AAA寫(xiě)字樓招商方案

1、【MeiWei_81 重點(diǎn)借鑒文檔】 華虹科技寫(xiě)字樓招商方案 一、項(xiàng)目介紹與產(chǎn)品價(jià)植構(gòu)建 項(xiàng)目主要特性地段價(jià)值、區(qū)位價(jià)值 位于美麗的金溪河畔旁，視野開(kāi)闊，望城景致，毗鄰人杰地靈的 金溪河，距汽車(chē)站 5分鐘路程，距國(guó)家 4A 級(jí)風(fēng)景區(qū)玉華古洞 7公里 路程，駕車(chē) 10 分鐘車(chē)程，本項(xiàng)目將成為城市的文化和環(huán)境影響力； 同時(shí)是一個(gè)機(jī)遇，將成為將樂(lè)縣綜合性智能業(yè)態(tài)的稀缺價(jià)值。高 米， 層。 前瞻性創(chuàng)新設(shè)計(jì)： 打破區(qū)域固有產(chǎn)品形態(tài)， 引領(lǐng)智能寫(xiě)字樓未來(lái) 發(fā)展。 高端性目標(biāo)定位：高端產(chǎn)品對(duì)應(yīng)高端客群，市場(chǎng)形象高舉高打， 專(zhuān)為高端客戶量身打造，突出企業(yè)品牌形象，打造成功產(chǎn)品。 業(yè)態(tài)類(lèi)型：商務(wù)樓、酒店、賓館、

2、 KTV 、美容院、 SPA、休閑洗 浴中心、健身俱樂(lè)部、集團(tuán)企業(yè)辦公區(qū)，單位面積120m2 至 180m2 整層面積約為 20RR 或 1100 多平方米。地下停車(chē)場(chǎng)建筑面積 2305.9m2，共個(gè)車(chē)位。 二、寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析及租賃分析 樓盤(pán)名稱(chēng) 建筑面積（m2） 租金價(jià)格（元 / m2） 入駐率 鴻圖不夜城 平均 20 元（未裝修） 不到三分二 金森公司 花園酒店 130m2 左右 20元（已裝修） 山水酒店 每層 600m2 左右 約 40 元（已裝修） 三華城 未入駐 民宅（套房） 130左右 10 元（已裝修） 夏華、東方商廈 系商鋪建筑 上河國(guó)際、瀾泊灣等 建設(shè)之中 樂(lè)活城 宏泰名城

3、 將樂(lè)現(xiàn)有樓盤(pán)分析： 電梯數(shù)量配置明顯不足，速度綬慢，候梯時(shí)間長(zhǎng)，嚴(yán)重影響了入 駐企業(yè)的商務(wù)，辦公效率。 車(chē)位配比普遍存在偏低， 未能達(dá)到每 200 平方米有一個(gè)停車(chē)位的 基本標(biāo)準(zhǔn)。 將樂(lè)目前無(wú)一家高端智能化寫(xiě)字樓。 認(rèn)真細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)研分析是商業(yè)項(xiàng)目科學(xué)、 合理定位的依據(jù)， 科 學(xué)合理的商業(yè)定位是商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)基礎(chǔ)， 出其不意的招商策劃是高 效出租的保障， 優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)是項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的根本。 通過(guò)擁有良 好的硬件條件， 通過(guò)精確的定位招商后及專(zhuān)業(yè)的運(yùn)營(yíng)， 把本項(xiàng)目打造 MeiWei_81 重點(diǎn)借鑒文檔】 【MeiWei_81 重點(diǎn)借鑒文檔】 成輻射將樂(lè)縣城最具代表的綜合智能化寫(xiě)字樓。 三、招

4、商及租賃策略 1、招商策略專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)全方位出擊，搶占市場(chǎng)。 入市時(shí)間在本縣城其它寫(xiě)字樓還未放量的階段， 本項(xiàng)目更能 搶占市場(chǎng)先機(jī)。 政府招商加強(qiáng)與政府發(fā)改局、 經(jīng)貿(mào)局及外經(jīng)招商辦、 工商局 的合作，是搶奪優(yōu)質(zhì)客戶的重要渠道，尤其是金融類(lèi)客戶。 租賃成本控制價(jià)格是吸引客戶的最有力條件， 從裝修、免租 期、消防改造等各環(huán)節(jié)進(jìn)行掌控，降低營(yíng)運(yùn)成本就可實(shí)現(xiàn)讓利。 樓層控制通過(guò)合理的開(kāi)零劃分和樓層控制，吸納更多的客 戶，加快招租速度。 渠道招商加強(qiáng)與第三方中介的合作， 多方推介能提高面積的 去化速度。將樂(lè)現(xiàn)存的中介所共六家：將樂(lè)縣陽(yáng)光房產(chǎn)代理中心；將 樂(lè)縣樂(lè)易房產(chǎn)服務(wù)代理中心； 將樂(lè)縣鴻運(yùn)房產(chǎn)中介服務(wù)部；

5、 將樂(lè)縣百 安居房產(chǎn)中介服務(wù)部； 將樂(lè)縣三華房產(chǎn)中介服務(wù)中心； 將樂(lè)縣為民房 產(chǎn)信息中心。 2、客群分析 a、從工商局企業(yè)股調(diào)出將樂(lè)縣城區(qū)內(nèi)的企業(yè)和機(jī)構(gòu)，商務(wù)樓、 酒店、賓館、 KTV 、美容院、 SPA、休閑洗浴中心、健身俱樂(lè)部、集 團(tuán)企業(yè)辦公區(qū)明細(xì)，以便尋找租賃客戶； b、各大商會(huì)、協(xié)會(huì)、組織 介紹租賃客戶； c、民宅辦公區(qū)、 KTV 、美容院、酒店、賓館拜訪； d、 第三方中介所； e、政府部門(mén)合作。 3、招商階段如何劃分 第一階段市場(chǎng)蓄市期 第二階段市場(chǎng)上升期 第三階段市場(chǎng)高峰期 第四階段持續(xù)租賃期 4、招商節(jié)點(diǎn)控制 儲(chǔ)備目標(biāo)租戶， 宣傳項(xiàng)目及初步意向洽談， 儲(chǔ)備租戶可填滿租賃 面積的

6、 40%，完成 5至 6家大客戶的正式簽約，儲(chǔ)備租戶正式簽約， 新增目標(biāo)客戶，部分入住。 四、推盤(pán)策略 樓層控制以半層、整層、多層消化為主，也可零星租賃。需 求面積在半層以內(nèi)的租戶， 對(duì)裝修布局的改動(dòng)小， 更愿意選擇入住方 便快捷的精裝寫(xiě)字樓；租賃整層、多層面積的大租戶，對(duì)裝修布局要 求高，一般會(huì)改造，精裝房改造會(huì)加大租賃成本。 五、價(jià)格策略 價(jià)格確定方法： 價(jià)格測(cè)試是分析把握客戶能承受的最高價(jià)位以及 【MeiWei_81 重點(diǎn)借鑒文檔】 【MeiWei_81 重點(diǎn)借鑒文檔】 項(xiàng)目產(chǎn)品間價(jià)格體系是否合理的關(guān)鍵， 是創(chuàng)造利潤(rùn)最大化， 去化均勻 的重要保證。 1、初步價(jià)格測(cè)試根據(jù)不同企業(yè)經(jīng)營(yíng)類(lèi)型，

7、對(duì)外報(bào)價(jià)范圍， 以判斷客戶對(duì)總體價(jià)格的接受度。 2、租戶落點(diǎn)客戶初步落點(diǎn)， 以獲得客戶對(duì)戶型價(jià)值的判斷。 3、戶型價(jià)格測(cè)試初步價(jià)格表制定后，對(duì)客戶進(jìn)行落點(diǎn)戶型 的報(bào)價(jià)，測(cè)試客戶具體戶型價(jià)格接受度以調(diào)整價(jià)表。 4、客戶意向落點(diǎn)分析，價(jià)表修正，確保分布均勻。 5、價(jià)格確定，最終價(jià)格確定。 前期以租金低價(jià)入市， 或免租期 月，后期未精裝修租金每 月元 /m2（試定），精裝租金每月 40 元 /m2（試定）。從第四年起 租金年遞增 8；總體租金遞增比例不超過(guò)原租金水平的30（試 定）。 項(xiàng)目產(chǎn)值租賃面積 24885.7m2（已扣除一樓面積、十樓、十 六、十七、十八層自用辦公面積） ，估平均租金 30

8、元，每月收入 746571， 年收入 8958852 元。 六、招商程序 1、市場(chǎng)定位和業(yè)態(tài)定位等設(shè)計(jì)前的商業(yè)策劃， 具體的程序如下： 商圈分析市場(chǎng)定位業(yè)態(tài)定位寫(xiě)字樓租賃 2、將擬定的市場(chǎng)定位和業(yè)態(tài)定位確定初步客戶要求，通過(guò)各種 客戶渠道接觸、了解符合條件的主要客戶， 并掌握其拓展市場(chǎng)的計(jì)劃， 最后確定中小客戶的名單。 3、召開(kāi)目標(biāo)客戶洽談會(huì)，邀請(qǐng)前期已掌握的相關(guān)目標(biāo)群所有的 客戶參加， 洽談會(huì)的主要內(nèi)容是征求他們對(duì)項(xiàng)目的主要意見(jiàn)、 可能性 及其它方面的建議，而這些建議均可用于制定合理的招商條件和政 策。 4、視招商洽談會(huì)的情況，在會(huì)后逐個(gè)向目標(biāo)群進(jìn)一步介紹項(xiàng)目 情況及招租條件，必須采用每隔

9、2至 3天溝通一次的跟蹤辦法專(zhuān)人溝 通，要重點(diǎn)對(duì)各個(gè)管理層進(jìn)行充分的溝通， 制定合理的招商宣傳手冊(cè)。 5、對(duì)于特別重要的客戶最好能區(qū)別對(duì)待，有針對(duì)性的分析，為 客戶量身訂做他所感興趣的市場(chǎng)資料。 七、渠道策略 多年積累的高端客戶資源，逐一排查、篩選寫(xiě)字樓、商住樓、酒 店、直接尋找潛在客戶。 推廣和現(xiàn)場(chǎng)樓體廣告吸引來(lái)電、來(lái)訪客戶。 發(fā)改局、經(jīng)貿(mào)局、外經(jīng)局政府辦、 工商局等府部門(mén)引進(jìn)高端客戶。 保險(xiǎn)公司、證券公司、投資公司、中介服務(wù)機(jī)構(gòu)、金融后臺(tái)服務(wù) 機(jī)構(gòu)。 MeiWei_81 重點(diǎn)借鑒文檔】 【MeiWei_81 重點(diǎn)借鑒文檔】 第三方中介合作方式額外按一個(gè)月租金實(shí)行傭金支付。 渠道行銷(xiāo)， 主動(dòng)

10、一對(duì)一拜訪客戶及關(guān)鍵人， 適時(shí)舉辦現(xiàn)場(chǎng)客戶推 介會(huì)促進(jìn)簽約 客群 業(yè)內(nèi)中介 政府機(jī)構(gòu) 商業(yè)協(xié)會(huì) 世家資源 行業(yè)組 織 金融 圈層 寫(xiě)字樓 客戶 渠道 形式 支付第一個(gè) 月租金為傭 金 外經(jīng)局、招 商局、工商 局發(fā)改局、 經(jīng)貿(mào)局、外 經(jīng)局政府 辦、工商局 各大商會(huì) 秘書(shū)長(zhǎng)及 會(huì)員 其它寫(xiě)字 樓項(xiàng)目意 向客戶和 高端客戶 關(guān)鍵介 紹人利 益返點(diǎn) 金融 機(jī)構(gòu) 配套 后臺(tái) 服務(wù) 老寫(xiě)字 樓、園 區(qū)企 業(yè)、商 住樓、 酒店 一對(duì)一拜 訪 一對(duì)一拜 訪 短信廣告 沙龍，項(xiàng)目 推介會(huì) 電話行 銷(xiāo)沙 龍，項(xiàng) 目推介 會(huì) 電話 行銷(xiāo) 沙 龍， 項(xiàng)目 推介 會(huì) 招商員 拜訪 舉辦招商會(huì)議對(duì)外聯(lián)合專(zhuān)業(yè)人士，相關(guān)機(jī)構(gòu)

11、，共同炒作，以 宣傳項(xiàng)目的亮相。 A 、會(huì)前按排事項(xiàng)： 1、通過(guò)何種途徑邀請(qǐng)意向加盟者； 2、邀請(qǐng) 的嘉賓安排接待； 3、發(fā)言人的的次序及發(fā)言內(nèi)容； 4、場(chǎng)地的選擇與 布置； 5、項(xiàng)目介紹的內(nèi)容； 6、意向加盟者的提問(wèn)； 7、媒體的安排 與提問(wèn)。 招商會(huì)具體準(zhǔn)備事項(xiàng)： 1、專(zhuān)人接聽(tīng)招商加盟熱線電話； 2、打印 會(huì)議日程安排并通知公司各部門(mén)； 3、提前 15 天聯(lián)系媒體報(bào)道事宜； 4、在步行街中央廣場(chǎng)的 LED 顯示屏廣告的制作； 5、考慮是否制作 宣傳單張； 6、進(jìn)行會(huì)議廳演講臺(tái)條幅制作，會(huì)議廳大門(mén)上方橫幅， 大樓門(mén)口掛橫幅。（時(shí)間地點(diǎn)、提前一周天懸掛） ；7、提前一天調(diào)試 音響、麥克風(fēng)電腦投

12、影儀、燈光； 8、大樓入口處設(shè)置指示牌、簽到 臺(tái)、盆花、來(lái)賓登記表； 9、提前兩天落實(shí)會(huì)議主席臺(tái)人員及名單； 10、預(yù)定花藍(lán)，并落實(shí)花藍(lán)數(shù)量、落款內(nèi)容； 11、打印準(zhǔn)備好合作意 向書(shū)； 12、攝像機(jī)、膠卷、相機(jī)并專(zhuān)人跟蹤錄像帶、照片； 13、落實(shí) 來(lái)賓發(fā)言稿。 分批次各個(gè)擊破，活動(dòng)以各圈層客戶為主，穿插來(lái)電來(lái)訪客戶， 世家資源客戶，待客戶積累到一定量，一般以八、九人為主，進(jìn)行小 眾圈層活動(dòng)。 B、媒體（電視、報(bào)紙、路牌）宣傳要點(diǎn)：針對(duì)目標(biāo)地區(qū)；寧可 多花錢(qián)選擇第一媒體，不可省錢(qián)選第二媒體，效果相差極大；重點(diǎn)突 出，內(nèi)容簡(jiǎn)明扼要，讓人一目了然；報(bào)紙注意版面，版面不同相差很 大。具體實(shí)施如下： 1

13、）戶外橫幅與路牌廣告的制作；全面招商推廣信息+主力、 【MeiWei_81 重點(diǎn)借鑒文檔】 【MeiWei_81 重點(diǎn)借鑒文檔】 意向商家、集團(tuán)企業(yè)辦公的入住； 2）三明日?qǐng)?bào)招商廣告的刊登，一共刊登四期，首期普通 彩色完整版，其余三期普通彩色 1/2 版； 3）步行街中央廣場(chǎng)的 LED 顯示屏廣告的制作， 15 秒，80 次/ 天，一季度； 4）三明電視與交通頻道 三明電視臺(tái)新聞采訪的專(zhuān)題報(bào)道，時(shí)間月。 將樂(lè)電視臺(tái)角標(biāo)與走字廣告投放，時(shí)間月。 5）短信 50萬(wàn)條短信每隔一個(gè)星期 5萬(wàn)條開(kāi)始發(fā)送， 覆蓋整 個(gè)三明市； 6）海報(bào)派發(fā)：結(jié)合將樂(lè)縣集中的商業(yè)地點(diǎn)，月 日開(kāi)始 全城區(qū)范圍的海報(bào)派發(fā)活動(dòng)。 C、行業(yè)人士介紹利用行業(yè)協(xié)會(huì)的好處在于，它不僅能 提供潛在客戶的資料， 同時(shí)由于它獨(dú)特的角色而具有良好的可信 度。 D、業(yè)內(nèi)人士介紹業(yè)內(nèi)人士良好的關(guān)系網(wǎng)和其所在的立 場(chǎng)，對(duì)招商幫助很大。 八、招商時(shí)要注意的問(wèn)題 1、資料準(zhǔn)備充分； 2、人員訓(xùn)練要加強(qiáng)； 3、公司領(lǐng)導(dǎo)要出 面做好人脈關(guān)系； 4、公關(guān)宣傳要跟上； 5、招商重點(diǎn)要突出； 6、 后期跟蹤要抓緊； 7、同期建設(shè)要保證； 8、不要操之過(guò)急； 9、 不要信口開(kāi)河； 10、不同階段的招商條件不一樣。 九、費(fèi)用預(yù)算 媒體及道具 規(guī)格 設(shè)計(jì)完成 時(shí)間 發(fā)布 時(shí)間 版