文創(chuàng)大樓概念規(guī)劃方案

1、衢州花園 258 文創(chuàng)大樓概念性規(guī)劃方案（初稿）6 月 14 日一、 項(xiàng)目背景產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀2006年國(guó)家十一五時(shí)期文化發(fā)展規(guī)劃綱要更明確提出 “逐步完善有利于文化創(chuàng)意群體創(chuàng)業(yè)發(fā)展市場(chǎng)環(huán)境和政策 環(huán)境，培育文化創(chuàng)意群體和內(nèi)容提供商”，“重點(diǎn)培育廣播 影視、動(dòng)漫、音像、傳媒、視覺(jué)藝術(shù)、表演藝術(shù)、工藝不設(shè) 計(jì)、廣告裝潢、服裝設(shè)計(jì)、軟件和計(jì)算機(jī)服務(wù)等方面的創(chuàng)意 群體。支持經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的城市以文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園形式，集 聚各類(lèi)文化創(chuàng)意人才”。在政府的大力倡導(dǎo)下，文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)正成長(zhǎng)為中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā) 展癿新引擎。各地爭(zhēng)相發(fā)展文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，已經(jīng)出現(xiàn)了一批 諸如北京 798藝術(shù)園匙、杭州 Loft49 等知名創(chuàng)意集聚地和一

2、 批如“藍(lán)貓”等文化創(chuàng)意活動(dòng)品牌。根據(jù) 國(guó)家中長(zhǎng)期科學(xué)和技術(shù)發(fā)展規(guī)劃綱要( 20062020)、國(guó)務(wù)院關(guān)于積極推進(jìn)“互聯(lián)網(wǎng) +” 行 動(dòng)的指導(dǎo)意見(jiàn) 。 目前， 國(guó)家處于產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略結(jié)構(gòu)調(diào)整時(shí)期， 衢州城市跨越式發(fā)展在即。因此以科技及信息為主導(dǎo)的創(chuàng)新 型產(chǎn)業(yè)均衡布局，將是未來(lái)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的前提。因此，為加快推進(jìn)衢州“花園 258” 創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)園的整體規(guī) 劃，進(jìn)行對(duì)文創(chuàng)樓(位于園區(qū)南側(cè)，基金樓東面。暫定浙西 科創(chuàng)中心。)的定位與招商，努力打造成衢州富有激情科技 創(chuàng)新生態(tài)系統(tǒng)的重要平臺(tái)和發(fā)展信息經(jīng)濟(jì)、智慧經(jīng)濟(jì)的特色 載體, 花園258坐擁衢州新區(qū)，地區(qū)文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)理念較為前衛(wèi)， 產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)基本成熟，具有十分大的市場(chǎng)

3、潛力，同時(shí)可以結(jié)合 當(dāng)?shù)靥厣a(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)旅游文創(chuàng)項(xiàng)目，提升城市品牌形象。發(fā)展關(guān)鍵點(diǎn)政策支持爭(zhēng)取政府資金支持、政治傾斜支持等優(yōu)惠； 創(chuàng)新企業(yè)聚集優(yōu)秀的企業(yè)進(jìn)駐文創(chuàng)發(fā)展中心，囊括文化 藝術(shù)、演出出版、旅游產(chǎn)品、動(dòng)漫、項(xiàng)目規(guī)劃、景觀(guān)、城市及主 題旅游推廣、旅行社等旅游相關(guān)行業(yè)及項(xiàng)目；人才進(jìn)行行業(yè)人才計(jì)劃，招募和培養(yǎng)文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)，服 務(wù)發(fā)展中心；推廣開(kāi)展有效推廣活動(dòng)，對(duì)中心進(jìn)行積極宣傳，形成城 市旅游新關(guān)注點(diǎn)；項(xiàng)目意義提供交流平臺(tái)為文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)交流提供平臺(tái)，為文創(chuàng)項(xiàng)目展 示提供平臺(tái)；建立行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)通過(guò)整合行業(yè)資源，開(kāi)展項(xiàng)目創(chuàng)新運(yùn)營(yíng)和 積累，提煉發(fā)展標(biāo)準(zhǔn)；規(guī)劃目的1、打造成為衢州乃至浙江省知名的文創(chuàng)核心示范基地，

4、對(duì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展起到創(chuàng)新示規(guī)范作用；2、建設(shè)綜合性產(chǎn)業(yè)公共服務(wù)平臺(tái)， 以此提供產(chǎn)業(yè)政策實(shí)踐和產(chǎn)業(yè)配套服務(wù)優(yōu)良環(huán)境。 通過(guò)宣傳、推介中國(guó)旅游文化創(chuàng) 意發(fā)展中心和北京文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚在旅游、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè) 的優(yōu)惠政策， 為入住大廈的化創(chuàng)意企業(yè)提供良好的政策服務(wù)；3、建設(shè)高端文創(chuàng)企業(yè)及項(xiàng)目孵化平臺(tái)， 培育一批具有國(guó)際 競(jìng)爭(zhēng)力癿創(chuàng)新示范項(xiàng)目和企業(yè)。4、建設(shè)文化項(xiàng)目及產(chǎn)權(quán)交易癿文化藝術(shù)交易展示及推 廣平臺(tái) , 促進(jìn)信息、資本文化項(xiàng)目緊密融合。、 概念定義概論：“ 1+仁N即: 1幢樓+1個(gè)創(chuàng)意衍生出N倍產(chǎn)品孵化機(jī)遇；項(xiàng)目基本定位： 科技研發(fā) +生態(tài)辦公 +金融經(jīng)濟(jì) +低碳環(huán)保 +創(chuàng) 意設(shè)計(jì) +生活宜居 +多功能

5、服務(wù)平臺(tái)；設(shè)計(jì)理念 我們倡導(dǎo)原創(chuàng)為主導(dǎo)，作為多種文化業(yè)態(tài)的創(chuàng)作基地，相 互扶持，相互借鑒，共同繁榮；是新興文化項(xiàng)目的扶持和展 示基地；是舉辦時(shí)尚創(chuàng)意大賽、藝術(shù)展覽、服裝品牌發(fā)布、 化妝造型及流行趨勢(shì)發(fā)布等活動(dòng)的基地。優(yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì) 位于花園 258 園區(qū)內(nèi)，區(qū)域配套優(yōu)勢(shì)已具備雛形， 周邊交通較為便利，現(xiàn)代化、高品質(zhì)的物業(yè)管理將使項(xiàng)目的 未來(lái)運(yùn)營(yíng)井然有序；老廠(chǎng)房改造，設(shè)計(jì)感強(qiáng)，環(huán)境優(yōu)美適合 企業(yè)辦公；劣勢(shì) 體量的限制樞紐商業(yè)面積有限，難以形成大規(guī)模經(jīng) 營(yíng)效應(yīng)；周邊的現(xiàn)狀環(huán)境，大多都處于規(guī)劃、建設(shè)階段，倉(cāng) 儲(chǔ)廠(chǎng)房低端凌亂形成商業(yè)圈還需要時(shí)間；項(xiàng)目自身配套功能 期待完善，區(qū)域配套設(shè)施薄弱，容易形成孤

6、島； 項(xiàng)目特性幫助企業(yè)協(xié)調(diào)與政府之間的關(guān)系，一方面降低企業(yè)的溝通 成本，另一方面則最大限度地為政府創(chuàng)造財(cái)政稅收，實(shí)現(xiàn)企 業(yè)和政府的雙贏(yíng)。三、功能劃分展示 +科研 +學(xué)術(shù)+創(chuàng)意設(shè)計(jì) 文創(chuàng)企業(yè)：旅行社、酒店管理業(yè)、設(shè)計(jì)公司、勱漫公司、演 藝公司、出版社、攝影工作室等； 科研機(jī)構(gòu)：建立院校與業(yè)工作室以及相關(guān)產(chǎn)業(yè)科研機(jī)構(gòu)； 協(xié)會(huì)企業(yè)：文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)； 創(chuàng)秀工廠(chǎng)：配套成果展示廳； 創(chuàng)意畫(huà)廊：辦公場(chǎng)所獨(dú)創(chuàng)走廊； 藝術(shù)鑒賞交易中心： 專(zhuān)業(yè)的藝術(shù)品收藏、 鑒定以及交易功能；四、運(yùn)營(yíng)模式已招企業(yè)：銀江股份、浙江清華長(zhǎng)三角研究院、 睿悅信息（VR學(xué)院）;招募對(duì)象：主要分為文化藝術(shù)、廣播電視、廣告會(huì)展、軟 件服務(wù)、科

7、研院校、旅游休閑娛樂(lè)這幾大類(lèi)企業(yè)； 招商方式：根據(jù)規(guī)劃方向， 羅列目標(biāo)企業(yè)群；通過(guò)政府及 行業(yè)協(xié)會(huì)資源進(jìn)行企業(yè)推薦； 召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)， 公布相關(guān) 政策，吸納優(yōu)秀企業(yè)入駐； 定向發(fā)放邀請(qǐng)函，邀請(qǐng)行業(yè)頂 尖企業(yè)入駐；項(xiàng)目策略方向一： 建差異，塑造低碳，高科技、綠色環(huán)保形象創(chuàng)造項(xiàng)目?jī)r(jià)值。方向二： 創(chuàng)認(rèn)可，建立屬于自己的城市定位。 方向三：立標(biāo)準(zhǔn)，為企業(yè)家、社會(huì)精英消除穩(wěn)定性的尷尬。 充分展示項(xiàng)目品質(zhì)，體現(xiàn)項(xiàng)目差異化優(yōu)勢(shì)；感知項(xiàng)目品 質(zhì)及產(chǎn)品細(xì)工節(jié)，提升客戶(hù)對(duì)品味的追求；超級(jí)運(yùn)用 “二 八”法則，抓住關(guān)鍵的核心客戶(hù)，對(duì)核心客戶(hù)進(jìn)行重點(diǎn)的支 持和關(guān)注，再通過(guò)舉辦各種高品位的活動(dòng)，讓客戶(hù)體驗(yàn)上流 生活和工

8、作的內(nèi)在。建立高品質(zhì)的樣板辦公空間和環(huán)境，讓 客戶(hù)眼見(jiàn)為實(shí)的體驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo)， 從最核心客戶(hù)抓起， 以點(diǎn)帶線(xiàn)， 以線(xiàn)帶面，建立反營(yíng)銷(xiāo)式經(jīng)營(yíng)理念。運(yùn)營(yíng)內(nèi)容1、項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)發(fā)展總量提升加強(qiáng)園區(qū)規(guī)劃的引導(dǎo)作用、 謀求園區(qū)差異化發(fā)展特色、 加強(qiáng)園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、 大力 培養(yǎng)和使用專(zhuān)業(yè)化管理人才；2、項(xiàng)目管理機(jī)制構(gòu)建準(zhǔn)入機(jī)制、注意發(fā)揮優(yōu)勢(shì)龍頭 企業(yè)對(duì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的帶動(dòng)作用、優(yōu)質(zhì)服務(wù)；3、項(xiàng)目整體服務(wù)體系以高成長(zhǎng)企業(yè)為主要服務(wù)對(duì)象、產(chǎn)業(yè)服務(wù)與金融服務(wù)相結(jié)合、 充分滿(mǎn)足企業(yè)對(duì)空間、 資金、 管理、服務(wù)、合作等個(gè)性化需求； 籌備工作組織建設(shè)：招募和組建項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)； 建筑規(guī)劃：設(shè)計(jì)及裝修招投標(biāo)工作； 制定詳細(xì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)規(guī)劃書(shū)

9、； 制定詳細(xì)招商計(jì)劃書(shū)。合作運(yùn)營(yíng) 聯(lián)合國(guó)際知名物業(yè)管理公司進(jìn)行物業(yè)管理、整合當(dāng) 地知名品牌策劃公司進(jìn)行活動(dòng)推廣和運(yùn)營(yíng)、物流與業(yè) 銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)進(jìn)行賣(mài)場(chǎng)管理。五、配套服務(wù)銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)銷(xiāo)售準(zhǔn)備期： 控制在 3個(gè)月左右， 主要進(jìn)行銷(xiāo)售人員、 物 料的準(zhǔn)備；銷(xiāo)售預(yù)熱期：控制在23個(gè)月，物料全部到位，所有銷(xiāo) 售人員正式上崗； 銷(xiāo)售開(kāi)始期： 在 1 個(gè)月以?xún)?nèi)； 銷(xiāo)售高峰期：6 8個(gè)月； 銷(xiāo)售收尾期： 2 個(gè)月左右；銷(xiāo)售結(jié)束期： 最后用 23 個(gè)進(jìn)行尾盤(pán)傾銷(xiāo)工作； 宣傳服務(wù)媒體選擇廣告模塊-戶(hù)外擎天柱、樓體 LED輿論、（網(wǎng)絡(luò)）、短 信、報(bào)媒、雜志、電視、雜志、高鐵、分眾傳媒。物料模塊-VI手冊(cè)、宣傳折頁(yè)、DM單。宣傳計(jì)劃采用線(xiàn)上線(xiàn)下結(jié)合：線(xiàn)上：重點(diǎn)采取DM單、論壇、新聞稿、