最新房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)分析報(bào)告

1、2013年房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)分析報(bào)告2013年9月目 錄一、中國房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)發(fā)展處于初級階段，成長潛力大41、房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈長，服務(wù)對象多樣，種類齊全52、地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)細(xì)分行業(yè)介紹63、房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)國內(nèi)外代表性公司概覽74、房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)在中國處于成長中的調(diào)整階段，競爭加劇8（1）我國地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)的發(fā)展歷程（縱向比較）81）房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)的萌芽階段（1993-1997年）92）房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的加速起步階段（19982004年）93）房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的成長階段（2005-2007）104）房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)成長中的調(diào)整階段、競爭加劇，集中度提高（08年至今）11（2）我國房地產(chǎn)中

2、介服務(wù)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀121）處于行業(yè)發(fā)展初期且發(fā)展不均衡122）房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)向規(guī)范化、品牌化和專業(yè)化方向發(fā)展133）中國經(jīng)濟(jì)長期發(fā)展向好，將支持地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展16二、國內(nèi)標(biāo)桿分析：世聯(lián)地產(chǎn)全國領(lǐng)先的地產(chǎn)綜合服務(wù)類龍頭171、首家登陸a 股的房地產(chǎn)綜合服務(wù)提供商172、以代理銷售和顧問策劃業(yè)務(wù)為主，逐漸完善業(yè)務(wù)鏈結(jié)構(gòu)19（1）代理銷售業(yè)務(wù)21（2）顧問策劃業(yè)務(wù)22（3）經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)24（4）金融服務(wù)業(yè)務(wù)24（5）資產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)253、上市后通過兼并收購實(shí)現(xiàn)縱向橫向的規(guī)?；瘮U(kuò)張264、與競爭對手相比，代理和顧問策劃業(yè)務(wù)位居行業(yè)第一27（1）收入規(guī)模位居行業(yè)前列28（2）一手房代理銷售規(guī)模和收入均為行業(yè)第一

3、28（3）顧問策劃業(yè)務(wù)收入也位居行業(yè)第一29（4）規(guī)?；?、品牌、平臺、企業(yè)文化是世聯(lián)地產(chǎn)獨(dú)有的優(yōu)勢301）規(guī)?；瘍?yōu)勢302）品牌優(yōu)勢303）平臺優(yōu)勢314）公司團(tuán)隊(duì)優(yōu)勢和優(yōu)秀的企業(yè)文化315、公司盈利能力分析326、盈利預(yù)測33三、國外標(biāo)桿分析：世邦魏理仕331、全球最大的商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)公司332、公司發(fā)展歷程通過不斷的并購成長壯大353、公司主業(yè)包括咨詢、外包服務(wù)、全球投資管理和房地產(chǎn)開發(fā)374、世邦的核心競爭力41（1）百年歷史積淀的優(yōu)質(zhì)客戶資源和品牌聲譽(yù)41（2）龐大的專業(yè)人才隊(duì)伍41（3）起支撐作用的全球全業(yè)務(wù)覆蓋布局415、世聯(lián)地產(chǎn)未來將逐漸向世邦的業(yè)務(wù)類型轉(zhuǎn)型42一、中國房地產(chǎn)服務(wù)行

4、業(yè)發(fā)展處于初級階段，成長潛力大 隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，其緊密相關(guān)的房地產(chǎn)綜合服務(wù)行業(yè)規(guī)模亦隨之迅速擴(kuò)張，除了我們熟知的二手房租售業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)中介服務(wù)的范圍還包括土地的前期開發(fā)咨詢、整體的開發(fā)規(guī)劃、一手房代理銷售、金融和資產(chǎn)管理服務(wù)以及物業(yè)的管理和租售，其覆蓋范圍涵蓋了從一級市場至三級市場整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈，并呈現(xiàn)出分工日益細(xì)化和專業(yè)化的趨勢，房地產(chǎn)中介服務(wù)市場在不斷走向成熟。1、房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈長，服務(wù)對象多樣，種類齊全 房地產(chǎn)中介服務(wù)是房地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈中的重要組成部分，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中為各級市場的參與者提供專業(yè)的服務(wù)。以房地產(chǎn)開發(fā)的不同階段為分界點(diǎn)，房地產(chǎn)市場可劃分為一級市場、二級市場和三

5、級市場。一級市場是土地的供給市場，由政府主導(dǎo)出讓土地使用權(quán)，是由國家壟斷的市場。二級市場，是土地使用者經(jīng)過開發(fā)建設(shè)，將新建成的房地產(chǎn)進(jìn)行出售和出租的市場； 而三級市場，是購買房地產(chǎn)的單位和個(gè)人，再次將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或租賃的市場，是房地產(chǎn)再次進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成的市場。在房地產(chǎn)價(jià)值鏈中，主要的參與者包括：政府，作為市場的管理者通過土地供應(yīng)和金融稅收等政策調(diào)控管理市場；開發(fā)商，主要負(fù)責(zé)土地獲取、建筑商的招標(biāo)和管理，部分開發(fā)商還自行負(fù)責(zé)施工和完成物業(yè)銷售；銀行和房地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)等為開發(fā)商提供資金；建筑設(shè)計(jì)院和景觀設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)等為開發(fā)商提供設(shè)計(jì)服務(wù)；建筑商負(fù)責(zé)建筑施工；房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)為房地產(chǎn)開發(fā)商提供

6、顧問策劃、代理銷售等服務(wù)。 房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)與上游房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的具有較強(qiáng)的相關(guān)性，房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)樓盤的數(shù)量與規(guī)模直接影響房地產(chǎn)中介在二級市場的代理業(yè)務(wù)的業(yè)務(wù)量。在三級市場上，房地產(chǎn)中介的經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)與消費(fèi)者的置業(yè)和居住活動(dòng)更是直接相關(guān)，通過對消費(fèi)者提供對已購房產(chǎn)買賣和租賃服務(wù)，滿足了由人口遷移和流動(dòng)人口產(chǎn)生的居住需求。 2、地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)細(xì)分行業(yè)介紹 房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)提供的服務(wù)主要圍繞項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)程展開，具體包括房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期市場調(diào)研、策劃、投資分析、可行性研究，中期項(xiàng)目的營銷策劃和代理銷售，以及后期項(xiàng)目售出后的物業(yè)管理和房產(chǎn)租售等服務(wù)。就目前市場規(guī)模來看，國內(nèi)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的利潤組成主要來自

7、一手房代理的銷售收入，其次是二手房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，與之形成鮮明對比的是顧問策劃業(yè)務(wù)， 雖然貢獻(xiàn)的利潤比例尚不及前兩者，但其業(yè)務(wù)收入增速遠(yuǎn)和利潤率高于一二手房代理業(yè)務(wù)。根據(jù)國外成熟房地產(chǎn)市場中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)收入組成來看，顧問策劃及資產(chǎn)管理等高附加值業(yè)務(wù)將是房地產(chǎn)綜合服務(wù)商的重點(diǎn)發(fā)展方向。3、房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)國內(nèi)外代表性公司概覽 中國地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)公司眾多，區(qū)域性較強(qiáng)，每個(gè)區(qū)域都有當(dāng)?shù)乇容^有代表性的公司。如， 珠三角的世聯(lián)地產(chǎn)、合富輝煌、中原地產(chǎn)等；在長三角地區(qū)，易居中國、上海同策、上海策源等業(yè)務(wù)發(fā)展較快；環(huán)渤海地區(qū)，思源經(jīng)紀(jì)、偉業(yè)顧問等公司占據(jù)領(lǐng)先地位。4、房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)在中國處于成長中的調(diào)整階段，競爭

8、加劇 （1）我國地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)的發(fā)展歷程（縱向比較） 我國房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)是基于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展衍生而來的，截至目前主要經(jīng)歷了四個(gè)發(fā)展階段： 1）房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)的萌芽階段（1993-1997年） 自1978 年改革開放以來，房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)了從無到有的跨躍，住房市場的開放使得房地產(chǎn)及其服務(wù)業(yè)的發(fā)展成為可能。隨著國家關(guān)于擴(kuò)大房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展相關(guān)政策的出臺，房地產(chǎn)市場的發(fā)展一直處于高速增長階段，以1988 年為例，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模達(dá)210 億元，同比增加近60%。 90 年代初期的房地產(chǎn)市場屬于賣方市場，房地產(chǎn)銷售主要靠開發(fā)商粗放式的自主銷售，直至1993 年之后，政府開始對過熱的房地產(chǎn)行

9、業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)二級市場出現(xiàn)了供過于求的局面，大量新開發(fā)樓盤出現(xiàn)積壓滯銷，開發(fā)商開始向?qū)I(yè)的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)尋求幫助，使得顧問策劃和代理銷售業(yè)務(wù)在這一時(shí)期實(shí)現(xiàn)了初步發(fā)展。1993 年，深圳房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)達(dá)到了近70 家，同時(shí)來自港臺的達(dá)利行和九鼎軒等代理商開始入駐北京，帶動(dòng)了本土代理企業(yè)的紛紛成立。 2）房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的加速起步階段（19982004年） 1996 年之后，經(jīng)濟(jì)已由短缺轉(zhuǎn)變?yōu)橄鄬^剩，1997 年又遇亞洲金融風(fēng)暴,隨著整個(gè)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)“通貨緊縮”，房地產(chǎn)市場進(jìn)入了低潮。從1998 年開始，隨著政府把住宅商品化培養(yǎng)成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，以及各項(xiàng)利好政策措施的出臺和貫徹落實(shí)，我國房

10、地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了新的發(fā)展時(shí)期。這一時(shí)期房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)的發(fā)展特點(diǎn)是逐步市場化和規(guī)范化的過程。自2002 年開始，政府出臺土地招拍掛制度，規(guī)范管理土地供應(yīng)行為，提高土地供應(yīng)市場的市場化程度，這也促使房地產(chǎn)開發(fā)商對項(xiàng)直接影響到房地產(chǎn)開發(fā)商對房地產(chǎn)顧問策劃和代理銷售的專業(yè)服務(wù)的需求增加。這一時(shí)期的房地產(chǎn)顧問代理業(yè)務(wù)從單純的后期代理銷售轉(zhuǎn)變?yōu)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目的全程顧問策劃和代理銷售。 3）房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的成長階段（2005-2007） 在2004 年以后，房地產(chǎn)投資快速增長，房地產(chǎn)價(jià)格大幅上揚(yáng)，開發(fā)商向全國化和規(guī)?；l(fā)展，實(shí)施跨區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略。大型房地產(chǎn)開發(fā)商在全國范圍的迅速擴(kuò)張?zhí)岣吡似鋵Ψ康禺a(chǎn)服務(wù)更

11、加專業(yè)化的需求，房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)也緊跟開發(fā)商的步伐，紛紛實(shí)施全國化布局。這個(gè)時(shí)期涌現(xiàn)出一批跨區(qū)域的大型房地產(chǎn)服務(wù)公司，如世聯(lián)地產(chǎn)、易居中國、合富輝煌、偉業(yè)顧問等， 房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)向系統(tǒng)化和專業(yè)化轉(zhuǎn)變。4）房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)成長中的調(diào)整階段、競爭加劇，集中度提高（08年至今） 針對少數(shù)大城市房價(jià)上漲過快、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理矛盾突出等問題，政府近年來陸續(xù)出臺多項(xiàng)調(diào)控措施調(diào)控房地產(chǎn)市場的發(fā)展，加上全球金融危機(jī)的影響，我國的房地產(chǎn)市場形勢在2007 年下半年開始出現(xiàn)短暫回落，交易成交量萎縮，成交價(jià)下調(diào)。2008 年下半年政府采取積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，購房貸款利率大幅下調(diào)，2009 年上

12、半年成交量顯著活躍，房地產(chǎn)市場開始逐步復(fù)蘇。 該時(shí)期房地產(chǎn)市場的波動(dòng)也直接影響了中介服務(wù)業(yè)的發(fā)展格局。經(jīng)過2008 年房地產(chǎn)市場的波谷之后，房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)的競爭更加激烈，房地產(chǎn)一、二級市場的代理費(fèi)率不斷被拉低，三級市場的同質(zhì)化競爭嚴(yán)重，處于市場領(lǐng)先位置的中介服務(wù)商借助規(guī)模優(yōu)勢不斷提升所占市場份額，通過兼并收購?fù)瓿僧a(chǎn)業(yè)鏈布局，中小競爭者在行業(yè)龍頭的價(jià)格戰(zhàn)之下面臨洗牌出局，房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)呈現(xiàn)出強(qiáng)者更強(qiáng)，市場集中度提升的發(fā)展趨勢。（2）我國房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀目前我國的房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)處于發(fā)展初期，雖然發(fā)展規(guī)模和專業(yè)化程度與國外發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)相比有一定差距，但成長速度可觀。我國房地產(chǎn)中介

13、服務(wù)業(yè)的行業(yè)現(xiàn)狀呈現(xiàn)出以下特點(diǎn)：1）處于行業(yè)發(fā)展初期且發(fā)展不均衡我國房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)起步較晚，專業(yè)分工程度和國外發(fā)達(dá)國家相比還有很大差距，以珠三角區(qū)域?yàn)槔?，作為房地產(chǎn)市場化發(fā)展程度較高的地區(qū)，主要城市由房地產(chǎn)中介代理銷售的商品房面積僅占商品房總銷售面積的50%左右，而國外成熟市場，如美國，大約85%的物業(yè)交易是通過專業(yè)中介機(jī)構(gòu)完成的，香港的代理銷售率甚至在90%以上。房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)的發(fā)展水平與房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的市場化水平密切相關(guān)。我國的房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)經(jīng)過十多年的發(fā)展，在房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)較成熟的珠三角和長三角地區(qū)，由中介代理的新增商品房的市場份額已達(dá)到約50%；而在房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)發(fā)展相對不成熟

14、的其他區(qū)域，該數(shù)值僅占10%-30%1。房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)的區(qū)域發(fā)展不平衡特征顯著。2）房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)向規(guī)范化、品牌化和專業(yè)化方向發(fā)展信息的網(wǎng)絡(luò)化普及使得房地產(chǎn)市場的信息日趨透明，消費(fèi)者的選擇決策也更加理性，對房地產(chǎn)中介企業(yè)在誠信、規(guī)范、專業(yè)服務(wù)方面的要求越來越高。房地產(chǎn)中介企業(yè)也在規(guī)范化、專業(yè)化建設(shè)方面積極進(jìn)取，涌現(xiàn)了一批品牌企業(yè)，其中世聯(lián)地產(chǎn)在深圳上市，合富輝煌和富陽控股在香港上市，易居中國在美國紐約上市，推動(dòng)了行業(yè)的規(guī)范化建設(shè)，增強(qiáng)了專業(yè)服務(wù)能力。品牌與實(shí)力對于房地產(chǎn)中介公司開展顧問代理業(yè)務(wù)至關(guān)重要。對于置業(yè)者，房地產(chǎn)中介公司的品牌認(rèn)知度和口碑對置業(yè)者的投資決策具有較強(qiáng)的影響力，超過60

15、%的置業(yè)者和再次置業(yè)者承認(rèn)中介公司的品牌對其購房決策具有相當(dāng)?shù)挠绊?。對于房地產(chǎn)開發(fā)商，房地產(chǎn)中介公司的市場品牌認(rèn)知度和專業(yè)化能力是開發(fā)商與中介公司長期合作的重要保證?！爸袊康禺a(chǎn)top10 研究組”的研究結(jié)果表明，81%的房地產(chǎn)開發(fā)商把“實(shí)力與品牌”作為選擇房地產(chǎn)中介公司的首要因素。根據(jù)發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)市場發(fā)展的規(guī)律，房地產(chǎn)開發(fā)與銷售的分離，已經(jīng)成為檢驗(yàn)房地產(chǎn)市場是否成熟的標(biāo)志。我國的房地產(chǎn)開發(fā)商很多都是從獲取土地到物業(yè)管理一體化經(jīng)營的企業(yè)， 企業(yè)不得不將資源分散到整個(gè)開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈上來完成項(xiàng)目，不利于企業(yè)將力量集中在優(yōu)勢環(huán)節(jié)上。面對房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展、行業(yè)競爭程度的加劇，房地產(chǎn)開發(fā)商自產(chǎn)自銷的模

16、式將很難再適應(yīng)市場發(fā)展的需要。近年來，以萬科、金地為代表的大型房地產(chǎn)開發(fā)商均開始實(shí)施規(guī)?；瘜I(yè)化經(jīng)營，并逐步將一些項(xiàng)目的銷售外包給專業(yè)的房地產(chǎn)代理銷售公司。3）中國經(jīng)濟(jì)長期發(fā)展向好，將支持地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的發(fā)展主要?dú)w功于房地產(chǎn)消費(fèi)市場的不斷擴(kuò)大，其成長動(dòng)力來自以下三點(diǎn)：第一，在“十二五”規(guī)劃保障房建設(shè)和城鎮(zhèn)化的政策影響下，城市人口增長，房地產(chǎn)消費(fèi)市場擴(kuò)大將產(chǎn)生巨大的消費(fèi)需求。2011年，中國城鎮(zhèn)化率首次超過50%，達(dá)到51.27%，與歐美發(fā)達(dá)國家相比仍有很大上升空間。預(yù)計(jì)到2020 年，中國城鎮(zhèn)化水平將達(dá)60% 左右，期間將以平均每年1%的速度持續(xù)增長，城鎮(zhèn)化率提高而增

17、加的大量城鎮(zhèn)化人口將產(chǎn)生巨大的住房需求。第二，人口紅利進(jìn)一步促使社會財(cái)富迅速積累，住房需求日益擴(kuò)大。中國目前的人口年齡結(jié)構(gòu)正處于人口紅利期，每年新增供給勞動(dòng)總量約為1,000 萬，勞動(dòng)人口比例高，保證了經(jīng)濟(jì)增長中的勞動(dòng)力需求。此外，由于人口老齡化高峰尚未來到，社會保障支付負(fù)擔(dān)輕，社會財(cái)富積累速度快，適齡勞動(dòng)人口的住房有效需求旺盛。第三，經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，使房地產(chǎn)消費(fèi)者的需求呈現(xiàn)層次性，人們對居住物業(yè)的舒適性、享受性要求不斷提高。白領(lǐng)人士公寓、老齡公寓、學(xué)生公寓、外商用商品房等需求也將逐步加大。由于東西部差別、地域差別、城鄉(xiāng)差別和購買力的差別，人們對房地產(chǎn)的消費(fèi)的質(zhì)和量便呈現(xiàn)出較為明顯的臺階式、梯

18、度消費(fèi)的特征，為中國房地產(chǎn)業(yè)的中長期發(fā)展提供著成長性的消費(fèi)需求和不斷拓展的市場空間。房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)中重要的組成部分將繼續(xù)引領(lǐng)中國經(jīng)濟(jì)向前發(fā)展，房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)也將隨之向規(guī)范化和專業(yè)化的方向邁進(jìn)，整個(gè)產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營方式也將由粗放式自營向精細(xì)化分工合作逐漸轉(zhuǎn)變。在城鎮(zhèn)化政策和市場需求的共同作用下，房地產(chǎn)開發(fā)及中介服務(wù)行業(yè)將與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展形成相輔相成的良性循環(huán)，敦促房地產(chǎn)行業(yè)不斷走向成熟。二、國內(nèi)標(biāo)桿分析：世聯(lián)地產(chǎn)全國領(lǐng)先的地產(chǎn)綜合服務(wù)類龍頭1、首家登陸a 股的房地產(chǎn)綜合服務(wù)提供商世聯(lián)地產(chǎn)成立于1993 年，是國內(nèi)最早從事房地產(chǎn)專業(yè)咨詢的服務(wù)機(jī)構(gòu)。2007 年，世聯(lián)地產(chǎn)整體改制，成立深圳世聯(lián)地

19、產(chǎn)顧問股份有限公司。2009 年8 月28 日，世聯(lián)地產(chǎn)在深圳證券交易所成功掛牌上市，成為首家登陸a 股的房地產(chǎn)綜合服務(wù)提供商。經(jīng)過20 年的發(fā)展，世聯(lián)地產(chǎn)現(xiàn)已成為全國性的房地產(chǎn)服務(wù)提供商，擁有子公司、控股公司共53 家（含并購公司），為全國200 多個(gè)城市的客戶、超過5000 個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目提供了高品質(zhì)的綜合服務(wù)。截止2012 年，公司形成了華東、華北、華南、山東4 大區(qū)域和東莞、重慶2個(gè)直轄地區(qū)，完成了全國39 個(gè)核心城市的布局。統(tǒng)一管理了34 個(gè)地區(qū)公司，由地區(qū)公司輻射周邊腹地城市。公司集團(tuán)層面設(shè)立了市場部、知識管理部、大客戶部，以加強(qiáng)對業(yè)務(wù)的專業(yè)化指導(dǎo)，提升公司內(nèi)客戶資源共享和知識共享。

20、世聯(lián)地產(chǎn)以深圳為總部，分別在珠三角、長三角、環(huán)渤海等區(qū)域建立起華南、華東、華北、山東四大業(yè)務(wù)中心，形成“咨詢+實(shí)施”獨(dú)特的業(yè)務(wù)模式，提供從區(qū)域開發(fā)、舊城改造、土地出讓到項(xiàng)目開發(fā)、銷售以及二手房租售的綜合服務(wù)，并憑借本地智慧和全國共享的知識平臺，為客戶跨地域和細(xì)分市場下的多樣化、精細(xì)化發(fā)展提供強(qiáng)有力的支持。實(shí)際控制人為陳勁松夫婦。陳勁松，出生于1964 年，現(xiàn)為世聯(lián)中國的董事會主席。1988 年畢業(yè)于上海同濟(jì)大學(xué)，獲建筑工程學(xué)士學(xué)位及工程管理碩士學(xué)位。1988 年畢業(yè)之后，陳勁松被分配到中國海外地產(chǎn)，在香港任項(xiàng)目經(jīng)理。妻子佟捷比陳勁松大兩歲，早年畢業(yè)于中國人民大學(xué)。90 年代初也曾在“國際房地產(chǎn)

21、”任職，那是中國最早的一家房地產(chǎn)估價(jià)交易公司。 1990 年1993 年，陳勁松任香港中國海外地產(chǎn)有限公司項(xiàng)目經(jīng)理，曾主持參與開發(fā)了海華花園(灣仔),海裕園(粉嶺),海連廣場(粉嶺),海麗軒(跑馬地)等近十個(gè)項(xiàng)目。1993 年，羽翼漸豐的他與妻子佟捷夫婦倆，開始瞄準(zhǔn)地產(chǎn)中介行業(yè)，并于當(dāng)年創(chuàng)建世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司，由佟捷全職負(fù)責(zé)公司的運(yùn)營，而陳勁松則繼續(xù)留在中海地產(chǎn)。1993 年底加盟世聯(lián)地產(chǎn)顧問公司，成為重要?jiǎng)?chuàng)始人。2、以代理銷售和顧問策劃業(yè)務(wù)為主，逐漸完善業(yè)務(wù)鏈結(jié)構(gòu)公司的業(yè)務(wù)主要包括以下幾類：1、代理銷售業(yè)務(wù)；2、顧問策劃業(yè)務(wù)；3、經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)；4、金融服務(wù)業(yè)務(wù)；5、資產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)；6、其

22、他業(yè)務(wù)。代理銷售業(yè)務(wù)和顧問策劃業(yè)務(wù)在公司營業(yè)收入中占主要份額。以2012 年為例，代理銷售業(yè)務(wù)收入占總收入比例為69.45%，顧問策劃業(yè)務(wù)收入占總收入比例為21.91%。其他幾項(xiàng)業(yè)務(wù)占比均不到5%。2012 年，公司各項(xiàng)業(yè)務(wù)收入比例及按區(qū)域分布比例如下圖所示：從公司業(yè)務(wù)分區(qū)域比例來看，珠三角地區(qū)的收入占比歷年來都在五成以上，是公司業(yè)務(wù)的主要陣地。原因是華南地區(qū)市場成熟，團(tuán)隊(duì)服務(wù)大客戶的能力較強(qiáng)，區(qū)域下轄區(qū)公司的成長迅速。長三角地區(qū)的營收規(guī)模和占比增長位居第二，這得益于公司加強(qiáng)了在上海周邊城市的布局。環(huán)渤海區(qū)域是未來新的擴(kuò)張區(qū)域，當(dāng)前實(shí)際布局的城市較少，未來也會加速設(shè)點(diǎn)。（1）代理銷售業(yè)務(wù) 公司

23、代理銷售業(yè)務(wù)提供的服務(wù)主要包括前期市場調(diào)研、樓盤市場定位、銷售策略報(bào)告以及現(xiàn)場售樓等。公司代理銷售業(yè)務(wù)收入是根據(jù)代理銷售額按照一定的比例向開發(fā)商收取代理傭金，對于參與前期策劃的項(xiàng)目，還會收取一定金額的策劃費(fèi)用。2012 年世聯(lián)實(shí)現(xiàn)代理銷售額2,111 億元，收入18.8 億元，三年復(fù)合增長率分別為54%和37%。三年來，世聯(lián)的市場份額、行業(yè)影響力持續(xù)提升，2012 年市場份額提升至3.3%，較2011 年提高0.9 個(gè)百分點(diǎn)，較2009 年提高2 個(gè)百分點(diǎn)。上市以來，世聯(lián)建立了針對大客戶的服務(wù)體系。2010 年至2012 年，世聯(lián)大客戶個(gè)數(shù)從10家升至14 家；大客戶銷售額復(fù)合增長率為34%，

24、2012 年達(dá)681 億元，大客戶銷售額已占世聯(lián)代理銷售額的32%。此外，世聯(lián)的大客戶滲透率已經(jīng)從2010 年的9%穩(wěn)步上升至2012 年的11%。公司的代理費(fèi)用率當(dāng)前在0.81%左右。經(jīng)過20 年的發(fā)展，世聯(lián)的代理服務(wù)能力在業(yè)界有口皆碑。預(yù)計(jì)未來一段世界內(nèi)，公司的代理費(fèi)率將會穩(wěn)定在這一水平。（2）顧問策劃業(yè)務(wù)顧問策劃業(yè)務(wù)主要是以報(bào)告、會議、培訓(xùn)及現(xiàn)場指導(dǎo)的方式為客戶提供土地開發(fā)或物業(yè)開發(fā)的咨詢服務(wù)。因此，顧問策劃業(yè)務(wù)的收入來源是向客戶收取策劃咨詢費(fèi)用，一般根據(jù)報(bào)告的內(nèi)容和人力時(shí)間投入等因素收取固定的咨詢費(fèi)。公司的顧問策劃業(yè)務(wù)受國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策和房地產(chǎn)開發(fā)投資增速的影響較大。從過去三到四年的趨

25、勢來看，公司顧問業(yè)務(wù)每年的執(zhí)行數(shù)量呈現(xiàn)穩(wěn)定增長趨勢，但是2012 年全年房地產(chǎn)開發(fā)投資處于低位運(yùn)行狀態(tài)，故公司此塊業(yè)務(wù)收入2012 年呈現(xiàn)同比小幅下滑的趨勢。 強(qiáng)化“咨詢+實(shí)施”的經(jīng)營模式 公司當(dāng)前仍處于以銷售代理和顧問策劃業(yè)務(wù)為主的發(fā)展階段，并不斷強(qiáng)化“咨詢（顧問策劃業(yè)務(wù)）+實(shí)施（代理銷售業(yè)務(wù)）”的經(jīng)營模式。這是世聯(lián)符合當(dāng)前中國地產(chǎn)市場發(fā)展的合理選擇，二者的有機(jī)結(jié)合，能夠最大化的發(fā)揮人力資源和社會資源的協(xié)同效應(yīng)。 公司采取在核心城市及其輻射區(qū)域?qū)㈩檰柌邉澟c代理銷售業(yè)務(wù)相結(jié)合的經(jīng)營模式。具體而言，對于核心城市，如深圳、北京、天津和上海，以代理銷售業(yè)務(wù)為主，配合開發(fā)商進(jìn)行項(xiàng)目的前期策劃和后期的代

26、理銷售，而在核心城市的輻射區(qū)域，以顧問策劃業(yè)務(wù)為主，向有合作關(guān)系的開發(fā)商提供全程的顧問策劃服務(wù)。由于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)鏈的連續(xù)性，在項(xiàng)目前期為房地產(chǎn)開發(fā)商提供顧問策劃服務(wù)將為后期的合作打下良好基礎(chǔ)，公司可在項(xiàng)目開發(fā)的銷售階段持續(xù)為房地產(chǎn)開發(fā)商提供代理銷售服務(wù)，從而滿足房地產(chǎn)開發(fā)商對房地產(chǎn)開發(fā)各個(gè)環(huán)節(jié)的需求。 （3）經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù) 公司的經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)分為二手房租賃代理業(yè)務(wù)與二手房買賣代理業(yè)務(wù)。二手房租賃代理業(yè)務(wù)是按所租賃房屋一個(gè)月的成交租金額標(biāo)準(zhǔn)，由出租雙方與公司協(xié)商傭金比例，在簽訂房屋租賃合同時(shí)一次性收取的；二手房買賣代理業(yè)務(wù)是按所銷售房屋的成交金額為標(biāo)準(zhǔn)，由買賣雙方與公司協(xié)商比例收取傭金。 公司自2011

27、 年第四季度逐步收縮了經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)規(guī)模，目前經(jīng)營的店鋪僅有21 家，經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)收入同比下降了51.80%。（4）金融服務(wù)業(yè)務(wù) 世聯(lián)金融是世聯(lián)地產(chǎn)的主要戰(zhàn)略發(fā)展方向之一，是國內(nèi)最早從事房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)。世聯(lián)金融以深圳為管理運(yùn)營中心，分別在珠三角、長三角、環(huán)渤海等區(qū)域建立起華南、華東、華北三大業(yè)務(wù)中心，在全國范圍內(nèi)為地產(chǎn)業(yè)主、投資者及金融機(jī)構(gòu)提供按揭代理、融資擔(dān)保、小額貸款、投資管理等房地產(chǎn)領(lǐng)域的投融資服務(wù)，并憑借全國共享的知識平臺，為客戶跨地域和細(xì)分市場下的多樣化、精細(xì)化發(fā)展提供強(qiáng)有力的支持。 本期公司收購了從事房地產(chǎn)金融服務(wù)的三家關(guān)聯(lián)公司：盛澤擔(dān)保、小額貸款和世聯(lián)投資。2012 年，世聯(lián)

28、完成了對盛澤金融的并購，世聯(lián)金融正在積極探索利用主營業(yè)務(wù)機(jī)構(gòu)客戶和小業(yè)主資源發(fā)展房地產(chǎn)金融增值服務(wù)的新模式。 （5）資產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù) 2011 年底，世聯(lián)完成青島雅園控股權(quán)收購，進(jìn)入資產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域。該項(xiàng)收購使得世聯(lián)地產(chǎn)獲得了國家物業(yè)管理一級資質(zhì)，為發(fā)展全國物業(yè)管理業(yè)務(wù)奠定了基礎(chǔ)，將有效降低世聯(lián)進(jìn)入新行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)、節(jié)省時(shí)間成本、完善房地產(chǎn)綜合服務(wù)全產(chǎn)業(yè)鏈覆蓋，為客戶創(chuàng)造更多價(jià)值的同時(shí)，與世聯(lián)主營業(yè)務(wù)形成協(xié)同效應(yīng)，加強(qiáng)長期核心競爭力。 其實(shí)從90 年代開始，世聯(lián)地產(chǎn)就已經(jīng)開始涉足資產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)，只是當(dāng)時(shí)規(guī)模尚小，做的項(xiàng)目也比較分散。根據(jù)世邦魏理仕、仲量聯(lián)行的研究，物業(yè)管理是綜合地產(chǎn)服務(wù)的基礎(chǔ)性業(yè)務(wù)，市場潛力

29、、收入增長穩(wěn)定性、業(yè)務(wù)可延展性強(qiáng)。2010年，中國物業(yè)服務(wù)企業(yè)收入總規(guī)模超過2500 億元，但普遍規(guī)模小，尚未出現(xiàn)行業(yè)龍頭，發(fā)展?jié)摿Υ蟆?世聯(lián)地產(chǎn)未來長期目標(biāo)是成為中國的世邦魏理仕。世邦是以資產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)為主要業(yè)務(wù)的世界性地產(chǎn)綜合服務(wù)公司。收購青島雅園也標(biāo)志著世聯(lián)成為中國世邦魏理仕的第一步。 3、上市后通過兼并收購實(shí)現(xiàn)縱向橫向的規(guī)?；瘮U(kuò)張世聯(lián)地產(chǎn)上市后不斷通過兼并收購進(jìn)行橫向和縱向業(yè)務(wù)擴(kuò)展。代理銷售業(yè)務(wù)中，公司先后并購了濟(jì)南信立怡高、武漢經(jīng)天緯地、四川嘉聯(lián)興業(yè)、重慶偉聯(lián)地產(chǎn)顧問公司，夯實(shí)了公司在山東、湖北、四川等地區(qū)的代理銷售業(yè)務(wù)，獲取了被并購公司的客戶資源，實(shí)現(xiàn)了品牌的疊加效應(yīng)。為了介入和發(fā)展

30、資產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)，公司2011 年通過并購青島雅園，獲得了國家一級物業(yè)管理資質(zhì)；在金融服務(wù)業(yè)務(wù)領(lǐng)域，通過并購盛澤擔(dān)保、小額貸款和世聯(lián)投資，進(jìn)入金融服務(wù)領(lǐng)域，積極開拓金融投資業(yè)務(wù)，為客戶提供增值服務(wù)。從世邦魏理仕、戴德梁行等世界頂級地產(chǎn)服務(wù)公司的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來看，并購擴(kuò)張是一條迅速有效的路徑?？梢允构驹趨^(qū)域上進(jìn)入更多的省市，利用當(dāng)?shù)剌^為成熟的代理公司積累的大量客戶資源，進(jìn)行快速整合，鞏固公司的代理銷售業(yè)務(wù)。通過并購資產(chǎn)管理及金融服務(wù)類提供資產(chǎn)增值服務(wù)的公司，世聯(lián)得以快速進(jìn)入新的服務(wù)領(lǐng)域，并迅速開展業(yè)務(wù)，創(chuàng)立新的商業(yè)模式并搶占先機(jī)，獲得與同業(yè)競爭的制高點(diǎn)，為成為中國最大的綜合地產(chǎn)服務(wù)公司而做好鋪墊。4、

31、與競爭對手相比，代理和顧問策劃業(yè)務(wù)位居行業(yè)第一我們選用三家分別在美國、香港上市的地產(chǎn)綜合服務(wù)提供商易居中國、合富輝煌和富陽控股來與世聯(lián)地產(chǎn)進(jìn)行對比分析，對比各公司的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)、收入規(guī)模等，可以更加清晰的看到世聯(lián)地產(chǎn)的行業(yè)領(lǐng)先地位和未來的發(fā)展方向.（1）收入規(guī)模位居行業(yè)前列（2）一手房代理銷售規(guī)模和收入均為行業(yè)第一從歷年的代理銷售面積來看，世聯(lián)地產(chǎn)位居第一，代理銷售面積遠(yuǎn)高于同行。并且近三年復(fù)合增長率為45%，增速比較快，也逐漸奠定了世聯(lián)地產(chǎn)代理行業(yè)第一的位置，與其他競爭對手拉開了差距。（3）顧問策劃業(yè)務(wù)收入也位居行業(yè)第一（4）規(guī)?；?、品牌、平臺、企業(yè)文化是世聯(lián)地產(chǎn)獨(dú)有的優(yōu)勢1）規(guī)?；瘍?yōu)勢世聯(lián)地產(chǎn)

32、的規(guī)模化優(yōu)勢是公司的核心競爭力之一，目前世聯(lián)已成交客戶量達(dá)73 萬，且客戶群的規(guī)模還在日以千計(jì)的擴(kuò)大。公司當(dāng)前在代理銷售服務(wù)行業(yè)的市場份額占到3.28%。2）品牌優(yōu)勢世聯(lián)地產(chǎn)在顧問策劃和代理銷售兩個(gè)領(lǐng)域都位于全行業(yè)領(lǐng)先的位置，確立了業(yè)內(nèi)的品牌優(yōu)勢。從2005 年起，連續(xù)7 年被中國房地產(chǎn)top10 研究組評為“中國房地產(chǎn)策劃代理公司品牌價(jià)值top10”企業(yè)。公司憑借多年的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)積累和專業(yè)能力，出版了一系列市場研究的書籍，其中，2012 年出版的資產(chǎn)管理系列書籍，是公司走在業(yè)界前沿對資產(chǎn)管理服務(wù)的首度探索。世聯(lián)地產(chǎn)作為上市公司也享有一定的品牌溢價(jià)，世聯(lián)一直在努力建設(shè)成為信息披露最好的上市公司，

33、增強(qiáng)客戶與投資者的信任感，樹立公司在業(yè)界的口碑。3）平臺優(yōu)勢公司建立了公司內(nèi)部的知識管理系統(tǒng)，同事建立了市場信息、客戶資料相關(guān)的資源數(shù)據(jù)庫，實(shí)現(xiàn)了公司內(nèi)部平臺共享。目前實(shí)現(xiàn)的系統(tǒng)包括：策劃與顧問平臺系統(tǒng)。對公司過往操作過的策劃與顧問項(xiàng)目進(jìn)行案例總結(jié)，通過系統(tǒng)進(jìn)行案例共享。明源銷售管理系統(tǒng)。該系統(tǒng)始于2003 年，將歷年代理銷售樓盤的銷售數(shù)據(jù)和置業(yè)者信息進(jìn)行系統(tǒng)管理。商業(yè)資源管理系統(tǒng)。以世聯(lián)進(jìn)入的城市為基礎(chǔ)，整合了各城市核心商業(yè)項(xiàng)目的指標(biāo)數(shù)據(jù)，當(dāng)前已經(jīng)記錄了56 個(gè)城市的150 個(gè)核心項(xiàng)目，涉及19000 個(gè)商鋪鋪位的市場數(shù)據(jù)。公司的知識管理平臺提高了公司的專業(yè)服務(wù)水平，從房地產(chǎn)價(jià)值鏈的各個(gè)環(huán)節(jié)

34、做到為客戶提供專業(yè)化增值服務(wù)。4）公司團(tuán)隊(duì)優(yōu)勢和優(yōu)秀的企業(yè)文化公司主要高管和核心人員在世聯(lián)地產(chǎn)均有9 年以上的就職時(shí)間，核心管理團(tuán)隊(duì)穩(wěn)定。世聯(lián)很重住對員工的培訓(xùn)，包括工作流程標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)，從銷售代表、客戶經(jīng)理、策劃經(jīng)理到銷售總監(jiān)，人手一本口袋手冊，將工作流程自下而上完全標(biāo)準(zhǔn)化，節(jié)約了員工的培訓(xùn)周期，提高銷售效率。公司杜絕官僚文化，領(lǐng)導(dǎo)和員工的溝通效率很高。品牌溢價(jià)對公司人才隊(duì)伍建設(shè)起著積極作用，所以世聯(lián)能夠吸引到業(yè)內(nèi)的優(yōu)秀人才。世聯(lián)的平臺也有助于這些高素質(zhì)人才的培養(yǎng)與成長，從世聯(lián)地產(chǎn)離職的員工跳槽到開發(fā)商通常都是提拔任用。而且，世聯(lián)近兩年收購的公司都是當(dāng)?shù)氐凝堫^企業(yè)，使得世聯(lián)的實(shí)力越做越強(qiáng)。5、

35、公司盈利能力分析公司代理業(yè)務(wù)和顧問策劃業(yè)務(wù)的毛利率歷年來保持比較穩(wěn)定的趨勢。2010 年之后，代理業(yè)務(wù)的毛利率呈現(xiàn)小幅下滑趨勢，這與公司擴(kuò)大代理規(guī)模，適當(dāng)調(diào)低了代理費(fèi)用率有關(guān)，預(yù)計(jì)未來隨著公司代理銷售業(yè)務(wù)行業(yè)第一位置的不斷鞏固，代理費(fèi)用率將有望逐漸提升，毛利率也將隨之進(jìn)一步回升。6、盈利預(yù)測預(yù)計(jì)公司2013、2014、2015 年?duì)I業(yè)收入為26.9 億、35.4 億和46.5 億元；對應(yīng)的每股收益為0.82、1.06、1.30 元，對應(yīng)2013、2014、2015 年pe 為15.2x，11.7x、9.6x。公司是a 股領(lǐng)先的綜合地產(chǎn)服務(wù)提供商，除了雄踞第一名的一手房代理銷售業(yè)務(wù)及顧問策劃業(yè)務(wù)

36、，正在逐步完善資產(chǎn)管理和金融投資管理業(yè)務(wù)，提前布局未來成熟地產(chǎn)市場，為成為中國本土實(shí)力最強(qiáng)的地產(chǎn)綜合服務(wù)商的目標(biāo)邁進(jìn)。三、國外標(biāo)桿分析：世邦魏理仕 1、全球最大的商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)公司 世邦魏理仕（紐約證券交易所代號：cbg）總部位于美國加利福尼亞州洛杉磯，是“財(cái)富 500 強(qiáng)”和“標(biāo)準(zhǔn)普爾 500 強(qiáng)”企業(yè)，為全球最大的商業(yè)房地產(chǎn)服務(wù)和投資公司（按 2012 年的營業(yè)額計(jì)算）。公司擁有員工超過 37,000 名（不含聯(lián)營公司），在全球范圍內(nèi)通過 300 多家辦事處（不含聯(lián)營公司）為地產(chǎn)業(yè)主、投資者及承租者提供綜合的地產(chǎn)服務(wù)，具體包括：物業(yè)租售的策略顧問及實(shí)施、企業(yè)服務(wù)、物業(yè)/設(shè)施及項(xiàng)目管理、按揭融

37、資、評估與估值、開發(fā)服務(wù)、投資管理、研究與策略顧問等。按 2008 年銷售額計(jì)算，世邦魏理仕是全球最大的房地產(chǎn)服務(wù)公司： 區(qū)域覆蓋廣度和深度全球第一：在全球57 個(gè)國家擁有400 多家辦公室，覆蓋全球主要的商業(yè)中心，如紐約，倫敦，洛杉磯，芝加哥，新加坡，北京等； 物業(yè)租賃業(yè)務(wù)排名第一； 物業(yè)銷售業(yè)務(wù)排名第一； 評估和估值業(yè)務(wù)排名第一； 物業(yè)外包業(yè)務(wù)排名第一； 商業(yè)住房抵押貸款排名第二； 財(cái)務(wù) 100 強(qiáng)中的88 家都是公司的客戶，公司管理物業(yè)總價(jià)值364 億美元，2008 年完成物業(yè)銷售總價(jià)值1388 億美元。就美國市場而言，2007 年美國商業(yè)房地產(chǎn)服務(wù)市場規(guī)模270 億美元，是全球最大的市

38、場。前四大企業(yè)市場份額合計(jì)21.8%，其中世邦魏理仕占12.7%，排名第一，是排名第二的高力國際的3 倍。2、公司發(fā)展歷程通過不斷的并購成長壯大 縱觀世邦魏理仕100 多年的發(fā)展史，公司由舊金山-洛杉磯-加利福利亞州-美國-全球的過程中，前60 年的成長靠自己開店，后40 年的成長靠并購，包括1968-1980 年的全國性垂直整合階段和1996 年至今的全球性垂直整合階段。這后40 年正是公司走出加利福利亞州，走向美國和全球的過程，可以說公司正是在不斷的并購中成長壯大?？傮w上，世邦魏理仕的發(fā)展可以劃分為四個(gè)階段 第一階段：1906 到1967 年：深耕加利福利亞州，收入由無增長到約500 萬美

39、元； 第二階段：1968 到1980 年：全國性垂直整合階段，走出加州，覆蓋全美。業(yè)務(wù)收入由約500 萬美元，上升到超過3 億美元，增長近60 倍； 第三階段：1981 到1995 年：私有化的15 年，沉淀的15 年。收入由3 億美元，緩慢增長之4.69 億美元，年均復(fù)合增長率僅3%； 第四階段：1996 年至今：全球性垂直整合階段，走出美國，覆蓋全球。業(yè)務(wù)收入由4.7 億美元上升到最高超過60 億美元。增長近12.8 倍 1981 年美國著名零售商西爾斯公司溢價(jià)80%，以1.79 億美元的總價(jià)控制了世邦魏理仕， 并其納入到金融服務(wù)事業(yè)部旗下。給世邦魏理仕帶來了兩個(gè)變化： 其一，國內(nèi)并購整合

40、告一段落； 其二，依托西爾斯零售店鋪優(yōu)勢，公司在西爾斯旗下社區(qū)零售店大量布點(diǎn)，住宅業(yè)務(wù)發(fā)展較快，而商業(yè)房地產(chǎn)服務(wù)則相對落后。 1989 年西爾斯公司以3.05 億美元的價(jià)格將其商業(yè)房地產(chǎn)服務(wù)部門出售，獨(dú)立出來的公司即是當(dāng)今世邦魏理仕的直接前身。獨(dú)立出來的世邦魏理仕面臨著惡例的外部條件，美國房地產(chǎn)市場陷入危機(jī)之中，商業(yè)地產(chǎn)不景氣，世邦魏理仕被迫關(guān)閉了數(shù)家辦公室，到1991 年中期， 公司凈資產(chǎn)變成了負(fù)5600 萬美元。到 1995 年公司收入4.69 億元，僅比1980 年增長了56%， 年均復(fù)合增長率僅3%。并購整合的停滯，正好給世邦魏理仕消化和提高的時(shí)間，為接下來更大規(guī)模的整合打好了基礎(chǔ)。3

41、、公司主業(yè)包括咨詢、外包服務(wù)、全球投資管理和房地產(chǎn)開發(fā)咨詢業(yè)務(wù)咨詢業(yè)務(wù)部門為租客和業(yè)主提供全方位的服務(wù)來滿足客戶需求，具體包括：1）房地產(chǎn)服務(wù)2）資本市場咨詢 3）資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)房地產(chǎn)服務(wù)世邦為業(yè)主、投資人和租戶提供顧問策劃和實(shí)施服務(wù)。這些業(yè)務(wù)建立在與客戶長期穩(wěn)定的合作關(guān)系基礎(chǔ)之上，能為公司帶來持續(xù)的現(xiàn)金流收入。2008 年，世邦為29000 件租賃業(yè)務(wù)和4600 件房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)提供咨詢服務(wù)，租金和銷售總額分別達(dá)432 億美元和393 億美元。公司在房地產(chǎn)租售咨詢業(yè)務(wù)規(guī)模在美國大多數(shù)首府城市居于首位。cbre 的研究部門cbre torto wheaton research 為保持與客戶的長期

42、合作提供了數(shù)據(jù)和智力支持，為客戶提供多種形式的數(shù)據(jù)和分析，包括提供twr 產(chǎn)業(yè)展望報(bào)告，該報(bào)告分析了包括寫字樓、工業(yè)園區(qū)、酒店等領(lǐng)域，涵蓋了超過55 個(gè)美國首府地區(qū)和超過299,000 多處商業(yè)地產(chǎn)。金融市場服務(wù)2005 年公司將房產(chǎn)投資銷售人員和信貸融資人員整合成為統(tǒng)一的cbre 金融市場服務(wù)部門，為房地產(chǎn)投資人士提供從房地產(chǎn)銷售到融資貸款一攬子服務(wù)。2008 年公司資產(chǎn)服務(wù)涉及金額達(dá)384 億美元，其中284 億來自房產(chǎn)投資銷售業(yè)務(wù)，102 億美元來自按揭貸款服務(wù)。cbre 房地產(chǎn)投資咨詢服務(wù)是美國房地產(chǎn)投資領(lǐng)域最大規(guī)模的公司之一，在美國市場份額占比從2007 年的16%上升至2008 年

43、的18%。按揭融資主要來源于已形成長期合作關(guān)系的投資銀行、商業(yè)銀行，信貸公司、保險(xiǎn)公司、養(yǎng)老金和政府相關(guān)機(jī)構(gòu)。資產(chǎn)評估cbre 提供的資產(chǎn)評估服務(wù)包括市場價(jià)值評估 ，訴訟支持，現(xiàn)金流貼現(xiàn)以及可行性評估。公司的評估業(yè)務(wù)采用一套科學(xué)的評估體系來為客戶撰寫評估報(bào)告，該體系的先進(jìn)的客觀準(zhǔn)確性也是其他競爭對手難以企及的。2008 年公司為客戶提供了超過30,000 份的評估報(bào)告和建議書。外包服務(wù)外包服務(wù)是商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展方向，是指公司、機(jī)構(gòu)等委托第三方專業(yè)的房地產(chǎn)服務(wù)人員來管理其物業(yè)以尋求更加高效、優(yōu)質(zhì)、低成本的物業(yè)服務(wù)，主要包括（1）公司管理服務(wù)和（2）資產(chǎn)管理服務(wù)。2008 年cbre 管理著超過11

44、 億平方尺的商業(yè)地產(chǎn)，是美洲地區(qū)最大的商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)管理者。自2006 至2008 年，該項(xiàng)收入分別占公司合并報(bào)表總收入的12.2%，18.6%，和28%。（1）公司管理服務(wù)cbre 為企業(yè)客戶提供綜合的地產(chǎn)服務(wù)，包括交易管理，項(xiàng)目管理，設(shè)施管理，戰(zhàn)略咨詢，組合管理及其他服務(wù)。公司客戶群基本是全球領(lǐng)先的國際企業(yè)和機(jī)構(gòu)，具有大規(guī)模并且分散于全球的物業(yè)組合。項(xiàng)目管理正是基于為此類物業(yè)組合設(shè)計(jì)的。設(shè)施管理涉及日常的物業(yè)運(yùn)營管理，包括總部辦公樓、區(qū)域辦公室、行政辦公室和生產(chǎn)分銷設(shè)施等。（2）資產(chǎn)服務(wù)cbre 提供房產(chǎn)管理，建設(shè)管理，市場租賃，以及寫字樓、工業(yè)園和零售物業(yè)的財(cái)務(wù)金融服務(wù)。公司通過廣泛的房地

45、產(chǎn)專家網(wǎng)絡(luò)提供這些服務(wù)，并由專業(yè)的客服團(tuán)隊(duì)提供支持來保證這些服務(wù)的質(zhì)量，以此提高客戶滿意度和保持長期的合作關(guān)系。這為cbre 向客戶提供其他相關(guān)業(yè)務(wù)奠定了良好的信譽(yù)基礎(chǔ)和競爭優(yōu)勢，比如再融資，物業(yè)出售和資產(chǎn)評估等服務(wù)。全球投資管理cbre 的子公司cb richard ellis investors 為客戶與合作伙伴提供投資管理服務(wù)，主要包括投資在房地產(chǎn)領(lǐng)域的年金計(jì)劃，基金，捐款和其他尋求投資回報(bào)和多元化的業(yè)務(wù)。據(jù)投資策略不同，cb richard ellis investors 分為三個(gè)主要投資執(zhí)行部門，分別為房地產(chǎn)直投部門（低風(fēng)險(xiǎn)策略），非直投部門（高風(fēng)險(xiǎn)策略），和非上市地產(chǎn)基金（多重風(fēng)險(xiǎn)策略）。根據(jù)咨詢業(yè)務(wù)部門的咨詢建議，其投資團(tuán)隊(duì)專注在投資策略，證券承銷和預(yù)測方面。在2007 和2008 年度， cbre investors 分別完成了117 億美元和53 億美元的投資額，貢獻(xiàn)的收入分別占合并報(bào)表總營業(yè)收入的5.8%和3.1%。房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)旗下的trammell crow 公司及其子公司在美國為商業(yè)地產(chǎn)客戶提供房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。在遵循低風(fēng)險(xiǎn)投資開發(fā)的原則下，公司開發(fā)業(yè)務(wù)包括多種房地產(chǎn)類型，包