XXXX年廣州房地產(chǎn)市場研究探究年報_39頁_易居

1、2010年廣州房地產(chǎn)市場研究報告 目錄 目 錄 2 序言 4 一、經(jīng)濟環(huán)境 5 1、城市宏觀經(jīng)濟 5 2、城市房地產(chǎn)與經(jīng)濟發(fā)展的關系 8 二、產(chǎn)業(yè)政策 9 1、城市政策綜述 9 2 、城市政策列表 10 3、城市政策展望 10 三、土地供求 12 1、經(jīng)營性土地供應量 12 2、經(jīng)營性土地成交量 12 3、成交結構 13 四、行業(yè)發(fā)展 14 1、開發(fā)投資 14 2、建設規(guī)模 15 五、市場交易 16 1、成交量 16 2、交易價格 18 3、商品住宅成交結構 20 六、2011 年房地產(chǎn)市場預測 25 1、 政策預期 25 2、土地供需 25 3、市場走勢 26 七、區(qū)域數(shù)據(jù) 28 1、越秀區(qū)

2、 28 2、荔灣區(qū) 29 3、海珠區(qū) 30 4、天河區(qū) 31 5 、白云區(qū) 32 6 、黃埔區(qū) 33 7、番禺區(qū) 34 8、花都區(qū) 35 9、南沙區(qū) 36 10、蘿崗區(qū) 37 11 、增城市 38 12、從化市 39 序言 2010 年的廣州房地產(chǎn)市場，如果用一個詞來形容，只可說“節(jié)節(jié)攀高”。 在經(jīng)歷了 2008 年、 2009 年購房優(yōu)惠利率的持續(xù)刺激下，一度被壓制的有效購買力， 在 2009 年和 2010 年逐漸釋放。尤其是進入 2010 年，這種釋放更加猛烈，導致新一輪更 為嚴厲的市場調控，廣州市場進入“限購”時代。 相比 2009 年廣州樓市，受亞運利好和亞運施工影響， 2010 年

3、商品住宅整體供應放量， 環(huán)比增加供應近 100 萬平方米，增幅超過 10%。成交量也站上高位，年度成交接近950 萬 平方米，但低于 2009 年 1123 萬平方米，降幅達 15.7% 。成交均價大幅上漲， 2010 年廣州 商品住宅成交均價 11695 元/ 平方米，環(huán)比上漲 23.7% 。 2011 年初始，廣州“限購”仍繼續(xù)中，在新的一年，隨著土地供應制度的改革和住宅 供應結構調整， 市場將會更加成熟。 在多層次供應結構更加清晰化后， 廣州商品住宅市場將 迎來更好的發(fā)展機會。 一、經(jīng)濟環(huán)境 1、城市宏觀經(jīng)濟 (1)城市GDP穩(wěn)中趨緩 受亞運會期間工業(yè)企業(yè)限產(chǎn)及市場因素的影響，1 11月

4、工業(yè)生產(chǎn)增幅進一步趨緩。 1 11月累計，廣州市完成規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值13399.16億元，同比增長18.4%，增幅比 1 10月累計回落1.5個百分點；廣州市完成規(guī)模以上工業(yè)增加值3239.59億元，同比增長 17.2%，增幅比1 10月累計回落1.4個百分點。11月份，廣州市完成規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn) 值1305.90億元，同比增長 5.2%，增幅比上月回落 5.4個百分點；廣州市完成規(guī)模以上工 業(yè)增加值308.62億元，同比增長 4.9%，增幅比上月回落 4.3個百分點。 圖1-1 廣州市GDP2008年-2010年季度增長速度走勢圖 16.00% 14.00% 12.00% 10.00% 8

5、.00% 6.00% 4.00% 2.00% 0.00% 13.50%13.60% 11.90%12.10% 12.30% 11.50% 10.50% 8.00% 8.50% 08Q208Q308Q409Q109Q209Q309Q410Q110Q2 數(shù)據(jù)來源：廣州統(tǒng)計局備注：廣州統(tǒng)計局數(shù)據(jù)滯后，暫無2010第三、四季度數(shù)據(jù) (2)商品出口增速快中趨緩 1 11月累計，廣州市實現(xiàn)商品進出口總值 938.86億美元，同比增長 37.7%，增幅比 1 10月累計回落1個百分點。其中，進口 500.50億美元，增長43.4%，增幅比1 10月 累計回落2.3個百分點；出口 438.35億美元，增長 3

6、1.8%，增幅比1 10月累計回落0.2 個百分點。 在出口總值中，一般貿(mào)易出口和加工貿(mào)易出口分別增長28.7%和34.5% ;機電產(chǎn)品出口 和高新技術產(chǎn)品出口分別增長 33.9%和34.2% ;對香港、美國和歐盟出口分別增長 41.3%、 25.2%和27.2%。1 11月累計，我市外商直接投資實際使用外資金額 38.2億美元，同比增 長5.5%，增幅比1 10月累計回落0.5個百分點。 圖1-22009年11月-2010年11月廣州市對外貿(mào)易累計增長情況走勢圖 140.0% 120.0% 100.0% 80.0% 60.0% 0.0% -20.0% -40.0% 09. 11 09. 12

7、 10. 01 10. 02 10. 03 10. 04 10. 05 10. 06 10. 07 10. 08 10. 09 10. 10 10. 11 進口累計增長率 -3.3 0.8% 122. 80.3 85.2 75.6 71.0 63.7 57.1 54.3 47.4 45.1 43.4 岀口累計增長率 -16. -13. 37.7 41.1 32.1 32.8 35.8 37.3 36.3 36.2 34.3 32.0 31.8 40.0% 20.0% 數(shù)據(jù)來源：廣州統(tǒng)計局 備注：廣州統(tǒng)計局數(shù)據(jù)滯后，暫無12月份數(shù)據(jù) （3）固定資產(chǎn)投資增速趨緩 由于亞運會的舉辦，廣州市第四季度要

8、求所有揚塵性建設工地停工，11月份，廣州市 各項在建建設工程都以處于停工狀態(tài)，準備動工項目不得已要等到亞運會過后才能進行動 土，對固定資產(chǎn)投資有一定的影響，增速趨緩。 1 11月累計，廣州市完成全社會固定資產(chǎn)投資2684.39億元，同比增長28.8%，增幅 比1 10月累計回落7.4個百分點。其中，房地產(chǎn)開發(fā)投資762.9億元，同比增長15.6%， 增幅比1 10月累計回落4.8個百分點。 圖1-32009年11月-2010年11月廣州市固定資產(chǎn)投資累計增幅走勢圖 50.0% 45.0% 40.0% 35.0% 30.0% 25.0% 20.0% 15.0% 10.0% 5.0% 0.0% 0

9、9.11 09.12 10.01 10.02 10.03 10.04 10.05 10.06 10.07 10.08 10.09 10.10 10.11 固定資產(chǎn)投資累計增幅 勖2.2% 22.3% 32.6% 38.3% 41.5% 42.7% 43.5% 43.3% 42.2% 41.5% 36.2% 28.8% 數(shù)據(jù)來源：廣州統(tǒng)計局 備注：廣州統(tǒng)計局數(shù)據(jù)滯后，暫無12月份數(shù)據(jù) (4)消費市場需求旺盛 1 11月累計，全廣州市實現(xiàn)社會消費品零售總額3600.44億元，同比增長 22.12%， 增幅比1 10月累計提高1個百分點。比去年同期增長 30.82%，增幅比1-10月累計提高 4.4

10、個百分點。 圖1-42009年11月-2010年11月廣州市社會消費品零售總額累計增幅走勢圖 25.0% 20.0% 15.0% 10.0% 5.0% 0.0% 09.1 1 09.1 2 10.1 10.2 10.3 10.4 10.5 10.6 10.7 10.8 10.9 10.1 0 10.1 1 f社會消費品零售總額累計增 曹長率 )16.2% 614.9% 820.2% 815.3% 616.39 618.0% 20.6% 4)19.8% 619.4% 421.3% 421.7% L- 622.1% 2、城市房地產(chǎn)與經(jīng)濟發(fā)展的關系 (1)房地產(chǎn)開發(fā)投資增長趨緩 由于亞運會的召開，廣

11、州市第四季度要求所有揚塵性建設工地停工。房地產(chǎn)開發(fā)投資受 此影響，出現(xiàn)回落。1-11月份累計，房地產(chǎn)開發(fā)投資762.9億元，同比增長15.6%，增幅 比1-10月份累計回落4.8個百分點。 圖1-52009年11月-2010年11月廣州市房地產(chǎn)開發(fā)投資累計同比增幅走勢 30.0% 25.0% 20.0% 15.0% 10.0% 0.0% 09.11 09.12 10.01 10.02 10.03 10.04 10.05 10.06 10.07 10.08 10.09 10.10 10.11 房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增幅 2.7% 7.1% 13.6% 17.8% 20.7% 22.2% 24.4% 25.1% 23.8% 23.0% 20.2%