來自西方的商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設計思路概要

1、來自西方的商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設計思路無論商業(yè)地產(chǎn)項目地處何方 ,都需要應用成功的設計和規(guī)劃理念。商業(yè)地產(chǎn)的特殊性對每個步驟都有著嚴格的要求 ,所有的步驟對于整個項目的成功都起著非常重要的作用。隨著中國市場經(jīng)濟體制的出現(xiàn) ,隨著受過良好教育的消費者的增加 ,所有步驟中的知識含量變得非常重要。A、對一般概念做出定義并且選擇一個合適的地點。由于中國城市規(guī)劃的獨特方式 這些決議不僅是由開發(fā)商提出 ,而且通過當?shù)氐恼岢觥Ｓ袝r允許開發(fā)商有些微小的調(diào)整和改動 ,但是這只有在開發(fā)商的最初提出的理念不能通過時。如何平衡政府形象工程要求和符合商業(yè)市場規(guī)律的關系 ,如何平衡科學的商業(yè)經(jīng)營模式要求與開發(fā)資金平衡的關系是

2、項目規(guī)劃和設計中的關鍵問題。B、對市場進行分析 ,適合何種類型的商店 ?如何發(fā)展 ?在這樣的地點建立是否可行 ?在國內(nèi) ,往往是在項目進行到后期才考慮到這個問題。開發(fā)商在項目的進行過程中 往往會認為他們會建成一流的購物中心滿足國際一流品牌的需要。然后根據(jù)此目標 推進整個項目的進行 ,直到他們發(fā)現(xiàn)那些一流的國際品牌根本沒有要打入中國市場的計劃或者投資者并不認為在這適合投資。如何給中國的平均消費者做個定義 ?大量的人群從農(nóng)村涌入城市 ,因此城市的收入群增加。城市人口增多 ,人口密度和收入情況會發(fā)生相應的變化 ,開發(fā)商需要做出預測使該項目能夠滿足這些變化的需要。怎樣才能使?jié)撛诘南M者加入到項目中 來

3、?需要向消費者提供什么 ?在今后的日子里應該以什么樣的趨勢來鎖定消費者這些都要通過對所有的可利用的資源進行合理規(guī)劃 ,從最基本的直覺到復雜的統(tǒng)計分析。在中國 ,一般不能夠提供可靠的統(tǒng)計和定量報告。多數(shù)時候數(shù)據(jù)是不完整的 ,過期的或者是不可利用的。在這種情況下 ,聘請專業(yè)商業(yè)規(guī)劃設計公司介入項 目是比較明智的選擇。他們需要從商業(yè)的角度 ,在細致的、有針對性的市場調(diào)研基礎上,結(jié)合可能的招商資源和地產(chǎn)商的投資回報要求來制定專業(yè)的商業(yè)定位和規(guī)劃 設計。”C、對項目特征的初步設計過程進行評價和定義。西方開發(fā)商通常是對項目的外觀 和給人的整體感覺有個預先的規(guī)劃并且融入到項目中去。大規(guī)模的城市擴建、改建 使

4、中國的開發(fā)商通常會在一塊空地上開始他們的項目 ,而很少考慮他們的設計和周圍的環(huán)境是否能夠協(xié)調(diào)。這往往導致會產(chǎn)生很多不同的定位規(guī)劃 ,開發(fā)商會把不能適應周圍環(huán)境的理念帶入到一個固定的程式中。商業(yè)設施最重要的是需要最合適的功用性及其內(nèi)涵的商業(yè)魅力。最近中國的 新聞經(jīng)常報導 ,在小的城鎮(zhèn)建設寬廣的街道 ,大型的城市型建筑物浪費了大量的公共資金 ,所有的這些大都是滿足了政績工程的愿望 ,而實際上其違背商業(yè)規(guī)律的開發(fā)后果是出現(xiàn)商業(yè)蕭條的 “有場無市 ”?！盌、確定業(yè)種業(yè)態(tài)組合 ,動態(tài)地與主力店招商工作結(jié)合并作調(diào)整。主力店的選擇可以體現(xiàn)該項目的特點并且在很大程度對項目的設計產(chǎn)生影響。在一個樓層承租8000

5、平方米的主要承租商與在兩個樓層承租 8000 平方米的主要承租商對于設計風 格的需求是不同的。因此必須與預期的承租商進行協(xié)商 ,了解他們的需求 ,他們對于 項目設計理念的看法 ,以及他們對于項目提出的一些具體功能要求。“開發(fā)商對于項目的預期有一部分并不是基于對外界因素調(diào)查 （比如可行性分析和市場調(diào)查和未來商業(yè)經(jīng)營是否成功的基礎上。相反他們有些是出自個人喜好或者政治的原因。隨著國內(nèi)零售業(yè)市場的進一步發(fā)展和日趨完善,這類商業(yè)地產(chǎn)項目是最先受到?jīng)_擊的 ,其開發(fā)商的疏忽和傲慢的態(tài)度會使他們受到懲罰 ,造成項目價值的降低 ,招商困難以及低投資回報 ,甚至可能舉步維艱。 ”E、最終確定設計方案 ,并且獲得

6、政府的批準。這是綜合平衡各種因素產(chǎn)生的結(jié)果是基于前期大量的調(diào)查分析、布局規(guī)劃調(diào)整、投資回報分析、政府關系協(xié)調(diào)等工作 的基礎上產(chǎn)生的選擇方案。F、建筑方案確定和工程制圖。如上所述 ,在中國有很多的開發(fā)商都只顧向前推進 項目 ,然后發(fā)現(xiàn)有些沒有經(jīng)過充分調(diào)查的地方需要改變卻為時已晚。有很多時候,我都看到項目進行到了建筑階段或者已經(jīng)在修建了 ,但是在基本的設計方面出現(xiàn)錯誤 ,需要開發(fā)商進行改正。最為常見的錯誤是建筑物的柱距、層高、承重等與商業(yè)業(yè)態(tài) 的要求發(fā)生沖突。例如辦公樓和公寓通常有 5 米的柱距即可 ,而購物中心之間通常 有 8 至 12 米的柱距。當購物中心樓層上面有辦公室或者住宅區(qū)域的時候 ,

7、 這些因素 都應該考慮進去以滿足大家的需要。但是有些開發(fā)商在設計時并沒有考慮這些因素 整座建筑物的柱距都是 5 米。 5米的柱距對于小商鋪來說也許是可行的 ,但是對于大型百貨店、 GMS 店、家居專業(yè)店、倉儲超市等業(yè)態(tài) ,這樣的設計像樹林一樣密集 ,既無法布局、陳列 ,也阻礙了人們的視線 ,難以設計較好的客流動線。G、進一步尋找承租商 ,并且進行布局微調(diào)。很多時候 ,當中國的很多開發(fā)商都在尋找項目的時候 ,在這樣的一個競爭的市場環(huán)境下 ,設計出滿足消費者需求的購物中心是成功的關鍵。招商是滿足需求的重要工作 ,應及早進行并且在整個的開發(fā)過程中都要進行。如果等到項目的建設階段再去確認承租商的委托事

8、項 ,那么是接受還是拒絕承租商的要求 ,會使開發(fā)商陷入被動的狀態(tài) ,因此應在設計階段就盡量明確主力承租商的要求。國際和國內(nèi)的大型品牌會控制絕大部分的零售市場 ,開發(fā)商應該滿足他們的特有的需求。在中國出現(xiàn)的模式會使這種變化得到發(fā)展和改進。聰明的開發(fā)商會抓住 機會并且將其變?yōu)樽约旱膬?yōu)勢 ,他們會進行細致的市場調(diào)查分析 ,并且對消費者購買習慣的變化及時進行追蹤。 ”智橋觀點 成功的商業(yè)地產(chǎn)項目給開發(fā)商 ,投資商和零售商 ,以及政府都會帶來 利益。如何進行運作 ,如何得到這些利益 ,不同的地區(qū)以及不同的國家都是不同的。任何一個國家和地區(qū) ,一個運作成功的商業(yè)地產(chǎn)項目都會根據(jù)周圍環(huán)境和居民的生活質(zhì)量而進行經(jīng)營戰(zhàn)略的調(diào)整和改變。只有讓消費者成為最終的贏家,開發(fā)商、投資商和零售商才會真正實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的長期利益 ,因為他們會有更多的選擇 ,在安 全、