第八章土地增值稅法X年注冊(cè)會(huì)計(jì)師統(tǒng)一教材對(duì)照講義

1、第八章土地增值稅法X年注冊(cè)會(huì) 計(jì)師統(tǒng)一教材對(duì)照講義第八章土地增值稅法第一節(jié) 土地增值稅基本原理一、概念土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地 上建筑物及其附著物并取得增值收入的單位和個(gè)人征收的一種稅。對(duì)土地征稅的稅基：財(cái)產(chǎn)性質(zhì)的土地稅、收益 性質(zhì)的土地稅。二、特點(diǎn)1、以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為計(jì)稅依據(jù)2、征稅面比較廣3、實(shí)行超率累進(jìn)稅率4、按次征收第二節(jié)納稅義務(wù)人與征稅范圍一、納稅義務(wù)人土地增值稅的納稅義務(wù)人是轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使 用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和 個(gè)人。包括內(nèi)外資企業(yè)、行政事業(yè)單位、中外籍個(gè) 人等。簡(jiǎn)單說(shuō)：就是 征稅范圍內(nèi)的所有單位和個(gè)人。判斷：土地增值稅的納稅義務(wù)人是轉(zhuǎn)

2、讓土地使 用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和 個(gè)人。答案：錯(cuò)誤。解析：必須是國(guó)有土地使用權(quán)，才屬于土地增 值稅的征稅范圍。二、征稅范圍（掌握）（一）基本征稅范圍1、轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)2、地上建筑物及其附著物連同國(guó)有土地使用 權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。3、存量房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)。國(guó)家（出讓土地）-甲（轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地）- 乙（開(kāi)發(fā)房屋出售）-丙（出售存量房）-丁常以三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)判定：標(biāo)準(zhǔn)之一：轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)是否 國(guó)家所有。 如是集體土地必須先由國(guó)家征用變?yōu)閲?guó)有才可以。標(biāo)準(zhǔn)之二：土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著 物是否發(fā)生 產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓。注意：轉(zhuǎn)讓和出讓不同。標(biāo)準(zhǔn)之三：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)是否取得收入。（二）具體情況的判定（可以

3、歸納為應(yīng)征、不征、免征三種情形）：有關(guān)事項(xiàng)是否屬于征稅范圍1.繼承、贈(zèng)與繼承不征（無(wú)收入）。公益性贈(zèng)與、贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人不征；非公益性贈(zèng)與 征。防止納稅人逃稅。2.出租不征（無(wú)權(quán)屬轉(zhuǎn)移）3.抵房地產(chǎn)押抵押期不征（無(wú)權(quán)屬轉(zhuǎn)移）；抵押期 滿(mǎn)償還債務(wù)本息不征； 抵押期滿(mǎn)， 能償還債務(wù)，而以房地產(chǎn)抵債，應(yīng)征不E。4.房地產(chǎn) 交換單位之間換房，有收入的應(yīng)征；個(gè)人 之間互換自有居住用住房免征。5.以房地 產(chǎn)投資、聯(lián) 營(yíng)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到投資聯(lián)營(yíng)企業(yè)，免征； 將投資聯(lián)營(yíng)房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑧?yīng)征。2011年新增：但投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)屬于從事房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)的企業(yè)的，或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 以其建造的商品房進(jìn)行投資和

4、聯(lián)營(yíng) 的，應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅。（目的： 防止避稅）6.房合作建建成后按比例分房自用， 免征；建成 后轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑧?yīng)征。7.企業(yè)兼 并轉(zhuǎn)讓房 地產(chǎn)免征8.代建房不征（無(wú)權(quán)屬轉(zhuǎn)移），實(shí)際為提供建筑勞務(wù)。9.房地產(chǎn) 重新評(píng)估不征（權(quán)屬未轉(zhuǎn)移）06單項(xiàng)選擇題：下列各項(xiàng)中，應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅的是（）。A、公司與公司之間互換房產(chǎn)B、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司為客戶(hù)代建房產(chǎn)C、兼并企業(yè)從被兼并企業(yè)取得房產(chǎn)D、雙方合作建房后按比例分配自用房產(chǎn) 答案：A【2002年試題】下列各項(xiàng)中，應(yīng)征收土地增值 稅的是（）。A. 贈(zèng)予社會(huì)公益事業(yè)的房地產(chǎn)B. 個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)C. 抵押期滿(mǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓給債權(quán)人的房地產(chǎn)D. 兼并企業(yè)從被

5、兼并企業(yè)得到的房地產(chǎn)【答案】C【解析】A沒(méi)有取得收入不納稅； B免稅；C 抵押期滿(mǎn)轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)的，征收土地增值稅；D免稅。第三節(jié)稅率（要求記憶）土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，稅率表如下:增值額占扣除項(xiàng)目金額比 例稅率速算扣除系數(shù)150%以下(含50%30%02超過(guò) 50%- 100% （含 100%40%5%3超過(guò) 100%- 200（含 200%50%15%4200%上60%35%增值額1800=收入5000-扣除項(xiàng)目金額3200 1800/3200-稅率 40%應(yīng)納稅額=增值額*對(duì)應(yīng)的稅率應(yīng)納稅額=增值額全額*對(duì)應(yīng)的最高稅率-扣除項(xiàng) 目金額*速算扣除系數(shù)1800*40%16001 (3200

6、*50%)*30%+ (1800-1600)*40% =480+80=560=1800*40%-3200*5%=720-160=560【例題】某房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)讓寫(xiě)字樓收入 5000萬(wàn) 元，計(jì)算土地增值額準(zhǔn)許扣除項(xiàng)目金額 3200萬(wàn)元， 則適用稅率為()。計(jì)算應(yīng)納土地增值稅。A.30%B.40%C.50%D.60%【解析】增值稅扣除項(xiàng)目金額比例 =(5000-3200 ) + 3200 X 100%=56.25% 適用第 2 級(jí)稅率，即 40% 應(yīng)納稅=1800*40%-3200*5%=720-160=560第四節(jié) 應(yīng)稅收入與扣除項(xiàng)目的確定 （掌握） 一、應(yīng)稅收入：包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的 全部?jī)r(jià)款及

7、有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益。包括貨幣、實(shí)物、其他收入二、扣除項(xiàng)目的確定根據(jù)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的性質(zhì)不同，可進(jìn)行以下劃分：轉(zhuǎn) 的,讓項(xiàng)目 性質(zhì)扣除項(xiàng)目（一）對(duì) 于新建房 地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓1. 取得土地使用權(quán)所支付的金額2. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本3. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用4. 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金：營(yíng)業(yè)稅、 城建稅、教育費(fèi)附加5. 財(cái)政部規(guī)定的其它扣除項(xiàng)目（二）對(duì) 于存量房 地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓1. 取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款 和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用2. 房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格。評(píng)估價(jià) 格=重置成本價(jià)X成新度折扣率3. 轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。營(yíng)業(yè)稅、城 建稅、教育費(fèi)附加和印花稅（一）對(duì)于新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)煽鄢?1. 取得土地使用權(quán)所支付的金

8、額，包括：（1）納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià) 款；（2）納稅人在取得土地使用權(quán)時(shí)按國(guó)家統(tǒng)一 規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。2. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本3. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用一一期間費(fèi)用，即銷(xiāo)售費(fèi) 用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。（1）納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫?息支出，并能提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明的：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=利息+（取得土地使用權(quán)所支 付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）X 5%以?xún)?nèi)財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn) 項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率 計(jì)算的金額。此外，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局還對(duì)扣除項(xiàng)目金 額中利息支出的計(jì)算問(wèn)題作了兩點(diǎn)專(zhuān)門(mén)規(guī)定：一是

9、利息的上浮幅度按國(guó)家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過(guò)上浮幅度的部分不允許扣除； 二是對(duì)于超過(guò)貸款期限的 利息部分和加罰的利息不允許扣除?！纠}】支付的地價(jià)款為 280萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)成本 為520萬(wàn)元，則其他開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除數(shù)額不得超過(guò)40 萬(wàn)元，即（280+520）x 5%利息按實(shí)際發(fā)生數(shù)扣 除。（2）納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)?利息支出，或不能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明的：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=（取得土地使用權(quán)所支付的 金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）x 10%以?xún)?nèi)【例題】仍以上例數(shù)字，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用總扣 除限額為80萬(wàn)元，即（280+520）x 10%超限額 部分不得扣除。2011年新增：全部使用自有資金，沒(méi)有利息支出的，

10、按照以 上方法扣除。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他 借款的，其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除 不能同時(shí)適用 上述（1）、（ 2）兩種辦法。土地增值稅清算時(shí)，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本 的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。思考：計(jì)算土地增值稅時(shí)扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi) 用與企業(yè)所得稅中計(jì)算應(yīng)納稅所得額扣除的期間 費(fèi)用是否是一回事？答：二者是有區(qū)別的。在土地增值稅中，利息可能據(jù)實(shí)扣除，而銷(xiāo)售 費(fèi)用、管理費(fèi)用和其他財(cái)務(wù)費(fèi)用按照總體扣除，有 限額比例。在企業(yè)所得稅中，為開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)而借入資金的 借款利息費(fèi)用，在項(xiàng)目完工前計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成 本，不得計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用扣除。銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用 按具體項(xiàng)目分項(xiàng)計(jì)算扣除，

11、如廣告費(fèi)等。4. 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn) 時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅5%城市維護(hù)建設(shè)稅（7% 5% 1%， 印花稅0.5 %。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加 3% 也可視同稅金予以扣除。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只能扣“兩稅一費(fèi)”，因?yàn)槠?印花稅通過(guò)管理費(fèi)用扣除了。非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)扣“三稅一費(fèi)”。2005年考題：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在確定土地增值 稅的扣除項(xiàng)目時(shí)，允許單獨(dú)扣除的稅金是（）。A. 營(yíng)業(yè)稅、印花稅B. 房產(chǎn)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅C. 營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅D. 印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅答案：C解析：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從土地增值稅扣除的稅 金是不包括房產(chǎn)稅的，由于印花稅已經(jīng)包括在房地產(chǎn)開(kāi)

12、發(fā)費(fèi)用中，不再單獨(dú)扣除。注意：通常不會(huì)直接告訴稅金金額，需要自己去計(jì)算。思考：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中繳納的契稅是否可以在計(jì) 算土地增值稅時(shí)作為稅金項(xiàng)目扣除？答：契稅是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓活動(dòng)中，不動(dòng)產(chǎn)的承受方按照成交金額和規(guī)定的稅率計(jì)算繳納的，而不是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)企業(yè)繳納的，因而不存在扣除問(wèn)題。如 果是轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中承受土地使用權(quán)已繳 納的契稅，應(yīng)計(jì)入取得土地使用權(quán)支付的金額，轉(zhuǎn) 讓時(shí)是可以扣除的，但不是作為稅金項(xiàng)目扣除。5. 財(cái)政部規(guī)定的其它扣除項(xiàng)目從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可加計(jì)20%勺扣除： 加計(jì)扣除費(fèi)用=（取得土地使用權(quán)支付的金額 + 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）X 20%注意：其他納稅人不適用該規(guī)定。【例題】某房地產(chǎn)

13、開(kāi)發(fā)公司整體出售了其新建 的商品房，與商品房相關(guān)的土地使用權(quán)支付額和開(kāi) 發(fā)成本共計(jì)10000萬(wàn)元；該公司沒(méi)有按房地產(chǎn)項(xiàng)目 計(jì)算分?jǐn)傘y行借款利息； 該項(xiàng)目所在省政府規(guī)定計(jì) 征土地增值稅時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除比例按國(guó)家 規(guī)定允許的最高比例執(zhí)行； 該項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的有關(guān)稅金 為200萬(wàn)元。計(jì)算確認(rèn)該商品房項(xiàng)目繳納土地增值稅時(shí)，應(yīng)扣除的項(xiàng)目的金額為（）?！敬鸢浮?0000+10000 X 10%+200+10000 20%（二）對(duì)于存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)煽鄢?011年內(nèi)容有變化：1. 房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格。區(qū)別與原始價(jià) 值，實(shí)際凈值。評(píng)估價(jià)格=重置成本價(jià)X成新度折扣率評(píng)估價(jià)格需經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。2011年新

14、增：納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物， 凡不能取得評(píng)估價(jià) 格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門(mén)確認(rèn)， 可以按照發(fā)票所載金額并從購(gòu)買(mǎi)年度起至轉(zhuǎn)讓年 度止每年加計(jì)5%十算扣除。起止時(shí)間均以發(fā)票上的 日期為準(zhǔn)。每滿(mǎn)12個(gè)月計(jì)1年。超過(guò)一年，未滿(mǎn) 12個(gè)月但是超過(guò)6個(gè)月的，可以視同為1年。對(duì)于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物， 既沒(méi)有評(píng)估價(jià)格，又 不能提供購(gòu)房發(fā)票的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以按照規(guī)定 實(shí)行核定征收。假設(shè)某城市工業(yè)企業(yè) 2008年2月3日買(mǎi)房子， 發(fā)票買(mǎi)價(jià)1000萬(wàn)，2011年5月2日賣(mài)出，賣(mài)出1500 萬(wàn)，已提折舊200萬(wàn)假設(shè)能提供重置成本價(jià) 2000萬(wàn)，成新度六成增值額=1500-2000*60% （評(píng)估價(jià)格）(1

15、500-1000 ) *5% (1+7%+3% -1500*0.0005假設(shè)不能提供評(píng)估價(jià)格增值額=1500-1000*115%- ( 1500-1000 ) *5% (1+7%+3% -1500*0.00052. 取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家 統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用對(duì)取得土地使用權(quán)時(shí)未支付地價(jià)款或不能提 供已支付的地價(jià)款憑據(jù)的，在計(jì)征土地增值稅時(shí)不 允許扣除。3. 轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。包括營(yíng)業(yè)稅、城建稅、 教育費(fèi)附加、印花稅(產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)的印花稅稅率 為萬(wàn)分之五)。注意：銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的不動(dòng)產(chǎn)，營(yíng)業(yè)稅以銷(xiāo)售 收入為營(yíng)業(yè)額；銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)讓其購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓 的土地使用權(quán)，營(yíng)業(yè)稅以全部收入減

16、去不動(dòng)產(chǎn)或土 地使用權(quán)的購(gòu)置或受讓原價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額。2011年新增：對(duì)納稅人購(gòu)房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金” 予以扣除，但不能作為加計(jì) 5%的基數(shù)。續(xù)上例，假設(shè)買(mǎi)房子時(shí)按照買(mǎi)價(jià)繳納了3%的契稅，則增值額為多少？假設(shè)不能提供評(píng)估價(jià)格增值額=1500-1000*115%-1000*3%- （1500-1000 ） *5% （1+7%+3% -1500*0.00052008年單選：某國(guó)有企業(yè) 2006年5月在市區(qū) 購(gòu)置一棟辦公樓，支付價(jià)款8000萬(wàn)元。2008年5月，該企業(yè)將辦公樓轉(zhuǎn)讓?zhuān)〉檬杖?0000萬(wàn)元，簽訂產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)。辦公樓經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定的重

17、置 成本價(jià)為12 000萬(wàn)元，成新率70%該企業(yè)在繳納 土地增值稅時(shí)計(jì)算的 增值額為（）。A.400 萬(wàn)元 B.1485 萬(wàn)元C.1490萬(wàn)元D.200 萬(wàn)元【參考答案】B【解析】評(píng)估價(jià)格=12000 X 70%=840（萬(wàn)元）， 有關(guān)的稅金=（10000-8000 ） X 5% 1+7%+3%+10000 X 0.5 %o=115 （萬(wàn)元），增值額=10000-8400-115=1485 （萬(wàn)元） 第五節(jié)應(yīng)納稅額的計(jì)算土地增值額的計(jì)算應(yīng)按以下步驟進(jìn)行: 第一步：計(jì)算轉(zhuǎn)讓收入; 第二步：計(jì)算扣除項(xiàng)目; 第三步：計(jì)算增值額第四步：計(jì)算土地增值額占扣除項(xiàng)目的比率， 確定適用稅率和速算扣除系數(shù)；第五

18、步：計(jì)算應(yīng)納稅額注意：土地增值稅額可以在納稅人計(jì)算企業(yè)所 得稅時(shí)作為銷(xiāo)售稅金扣除。因此，其計(jì)算關(guān)系到企 業(yè)所得稅的計(jì)算。一、增值額（計(jì)稅依據(jù)）土地增值額=轉(zhuǎn)讓收入-扣除項(xiàng)目金額在實(shí)際的房地產(chǎn)交易過(guò)程中，納稅人有下列情 形之一的，則按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收土地增 值稅：1隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的；（此時(shí)取評(píng) 估價(jià)格）2.提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的；（此時(shí)由評(píng)估機(jī)構(gòu)按照重置成本價(jià)乘以成新度折扣率計(jì)算的房屋 成本價(jià)和取得土地使用權(quán)時(shí)的基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行評(píng)估）3.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無(wú)正當(dāng)理由的。（此時(shí)，由稅務(wù)機(jī)關(guān)參照房 地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入）二、應(yīng)納稅額計(jì)算方法應(yīng)納稅額=

19、增值額X適用稅率-扣除項(xiàng)目金額X速算扣除系數(shù)2005年考題：2004年，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 銷(xiāo)售其新建商品房一幢，取得銷(xiāo)售收入1.4億元，已知該公司支付與商品房相關(guān)的土地使用權(quán)費(fèi)及開(kāi)發(fā)成本合計(jì)為4800萬(wàn)元，該公司沒(méi)有按房地產(chǎn)項(xiàng) 目計(jì)算分?jǐn)傘y行借款利息，該商品房所在地的省*規(guī)定計(jì)征土地增值稅時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除比例 為10%銷(xiāo)售商品房繳納有關(guān)稅金 770萬(wàn)元。該公司銷(xiāo)售商品房應(yīng)繳納的土地增值稅為（）。A.2256.5萬(wàn)元B.2445.5萬(wàn)元C. 3070.5萬(wàn)元D. 3080.5萬(wàn)元答案：B解析：銷(xiāo)售收入=14000（萬(wàn)元）土地使用權(quán)費(fèi)及開(kāi)發(fā)成本=4800（萬(wàn)元）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=4800 X 1

20、0%= 480（萬(wàn)元） 稅金=770（萬(wàn)元）加計(jì)扣除費(fèi)用=4800X 20%= 960（萬(wàn)元）扣除項(xiàng)目合計(jì)=4800+480+770+960= 7010（萬(wàn)元）增值額=14000-7010 = 6990（萬(wàn)元）增值額與扣除項(xiàng)目比例=6990/701099.71 % 100%土地增 值稅額=6990 X 40 % -7010 X 5 % = 2445.50（萬(wàn)元）【例題】某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司轉(zhuǎn)讓一幢寫(xiě)字樓取 得收入1000萬(wàn)元。已知該公司為取得土地使用權(quán) 所支付的金額為 50萬(wàn)元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本為200萬(wàn)元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用為40萬(wàn)元（經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)可全額扣除），與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為60萬(wàn)元。該公

21、司應(yīng)繳納的土地增值稅為（）。A.180萬(wàn)元 B.240萬(wàn)元C.300萬(wàn)元 D.360萬(wàn)元【答案】B。09計(jì)算題：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司于2008年6月受讓一宗土地使用權(quán)，依據(jù)受讓合同支付轉(zhuǎn)讓方 地價(jià)款8 000萬(wàn)元，當(dāng)月辦妥土地使用證并支付了 相關(guān)稅費(fèi)。自2008年7月起至2009年6月末，該 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司使用受讓土地 60 % （其余40%尚未 使用）的面積開(kāi)發(fā)建造一棟寫(xiě)字樓并全部銷(xiāo)售，依 據(jù)銷(xiāo)售合同共計(jì)取得銷(xiāo)售收入18 000萬(wàn)元。在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，根據(jù)建筑承包合同支付給建筑公司的勞 務(wù)費(fèi)和材料費(fèi)共計(jì)6 200萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售期間發(fā)生 管理費(fèi)用700萬(wàn)元、銷(xiāo)售費(fèi)用400萬(wàn)元、利息費(fèi)用 500萬(wàn)元（只

22、有70%能夠提供金融機(jī)構(gòu)的證明）。（說(shuō)明：當(dāng)?shù)剡m用的城市維護(hù)建設(shè)稅稅率為5%;教育費(fèi)附加征收率為 3%;契稅稅率為3%; 購(gòu)銷(xiāo)合同適用的印花稅稅率為 0.3 %o；產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū) 據(jù)適用的印花稅稅率為 0.5 %。其他開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除 比例為4%)要求：根據(jù)上述資料，按照下列序號(hào)計(jì)算回答問(wèn) 題，每問(wèn)需計(jì)算出合計(jì)數(shù)。(1) 計(jì)算該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)繳納的印花稅。(2) 計(jì)算該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司土地增值額時(shí)可扣除 的地價(jià)款和契稅。(3) 計(jì)算該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司土地增值額時(shí)可扣除的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。(4) 計(jì)算該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司土地增值額時(shí)可扣除 的開(kāi)發(fā)費(fèi)用。(5) 計(jì)算該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司銷(xiāo)售寫(xiě)字樓應(yīng)

23、繳土地 增值稅的增值額。(6) 計(jì)算該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司銷(xiāo)售寫(xiě)字樓應(yīng)繳納的 土地增值稅。【答案】(1) 計(jì)算該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)繳納的印花稅 =8000 X 0.5 % +18000 X 0.5 % +0.0005+6200 X 0.3 % =14.86 (萬(wàn)元)(2) 計(jì)算該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司土地增值額時(shí)可扣除的地價(jià)款和契稅 =8000 X 60%+8000X 3%X 60%=4944(萬(wàn)元)(3) 計(jì)算該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司土地增值額時(shí)可扣除 的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加 =18000 X 5%X( 1+5%+3% =972 (萬(wàn)元)(4) 計(jì)算該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司土地增值額時(shí)可扣除 的開(kāi)發(fā)費(fèi)用=50

24、0 X 70%+(4944+6200)X 4%=795.76(萬(wàn)元)(5) 計(jì)算該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司銷(xiāo)售寫(xiě)字樓應(yīng)繳土地 增值稅的增值額=18000-4944-6200-972-795.76-( 4944+6200)X 20%=2859.44 (萬(wàn)元)(6)增值率=2859.44 寧(18000-2859.44 ) X 100%=18.89%計(jì)算該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司銷(xiāo)售寫(xiě)字樓應(yīng)繳納的土地增值稅=2859.44 X 30%=857.83 (萬(wàn)元)2010年計(jì)算題：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司于2009年1月受讓一宗土地使用權(quán)，根據(jù)轉(zhuǎn)讓合同支付轉(zhuǎn)讓方地價(jià)款6000萬(wàn)元，當(dāng)月辦好土地使用權(quán)權(quán)屬證 書(shū)。2009年2月至20

25、10年3月中旬該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將受讓土地70% (其余30%尚未使用)的面積 開(kāi)發(fā)建造一棟寫(xiě)字樓。在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，根據(jù)建筑承 包合同支付給建筑公司的勞務(wù)費(fèi)和材料費(fèi)共計(jì) 5800萬(wàn)元；發(fā)生的利息費(fèi)用為 300萬(wàn)元，不高于同 期限貸款利率并能提供金融機(jī)構(gòu)的證明。3月下旬該公司將開(kāi)發(fā)建造的寫(xiě)字樓總面積的20%轉(zhuǎn)為公司的固定資產(chǎn)并用于對(duì)外出租，其余部分對(duì)外銷(xiāo)售。2010年4月6月該公司取得租金收入共計(jì) 60萬(wàn) 元，銷(xiāo)售部分全部售完，共計(jì)取得銷(xiāo)售收入14000萬(wàn)元。該公司在寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售過(guò)程中，共計(jì)發(fā) 生管理費(fèi)用800萬(wàn)元、銷(xiāo)售費(fèi)用400萬(wàn)元。(說(shuō)明：該公司適用的城市維護(hù)建設(shè)稅稅率為 7%教育費(fèi)附加征收

26、率為 3%契稅稅率為3%其 他開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除比例為 5%.)要求：根據(jù)上述資料，按照下列序號(hào)計(jì)算回答 問(wèn)題，每問(wèn)需計(jì)算出合計(jì)數(shù)。(1 )計(jì)算該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 2010年4月6 月共計(jì)應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅。(2) 計(jì)算該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 2010年4月6 月共計(jì)應(yīng)繳納的城建稅和教育費(fèi)附加。(3) 計(jì)算該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的土地增值稅時(shí) 應(yīng)扣除的土地成本。(4) 計(jì)算該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的土地增值稅時(shí) 應(yīng)扣除的開(kāi)發(fā)成本。(5) 計(jì)算該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的土地增值稅時(shí) 應(yīng)扣除的開(kāi)發(fā)費(fèi)用。(6) 計(jì)算該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司銷(xiāo)售寫(xiě)字樓土地 增值稅的增值額。(7) 計(jì)算該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司銷(xiāo)售寫(xiě)字樓應(yīng)繳 納的土地增值稅?！緟⒖即鸢浮?1

27、)營(yíng)業(yè)稅=60 X 5%+14000X 5%=3+700=703(萬(wàn)元)(2) 城建稅和教育費(fèi)附加 =703X( 7%+3%=70.3 (萬(wàn)元)(3) 土地成本元)=(6000+6000 X 3% X 70%X 80%=3460.8 (萬(wàn)(4) 開(kāi)發(fā)成本=5800 X 80%=4640(萬(wàn)元)(5) 開(kāi)發(fā)費(fèi)用=300 X 80%+(3460.8+4640X 5%=240+405.04=645.04 (萬(wàn)元)(6) 寫(xiě)字樓土地增值稅的增值額=14000-3460.8-4640-645.04-14000X 5%(1+7%+3% - (3460.8+4640 ) X 20%=2864 (萬(wàn)元)(7)

28、 增值稅率=2864/( 14000-2864 ) X 100%=25.72% 應(yīng)繳納的土地增值稅 =2864 X 30%=859.2 (萬(wàn) 元)三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算（此部分內(nèi)容2011年發(fā)生變化）（一）土地增值稅的清算單位土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位 進(jìn)行清算，對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以 分期項(xiàng)目為單位清算。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅 的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。2010年單選：對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司進(jìn)行土地增值 稅清算時(shí)，可作為清算單位的是（ ）。A. 規(guī)劃申報(bào)項(xiàng)目 B.審批備案項(xiàng)目C.商業(yè)推廣項(xiàng)目 D.設(shè)計(jì)建筑項(xiàng)目【參考答案】B 【答案解析】（二）土地增值稅

29、的清算條件符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值 稅的清算：1. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷(xiāo)售的；2. 整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的；3. 直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納 稅人進(jìn)行土地增值稅清算：1. 已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò) 85%但剩余的可售建筑面 積已經(jīng)出租或自用的；2. 取得銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證滿(mǎn)三年仍未銷(xiāo)售完畢的；3. 納稅人申請(qǐng)注銷(xiāo)稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅 清算手續(xù)的；4. 省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。08年多選：下列各項(xiàng)中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 應(yīng)進(jìn) 行土地增值

30、稅清算的有（ ）。A. 直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的B. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工完成銷(xiāo)售的C. 整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的D. 取得銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證滿(mǎn) 2年仍未銷(xiāo)售完 畢的【參考答案】ABC【解析】取得銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證滿(mǎn)三年仍未銷(xiāo) 售完畢的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增 值稅清算。09多選：下列情形中，納稅人應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增 值稅清算的有（）A. 直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的B. 整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的C. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工并完成銷(xiāo)售的D. 取得銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證2年仍未銷(xiāo)售完的【答案】ABC（三）非直接銷(xiāo)售和自用房地產(chǎn)的收入確定1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、 獎(jiǎng)

31、勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、 換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷(xiāo)售房地產(chǎn)，其收入按下列方法 和順序確認(rèn)：(1) 按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷(xiāo)售的同類(lèi) 房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；(2) 由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類(lèi)房地產(chǎn) 的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企 業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入， 不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。3、土地增值稅清算時(shí)，已全額開(kāi)具商品房銷(xiāo) 售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開(kāi)具發(fā) 票或未全額開(kāi)具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷(xiāo)售合 同所載的售房金額

32、及其他收益確認(rèn)收入。銷(xiāo)售合同所載商品房面積與有關(guān)部門(mén)實(shí)際測(cè)量面積不一致， 在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值 稅時(shí)予以調(diào)整。(四) 土地增值稅的扣除項(xiàng)目1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時(shí)計(jì)算 與清算項(xiàng)目有關(guān)的扣除項(xiàng)目金額，應(yīng)根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實(shí)施細(xì)則第七條的規(guī)定執(zhí) 行。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的 金額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān) 稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的 前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā) 間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的， 地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參

33、照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門(mén) 公布的建安造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、 區(qū)位等因素，核定上述四項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本的單位面積金 額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。具體核定方法由省稅務(wù) 機(jī)關(guān)確定。3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的 居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車(chē)場(chǎng)（庫(kù)）、物業(yè) 管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠(chǎng)、文體場(chǎng)館、學(xué) 校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施, 按以下原則處理：（1）建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成 本、費(fèi)用可以扣除；（2）建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位 用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以 扣除；（3）建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn) 予扣除成本、費(fèi)用。（4）房

34、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企 業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除。5、屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng) 按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑 面積的比例或其他合理的方法， 計(jì)算確定清算項(xiàng)目 的扣除金額。6、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù) 合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程 款，作為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，在計(jì)算土地增值 稅時(shí)，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對(duì)房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)企業(yè)開(kāi)具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未 開(kāi)具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除。7、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)逾期開(kāi)發(fā)繳納的土地閑置 費(fèi)不得扣除。8、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為

35、取得土地使用權(quán)所支付 的契稅，應(yīng)視同“按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi) 用”，計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣 除。9、關(guān)于拆遷安置土地增值稅計(jì)算問(wèn)題（1）房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置 回遷戶(hù)的，安置用房視同銷(xiāo)售處理，按國(guó)家稅務(wù) 總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知（國(guó)稅發(fā)2006187號(hào)）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支付給回遷 戶(hù)的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶(hù)支付給房 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。（2）開(kāi)發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開(kāi)發(fā)建造的，房屋價(jià)值按國(guó)稅發(fā) 2006

36、187號(hào)第三條第（一）款的規(guī)定計(jì)算，計(jì)入 本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；異地安置的房屋屬于購(gòu)入 的，以實(shí)際支付的購(gòu)房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。（3）貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)憑合法 有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。（五）土地增值稅清算應(yīng)報(bào)送的資料（六）土地增值稅清算項(xiàng)目的審核鑒證（七）土地增值稅的核定征收房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以參照與其開(kāi)發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄?業(yè)的土地增值稅稅負(fù)情況，按不低于預(yù)征率的征收 率核定征收土地增值稅：1、依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；2、擅自銷(xiāo)毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；3、雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、 收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，

37、難以確定轉(zhuǎn)讓收入 或扣除項(xiàng)目金額的；4、符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的 期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾 期仍不清算的；5、申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由 的。（八）清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷(xiāo)售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值 稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑 面積成本費(fèi)用乘以銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。單位建筑面積成本費(fèi)用 =清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總 金額清算的總建筑面積（九）土地增值稅清算后應(yīng)補(bǔ)繳的土地增值稅 加收滯納金問(wèn)題納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補(bǔ)繳的 土地增值稅，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi) 補(bǔ)繳的，不加收滯納金第六節(jié)稅收優(yōu)惠一、對(duì)建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的稅收優(yōu)惠納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅岀售，增值額未超過(guò) 扣除項(xiàng)目金額20%免征土地增值稅。增值額超過(guò) 扣除項(xiàng)目金額20%應(yīng)就其全部增值額征收土地增 值稅。注意：20%相當(dāng)于起征點(diǎn)。 要把該規(guī)定結(jié)合運(yùn) 用到計(jì)算題中去。建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，出售收入1000萬(wàn)，扣除項(xiàng)目金額900，增值額100,增值額占扣除項(xiàng)目小 于20%免征土地增值稅收入1000,扣除項(xiàng)目800，增值額200，增值 額占扣除項(xiàng)目25%應(yīng)納土地增值稅=200*30%=60“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)滿(mǎn)足：1、容積率1.0以上；2、單套建筑面積在120平方米 以