20XX房地產年終總結

1、20XX房地產年終總結一、交易市場走勢前低后高。伴隨中國經濟增幅下行的態(tài)勢，中國房地產市場在上半年處于相對冷峻、冷清和觀望 的狀況。下半年趨好并在第四季度夯實底部，走入穩(wěn)定，交 易回暖，信心提升。11月份全國房地產銷銷面積和銷售金額 均創(chuàng)年內月度水平。全年房地產開發(fā)投資總額可超萬億元， 同比增長在12%左右，雖比去年回落七、八個百分點，但仍 然傲視中國各個產業(yè)。商品房銷售面積應在12億平方米上下，僅比20XX年低1億平方米，仍處高位運行。如作過去 五年中期分析，中國房地產市場仍然處于上升通道中，毫無 崩盤跡象。二、調控政策去行政化。讓市場機制發(fā)揮資源配置的決 定性作用，己成為經濟政策決策的指導

2、思想。政策重點已從房價走向保障房，特別是棚戶危房舊區(qū)改造；調控責任已從中央走向地方，賦予地方依據本地實際狀況調整政策的權 限。不要求地方政府制定年度房價控制目標并向國務院立軍 令狀，不分解保障房建設配售年度硬性指標并允許各地創(chuàng)新 內容措施，不擴大房產稅試點范圍并將其納入全國人大職責 范圍，不追責地方政府放松放購限貸政策并允許應地制宜創(chuàng) 新內容，不立即全國范圍全面復蓋地實現房地產權籍登記和 房地產信息聯網并做出組織和法律基礎準備，不阻止房地產 企業(yè)兼并、上市、增發(fā)、發(fā)債、海外融資并實現降準、降息。三、城市、企業(yè)間差異顯著高度分化。一榮俱榮，一損 俱損，無差別少差別的產業(yè)狀況不復存在。不同城市間，

3、不 同企業(yè)間，不同項目間，同一城市不同區(qū)域間、企業(yè)間、項 目間，同一企業(yè)不同區(qū)域、不同項目間，出現分化落差甚至 冰火兩重天，似乎正在成為新常態(tài)。萬科、綠地、萬達、恒 大等中國領頭大型房企繼續(xù)擴大其市場份額，全面完成其年 初制定的銷售指標，中小型房企購地能力不斷下降，僅依靠 官商關系和銀行貸款而獲得發(fā)展機遇的模式不復存在。四、商品房市場價格總體趨穩(wěn)微幅下滑。全年各地商品 房連續(xù)多個月價格指數連續(xù)下跌，房價環(huán)比降幅進一步收窄。國家統(tǒng)計局統(tǒng)計11月份70個大中城市新建商品住宅價 格環(huán)比下降的城市有 67個，二手住宅價格環(huán)比下降的城市 有58個。但是應該清醒的看到，現在公告的房價下跌都是 指各個城市的

4、均價下跌。而實際情況是，各個城市的新建商 品住宅供應和成交區(qū)位不斷外移，中心城區(qū)供應量非常小。 雖然均價下跌，但并不一定表示同一區(qū)域房價現在比一年以 前有所回落。二手房交易普遍存在實際交易價格高于登記交 易價格的情況，這種因為規(guī)避稅費的做法，導致我們在統(tǒng)計 上出現價格下滑的表現。五、土地供應面積減少價格繼續(xù)上升。今年各地土地供 應面積和成交面積均有一定程度的下行。但土地出讓金總收入依然增長，表現為土地價格 （總量和單價）持續(xù)上漲。20XX 年北京和上海的土地出讓金總收入會高于20XX年，但土地成交面積都有較大幅度的回落。下半年各地單價和總價的“地王”頻現，源于政府加大推地力度和頻度，加大住宅和

5、 中心城區(qū)土地的供應量。一批開發(fā)商因為土地儲備量的減 少，也需要入市購地。另有一些企業(yè)看準土地供應量每年都 只減不增的長趨勢，認準土地資產的稀缺性和房屋市場的增 值性。六、商品房庫存在可以接受的范圍內。當前中國老百姓 在商品住房市場上購房，80%購買的都是期房（交房期限一般 是兩年左右），只有20%購買的是現房（主要是別墅、高檔公 寓、大戶型住房等）。這種現象表明我國商品住房直到今天 依然是總體供不應求。當然這種總體上的供不應求和部分城 市階段周期性的供過于求是交織在一起的?，F在輿論媒體上 所講的庫存絕大多數都是虛假性的庫存：指的是政府批準銷 售、正在建設施工、未經竣工驗收、未實現銷售的商品房

6、屋。 真正的庫存是待售商品房（國家統(tǒng)計局20XX年開始頒布）到 今年11月底共有59795萬平方米，全是現房庫存。其中住 宅待售面積39332萬平方米，辦公樓待售面積2425萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積11412萬平方米。上述待售商品房在沒有后續(xù)庫存的情況下需要半年消化時間。這個數量并 不嚴重，更不可怕。這個數量還包括開發(fā)企業(yè)并不打算現在就實現市場銷售的那一部分商品房（相當一部分作為長期持 有經營的戰(zhàn)略資產，當然存在避稅因素的長期持有。）七、20XX年中國房地產市場期待向好。20XX年中國房地產市場情況是四季度比三季度好，下半年比上半年好。造 成這一局面的原因是政府對房地產市場的政策調控走向去 行政化和寬松：限購逐步取消，鼓勵貸款優(yōu)惠，降低準備金 率和銀行利率，提高普通商品房認定標準、公積金貸款調整、 契稅補貼等。這些政策有望在 20XX年繼續(xù)貫徹并更加落地。 進入11、12兩個月，各地特別是一線和二線城市市場有效 需求得到明顯釋放，市場交易量明顯放大。這張勢頭至少延 續(xù)到明年一季度。政策支撐、金融支撐和需求支撐是20XX年中國房地產發(fā)展的外部環(huán)境。20XX年，房地產投資的增幅可能還會有所下跌，但再怎么下跌，也是正增長而不是負增 長，也依然