天津高端寫字樓酒店式公寓調(diào)研分析報告

1、天津高端寫字樓、酒店式公寓調(diào)研報告xxxxxxxxxx公司第一章 天津高端寫字樓、酒店式公寓綜述一、寫字樓部分1、市場回顧2007年天津市甲級寫字樓市場發(fā)展呈穩(wěn)步上升態(tài)勢。第二季度津匯廣場二期的竣工入市，不僅帶動了市場整體租金水平的上升，同時也拉動了租賃市場成交的活躍度。另一方面高端寫字樓的銷售情況也表現(xiàn)不凡，信達廣場、賽頓中心可售部分已全部或接近售罄。位于小白樓核心地段的天津最后一處爛尾樓歐嘉華“國貿(mào)中心大廈”以23.05億的天價成功拍賣，預示著天津?qū)懽謽鞘袌龅陌l(fā)展前景不可估量。2、市場供應情況07年天津甲級寫字樓總供應量為51.24萬平方米，約占全市寫字樓總供應量的27%。2007年新增竣

2、工入住的甲級寫字樓只有地處和平區(qū)南京路的津匯廣場二期一家，總建筑面積為3.9萬平方米。雖然2007年新入市的甲級寫字樓項目為數(shù)不多，但在2008年一些潛在甲級寫字樓項目，像天津中心、環(huán)球置地廣場、君隆廣場、萬兆慧谷大廈、藍鉆國際大廈等現(xiàn)已開始對外咨詢或銷售，建筑面積合計達21萬平方米左右，將吸引一些公司的在津企業(yè)總部進駐，同時也會加劇甲級寫字樓市場的競爭。 3、市場需求情況如上表所示，進入2002年甲級寫字樓承租企業(yè)數(shù)量相對穩(wěn)中有升。進入2007年甲級寫字樓出租市場明顯活躍，部分租戶伴隨著經(jīng)營戰(zhàn)略調(diào)整選擇新的物業(yè)或在原有寫字樓擴充面積，企業(yè)類型集中于金融、物流及駐津辦事處，主力戶型需求為100

3、-500平方米之間。通過調(diào)研，目前各大甲級寫字樓平均出租率在90%左右。老牌寫字樓國際大廈、平安大廈的租賃情況依舊不減。另外以信達廣場為代表的生高端寫字樓項目也有不俗表現(xiàn)，成交客戶不乏整層及大面積案例。4、市場租售情況在市場普遍預期及局部調(diào)整的共同作用下，部分甲級寫字樓的租金溫和上漲，2007年達到132元/平米/月，較2006年同期上漲了9%。目前投入使用的甲級寫字樓當中，多數(shù)以租賃為主，可售項目中平安大廈及信達廣場（低區(qū)已全部售罄，高區(qū)只租不售），賽頓中心僅存一套，售價15000元/平米。另外潛在南京路區(qū)域?qū)懽謽琼椖款A售價格將創(chuàng)新高，如，天津中心寫字樓部分預計下半年入市，整層銷售預計價格在

4、19000元/平方米左右。5、市場展望l 天津市宏觀經(jīng)濟形勢正處于新經(jīng)濟周期的上升階段，近年來天津經(jīng)濟的增長和外商投資的增加為寫字樓市場提供了越來越多的跨國企業(yè)及新增民營企業(yè)，尤其是從事金融、物流、貿(mào)易等服務性行業(yè)的公司；l 天津北方經(jīng)濟中心的城市定位及大力發(fā)展服務業(yè)的政策推廣，是推動天津?qū)懽謽鞘袌霭l(fā)展的重要動力。面對這一需求，高品質(zhì)寫字樓將開始放量。2008年全年度寫字樓總供應量預計達到43萬平方米，其中甲級寫字樓將占總量的50%左右。屆時高端寫字樓的介入必將帶動整體市場租金水平的上漲，但大體量的產(chǎn)品入市也會導致空置率的短期增大，加大市場的競爭；l 為了配合市場需要，差異化的寫字樓產(chǎn)品也必將

5、應運而生，多用途的綜合體項目是未來市場上的一大亮點，如，天津中心，和記黃埔（南京路項目，預計6月底接受咨詢）等。二、高端酒店式公寓部分1、酒店式公寓市場回顧近期酒店式公寓市場處于一個穩(wěn)定發(fā)展階段，租賃市場總體變化不大。但由于房地產(chǎn)市場整體大環(huán)境及相關(guān)宏觀因素影響，銷售市場發(fā)生較大變化。如，天津中心項目初期成交均價為17800元/平米左右，至07年底成交均價達22000元/平方米左右，銷售進度尚可。進入2008年雖受市場影響該項目成交面積曾放緩趨勢，但成交均價仍穩(wěn)步攀升達24000元/平方米左右。從市場價格大幅提升的情況可以看出，天津酒店式公寓市場仍具有較大潛力，預測經(jīng)過短期的市場調(diào)整后將會向高

6、速發(fā)展期過渡。 2、酒店式公寓供應情況如上圖可以看出，2007年全年天津酒店式公寓產(chǎn)品總供應量不超過25萬平米，對于天津國際化大都市的發(fā)展定位而言，供應形式并不相稱。3、酒店式公寓經(jīng)營情況目前天津高檔酒店式公寓租金水平與發(fā)達城市相比還存有較大差距。以天津代表性項目信達廣場為例，5元/平方米/天的成交價格只達到北京國貿(mào)中心、嘉里中心租金水平的一半，僅為北京中檔酒店式公寓的租金水平。近幾年來天津酒店式公寓入住率一直維持著較高的水平，在07年新項目放量較大的情況下入住率波動不大，說明未來酒店式公寓產(chǎn)品市場仍有較大上升空間。4、酒店式公寓市場展望l 目前天津高檔酒店式公寓產(chǎn)品市場存量較少與城市發(fā)展定位

7、并不相稱，而即將入市及潛在項目短期內(nèi)對市場影響不大，未來仍會以較快速度發(fā)展。l 近期高檔酒店式公寓產(chǎn)品銷售情況與普通住宅產(chǎn)品銷售情況反差較大，受市場因素影響較小。雖然高檔酒店式公寓成交面積有曾放緩趨勢但未出現(xiàn)急劇縮水現(xiàn)象，成交價格仍以較快速度提升。由此判斷，天津經(jīng)濟的迅速發(fā)展大量企業(yè)進駐使得高端客群源得以保障，預計未來租金水平也會保持較快的增長速度。l 由于世界一線管理品牌看好天津市場，陸續(xù)登陸天津，高品質(zhì)的軟性服務和硬件要求的運營成本將繼續(xù)提高，也將會使價格上浮。第二章 個案分析信達廣場一、項目基礎(chǔ)資料地理位置：河平區(qū)解放北路辦公等級：甲級占地面積：2萬平方米建筑面積：15萬平方米租售狀況：

8、寫字樓部分出售，公寓只租不售開盤時間：2005年10月入住時間：2006年1月物業(yè)管理：天津天孚物業(yè)管理有限公司，物業(yè)費：26元/平方米/月車位情況：地下兩層，總計500個，月租600元/月、800元/月二、產(chǎn)品特點1規(guī)劃布局信達廣場地上共51層，地下3層，總高度238米，為天津cbd最高建筑。樓層功能b1-b3車庫，設(shè)備層1f-2f大堂3f-4f商貿(mào)區(qū)5f會議中心6f-7f會所8f-20f寫字樓出售部分21f-36f寫字樓出租部分37f-46f酒店式公寓47f-48f餐廳49f-51f設(shè)備層群樓部分(地上6層，地下2層)以購物中心、休閑、娛樂為主2裝修設(shè)備電梯系統(tǒng)：蘇州迅達電梯。15部客梯，

9、1部消防梯，1部貨梯?？照{(diào)系統(tǒng)：美國特靈中央空調(diào)，配有新風及加濕系統(tǒng)交房標準：寫字樓：鋁天花吊頂、地毯、墻紙，裝修后室里凈高2.45米，如下圖：酒店式公寓：精裝標準4000元/平方米左右，歐洲與日韓兩種風格，室內(nèi)家具、設(shè)施齊全，裝修后室內(nèi)凈高2.45米，個別戶型3.4米。如下圖：3服務設(shè)施會所：信達廣場會所位于塔樓6-7層，總面積4000多平米。6層為日工餐廳，對外經(jīng)營；7層為都鐸健身，對外經(jīng)營，公寓租戶免費使用。6層平面圖：餐飲為主7層平面圖：健身、娛樂以主會議中心：會議中心位于塔樓5層，各種規(guī)格約10間，如下圖：三、產(chǎn)品定位1戶室配比寫字樓：辦公面積為100-1600平方米，自由組合。酒店

10、式公寓：主力戶型為100-190平方米，一居室：100-120平方米，約占比例為20%；二居室：160平方米，約占比例為55%；三居室：190平方米，約占比例為25%。2客群來源寫字樓：以青島海信、北京百福東方、富邦航運、泰德國際貨運等各類中大型企業(yè)為主。酒店式公寓：客群定位為在津工作的國內(nèi)外高端商務人士。目前租用客戶中日本在津商務人士占到95%以上。3定價原則寫字樓、公寓不分樓層朝向統(tǒng)一報價6元/平方米/天，成交均價5元/平方米/天左右（含物業(yè)費），出售部分小業(yè)主對外報價與產(chǎn)權(quán)方相同，成交均在4.5元/平方米/天。其中公寓單套月租金在17000至27000元/平方米/月。4租售情況信達廣場0

11、6年開盤至今，租售情況喜憂參半。目前寫字樓出售部分已全部售完（銷售周期為2年），入住已達70%以上。而公寓出租部分受戶型面積過大、單套租金過高影響遇到較大阻力，目前出租率不足20%。四、總結(jié)1營銷手段對項目運作的重要性。信達廣場入市至今沒有對產(chǎn)品開展系統(tǒng)的營銷推廣工作，由始至終主要采取“待銷”的銷售方式，對銷售價格產(chǎn)生較大影響。在06、07年“黃金時期”銷售價格僅上調(diào)500元/平方米，漲幅僅3%，低于與同檔產(chǎn)品銷售價格3000元/平方米左右。2合理的產(chǎn)品定位，客觀考慮市場需求。從信達廣場公寓低出租率情況反應出開發(fā)商對市場預期過高，比例約占80%的中大型產(chǎn)品定位為信達廣場租賃業(yè)務帶來極大阻力。平

12、均高達23000元/月左右的租金水平，讓大量的國內(nèi)高端商務人土難以承受。雖然信達廣場約占20%的一居室（100-120平方米）已全部入住，但日本人士占據(jù)95%以上比例，由此可以看出，16000元/月左右的租金水平仍然超出國內(nèi)客群的心理價位。天津中心一、項目基礎(chǔ)資料地理位置：和平區(qū)南京路與營口道交口辦公等級：甲級占地面積：18105平方米建筑面積：15萬平方米 租售狀況：寫字樓部分：出售酒店式公寓：預計以出租為主開盤時間：2007.6.15入住時間：2009-04得房率：70%物業(yè)管理：世邦魏理仕，物業(yè)費：8元/平方米/月 二、產(chǎn)品特點1規(guī)劃布局公寓部分為45層，寫字樓部分為52層，地下1-3層

13、車庫，裙樓1-6層以購物中心會議中心、休閑、健身等設(shè)施為主。2裝修設(shè)備標準層電梯廳公寓內(nèi)部裝修：精裝報價4000-5000元/平方米主要裝修標準見下表：名稱裝修標準入戶門防盜門、愛迪爾或zenith品牌電子門鎖起居室地面實木復合地板或石材墻面壁紙，局部玻璃或木飾面裝飾頂棚輕鋼龍骨石膏板吊頂，局部造型天花窗戶外墻鋁板玻璃幕墻、雙層中空low-e玻璃餐廳及廚房地面石材或?qū)嵞緩秃系匕鍓γ媸幕虿Ａы斉镙p鋼龍骨石膏板吊頂，乳膠漆廚具意大利博洛尼整體櫥柜臥室地面實木復合地板墻面壁紙，配合木飾面或皮革飾面裝飾頂棚輕鋼龍骨石膏板吊頂，乳膠漆衛(wèi)生間地面、墻面石材或馬賽克頂棚輕鋼龍骨石膏板吊頂，乳膠漆臺面大理石

14、臺面，配德國品牌杜拉維特或德國品牌凱勒瑪洗面盆，配德國品牌高儀或德國品牌漢斯格雅水龍頭座廁德國品牌杜拉維特或德國品牌凱勒瑪豪華座廁淋浴間獨立淋浴間配德國品牌高儀或德國品牌漢斯格雅花灑浴缸德國杜拉維特卡德維嵌入式浴缸，高儀或漢斯格雅浴缸龍頭電器飛利浦或東芝的液晶電視，美國品牌通用電器或意大利品牌阿里斯頓的抽油煙機、微波爐、電冰箱等3服務設(shè)施配有2000平方米會所，以健身、娛樂功能為主。由物業(yè)公司負責管理，暫定不對外經(jīng)營。三、產(chǎn)品定位1戶室配比寫字樓：單層面積約1250平方米，凈高2.7米酒店式公寓：見下表戶型面積套數(shù)配比占總體比例一居40-608021.33%66.40%60-80297.73%

15、80-10014037.33%兩居100-120123.20%28.53%120-1404812.80%140-1603810.13%180-20061.60%220-23030.80%三居160-180164.27%5.07%180-20030.80%2客群來源酒店式公寓：以投資型高端商務人士為主，北京、上海、港澳臺等發(fā)達地區(qū)在津商人占據(jù)比例較大，多重視地段升值空間、商務氛圍、內(nèi)部服務等。寫字樓：目前尚未對外租售，現(xiàn)場咨詢多為國內(nèi)外大型企業(yè)在津總部及各大金融機構(gòu)、船運及物流等服務型企業(yè)，中小型高速發(fā)展企業(yè)也占一定比例，如，it、咨詢類企業(yè)等。3定價原則天津中心于07年7月正式開盤，價格漲幅明

16、顯。07年12月份成交均價已超過21000元/平方米，08年4月成交均價高達23900元/平方米與07年7月17800元/平方米相比，漲幅率達35%。4租售情況寫字樓：以租為主，整層銷售酒店式公寓：公寓部分開盤至今未受高價格而影響銷售進度，不足一年時間銷售率已達40%以上。分析主要有以下兩點：一、不可替代的區(qū)域優(yōu)勢、內(nèi)部品質(zhì)優(yōu)勢；二、較合理的定價策略。采用高單價低總價的策略使得天津中心迅速去化。該項目中小面積戶型占總比例的70%左右，主力戶型平均面積在75平方米左右，總價控制在150萬以內(nèi)。如租金水平按6.5元/平方米/天計算，年投資回報率將在10%以上?？們r、回報預期均在投資客群的接受范圍內(nèi)

17、。 除受宏觀市場影響外，目前天津中心成交比例大幅下降的另一個原因源于自身的調(diào)整。近期天津中心沒有因為市場影響而放緩價格漲幅速度，在前期中小戶型迅速被去化后，戶型投放面積在不斷放大。如，4月份平均單套成交面積為90平方米左右，單套總價提升到220萬，按目前的租金計算回報率明顯低于去年的水平，隨著后期大面積戶型的推出矛盾會日趨明顯，使得持幣觀望的投資人群更會心有余悸。四、總結(jié)在保證產(chǎn)品內(nèi)部品質(zhì)提供優(yōu)良的投資環(huán)境的同時，應根據(jù)需求市場情況合理控制總價范圍，達到順暢去化、降低投資風險。未來幾年天津高檔酒店式公寓仍會中小面積需求為主，天津中心在07年取得佳績也是因為此期間推出大量低總價中小面積產(chǎn)品。天津

18、與北京、上海等發(fā)達城市相比國際氛圍仍存有較大差距，在高檔酒店式公寓銷售過程中應將國內(nèi)投資人士做為主要客群，在租賃方面應國內(nèi)外并進。從目前的市場來看，在具備優(yōu)越的地段、品質(zhì)、服務等條件下，戶型面積在70平方米以內(nèi)的高檔酒店式公寓將在未來市場中占據(jù)一定市場份額。賽頓中心一、項目基礎(chǔ)資料樓盤地址：和平西康路與成都道交口辦公等級：甲級投資商：天津萬順房地產(chǎn)有限公司開發(fā)商：天津萬順房地產(chǎn)有限公司 總建筑面積：16萬平方米占地面積：1.5萬平方米物業(yè)管理：天津市君怡物業(yè)管理有限公司 物業(yè)費：公寓：3.6元/平方米；寫字樓：16元/平方米開盤時間:：2005-11-01交房日期：2006-08-30 二、產(chǎn)

19、品特點1規(guī)劃布局：1-4層商業(yè)群房，兩棟公寓，一棟寫字樓。2裝修設(shè)備名稱裝修標準外檐部分外墻氟碳噴涂鋁單板幕墻外檐窗斷熱鋁合金型材/噴涂顏色/low-e玻璃公共部分大堂挑高9.3米，地、墻面石材電梯“kone”品牌/共配備7部電梯/客梯6部-服務梯1部/其中3部高區(qū)客梯梯速3.5米/秒-低區(qū)3部客梯及服務梯梯速2.5米/秒/電梯載重量1.35t辦公區(qū)內(nèi)部地面oa網(wǎng)絡布線地板（辦公區(qū)及公共走廊全鋪設(shè)）墻面輕質(zhì)隔墻/刮膩子頂棚不吊頂分戶門對開玻璃門3服務設(shè)施賽頓中心擁有3000平方米的會所，以泳池、健身、娛樂等功能為主。該會所服務業(yè)主實行會員制不對經(jīng)營，會員費用為3800元/年。三、產(chǎn)品定位1戶室

20、配比 公寓部分：戶型面積套數(shù)配比三房180-256104套33.33%四房240-260208套66.67%寫字樓部分：標準面積1400平方米，戶型區(qū)間：110250平方米，其中210平方米與250平方米以主力戶型，占到總比例的70%左右。2客群來源公寓：天津本地高端自住型人士，極少對外出租。寫字樓：中大型企業(yè)，服務、物流類企業(yè)居多。3定價原則公寓：目前賽頓中心公寓部分僅存兩套（16層、27層），對外報價15000元/平方米。寫字樓：銷售報份15700元/平方米，租賃報價：6.1元/平方米/天（含物業(yè)費）4租售情況公寓：公寓：雖然賽頓中心以大戶型為主，在總價方面為銷售帶來一定難度，但在06、07年最佳時期該項目總體銷售比較順暢，08年賽頓中心放大優(yōu)惠幅度項目得以順利收尾，目前僅剩兩套戶型。寫字樓：賽頓中心寫字樓部分與公寓部分同期銷售，推出后整體銷售進度良好，目前僅存一套低層單元未售出。四、總結(jié)分析雖然賽頓中心整體銷售比較順暢，但超大戶型設(shè)計還是為項目銷售帶來較大壓力，最終不得不降底利潤點來保證去化速度。津匯廣場一、項目基礎(chǔ)資料樓盤地址：和平區(qū)南京路與營口道交口開發(fā)商：天津澳中發(fā)展有限公司辦公等級：甲級辦公建筑面積3900