六安三十鋪產(chǎn)業(yè)園勝利北路西項(xiàng)目客戶定位及產(chǎn)品建議報(bào)告終稿69p

1、版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸合肥新景祥房地產(chǎn)策劃代理有限公司所有，未經(jīng)合肥新景祥房地產(chǎn)策 劃代理有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部內(nèi)容。 六安三十鋪產(chǎn)業(yè)園勝利北路西項(xiàng)目 客戶定位及產(chǎn)品建議報(bào)告 合肥新景祥 業(yè)務(wù)發(fā)展中心 2010-03-10 前 言 本次前期顧問服務(wù)內(nèi)容由項(xiàng)目整體定位及物業(yè)建議和客戶 定位及產(chǎn)品建議兩階段報(bào)告組成。 本報(bào)告為第二階段，主要內(nèi)容為在前期項(xiàng)目定位方向指導(dǎo)下，通 過對市場主要競爭樓盤的戶型供求數(shù)據(jù)，進(jìn)行定量研究分析，結(jié) 合核心競爭對手產(chǎn)品打造，給出最具價(jià)值的產(chǎn)品細(xì)節(jié)及戶型等塑 造建議。 本報(bào)告中數(shù)據(jù)資料來源

2、于官方權(quán)威機(jī)構(gòu)及合肥新景祥數(shù)據(jù)庫，結(jié) 果僅限內(nèi)部交流與參考。本文的最終解釋權(quán)歸屬合肥新景祥業(yè)務(wù) 發(fā)展部，任何機(jī)構(gòu)與個(gè)人不得自行復(fù)制、翻版或發(fā)表等。 累計(jì)代理項(xiàng)目200余個(gè) 品牌價(jià)值 7.04億 13年跨區(qū)域發(fā)展經(jīng)驗(yàn)全面進(jìn)入中國35個(gè)以上大中城市 06-09中國房地產(chǎn)代理行業(yè)品牌10強(qiáng)合約總面積超過3850萬 累計(jì)總銷售額超過550億 連續(xù)四年蟬聯(lián)中國房地產(chǎn)策劃代理百強(qiáng)企業(yè)綜合實(shí)力top10 新景祥使命： contents 第二部分：產(chǎn)品線設(shè)置 第三部分：產(chǎn)品魅力化建議 第一部分：任務(wù)與戰(zhàn)略方向 第四部分：案名建議 別墅+多層+高層復(fù)合形態(tài)的低密度中等規(guī)模社區(qū) 產(chǎn)品配比結(jié)論前置 高層 房型面積段

3、配比 緊湊兩房859520% 緊湊三房9510535% 常規(guī)三房10511525% 舒適三房11512020% 多層 房型面積段配比 常規(guī)三房10011520% 舒適三房12013545% 常規(guī)四房13016035% 別墅 房型面積段配比 視具體要求確定功能180左右15% 同上18020025% 同上20026030% 同上26030030% 客戶導(dǎo)入：借助產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展趨勢，以產(chǎn)品品質(zhì)和價(jià)格差優(yōu) 勢，導(dǎo)入市區(qū)客戶實(shí)現(xiàn)突破性發(fā)展。 新景祥認(rèn)為，本 案在聚城置業(yè)安 徽發(fā)展戰(zhàn)略中承 載的三大任務(wù)： 首戰(zhàn)告捷：作為聚城置業(yè)立足六安發(fā)展，進(jìn)入產(chǎn)業(yè)園區(qū)的第 一場戰(zhàn)役，本案開發(fā)將為集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)奠定重要基

4、礎(chǔ)和基 調(diào)。 區(qū)域一流：定位高端實(shí)現(xiàn)溢價(jià)，這決定本案需要占領(lǐng)市場第 一梯隊(duì)，在差異化、產(chǎn)品品質(zhì)、戶型優(yōu)勢方面都能夠贏得市 場認(rèn)同，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品溢價(jià)和土地價(jià)值最大化。 項(xiàng)目宏觀發(fā)展任務(wù) 宏觀面：大勢所趨 區(qū)域特征導(dǎo)致天花板效應(yīng)明 顯市場大勢推動(dòng)高品質(zhì)社 區(qū)出現(xiàn)溢價(jià)空間突破在即 中觀面：空白 區(qū)域市場尚無針對中高端客 戶的多層、高層產(chǎn)品 微觀面：威脅 未來項(xiàng)目周邊新上市土地量 較大，同質(zhì)化競爭嚴(yán)重，前 續(xù)產(chǎn)品成功案例較少 開拓區(qū)域中高端產(chǎn)品 藍(lán)海市場 超越先驅(qū) 吸取經(jīng)驗(yàn) 先發(fā)制人 制定突破性的戰(zhàn)略 順應(yīng)博取溢價(jià) 的區(qū)域房地產(chǎn)大勢 面向中高端市場 經(jīng)過與開發(fā)商的多輪溝通，我們形成了更完善的客戶定位戰(zhàn)略：

5、 具有較強(qiáng)的購買力和產(chǎn)品鑒賞 力，客群容量大 鎮(zhèn)區(qū)難以實(shí)現(xiàn)突破性的社區(qū)規(guī) 劃與品質(zhì)提升，存在挖掘可能 品質(zhì)渴望日益增長，以等同或超越市區(qū)的品 質(zhì)感知，能夠極大的阻擊消費(fèi)外溢實(shí)現(xiàn)節(jié)流 客戶戰(zhàn)略回顧與梳理 市區(qū) 中高端客戶 鎖定 輻射 爭取 產(chǎn)業(yè)園區(qū) 中高端客戶 三十鋪鎮(zhèn)區(qū) 中高端客戶 同總價(jià)，在較低單價(jià)下通過感知性強(qiáng)烈的面 積優(yōu)勢增強(qiáng)購買欲望 購買力、鑒賞力都高于區(qū)域傳 統(tǒng)客群，容量持續(xù)增長中 以產(chǎn)品品質(zhì)形成全鎮(zhèn)區(qū)關(guān)注標(biāo)桿，吸引品質(zhì) 改善型及年輕品質(zhì)型首置 將主力客戶目標(biāo)鎖定市區(qū)中高端，形成強(qiáng)烈的區(qū)域聯(lián)動(dòng)效應(yīng)市區(qū)客戶將有力牽引其他中高端客戶， 形成“狼群效應(yīng)”，有利奠定本案中高端定位的基調(diào)。 市

6、區(qū) 中高端客戶 產(chǎn)業(yè)園區(qū) 中高端客戶 三十鋪鎮(zhèn)區(qū) 中高端客戶 市區(qū) 產(chǎn)業(yè)園區(qū) 現(xiàn)狀前景 地段城市中心，四通八達(dá) 與省會距離更近，距 離傳統(tǒng)市區(qū)較遠(yuǎn) 城際發(fā)展橋頭堡，外向型發(fā)展勢頭良好，擁 有獨(dú)特的地段價(jià)值 交通配套良好通達(dá)性良好 市政規(guī)劃 傳統(tǒng)城市中心，市政 配套規(guī)劃力度較弱 現(xiàn)有市政規(guī)劃配套薄 弱 未來市政規(guī)劃發(fā)展良好 教育配套良好一般一般 生活配套優(yōu)秀屬性較差良好 商業(yè)配套優(yōu)勢屬性，繁榮基本無未來會有一定體量的商業(yè)項(xiàng)目 由以上我們可以看到，產(chǎn)業(yè)園區(qū)在各項(xiàng)外部資源的設(shè)置上不具備明顯優(yōu)勢，而最 有利于客戶導(dǎo)入的優(yōu)勢是升值潛力，即未來成長性。 這也決定了我們的核心競爭優(yōu)勢應(yīng)著重在產(chǎn)品投入上，并且

7、應(yīng)采取超前區(qū)域當(dāng)前 產(chǎn)品品質(zhì)的發(fā)展路線。 產(chǎn)品外部條件梳理 那么，如何導(dǎo)入市中心高端客群？我們將市區(qū)產(chǎn)品與產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)品的內(nèi)、外部條件進(jìn)行比較，尋找最 有利的競爭優(yōu)勢究竟在哪里。 區(qū)域有利于導(dǎo)入高端客群的產(chǎn)品外部條件分析 由此可見，產(chǎn)業(yè)園區(qū)現(xiàn)有項(xiàng)目，對市區(qū)產(chǎn)品的導(dǎo)入不夠成功，是因?yàn)樵诋a(chǎn)品內(nèi)部 條件的打造上，尚缺乏足夠的競爭實(shí)力。 “打鐵還靠自身硬”，只有強(qiáng)化產(chǎn)品自身優(yōu)勢、結(jié)合城市新區(qū)較低的土地成本， 才能在品質(zhì)競爭中，以高品質(zhì)、低價(jià)格的高性價(jià)比策略，才能贏得市區(qū)客戶青睞！ 市區(qū) 產(chǎn)業(yè)園區(qū) 現(xiàn)有未來上市 社區(qū)規(guī)劃 普遍比較成熟，各類物業(yè)形態(tài) 有機(jī)組合 單一業(yè)態(tài)組合。雖然較鎮(zhèn)區(qū)在社區(qū) 規(guī)劃上更為完善

8、并接近現(xiàn)代社區(qū)， 但是缺少創(chuàng)新性 擁有多種業(yè)態(tài)組合形成的模式，形 成與市區(qū)產(chǎn)品類似的規(guī)劃條件 建筑立面 普遍充滿藝術(shù)氣質(zhì)，在現(xiàn)代建 筑技術(shù)支持下能夠良好的表現(xiàn) 中式立面為主，在立面展現(xiàn)上發(fā)揮 余地很大 缺乏創(chuàng)新 園林景觀豐富缺乏缺乏 戶型設(shè)計(jì)功能豐富缺少贈送空間缺少 產(chǎn)品內(nèi)部條件梳理 區(qū)域市場導(dǎo)入市區(qū)高端客群的產(chǎn)品條件分析 客戶導(dǎo)入戰(zhàn)略對產(chǎn)品發(fā)展的指導(dǎo)意義 以國內(nèi)領(lǐng)先的物業(yè)形態(tài)和產(chǎn)品概念，前瞻發(fā)展，與區(qū)域共同 成長 做產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)形態(tài)的突破者，以令市區(qū)客戶都表現(xiàn)向往的 物業(yè)形態(tài)，拔高調(diào)性，樹立區(qū)域最具魅力的產(chǎn)品標(biāo)桿 超前性 高性價(jià)比 產(chǎn)品魅力 相同總價(jià)博單價(jià)，相同總價(jià)博面積/功能 目標(biāo)客群產(chǎn)品

9、線量化 研究（第一部分） 產(chǎn)品細(xì)節(jié)建議 （第二部分） 產(chǎn)品理念導(dǎo)入 接下來，我們將通過兩個(gè)方面的研究，對本案產(chǎn)品線、產(chǎn)品打造兩方面提出建議。 contents 第二部分：產(chǎn)品線設(shè)置 第三部分：產(chǎn)品魅力化建議 第一部分：任務(wù)與戰(zhàn)略方向 第四部分：案名建議 本案位置 產(chǎn)品線配比關(guān)于區(qū)位因素造成價(jià)格衰減的思考 市中心經(jīng)開區(qū)本案位置 7km2km 在進(jìn)行面積測算之前，我們 首先進(jìn)行基本思路的思考。 我們選取市中心主流面積段 典型案例（陽光威尼斯，95 ，均價(jià)5750），與經(jīng)開區(qū) 主流產(chǎn)品典型案例（紅葉花 園洋房，95，均價(jià)4200） 進(jìn)行比較。 同面積：經(jīng)開區(qū)優(yōu)質(zhì)案例4200元 同面積：市中心優(yōu)質(zhì)案例

10、5750元 由這兩個(gè)案例可以看到，隨著距離市中心的增加，產(chǎn)品單價(jià)的衰減幅度是明顯的。那么，相對于市中 心，偏遠(yuǎn)區(qū)域的優(yōu)勢在于，同樣總價(jià)，能夠購買到較大的面積（例如陽光威尼斯主流戶型95總價(jià)可 購買紅葉花園洋房130左右戶型，而該項(xiàng)目這個(gè)面積段正是針對市區(qū)客戶進(jìn)行價(jià)差導(dǎo)入的洋房戶 型。） 我們在期望導(dǎo)入市區(qū)中高端客戶時(shí)，就必須對市區(qū)中高端客戶的期望面積有明晰的了解。接下來我 們將進(jìn)行相關(guān)的“總價(jià)-面積升級”分析。 白鷺雅苑 明都陽光水岸 梧桐嘉苑 陽光威尼斯 水木清華 中央公館 樓盤名稱 銷售狀 態(tài) 住宅建 筑形態(tài) 在售 物業(yè) 推出量 （套） 面積 區(qū)間 主力 戶型 銷售均 價(jià)（元/ ） 銷售情

11、 況 下階段 產(chǎn)品 梧桐嘉苑 【北區(qū)】 尾盤 小高層、 高層 無120103 2/2/1 /1 540095%無 水木清華 【北區(qū)】 尾盤 多層、 小高層 無 94、 106 2/2、 3/2/1 /1 5200暫未定 明都陽光 水岸【北區(qū)】 尾盤小高層50#70 135 220 3/2/1 /2 560099% 無，清 盤 陽光威尼斯 【市區(qū)】 在售小 高層 高層、 小高層 2梯3 戶 72 951 16 2/2 3/2 575098% 17#、 18# 白鷺雅苑 【東區(qū)】 別墅在 售，高 層8月 將開盤 別墅， 小高層， 高層 別墅53 259 344 雙層 別墅 700070%小高層 本

12、案將面臨如何導(dǎo)入城市中高端客群的問題，我們需要通過對目標(biāo)客群主力市場產(chǎn)品線的梳理，總結(jié) 出適于本案進(jìn)行面積升級的方案。目前市區(qū)在售中高端項(xiàng)目主要包括：陽光威尼斯、梧桐嘉園、陽光 水岸、以及白鷺雅苑等。 競爭市場供求交叉性分析（房型/總價(jià)） 總價(jià)總價(jià) （萬元）（萬元） 30以下以下30-35 35-4040-4545-5050-5555-6060-6565以上以上合計(jì)合計(jì) 房型房型供應(yīng)供應(yīng)成交成交供應(yīng)供應(yīng)成交成交 供供 應(yīng)應(yīng) 成成 交交 供供 應(yīng)應(yīng)成交成交 供供 應(yīng)應(yīng) 成成 交交 供供 應(yīng)應(yīng) 成成 交交 供供 應(yīng)應(yīng) 成成 交交 供供 應(yīng)應(yīng) 成成 交交 供供 應(yīng)應(yīng) 成成 交交供應(yīng)供應(yīng) 1房房60

13、0720132 2房房46 3640334730626725721522223629001070 3房房 2122076455594551406370392309438001711 4房及房及 復(fù)式復(fù)式22229283333000147 合計(jì)合計(jì)106364753475184743432926165734423994843927638003060 活躍度活躍度2.5%14.6%17.7%11.3%21.2%15.0%15.6%2.1%-100% 供求比供求比0.340.730.920.820.930.90.810.11-0.83 數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)范圍：競爭市場所有推案和成交 數(shù) 據(jù) 來 源：六安房地產(chǎn)

14、信息網(wǎng) 競爭市場范圍：陽光威尼斯、梧桐嘉苑、陽光水岸等 下表相同 產(chǎn)品線配比競爭市場交叉性分析 面積段面積段 （）（）60以下以下60-7070-8080-9090-100100-110 房型房型供應(yīng)供應(yīng)成交成交供應(yīng)供應(yīng)成交成交供應(yīng)供應(yīng)成交成交供應(yīng)供應(yīng)成交成交供應(yīng)供應(yīng)成交成交供應(yīng)供應(yīng)成交成交 1房房 1320 2房房 254205213168255207126123190181 3房房 339308 4房及房及 復(fù)式復(fù)式 合計(jì)合計(jì)1320254205213168255207126123529489 活躍度活躍度2.3%8.2%6.8%8.2%2.6%18.1% 供求比供求比-0.810.790

15、.810.980.92 面積段面積段 （）（）110-120120-130130-140140-150150-160160以上以上合計(jì)合計(jì) 房型房型供應(yīng)供應(yīng)成交成交供應(yīng)供應(yīng)成交成交供應(yīng)供應(yīng)成交成交供應(yīng)供應(yīng)成交成交供應(yīng)供應(yīng)成交成交供應(yīng)供應(yīng)成交成交供應(yīng)供應(yīng)成交成交 1房房 1320 2房房 222210101070916 3房房 13011040235224722535528323822217111500 4房及房及 復(fù)式復(fù)式2222125113147135 合計(jì)合計(jì)15213240235225723535528326024412511330602551 活躍度活躍度5%13.4%8.7%11.4

16、%8.9%4.2%100% 供求比供求比0.870.880.910.80.940.90.83 競爭市場供求交叉性分析（房型/面積段） 產(chǎn)品線配比競爭市場交叉性分析 p項(xiàng)目競爭市場的主力供應(yīng)產(chǎn)品為兩房和三房產(chǎn)品，三房的市場接受度（供求比）和市場活 躍度（供求總量）高于兩房。 p產(chǎn)品線分布均衡：主力兩房面積為80-90平米，主力三房面積段分為100-110平米、120- 130平米和140-150平米。 p 從市場接受度（供求比）來看，接受度最高的是90-100的兩房產(chǎn)品和100-110平米的三房 產(chǎn)品，其次是130-140平米的三房。 p 從市場活躍度（供求總量）來看，活躍度最高的是100-11

17、0平米的三房產(chǎn)品，其次為120- 130平米三房 p兩房客戶接受的主力總價(jià)在40-45萬，三房客戶接受的主力總價(jià)段分別是50-70萬。 戶型面積比例去化率 1房60以下2%0% 緊湊兩房60-9023%80% 舒適兩房90-12012%96% 緊湊三房100-11012%91% 常規(guī)三房110-13018%87% 舒適三房130-16028%87% 4房及復(fù)式150以上5%91% 產(chǎn)品線配比競爭市場產(chǎn)品線小結(jié) 市場機(jī)會產(chǎn)品 市場活躍產(chǎn)品 高接受度產(chǎn)品 以市場高接受度產(chǎn)品作為本案面積升級的主 要總價(jià)段依據(jù) 以市場高活躍度產(chǎn)品作為本案面積升級的主 要改善區(qū)間 以市場機(jī)會產(chǎn)品作為本案面積升級的面積段

18、 參考依據(jù) 產(chǎn)品線配比關(guān)于面積升級的思考 思考一：總價(jià)段的設(shè)定 根據(jù)新景祥在三、四線城市操盤經(jīng)驗(yàn)，客戶總價(jià)段的量變幅度，在相對較低總量時(shí)，約為10/15萬；當(dāng)達(dá)到 相對較高總量時(shí)，量變幅度越來越大，約為20/25/30萬作為每個(gè)總價(jià)段的分水嶺。 戶型面積比例去化率對應(yīng)總價(jià)段 1房80以下5%60%40萬以下 緊湊兩房80-9020%80%4045萬 舒適兩房90-12012%96%45萬60萬 緊湊三房100-11012%91%50萬55萬 常規(guī)三房110-13018%87%55萬65萬 舒適三房130-16028%87%65萬80萬 4房及復(fù)式150以上5%91%75萬以上 2、單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)：根

19、據(jù)開發(fā)商當(dāng)前確立的別墅面積（200為主）、價(jià)格（5500元/）目標(biāo)，為面積升級提供 了一個(gè)可參考的坐標(biāo)；另一方面，根據(jù)別墅價(jià)格，我們進(jìn)行多層、高層的初步價(jià)格推定，從而計(jì)算出各個(gè)總 價(jià)段對應(yīng)的本案多層/高層可購買面積。 思考二：如何進(jìn)行面積升級的計(jì)算 1、面積升級：根據(jù)與開發(fā)商溝通結(jié)果，認(rèn)為針對市區(qū)客戶導(dǎo)入，在面積升級上，應(yīng)保持在1525范圍內(nèi)。 低于該水準(zhǔn)，不能夠形成面積優(yōu)勢；高于該水準(zhǔn)會增加成本并且不利于溢價(jià)形成。 表1-1-競爭市場主力產(chǎn)品線及總價(jià)段分布 通過對上表解讀，我們可以發(fā)現(xiàn) 發(fā)現(xiàn)1：總價(jià)段越高，在面積升級中受益就越高。啟示：本案應(yīng)加大較大面積段的產(chǎn)品比重，從而有利于通 過面積升級

20、實(shí)現(xiàn)的產(chǎn)品競爭。 發(fā)現(xiàn)2：別墅的面積升級受益始終高于多層。啟示：結(jié)合別墅成本考量，本案產(chǎn)品線設(shè)置，應(yīng)自市場別墅實(shí) 現(xiàn)的最低面積（160）開始，放棄對同面積多層的投入，而轉(zhuǎn)向別墅（對應(yīng)的總價(jià)段是6580萬）。 面積升級初步方案產(chǎn)品線配比 多層/ /高層產(chǎn)品總價(jià)段別墅產(chǎn)品總價(jià)段 表2-2-根據(jù)市場劃分客戶總價(jià)段，并進(jìn)行面積升級的測算 多多多多多墅墅 多多多多多墅墅 多層與別墅的分水嶺 產(chǎn)品線設(shè)置原則 1、產(chǎn)品線以當(dāng)前市場活躍度與接受 度較高的產(chǎn)品類型的面積升級版本為 主。 2、鑒于本項(xiàng)目的高端定位，在產(chǎn)品 線的設(shè)定上應(yīng)該有超前意識，大面積 戶型占到產(chǎn)品線主要水準(zhǔn)。 3、在整個(gè)產(chǎn)品線的權(quán)重較低的兩頭

21、 （小面積和大面積）加以附加值和產(chǎn) 品創(chuàng)新產(chǎn)品，順應(yīng)中等規(guī)模項(xiàng)目運(yùn)營 周期長的和客戶產(chǎn)品提升要求。 4、產(chǎn)品線中權(quán)重最大的主力產(chǎn)品結(jié) 構(gòu)應(yīng)至少在兩類以上，同時(shí)每類主力 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)應(yīng)設(shè)置不少于兩類的面積區(qū) 間，同一面積區(qū)間應(yīng)設(shè)置不少于兩類 戶型結(jié)構(gòu) 產(chǎn)品線 設(shè)置原則 產(chǎn)品線設(shè)置總結(jié) 結(jié)合表1 1、表2 2，我們初步形成對產(chǎn)品線的初步設(shè)置 高層 房型面積段配比 緊湊兩房859520% 緊湊三房9510535% 常規(guī)三房10511525% 舒適三房11512020% 多層 房型面積段配比 常規(guī)三房10011520% 舒適三房12013545% 常規(guī)四房13016035% 別墅 房型面積段配比 視具體要

22、求確定功能180左右15% 同上18020025% 同上20026030% 同上26030030% contents 第二部分：產(chǎn)品線設(shè)置 第三部分：產(chǎn)品魅力化建議 第一部分：任務(wù)與戰(zhàn)略方向 第四部分：案名建議 陽光威尼斯立面陽光水岸立面 水木清華立面梧桐嘉苑立面 區(qū)域競爭產(chǎn)品塑造回顧主城區(qū)產(chǎn)品 主城區(qū)建筑立面不斷升級，捕獲客戶重要感知，本案應(yīng)遵循此規(guī)律，并創(chuàng)新 突破 普通的徽派立面，擁擠的空間布局，產(chǎn)品塑造不切合產(chǎn)品定位，難以抓住周邊高 端客群，為本案產(chǎn)品塑造提供良好的基礎(chǔ) 超短的樓間距較窄的樓梯道車庫及儲藏室 低檔次感的立面擁擠的房型格局195-283戶型圖 區(qū)域競爭產(chǎn)品塑造回顧三元山莊

23、產(chǎn)品規(guī)劃有亮點(diǎn)，42%綠化率，主入口處為中央景觀組團(tuán)，水系環(huán)繞小區(qū)做到景觀均好 性，水系內(nèi)部社區(qū)中心地段設(shè)計(jì)獨(dú)棟別墅，提升居住品質(zhì)和私密性，該項(xiàng)目物業(yè)形態(tài)與 本案有所差異，本案在打造的產(chǎn)品時(shí)，應(yīng)與之差異化 主入口效果圖別墅效果圖 圍墻廣告工地實(shí)景 區(qū)域競爭產(chǎn)品塑造回顧紫荊山莊 依據(jù)本案高性價(jià)比的客戶策略，因此高性價(jià)產(chǎn)品研發(fā)策略是貫穿項(xiàng)目始終 的重要策略，項(xiàng)目應(yīng)在“高性價(jià)比”方面做足文章。 項(xiàng)目區(qū)位條件及客戶對片區(qū)的較低認(rèn)知價(jià)值決定了項(xiàng)目前期不 能走高價(jià)高質(zhì)路線，項(xiàng)目應(yīng)在“高性價(jià)比”上做足文章； 產(chǎn)品的品質(zhì)主要通過設(shè)計(jì)來創(chuàng)造價(jià)值，即在不明顯增加成本的 前提下，打造出較好的產(chǎn)品品質(zhì)； 高性價(jià)比是實(shí)

24、現(xiàn)項(xiàng)目快速消化的重要策略，它是貫穿項(xiàng)目整體 開發(fā)過程始終不變的策略； 產(chǎn)品魅力化建議原則 產(chǎn)品魅力化建議原則方法論點(diǎn)對點(diǎn)參照系 客戶導(dǎo)向下的 產(chǎn)品品質(zhì)化打造建議 新景祥認(rèn)為，如果無的放矢的期望從所有方面投入去提高產(chǎn)品品質(zhì)，會極大的提高成本從而 失去優(yōu)勢。為了節(jié)約成本，我們必須從客戶最敏感的的價(jià)值點(diǎn)出發(fā)，壓縮客戶低感知價(jià)值點(diǎn) 的投入，從而形成更科學(xué)和專業(yè)化的產(chǎn)品品質(zhì)打造方案。 建筑立面材質(zhì)建議 產(chǎn)品附加值細(xì)節(jié)打造 建筑立面風(fēng)格建議 其他系統(tǒng)建議 商業(yè)街區(qū)打造 園林景觀建議 展示區(qū)與配套設(shè)施打造 客戶偏好度 總綱產(chǎn)品魅力化建議 客戶調(diào)查訪談的結(jié)果： p 夏威夷建筑品質(zhì)形象和感知最強(qiáng)，而建筑風(fēng)格如地

25、中海風(fēng)格等也受到關(guān)注。 1-競爭市場該類質(zhì)感立面獲得好評。 2-給客戶美感的同時(shí)，帶進(jìn)“海外元素”，給人耳目一新，滿足目標(biāo)客戶 偏好。 我們對于夏威夷建筑風(fēng)格的考量： 在社區(qū)建筑外在視覺上形成一體化的沖擊，強(qiáng)化品質(zhì)形象，進(jìn)一步給消費(fèi)者較高的震撼感受。 推薦夏威夷建筑 風(fēng)格的建筑精神 1具有相似的視覺效果且更富現(xiàn)代感。 我們對于地中海風(fēng)格的考量： 建筑立面產(chǎn)品魅力化建議 觀瀾湖高爾夫大宅立面，濃郁的夏威夷風(fēng)情彰顯了高形象以及主人的紳士風(fēng)度 別墅立面產(chǎn)品魅力化建議 產(chǎn)品魅力化建議 觀瀾湖高爾夫大宅立面，濃郁的夏威夷風(fēng)情彰顯了高形象以及主人的紳士風(fēng)度 別墅立面 龍湖江與城，建筑220 約10入戶門廳

26、； 客廳開間達(dá)6.6m，約14餐廳3層挑空設(shè)計(jì)； 雙主臥設(shè)計(jì)，11次臥室連接5露臺設(shè)計(jì)； 約31的露臺全面即贈送； 別墅戶型建議產(chǎn)品魅力化建議 龍湖江與城，建筑260 約7入戶門廳； 約40會客廳，兩面皆臨露臺開窗； 雙主臥設(shè)計(jì)，約35主臥室與露臺連接設(shè)計(jì)； 約25屋頂花園設(shè)計(jì)； 別墅戶型建議產(chǎn)品魅力化建議 龍湖江與城，建筑290 約13入戶門廳； 雙主臥設(shè)計(jì)，約30屋頂花園； 約二樓11家庭廳設(shè)計(jì)； 別墅戶型建議產(chǎn)品魅力化建議 龍湖滟瀾山，建筑319，地上面積226，地下面積93 別墅戶型建議產(chǎn)品魅力化建議 退臺洋房設(shè)計(jì)要點(diǎn)： （關(guān)鍵詞核心資源占有，情景化、別墅化生活體驗(yàn)） 1、核心景觀資源

27、強(qiáng)勢占有，資源傾斜 2、詮釋極致的退臺洋房的產(chǎn)品形式，實(shí)現(xiàn)對普通多層產(chǎn)品的超越和提升 3、以“院、錯(cuò)、退、露”等只有別墅才會有的靈動(dòng)空間和形式，使退臺洋房具有 別墅品質(zhì)感 房型 戶型面積 （平方米） 面積 (平方米) 配比 （套） 三房322110-12021% 三房322120-13027% 四房422130-15026% 四房422150以上26% 產(chǎn)品魅力化建議退臺洋房立面 西班牙風(fēng)格，充滿彌漫跳動(dòng)、歡悅的生活氣息。 退臺洋房極致化產(chǎn)品形式的 打造要點(diǎn)： 入戶花園私有化 居住空間豐富多元 院落感價(jià)值體現(xiàn) 層次豐富、細(xì)節(jié)精致、形體 錯(cuò)落 詮釋極致的退臺洋房的產(chǎn)品形式，實(shí)現(xiàn)對普通多層產(chǎn)品的超

28、越和提升 退臺洋房價(jià)值分析:退臺洋房的價(jià)值實(shí)現(xiàn)是基于對普通多層產(chǎn)品的超越和提升。而這種超越和提升 是在“建筑形式并未根本改變”的限制條件下、向著別墅產(chǎn)品方向作出的一定傾斜。 首層入戶花園 二層入戶花園 層層退臺 首層私家花園 俯瞰退臺 步入式花園 產(chǎn)品魅力化建議退臺洋房立面 產(chǎn)品設(shè)計(jì)特色： 1、在設(shè)計(jì)上融合了別墅的特 點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)了空間個(gè)性的突破， 最大的的特色是米的橫 廳，戶戶有露臺。 2、主要為4層半建筑，入戶方 式巧妙： 首層：南向花園入戶 二層：南向露臺入戶 三層：四層：樓梯入戶 打破呆板的形式和封閉的關(guān)系，立面設(shè)計(jì)變化豐富，入戶方式巧妙，每戶向 陽面具有層層退臺的臺階狀結(jié)構(gòu)，使每戶擁有南

29、向的私家花園或露臺 萬科水晶城 首層花園入戶 首層情景房 二層露臺入戶 首層情景房 三層露臺 產(chǎn)品魅力化建議退臺洋房案例借鑒 建筑面積：149.14 架空層儲藏室：28.37 錯(cuò)層四室兩廳雙衛(wèi) 南入口首層，位于首層，獨(dú) 享50左右私家花園，花池的 設(shè)置，平添主人生活情趣。 獨(dú)有情景房，倍添院居情趣 開間寬大客廳和餐廳，視野 開闊、采光充分超過20主 人房寬敞舒適，可設(shè)置走入式 衣帽間 三間主臥組織緊湊，空間利 用合理，架空層平面情景房錯(cuò) 層12米 首層戶型：南向私家花園入戶、情景房、錯(cuò)層、超大面寬 產(chǎn)品魅力化建議退臺洋房案例借鑒 建筑面積：140.48錯(cuò)層三 室兩廳雙衛(wèi) 獨(dú)創(chuàng)露臺入戶方式，私密

30、性、 歸屬感更強(qiáng) 7.35米開間，近40橫向 客廳和餐廳，視野開闊，采光 充分 超過20的主人房寬敞舒 適，可設(shè)置走入式衣帽間 三間臥室組織緊湊，空間利 用合理 活動(dòng)區(qū)（客廳、餐廳）與休 息區(qū)呈小錯(cuò)層格局，空間層次 豐富附帶觀景露臺 二層戶型：南露臺入戶、錯(cuò)層、7.4米面寬 露臺入戶 錯(cuò)層 產(chǎn)品魅力化建議退臺洋房案例借鑒 建筑面積：128.92錯(cuò)層三 室兩廳雙衛(wèi) 7.35米開間，近40橫向 客廳和餐廳，視野開闊，采光 充分 超過20的主人房寬敞舒 適，可設(shè)置走入式衣帽間 三間臥室組織緊湊，空間利 用合理 衛(wèi)生間洗衛(wèi)分離，互不干擾 活動(dòng)區(qū)（客廳、餐廳）與休 息區(qū)呈小錯(cuò)層格局，空間層次 豐富 附帶

31、觀景露臺錯(cuò)層 三層戶型：樓梯入戶、南露臺、錯(cuò)層、7.4米面寬 錯(cuò)層 露臺 產(chǎn)品魅力化建議退臺洋房案例借鑒 建筑面積：186.59躍層四 室兩廳三衛(wèi) 上層豪華主人區(qū)，設(shè)臥 房、休閑廳、超大衛(wèi)生間、走 入式衣帽間、書房 主臥室連通觀景樓臺，采光通 透，情趣盎然 坡屋頂，低于2.2米處可設(shè)壁 櫥、書架等，空間利用充分， 富有新意 衛(wèi)生間、化妝間設(shè)有天窗，市 內(nèi)屋頂采光明亮，空氣流通更 加順暢 頂層雙向“觀景天窗”，近收 陽光與愜意 下層8.1米開間寬大客廳 與餐廳，三間臥室、三間衛(wèi)生 間層高達(dá)3米，辟有6米共享空 間，空間寬敞明亮 客廳與觀景露臺相通，便于干 燥通風(fēng) 附帶超大觀景露臺露臺 頂層戶型：

32、躍層、豪華主人區(qū)、8.1米面寬 主人區(qū) 露臺 產(chǎn)品魅力化建議退臺洋房案例借鑒 產(chǎn)品魅力化建議案例參考華潤幸福里 華潤幸福里類洋房立面 底層架空 產(chǎn)品魅力化建議華潤幸福里戶型 首層303 4/2/2/1 產(chǎn)品魅力化建議案例參考華潤幸福里 三層147 3/2/2/1 產(chǎn)品魅力化建議案例參考華潤幸福里 四層141 3/2/2/1 產(chǎn)品魅力化建議案例參考華潤幸福里 五層125 3/2/2/1 緊湊三房 產(chǎn) 品 特 點(diǎn) 1、南北通透，且三個(gè) 房間朝南，采光性好 2、自然玄關(guān) 3、廚房與餐廳及客廳 的空間關(guān)系良好， 4、臥室都帶凸窗 5、舒適的室內(nèi)尺度 105平米（3/2/1） 廚房與餐廳互 動(dòng)性好 臥室

33、均帶凸窗 自然形成玄關(guān) 三個(gè)房間南向 采光 多層戶型建議產(chǎn)品魅力化建議 計(jì)一半面積 不計(jì)面積 三房兩廳兩衛(wèi)115m 115平米（3+1/2/1） 緊湊三房（贈送面積） 多層戶型建議產(chǎn)品魅力化建議 常規(guī)三房 獨(dú)立玄關(guān)收納 臥室都帶凸窗 工作陽臺 廚房與餐廳互 動(dòng)較好 產(chǎn) 品 特 點(diǎn) 1、125平米三房二廳 4、一梯兩戶，品質(zhì)更高 5、南北通透 6、獨(dú)立玄關(guān)，帶收納 7、u型廚房，使用 效率更高 8、廚房與餐廳及客廳 的空間關(guān)系良好， 利于溝通 9、雙衛(wèi)生間 10、獨(dú)立洗衣房 11、臥室都帶凸窗 12、舒適的室內(nèi)尺度 125平米（3/2/2） 次臥收納 舒適的陽臺 多層戶型建議產(chǎn)品魅力化建議 三房

34、兩廳兩衛(wèi)132m 計(jì)一半面積 不計(jì)面積 132平米（3+1/2/2） 舒適三房 多層戶型建議產(chǎn)品魅力化建議 室內(nèi)空間合理 工作陽臺 玄關(guān)獨(dú)立的收 納空間 廚房與餐廳互 動(dòng)較好 產(chǎn) 品 特 點(diǎn) 1、138平米三房二廳 4、一梯兩戶，品質(zhì)更高 5、南北通透 6、獨(dú)立玄關(guān)，帶收納 7、u型廚房，使用 效率更高 8、廚房與餐廳及客廳 的空間關(guān)系良好， 利于溝通 9、雙衛(wèi)生間 10、獨(dú)立洗衣房 11、臥室都帶凸窗 12、舒適的室內(nèi)尺度 138平米（3/2/2） 主臥功能豐富 合理 舒適的陽臺 獨(dú)立洗衣房 舒適三房 多層戶型建議產(chǎn)品魅力化建議 三房兩廳兩衛(wèi)140m 計(jì)一半面積 不計(jì)面積 140平米（3+2

35、/2/2） 舒適三房 多層戶型建議產(chǎn)品魅力化建議 獨(dú)立收納系統(tǒng) 舒適的陽臺 空間開闊 u型廚房 產(chǎn) 品 特 點(diǎn) 1、160平米四房二廳 2、得房率90% 3、一梯兩戶，品質(zhì)更高 4、南北通透 5、獨(dú)立玄關(guān)，帶收納 6、u型廚房，使用 效率更高 7、廚房與餐廳及客廳 的空間關(guān)系良好， 利于溝通 8、雙衛(wèi)生間 9、獨(dú)立洗衣房 10、豪華主衛(wèi)，帶獨(dú)立 衣帽間豪華主臥 11、舒適的室內(nèi)尺度 12、可工業(yè)化住宅，提高 產(chǎn)品品質(zhì)和生產(chǎn)效率 165平米（4/2/2） 獨(dú)立的工作陽 臺 收納系統(tǒng)多 舒適四房 多層戶型建議產(chǎn)品魅力化建議 浪漫的地中海格調(diào)，使高層與多層保持統(tǒng)一的風(fēng)格，讓社區(qū)外在形象更加統(tǒng)一。 高層立面產(chǎn)品魅力化建議 案例參考華潤幸福里產(chǎn)品魅力化建議 華潤幸福里高層立面參考 94平米3房2廳1衛(wèi)+大露臺+大入戶花園（贈送18） 贈送大入戶花園 ，彰顯闊氣 客廳帶大陽臺，視野 開闊，尺度開揚(yáng) 三居物業(yè)報(bào)建面積為90-95平米，使用面積達(dá)110-120平米的物業(yè)贈送做法參考 高層戶型建議產(chǎn)品魅力化建議 三居物業(yè)報(bào)建面積為105-115平米，使用面積達(dá)120-140平米的