酒店項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、編號(hào)： 本科畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）xx酒店可行性研究xinci hotel feasibility study下屬學(xué)院 專 業(yè) 班 級(jí) 學(xué) 號(hào) 姓 名 指導(dǎo)教師 職稱 完成日期 201 2 年 4 月 25 日誠(chéng) 信 承 諾我謹(jǐn)在此承諾：本人所寫的畢業(yè)論文xx酒店可行性研究均系本人獨(dú)立完成，沒(méi)有抄襲行為，凡涉及其他作者的觀點(diǎn)和材料，均作了注釋，若有不實(shí)，后果由本人承擔(dān)。 承諾人（簽名）： 年 月 日摘要【摘要】房地產(chǎn)可行性研究是對(duì)擬建項(xiàng)目進(jìn)行全面技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析論證的科學(xué)方法，它對(duì)優(yōu)化決策，提高投資效益有著重大意義。酒店作為房地產(chǎn)項(xiàng)目的一種，需要運(yùn)用可行性研究進(jìn)行分析.本文將對(duì)杭州灣新區(qū)xx酒店有關(guān)的市

2、場(chǎng)、資源、工程技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面問(wèn)題進(jìn)行全面的分析、論證和評(píng)價(jià)，從而判斷項(xiàng)目技術(shù)上是否可行、經(jīng)濟(jì)上是否合理以及在項(xiàng)目建成后對(duì)其經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行科學(xué)預(yù)測(cè)和評(píng)價(jià)，幫助開(kāi)發(fā)商明確項(xiàng)目獲利能力，識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)，做到科學(xué)、理性投資?！娟P(guān)鍵詞】xx酒店；杭州灣新區(qū)；可行性xinci hotel feasibility study【abstract】the real estate feasibility study is a comprehensive technical and economic analysis and appraisal of the scientific method of the propos

3、ed project, its optimal decision-making, and improve investment efficiency is of great significance. hotel as a kind of real estate projects, this article will consider about markets, resources, engineering, economic and other aspects of xinci features hotel .we use a comprehensive analysis, demonst

4、ration and evaluation after the completion of the project, in order to determine whether the project is technically feasible, economic is reasonable. a scientific prediction and evaluation can help the developers to clear the project profitability, identify risks, and make a scientific, rational inv

5、estment.【keywords】features hotel；hangzhou bay new zone；feasibility study目錄1項(xiàng)目總論51.1項(xiàng)目概況51.2地塊現(xiàn)狀與建設(shè)條件分析5 1.2.1地塊區(qū)位5 1.2.2地塊概況6 1.2.3建設(shè)條件61.3項(xiàng)目建設(shè)意義71.4項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案72市場(chǎng)分析102.1中國(guó)旅游及酒店行業(yè)市場(chǎng)分析10 2.2寧波市經(jīng)濟(jì)及旅游市場(chǎng)分析11 2.3xx酒店經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析13 2.3.1新區(qū)投資環(huán)境13 2.3.2區(qū)位優(yōu)勢(shì)13 2.3.3慈溪星級(jí)酒店賓館經(jīng)營(yíng)狀況及評(píng)價(jià)14 2.3.4市場(chǎng)預(yù)測(cè)16 2.3.5項(xiàng)目swot分析16 2.3.6

6、價(jià)格和宣傳策略173項(xiàng)目投資及資金籌措183.1 投資估算及資金使用情況183.2 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃193.3 資金籌措及還款計(jì)劃204 經(jīng)營(yíng)測(cè)算224.1 經(jīng)濟(jì)效益評(píng)估22 4.1.1 收入估算22 4.1.2 成本估算224.2 酒店前15年經(jīng)營(yíng)情況預(yù)測(cè)235 投資評(píng)價(jià)246 結(jié)論與建議26參考文獻(xiàn)27致謝29附錄30附表1投資估算表：30附表2前6年投資計(jì)劃與資金籌措表：30附表3損益表：31附表4營(yíng)業(yè)收入稅金及附加估算表：32附表5借款還本付息表：33附表6資金來(lái)源于運(yùn)用表：34附表7全部資金現(xiàn)金流量表：35附表8自有資金現(xiàn)金流量表：361. 項(xiàng)目總論1.1 項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱：xx酒店項(xiàng)目

7、性質(zhì)：擬建項(xiàng)目總投資：12701.71萬(wàn)元項(xiàng)目規(guī)模：總建筑面積約18500項(xiàng)目地址：杭州灣新區(qū)興慈一路東，濱海一路南。1.2 地塊現(xiàn)狀與建設(shè)條件分析1.2.1地塊區(qū)位地塊位于杭州灣新區(qū)管委會(huì)旁,恒元大酒店西面，距慈溪市中心約20公里。新區(qū)著眼于未來(lái)的可持續(xù)發(fā)展，以引進(jìn)先進(jìn)技術(shù)、資金密集型項(xiàng)目以及附加價(jià)值高的第三產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目為目標(biāo),旨在建設(shè)一個(gè)同時(shí)擁有居住、休閑旅游、商務(wù)辦公功能的新型小城。隨著新區(qū)的逐步開(kāi)發(fā)，這里將成為同時(shí)擁有世界頂級(jí)工廠、高檔住宅以及一流度假酒店的濕地公園。杭州灣新區(qū)的整體規(guī)劃面積為145平方公里，其中40平方公里為西部國(guó)際商務(wù)休閑城、65公里為中部先進(jìn)制造業(yè)聚集區(qū)、剩下的40平

8、方公里為東部預(yù)留發(fā)展區(qū)。地塊所在的西部區(qū)塊位于杭州灣大橋南端通道兩側(cè)，通道東側(cè)建設(shè)物流、后勤、辦公、職教、金融等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，通道西側(cè)建建設(shè)高檔別墅、星級(jí)酒店、高爾夫球場(chǎng)、濕地公園等休閑娛樂(lè)、旅游區(qū)。因此，在本地塊擬建三星級(jí)特色酒店是符合新區(qū)規(guī)劃要求的。中部工業(yè)區(qū)塊以發(fā)展先進(jìn)制造業(yè)為主，總規(guī)劃面積65平方公里，已開(kāi)發(fā)35平方公里。東部預(yù)留發(fā)展區(qū)塊以發(fā)展高附加價(jià)值的第三產(chǎn)業(yè)為目標(biāo)，提供商務(wù)、休閑等綜合服務(wù)，定位為新區(qū)的經(jīng)濟(jì)、文化、行政中心。杭州灣新區(qū)作為寧波向北接軌上海的第一站，“橋頭堡”的區(qū)位優(yōu)勢(shì)對(duì)海內(nèi)外客商有著極大的吸引力。同時(shí)在新區(qū)政策的扶持下，已逐步形成以汽車、家電、化纖、醫(yī)療器械、新能源

9、、環(huán)保、生物醫(yī)藥、食品以及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。經(jīng)過(guò)前幾年的著力開(kāi)發(fā)，中部工業(yè)區(qū)塊引進(jìn)的內(nèi)、外資項(xiàng)目已超過(guò)247個(gè)，總投資超340億元。規(guī)劃實(shí)施情況：杭州灣新區(qū)累計(jì)投入50多億元用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，中部工業(yè)區(qū)塊已完成35平方公里的市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，電廠、自來(lái)水廠、污水處理廠都已投入使用，光纖網(wǎng)絡(luò)也已接通。待開(kāi)發(fā)地塊基本為熟地，有利于新項(xiàng)目的建設(shè)投資。目前的開(kāi)發(fā)重點(diǎn)為西部國(guó)際高端商務(wù)休閑區(qū)，正在建設(shè)的項(xiàng)目有職業(yè)技術(shù)學(xué)校、科技孵化中心等公共平臺(tái)，服務(wù)配套設(shè)施的完善將為入駐企業(yè)創(chuàng)造更好的發(fā)展條件。1.2.2地塊概況地塊主入口在地塊東側(cè)，與廣場(chǎng)路相連；緊急出入口在地塊西側(cè)，與興慈一路相連；人行出入口

10、在地塊北側(cè)，與濱海一路相連。地塊交通便利，緊鄰杭州灣新區(qū)管委會(huì)，周邊企業(yè)眾多，商業(yè)服務(wù)配套設(shè)施齊全，具有巨大的商業(yè)價(jià)值和開(kāi)發(fā)潛力。1.2.3建設(shè)條件（1）地塊為熟地，水、電、氣、光纖、道路均已接通，土地平整已完成，能直接進(jìn)行建設(shè)。（2）為便于施工材料的組織，大部份材料就近采購(gòu)，保證及時(shí)供貨并運(yùn)至現(xiàn)場(chǎng)。1.3 項(xiàng)目建設(shè)意義根據(jù)國(guó)際高端商務(wù)休閑區(qū)的規(guī)劃要求，新區(qū)內(nèi)高檔別墅、高爾夫球場(chǎng)、濕地公園等休閑、娛樂(lè)、旅游區(qū)正在逐步形成整體效應(yīng)，酒店作為重要的配套設(shè)施之一，有著提升整體規(guī)模和功能優(yōu)勢(shì)的作用。目前新區(qū)內(nèi)已有五星級(jí)大酒店恒元大酒店與一些經(jīng)濟(jì)性旅館，但為了滿足新區(qū)內(nèi)中端商務(wù)、旅游客在住宿、餐飲方面日

11、益豐富的要求以及新區(qū)內(nèi)政府機(jī)關(guān)的日?；顒?dòng)需要，一座規(guī)模適度，又具有地方特色的三星級(jí)酒店是完全有必要的。xx酒店的建設(shè)不僅能為開(kāi)發(fā)公司帶來(lái)可觀的利潤(rùn)，還能創(chuàng)造就業(yè)崗位,同時(shí)更好地服務(wù)新區(qū)。1.4項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案1.4.1設(shè)計(jì)依據(jù)城市道路設(shè)計(jì)規(guī)范 cjj37-900城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范 gb50180-93公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) db33/1036-2007 旅館建筑設(shè)計(jì)規(guī)范 jgj 62-90 民用建筑設(shè)計(jì)通則 gb50352-2005 飲食建筑設(shè)計(jì)規(guī)范 4jgj64-89寧波市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定項(xiàng)目用地規(guī)劃指標(biāo)、其他有關(guān)國(guó)家及地方的現(xiàn)行規(guī)程、規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)（略）。1.4.2項(xiàng)目規(guī)劃擬建酒店按三星

12、級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，將由特色酒店和海鮮廣場(chǎng)兩部分組成，建筑風(fēng)格以現(xiàn)代風(fēng)格為主，總工期為240日，用地面積14762，總建筑面積18500，其中地下建筑面積3500，地上建筑面積15000。酒店的建筑結(jié)構(gòu)形式采用框架結(jié)構(gòu)，地下一層，地上六層，首層層高4.7米，其余5層層高4.2米，建筑高度25.7米；海鮮廣場(chǎng)，采用鋼結(jié)構(gòu)型式，局部?jī)蓪樱畲蠼ㄖ叨?2米。設(shè)機(jī)動(dòng)車停車位150輛，非機(jī)動(dòng)車位300輛。項(xiàng)目具體建設(shè)要求：建筑外部自然景觀與周邊環(huán)境保持和諧；內(nèi)部裝飾與外觀相適應(yīng)；功能上集商務(wù)、會(huì)議、休閑及娛樂(lè)為一體。其中特色酒店部分七層，功能層四層；地下一層為酒店輔助用房、設(shè)備工具間、設(shè)備管理間以及地下停車庫(kù)

13、；地面一層大廳要求簡(jiǎn)約大方，設(shè)便利店、餐廳（同時(shí)提供中餐以及商務(wù)套餐）以及酒吧；二層入口開(kāi)放空間為公共休息空間，可以欣賞到酒店附近的自然景觀，核心功能區(qū)包括2個(gè)大包廂、10個(gè)的中包廂以及5個(gè)會(huì)議室；三層則定位為健身娛樂(lè)層，設(shè)乒乓球室、臺(tái)球室以及棋牌室，與此同時(shí)，三層還用于會(huì)議和酒店辦公；四至六層為135間功能設(shè)施完善的客房。入住客人均能免費(fèi)享用康樂(lè)設(shè)施。而海鮮廣場(chǎng)部分，外觀立面設(shè)計(jì)要求簡(jiǎn)潔大方，色彩明快，風(fēng)格鮮明，建筑形式與酒店統(tǒng)一和諧，與環(huán)境相互協(xié)調(diào)。其中地面一層，局部二層，讓顧客在享受海鮮大餐的同時(shí)能夠感受到海洋的溫度和氣息?？偟膩?lái)說(shuō)，酒店將以特色餐廳、特色客房、特色休閑、特色裝飾風(fēng)格來(lái)確

14、立自身“特色”，圍繞商務(wù)與休閑的主題，構(gòu)建完整的服務(wù)體系。1.4.3預(yù)計(jì)機(jī)構(gòu)設(shè)置和人員配備本項(xiàng)目預(yù)計(jì)設(shè)置前廳部、客房部、餐飲部、保安部、康樂(lè)部、醫(yī)療室、總經(jīng)理辦公室、財(cái)務(wù)部、工程部以及人力資源部，各部門由總經(jīng)理統(tǒng)籌。根據(jù)酒店135間客房及海鮮廣場(chǎng)餐位情況，擬定員工編制如下：部門所需人數(shù)總辦4前廳6客房15餐飲25保安2康樂(lè)15醫(yī)療1財(cái)務(wù)5工程3人力資源2小計(jì)781.4.4酒店主要產(chǎn)品的目標(biāo)市場(chǎng)杭州灣跨海大橋的建立使得寧波與上海一橋相通，而本項(xiàng)目所在的杭州灣新區(qū)位于杭州灣跨海大橋南端。因此，本項(xiàng)目將直接受益于滬甬兩地乃至長(zhǎng)江三角區(qū)域經(jīng)濟(jì)的快速持續(xù)增長(zhǎng)。與此同時(shí)，新區(qū)交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，周邊旅游勝地眾多

15、，每年都有來(lái)自海內(nèi)外的會(huì)議、商務(wù)、旅游、休閑度假客。依據(jù)這些條件，結(jié)合本項(xiàng)目自身特色客源定位如下：由于本項(xiàng)目離慈溪市中心20公里左右，短期內(nèi)吸引市區(qū)客戶有一定困難。因此現(xiàn)階段1-3年，特色酒店將以會(huì)議，商務(wù)客為主，旅游休閑為輔。長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，隨著新區(qū)環(huán)境的逐漸繁榮，基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，酒店將努力發(fā)揮特有的地理區(qū)位優(yōu)勢(shì)，以休閑度假客為主，兼顧會(huì)議、商務(wù)。未來(lái)客戶群中，休閑度假客人將占所有客人的45%，商務(wù)、會(huì)議客人占40%，旅游團(tuán)客人占15%，整體定位于商務(wù)旅游酒店。由于新區(qū)內(nèi)企業(yè)眾多，商務(wù)行政活動(dòng)頻繁；長(zhǎng)江三角經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)各地方經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的緊密聯(lián)系，會(huì)議市場(chǎng)將持續(xù)繁榮，因此周邊的企事業(yè)單位成為特色酒店需

16、要努力爭(zhēng)取的目標(biāo)客戶群。此外，酒店需要打響本土品牌，充分發(fā)揮海鮮廣場(chǎng)這一特色,增強(qiáng)客人在飲食文化方面的體驗(yàn)。針對(duì)不同客人的品味與需求，不僅要在服務(wù)上下足功夫，還要完善酒店的設(shè)施功能，如為商務(wù)客提供固定式保險(xiǎn)箱。同時(shí)強(qiáng)化網(wǎng)絡(luò)預(yù)訂，拓展客源。開(kāi)業(yè)初期，通過(guò)接待一些業(yè)務(wù)往來(lái)商旅，磨合產(chǎn)品和服務(wù)，定位自身的服務(wù)特色，增加人氣，提高認(rèn)知度?？偠灾瑸榱顺蔀槟茏屓擞浀米〉木频?，不能僅僅解決客戶在吃住方面的問(wèn)題，還要讓客人有一種地方生活和文化的體驗(yàn)。結(jié)合所處商圈的市場(chǎng)條件，強(qiáng)化酒店特色，促進(jìn)客房、餐飲的銷售。2市場(chǎng)分析2.1中國(guó)旅游及酒店行業(yè)市場(chǎng)分析2.1.1旅游業(yè)分析在過(guò)去的幾十年里，我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)始終保

17、持高速發(fā)展的狀態(tài)，但這是一種粗放型的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式，阻礙著我國(guó)進(jìn)入中等發(fā)達(dá)國(guó)家的行列。于是在2011年，中央下定決心調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，明確可持續(xù)發(fā)展的道路，將gdp增長(zhǎng)目標(biāo)下調(diào)為8%，實(shí)際增長(zhǎng)為9.2%。今年三月份，溫家寶總理在政府工作報(bào)告中提出2012年gdp預(yù)期增長(zhǎng)目標(biāo)為7.5%，而十二五規(guī)劃頂?shù)哪阦dp增長(zhǎng)目標(biāo)位7%。本人認(rèn)為：gdp目標(biāo)的下調(diào)不僅體現(xiàn)了中央在經(jīng)濟(jì)改革方面的決心，同時(shí)意味著我國(guó)未來(lái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將逐步趨于平穩(wěn)。我國(guó)整體經(jīng)濟(jì)雖開(kāi)始有所放緩，但旅游住宿市場(chǎng)卻依舊保持景氣。在過(guò)去的2011年1-12月，我國(guó)接待入境游人數(shù)106552337人次，同比增長(zhǎng)11.84%，其中接待外國(guó)人59205

18、897人次，香港同胞29001926人次，澳門同胞4312905人次，臺(tái)灣同胞1403169人次。其中浙江省接待7736908人次，同比增長(zhǎng)13%。國(guó)際旅游外匯收入合計(jì)5968204萬(wàn)美元，其中廣東省旅游外匯收入1390619萬(wàn)美元，同比增長(zhǎng)12.30%，位列全國(guó)第一，而浙江省旅游外匯收入454.173萬(wàn)美元，同比增長(zhǎng)15.56%，位列全國(guó)第5位。國(guó)家旅游局旅游統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)r而國(guó)內(nèi)旅游方面，2011年1-12月，約有26億人次，同比增長(zhǎng)12%；國(guó)內(nèi)旅游收入約為1.9萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)21%；旅游總收入預(yù)計(jì)同比增長(zhǎng)18%。中國(guó)旅游研究院指出，2011年國(guó)內(nèi)旅游業(yè)發(fā)展方式初現(xiàn)轉(zhuǎn)型跡象。市場(chǎng)需求方面，政策

19、刺激進(jìn)入常態(tài)化發(fā)展階段；產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面，規(guī)模擴(kuò)張走向內(nèi)涵增長(zhǎng)階段；區(qū)域旅游發(fā)展格局方面，雖然繼續(xù)呈東部地區(qū)主導(dǎo)的非均衡格局，但中西部入境旅游發(fā)展與東部地區(qū)的差距呈現(xiàn)縮小態(tài)勢(shì)。預(yù)計(jì)2012年，我國(guó)旅游業(yè)將保持在高位平穩(wěn)運(yùn)行的狀態(tài)。中國(guó)旅游經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書(shū)m2.2.2酒店行業(yè)分析國(guó)家旅游局2011年第四季度全國(guó)星級(jí)飯店統(tǒng)計(jì)公報(bào)r旅游業(yè)的高速發(fā)展直接促進(jìn)了酒店業(yè)的快速成長(zhǎng)。截止2011年底，經(jīng)營(yíng)情況數(shù)據(jù)通過(guò)省級(jí)旅游行政管理部門審核的星級(jí)酒店共12889家。除669家停業(yè)外，12220家完成了第四季度經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)的填報(bào)，其中一星級(jí)214家、二星級(jí)3591家、三星級(jí)5635家、四星級(jí)2172家、五星級(jí)608家。全國(guó)

20、12220家星級(jí)酒店第四季度的營(yíng)業(yè)收入總計(jì)為657.59億，餐飲收入占總收入的46.04%，為302.72億；客房收入占總收入的40.83%，為268.49億。三星級(jí)酒店?duì)I業(yè)收入為189.21億，餐飲收入占總收入的47.97%，客房收入占總收入的39.68%。全國(guó)第四季度星級(jí)飯店平均房?jī)r(jià)為322.21元/間夜，平均出租率為62.04%，每間可供出租客房收入為199.90元/間夜，每間客房平攤營(yíng)業(yè)收入為41850元/間。三星級(jí)酒店平均房?jī)r(jià)為222.15元/間，平均出租率為61.65%。每間可供出租客房收入為136.96元/間夜，每間客房平攤營(yíng)業(yè)收入為29448.63元/間。與2011年第三季度相

21、比，全國(guó)星級(jí)酒店除平均出租率下降外，其余各項(xiàng)指標(biāo)上升，而西部地區(qū)平均房?jī)r(jià)、平均出租率、每間可供出租客房收入和每間客房平攤營(yíng)業(yè)收入四項(xiàng)指標(biāo)均下降；全國(guó)星級(jí)酒店四項(xiàng)指標(biāo)與去年同期相比，各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)均上升。2011年我國(guó)酒店行業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況良好，而投資者們對(duì)酒店行業(yè)的未來(lái)也充滿著信心。我們看到，擁有著雄厚的資金以及先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)的知名外資品牌已開(kāi)始向二三線城市進(jìn)軍；而商務(wù)酒店、經(jīng)濟(jì)連鎖酒店也開(kāi)始加快開(kāi)張速度，搶占市場(chǎng)，以贏得先機(jī)。因此，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，xx酒店的建設(shè)是符合經(jīng)濟(jì)潮流的，投資潛力巨大。2.2寧波市經(jīng)濟(jì)及旅游市場(chǎng)分析2.2.1寧波市經(jīng)濟(jì)概況及經(jīng)濟(jì)環(huán)境關(guān)于寧波市2011年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃執(zhí)行情況

22、n寧波簡(jiǎn)稱“甬”，是海內(nèi)外聞名的經(jīng)濟(jì)文化名城。寧波市統(tǒng)計(jì)局在2011年寧波市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展情況中指出：2011年寧波生產(chǎn)總值為6010.5億元，相比去年，同比增長(zhǎng)10%。第一產(chǎn)業(yè)農(nóng)林牧漁業(yè)增加值255.8億元，增長(zhǎng)4%，糧食產(chǎn)量88.7萬(wàn)噸；第二產(chǎn)業(yè)工業(yè)為3335.4億元，增長(zhǎng)10%，規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值11848.2億元，增長(zhǎng)17.9%，產(chǎn)銷率98%，重工業(yè)和大企業(yè)繼續(xù)領(lǐng)先發(fā)展；第三產(chǎn)業(yè)服務(wù)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值2419.4億元，增長(zhǎng)10.7%，港口、金融等服務(wù)業(yè)重點(diǎn)行業(yè)發(fā)展勢(shì)頭良好，其中住宿業(yè)為30.4億元，增長(zhǎng)9.0%，餐飲業(yè)為154.1億元，增長(zhǎng)18.1%。市區(qū)居民人均可支配收入34058元，比上年

23、增長(zhǎng)12.9%；農(nóng)村居民人均純收入16518元，增長(zhǎng)15.8%。雖然2011年物價(jià)水平保持在歷史高位，但居民購(gòu)買力還是有所增長(zhǎng)的。正因?yàn)槭杖胗辛朔€(wěn)步的提高，進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)消費(fèi)才能變成現(xiàn)實(shí)。2012年寧波市將安排537個(gè)重點(diǎn)工程項(xiàng)目，總投資達(dá)11000億元，這樣大手筆的投資為寧波經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展提供了強(qiáng)大的動(dòng)力。這些項(xiàng)目的完工將有效地促進(jìn)我市交通網(wǎng)絡(luò)的升級(jí)、港口功能的完善、城市化的發(fā)展、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級(jí)、智能城市的建立、生態(tài)市的創(chuàng)建以及人民生活質(zhì)量的提高?？偠灾?，寧波經(jīng)濟(jì)的繁榮富強(qiáng)直接促進(jìn)了居民收入的提高，而居民收入的提高，也使得居民在旅游住宿時(shí)有了更多的選擇。正因?yàn)槿绱?，我相信?jīng)濟(jì)型酒店

24、的價(jià)格優(yōu)勢(shì)將變得模糊，而三星級(jí)酒店將贏得更多的機(jī)會(huì)和關(guān)注。2.2.2寧波市旅游業(yè)發(fā)展?fàn)顩r2011寧波旅游統(tǒng)計(jì)r在2011年第四季度國(guó)家旅游局公布的數(shù)據(jù)中，寧波每間客房平攤營(yíng)業(yè)收入位居全國(guó)50個(gè)重點(diǎn)旅游城市中的第9位。2011年寧波具體客房出租情況見(jiàn)下表：表2-1：2011年寧波旅游統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)：月份客房出租率（%）同比增長(zhǎng)（%）平均房?jī)r(jià)（元/間）同比增長(zhǎng)（%）156.34-0.27301.141.2252.320.65310.012.6360.621.13305.040.4463.15-0.54321.459.12561.585.12304.693.35661.01-0.49323.38.2976

25、3.92.49332.967.34862.521.43320.714.62958.05-0.49322.093.111063.831.59336.443.381162.643.35326.54.111258.773.14312.05-4.942011年累計(jì)客房出租率為60.23%，同比增長(zhǎng)1.2%，累計(jì)平均房?jī)r(jià)為324.62元，同比增長(zhǎng)4.97%。全市累計(jì)接待入境旅游者1074157人次，同比增長(zhǎng)12.84，其中外國(guó)人608899人次，同比增長(zhǎng)12.98%，港澳臺(tái)同胞465258人次；外匯收入65534.05萬(wàn)美元，同比增長(zhǎng)10.96%；旅游景區(qū)接待4337.81萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)10.32；總

26、門票收入為74001.16萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)13.36%。旅游經(jīng)濟(jì)的快速、穩(wěn)定發(fā)展為全市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、結(jié)構(gòu)升級(jí)、內(nèi)需擴(kuò)大、民生提高做出了積極的貢獻(xiàn)。2011年上半年寧波市就擬定投資245.12億元,用于建設(shè)56個(gè)旅游項(xiàng)目，其中包括6個(gè)省級(jí)旅游重點(diǎn)項(xiàng)目。在56個(gè)項(xiàng)目中，目前已竣工的有4個(gè)，2個(gè)高端休閑旅游項(xiàng)目寧海灣游艇項(xiàng)目和東錢湖游艇項(xiàng)目也已實(shí)質(zhì)性啟動(dòng)，這些項(xiàng)目的建成將極大的豐富寧波市的旅游產(chǎn)品，提升寧波的旅游結(jié)構(gòu)層次，促進(jìn)項(xiàng)目所在的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和當(dāng)?shù)氐木蜆I(yè)，有著很強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)效益及社會(huì)效益。表2-2：2011年12月寧波旅游住宿設(shè)施按星級(jí)匯總情況：星級(jí)累計(jì)客房出租率（%）同比增長(zhǎng)（%）累計(jì)平均房?jī)r(jià)（元/間）同

27、比增長(zhǎng)（%）全市平均60.231.04324.624.97五星60.429.83560.95-3.07四星58.32-0.03386.24-1.98三星60.77-2.61240.344.25二星62.94-1.39158.543.93一星78.2513.47141.481.64通過(guò)分析寧波經(jīng)濟(jì)、旅游方面的數(shù)據(jù)，我們知道由于日益頻繁的高規(guī)格會(huì)展活動(dòng)的舉行，前來(lái)旅游和進(jìn)行商務(wù)洽談的高端客人絡(luò)繹不絕，高星級(jí)酒店因此擁有了更大的市場(chǎng)。與此同時(shí)，普通居民已進(jìn)入大規(guī)模休閑度假消費(fèi)階段，雖然居民收入水平有所提高，但就目前而言，他們更愿意接受清潔、廉價(jià)、提供基本服務(wù)的實(shí)惠酒店，這就為經(jīng)濟(jì)型酒店帶來(lái)了巨大的需

28、求空間。而處于中間層的三星級(jí)酒店卻成了“高不成，低不就”，發(fā)展空間日益縮小。因此，不斷強(qiáng)化自身特色，提高競(jìng)爭(zhēng)力成了三星級(jí)酒店的出路之一，這也正是本項(xiàng)目之所以致力于打造特色酒店這一品牌的重要原因。2.3xx酒店經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析2.3.1新區(qū)投資環(huán)境杭州灣新區(qū)位于中國(guó)東南沿海中部的寧波市，通過(guò)跨海大橋與上海相連；位于寧波市下轄的慈溪市的北部，世界最長(zhǎng)跨海大橋杭州灣大橋的南岸。舉世矚目的杭州灣跨海大橋建成通車后，為新區(qū)創(chuàng)造了良好的交通物流條件，杭州灣新區(qū)已成為上海、杭州、寧波三大中心城市的重要結(jié)點(diǎn)區(qū)域。在兩小時(shí)的車程范圍內(nèi)，有兩個(gè)國(guó)際級(jí)的深水良港上海港和寧波港、四個(gè)國(guó)際機(jī)場(chǎng)，物流可以方便地覆蓋到長(zhǎng)三角主

29、要工業(yè)城市，在長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈中優(yōu)勢(shì)十分明顯。2.3.2區(qū)位優(yōu)勢(shì)交通物流優(yōu)勢(shì)：杭州灣跨海大橋的建成為杭州灣新區(qū)創(chuàng)造了良好的物流條件，新區(qū)已成為寧波、上海、杭州三大中心城市的重要結(jié)點(diǎn)區(qū)域，物流覆蓋長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈的主要工業(yè)城市。兩小時(shí)的車程足以到達(dá)兩個(gè)國(guó)際級(jí)的深水良港上海港和寧波港以及四個(gè)國(guó)際機(jī)場(chǎng)。 有力的城市支撐:工業(yè)新城的發(fā)展過(guò)程必須依托現(xiàn)有城市的支持，由于地理位置的原因，新區(qū)在工業(yè)配套、生活配套、人才引進(jìn)等方面可以方便地依靠寧波市和所在地慈溪市現(xiàn)有的有利條件。寧波市距新區(qū)約50公里，有高速公路連接，交通非常便捷。新區(qū)所在的慈溪市在中國(guó)2000多個(gè)同類縣級(jí)城市中排名第3，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，各項(xiàng)生活、教育、醫(yī)

30、療設(shè)施完善。 良好的創(chuàng)業(yè)氛圍:慈溪作為一座創(chuàng)業(yè)城，中小型企業(yè)眾多，經(jīng)濟(jì)活力旺盛。杭州灣新區(qū)內(nèi)的工業(yè)主要以家電制造業(yè)為主，工業(yè)量雖只占慈溪市工業(yè)總量的四分之一，卻創(chuàng)造了全市近30%的gdp。 工業(yè)配套優(yōu)勢(shì):杭州灣新區(qū)同時(shí)擁有鋼鐵、化工、電子、機(jī)械、服裝、塑料、汽配等特色塊狀產(chǎn)業(yè)。區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)配套設(shè)施齊全，產(chǎn)業(yè)鏈相對(duì)完整，上下游企業(yè)較為集中，聯(lián)動(dòng)效應(yīng)非常明顯，利于企業(yè)降低成本。 人才資源優(yōu)勢(shì)和其它資源:鑒于杭州灣新區(qū)的特殊地理位置和產(chǎn)業(yè)發(fā)展程度，寧波、上海、杭州的人才流，資金流和物流都將聚集于此。 政府的扶持政策:政府投入巨資致力把杭州灣新區(qū)打造成為一個(gè)杭州灣新城，大力扶持節(jié)能環(huán)保產(chǎn)業(yè)，鼓勵(lì)外商前來(lái)

31、當(dāng)?shù)赝顿Y。園區(qū)作為浙江省和慈溪市重點(diǎn)建設(shè)的區(qū)域之一，得到了省市區(qū)政府在政策方面的大力扶持?？偠灾S著杭州灣新區(qū)的不斷開(kāi)發(fā)，配套設(shè)施的不斷完善，商業(yè)氛圍的日益成熟，我們看好xx酒店未來(lái)的運(yùn)營(yíng)環(huán)境，堅(jiān)信項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì)會(huì)變得日益明顯。2.3.3慈溪市星級(jí)酒店賓館經(jīng)營(yíng)狀況及評(píng)價(jià) 今年二月份慈溪接待入境旅游者2622人次，同比增長(zhǎng)12.34%，累計(jì)接待4779人次。本月客房出租率為63.89%，同比增長(zhǎng)2.63%，累計(jì)客房出租率64.44%，同比增長(zhǎng)0.44%。慈溪酒店行業(yè)現(xiàn)狀良好，酒店數(shù)量相對(duì)于慈溪商務(wù)、旅游及其他活動(dòng)的需求來(lái)說(shuō)，發(fā)展空間巨大，利于新建酒店的運(yùn)營(yíng)。慈溪目前有五星級(jí)酒店四家：雷迪森廣

32、場(chǎng)酒店、達(dá)蓬山大酒店、恒元大酒店、杭州灣大酒店；四星級(jí)酒店五家：慈溪國(guó)際酒店、新錦天大酒店、波斯曼國(guó)際酒店、中益商務(wù)酒店、沈師橋大酒店；三星級(jí)及以下合計(jì)53家。近期經(jīng)營(yíng)情況見(jiàn)下表：表2-3：2012年2月份旅游住宿設(shè)施平均房?jī)r(jià)情況星級(jí)本月平均房?jī)r(jià)（元/間）同比增長(zhǎng)（%）累計(jì)平均房?jī)r(jià)（元/間）同比增長(zhǎng)（%）全市平均287.831.63279.151.87五星605.410.82606.0315.51四星418.80.22412.15-1.27三星248.543.78243.968.39二星及以下154.56-12.97158.49-2.57表2-4：2012年2月份旅游住宿設(shè)施客房出租率情況星級(jí)

33、本月客房出租率（%）同比增長(zhǎng)（%）累計(jì)客房出租率（%）同比增長(zhǎng)（%）全市平均63.121.3962.240.12五星46.96-4.6547.91-15.76四星68.444.7668.793.74三星68.57-4.5671.65-3.7二星及以下69.010.9268.44-2.8表2-5:2012年2月份旅游住宿設(shè)施客房出租率排名前五位 名次星級(jí)一二三四五四、五星級(jí)中益商務(wù)酒店國(guó)際大酒店沈師橋大酒店杭州灣大酒店達(dá)蓬山大酒店三星級(jí)天地花苑酒店歐萊酒店香苑大酒店天地家苑酒店慈溪大酒店一、二星及東方大酒店新天地賓館新天渡賓館金沙地酒店萬(wàn)潤(rùn)賓館表2-6：2012年2月份旅游住宿設(shè)施客房出租率排名

34、前二位概況星級(jí)飯店名稱地址客房數(shù) 間（套）四星中益商務(wù)酒店青少年宮北路100號(hào)358四星國(guó)際大酒店慈溪新城大道625號(hào)205三星天地花苑酒店慈溪滸山鎮(zhèn)三北大街2085號(hào)80余間三星歐萊酒店青少年宮北路96號(hào)122二星東方大酒店慈溪環(huán)城南路436號(hào)70二星新天地賓館慈溪105縣道80余間2.3.4市場(chǎng)預(yù)測(cè)2.3.4.1價(jià)格預(yù)測(cè)依據(jù)2.3.3中的數(shù)據(jù)，杭州灣新區(qū)濱海七號(hào)特色酒店平均房?jī)r(jià)參照三星級(jí)酒店市場(chǎng)客房出租率和平均房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)設(shè)為250元/間，正常運(yùn)營(yíng)期出租率設(shè)為60%；餐飲價(jià)格根據(jù)市場(chǎng)一般情況，人均消費(fèi)假定為120元/人次；會(huì)議價(jià)格根據(jù)市場(chǎng)一般情況及本酒店會(huì)議室規(guī)格，假定為600元/次；康樂(lè)服

35、務(wù)價(jià)格根據(jù)市場(chǎng)一般情況，人均消費(fèi)假定為200元/人次。2.3.4.2客源預(yù)測(cè)（1）商務(wù)、會(huì)議客源：自2001年至今，新區(qū)累計(jì)投資超過(guò)410億元，引進(jìn)工業(yè)項(xiàng)目259個(gè)，其中包括美國(guó)庫(kù)柏、韓國(guó)sk以及日本島津的投資項(xiàng)目。眾多的企業(yè)在此聚集，商務(wù)及會(huì)議活動(dòng)勢(shì)必頻繁，而本項(xiàng)目建設(shè)的出發(fā)點(diǎn)之一便是服務(wù)這些商務(wù)活動(dòng)。（2）旅游客源：已在3.3.3慈溪市星酒店賓館行業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況及評(píng)價(jià)中做了相關(guān)分析。（3）政府機(jī)關(guān)客源：杭州灣新區(qū)管委會(huì)等政府機(jī)關(guān)的商務(wù)、文化交流活動(dòng)。2.3.5項(xiàng)目swot分析優(yōu)勢(shì)分析（1）具有自身特色的餐飲、休閑娛樂(lè)服務(wù)，提供咖啡、商務(wù)套餐；（2）現(xiàn)階段，慈溪三星級(jí)酒店基本上硬件設(shè)施老化，軟件

36、上人員流動(dòng)性大，管理效率低，做為一家新酒店，存在軟硬件方面的明顯優(yōu)勢(shì)。（3）緊鄰杭州灣新區(qū)管委會(huì)，在政府部門的業(yè)務(wù)開(kāi)展上擁有資源優(yōu)勢(shì)，在同等條件下更容易獲得政府部門的業(yè)務(wù)傾斜。（4）新區(qū)建設(shè)的不斷深入有利于特色酒店的經(jīng)營(yíng)。（5）特色酒店偏重于商務(wù)客，受旅游淡旺季影響相對(duì)較少。劣勢(shì)分析（1）與經(jīng)濟(jì)型酒店相比，“三星”有相應(yīng)吃、住、會(huì)議室等相關(guān)附屬設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)，成本較高。（2）對(duì)高端客戶的吸引程度不如恒元大酒店。（3）地理位置相對(duì)其他三星酒店，離城區(qū)較遠(yuǎn)，吸引城區(qū)客人較難。機(jī)會(huì)分析（1）經(jīng)濟(jì)環(huán)境向好，同時(shí)地區(qū)經(jīng)濟(jì)水平高于國(guó)內(nèi)其他地區(qū)。（2）周邊旅游資源豐富，隨著人文、歷史的傳播，會(huì)帶來(lái)更多的休閑旅游客

37、。（3）本項(xiàng)目為杭州灣新區(qū)內(nèi)第一家三星級(jí)特色酒店，第二家星級(jí)酒店（第一家為五星級(jí)酒店恒元大酒店），項(xiàng)目有機(jī)會(huì)搶占新區(qū)中端市場(chǎng)份額。威脅分析（1）越來(lái)越多的民營(yíng)資本與國(guó)際資本進(jìn)入賓館業(yè)，新區(qū)內(nèi)將進(jìn)駐一些高服務(wù)質(zhì)量的連鎖酒店與擁有國(guó)際品牌優(yōu)勢(shì)以及先進(jìn)管理能力的高星級(jí)酒店，本項(xiàng)目將受到兩者的雙重沖擊。2.3.6價(jià)格和宣傳策略項(xiàng)目定價(jià)策略開(kāi)業(yè)初期，加強(qiáng)與周邊企業(yè)的商務(wù)與會(huì)議的促銷，在保證服務(wù)質(zhì)量的同時(shí)，體現(xiàn)一定的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。同時(shí)發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，爭(zhēng)取政府機(jī)關(guān)相關(guān)業(yè)務(wù)，簽訂長(zhǎng)期協(xié)議。打好網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷這張牌，在宣傳促銷的同時(shí)提高自身品牌認(rèn)知度。后期根據(jù)市場(chǎng)行情及酒店實(shí)際運(yùn)營(yíng)情況，靈活運(yùn)用各種營(yíng)銷手段，努力強(qiáng)化酒店特

38、色，增強(qiáng)盈利能力。項(xiàng)目宣傳策略（1）通過(guò)當(dāng)?shù)孛朗彻?jié)目報(bào)道酒店的特色佳肴、客房情況，提高酒店在當(dāng)?shù)卣J(rèn)知度；（2）與一些旅游網(wǎng)站合作，加強(qiáng)線上推廣與銷售；（3）設(shè)計(jì)推出啤酒節(jié)、海鮮會(huì)、新區(qū)斗地主大賽等活動(dòng)，在提高酒店收入的同時(shí)，加強(qiáng)區(qū)域影響力。（4）參與一些公益活動(dòng)，提高酒店的社會(huì)公眾形象；（5）分析客戶需求，將酒店產(chǎn)品組合銷售，通過(guò)新意吸引客源；3項(xiàng)目投資及資金籌措3.1 投資估算及資金使用情況3.1.1估算編制依據(jù)（1）星級(jí)酒店造價(jià)指標(biāo)（2）工程經(jīng)濟(jì)學(xué)（第二版）（3）酒店建筑造價(jià)概算參考指標(biāo)（4）建設(shè)期利息根據(jù)資金來(lái)源及投資使用計(jì)劃估算。（5）慈溪市基準(zhǔn)地價(jià)表3.1.2 估算編制范圍估算總投資

39、范圍包括土地取得費(fèi)用、工程建設(shè)費(fèi)用、安裝工程費(fèi)用、裝飾工程費(fèi)用、道路、綠化、電氣、給排水、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用及其他費(fèi)用。3.1.3估算編制方法總建筑面積約18500平方米，各費(fèi)用按以下標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行計(jì)算（見(jiàn)投資估算表）：1. 土地取得費(fèi)用：根據(jù)慈溪市2010年基準(zhǔn)地價(jià)表及周邊地塊成交價(jià)格估算，按1905元/平米計(jì)算，用地面積14762，共2812萬(wàn)元。2. 工程建設(shè)費(fèi)用：包括土建工程、安裝工程、裝飾工程、道路、綠化、電氣、給排水、消防及其他設(shè)備工程費(fèi)用，依據(jù)酒店建筑造價(jià)概算參考指標(biāo)及星級(jí)酒店造價(jià)指標(biāo)進(jìn)行估算，其中：（1） 結(jié)構(gòu)工程造價(jià)取1000元/平米；（2） 水電、噴曬、消防造價(jià)取300元/平米；（3） 機(jī)

40、電設(shè)備工程造價(jià)取1000元/平米；（4） 屋面及外裝修取500元/平米；（5） 室內(nèi)一般裝修取270元/平米；（6） 室內(nèi)高級(jí)裝修取1300元/平米；六項(xiàng)合計(jì)4370元/平米，工程建設(shè)費(fèi)用為8084.5萬(wàn)元。3. 基本預(yù)備費(fèi)：考慮到項(xiàng)目實(shí)施中可能發(fā)生難以預(yù)料的支出，因此基本預(yù)備費(fèi)按工程費(fèi)用的8%計(jì)，共646.76萬(wàn)元；4. 其他費(fèi)用：包括勘察、設(shè)計(jì)等費(fèi)用，實(shí)際依據(jù)合同而定，暫按工程費(fèi)用的10%計(jì)，共808.45萬(wàn)元；5. 開(kāi)業(yè)周轉(zhuǎn)流動(dòng)資金定為50萬(wàn)元。表3-1：綜合以上1-5項(xiàng)，總造價(jià)為12701.71萬(wàn)元，其具體構(gòu)成及所占比例如下：費(fèi)用名稱投資額(萬(wàn)元)所占總投資比例(%)土地取得費(fèi)用281

41、222.67工程建設(shè)費(fèi)用8084.565.19基本預(yù)備費(fèi)用646.765.22周轉(zhuǎn)資金500.40其他費(fèi)用808.456.52投資合計(jì)12401.713.2 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃2013年2月底：完成項(xiàng)目的施工圖設(shè)計(jì)、審查。2013年3月底：施工前期的準(zhǔn)備工作，打樁施工全面完工。2013年9月底：完成項(xiàng)目的全部土建工程施工。2013年11月底：完成全部裝修工程。2014年12月底：工程竣工驗(yàn)收，項(xiàng)目全面投入使用。2014年1月：開(kāi)展酒店開(kāi)業(yè)各項(xiàng)籌備工作，包括人員招聘與培訓(xùn)，物資采購(gòu)，銷售推廣等工作，預(yù)計(jì)2014年5月1日正式開(kāi)業(yè)。項(xiàng)目實(shí)施橫道圖：序號(hào)計(jì)劃內(nèi)容2013年2014年123456789101

42、11212341施工圖設(shè)計(jì)、審查2施工前期的準(zhǔn)備工作，打樁施工3全部土建工程施工4全部裝修工程5工程竣工驗(yàn)收，項(xiàng)目全面投入使用6開(kāi)業(yè)各項(xiàng)籌備3.3 資金籌措及還款計(jì)劃3.3.1資金來(lái)源本項(xiàng)目建設(shè)投資12401.71萬(wàn)元，自籌5000萬(wàn)元，其余7500萬(wàn)元通過(guò)銀行借貸方法解決，年利率7.0%。3.3.2資金使用計(jì)劃 1.2013年12月底前，使用自有資金5000萬(wàn)元，用于支付工程進(jìn)度款，設(shè)備采購(gòu)等費(fèi)用。 2. 2014年1-4月，需資金7500.萬(wàn)元，用于支付工程進(jìn)度款，設(shè)備采購(gòu)等費(fèi)用及開(kāi)業(yè)物資采購(gòu)及開(kāi)業(yè)周轉(zhuǎn)流動(dòng)資金等。3.3.3借款償還計(jì)劃本項(xiàng)目建設(shè)期為一年，當(dāng)全面投入使用后，預(yù)計(jì)8.58年還

43、清銀行貸款（見(jiàn)借款還本付息表）。4 經(jīng)營(yíng)測(cè)算參照慈溪市多家三星級(jí)酒店客房、餐飲、會(huì)議及康樂(lè)設(shè)施價(jià)格，綜合考慮杭州灣新區(qū)的旅游市場(chǎng)及商業(yè)環(huán)境，對(duì)xx酒店的經(jīng)營(yíng)進(jìn)行測(cè)算。4.1 經(jīng)濟(jì)效益評(píng)估正常年份，慈溪市三星級(jí)酒店的平均入住率為60%。因此，假定本特色酒店第一年入住率為50%，每個(gè)月的收益基本穩(wěn)定,由于前四個(gè)月為準(zhǔn)備階段,則第一年實(shí)際經(jīng)營(yíng)8個(gè)月,第二年開(kāi)始達(dá)到行業(yè)一般水平，即60%的入住率。考慮到酒店行業(yè)前景向好,假定本項(xiàng)目從第二年開(kāi)始毛利潤(rùn)每年遞增10%。4.1.1 收入估算營(yíng)業(yè)收入預(yù)計(jì)分為五部分：1. 客房收入：本項(xiàng)目共有客房135間，根據(jù)慈溪酒店市場(chǎng)平均客房出租率及房?jī)r(jià)信息，假定特色酒店平

44、均房?jī)r(jià)為250元/間，出租率為60%，則客房年收入為135*0.6*250*365=739.125萬(wàn)元2. 餐飲收入：綜合考慮酒店餐廳及海鮮廣場(chǎng)，根據(jù)照餐飲行業(yè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及當(dāng)?shù)氐南M(fèi)情況，按每天接待200人次計(jì)算，暫定人均消費(fèi)120元，則餐飲收入為200*100*365=876萬(wàn)元。3. 商務(wù)會(huì)議收入：酒店共有中型會(huì)議室8間，假定每天接待商務(wù)會(huì)議6次，每次收入為600元，則商務(wù)會(huì)議收入為6*600*365=131.4萬(wàn)元4. 休閑娛樂(lè)收入：包括棋牌、酒吧及包廂，按每天接待90人次計(jì)算，假定人均消費(fèi)200元，則休閑娛樂(lè)收入為90*200*365=657萬(wàn)元5. 便利店收入：假定便利店每天盈利50

45、0元，則收入為500*365=18.25萬(wàn)元合計(jì)年收入=739.125+876+131.4+657+18.25=2421.78萬(wàn)元4.1.2 成本估算總成本為1191.845萬(wàn)元，主要由以下 部分組成：1. 直接營(yíng)業(yè)成本支出219.716萬(wàn)元。2. 職工工資合計(jì)288.5萬(wàn)元部門所需人數(shù)年人均工資（萬(wàn)元）合計(jì)總辦4624前廳63.521客房153.552.5餐飲253.587.5保安23.57康樂(lè)153.552.5醫(yī)療144財(cái)務(wù)5420工程3412人力資源248小計(jì)78288.53. 市場(chǎng)銷售推廣費(fèi)用121.089萬(wàn)元，預(yù)占營(yíng)業(yè)收入的5%4. 日常維修保養(yǎng)費(fèi)用24.14萬(wàn)元，預(yù)占營(yíng)業(yè)收入的1%

46、5. 管理費(fèi)用48.26萬(wàn)元，預(yù)占營(yíng)業(yè)收入的2%6. 營(yíng)業(yè)管理部門其他費(fèi)用168.98萬(wàn)元,預(yù)占營(yíng)業(yè)收入的7%7. 其他資本性支出327.16萬(wàn)元，其中：a固定資產(chǎn)折舊，按照投資預(yù)算和資產(chǎn)類別測(cè)算：序號(hào)項(xiàng)目金額（萬(wàn)元）資產(chǎn)類別折舊年限（年）每年應(yīng)攤費(fèi)用及折舊（萬(wàn)元）1土建、安裝工程3330房產(chǎn)4083.252裝修2904.5房產(chǎn)4072.61253設(shè)備1850設(shè)備15123.33合計(jì)8084.5279.1925b.開(kāi)業(yè)準(zhǔn)備費(fèi)用300萬(wàn)元，按15年攤銷,每年20萬(wàn)元c.房產(chǎn)稅為27.972萬(wàn)元，按預(yù)計(jì)房產(chǎn)原值3330萬(wàn)元的70%和稅率1.2%計(jì)算 8.利息支出按每年實(shí)際情況計(jì)算(詳見(jiàn)借款還本付息

47、表)4.2 酒店前15年經(jīng)營(yíng)情況預(yù)測(cè)詳見(jiàn)附錄全部資金現(xiàn)金流量表5 投資評(píng)價(jià)5.1 財(cái)務(wù)盈利能力分析通過(guò)對(duì)全部資金現(xiàn)金流量表和自有資金現(xiàn)金流量表（見(jiàn)附錄）財(cái)務(wù)盈利能力指標(biāo)的計(jì)算，得到以下數(shù)據(jù)：全部資金部分：1. 本項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為9.06%2. 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為1569.70萬(wàn)元（年利率為7%）3. 動(dòng)態(tài)投資回收期為14.15年4. 總投資利潤(rùn)率為12.07%，開(kāi)發(fā)商投資利潤(rùn)率為31.39%自有資金部分：1. 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為27.12%2. 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為11260.42萬(wàn)元（年利率7%）3. 動(dòng)態(tài)投資回收期為7.85年以上數(shù)據(jù)顯示：本特色酒店在投資回報(bào)率方面超過(guò)社會(huì)資本的平均報(bào)酬率。同時(shí)考慮上

48、項(xiàng)目土地、資產(chǎn)的增值以及15年以后的繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，因此，本項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可行。5.2 清償能力分析根據(jù)項(xiàng)目分析所假定的條件，在特色酒店全面投入使用后，以每年的收入來(lái)償還借款本金及利息，項(xiàng)目長(zhǎng)期借款還款期（不含建設(shè)期）為8.58年。（詳見(jiàn)附錄還款付息情況見(jiàn)借款還本付息計(jì)算表）5.3 不確定分析本項(xiàng)目各項(xiàng)效益指標(biāo)計(jì)算期為15年，而實(shí)際經(jīng)營(yíng)期遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)15年，因此實(shí)際收益應(yīng)高于目前所估算的數(shù)據(jù)?？紤]到項(xiàng)目資產(chǎn)殘值，土地增值，以及通過(guò)管理挖潛而產(chǎn)生的管理費(fèi)用減少等問(wèn)題，經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)會(huì)進(jìn)一步有所提高。5.4財(cái)務(wù)敏感性分析表5-1：敏感性分析表由敏感性分析表可知，總投資及營(yíng)業(yè)收入對(duì)本項(xiàng)目利潤(rùn)率影響較大。項(xiàng)目能夠抵

49、抗由總成本上漲5%帶來(lái)的不利影響，存在一定風(fēng)險(xiǎn)，但收益與風(fēng)險(xiǎn)同在。當(dāng)經(jīng)營(yíng)收入增長(zhǎng)時(shí)，利潤(rùn)率明顯提高。5.5財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論以上財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)果中，總投資收益率高于項(xiàng)目的資金成本率，再考慮到15年后的繼續(xù)經(jīng)營(yíng)收益，土地增值，項(xiàng)目殘值。投資回收期、借款償還均滿足預(yù)計(jì)要求，財(cái)務(wù)上可行。6 結(jié)論與建議在市場(chǎng)前景向好的背景下，預(yù)計(jì)在明年五月正式運(yùn)營(yíng)以后，本項(xiàng)目將與恒元大酒店及其他經(jīng)濟(jì)型旅館一同起到完善新區(qū)商務(wù)、旅游住宿服務(wù)的功能。本酒店將努力提高自身競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，強(qiáng)化酒店經(jīng)營(yíng)特色，除為投資者帶來(lái)預(yù)期的回報(bào)外，還要更好地服務(wù)新區(qū)，促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)文化發(fā)展，為慈溪的繁榮做貢獻(xiàn)，充分發(fā)揮項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益。綜上所述，杭州灣新區(qū)xx酒店可行。鑒于三星級(jí)酒店市場(chǎng)現(xiàn)狀、敏感性分析所預(yù)見(jiàn)的風(fēng)險(xiǎn)以及建設(shè)運(yùn)營(yíng)期間不可預(yù)知的因素，本人希望項(xiàng)目營(yíng)業(yè)者能夠牢記刺猬理念