房地產(chǎn)事業(yè)部職能配置和崗位設(shè)置

1、XX公司房地產(chǎn)事業(yè)部職能配置、內(nèi)設(shè)崗位和人員編制方案XX公司于2010年1月成立房地產(chǎn)事業(yè)部，負(fù)責(zé)將軍 崗商住項(xiàng)目的全程開發(fā)建設(shè)工作，以此為平臺(tái)發(fā)展公司房地 產(chǎn)業(yè)務(wù)，面向業(yè)界吸納一批善經(jīng)營(yíng)、懂管理、有專長(zhǎng)并追求 卓越的人才，建立一個(gè)富有理想、激情、創(chuàng)新意識(shí)以及有著 良好合作精神的房地產(chǎn)專業(yè)團(tuán)隊(duì)。房地產(chǎn)事業(yè)部的職能配 置、內(nèi)設(shè)崗位和人員編制如下：一、主要職能（一）貫徹執(zhí)行XX公司有關(guān)房地產(chǎn)的戰(zhàn)略規(guī)劃、經(jīng)營(yíng) 方針，嚴(yán)格執(zhí)行恒旺公司對(duì)部門的有關(guān)管理規(guī)定。（二）建立房地產(chǎn)專業(yè)團(tuán)隊(duì)（包括設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位、供應(yīng)商、商業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)和專業(yè)人才）。（三）編制項(xiàng)目預(yù)算，嚴(yán)格控制成本，建立項(xiàng)目資金計(jì) 劃使

2、用機(jī)制。（四）通過(guò)高水平、高質(zhì)量、高效益的項(xiàng)目實(shí)施，使企 業(yè)品牌在地產(chǎn)行業(yè)得以深入，實(shí)現(xiàn)恒旺公司以房地產(chǎn)為主業(yè) 的戰(zhàn)略目標(biāo)。（五）研究市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律，分析消費(fèi)者需求變化。掌握 市場(chǎng)脈搏，提出項(xiàng)目投資分析預(yù)測(cè)，為恒旺公司對(duì)地產(chǎn)項(xiàng)目 的投資提供決策依據(jù)。（六）負(fù)責(zé)將軍崗80畝項(xiàng)目和華僑新城北 160畝項(xiàng)目的全程開發(fā)與經(jīng)營(yíng)管理。（七）負(fù)責(zé)項(xiàng)目拓展，取得商業(yè)開發(fā)儲(chǔ)備用地。（八）承辦恒旺公司交辦的其它任務(wù)。二、內(nèi)設(shè)崗位根據(jù)上述職能，房地產(chǎn)事業(yè)部?jī)?nèi)設(shè)四個(gè)業(yè)務(wù)小組，分別 是綜合開發(fā)小組、成本控制小組、工程管理小組、銷售策劃 小組。組織架構(gòu)如下：（一）綜合開發(fā)小組職能小組使命經(jīng)營(yíng)計(jì)劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、報(bào)建報(bào)批的職能管

3、理團(tuán)隊(duì)。通過(guò) 經(jīng)營(yíng)管理，保證有效運(yùn)轉(zhuǎn)，提升管理效率和競(jìng)爭(zhēng)力；通過(guò)規(guī) 劃設(shè)計(jì)、產(chǎn)品定位、產(chǎn)品研究、方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)、跟蹤 施工圖設(shè)計(jì)和產(chǎn)品實(shí)施，確保產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的定位；通過(guò)報(bào) 建報(bào)批手續(xù)的辦理，保證項(xiàng)目開發(fā)按計(jì)劃實(shí)施。小組崗位設(shè)置小組職能1、計(jì)劃管理1 ）負(fù)責(zé)建立計(jì)劃管理體系，并監(jiān)督實(shí)施。2 ）根據(jù)發(fā)展戰(zhàn)略和年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，編制年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃 和項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃。3 ）組織計(jì)劃分析會(huì)，監(jiān)控計(jì)劃完成情況，提出預(yù)警。2、產(chǎn)品研究1）負(fù)責(zé)建立產(chǎn)品研發(fā)和標(biāo)準(zhǔn)化體系及其推廣、落實(shí)工 作，監(jiān)督和檢查產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行情況。2）收集和分析產(chǎn)品設(shè)計(jì)資料，研究產(chǎn)品發(fā)展趨勢(shì)，開 展各類產(chǎn)品的研究。3）負(fù)責(zé)跟進(jìn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)（包括市場(chǎng)

4、需求、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手樓盤、 政策導(dǎo)向等），開展專題設(shè)計(jì)研究。4）掌握行業(yè)內(nèi)的新技術(shù)、新材料、新工藝的應(yīng)用。3、設(shè)計(jì)管理1 ）組織方案、初步設(shè)計(jì)、擴(kuò)初 /施工圖設(shè)計(jì)單位、勘察單位的評(píng)估及招投標(biāo)工作書，組織公司相關(guān)部門評(píng)審后提交設(shè)計(jì)單位。3）聯(lián)絡(luò)設(shè)計(jì)單位，監(jiān)控設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)質(zhì)量和進(jìn)度。/施工4）組織相關(guān)部門對(duì)概念及方案、初步設(shè)計(jì)、擴(kuò)初 圖設(shè)計(jì)成果的評(píng)審，督促設(shè)計(jì)單位修改，對(duì)設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì) 質(zhì)量、服務(wù)、時(shí)效等作出評(píng)估，并參與施工圖技術(shù)交底。5）監(jiān)控設(shè)計(jì)單位實(shí)現(xiàn)限額設(shè)計(jì)目標(biāo)，并根據(jù)設(shè)計(jì)評(píng)審 的結(jié)論，對(duì)超出成本計(jì)劃的設(shè)計(jì)方案進(jìn)行調(diào)整修正。6）審核重大設(shè)計(jì)變更及一般設(shè)計(jì)變更。7）研究工程技術(shù)、質(zhì)量問題的解決方案

5、及技術(shù)支持。4、報(bào)批報(bào)建1）辦理土地相關(guān)手續(xù)，獲取國(guó)有土地使用權(quán)證2）辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證及建設(shè)工程規(guī)劃許 可證和施工許可證。3 ）辦理規(guī)劃、方案、擴(kuò)初和施工圖設(shè)計(jì)各階段報(bào)批。4 ）辦理人防、環(huán)保、交通、消防、市政等相關(guān)政府主 管部門的報(bào)批。5）辦理工程建設(shè)、工程驗(yàn)收備案手續(xù)。6）辦理預(yù)售許可證及房產(chǎn)證 。5、項(xiàng)目拓展1）收集土地信息，建立土地資源信息庫(kù)，尋找價(jià)值增長(zhǎng)潛力較大的區(qū)域或地塊2）負(fù)責(zé)與土地方合作掛牌的委托土地評(píng)估、掛牌申請(qǐng)、 數(shù)據(jù)編制、關(guān)系協(xié)調(diào)等工作。3 ）組織各部門對(duì)計(jì)劃競(jìng)買的土地進(jìn)行綜合分析，編制 競(jìng)買方案，提出競(jìng)標(biāo)建議。4）編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，召開可行性研究評(píng)審會(huì)。（二

6、）成本控制小組職能小組使命通過(guò)拓展階段的成本估算、方案設(shè)計(jì)階段的成本概算、 施工圖設(shè)計(jì)階段的成本預(yù)算，及初步成本計(jì)劃的確定、成本 計(jì)劃的審核、動(dòng)態(tài)成本的監(jiān)控工作，保證目標(biāo)成本的實(shí)現(xiàn)及優(yōu) 化；通過(guò)招標(biāo)采購(gòu)及供方管理體系建立，在保證質(zhì)量、交期 的前提下降低采購(gòu)成本，提升采購(gòu)效率，提升品質(zhì)及品牌競(jìng) 爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，并與優(yōu)質(zhì)供方建立長(zhǎng)期的戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系。小組崗位設(shè)置小組職能1、成本管理體系的建立1）建立成本管理體系，管控項(xiàng)目整體成本2 ）建立成本計(jì)劃責(zé)任體系，組織落實(shí)并提供考核依據(jù)。3）負(fù)責(zé)建立項(xiàng)目成本監(jiān)控預(yù)警機(jī)制。2、成本策劃1）負(fù)責(zé)收集、整理有關(guān)成本價(jià)格信息和項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本 信息。2）參與項(xiàng)目拓展工作，在

7、項(xiàng)目可行性研究階段進(jìn)行成 本估算。3）負(fù)責(zé)在方案設(shè)計(jì)階段進(jìn)行成本概算，形成項(xiàng)目初步 成本計(jì)劃；提出初步設(shè)計(jì)的限額設(shè)計(jì)成本和控制建議。4）負(fù)責(zé)施工圖設(shè)計(jì)階段提出限額設(shè)計(jì)和成本控制建議。5 ）組織編制項(xiàng)目成本計(jì)劃，經(jīng)報(bào)恒旺公司審批后分解 到部門相關(guān)責(zé)任人。3、動(dòng)態(tài)成本控制1 ）編制施工圖預(yù)算，進(jìn)度款計(jì)劃，材料抽量明細(xì)。2）負(fù)責(zé)審核項(xiàng)目工程、材料設(shè)備、技術(shù)服務(wù)、營(yíng)銷服 務(wù)合同進(jìn)度款結(jié)算申請(qǐng)。3）按權(quán)限審核項(xiàng)目的設(shè)計(jì)變更、工程洽商費(fèi)用，提出 成本控制意見。4 ）編制成本月報(bào)向恒旺公司計(jì)劃財(cái)務(wù)部提交。5）負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行監(jiān)控，對(duì)超出預(yù)期成本變動(dòng)范 圍的支出進(jìn)行審核，并提出預(yù)警分析報(bào)告。4、項(xiàng)目結(jié)算和成

8、本后評(píng)估1）組織項(xiàng)目結(jié)算，編制項(xiàng)目結(jié)算報(bào)告。2 ）組織項(xiàng)目成本后評(píng)估。5、成本檔案管理1）負(fù)責(zé)收集和整理工程報(bào)價(jià)和結(jié)算等資料并歸檔。2 ）組織收集、整理有關(guān)成本信息，建立成本信息庫(kù)。3）研究材料造價(jià)信息，建立材料、設(shè)備價(jià)格信息庫(kù)。4）建立動(dòng)態(tài)成本信息臺(tái)帳。6、供應(yīng)商管理1）建立供應(yīng)商管理體系，編制供應(yīng)商分類、評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。2）收集戰(zhàn)略合作伙伴和供應(yīng)商信息，建立信息庫(kù)。3）組織戰(zhàn)略合作伙伴和供應(yīng)商的選擇評(píng)價(jià)。7、采購(gòu)管理1）進(jìn)行采購(gòu)策劃，確定采購(gòu)方式和采購(gòu)權(quán)限。2）組織制定采購(gòu)的招標(biāo)計(jì)劃。3）負(fù)責(zé)各類施工招標(biāo)的組織管理工作，包括組織制定 標(biāo)書、評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)分表、發(fā)標(biāo)、答疑、詢標(biāo)、開標(biāo)、評(píng)標(biāo)、 合同談

9、判等工作。4）負(fù)責(zé)招標(biāo)文件經(jīng)濟(jì)標(biāo)的起草編制工作。5）負(fù)責(zé)各類供方的資質(zhì)復(fù)審和評(píng)價(jià)。6）負(fù)責(zé)項(xiàng)目乙供材料的認(rèn)價(jià)。7）參與材料驗(yàn)收，對(duì)不合格材料和設(shè)備提出處理意見。8 ）根據(jù)各項(xiàng)目的實(shí)際進(jìn)度，按時(shí)完成各標(biāo)段的招標(biāo)及 定標(biāo)工作，并且控制各標(biāo)段實(shí)際定標(biāo)價(jià)在該標(biāo)段的預(yù)算內(nèi)。9 ）對(duì)承包商、供應(yīng)商進(jìn)行后續(xù)管理，監(jiān)督合同履行過(guò) 程，建立業(yè)績(jī)信息庫(kù)，監(jiān)督、評(píng)價(jià)其業(yè)績(jī)。8、合同管理1）組織擬定合同文本，并組織相關(guān)部門對(duì)合同進(jìn)行會(huì) 審、修改、會(huì)簽和職責(zé)權(quán)限內(nèi)的合同簽訂工作。2）負(fù)責(zé)在合同簽署前對(duì)合同進(jìn)行審核，并按程序報(bào)批。3）負(fù)責(zé)相關(guān)合同的登記、保管、結(jié)案，合同臺(tái)賬的建 立和所有合同文本的報(bào)送備案工作。4）負(fù)責(zé)組

10、織對(duì)合同履約情況的檢查和監(jiān)督。（三）工程管理小組職能小組使命是工程技術(shù)、質(zhì)量、進(jìn)度管理部門，通過(guò)工程技術(shù)、質(zhì) 量、進(jìn)度、安全文明的管理和監(jiān)控， 確保項(xiàng)目工程順利進(jìn)行小組崗位設(shè)置小組職能1、前期工作1）參與設(shè)計(jì)單位、勘察單位的招投標(biāo)工作。2）參與編制方案、初步設(shè)計(jì)、擴(kuò)初/施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書。3 ）參與概念及方案、初步設(shè)計(jì)、擴(kuò)初 /施工圖設(shè)計(jì)成果 的評(píng)審，并提出合理化建議。2、工程管理1）負(fù)責(zé)組織場(chǎng)地交接、三通一平、定點(diǎn)放線現(xiàn)場(chǎng)工作。2 ）審核項(xiàng)目施工組織設(shè)計(jì)、監(jiān)理規(guī)劃大綱及施工總體 進(jìn)度計(jì)劃，監(jiān)督項(xiàng)目工程專項(xiàng)計(jì)劃的實(shí)施， 并提出整改意見。3）組織施工方案審核。4 ）組織項(xiàng)目例會(huì)以及技術(shù)交底和答疑。

11、5）負(fù)責(zé)項(xiàng)目工程計(jì)劃、進(jìn)度、質(zhì)量、安全文明施工情 況，將檢查情況整理匯報(bào)后進(jìn)行通報(bào)。組織各種工程驗(yàn)收。6）簽核施工單位提供、監(jiān)理審核的材料計(jì)劃及相關(guān)說(shuō) 明資料。7）復(fù)核由施工單位提出、監(jiān)理單位審核的技術(shù)簽證。9）組織交樓驗(yàn)收工作，與物業(yè)公司辦理房屋交接手續(xù)。8）與物業(yè)公司一道負(fù)責(zé)業(yè)主保修項(xiàng)目、工程維修審核， 并轉(zhuǎn)物業(yè)公司跟進(jìn)實(shí)施。3、工程檔案管理1）對(duì)工程檔案資料進(jìn)行建檔。2）審核并負(fù)責(zé)移交項(xiàng)目竣工后的工程檔案3）收集施工管理案例，歸類整理。4、工程維護(hù)保修1）組織物業(yè)移交工作。2）配合物業(yè)公司驗(yàn)房、交房工作。3 ）配合物業(yè)公司進(jìn)行保修期內(nèi)的已交付物業(yè)的工程保 修管理工作。4 ）負(fù)責(zé)分析項(xiàng)目維

12、修中發(fā)現(xiàn)的工程質(zhì)量問題和質(zhì)量通 病及時(shí)反饋相關(guān)部門，并形成分析報(bào)告。（四）銷售策劃小組職能小組使命是項(xiàng)目定位策劃、銷售管理、客戶服務(wù)、品牌推廣部門 通過(guò)研究、把握區(qū)域及市場(chǎng)動(dòng)態(tài)與趨勢(shì)，確定項(xiàng)目的定位及 推廣方案；通過(guò)產(chǎn)品推廣，完成銷售任務(wù)；通過(guò)客戶服務(wù)體 系的建立，提升業(yè)主滿意度，負(fù)責(zé)和維護(hù)公司品牌價(jià)值。小組崗位設(shè)置銷售策劃小組小組職能1、銷售策劃1 ）組織編制、評(píng)審開發(fā)項(xiàng)目的定位策劃及總體營(yíng)銷策 劃方案，負(fù)責(zé)報(bào)批及方案的實(shí)施。2）協(xié)助綜合開發(fā)小組確定戶型方案及外立面方案；參 與概念設(shè)計(jì)和方案設(shè)計(jì)的評(píng)審，提出合理化建議。3）組織制定階段性營(yíng)銷方案及季度 /月度營(yíng)銷方案。4）編制賣場(chǎng)管理流程及培

13、訓(xùn)計(jì)劃。5）編制營(yíng)銷計(jì)劃和預(yù)算并報(bào)批。6）編制樓盤銷售價(jià)格及調(diào)整方案并報(bào)批。7）編制項(xiàng)目銷售資料和宣傳內(nèi)容。2、銷售管控1）建立銷售信息系統(tǒng)，確保項(xiàng)目銷售信息錄入和共享。2 ）督促綜合開發(fā)部辦理預(yù)售證。3）開展媒體發(fā)布推廣、項(xiàng)目公關(guān)活動(dòng)。4 ）組織開展項(xiàng)目銷售前的各項(xiàng)銷售準(zhǔn)備工作。5）負(fù)責(zé)客戶銷售資料的管理。6 ）提交項(xiàng)目銷售周報(bào)表。7）編制銷售工作月報(bào)和各階段銷售總結(jié)。8）參與樣板房、售樓部等裝修工程的設(shè)計(jì)。3、品牌管理1）負(fù)責(zé)項(xiàng)目品牌分析、定位和規(guī)劃工作。2）組織CI （客戶識(shí)別）規(guī)范制定并監(jiān)控執(zhí)行3）負(fù)責(zé)項(xiàng)目品牌推廣活動(dòng)的管理。4、客戶服務(wù)管理1）建立客戶服務(wù)流程、標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，提高服務(wù)質(zhì)

14、量和 效率，制定客戶服務(wù)方案并實(shí)施。2 ）建立客戶資源庫(kù)，組織開展客戶資源的再開發(fā)及重 點(diǎn)客戶的跟蹤管理工作。3）負(fù)責(zé)收集客戶按揭資料。4）負(fù)責(zé)銷售合同簽署、合同備案。5）負(fù)責(zé)銷售合同的變更、注銷等事務(wù)的辦理。6）參與物業(yè)移交和客戶入住工作。5、客戶投訴處理1）制定客戶投訴處理制度和客戶投訴重要性分級(jí)。2 ）負(fù)責(zé)接收客戶各種投訴，組織協(xié)調(diào)相關(guān)專業(yè)部門處 理客戶投訴，并進(jìn)行跟蹤。3）建立回訪制度，開展客戶回訪工作。負(fù)責(zé)對(duì)客戶投 訴處理的結(jié)果進(jìn)行回訪，負(fù)責(zé)記錄客戶投訴信息，定期匯總 客戶投訴情況，編制客戶投訴報(bào)告提交公司備案。4 ）統(tǒng)計(jì)分析客戶滿意度調(diào)查結(jié)果，提交報(bào)告，并反饋 至相關(guān)部門，提出改進(jìn)

15、建議和要求。6、監(jiān)督物業(yè)公司1）定期進(jìn)行項(xiàng)目巡訪，監(jiān)控物業(yè)服務(wù)品質(zhì)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的達(dá)標(biāo)狀況2 ）組織對(duì)物業(yè)公司的服務(wù)與管理狀況進(jìn)行檢查、評(píng)估。三、人員編制根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目、階段任務(wù)和工作目標(biāo)，房地產(chǎn)事 業(yè)部人員編制如下：（一）針對(duì)將軍崗80畝商住開發(fā)項(xiàng)目的人員編制本階段房地產(chǎn)事業(yè)部以項(xiàng)目公司形式運(yùn)作，不設(shè)人事和 財(cái)務(wù)部門，核定人員編制 15名，其中，總監(jiān)1名、副總監(jiān) 2名、業(yè)務(wù)小組組長(zhǎng)4名（可由副總監(jiān)兼任）、綜合開發(fā)職員 1名、合同預(yù)算職員1名、工程管理職員5名、銷售策劃職 員1名。恒旺公司房地產(chǎn)事業(yè)部現(xiàn)有 8名人員，缺口 4名通 過(guò)社會(huì)公開招聘。（二）針對(duì)華僑新城北 160畝商住項(xiàng)目的人員編制

16、本階段房地產(chǎn)事業(yè)部按專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司組建，核定 人員編制21名，其中，總監(jiān)1名、副總監(jiān)2名、業(yè)務(wù)小組 組長(zhǎng)4名（可由副總監(jiān)兼任）、綜合開發(fā)職員3名、合同預(yù) 算職員3名、工程管理職員 5名、銷售策劃職員 3名。出師表兩漢：諸葛亮先帝創(chuàng)業(yè)未半而中道崩殂， 今天下三分，益州疲弊，此誠(chéng)危急存亡之秋也。然侍衛(wèi)之臣不懈于內(nèi)，忠志之士忘身于外者，蓋追先帝之殊遇，欲報(bào)之于陛下也。誠(chéng)宜開張圣聽，以光先帝遺德，恢弘志士之氣，不宜妄自菲薄，引喻失義，以塞忠諫之路也。宮中府中，俱為一體；陟罰臧否，不宜異同。若有作奸犯科及為忠善者，宜付有司論其刑賞，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使內(nèi)外異法也。侍中、侍郎郭攸之、費(fèi)祎、董

17、允等，此皆良實(shí)，志慮忠純，是以先帝簡(jiǎn)拔以遺陛下：愚 以為宮中之事，事無(wú)大小，悉以咨之，然后施行，必能裨補(bǔ)闕漏，有所廣益。將軍向?qū)櫍孕惺缇?，曉暢軍事，試用于昔日，先帝稱之曰能”，是以眾議舉寵為督：愚以為營(yíng)中之事，悉以咨之，必能使行陣和睦，優(yōu)劣得所。親賢臣，遠(yuǎn)小人，此先漢所以興隆也； 親小人，遠(yuǎn)賢臣，此后漢所以傾頹也。 先帝在時(shí), 每與臣論此事，未嘗不嘆息痛恨于桓、 靈也。侍中、尚書、長(zhǎng)史、參軍，此悉貞良死節(jié)之臣， 愿陛下親之、信之，則漢室之隆，可計(jì)日而待也 n.-R臣本布衣，躬耕于南陽(yáng)，茍全性命于亂世，不求聞達(dá)于諸侯。先帝不以臣卑鄙，猥自枉 屈，三顧臣于草廬之中，咨臣以當(dāng)世之事，由是感激，遂許先帝以驅(qū)馳。后