口頭居間合同糾紛

1、口頭居間合同糾紛篇一：涉房交易居間合同糾紛激增原因及審理對(duì)策的調(diào) 研報(bào)告（）涉房交易居間合同糾紛激增原因及審理對(duì)策的調(diào)研報(bào)至 XX 年 2 月止，北京二手房?jī)r(jià)格不斷上漲，二手房交 易持續(xù)活躍， 為房產(chǎn)中介行業(yè)創(chuàng)造了巨大的市場(chǎng)空間。 同時(shí)， 中介公司與其委托人之間發(fā)生的居間合同糾紛也成為法院 審理的一種新類型化案件。 XX年第四季度以來(lái)，隨著房?jī)r(jià)調(diào) 控政策的不斷出臺(tái)，涉房居間合同糾紛也呈現(xiàn)出若干新特點(diǎn)， 為法院審判工作增加了難度。有法院預(yù)測(cè)， “京十五條”執(zhí) 行后，買賣雙方解除買賣合同的糾紛可能增多 ，由此引發(fā)居間服務(wù)及居間費(fèi)用問(wèn)題，導(dǎo)致涉房居間合同訴訟數(shù)量激 增。針對(duì)上述情況，筆者對(duì) XX 年

2、第一季度法院受理的此類 案件進(jìn)行了調(diào)研分析，以求更好的解決此類糾紛。一、涉房居間合同糾紛案件的主要特征 據(jù)筆者統(tǒng)計(jì)、調(diào)研，北京市某區(qū)人民法院 XX 年第一季 度受理的涉房居間合同糾紛呈現(xiàn)出以下特征：1、居間合同簽約時(shí)間比較集中。 XX 年第一季度新收的 房產(chǎn)居間合同糾紛案件中，居間合同及房屋買賣合同的簽約 時(shí)間集中在XX年9月至12月間，此類案件占總數(shù)的 57% 除此之外，簽約時(shí)間在XX年6月以前的占案件總數(shù)的 9%;XX 年6月至9月的占案件總數(shù)的15%;XX年12月以后的占案件 總數(shù)的 19%。筆者從多家中介公司的代理人處獲悉，居間合同簽訂后 中介公司會(huì)等待買賣雙方完成過(guò)戶手續(xù)并自行交納居

3、間費(fèi) 用。如委托人拒絕交費(fèi)，則中介公司通常在居間合同簽訂之 日起的 2、3 個(gè)月時(shí)間里，自行向委托人追繳居間費(fèi)用。自 行追繳不成的，才向法院提起訴訟。結(jié)合上述數(shù)據(jù)，涉房居間合同糾紛立案時(shí)間一般晚于糾 紛發(fā)生至 3 個(gè)月。2、案件數(shù)量呈上升趨勢(shì)。 XX 年第一季度，北京市某區(qū) 人民法院受理的房產(chǎn)交易居間合同糾紛案件數(shù)量激增，占民事審判庭新收案件總數(shù)的 15%較去年同期上漲200% XX年 第一季度，該院新收此類案件僅為 15 起。（） 隨著“京十五條”等限購(gòu)政策調(diào)控效果逐漸顯現(xiàn)，涉房 居間合同糾紛數(shù)量可能會(huì)繼續(xù)上升。3、買房人為被告的案件占絕大比例。原告為房屋中介公司，被告為買房人的案件占此類糾

4、紛總數(shù)的83%，僅 17%的案件原告為買房人，其中買房人提起反訴的案件數(shù)占此類 案件總數(shù)的 10%。房屋中介公司的訴訟請(qǐng)求均為索要居間服 務(wù)費(fèi)用 ; 買房人的訴訟請(qǐng)求主要是返還居間費(fèi)用、賠償相關(guān) 損失。4、爭(zhēng)議原因比較集中。 XX 年第一季度北京某區(qū)法院受 理的此類案件中，所涉房屋均為居民住房，買房人均系自然 人; 無(wú)一起因商用房屋交易而引發(fā)的居間合同糾紛。除被告 ( 買房人 ) 下落不明的案件外，全部案件中買房人的主要答辯 意見(jiàn)或反訴請(qǐng)求 ( 少量案件為訴訟請(qǐng)求 ) 均為減免、追索居間 服務(wù)費(fèi)用。買房人要求減免或追索居間費(fèi)的理由集中于以下四點(diǎn)： 答辯意見(jiàn)比例1、房屋交易未完成， 不符合居間服

5、務(wù)費(fèi)的支付條件 39%2、中介公司未完全履行服務(wù)義務(wù) 72%3、房屋狀況與中介公司的承諾不符 15%4、居間費(fèi)用過(guò)高，超出合理范圍 69%( 多數(shù)買房人同時(shí)采用二項(xiàng)以上的理由進(jìn)行答辯)據(jù)筆者統(tǒng)計(jì)，有 39%的案件買賣雙方在簽訂了房屋買賣 合同后未能實(shí)際完成房屋交易或未能成功辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò) 戶。交易未完成的主要原因有： (1) 買賣雙方就房屋價(jià)格再 起爭(zhēng)議 ;(2) 中介機(jī)構(gòu)及售房人未如實(shí)披露房屋狀況，買房人 發(fā)現(xiàn)瑕疵后反悔 ;(3) 因政策變動(dòng)，買房人無(wú)法成功辦理購(gòu)房 貸款或房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶 ;(4) 售房人對(duì)房屋沒(méi)有處置權(quán)，或其代理人越權(quán)代理簽訂居間合同（）買房人認(rèn)為中介公司未盡服務(wù)義務(wù)，主要是

6、指中介公司 未履行居間合同約定的代辦銀行貸款、代辦房屋產(chǎn)權(quán)變更等 事項(xiàng)。絕大多數(shù)案件均是買房人自行辦理購(gòu)房貸款。在買賣 雙方完成房屋交易的案件中，中介人員陪同買賣雙方辦理過(guò) 戶手續(xù)的不足一半。買房人稱房屋狀況與中介公司的承諾不符，主要是指中 介公司未向買房人說(shuō)明售房人的權(quán)利瑕疵 （ 如售房人未取得 房產(chǎn)證、售房人僅為房屋的共有人無(wú)權(quán)獨(dú)自處分房屋、代理 人手續(xù)不完備、房屋被抵押或被法院查封等 ） ，就急于促成 雙方簽訂房屋買賣合同，收取居間費(fèi)用?；蛑钢薪楣緦?duì)房 屋質(zhì)量、采光情況、噪音情況、生活及交通便利情況言過(guò)其 實(shí)，造成買房人誤解。根據(jù)筆者統(tǒng)計(jì)，超過(guò) 50%的買房人所能承受的居間費(fèi)用 總額（

7、 包括居間服務(wù)費(fèi)、合同代書費(fèi)、代辦貸款費(fèi)、代辦過(guò) 戶費(fèi)等）在 1萬(wàn)元至 2 萬(wàn)元之間，即居間費(fèi)用總額占房?jī)r(jià)的 比重約為 %至 %。而買房人與中介公司所簽的居間合同約定的 居間費(fèi)用總額占房?jī)r(jià)的比重在 %至% 之間。 100%的買房者均 認(rèn)為如買賣雙方未能實(shí)際完成交易，則不應(yīng)支付居間服務(wù)費(fèi) 或僅同意支付少量費(fèi)用作為“辛苦費(fèi)” 。與此截然相反，在 房屋交易未完成的境況下， 30%的中介公司堅(jiān)決不同意降低 居間費(fèi)用， 70%的中介公司同意較小幅度 （10%至 25%）降低居 間費(fèi)用。二、涉房居間合同糾紛產(chǎn)生的主要原因根據(jù) XX 年第一季度此類案件所呈現(xiàn)出的上述特點(diǎn)，筆 者分析后認(rèn)為，近期涉房居間合同糾

8、紛數(shù)量較多的主要原因 有以下四點(diǎn)：1、房地產(chǎn)調(diào)控政策導(dǎo)致買房人履約能力變化。XX 年下半年房地產(chǎn)調(diào)控政策的發(fā)布主要集中 10 月份之后。 10 月 19 日中國(guó)人民銀行宣布提高貸款利率 ;11 月 3 日，多部委聯(lián)合 下發(fā)關(guān)于規(guī)范住房公積金個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問(wèn)題的通 知，規(guī)定第二套住房公積金個(gè)人住房貸款利率不得低于同 期首套住房公積金個(gè)人住房貸款利率的倍，首付款比例不得 低于 50%，嚴(yán)禁使用住房公積金個(gè)人住房貸款進(jìn)行投機(jī)性購(gòu) 房，并停止向購(gòu)買第三套及以上住房的繳存職工家庭發(fā)放住 房公積金個(gè)人住房貸款。上述政策調(diào)整導(dǎo)致買房人購(gòu)房成本加大，一部分通過(guò)中 介公司簽訂房屋買賣合同的買房人履約能力發(fā)

9、生變化，從而 解除了買賣合同。個(gè)別案件也有因買房人未能如期申請(qǐng)到銀 行貸（） 款，導(dǎo)致售房人解除買賣合同的情況。最新頒布的“京 十五條”對(duì)買房人的購(gòu)房資格進(jìn)行了嚴(yán)格限制，購(gòu)買第二套 住房家庭的貸款成本劇增，隨著該項(xiàng)政策調(diào)控效果的顯現(xiàn)， 政策變動(dòng)對(duì)涉房居間合同糾紛案件的影響也會(huì)逐漸加深。2、中介公司服務(wù)缺乏規(guī)范，主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面： 一是制度約束尚不健全。目前規(guī)范房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)及其 從業(yè)人員的主要現(xiàn)行法規(guī)是建設(shè)部印發(fā)的城市房地產(chǎn)中介 服務(wù)管理規(guī)定 ，該規(guī)定對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)所設(shè)立的門 檻較低，對(duì)其提供服務(wù)的詳細(xì)項(xiàng)目和具體標(biāo)準(zhǔn)未做出規(guī)定。 XX年1月20日，住建部、發(fā)改委、人保部聯(lián)合發(fā)布房地 產(chǎn)

10、經(jīng)紀(jì)管理辦法 ，并于 XX 年 4 月 1 日起施行。該辦法 對(duì)中介公司及其從業(yè)人員的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)提出了更為明確、嚴(yán)格 的規(guī)范要求，對(duì) XX 年法院審理涉房居間合同糾紛具有重要 的指導(dǎo)意義。二是中介公司及從業(yè)人員自律不足。據(jù)筆者統(tǒng)計(jì)，超過(guò) 90%的此類案件中，居間合同約定中介公司提供咨詢、代為 磋商價(jià)格、代辦銀行貸款、代辦房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶等多項(xiàng)服務(wù)內(nèi) 容，卻對(duì)如何履行上述服務(wù)的細(xì)則沒(méi)有任何規(guī)定。對(duì)于中介 公司是否忠實(shí)履行了上述義務(wù)，以及上述服務(wù)是否應(yīng)包含在 居間服務(wù)費(fèi)中，買房人與中介公司存在較大爭(zhēng)議，這一問(wèn)題 成為法院審理居間合同糾紛的一個(gè)難點(diǎn)。此外，中介公司從 業(yè)人員素質(zhì)良莠不齊。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，北京

11、市二手房中介從 業(yè)人員大專以上文化程度的不足 40%， 60%的從業(yè)人員只有中 等學(xué)歷甚至更低的文化水平。他們的營(yíng)銷方式和技巧單一且 欠缺規(guī)范，將二手房交易視為一般的買賣關(guān)系，對(duì)二手房市 場(chǎng)的法律風(fēng)險(xiǎn)及社會(huì)意義認(rèn)識(shí)不深刻。在審判實(shí)踐中，多起 案件的買房人陳述，一些中介人員作出口頭承諾，卻拒絕將 上述口頭承諾寫進(jìn)居間合同。此類口頭承諾主要包括減免稅 款，或能為買房人辦理利息低于政策規(guī)定的銀行貸款等。 “京 十五條”頒布后，又有中介公司暗中打出“辦理虛假納稅證 明”的幌子 。雖然多數(shù)買房人不能提交有效證據(jù)佐證此 類陳述，但這種現(xiàn)象應(yīng)引起審判人員重視。3、居間服務(wù)費(fèi)用定價(jià)隨意，超過(guò)買房人的支付能力。

12、 北京市某區(qū)法院 XX 年第一季度受理的居間合同糾紛中，全 部買房人 （ 下落不明者除外 ） 均認(rèn)為中介公司收費(fèi)過(guò)高。部分 涉案房屋未實(shí)際成交，但中介公司按成交價(jià)格收取居間費(fèi)用， 令買房人在心理上無(wú)法接受。即便在房屋成交的情況下，中 介公司提供的主要服務(wù)僅為介紹房源和安排看房，服務(wù)內(nèi)容 簡(jiǎn)單，（） 且成本較低，許多買房人認(rèn)為中介公司對(duì)促成房屋交易 缺乏實(shí)際幫助，索取高額居間費(fèi)用顯失公平，不愿依約支付 居間費(fèi)用。根據(jù)北京市關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知 ，房屋 成交價(jià)格在 500 萬(wàn)元以下的，房屋代理買賣收費(fèi)不應(yīng)超過(guò)房 屋成交價(jià)格的 %。在 XX 年第四季度至 XX 年第一季度的此類糾紛中，雖然僅

13、不到 10%的案件居間服務(wù)費(fèi)高于這一標(biāo)準(zhǔn)， 甚至 15%的案件按成交價(jià)低于 2%，但筆者發(fā)現(xiàn)，除居間服務(wù) 費(fèi)外，在 75%的案件里居間合同約定買房人應(yīng)交納合同代書 費(fèi)、代辦過(guò)戶費(fèi)、代辦貸款費(fèi)等其他雜項(xiàng)費(fèi)用，其中最主要 的合同代書費(fèi)通常不少于 1 萬(wàn)元，代辦過(guò)戶費(fèi)及代辦貸款費(fèi) 約為 2500 元至 4000 元。將上述全部費(fèi)用相加，則中介公司 收費(fèi)總額往往達(dá)到或超過(guò)房屋成交價(jià)的3%。若以金額論， 中介公司收費(fèi)總額低于 3 萬(wàn)元的占全部案件數(shù)的 22%、 3 至 5 萬(wàn)元的占全部案件數(shù)的 29%、收費(fèi) 5至 10萬(wàn)元的占全部案件 數(shù)的 43%、 10 萬(wàn)元以上的占 6%。統(tǒng)計(jì)部門統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，XX

14、年1至10月北京市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為 24308 元。這一數(shù)字意味著，中介公司 在每筆房屋交易中可能收取超出購(gòu)房者全年收入一倍以上 的費(fèi)用。4、買房人法律風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)不足。筆者調(diào)查認(rèn)為，居間 合同糾紛中絕大多數(shù)案件均以買房人作為被告，暴露出許多 買房人缺乏法律風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)的問(wèn)題。買房人在簽訂居間合 同及房屋買賣合同時(shí)，未能意識(shí)到其中的法律風(fēng)險(xiǎn)，在訴前 也未采取正確手段維護(hù)自身合法權(quán)益，導(dǎo)致以買房人為被告 的居間合同糾紛案件居多。具體而言，因買房人欠缺法律意 識(shí)導(dǎo)致案件發(fā)生的因素有四點(diǎn)： (1) 買房人合同意識(shí)淡薄， 認(rèn)為格式合同不可協(xié)商，所以不詳細(xì)閱讀合同條款，也不進(jìn) 行深入磋商，便盲目簽

15、訂合同 ;(2) 買房人輕信口頭承諾，未 要求中介人員將口頭承諾落實(shí)在居間合同里 ;(3) 買房人不 注重保存證據(jù)，與中介人員及售房人的聯(lián)絡(luò)、協(xié)商多以口頭 方式進(jìn)行，未存留書證，部份買房人在訴訟中無(wú)任何證據(jù)提 交;(4) 買房人未調(diào)查房屋權(quán)屬狀態(tài)，不了解房屋是否符合出 售條件就草率簽約。三、涉房居間合同糾紛的審判對(duì)策 針對(duì)上述涉房居間合同糾紛反映出的諸多問(wèn)題，筆者認(rèn) 為，審理此類案件切忌簡(jiǎn)單化，應(yīng)準(zhǔn)確理解國(guó)家政策背景， 針對(duì)個(gè)案特點(diǎn)，采取不同對(duì)策。通過(guò)法院的審判，規(guī)范、引 導(dǎo)買篇二：居間合同的法律解釋 居間合同的法律解釋監(jiān)制部門： 印制單位： 文書要點(diǎn) 1居間合同的概念 居間合同是當(dāng)事人雙方約

16、 定一方為另一方報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的 媒介服務(wù)，另一方支付報(bào)酬的合同。在居間合同中，報(bào)告訂 立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)的一方是居間 人，給付報(bào)酬的一方是委托人。本格式為示范文本(GF XX 1201) 。 居間產(chǎn)生的初衷是當(dāng)事人雙方在進(jìn)行交易時(shí)，對(duì) 對(duì)方不了解， 需要中間人介紹， 來(lái)促使雙方交易。 久而久之， 就產(chǎn)生了居間合同，介紹人和需要介紹的人用合同的形式確定雙方的權(quán)利和義務(wù)。簡(jiǎn)單說(shuō)，居間人就是作為促進(jìn)交易雙 方成交而從中取得報(bào)酬的中間人。 2居間合同的法律特征 第一，居間合同為獨(dú)立有名合同。大多數(shù)國(guó)家的民商法典和 民商法理論上都承認(rèn)居間合同是一種獨(dú)立的典型合同

17、。居間 有利于促進(jìn)交易，在民間大量存在。因此，我國(guó)合同法明確 把居間合同規(guī)定為一種獨(dú)立的有名合同。 第二，居間合同 是有償合同。居間合同中的委托人需向居間人給付報(bào)酬，作 為對(duì)居間人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介 服務(wù)活動(dòng)的報(bào)償。居間人以收 取從事居間活動(dòng)的報(bào)酬為其 營(yíng)業(yè)。如果沒(méi)有報(bào)酬，就不是居間合同。居間合同的這一特 征有別于委托合同，委托合同可以是無(wú)償合同。 第三，居 間合同是諾成合同、不要式合同。居間合同只要當(dāng)事人雙方 的意思表示一致即可成立生效，不以當(dāng)事人的現(xiàn)實(shí)交付為成 立生效要件，也就是說(shuō)，只要當(dāng)事 人雙方意思表示一致， 居間人就負(fù)有依委托人的指示進(jìn)行居間的義務(wù)，而一旦居間

18、人的活動(dòng)取得結(jié)果，委托人就應(yīng)支付報(bào)酬，所以居間合同應(yīng) 為諾成合同。居間合同 的成立也不需采用特定的形式，當(dāng) 事人可采取口頭、書面形式，如果當(dāng)事人約定不明確，應(yīng)遵 循有關(guān)商業(yè)習(xí)慣及其他以前合作形式的習(xí)慣，所以，居間合 同是不要式 合同。 第四，居間合同的標(biāo)的是行為。居間合 同是一方當(dāng)事人為他方報(bào)告訂約機(jī)會(huì)或?yàn)橛喖s提供媒介的 合同。因此，居間合同的標(biāo)的是行為，是居間人為委托人提 供的服 務(wù)，這種服務(wù)表現(xiàn)為報(bào)告訂約的機(jī)會(huì)或?yàn)橛喖s提供 媒介。所謂報(bào)告訂約機(jī)會(huì)，是指受委托人的委托，尋覓及指 示可與委托人訂立合同的相對(duì)人，從而為委托人訂約提 供 機(jī)會(huì)。所謂為訂約提供媒介， 是指介紹雙方當(dāng)事人訂立合同， 斡

19、旋于當(dāng)事人雙方之間，從而促成雙方的交易。 第五，居 間合同具有居間性。居間合同的標(biāo)的是行為，是居間人為委 托人提供的服務(wù)。在居間人為委托人報(bào)告訂約機(jī)會(huì)或?yàn)橛喖s 提供媒介的過(guò)程中，居間人僅是一 個(gè)中介人，他既不代表 委托人，也不代表相對(duì)人，即不是交易任何一方的代理人。 居間人只是接受委托人的委托為委托人作成交易服務(wù)，在交 易中，不直接參與交易 雙方的談判，在決定交易雙方的權(quán) 利義務(wù)內(nèi)容上并不體現(xiàn)居間人的意思，這一特征體現(xiàn)了居間 合同的居間性。 3居間合同與委托合同、 行紀(jì)合同的異同 居 間合同與委托合同、行紀(jì)合同有一個(gè)明顯的共同點(diǎn)，就是它 們都是一方受他方委托為他方辦理一定事務(wù)的合同。簽訂合 同

20、的目的都是為委托方完成一定的事務(wù)； 合同的標(biāo)的都是 完成一定的行為；合同的履行都需要受托方或者居間人、行 紀(jì)人為一定的行為；從合同內(nèi)容上說(shuō)，都屬于提供服務(wù)的合 同。 居間合同與委托合同、行紀(jì)合同也有顯著的區(qū)別，主 要表現(xiàn)在以下方面： 第一，居間人僅為委托人報(bào)告訂約機(jī) 會(huì)，或?yàn)橛喖s提供媒介，并不參與委托人與第三人之間的關(guān) 系。而在委托合同中，受托人以委托人的名義和費(fèi)用活動(dòng)，代委托 人與第三人訂立合同，參與并可決定委托人與第三 人之間的關(guān)系內(nèi)容；在行紀(jì)合同中，行紀(jì)人以自己的名義為 委托人辦理交易事務(wù)，與第三人發(fā)生直接的權(quán)利義務(wù)關(guān) 系 第二，居間人所辦理的報(bào)告訂約機(jī)會(huì)或?yàn)橛喖s媒介事務(wù)本身 不具有法律

21、意義。而委托合同受托人處理的事務(wù)一般為有法 律意義的事務(wù)；行紀(jì)合同的行紀(jì)人受托的事務(wù)也只能是法律 行為。 第三，居間合同為有償合同，但居間人只有在有居 間結(jié)果時(shí)才能請(qǐng)求報(bào)酬，并且在為訂約作媒介居間時(shí)可從委 托人和其相對(duì)人雙方取得報(bào)酬；而委托合同可以是有償合同， 也可以是無(wú)償合同；行紀(jì)合同雖是有償合同，但行紀(jì)人僅從委托人一方取得報(bào)酬。 第四，居間人沒(méi)有將處理事務(wù)的后果移交給委托人和報(bào)告的 義務(wù)；而在委托合同和行紀(jì)合同中都有委托人取得事務(wù)處理 結(jié)果和受事務(wù)處理報(bào)告的問(wèn)題。特別提示1要明確居間人的義務(wù)。居間合同居間人的義務(wù)是按照居間合同的約定為或 不為一定行為的義務(wù)。居間合同中居間人的義務(wù)就是委托人

22、 的權(quán)利。居間人的義務(wù)主要有 : 第一，報(bào)告訂約機(jī)會(huì)或媒介 的義務(wù)。 第二，忠實(shí)義務(wù)，即居間人就有關(guān)訂立合同的事 項(xiàng)應(yīng)當(dāng)向委托人如實(shí)報(bào)告。 第三，隱名和保密義務(wù)，隱名 義務(wù)是指在媒介居間中，如果當(dāng)事人一方或雙方指定居間人 不得將其姓名或商號(hào)、名稱告知對(duì)方，居間人即負(fù)有不將其 姓名或商號(hào)、 名稱告知對(duì)方的義務(wù)。居間人對(duì)在為委托人 完成居間活動(dòng)中獲悉的與委托人有關(guān)的商業(yè)秘密以及委托 人提供的各種信息、成交機(jī)會(huì)、后來(lái)合同訂立的情況等，應(yīng) 當(dāng)依 照合同的約定保守秘密。 第四，介入義務(wù)，是指在隱 名居間中，對(duì)于隱名當(dāng)事人依據(jù)合同所應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)，于一 定情形下應(yīng)由居間人以履行輔助人的身份負(fù)履行責(zé)任，并由

23、其受領(lǐng)對(duì)方當(dāng)事 人所為的給付。居間人承擔(dān)介入義務(wù)，與 居間人的隱名義務(wù)是聯(lián)系在一起的，是為了保證隱名當(dāng)事人 保持交易秘密的目的最終實(shí)現(xiàn)。 2明確居間人的權(quán)利。居 間合同中居間人的權(quán)利實(shí)際上就是委托人的義務(wù)。居間合同 中居間人的權(quán)利有： 第一，報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)。居間人的報(bào)酬， 應(yīng)由當(dāng)事人約定。國(guó)家有限制性規(guī)定的，當(dāng)事人約定的報(bào)酬 額不能超過(guò)國(guó)家規(guī)定的最高標(biāo)準(zhǔn)。在當(dāng)事人未約定報(bào)酬時(shí)， 居間人有無(wú)報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)，應(yīng)依據(jù)當(dāng)時(shí)的情況而定。 第二， 居間人的費(fèi)用償還請(qǐng)求權(quán)。居間活動(dòng)的費(fèi)用，一般由居間人 負(fù)擔(dān)，因?yàn)榫娱g人所需的費(fèi)用，通常包括在報(bào)酬內(nèi)，所以非 經(jīng)特別約定，不得請(qǐng)求償還。但當(dāng)事 人在居間合同中約定 由委托

24、人承擔(dān)費(fèi)用時(shí)，居間人對(duì)其已付的費(fèi)用有償還請(qǐng)求權(quán)。 所以居間人的費(fèi)用償還請(qǐng)求權(quán)受到限制，即必須由當(dāng)事人在 居間合同中約定由委托 人承擔(dān)費(fèi)用。 第三，在簽訂合同時(shí)， 要明確在哪些情況下居間人的費(fèi)用償還請(qǐng)求權(quán)消滅。一般居 間人違反其對(duì)委托人的義務(wù)而為有利于委托人的相對(duì)人的 行為，或違反誠(chéng)實(shí)信用原則而由相對(duì)人收受利益時(shí)，即使事 前約定其有費(fèi)用償還請(qǐng)求權(quán)，也無(wú)權(quán)行使。所以，居間人的 費(fèi)用償還請(qǐng)求權(quán)是一項(xiàng)有條件受限制的權(quán)利。篇三：委托代理合同和居間合同的關(guān)系 委托代理合同和居間合同的關(guān)系一定義 1：代理合同是指代理人依據(jù)被代理人的委托， 以被代理人的名義實(shí)施的民事法律行為。其效力直接歸屬于 被代理人。根據(jù)

25、民法通則的規(guī)定，委托代理的形式主要 有兩種，即書面和口頭形式，當(dāng)事人在實(shí)際運(yùn)用中，可以用 口頭形式，也可以用書面形式，但法律規(guī)定用書面形式的， 應(yīng)按法律規(guī)定，采用書面形式，如訴訟代理，代簽經(jīng)濟(jì)合同 等，均應(yīng)采用書面形式。2：居間合同是指居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì) 或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同。在 民法理論上，居間合同又稱為中介合同或者中介服務(wù)合同。 向他方報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù) 的一方為居間人，接受他方所提供的訂約機(jī)會(huì)并支付報(bào)酬的 一方為委托人。二關(guān)系，代理合同是代理方要承擔(dān)面對(duì)雙方的責(zé)任，買 賣雙方都跟代理有關(guān)系，彼此間的關(guān)系也是通過(guò)代理建立的

26、， 追責(zé)，都是最代理。居間，是一種服務(wù)合同， 這個(gè)服務(wù)就是促成雙方成交，就可以收費(fèi)，買賣雙方如有糾紛，需要彼此互相追責(zé)。三、委托合同與居間合同的區(qū)別根據(jù)上述委托合同與居間合同的概念與特征，我們可以 對(duì)兩者進(jìn)行比較，以在實(shí)踐中分清合同的性質(zhì)，正確的適用 法律。1、代理合同的受托人可以是任何公民、法人，法律上 對(duì)受托人的資格并沒(méi)有限制；而居間合同的居間人只能是經(jīng) 過(guò)有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)登記核準(zhǔn)的從事居間營(yíng)業(yè)的法人或公民。2、代理合同的受托人辦理委托事務(wù)時(shí)，可以以委托人 或自己的名義進(jìn)行活動(dòng)，代委托人與第三人訂立合同，依照 委托人的指示參與并可決定委托人與第三人之間的關(guān)系內(nèi) 容，處理事務(wù)的后果直接歸于委托人

27、； 而居間合同的居間人， 僅限于報(bào)告訂約機(jī)會(huì)或媒介服務(wù)，其服務(wù)的范圍有限制，只 是介紹或協(xié)助委托人與第三人訂立合同，居間人本人并不參 與委托人與第三人之間的合同。3、代理合同的受托人是按委托人的要求處理受托事務(wù)， 處理的事務(wù)可以是有法律意義的事務(wù)，也可以是非法律意義 的事務(wù)；居間合同的居間人，是為委托人提供與第三人訂立 合同的機(jī)會(huì)，其行為本身不具有法律意義。4、代理合同可以是有償?shù)?，也可以是無(wú)償?shù)?，是從?托人處領(lǐng)取報(bào)酬；居間合同是有償合同，但居間人只能在居 間合同達(dá)到目的是才能請(qǐng)求支付報(bào)酬，并且在為媒介居間時(shí)， 居間人可從委托人和其相對(duì)人雙方取得報(bào)酬。5、代理合同的受托人處理委托事務(wù)所支出的

28、費(fèi)用由委 托人負(fù)擔(dān)；居間合同的居間人從事居間合同達(dá)到目的的，居 間活動(dòng)的費(fèi)用由居間人負(fù)擔(dān)。6、代理合同中，受托人有移交處理事務(wù)后果和報(bào)告的 義務(wù)；居間合同中，居間人則沒(méi)有將處理事務(wù)的后果移交給 委托人和報(bào)告的義務(wù)。 由上述比較可見(jiàn)，委托合同與居間 合同盡管從形式上存在諸多相似之處，但它們之間還是有著 本質(zhì)的區(qū)別，只有在全面掌握兩者基本概念的基礎(chǔ)上，在實(shí) 踐中才能對(duì)合同性質(zhì)予以正確把握篇四：論 居 間 合 同論居間合同池祥成內(nèi)容摘要居間合同是居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者 提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同， 合同 法對(duì)居間合同的規(guī)范已初步建立。居間合同具有諾成、不 要式、雙務(wù)、

29、有償性特征，其內(nèi)容和客體是特定的，居間人 主體資格問(wèn)題有一定爭(zhēng)議。居間人的權(quán)利有請(qǐng)求支付報(bào)酬權(quán)、 請(qǐng)求償還居間活動(dòng)費(fèi)用權(quán)。居間人的義務(wù)是如實(shí)報(bào)告、促合 成交、保守秘密，依法承擔(dān)過(guò)錯(cuò)損害賠償責(zé)任。居間合同種 類，可按主體、內(nèi)容、客體的不同劃分為多種。目前居間合 同的訴訟案件有增加趨勢(shì)且一般爭(zhēng)議分歧大。建議立法進(jìn)一步完善和發(fā)展居間合同的規(guī)范內(nèi)容，建立適應(yīng)市場(chǎng)的規(guī)范模 式。關(guān)鍵詞居間合同法律特征權(quán)利義務(wù)種類劃分立法 建議目錄一、居間合同概論二、居間合同的法律特征三、居間合同當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)四、居間合同的種類劃分五、案例評(píng)述六、對(duì)居間合同的立法建議一、居間合同概論（一）居間合同的概念及歷史簡(jiǎn)況居間活動(dòng)

30、簡(jiǎn)單地說(shuō)就是從中間給予介紹、促合，其宗旨 是把同一商品或法律關(guān)系的相對(duì)雙方聯(lián)系在一起，以促成交 易或法律關(guān)系成立并取得傭金的服務(wù)。居間合同是指當(dāng)事人雙方約定一方接受他方的委托，并按照他方的指示或雙方 約定要求，為他方報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)，或者為訂立合同提 供媒介服務(wù)，委托人給付報(bào)酬的民商事協(xié)議。其中，報(bào)告訂 立合同機(jī)會(huì)或者提供交易媒介的一方為居間人，給付報(bào)酬的 一方為委托人。居間制度國(guó)外最早見(jiàn)于古希臘、古羅馬帝國(guó)時(shí)期，當(dāng)時(shí) 的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于簡(jiǎn)單商品形態(tài)，居間活動(dòng)隨著簡(jiǎn)單商品交換活動(dòng)的進(jìn)行而自然產(chǎn)生，自由發(fā)展。到了歐州中世紀(jì)，居間活動(dòng)受到了一定的限制，從自由經(jīng)營(yíng) 主義轉(zhuǎn)向干涉主義，國(guó)家對(duì)其行業(yè)進(jìn)

31、行了控制，使居間人帶 有公職人員的性質(zhì)。到了近代，隨著社會(huì)的進(jìn)步及商品生產(chǎn) 與流通領(lǐng)域的飛速發(fā)展，居間活動(dòng)進(jìn)入了興旺時(shí)期。我國(guó)的居間活動(dòng)也是隨著社會(huì)私有經(jīng)濟(jì)的出現(xiàn)而產(chǎn)生 和發(fā)展的，并在不同時(shí)期有著不同的表現(xiàn)和變化，最早有史 可查的當(dāng)數(shù)西周聘婚制中的媒人活動(dòng)。由于一直以來(lái)我國(guó)商 品經(jīng)濟(jì)不發(fā)育，因此居間制度也受限制地發(fā)展。（二）、我國(guó)現(xiàn)階段居間活動(dòng)的發(fā)展及立法情況市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是信息經(jīng)濟(jì)。居間活動(dòng)的居間人以其了解、掌 握的信息，在委托人、第三人之間從事聯(lián)系介紹的勞務(wù)活動(dòng)， 通過(guò)報(bào)告信息，牽線搭橋，對(duì)增進(jìn)商品流通和活躍市場(chǎng)，滿 足社會(huì)需求和促進(jìn)生產(chǎn)起著重要的作用。隨著我國(guó)社會(huì)主義 市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的確立，特別

32、是隨著合同法統(tǒng)一后將居間合同 首次明文納入法律來(lái)規(guī)范，我國(guó)的居間活動(dòng)進(jìn)入了一個(gè)前所 未有的空前發(fā)展階段，各種居間類型不斷被認(rèn)識(shí)，新的居間 類型不斷產(chǎn)生?，F(xiàn)在看來(lái)，居間活動(dòng)不僅是社會(huì)生活中較頻 繁的民商事活動(dòng)，而且涉及的范圍十分廣泛?！敖?jīng)紀(jì)”、“中介”、“托兒”、“獵頭”、“交友聯(lián)絡(luò)”乃至“婚介”等新名詞 頻頻出現(xiàn)在了人們的生活中。居間合同與其它合同相區(qū)別的 法律特征也越來(lái)越明顯，內(nèi)容也越來(lái)越豐富。另一方面，隨 著市場(chǎng)的發(fā)展，以居間活動(dòng)為名擾亂市場(chǎng)秩序，欺行霸市， 以權(quán)謀私的現(xiàn)象也不斷發(fā)生，不僅敗壞了社會(huì)風(fēng)氣，也容易 成為腐敗的滋生點(diǎn)。因此，進(jìn)一步完善和規(guī)范居間活動(dòng)的要 求也越來(lái)越迫切。1999

33、 年 10 月 1 日起施行的中華人民共和國(guó)合同法 對(duì)居間合同作出了規(guī)范，明確了居間合同的法律概念，初步 建立了該類合同與委托合同、行紀(jì)合同相區(qū)別的法律特征。 但總的說(shuō)來(lái)， 合同法對(duì)居間合同的規(guī)范僅處在一個(gè)初步 階段，各部門、各地方有關(guān)居間活動(dòng)的規(guī)范多數(shù)較為缺乏， 已有的或是時(shí)間上制定于合同法之前，或是認(rèn)識(shí)上嚴(yán)重 受計(jì)劃經(jīng)濟(jì)思維的影響，或是局限于調(diào)整某一種或幾種居間 合同，調(diào)整手段強(qiáng)硬單一，其規(guī)范的概念、范圍、方式及內(nèi) 容，或與合同法基本要求有出入，或與市場(chǎng)發(fā)展要求不 相適應(yīng)，因此，有必要加大對(duì)居間合同社會(huì)實(shí)踐及理論的研 究，推進(jìn)居間合同法律制度的發(fā)展和進(jìn)一步完善。二、居間合同的法律特征 居間

34、合同的法律特征，源于民法通則 、合同法及 其配套法規(guī)、 規(guī)章的規(guī)定， 既是法律及社會(huì)實(shí)踐的理論升華， 又是指導(dǎo)居間活動(dòng)立法、司法實(shí)踐的理論依據(jù)。（一）、居間合同具諾成性 居間合同的諾成性是指，只要委托人與居間人意思表示 一致，居間合同即成立，無(wú)需以實(shí)物的交付作為合同成立的 要件。合同的成立就意味著居間人負(fù)有了依委托人的指示或 雙方約定進(jìn)行居間的義務(wù)，意味著委托人有了支付居間費(fèi)用， 接受居間成果，支付居間報(bào)酬的義務(wù)。（二）、居間合同的不要式性居間合同的不要式性體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是指訂立合同 的形式不需特定，可以是書面的，也可以是口頭的，還可以 是默示的、追認(rèn)的、批準(zhǔn)的等其它多種形式。二是指合同內(nèi)

35、 容不需特定，即使欠缺條款或約定不明確，只要按照交易情 況、商業(yè)慣例和習(xí)俗，能夠推定出來(lái)的，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同已 成立。（三）、居間合同是雙務(wù)合同居間合同的雙務(wù)性是指合同雙方都承擔(dān)著義務(wù)，且義務(wù) 是對(duì)等的。任何一方的權(quán)利主張都是與其承擔(dān)的義務(wù)相關(guān)聯(lián) 的，沒(méi)有履行義務(wù)，或者不能享受權(quán)利，或構(gòu)成違約。（四）、居間合同是有條件的有償合同居間合同是有償合同，居間人有獲得報(bào)酬的權(quán)利，但居 間人的這一權(quán)利只有在其居間活動(dòng)有成果時(shí)才能夠享用。給 付報(bào)酬的承擔(dān)人一般是委托人，如在媒介居間中也可以是被 居間的合同當(dāng)事人雙方。不要報(bào)酬促進(jìn)他人訂立合同的行為， 其性質(zhì)有兩種觀點(diǎn)：一是認(rèn)為居間人明示放棄了其報(bào)酬權(quán)利， 是

36、權(quán)利實(shí)現(xiàn)的特殊表現(xiàn)，因此仍認(rèn)為是居間合同；二是認(rèn)為 不是居間合同，是其他道德性的民事活動(dòng)，行為人不承擔(dān)居 間合同中的權(quán)利義務(wù)。筆者認(rèn)為后者觀點(diǎn)更接近居間合同的 立法意圖。值得討論的是，居間合同應(yīng)當(dāng)規(guī)定居間報(bào)酬，如果合同 沒(méi)有約定，根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，居間人不獲得報(bào)酬即不予居 間服務(wù)，應(yīng)當(dāng)推定委托人承諾了向居間人支付報(bào)酬。然而委 托人一方承諾給付報(bào)酬的義務(wù)上又附有一定條件，即只有因 居間人的法律活動(dòng)達(dá)成委托人成功訂約的目的，委托人才履 行支付義務(wù)。居間人的法律活動(dòng)包含著諸多不能達(dá)到目的之 因素，同時(shí)委托人與合同相對(duì)人的合同談判或者交易能否成 功，也具有不確定性，所以委托人支付居間人報(bào)酬的義務(wù)也 就

37、成了附條件的民商事法律行為了。（五）、居間合同內(nèi)容的特殊性居間合同內(nèi)容的特殊性體現(xiàn)在雙方權(quán)利義務(wù)的特殊性 上。居間人義務(wù)限于報(bào)告訂約機(jī)會(huì)或媒介訂約，其義務(wù)的范 圍明顯有限制：只是報(bào)告、介紹或協(xié)助委托人與第三人訂立 合同，不能以自己名義活動(dòng)，居間人本人也不參與委托人與 第三人之間的合同，其行為本身對(duì)被居間的合同內(nèi)容而言不 具法律意義。委托人沒(méi)有無(wú)條件接受居間報(bào)告或服務(wù)的義務(wù)， 即使接受以后也可以不訂立被居間的合同。但取得合同成立 的，只要居間報(bào)告或媒介服務(wù)與合同成立有因果關(guān)系，就應(yīng) 當(dāng)承擔(dān)支付報(bào)酬的義務(wù)。（六）、居間合同客體的特定性居間合同的標(biāo)的是居間人的勞務(wù)行為，也可能含有與勞 務(wù)行為有關(guān)的智

38、力成果及其它無(wú)形資產(chǎn)，如知識(shí)產(chǎn)權(quán)、商譽(yù) 等，但決沒(méi)有物的交付或所有權(quán)轉(zhuǎn)移，因此居間合同的客體 是排除了“物”這一法律類型的。（七）、關(guān)于居間合同的主體資格問(wèn)題 委托人的主體資格受被居間的合同性質(zhì)決定，這一點(diǎn)是 可以肯定的。至于居間人的主體資格問(wèn)題，在學(xué)術(shù)界有著一 定爭(zhēng)議，在立法與司法的實(shí)際操作中也存在著一定的混亂與 沖突，主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是哪些類的公民和法人才有 資格成為居間人；二是成為居間人的公民或法人是否都必須 經(jīng)過(guò)有關(guān)機(jī)關(guān)核準(zhǔn)。筆者的觀點(diǎn)是：對(duì)居間人主體資格的要求應(yīng)采取自由與 限制相結(jié)合原則。根據(jù)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，結(jié)合 居間合同實(shí)際已涉及的領(lǐng)域，筆者認(rèn)為：.對(duì)合同法分則調(diào)

39、整的 15 類合同進(jìn)行居間，一般不應(yīng)作居間人主體資 格限制；.對(duì)證券、期貨、勞動(dòng)等特殊合同的居間，應(yīng)采 取嚴(yán)格的居間人主體資格限制制度；.區(qū)分常業(yè)居間與偶然居間，對(duì)以居間為業(yè)的常業(yè)居間人員設(shè)定較嚴(yán)格的市場(chǎng)準(zhǔn) 入制度；.為確保交易公平公正，預(yù)防腐敗，禁止機(jī)關(guān)法 人、國(guó)家公務(wù)員、與被居間合同有職權(quán)關(guān)系的人員從事居間 活動(dòng)。三、居間合同當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)居間合同雙方的權(quán)利義務(wù)，根據(jù)居間合同的法律特征和 合同法的規(guī)定，集中體現(xiàn)在居間人的權(quán)利義務(wù)上。（一）、居間人的權(quán)利1、請(qǐng)求支付報(bào)酬權(quán) 合同法第四百二十六條規(guī)定：居間人促成合同成立 的，委托人應(yīng)當(dāng)按約定支付報(bào)酬，對(duì)居間人的報(bào)酬沒(méi)有約定 或者約定不明確的，

40、依據(jù)合同法第六十一條確定。如依 合同法六十一條仍不能確定，就應(yīng)根據(jù)居間人的勞務(wù)合 理確定。居間人提供訂立合同的媒介服務(wù)而促成合同成立的， 由該合同的當(dāng)事人平均負(fù)擔(dān)居間人的報(bào)酬。. 居間合同是有償合同，并且是附條件的有償合同， 其條件是居間人在委托人和合同相對(duì)人之間，通過(guò)報(bào)告或媒 介促成合同成立。在居間合同中，居間人的活動(dòng)能否達(dá)到目 的，委托人與第三人之間的合同能否成立，有著不確定性， 不是完全能由居間人的意志所決定的，因此，委托人的給付 義務(wù)也有著不確定性。有時(shí)盡管居間人為了使合同能促成盡 到了向委托人報(bào)告或者媒介的義務(wù)，但合同終究沒(méi)有成立， 居間人也就無(wú)權(quán)請(qǐng)求報(bào)酬，因?yàn)閳?bào)酬是居間人服務(wù)成果的

41、對(duì) 價(jià)。 . 所謂促成合同成立，是指被居間的合同合法、有效 的成立，如果所促成的合同屬無(wú)效或可撤銷的合同，不能視 為促成合同成立。 另一方面， 居間人行使報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)的依據(jù)， 僅憑促成被居間的合同成立這一要件即可滿足，不以該合同 是否得到履行，是否履行中有變化為條件，如當(dāng)事人變更、 解除、終止合同等情況。 . 委托人支付報(bào)酬的數(shù)額，原則上應(yīng)按居間合同約定。 約定的形式，可以是書面的、口頭的，只要是滿足了承諾生 效即可。如果居間合同沒(méi)有約定或者約定不明確，委托人和 居間人可以補(bǔ)充約定；如果沒(méi)有或達(dá)不成補(bǔ)充協(xié)議，應(yīng)當(dāng)按 照合同的有關(guān)條款，或者依照商業(yè)交易習(xí)慣來(lái)確定；如果還 是解決不了，可以根據(jù)居間人

42、的勞務(wù)合理確定，考慮的因素 如居間人所付出的時(shí)間、精力、物力、財(cái)力、人力以及居間 事務(wù)的難易程度、委托人受益情況等。. 支付報(bào)酬的方式，以居間事務(wù)的不同而有區(qū)別。報(bào) 告居間，因居間人僅向委托人報(bào)告訂約機(jī)會(huì)，不與相對(duì)第三 人發(fā)生合同關(guān)系，因此居間人的報(bào)酬，應(yīng)當(dāng)由委托人給付。 在媒介居間合同中，居間人不僅向委托人提供報(bào)告訂約機(jī)會(huì)， 而且還找相對(duì)第三人促成合同訂立，由于有了居間人的中介 活動(dòng)，使得委托人與相對(duì)第三人發(fā)生了法律關(guān)系，并因而受 益。因此，一般情況下，除合同有約定或另有交易習(xí)慣外， 居間人的報(bào)酬，原則上應(yīng)由因媒介居間而訂立合同的委托人 和第三人平均負(fù)擔(dān)。2、有條件地請(qǐng)求償還居間活動(dòng)費(fèi)用權(quán)

43、居間活動(dòng)費(fèi)用是居間人在促成合同成立的活動(dòng)中支出 的必要費(fèi)用，與報(bào)酬不是一個(gè)概念。居間活動(dòng)費(fèi)用的承擔(dān)原則如下：. 居間活動(dòng)費(fèi)用的承擔(dān)，可以由居間合同來(lái)約定。既 可以約定由委托人無(wú)條件承擔(dān)，也可以約定由居間人無(wú)條件 承擔(dān)，還可以是其他方式的約定，如是否以促成合同成立為 條件，是否分擔(dān)，如何分擔(dān)等。約定由委托人承擔(dān)的，委托 人應(yīng)當(dāng)支付給居間人必要的居間活動(dòng)費(fèi)用，委托人未支付而 居間人墊付的，居間人享有請(qǐng)求償還居間活動(dòng)費(fèi)用的權(quán)利。 約定由居間人承擔(dān)的，居間人應(yīng)當(dāng)自行籌集和開(kāi)支，無(wú)權(quán)再 向委托人請(qǐng)求償還或補(bǔ)償。. 居間活動(dòng)費(fèi)用的承擔(dān)沒(méi)有約定或約定不明的，則依 照合同法的法定條款處理，即與促成合同成立與否

44、相聯(lián) 系。促成合同成立的，居間活動(dòng)費(fèi)用一般計(jì)算在委托人支付 的報(bào)酬中，委托人不再另行負(fù)擔(dān)。未促成合同成立的，居間 人有權(quán)要求委托人負(fù)擔(dān)必要的居間活動(dòng)費(fèi)。需要討論的是， 有人認(rèn)為合同法在此關(guān)于負(fù)擔(dān)數(shù)額的規(guī)定上不具體，筆 者認(rèn)為是能夠把握的， 合同法是用概括的方式表明：負(fù) 擔(dān)的數(shù)額可以是部份或者全部的，按照公平合理原則處理即 可。（二）、居間人的義務(wù)1、如實(shí)報(bào)告的義務(wù) 居間人的報(bào)告義務(wù)是居間人在居間合同中承擔(dān)的主要 義務(wù)，其內(nèi)容包括調(diào)查和報(bào)告兩個(gè)方面，委托人與居間人訂立居間合同，往往是由于訂約能力和條件的限制，訂約無(wú)信息或所需信息有限，才請(qǐng)居間人為自己辦理事務(wù)，其目的就在于通過(guò)居間人找到訂約機(jī)會(huì)，

45、或者了解、掌握訂約條件等信息。要達(dá)到這一目的，居間人就應(yīng)當(dāng)將訂立合同的事項(xiàng)， 采取實(shí)事求是的態(tài)度，進(jìn)行認(rèn)真調(diào)查和據(jù)實(shí)報(bào)告。篇五：中介糾紛案一審應(yīng)訴書應(yīng)訴書案號(hào)：（XX）東一法民二初字第 530號(hào)案 由： 居間合同糾紛應(yīng)訴人： 單敏 （女，漢族，住湖南省衡陽(yáng)市雁峰區(qū) 50 號(hào) 4 棟 1 單元 602戶，身份證號(hào)碼電話 應(yīng)訴請(qǐng)求 :請(qǐng)求法院依法駁回原告的全部訴訟請(qǐng)求。事實(shí)及答辯：一、交易并未完成，原告不應(yīng)取得居間服務(wù)費(fèi)。應(yīng)訴人（被告）因系第二次貸款購(gòu)房，不能按合同約定貸款Y 493000元（占總購(gòu)房款的 沁。該合同因不可抗力（政

46、策原因）導(dǎo)致交易未完成。二、原告采用格式合同欺騙被告（應(yīng)訴人） 。該房屋買賣及居間合同文本，系由原告提供。原告 作為經(jīng)營(yíng)者以格式合同的方式作出了種種對(duì)消費(fèi)者不公平、不合理的規(guī)定。例如：1、 合同簽訂時(shí)，原告承諾，保證買方（被告）能從銀 行貸到 70%的貸款，否則合同無(wú)效。但此一條款卻未寫入合同。2 、 按照行業(yè)慣例，中介費(fèi)都是在交易完成后支付的。 這是因?yàn)?，簽訂合同時(shí)，原告尚有諸多服務(wù)需要繼續(xù)完成。合同簽訂 時(shí)，原告與被告（應(yīng)訴人）已口頭約定，在房屋過(guò)戶時(shí)支付 居間服務(wù)費(fèi)（中介費(fèi)） 。而合同第十四條卻規(guī)定“應(yīng)在合同 簽署當(dāng)日付（居間服務(wù)費(fèi)）至丙方（原告） ”。此一條款明顯 屬于不公平不合法的無(wú)

47、效格式條款。當(dāng)時(shí)，原告并未向被告 要求當(dāng)日支付居間服務(wù)費(fèi)。3、合同簽訂時(shí)， 被告已向原告及第三人 （賣方） 說(shuō)明， 籌齊首期購(gòu)房款尚需時(shí)日。而第三人（賣方）亦表示，她需要向銀 行申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸，且提前還貸的資金尚需向朋友借支。對(duì)此，合 同三方均無(wú)異議。但合同的第八條卻規(guī)定“甲乙雙方應(yīng)在本合同 簽署后 5個(gè)工作日內(nèi)（提交貸款所需資料） ”。4、合同僅對(duì)付款事宜作出約定，且對(duì)消費(fèi)者，而對(duì)合 同執(zhí)行可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)只字未提。原告作為格式合同的提供者，刻意“免除其責(zé)任、加重 對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利。 ”根據(jù)合同法第三十九 條、第四十條、第四十一條以及消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法第二 十四條，以上格式合同條款屬于無(wú)

48、效條款。三、原告隱瞞交易風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致被告蒙受了經(jīng)濟(jì)損失， 原告本應(yīng)承擔(dān)責(zé)任，更無(wú)取得“居間服務(wù)費(fèi)”的權(quán)利。 該房屋買賣及居間合同第十八條： “甲乙確認(rèn)丙方 對(duì)合同條款已作詳細(xì)說(shuō)明就交易可有產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)盡了全面 的告知義務(wù)。 ”而事實(shí)上，合同并未說(shuō)明，若不能從銀行貸到款所將產(chǎn) 生的風(fēng)險(xiǎn)。 XX 年 4 月，銀行信貸收緊。 4 月 17 日，國(guó)務(wù) 院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知出臺(tái)，規(guī)定 “對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于 50%。”被告因系第二次貸款購(gòu)房，不能按合同約定貸款 493000元（占總購(gòu)房款的 沁。至此，該合同因不可抗力（政 策原因）而無(wú)法執(zhí)行。之后，被告多次聯(lián)

49、系賣方董喜玲，要 求退還合同訂金（ 5000 元），賣方?jīng)]有同意。綜上所述，原告作為經(jīng)營(yíng)者，置消費(fèi)者（被告）權(quán)益于 不顧而隱瞞交易風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致被告蒙受了經(jīng)濟(jì)損失。原告（經(jīng)營(yíng)者）不僅沒(méi)有表示任何歉意，反而落井下石，更進(jìn)一步按 其預(yù)設(shè)的路徑繼續(xù)向被告（消費(fèi)者）索賠。根據(jù)合同法第四十二條，原告“故意隱瞞與訂立合 同有關(guān)的重要事實(shí)” ，“有違背誠(chéng)實(shí)信用原則的行為” ，本應(yīng) “承擔(dān)損害賠償責(zé)任” ，更無(wú)取得“居間服務(wù)費(fèi)”的權(quán)利。附證據(jù)及證據(jù)說(shuō)明： 1、東莞市方成地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司二手辦證費(fèi)用明細(xì) 表，系簽約時(shí)由原告提供的報(bào)價(jià)單；2、應(yīng)訴人購(gòu)第一套房的發(fā)票復(fù)印件1 頁(yè)，由應(yīng)訴人單敏提供（以證明本次系第二次貸款

50、購(gòu)房） ；3、證明 1 頁(yè)及證人身份證復(fù)印件 1 頁(yè)，由證人單偉 （合同簽訂時(shí)在場(chǎng)）提供。此致東莞市第一人民法院應(yīng)訴人：XX年01月23日篇六：居間合同范本居間合同范本合同編號(hào)： 委 托 人 ： 簽 訂 地 點(diǎn) ： 居間人：簽訂時(shí)間： _年 _月_日第一條 委托事項(xiàng)及具體要求：第二條 居間期限：從_年_月_日至 _年_月_日。第三條 報(bào)酬及 支付期限：居間人促成合同成立的報(bào)酬為促成合同成立金額的 _%或者 （ 大寫 ）_ 元。 委托人應(yīng)在合同成立后的 _日內(nèi)支付報(bào)酬。未促成合同成立的，居間人不得要求支付報(bào)酬。 第四條 居間費(fèi)用的負(fù)擔(dān)：居間人促成合同成立的，居間活動(dòng)的費(fèi)用由居間人負(fù)擔(dān)；未 促成合

51、同成立的，委托人應(yīng)向居間人支付必要費(fèi)用 （ 大寫）_元。第五條 本合同解除的條件 1當(dāng)事人就解除合同協(xié)商一致；2因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；3 在委托期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要義務(wù)；4 當(dāng)事人一方遲延履行主要義務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行； 5 當(dāng)事人一方遲延履行義務(wù)或者有 其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的 。 第 六 條 委 托 人 的 違 約 責(zé) 任 ：第七條 居間人的違約責(zé)任： 第八條 合同爭(zhēng)議的解決方式：本合同在履行過(guò)程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方 當(dāng)事人協(xié)商解決；也可由當(dāng)?shù)毓ど绦姓芾聿块T調(diào)解；協(xié)商或調(diào)解不成的，按下列第_種方式解決： （ 一）提交

52、 仲裁委員會(huì)仲裁； （ 二 ） 依法向人民法院起訴。第九條其他約定事項(xiàng)：_第十條 本合同未作規(guī)定的，按中華人民共和國(guó)合同法的規(guī)定執(zhí)行。委托人 （章） ：居間人 （ 章）： 鑒（ 公） 證意見(jiàn)： 住所：住所： 法定 代表人：法定代表人：居民身份證號(hào)碼： 居民身份證號(hào)碼： 委托代理人：委 托代理人： 電話：電話： 開(kāi)戶銀行： 開(kāi)戶銀行： 鑒（ 公） 證機(jī)關(guān)（ 章） 賬號(hào)：賬號(hào)： 經(jīng)辦人： 郵政編碼： 郵政編 碼：年 月 日 監(jiān)制部門： 印制單位：文書要點(diǎn) 1 居間合同的概念 居間合同是當(dāng)事人雙方約定一方 為另一方報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，另一方支付報(bào)酬的合同。 在居間合同中，報(bào)

53、告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)的一方是居間人，給付報(bào) 酬的一方是委托人。本格式為示范文本（GF XX1201）。 居間產(chǎn)生的初衷是當(dāng)事人雙方在 進(jìn)行交易時(shí)，對(duì)對(duì)方不了解，需要中間人介紹，來(lái)促使雙方交易。久而久之，就產(chǎn)生了居 間合同，介紹人和需要介紹的人用合同的形式確定雙方的權(quán)利和義務(wù)。簡(jiǎn)單說(shuō)，居間人就是 作為促進(jìn)交易雙方成交而從中取得報(bào)酬的中間人。 2居間合同的法律特征 第一，居間合同 為獨(dú)立有名合同。大多數(shù)國(guó)家的民商法典和民商法理論上都承認(rèn)居間合同是一種獨(dú)立的典型合同。居間有利于促進(jìn)交易，在民間大量存在。因此，我國(guó)合同法明確把居間合同規(guī)定 為一種獨(dú)立的有名合同。第二，居間合同是有

54、償合同。居間合同中的委托人需向居間人給 付報(bào)酬，作為對(duì)居間人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)活動(dòng)的報(bào)償。居間 人以收 取從事居間活動(dòng)的報(bào)酬為其營(yíng)業(yè)。如果沒(méi)有報(bào)酬，就不是居間合同。居間合同的這一特征有別于委托合同，委托合同可以是無(wú)償合同。第三，居間合同是諾成合同、不要式合同。居間合同只要當(dāng)事人雙方的意思表示一致即可成立生效，不以當(dāng)事人的現(xiàn)實(shí)交付為成 立生效要件，也就是說(shuō)，只要當(dāng)事人雙方意思表示一致，居間人就負(fù)有依委托人的指示進(jìn)行 居間的義務(wù)，而一旦居間人的活動(dòng)取得結(jié)果，委托人就應(yīng)支 付報(bào)酬，所以居間合同應(yīng)為諾成合同。居間合同的成立也不需采用特定的形式，當(dāng)事人可采取口頭、書面形式，如果

55、 當(dāng)事人約定不明確，應(yīng)遵循有關(guān)商業(yè)習(xí)慣及其他以前合作形 式的習(xí)慣，所以，居間合同是不要式合同。 第四，居間合同的標(biāo)的是行為。居間合同是一方當(dāng)事人為他方報(bào)告訂約機(jī) 會(huì)或?yàn)橛喖s提供媒介的合同。因此，居間合同的標(biāo)的是行為，是居間人為委托人提供的服 務(wù)，這種服務(wù)表現(xiàn)為報(bào)告訂約 的機(jī)會(huì)或?yàn)橛喖s提供媒介。所謂報(bào)告訂約機(jī)會(huì)，是指受委托 人的委托，尋覓及指示可與委托人訂立合同的相對(duì)人，從而 為委托人訂約提 供機(jī)會(huì)。所謂為訂約提供媒介，是指介紹 雙方當(dāng)事人訂立合同，斡旋于當(dāng)事人雙方之間，從而促成雙 方的交易。 第五，居間合同具有居間性。居間合同的標(biāo)的 是行為，是居間人為委托人提供的服務(wù)。在居間人為委托人 報(bào)告訂

56、約機(jī)會(huì)或?yàn)橛喖s提供媒介的過(guò)程中，居間人僅是一 個(gè)中介人，他既不代表委托人，也不代表相對(duì)人，即不是交 易任何一方的代理人。居間人只是接受委托人的委托為委托 人作成交易服務(wù)， 在交易中， 不直接參與交易 雙方的談判， 在決定交易雙方的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容上并不體現(xiàn)居間人的意思， 這一特征體現(xiàn)了居間合同的居間性。3居間合同與委托合同、行紀(jì)合同的異同 居間合同與委托合同、行紀(jì)合同有一 個(gè)明顯的共同點(diǎn)，就是它們都是一方受他方委托為他方辦理 一定事務(wù)的合同。簽訂合同的目的都是為委托方完成一定的 事務(wù)； 合同的標(biāo)的都是完成一定的行為；合同的履行都需 要受托方或者居間人、行紀(jì)人為一定的行為；從合同內(nèi)容上 說(shuō)，都屬于提

57、供服務(wù)的合同。 居間合同與委托合同、行紀(jì) 合同也有顯著的區(qū)別，主要表現(xiàn)在以下方面： 第一，居間 人僅為委托人報(bào)告訂約機(jī)會(huì)，或?yàn)橛喖s提供媒介，并不參與 委托人與第三人之間的關(guān)系。而在委托合同中，受托人以委托人的名義和費(fèi)用活動(dòng)，代委托 人與第三人訂立合同，參 與并可決定委托人與第三人之間的關(guān)系內(nèi)容；在行紀(jì)合同中， 行紀(jì)人以自己的名義為委托人辦理交易事務(wù)，與第三人發(fā)生 直接的權(quán)利義務(wù)關(guān) 系。 第二，居間人所辦理的報(bào)告訂約機(jī) 會(huì)或?yàn)橛喖s媒介事務(wù)本身不具有法律意義。而委托合同受托 人處理的事務(wù)一般為有法律意義的事務(wù)；行紀(jì)合同的行紀(jì)人 受托的事務(wù)也只能是法律行為。 第三，居間合同為有償合 同，但居間人只有在有居間結(jié)果時(shí)才能請(qǐng)求報(bào)酬，并且在為 訂約作媒介居間時(shí)可從委托人和其相對(duì)人雙方取得報(bào)酬；而 委托合同可以是有償合同，也可以是無(wú)償合同；行紀(jì)合同雖 是有償合同，但行紀(jì)人僅從委托人一方取得報(bào)酬。 第四， 居間人沒(méi)有將處理事務(wù)的后果移交給委托人和報(bào)告的義務(wù)； 而在委托合同和行紀(jì)合同中都有委托人取得事務(wù)處理結(jié)果 和受事務(wù)處理報(bào)告的問(wèn)題。特別提示1要明確居間人的義務(wù)。居間合同居間人的義務(wù)是按照居間合同的約定為或不為 一定行為的義務(wù)。居間合同中居間人的義務(wù)就是委托人的權(quán) 利。居間人的義務(wù)主要有 : 第一，報(bào)告訂約機(jī)會(huì)或媒介的義 務(wù)。 第二，忠