最完整二手房買賣交易注意事項(xiàng)及流程

1、二手房交易流程及注意事項(xiàng)二手房交易的整個(gè)過程大致分以下幾個(gè)階段：（1）、買賣雙方建立信息溝通渠道， 買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況， 要 求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書、身份證件及其它證件。（2）、如賣方提供的房屋合法，可以上市交易 ，買方可以交納購房定金（交 納購房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序） ，買賣雙方簽訂房屋買賣合同（或稱房 屋買賣契約）。買賣雙方通過協(xié)商，對房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價(jià)格、房 屋交付時(shí)間、 房屋交付、 產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見后， 雙方簽訂至少一式三份的 房屋買賣合同。（3）、買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請， 接受審查 。買賣雙方 向房地產(chǎn)管理部門

2、提出申請手續(xù)后， 管理部門要查驗(yàn)有關(guān)證件， 審查產(chǎn)權(quán)， 對符 合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過戶手續(xù)， 對無產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共 有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。（4）、立契。房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購買對象，按 交易部門事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級申報(bào)審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手 續(xù)。（5）、繳納稅費(fèi)。 稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如 房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。（6）、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)。 交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權(quán) 變更登記后， 交易材料移送到發(fā)證部門， 買方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到

3、發(fā)證 部門申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。（7）、對貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同 到貸款銀行辦理貸款手續(xù)， 銀行審核買方的資信， 對雙方欲交易的房屋進(jìn)行評估， 以確定買方的貸款額度， 然后批準(zhǔn)買方的貸款， 待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更， 買方 領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。（8）、買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、 付清所有房款， 賣方交付房屋并結(jié)清所有物 業(yè)費(fèi) 后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。 買方拿到屬于自己的新產(chǎn)權(quán)證后 進(jìn)行房屋交割，包括維修基金、水、電、煤、有線電視、寬帶、電話的過戶和 費(fèi)用結(jié)算二手房交易十項(xiàng)注意（1）房屋手續(xù)是否齊全 房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權(quán)的惟

4、一憑證， 沒有房產(chǎn)證的房屋交易時(shí) 對買受人來說有得不到房屋的極大風(fēng)險(xiǎn)。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣， 即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后， 房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。 所以最好選擇有房產(chǎn)證 的房屋進(jìn)行交易。（2）房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰有些房屋有好多個(gè)共有人， 如有繼承人共有的、 有家庭共有的、 還有夫妻共 有的，對此買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合同。 如果只是部分共有人擅 自處分共有財(cái)產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般 是無效的。（3.）交易房屋是否在租有些二手房在轉(zhuǎn)讓時(shí)， 存在物上負(fù)擔(dān)， 即還被別人租賃。 如果買受人只看房 產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)， 而不注意是否存在租賃時(shí)， 買

5、受人極有可能得到一個(gè)不 能及時(shí)入住的或使用的房產(chǎn)。 因?yàn)槲覈ù蟛糠謬揖J(rèn)可 “買賣不破租賃 ” 也就是說 房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同 。這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多買 受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。（4）土地情況是否清晰 二手房中買受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地 一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人 對房屋享有較完整的權(quán)利； 還應(yīng)注意土地的使用年限， 如果一個(gè)房屋的土地使用 權(quán)僅有 40 年，房主已使用十來年，對于買受人來說是否還應(yīng)該按同地段土地使 用權(quán)為 70 年商品房的價(jià)格來衡量時(shí)，就有點(diǎn)不劃算。（

6、5）市政規(guī)劃是否影響 有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在 5 到 10 年左右要面臨拆遷，或 者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價(jià)格等市政規(guī)劃情況，才急于出售， 作為買受人在購買時(shí)應(yīng)全面了解詳細(xì)情況。6）福利房屋是否合法房改房、 安居工程、 經(jīng)濟(jì)適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房， 在轉(zhuǎn)讓 時(shí)有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、 房屋所有權(quán)范圍上有一定的國家規(guī)定， 買受人購買時(shí)要避免買賣合同與國家法律沖突。（7）單位房屋是否侵權(quán)一般單位的房屋有成本價(jià)的職工住房， 還有標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的職工住房， 二者土地性 質(zhì)均為劃撥， 轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)繳納土地使用費(fèi)。 再者，對于標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的住房一般單位享有 部分產(chǎn)權(quán)，

7、職工在轉(zhuǎn)讓時(shí)， 單位享有優(yōu)先購買權(quán)。 買受人如果沒有注意這些可能 會和房主一起侵犯單位的合法權(quán)益。（8）物管費(fèi)用是否拖欠 有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，其物業(yè)管理費(fèi)，電費(fèi)以及三氣（天然氣、暖氣、煤 氣）費(fèi)用長期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費(fèi)用，買受人不知情購買了此房屋，所 有費(fèi)用買受人有可能要全部承擔(dān)。（9）中介公司是否違規(guī)有些中介公司違規(guī)提供中介服務(wù)， 如在二手房貸款時(shí)， 為買受人提供零首付 的服務(wù)，即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。 買受人以為自己占 了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn)，所有的責(zé)任有可能自己都要承擔(dān)。（10）合同約定是否明確 二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面， 但

8、對于一些細(xì)節(jié)問 題還應(yīng)約定清楚， 如：合同主體、權(quán)利保證、房屋價(jià)款、交易方式、違約責(zé)任、 糾紛解決、簽訂日期等等問題均應(yīng)全面考慮。買房者看房注意的問題一、是否有私搭私建部分。 如占用屋頂平臺、走廊的情況，或者屋內(nèi)是否有搭 建的小閣樓； 是否改動過房屋的內(nèi)外部結(jié)構(gòu)， 如將陽臺改成臥室或廚房、 將一間 分隔成兩間等，陽臺是否是業(yè)主自己封閉的，這涉及到面積如何計(jì)算的問題。二、確認(rèn)房屋的準(zhǔn)確面積。 包括建筑面積、使用面積和房內(nèi)的實(shí)際面積，產(chǎn)權(quán)證 上一般標(biāo)明的是建筑面積， 最保險(xiǎn)的辦法是測驗(yàn)量一下房屋內(nèi)從墻角到墻角的面 積，即所謂地毯面積。三、觀察房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)。 戶型是否合理，有沒有特別不適合居住的缺

9、點(diǎn)；管線 是否太多或者走線不合理； 天花板是否有滲水的痕跡； 墻壁是否有爆裂或者脫皮 等明顯的問題。四、考核房屋的市政配套設(shè)施。 打開水龍頭觀察水的質(zhì)量、水壓；打開電視看一 看圖像是否清楚， 能收視多少臺的節(jié)目； 確認(rèn)房子的供電容量， 避免出現(xiàn)夏天開 不了空調(diào)的尷尬； 觀察戶內(nèi)外電線是否有老化的現(xiàn)象； 煤氣的接通情況， 是否已 經(jīng)換用了天然氣；小區(qū)有無熱水供應(yīng)，或者房屋本身是否帶有熱水器五、了解裝修的狀況。 原房屋是否已裝修，裝修水平和程度如何，是不是需要全 部打掉；了解住宅的內(nèi)部結(jié)構(gòu)圖，包括管線的走向、承重墻的位置等，以便重新 裝修。六、物業(yè)管理的水平。 水、電、煤、暖的費(fèi)用如何收取，是上門

10、代收還是自己去 交；三表是否出戶；觀察電梯的品牌、速度及管理方式；觀察公共樓道的整潔程 度及布局；小區(qū)是否封閉；保安水平怎樣，觀察一下保安人員的數(shù)量和責(zé)任心； 小區(qū)綠化工作如何；物業(yè)管理公司提供哪些服務(wù)。七、了解往后居住的費(fèi)用。 水、電、煤、暖的價(jià)格；物業(yè)管理費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)；車 位的費(fèi)用。八、舊房的歷史。 哪一年蓋的，還有 多長時(shí)間的土地使用期限 ；哪些人住過，什 么背景，是何種用途； 是否發(fā)生過不好的事情， 如是否欠人錢或者發(fā)生過盜竊案；九、鄰居的組合。 好鄰居會讓你生活愉快。在不同的時(shí)間去社區(qū)內(nèi)看人來人往， 通過衣著和生活規(guī)律判斷人的社會層次；拜訪上、下、左、右的鄰居，了解他們 在此居住是否

11、順心；與居委會或者傳達(dá)室的值班人員聊天，了解情況。重要關(guān)注1、產(chǎn)權(quán) 原單位是否允許轉(zhuǎn)賣；確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的公房出讓時(shí)是否已經(jīng)按成 本價(jià)補(bǔ)足費(fèi)用或者與原單位按比例分成； 大部分公房進(jìn)行房改時(shí)原單位都保留優(yōu) 先回購權(quán)，因此要確認(rèn)原單位是否同意出讓；一般說來，軍產(chǎn)、院（醫(yī)院）產(chǎn)、 校（學(xué)校） 產(chǎn)的公房必須要原單位蓋章后才能出讓； 注意產(chǎn)權(quán)證上的房主與賣房 人是否是同一人； 搞清楚是成本價(jià)房還是標(biāo)準(zhǔn)價(jià)房或者是經(jīng)濟(jì)適用住房； 產(chǎn)權(quán)證 所確認(rèn)的面積與實(shí)際面積是否有不符之處； 一定要驗(yàn)看產(chǎn)權(quán)證的正本， 而且要到 房管局查詢此產(chǎn)權(quán)證的真實(shí)性；確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的完整性，有沒有抵押（包括私下抵 押）、共有人等。2、買房及時(shí)

12、了解手續(xù)、費(fèi)用、程序上的變化。公房上市是一個(gè)新鮮事物， 因此要做好心理準(zhǔn)備， 隨時(shí)了解政策的變化； 媒體報(bào)道十分關(guān)注公房上市， 要注 意報(bào)紙的新消息；向律師及中介代理行咨詢； 最可靠的還是向有關(guān) 房管部門咨詢 ， 及時(shí)了解最新的信息。3、房屋值不值這個(gè)價(jià)通過對高層上的公房的反復(fù)比較判斷房屋的價(jià)值；委 托信得過的中介公司或者評估事務(wù)所進(jìn)行評估；銀行提供按揭時(shí)會做保值評估， 這個(gè)價(jià)格可以看成房屋的最低保值價(jià)。4、能否做二手房按揭二手房按揭的條件是：滿 18 周歲，有城鎮(zhèn)戶口；能提 供穩(wěn)定的收入， 支付本息的證明； 愿意將所買的房子作為抵押， 或者能夠提供其 他符合條件的抵押；所購房屋產(chǎn)權(quán)所屬真實(shí)可

13、靠；支付有關(guān)手續(xù)費(fèi)。5、應(yīng)不應(yīng)該請律師二手房買賣的情況比商品房更為復(fù)雜，因此有律師提供 建議更可靠； 公房上市的時(shí)間不長， 能提供這一類服務(wù)的律師并不多， 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 也無一定之規(guī)；建議請一位盡可能熟悉業(yè)務(wù)的律師做全面顧問。6、房款和產(chǎn)權(quán)的交接 不要隨便相信對方的信譽(yù)，先交錢再過戶還是先過戶 再交錢是一個(gè)重要的問題； 可以考慮將房款押在一個(gè)雙方都信得過的單位， 如律 師樓或信譽(yù)較好的代理行處，等過戶完成后，再將房款轉(zhuǎn)入賣主的帳戶。7、產(chǎn)權(quán)的過戶必須要經(jīng)過當(dāng)?shù)胤课萃恋毓芾砭洲k理才算完成過戶手續(xù)，有代理行、律師、公證的保證等都不算是完成交易過程； 從買房的角度來說，一定 要產(chǎn)權(quán)過完戶以后這套房子才真

14、正屬于你，在此之前，賣方隨時(shí)可以毀約。購二手房應(yīng)注意的問題1、注意房屋所有權(quán)是否真實(shí)、完整、可靠。房屋所有權(quán)人是否與他人擁有“共 有權(quán)”關(guān)系，房屋有無其債權(quán)、債務(wù)糾紛。最要緊的是， 一定要由賣方提供合法 的“房屋所有權(quán)證”。2、注意所購二手房是否屬于允許出售的房屋。因?yàn)楣灿凶》俊胺扛摹笔鄯繒r(shí)， 有些單位還保留有優(yōu)先收購權(quán)。 在這種情況下， 一定要征詢原產(chǎn)權(quán)單位同意所購 房屋轉(zhuǎn)讓的書面意見，并簽章。3、注意所購二手房的準(zhǔn)確面積。核實(shí)“房屋所有權(quán)證”標(biāo)明的面積數(shù)與實(shí)際面 積是否一致，考慮地段、環(huán)境、價(jià)位與房屋結(jié)構(gòu)、格局、采光條件以及物業(yè)等問 題，清楚辦理購買二手房的規(guī)定程序。 4、要謹(jǐn)慎簽合同，拿

15、不準(zhǔn)時(shí)不要貿(mào)然落筆。因?yàn)槎址抠I賣同樣受合同法 保護(hù)，一落筆就產(chǎn)生法律效力，要承擔(dān)法律責(zé)任。關(guān)于二手房過戶手續(xù)：簽訂房屋買賣合同后，應(yīng)到市房產(chǎn)交易中心辦理私房轉(zhuǎn)移登記，辦事程序?yàn)椋海ㄒ唬┬杼峤坏馁Y料房屋所有權(quán)證書買賣合同雙方當(dāng)事人身份證原件及復(fù)印件房屋所有權(quán) 登記申請書 （收件窗口領(lǐng)取）。注： 1、若單位購買私房，還需提交單位法人或其它組織資格證明（營業(yè)執(zhí)照或 機(jī)構(gòu)代碼） 原件及復(fù)印件（蓋章），單位法定代表人辦證委托書 （收件窗口領(lǐng)?。?受托人身份證原件及復(fù)印件；2、若非住宅轉(zhuǎn)移，還需提交土地使用權(quán)證書；3、當(dāng)事人不能親自辦理，需出具委托書或公證書，受托人需出具身份證；4、房屋若已出租，且承

16、購人非承租人的，需提交承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)證明；5、若有共有權(quán)人需出具共有權(quán)人同意出售證明和共有權(quán)證書；6、若經(jīng)法院判決的，需出具法院判決和協(xié)助執(zhí)行通知書。（二）辦事程序流程示意圖：收件窗口領(lǐng)表T收件窗口交件T契稅、收費(fèi)窗口交稅費(fèi)發(fā)證窗口驗(yàn)件、領(lǐng)證（三）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)1、交易手續(xù)費(fèi)：交易雙方各 50 ，住宅：存量住房 6 元/平方米；2、登記費(fèi)：由購房人交納 ，住宅： 80 元/套；3、 房屋所有權(quán)證書工本費(fèi)：一本免費(fèi)，每增加一本收10 元。4、印花稅： 5 元/本（由購房人交納） 。5、契稅：由購房人交納。住宅：個(gè)人購買按房產(chǎn)交易額的 1.5交納，單位購買按房產(chǎn)交易額的 3 交納；（四）領(lǐng)取房產(chǎn)證

17、需攜帶證件1、已交稅費(fèi)的發(fā)票；2、個(gè)人購房需持產(chǎn)權(quán)人身份證原件，單位購房需持受委托人身份證原件；3、收件清單。 注：領(lǐng)取房證時(shí)需產(chǎn)權(quán)人到場，若產(chǎn)權(quán)人不能到場需提交 委托或公證書另外注意的個(gè)別問題：1. 結(jié)清水表賬單 不論誰使用，自來水公司都規(guī)定，逾期未交按日加收0.2%的滯納金，如經(jīng)30 日未繳后，停止供水。所以交房前，一定問清楚是否付清水費(fèi)。2. 告知電表情況 交房時(shí)，買房要查驗(yàn)電表是否有移動、改裝、線路走向是否正常等，同時(shí)保 留電費(fèi)上月賬單。3. 天然氣過戶 買賣雙方必須憑 房屋買賣合同 且寫明房價(jià)已包含天然氣費(fèi)， 帶雙方身份證到 天然氣公司辦理過戶手續(xù)。4. 結(jié)清網(wǎng)費(fèi)和電話費(fèi) 交房前到電信部門辦理截止到交房日的賬單，一并結(jié)清后，辦理過戶手續(xù)。5. 協(xié)助有線電視過戶 雙方可攜有線電視收費(fèi)憑證和有線電視憑證到房屋所在的街道有線電視站 辦理過戶手續(xù)。6. 交易合同要規(guī)范(1)寫明 雙方當(dāng)事人的具體情況、 地址、聯(lián)系辦法等， 標(biāo)明房屋是否共有財(cái)產(chǎn)、 是否夫