成本法評(píng)估案例三

1、成本法評(píng)估案例三：一、估價(jià)對(duì)象概況某公司于2005年3月1日在某城市水源地附近取得一宗土地使用權(quán)，建設(shè)休閑度假村。該項(xiàng)目總用地面積10000m2，土地使用期限40年，建筑總面積為20000m2，并于2007年9月1日完成，該公司申請(qǐng)竣工驗(yàn)收。根據(jù)環(huán)保政策要求，環(huán)保管理部門(mén)在竣工驗(yàn)收時(shí)要求該公司必須對(duì)項(xiàng)目的排污系統(tǒng)進(jìn)行改造。欲對(duì)2007年9月1日的正常市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。據(jù)評(píng)估師調(diào)查在該時(shí)點(diǎn)重新取得該項(xiàng)目建設(shè)用地的土地取得費(fèi)用為1000元/m2。新建一個(gè)與上述項(xiàng)目相同功能且符合環(huán)保要求的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本為2500元/m2，銷(xiāo)售費(fèi)用為200萬(wàn)元，管理費(fèi)用為開(kāi)發(fā)成本的3%，開(kāi)發(fā)建設(shè)期為2.5年，開(kāi)發(fā)成本、

2、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用在第一年投入30%，第二年投入50%，最后半年投入20%，各年內(nèi)均勻投入，貸款年利率為7.02%，銷(xiāo)售稅金及附加為售價(jià)的5.53%，投資利潤(rùn)率為12%。另新建符合環(huán)保要求的排污系統(tǒng)設(shè)備購(gòu)置費(fèi)和安裝工程費(fèi)分別為400萬(wàn)元和60萬(wàn)元，而已建成項(xiàng)目中排污系統(tǒng)設(shè)備購(gòu)置費(fèi)和安裝工程費(fèi)分別為200萬(wàn)元和40萬(wàn)元。對(duì)原項(xiàng)目排污系統(tǒng)進(jìn)行改造，發(fā)生拆除費(fèi)用30萬(wàn)元，拆除后的排污系統(tǒng)設(shè)備可90萬(wàn)元。原項(xiàng)目預(yù)計(jì)于2008年1月1日正常營(yíng)業(yè)，當(dāng)年可獲得凈收益500萬(wàn)元。由于排污系統(tǒng)改造，項(xiàng)目營(yíng)業(yè)開(kāi)始時(shí)間將推遲到2009年1月1日，為獲得與2008年1月1日開(kāi)始營(yíng)業(yè)時(shí)可獲得的相同的年凈收益，該公司當(dāng)年

3、需額外支付運(yùn)營(yíng)費(fèi)用100萬(wàn)元，之后將保持預(yù)計(jì)的盈利水平。該類(lèi)度假村項(xiàng)目的報(bào)酬率為8%。二、評(píng)估過(guò)程根據(jù)各項(xiàng)條件，選擇成本法進(jìn)行估價(jià)。1、土地的重新取得費(fèi)用計(jì)算土地的重新取得費(fèi)用1000*10000/100001000萬(wàn)元2、開(kāi)發(fā)成本計(jì)算開(kāi)發(fā)成本2500*20000/100005000萬(wàn)元3、管理費(fèi)用計(jì)算管理費(fèi)用5000*3%150萬(wàn)元4、銷(xiāo)售費(fèi)用計(jì)算銷(xiāo)售費(fèi)用200萬(wàn)元5、投資利息計(jì)算投資利息1000*（1+7.02%）2.5-1+（5000+150+200）*30%*（1+7.02%）2-1+ 50%*（1+7.02%）1-1+ 20%*（1+7.02%）0.25-1624.185萬(wàn)元6、銷(xiāo)售

4、稅費(fèi)計(jì)算設(shè)重新購(gòu)建價(jià)格為v，則銷(xiāo)售稅費(fèi)為5.53%v7、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)計(jì)算開(kāi)發(fā)利潤(rùn)（1000+5000+150+200）*12%762萬(wàn)元8、重新構(gòu)建價(jià)格計(jì)算v1000+5000+150+200+624.185+5.53%v+762v8189.04萬(wàn)元9、經(jīng)濟(jì)折舊500/（1+8%）+100/（1+8%）2/（1+8%）1/2538.24萬(wàn)元10、功能折舊 30-90+400+60400萬(wàn)元11、估價(jià)對(duì)象估價(jià)結(jié)果總價(jià)8189.04-538.24-4007250.8萬(wàn)元單價(jià)7250.8/200003625.4元/m2 -下面黃顏色是贈(zèng)送的簡(jiǎn)歷模板不需要的可以下載后編輯刪除簡(jiǎn)歷智聯(lián)招聘男 | 已婚 |

5、1988 年月生 | 戶(hù)口：湖南 | 現(xiàn)居住于廣東深圳-寶安區(qū)3年工作經(jīng)驗(yàn) | 團(tuán)員 | 廣東省深圳市寶安區(qū)福永鎮(zhèn)陳屋村2巷518101e-mail: 求職意向工作性質(zhì)： 全職期望職業(yè)： 銷(xiāo)售業(yè)務(wù)、銷(xiāo)售管理、市場(chǎng)期望行業(yè)： 專(zhuān)業(yè)服務(wù)/咨詢(xún)(財(cái)會(huì)/法律/人力資源等)、教育/培訓(xùn)/院校、通信/電信運(yùn)營(yíng)、增值服務(wù)工作地區(qū)： 深圳期望月薪： 4001-6000元/月目前狀況： 我目前處于離職狀態(tài)，可立即上崗職業(yè)目標(biāo)喜歡營(yíng)銷(xiāo)管理類(lèi)工作，喜歡有挑戰(zhàn)的工作，大學(xué)四年一直在挑戰(zhàn)自己，挑戰(zhàn)自己的極限，一直在做營(yíng)銷(xiāo)的兼職，堅(jiān)信“也精于勤而荒于嬉”一直嚴(yán)于律己，在各方面都要從嚴(yán)要求自己。相信自己總有一天會(huì)成功的！只

6、有自己不敢做的，沒(méi)有做不成的，做銷(xiāo)售10分靠天，九分靠人做，市場(chǎng)是人做出來(lái)的。 工作經(jīng)歷2013/01 - 2014/04 超越電腦專(zhuān)賣(mài)店 | 市場(chǎng)主管 行業(yè)類(lèi)別：計(jì)算機(jī)硬件 | 企業(yè)性質(zhì)：民營(yíng) | 規(guī)模：20人以下 | 職位月薪：4001-6000元/月工作描述：在各工業(yè)區(qū)和住宅小區(qū)做廣告宣傳為店鋪銷(xiāo)售做鋪墊，并且為各用戶(hù)提供售后維護(hù)工作。2011/06 - 2012/11 衡陽(yáng)市教育培訓(xùn)學(xué)校 | | 銷(xiāo)售主管 行業(yè)類(lèi)別：教育/培訓(xùn)/院校 | 企業(yè)性質(zhì)：民營(yíng) | 規(guī)模：20-99人 | 職位月薪：2001-4000元/月工作描述：為學(xué)校制定招生計(jì)劃，帶領(lǐng)招生專(zhuān)員在各社區(qū)以及學(xué)校周?chē)鰪V告（包括粘貼墻體廣告，入戶(hù)拜訪宣傳）開(kāi)展招生工作，定期到中小學(xué)校門(mén)口駐點(diǎn)宣傳，聯(lián)系各學(xué)校任課老師開(kāi)展招生工作。項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)教育經(jīng)歷2007/09 -2011/06 在校學(xué)習(xí)情況曾獲 院校級(jí)三等獎(jiǎng) 在校實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)2008/03 - 2010/10 大學(xué)生英語(yǔ)周刊衡陽(yáng)市推銷(xiāo)員到衡陽(yáng)市區(qū)域經(jīng)理 *2008年推銷(xiāo)員，在學(xué)校新生開(kāi)學(xué)期間向?qū)W生和家長(zhǎng)推銷(xiāo)學(xué)生英語(yǔ)報(bào)*2009-2010年學(xué)生英語(yǔ)報(bào)衡陽(yáng)地區(qū)區(qū)域經(jīng)理，負(fù)責(zé)在衡陽(yáng)各高校組建團(tuán)隊(duì)銷(xiāo)售學(xué)生英語(yǔ)報(bào)，團(tuán)隊(duì)培訓(xùn)，團(tuán)隊(duì)維護(hù)，最后指導(dǎo)團(tuán)隊(duì)銷(xiāo)售。*2009-2010年。衡陽(yáng)行動(dòng)者文化傳播有限公司招生代理負(fù)責(zé)公司在衡陽(yáng)地區(qū)的自考、成人高考、家教培訓(xùn)的