產(chǎn)權(quán)式酒店行業(yè)分析及投資研究報告62DOC

1、產(chǎn)權(quán)式酒店行業(yè)分析及投資研究報告目 錄 第一章 產(chǎn)權(quán)式酒店的定義及相關(guān)概述. . . . .3 1.1 產(chǎn)權(quán)式酒店概念及分類. . .3 1.1.1 產(chǎn)權(quán)式酒店的定義. .3 1.1.2 產(chǎn)權(quán)式酒店的性質(zhì). .3 1.1.3 產(chǎn)權(quán)式酒店的分類. .3 1.2 分時度假概述. . .4 1.2.1 分時度假的起源. .4 1.2.2 分時度假的定義. .4 1.2.3 分時度假產(chǎn)品的運營機制. .5 1.2.4 分時度假的優(yōu)勢分析. . .7 1.2.5 分時度假與產(chǎn)權(quán)酒店. . .7 1.3 產(chǎn)權(quán)式酒店與酒店式公寓. . . .9 1.3.1 酒店式公寓起源. . .9 1.3.2 酒店式公寓

2、的概念. . .9 1.3.3 酒店式公寓的特點. . .9 1.3.4 產(chǎn)權(quán)式酒店與酒店式公寓的比較. .10 第二章 產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展概況. . . . . .10 2.1 產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展起源. . . . .10 2.1.1 瑞士誕生timeshare. . . .10 2.2 中國產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展現(xiàn)狀. . . .112.2.1 中國城市出現(xiàn)“產(chǎn)權(quán)式酒店”. . .11 2.2.2 制約中國產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展的因素. . .14 2.3 產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展存在的問題. . .16 2.3.1 產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展存在的軟肋. . .16 2.3.2 產(chǎn)權(quán)式酒店面臨的問題. . .16 2.3.3 產(chǎn)權(quán)

3、酒店運作出現(xiàn)的一些問題. . .18 4.4 中國產(chǎn)權(quán)式酒店業(yè)的發(fā)展思路. . .19第三章 分時度假酒店分析. . . .20 3.1 分時度假的發(fā)展概況. . . .20 3.1.1 分時度假成為房地產(chǎn)開發(fā)的新熱點. . .20 3.2 中國的分時度假發(fā)展概況. . .24 3.2.1 分時度假在中國的發(fā)展. . .28 3.2.2 分時度假型產(chǎn)權(quán)酒店走俏市場. . .30 3.3 分時度假面臨的問題分析. . . .31 3.3.1 中國分時度假市場存在的問題. . .31 3.3.2 分時度假發(fā)展面臨的尷尬. . .32 3.3.3 分時度假發(fā)展的問題分析. .34 3.3.4 中國開

4、發(fā)分時度假應(yīng)注意的問題. .36 3.4 中國發(fā)展分時度假業(yè)的思考. . .37 3.4.1 中國發(fā)展分時度假業(yè)的可行性. .37 3.4.2 分時度假市場發(fā)展?jié)摿Υ笠?guī)范發(fā)展是關(guān)鍵 . .37 3.5 分時度假的發(fā)展空間大. . .39 3.5.1 分時度假將是新型的產(chǎn)權(quán)認購方式. . . .39 3.5.2 中國分時度假業(yè)的發(fā)展方向. .40 第四章 中國主要城市產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展. . . .41 4.1 北京. .41 4.1.1 北京產(chǎn)權(quán)式酒店的總體概況. .41 4.1.2 產(chǎn)權(quán)式酒店初現(xiàn)北京. .42 4.2 上海. . .44 4.2.1 產(chǎn)權(quán)式酒店涌現(xiàn)上海城. .44 4.2.2

5、 上海產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店市場火熱. .44 4.2.3 外地產(chǎn)權(quán)式酒店瞄準上海市場. .44 4.3 海南. . .45 4.3.1 海南掀起產(chǎn)權(quán)式酒店狂潮. .45 4.3.2 海南等地產(chǎn)權(quán)式酒店的市場發(fā)展與危機 . .46 4.3.3 海南產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展面臨的挑戰(zhàn). . .47 4.4 惠州. .50 4.4.1 惠州產(chǎn)權(quán)式酒店投資發(fā)展快. . .50 第五章 產(chǎn)權(quán)式酒店的營銷策略. . . .51 5.1 中國產(chǎn)權(quán)式酒店的主要特征. . . .51 5.1.1 地域特征. . .51 5.1.2 消費群體集中. . .51 5.1.3 賣點集中. . .51 5.1.4 異地代理銷售. .

6、.52 5.2 影響產(chǎn)權(quán)酒店銷售的主要因素. . .52 5.2.1 自然環(huán)境. .52 5.2.2 投資環(huán)境. .52 5.2.3 交通環(huán)境. .52 5.2.4 是否有金融支持. .53 5.2.5 價格因素. .53 5.3 產(chǎn)權(quán)酒店開發(fā)中的法律問題. . .53 5.3.1 產(chǎn)權(quán)多頭銷售. .53 5.3.2 能否公正經(jīng)營. .53第六章 產(chǎn)權(quán)式酒店投資分析. . .53 6.1 投資機遇. . .53 6.1.1 產(chǎn)權(quán)式酒店成房產(chǎn)投資新概念 . .53 6.1.2 產(chǎn)權(quán)式酒店是全新的物業(yè)投資方式 . .54 6.1.3 投資產(chǎn)權(quán)式酒店是新政策條件下的選擇 . .55 6.2 投資比較

7、分析. .55 6.2.1 投資產(chǎn)權(quán)酒店與銀行儲蓄的比較 . .56 6.2.2 投資產(chǎn)權(quán)酒店與投資其他地產(chǎn)品種的比較 . .56 6.2.3 投資產(chǎn)權(quán)酒店與投資股票證券的比較 . .57 6.2.4 投資產(chǎn)權(quán)酒店與投資人壽保險的比較 . .57 6.3 產(chǎn)權(quán)式酒店的投資思想. .57 6.3.1 把握好產(chǎn)權(quán)式酒店投資的要點 . .57 6.3.2 產(chǎn)權(quán)式酒店投資風(fēng)險大 . .58 6.3.3 產(chǎn)權(quán)式酒店高回報背后的風(fēng)險 . .60 6.3.4 產(chǎn)權(quán)式酒店在交易過程中存在的風(fēng)險 . .60 6.3.5 產(chǎn)權(quán)式酒店風(fēng)險應(yīng)對及投資建議. .61第一章 產(chǎn)權(quán)式酒店的定義及相關(guān)概述1.1 產(chǎn)權(quán)式酒店概

8、念及分類 1.1.1產(chǎn)權(quán)式酒店的定義 產(chǎn)權(quán)式酒店由“時權(quán)酒店”（time share）演變而來。由消費者或個人投資者買斷旅店旅游設(shè)施在特定時間里的使用權(quán)。首創(chuàng)這一概念的是瑞士的亞力山大耐提。1976年，法國阿爾卑斯山地區(qū)的旅游酒店首次進行了真正意義上的時權(quán)經(jīng)營，向旅客出售了在特定時間內(nèi)享有旅館住宿和娛樂設(shè)施的權(quán)利。而產(chǎn)權(quán)酒店則是進而買斷產(chǎn)權(quán)而不僅是買斷時段，即酒店將每間客房分割成獨立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，投資者一般并不在酒店居住，而是將客房委托給酒店經(jīng)營分取投資回報，同時還可獲得酒店贈送的一定期限的免費入住權(quán)。1.1.2產(chǎn)權(quán)式酒店的性質(zhì) 在歐美等旅游及經(jīng)貿(mào)發(fā)達的國家和地區(qū)，產(chǎn)權(quán)式酒店通常被稱為私人

9、酒店，它是投資賺取回報，進行休閑、度假、娛樂為目的的新型物業(yè)形式，屬于旅游房地產(chǎn)類，它與旅游經(jīng)濟、貿(mào)易及、房地產(chǎn)是有機結(jié)合互動發(fā)展的關(guān)系。產(chǎn)權(quán)式酒店與別墅、普通商品住宅及商務(wù)寫字樓等又有著明顯區(qū)別，購買產(chǎn)權(quán)式酒店，在享受超值服務(wù)、彰顯身份和地位的同時，更有不菲的投資回報，與住宅寫字樓的投資、股票投資、儲蓄及國債投資等相比，投入輕松、風(fēng)險小、回報更豐厚，同時還獲得一套真正屬于自己的私家酒店。1.1.3產(chǎn)權(quán)式酒店的分類 時權(quán)酒店是將酒店的每個單位分為一定的時間（如：一年產(chǎn)值51 周，共51 個時間份），出售每一個時間份的使用權(quán)。消費者擁有一定年限內(nèi)在該酒店每年一定時間（如一周）的居住權(quán)。純產(chǎn)權(quán)酒店

10、是指將酒店的每一個單位分別出售給投資人，同時投資人委托酒店管理公司或分時度假網(wǎng)絡(luò)管理，獲取一定的管理回報。純產(chǎn)權(quán)酒店又分為商務(wù)型和度假型。養(yǎng)老型酒店是指投資人（往往是最終消費者），購買用于退休后養(yǎng)老的物業(yè)。在退休前委托管理公司經(jīng)營管理直至退休后自用。委托管理期間，投資人可獲取一定的投資回報。一般情況下該物業(yè)在產(chǎn)權(quán)人去世后由管理公司回購，再出售，收益其家人所有。高爾夫、登山、滑雪圣地的度假村指在高爾夫、登山、滑雪等運動圣地開發(fā)的度假別墅項目。時值度假型酒店指消費者購買一定數(shù)量的“分數(shù)”，這些“分數(shù)”就成為他們購買產(chǎn)品的貨幣。他們可以使用這些“分數(shù)”在不同時間、地點、檔次的度假靈活選擇其分數(shù)所能負

11、擔(dān)的住宿設(shè)施。消費者不擁有使用權(quán)和產(chǎn)權(quán)。只是為休閑消費提供便利，優(yōu)惠和更多選擇。“分數(shù)”消費可以獲得更大的折扣和免費居住時間。根據(jù)對產(chǎn)權(quán)酒店的用途，可將其分為以下幾種類型：1、 退休住宅型這是一種為自己退休后準備后路的住房投資方式。投資者在退休之前購樓，每年和家人去使用一段時間，其余時間交酒店管理公司出租獲取租金回報。到退休的時候增加使用時間或基本完全使用，作為頤養(yǎng)天年的住所。這種類型的酒店在美國比較多見。2、有限自用的投資型酒店公寓開發(fā)商將酒店的每間客房分割為獨立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，投資者一般不在酒店居住，而是將客房委托酒店管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營獲取年度客房利潤分紅，同時獲得酒店管理公司贈送的一

12、定期限免費入住權(quán)。這種酒店一般位于著名旅游地區(qū)，如夏威夷，擁有充足的客源，因此，客房年度利潤分紅通常足以抵銷分期付款的費用，并有可觀的盈余。3、公司自用型集團購買產(chǎn)權(quán)酒店產(chǎn)品，一方面用于投資，另一方面用于企業(yè)員工度假或公司年會使用。1.2 分時度假概述1.2.1 分時度假的起源 分時度假自20 世紀 60 年代問世于法國以來，在世界范圍內(nèi)得到迅速發(fā)展，成為風(fēng)靡世界的休閑旅游度假方式。70 年代中期，美國經(jīng)濟衰退，泡沫經(jīng)濟造成了大量房地產(chǎn)積壓。為處理積壓與空置，充分盤活閑置房產(chǎn)，美國從歐洲引入分時度假概念，取得了巨大成功。1977 年美國95%以上的度假物業(yè)是由其他房地產(chǎn)開發(fā)項目改造過來的，美國

13、目前已成為世界上分時度假產(chǎn)業(yè)最發(fā)達的國家。1.2.2分時度假的定義 分時度假（timeshare，又稱vacationownership 或holidayownership ），最初是指人們在度假地購買房產(chǎn)時，只購買部分時段的產(chǎn)權(quán)，幾戶人家共同擁有一處房產(chǎn)，共同維護、分時使用的度假形式，后來逐漸演變成每戶人家在每年只擁有某一時間段的度假地房產(chǎn)使用權(quán)，并且可以通過交換系統(tǒng)對不同房產(chǎn)的使用權(quán)進行交換。國際上一度通行的慣例是：將一處住宿設(shè)施（如飯店、公寓、度假別墅等）的住宿單元每年的使用期分為 52 周，將52 周中的51 周分時銷售給顧客。每個單位的分時度假產(chǎn)品，就是在約定的時期內(nèi)（一般為20 年

14、40 年）每年在這一住宿單元中住宿一周的權(quán)利。（一）法律定義 1、對分時度假進行定義的難度 分時度假具有很強的專業(yè)性，多數(shù)人對分時度假也僅限于輪廓性的了解。由于對分時度假的認識角度不同，產(chǎn)生了對其概念的不同說法。分時度假產(chǎn)品的復(fù)雜性又進一步加大了對其進行定義的困難。分時度假產(chǎn)品的以下特點決定了對它進行規(guī)范化定義有較大的難度： （l）產(chǎn)品種類豐富 分時度假產(chǎn)品具有種類豐富的構(gòu)建方式，無論從時間長短、客房面積，還是付款方式、度假地類型等方面，種類復(fù)雜多樣，進行定義需要將這些星羅萬象的產(chǎn)品包含在里面。 （2）各國法律制度的差異 分時度假作為全球性的產(chǎn)品，在各國不同的法律制度下，也具有了不同的含義。較

15、為典型的是歐洲和美國之間的差異。美國多數(shù)地區(qū)把分時度假產(chǎn)品視作共同擁有房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的法律模式，而歐洲則更多地把分時度假產(chǎn)品當作購買者擁有使用權(quán)的形式。（3）發(fā)展變化迅速 以住宿業(yè)中創(chuàng)新產(chǎn)品的面貌出現(xiàn)的分時度假，自從產(chǎn)生之日起就一直處于發(fā)展變化當中，不同階段的產(chǎn)品，其性質(zhì)和特點都有很大差異，目前新老產(chǎn)品并存，要把這些產(chǎn)品全部包容在一個定義當中，難度增大。2、 國際上流傳較廣的兩個定義盡管世界各國從法律角度對分時度假給出的定義五花八門，但實踐中還是形成了一些被廣泛接受的定義。在美國佛羅里達州分時度假房產(chǎn)法案（real estatetimesharing act ch721 florida）中對分時度假

16、的定義是：“所有以會員制、協(xié)議、租契、銷售、出租合同、使用許可證、使用權(quán)合同或其它方式做出的交易設(shè)計和項目安排，交易中，購買者獲得了對于住宿和其它設(shè)施在某些特定年度中低于一年的使用權(quán)，并且這一協(xié)約有效期在3 年以上”，即稱之為分時度假項目。近期對于分時度假的權(quán)威定義來自歐盟分時度假指令（european uniontimeshare directive）。指令主要為了保護消費者購買以分時度假產(chǎn)品時的權(quán)益。關(guān)于分時度假交易合同，在指令中被定義為：“所有的有效期在3 年以上、規(guī)定消費者在按某一價格付款之后，將直接或間接獲得在一年的某些特定時段（這一期限要在1周之上）使用某項房產(chǎn)的權(quán)利的合同，住宿設(shè)

17、施必須是已經(jīng)建成使用、即將交付使用或即將建成的項目”。3、 定義的核心要素 在這些定義中包含的核心要素有以下幾個：一是對于合同有效期的規(guī)定。通過這種合同安排，消費者所購買到的是3 年以上的使用某處房產(chǎn)或某項設(shè)施的權(quán)利。二是預(yù)付款項。消費者為了獲得未來的住宿權(quán)利，需要按照協(xié)約的安排提前支付所需的款項。三是有每年住宿天數(shù)的要求（歐盟）。規(guī)定每年在某處設(shè)施住宿的權(quán)利不能低于7天。 隨著點數(shù)制俱樂部和短期包價旅游等各種新產(chǎn)品形式的不斷涌現(xiàn)，原有的各種定義都面臨著來自各方面的挑戰(zhàn)。尤其是一些經(jīng)營商為了回避分時度假法規(guī)的管制，繞開法規(guī)給出的明確定義，專門設(shè)計出不受法律規(guī)制的各種新產(chǎn)品。這些產(chǎn)品盡管在形式上

18、具有了分時度假產(chǎn)品的基本特征，但卻從法律上不屬于其規(guī)制的范圍之內(nèi)，迫使政府和國際組織不得不根據(jù)新形勢不斷調(diào)整分時度假的規(guī)范定義。1.2.3 分時度假產(chǎn)品的運營機制 （一）基本主體在分時度假產(chǎn)品當中主要涉及以下幾方主體： 開發(fā)商指擁有所開發(fā)的分時度假房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)經(jīng)營商。開發(fā)商或自己開發(fā)建設(shè)用做分時度假產(chǎn)品的房產(chǎn)，或通過購買現(xiàn)成的房地產(chǎn)將他們改造為分時度假產(chǎn)品。銷售商負責(zé)宣傳促銷分時度假產(chǎn)品。有些開發(fā)商自身兼作銷售商，但市場上有許多獨立的分時度假產(chǎn)品銷售公司，他們作為開發(fā)商的銷售代理，向公眾銷售分時度假產(chǎn)品。度假房產(chǎn)管理公司他們負責(zé)管理和維護分時度假房產(chǎn)。既可能由開發(fā)商兼任，也可能是獨立于開發(fā)

19、商。分時度假交換公司主要是向具有分時度假房產(chǎn)使用權(quán)的消費者（會員）提供不同地區(qū)之間的分時度假產(chǎn)品的交換業(yè)務(wù)。信托公司通過一定的法律程序來保護購買分時度假產(chǎn)品的消費者的權(quán)益。最常見的是英國式的“俱樂部信托”體系。業(yè)主聯(lián)合會指購買了同一處分時度假產(chǎn)品的消費者按照法律規(guī)定成立的保護自身利益的團體。在一些國家當中已經(jīng)建立起全國范圍的分時度假消費者聯(lián)合會。再銷售商指負責(zé)在公開市場上銷售分時度假產(chǎn)品所有者轉(zhuǎn)賣的二手分時度假產(chǎn)品的機構(gòu)。它們有些獨立經(jīng)營，有些是開發(fā)商公司的一個分支機構(gòu)。分時度假業(yè)協(xié)會由某個區(qū)域內(nèi)從事分時度假經(jīng)營業(yè)務(wù)及其相關(guān)單位組成的行業(yè)協(xié)會。影響較為廣泛的有美國度假地協(xié)會（american

20、resorts development association，簡稱arda ）和歐洲分時度假組織（the organization for timeshare in europe，簡稱ote）。 相關(guān)其它群體還有律師、金融機構(gòu)、咨詢顧問等直接或間接與分時度假產(chǎn)品有關(guān)的專業(yè)群體。（二）主要法律關(guān)系在分時度假及交換系統(tǒng)的運營機制中，存在幾個核心的關(guān)系。在最簡單的分時度假產(chǎn)品體系中，開發(fā)商開發(fā)出度假村房產(chǎn)，直接以分時銷售的方式出售給會員。有些開發(fā)商通過銷售代理商來銷售分時度假產(chǎn)品。分時度假交換公司出現(xiàn)以后，它充當了會員與會員之間進行分時度假交換的媒介。加入交換公司后的運營機制具有一定的代表性。在更

21、為復(fù)雜的情形中，分時度假及交換系統(tǒng)中還廣泛涉及到房產(chǎn)管理方、為會員監(jiān)管分時度假房產(chǎn)使用權(quán)的信托公司和方便會員消費的點數(shù)制俱樂部等。典型的分時度假系統(tǒng)中包含了房產(chǎn)開發(fā)商、銷售代理商、會員和交換公司四方之間的五種關(guān)系。理清這五種關(guān)系，就基本掌握了分時度假產(chǎn)品的運營原理。1、 房產(chǎn)開發(fā)商與會員 在直接銷售的情形下，房產(chǎn)開發(fā)商與會員之間是買賣關(guān)系，即房產(chǎn)開發(fā)商將度假房產(chǎn)未來一定期限的分時使用權(quán)賣給購買分時度假產(chǎn)品的會員。雙方以銷售合同明確各自的權(quán)利義務(wù)。 2、 房產(chǎn)開發(fā)商與銷售代理商 兩者之間是委托代理關(guān)系，即房產(chǎn)開發(fā)商委托銷售代理商銷售其分時度假產(chǎn)品，銷售代理商按照雙方委托代理合同的授權(quán)對外銷售產(chǎn)品

22、。3、 銷售代理商與會員銷售代理商與會員之間也屬于商業(yè)買賣關(guān)系，代理商按開發(fā)商的委托授權(quán)向會員銷售分時度假產(chǎn)品。作為房產(chǎn)開發(fā)商，在委托代理商向會員銷售產(chǎn)品的時候，要就自己在委托合同中的承諾對會員負責(zé)。銷售代理商在委托代理權(quán)限之外發(fā)生的其他問題，則需由銷售代理商承擔(dān)法律責(zé)任。4、 會員與交換系統(tǒng)公司會員與分時度假交換公司之間屬于服務(wù)產(chǎn)品的提供者與消費者之間的關(guān)系。會員使用網(wǎng)絡(luò)交換系統(tǒng)來實現(xiàn)自己與其他會員交換分時度假房產(chǎn)使用權(quán)的目的，同時，向交換公司支付費用。交換公司則通過提供網(wǎng)絡(luò)交換服務(wù)獲得收益。5、 房產(chǎn)開發(fā)商與交換公司 房產(chǎn)開發(fā)商與交換公司之間是一種加盟關(guān)系，即通過雙方的自由選擇，交換公司批

23、準符合條件的房產(chǎn)開發(fā)商將自己的分時度假產(chǎn)品加入交換公司的儲存庫中，參與與其他度假地房產(chǎn)進行交換。房產(chǎn)開發(fā)商要向交換公司支付相關(guān)費用。1.2.4 分時度假的優(yōu)勢分析 “分時度假”在中國才剛起步，因此許多外國公司認為中國是分時度假最大的潛在市場。在中國發(fā)展“分時度假”對買房人和開發(fā)商來說，將會是一個雙贏的結(jié)局。1、直面“分時度假”利益點購買者不少，這種房屋很有增值潛力，使得擁有者從增值中獲益。第一、可以用低廉的價格購買到居住條件很好的房屋。如果沒有這種銷售方式，有的人買了別墅實際上一年也只能住幾個星期，其它時間都是空置，還要雇人看房。更多的人則買不起第二套房屋；第二、可以享受到良好的酒店式服務(wù)和適

24、宜的旅游服務(wù)，不用再付住店的費用，而且有住在自己家里的良好心理感覺；第三、這種“第二套住宅”是居民家庭財產(chǎn)的一部分，其使用權(quán)（有的是分割的產(chǎn)權(quán)）可以抵押或繼承，也可以出售或轉(zhuǎn)讓。2、開發(fā)者對于房屋的分時銷售者之好處 第一，它可以使得這種房屋賣出更高的價格，在美國一般都相當于原來賣價的四倍，如一套原來只能賣25 萬美元的連體別墅，按時間分割以后的賣價一般要高達 100萬美元，購買者還不覺得貴。其中的原因很簡單，平均一個星期時段的賣價才兩萬美元。按時間優(yōu)劣區(qū)分，好的時段賣價34 萬美元，差的時段只賣 1 萬美元，加上銀行還可以對此實行抵押貸款，大部分居民都能承受得起；第二，它創(chuàng)造出了新的消費市場，

25、使得這些企業(yè)所建的房子容易銷售。特別是以跨城市、跨地區(qū)、跨國家交換為背景的住宅區(qū)，銷售情況更加看好。在房地產(chǎn)低落期，它更成為企業(yè)抵御風(fēng)險的重要措施；第三，大的分時度假集團公司發(fā)展到現(xiàn)在，有不少已經(jīng)不是自己建房，而轉(zhuǎn)向銷售型與管理型，其它企業(yè)只有加盟它們，才能有良好的信譽度和交換前景，而這些集團則靠管理和銷售獲取超額利潤。如美國最大的分時度假（iresort condominium international），2000 年的銷售額為4 億美金，而其利潤額高達 1.9 億美金，是業(yè)績良好的上市公司。這種分時度假的房地產(chǎn)銷售方式對于拉動其它產(chǎn)業(yè)，包括物業(yè)管理、旅游服務(wù)、交通電信，和安置人員就業(yè)，都

26、起著良好的作用。1.2.5 分時度假與產(chǎn)權(quán)酒店 產(chǎn)權(quán)酒店是分時度假產(chǎn)品的一種特殊模式，是指投資者買斷酒店設(shè)施的所有權(quán)，除部分時間自己使用外，統(tǒng)一將其他時間的住宿權(quán)委托酒店管理方經(jīng)營、自己獲取紅利的經(jīng)營模式。在歐美國家，“產(chǎn)權(quán)酒店”模式經(jīng)過數(shù)十年的發(fā)展，已成為一種為社會廣泛接受的房產(chǎn)投資品種。私人投資者繳納首付款購買產(chǎn)權(quán)酒店后，通常每年確定時間自己使用的天數(shù)，其他時間則交管理公司統(tǒng)一出租，作為酒店對外經(jīng)營，每年的酒店租金收益基本可抵房產(chǎn)分期付款的費用，購買者一般 1015 年后交完銀行按揭款即取得房屋的產(chǎn)權(quán)。企業(yè)和機構(gòu)投資者購買產(chǎn)權(quán)酒店一方面用于投資，另一方面則用于供員工休假、公司年會和接待賓客

27、使用。（一）共同點 1、共同起源 產(chǎn)權(quán)式酒店作為一種全球化的旅游投資工具，是中產(chǎn)階級興起的產(chǎn)物。如上文所述，20 世紀70 年代，歐美發(fā)達國家進入“豐裕社會”，中產(chǎn)家庭成為社會主流，度假旅游方興未艾。瑞士企業(yè)家亞力山大耐首先提出“分時度假酒店（timesharehotel，亦稱為時權(quán)酒店）”的概念，即出售一定時期內(nèi)使用酒店住宿或娛樂設(shè)施的權(quán)利，該權(quán)利可以上市轉(zhuǎn)售、轉(zhuǎn)讓或者交換。1976 年，第一批真正意義上的分時度假酒店興起在法國阿爾卑斯山地區(qū)，并立即在瑞士和歐洲傳播開來，之后的20 年中逐漸向北美、加勒比海地區(qū)以及太平洋地區(qū)發(fā)展，一個分支演變?yōu)楝F(xiàn)在的產(chǎn)權(quán)式酒店，成為旅游發(fā)達國家和地區(qū)最受中產(chǎn)

28、階級和企業(yè)集團青睞的投資方式。分時度假與產(chǎn)權(quán)酒店同根同祖，皆源自歐美地區(qū)對房地產(chǎn)和酒店的創(chuàng)新經(jīng)營模式。產(chǎn)權(quán)酒店可看作分時度假發(fā)展過程中衍生的一種特殊經(jīng)營模式。2、共同性質(zhì)分時度假和產(chǎn)權(quán)酒店從基本性質(zhì)上說，均屬于度假住宅或者第二住所的范疇，它們是購買者在擁有作為生活必需品的住宅后，為了滿足度假旅游或投資等其它需求所購買的住宿設(shè)施。其主要的功能不是日常居住，地理位置多毗鄰風(fēng)景名勝或者鄰近海濱、高爾夫球場等娛樂設(shè)施的地區(qū)，居室裝修與普通住宅樓有很大差異。3、 共同使用方式消費者對于分時度假房產(chǎn)和產(chǎn)權(quán)酒店的使用頻率并不高，除了每年的節(jié)假日當中使用有限的時間外，或用來饋贈親友，或作為一種保值增值的投資手

29、段。（二）產(chǎn)權(quán)酒店與標準分時度假產(chǎn)品的區(qū)別 除了以上的共同點之外，標準的分時度假產(chǎn)品與產(chǎn)權(quán)酒店有著明顯的差異。1、是否具有產(chǎn)權(quán)或產(chǎn)權(quán)是否分割分時度假房產(chǎn)的銷售分為有產(chǎn)權(quán)和無產(chǎn)權(quán)的兩種，越來越多的國家和地區(qū)把分時度假納入旅游產(chǎn)品的范疇，因此淡化產(chǎn)權(quán)的概念而突出其使用權(quán)。相反，產(chǎn)權(quán)酒店突出產(chǎn)權(quán)概念。規(guī)范操作的產(chǎn)權(quán)酒店，每位業(yè)主擁有固定房產(chǎn)的所有權(quán)，作為主人，每年享受若干天的住宿權(quán)利，并將其余時間的住宿權(quán)委托酒店管理方對外出租業(yè)務(wù)。2、共享方式 標準的分時度假產(chǎn)品中，購買了周單位時段的消費者在共享房產(chǎn)當中處于平等的地位，每位顧客按照自己所購買的時間享有房產(chǎn)的使用權(quán)。不同消費者之間除共同使用一套房產(chǎn)外

30、，沒有其它的聯(lián)系。但產(chǎn)權(quán)酒店的安排當中，某個消費者購買了房間的使用權(quán)、并按照購買時的安排自主選擇使用時間。在空閑時間內(nèi)，其它顧客可以通過酒店預(yù)定入住，但實際上是租用了原購買者委托飯店經(jīng)營的房間，所以共享的方式上存在較大差異。3、其它差異由于以上差異，給分時度假產(chǎn)品和產(chǎn)權(quán)酒店帶來了一系列的不同點，比如銷售價格，標準的分時度假產(chǎn)品由于顧客只擁有每年使用 1 周的權(quán)利，所以價格相對較低，國內(nèi)產(chǎn)品價格在2 萬元起，國際平均水平也不過 8000 美元。而產(chǎn)權(quán)酒店購買了單間客房的所有權(quán)，國內(nèi)一般需要 10 萬元以上。付款方式上，分時度假產(chǎn)品要求一次性付清全款，而產(chǎn)權(quán)酒店多聯(lián)合金融部門提供購房貸款，首付一筆

31、費用后，按年或按月分別付清余款。1.3 產(chǎn)權(quán)式酒店與酒店式公寓 1.3.1 酒店式公寓起源 酒店式服務(wù)公寓的概念，始于 1994 年，意為“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”，市場定位很高。酒店式公寓，最早源于歐洲，是當時旅游區(qū)內(nèi)租給游客，供其臨時休息的物業(yè)，由專門管理公司進行統(tǒng)一上門管理，既有酒店的性質(zhì)又相當于個人的“臨時住宅”。這些物業(yè)就成了酒店式公寓的雛形。在中國酒店式公寓最早出現(xiàn)在深圳，后來又出現(xiàn)在上海、北京等地，目前上海共有75 家酒店式服務(wù)公寓，北京的數(shù)目則較少，它們主要集中在市中心的高檔住宅區(qū)內(nèi)。1.3.2 酒店式公寓的概念 一、概念 酒店服務(wù)式公寓，意為“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”

32、，是一種只做服務(wù)、沒有酒店經(jīng)營的純服務(wù)公寓。酒店式公寓最早源于歐洲，是當時旅游區(qū)內(nèi)租給游客，供其臨時休息的物業(yè)，由專門管理公司進行統(tǒng)一上門管理，既有酒店的性質(zhì)又相當于個人的“臨時住宅”。 與傳統(tǒng)的酒店相比，酒店式服務(wù)公寓在硬件配套設(shè)施上毫不遜色，其房型以類似酒店標準間為主，配有豪華商務(wù)套房，向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服務(wù)，提供居家生活所需的廚衛(wèi)、家具等多種生活設(shè)施。高檔的酒店服務(wù)式公寓一般統(tǒng)一裝修，其物業(yè)管理由星級酒店直接管理或有酒店背景的物業(yè)公司進行管理。1、公寓式酒店也稱產(chǎn)權(quán)式酒店。2、soho 的中文含義是小的家居式辦公間。它和酒店式公寓有著異曲同工之處，兩者均是將居住的概念分

33、別與居家辦公、與酒店式服務(wù)相結(jié)合。但 soho 提供給住戶的是較完善的辦公空間，其設(shè)計的主要功能為滿足居家辦公的要求。除了功能有差異外，它也擁有物業(yè)的所有權(quán)、收益權(quán)和相對自由的使用權(quán)。在面積分割、投資自用上，它和公寓式酒店、酒店式公寓沒有什么不同，同樣是為中小投資者打造的一種過渡產(chǎn)品。二、起源 酒店式公寓，最早源于歐洲，是當時旅游區(qū)內(nèi)租給游客，供其臨時休息的物業(yè)，由專門管理公司進行統(tǒng)一上門管理，既有酒店的性質(zhì)又相當于個人的“臨時住宅”。這些物業(yè)就成了酒店式公寓的雛形。三、發(fā)展在中國，酒店式公寓最早出現(xiàn)在深圳，后來又出現(xiàn)在上海、北京等地，據(jù)戴德梁行統(tǒng)計，目前上海共有75 家酒店式服務(wù)公寓，北京的

34、數(shù)目則較少，它們主要集中在市中心的高檔住宅區(qū)內(nèi)。自 1999 年以來，隨著房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇，酒店式公寓的租金一路上揚，投資回報在 8%10%之間，其較高的投資回報率吸引了眾多人的目光。1.3.3 酒店式公寓的特點 酒店式公寓既吸收了星級酒店的服務(wù)功能和管理模式，又吸收了信息時代寫字樓的特點，是一種綜合性很強的物業(yè)管理概念，集住宅，酒店、會所等多種功能于一體。酒店式公寓的戶型，從幾十平方米到幾百平方米不等，可以滿足使用者的個性化需求。對于不同戶型也有不同的格調(diào)，在服務(wù)上根據(jù)住戶的要求提供酒店式服務(wù)的同時，附屬設(shè)施還增加了銀行、會所、小超市等其它項目。酒店式公寓項目本身的設(shè)計也是個性化的，它不流于一般形式，可以為住客提供高檔、到位的各種服務(wù)。選擇酒店式公寓自住最大的特點就是自由方便，而且價格相對較低，隨時可以得到酒店式的各種服務(wù)，彰顯氣派。1.3.4 產(chǎn)權(quán)式酒店與酒店式公寓的比較 二者都