110月全國(guó)房地產(chǎn)運(yùn)行數(shù)據(jù)點(diǎn)評(píng)：低基數(shù)上銷(xiāo)售增長(zhǎng)資金面改善利投資恢復(fù)1112

1、證券研究報(bào)告 研 究 table_author 行 業(yè) 行 業(yè) table_maininfo 房地產(chǎn) table_industry 分析師：趙振毅 cfa s0190512070004研究助理 李龑 推薦（維持） 點(diǎn) 評(píng)低基數(shù)上銷(xiāo)售增長(zhǎng)，資金面改善利投資恢復(fù) 2012 年 1-10 月全國(guó)房地產(chǎn)運(yùn)行數(shù)據(jù)點(diǎn)評(píng) 報(bào) 告 2012 年 11 月 9 日 事件： 2012 年 11 月 9 日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布 2012 年 1-10 月國(guó)民經(jīng)濟(jì)主要指標(biāo)數(shù)據(jù)，同時(shí)公布了全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn) 行的有關(guān)數(shù)據(jù)。 點(diǎn)評(píng)： 1）銷(xiāo)售同比維持高增長(zhǎng)，環(huán)比小幅上升：

2、 10 月單月商品房銷(xiāo)售面積及銷(xiāo)售額分別同比上升 23%及 32%， 較高的增速主要由于去年同期較低的基數(shù)。季調(diào)后商品房銷(xiāo)售面積環(huán)比九月上升 1.8%。1-10 月商品房 累計(jì)銷(xiāo)售面積同比下降 1.1%，累計(jì)銷(xiāo)售額同比上升 5.6%。2）新開(kāi)工降幅收窄：1-10 月商品房累計(jì)新開(kāi) 工下降 8.5%，比 1-9 月上升 0.1 個(gè)百分點(diǎn)，10 月單月商品房新開(kāi)工同比下降 6.4%。由于行業(yè)整體流動(dòng) 性的改善，我們維持新開(kāi)工將逐步回暖的判斷。3）資金來(lái)源持續(xù)改善：1-10 月國(guó)內(nèi)貸款累計(jì)增速 11.6%， 較 1-9 月上升 1.5 個(gè)百分點(diǎn)。由于銷(xiāo)售額繼續(xù)回升，1-10 月其他資金來(lái)源（主要為預(yù)

3、售款）同比上升 12.0%，相比 1-9 月上升 2.4 個(gè)百分點(diǎn)，與三季報(bào)顯示主要上市地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流狀況相吻合。從中指公 布的百城價(jià)格指數(shù)來(lái)看，10 月價(jià)格環(huán)比漲幅與上月持平。我們維持對(duì)板塊的推薦，并認(rèn)為龍頭企業(yè)將最 受益于行業(yè)的周期性恢復(fù)，維持對(duì)萬(wàn)科 a、保利地產(chǎn)的推薦。 1-10 月全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積 7.87 億平米，同比下降 1.1%，降幅較 1-9 月縮小 2.9 個(gè)百分點(diǎn)，累計(jì)銷(xiāo)售 額 4.63 萬(wàn)億，同比上升 5.6%，升幅較 1-9 月擴(kuò)大 2.8 個(gè)百分點(diǎn)。其中，1-10 月住宅銷(xiāo)售面積 7.01 億 平米，同比下降 1.2%，同比降幅繼續(xù)收窄，累計(jì)銷(xiāo)售額 3.88 萬(wàn)億，

4、累計(jì)銷(xiāo)售額同比上升 6.6%，升幅較 1-9 月擴(kuò)大 3.3 個(gè)百分點(diǎn)。部分由于低基數(shù)，10 月當(dāng)月住宅銷(xiāo)售面積同比上升 25%，環(huán)比下降 7%，住宅 單月銷(xiāo)售同比漲幅為年內(nèi)最大值。銷(xiāo)售額同比上升 35.3%，銷(xiāo)售額同比連續(xù) 5 個(gè)月上升，本月升幅為本 年最大。從區(qū)域上看，東部地區(qū)銷(xiāo)售面積累計(jì)同比上升，其他地區(qū)銷(xiāo)售面積累計(jì)同比則有所下降，但降 幅均有所收窄。1-10 月東部地區(qū)商品房銷(xiāo)售面積同比上升 1%，中部地區(qū)下降 1%，西部地區(qū)下降 6%。 從城市情況來(lái)看，統(tǒng)計(jì)的 23 個(gè)主要城市 1-10 月累計(jì)住宅銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng) 34%，10 月當(dāng)月同比增幅約 53%。10 月主要城市銷(xiāo)量環(huán)比 9

5、 月下降 2%。一線城市 9 月銷(xiāo)售面積平均同比增幅約 55%，二線城市平均 同比增幅約 31%，限購(gòu)城市銷(xiāo)量同比高于全國(guó)水平。從全國(guó)的數(shù)據(jù)大致測(cè)算，10 月三、四線城市整體的 銷(xiāo)售同比上升 22%左右，雖然三四線城市銷(xiāo)售情況仍弱于一二線城市，但本月同比增幅為本年最大值。 在 9 月份高推盤(pán)的背景下，本月多數(shù)城市庫(kù)存有所下降，但從絕對(duì)量上看可售面積去化并不明顯。10 月 二手房市場(chǎng)銷(xiāo)量較上月繼續(xù)下降，降幅達(dá) 20%，較去年同期仍有較大幅度上升。 10 月商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資額有所上升，其他主要指標(biāo)與上月持平或略有下降。10 月辦公樓投資額小幅下 請(qǐng)閱讀最后一頁(yè)信息披露和重要聲明 敬請(qǐng)參閱最后一頁(yè)特

6、別聲明 行業(yè)點(diǎn)評(píng)報(bào)告 降，其他主要指標(biāo)均有所上升。 10 月當(dāng)月全國(guó)商品房新開(kāi)工面積 1.18 億平米，同比下降 6%，在上月新開(kāi)工數(shù)據(jù)超預(yù)期下降相比，本月 新開(kāi)工仍同比下降，但降幅縮小。1-10 全國(guó)商品房新開(kāi)工面積 14.7 億平米，同比下降 8.5%，較 1-9 月 8.6%的降幅小幅回升。 1-10 月全國(guó)商品房施工面積 53.8 億平米，同比增長(zhǎng) 13.3%，增速相比 1-9 月下降 0.7 個(gè)百分點(diǎn)，相比 去年全年的 25.3%仍有所下降。施工面積增速仍然處于從去年至今的下降通道中。 1-10 月全國(guó)商品房開(kāi)發(fā)累計(jì)投資額 5.76 萬(wàn)億，同比增長(zhǎng) 15.4%，增幅與 1-9 月增幅

7、持平。9 月單月投資 額同比增長(zhǎng) 15.5%，較 9 月上升 1.3 個(gè)百分點(diǎn)。 開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源增速上升。2012 年 1-10 月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源 7.64 萬(wàn)億，同比增長(zhǎng) 11.6%，增 速較 1-9 月上升 1.5 個(gè)百分點(diǎn)。其中，貸款資金增幅繼續(xù)回升，1-10 月累計(jì)同比增速為 14.7%，相比 1-9 月上升 1.8 個(gè)百分點(diǎn)，也高于去年全年的 0.2%的增速；由于銷(xiāo)售額繼續(xù)回升，1-10 月其他資金來(lái)源同 比上升 12.0%，相比 1-9 月上升 2.4 個(gè)百分點(diǎn)，本年來(lái)其他資金來(lái)源累計(jì)同比連續(xù)四月回升；自籌資金 增速也略有上升，1-10 月累計(jì)增速為 11.7%，相比 1

8、-9 月上升 0.3 個(gè)百分點(diǎn)。 風(fēng)險(xiǎn)提示：政策加碼，行業(yè)銷(xiāo)量下滑。 圖 1、房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積當(dāng)月同比 數(shù)據(jù)來(lái)數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)指數(shù)研究院、ceic、興業(yè)證券研究所 圖 3、重點(diǎn)城市 10 月新房銷(xiāo)量同比 圖 2、全國(guó)各區(qū)域銷(xiāo)售面積累計(jì)增速 圖 4、重點(diǎn)城市庫(kù)存情況 敬請(qǐng)參閱最后一頁(yè)特別聲明 請(qǐng)閱讀最后一頁(yè)信息披露和重要聲明- 2 - 行業(yè)點(diǎn)評(píng)報(bào)告 數(shù)據(jù)來(lái)數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)指數(shù)研究院、ceic、興業(yè)證券研究所 圖 5、辦公樓數(shù)據(jù)累計(jì)同比 數(shù)據(jù)來(lái)數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)指數(shù)研究院、ceic、興業(yè)證券研究所 圖 7、商品房銷(xiāo)售、投資與新開(kāi)工同比（單月） 數(shù)據(jù)來(lái)數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)指數(shù)研究院、ceic、興業(yè)證券研究所 圖 6

9、、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房數(shù)據(jù)累計(jì)同比 圖 8、全國(guó)銷(xiāo)售、投資與新開(kāi)工單月環(huán)比（季調(diào)后） 敬請(qǐng)參閱最后一頁(yè)特別聲明 請(qǐng)閱讀最后一頁(yè)信息披露和重要聲明- 3 - 行業(yè)點(diǎn)評(píng)報(bào)告 圖 9、全國(guó)各區(qū)域投資額累計(jì)增速 數(shù)據(jù)來(lái)源：數(shù)據(jù)來(lái)源：ceic，興業(yè)證券研究所 圖 11、房地產(chǎn)資金來(lái)源（累計(jì)值） 數(shù)據(jù)來(lái)源：數(shù)據(jù)來(lái)源：ceic，興業(yè)證券研究所 圖 10、商品房投資與施工面積累計(jì)同比 數(shù)據(jù)來(lái)源： 圖 12、主要資金來(lái)源變動(dòng)情況（累計(jì)同比） 數(shù)據(jù)來(lái)源： 敬請(qǐng)參閱最后一頁(yè)特別聲明 請(qǐng)閱讀最后一頁(yè)信息披露和重要聲明- 4 - - - - - - - - - - - - 行業(yè)點(diǎn)評(píng)報(bào)告 附表 1、2012 年 10 月重點(diǎn)城市

10、成交情況 2012 年 10 月重點(diǎn)城市成交情況 新房成交情況二手房成交情況 區(qū)域 銷(xiāo)售 面積 銷(xiāo)售 套數(shù) 同比環(huán)比 1-10 月 累計(jì)同 比 相比 2011 年月均銷(xiāo)量 可售面 積環(huán)比 銷(xiāo)售 面積 銷(xiāo)售 套數(shù) 同比環(huán)比 長(zhǎng) 上海129.312,39544%11%-1%19%-4%121.34,919120%-5% 杭州26.12,321153%-31%140%90% 三南京68.26,37884%-4%87%104%-3%41.64,919120%-7% 蘇州55.64,698-8%-43%128%10%-3% 角 淮安60.85,43151%75%0%63% 環(huán) 北京 天津 106.3 8

11、0.4 9,798 7,609 63% 8% -13% -4% 40% -12% 33% 9% 1%89.3 37.4 10,017 4,592 74% 75% -17% -12% 渤 海 珠 青島 大連 丹東 廣州 86.5 31.0 4.3 114.3 8,756 3,466 479 9,758 15% 64% -34% 70% -18% 3% -13% 15% -4% 1% -42% 23% 80% -46% 41% 0% 7% 深圳33.03,64280%34%23%-87%38.94,676112%-58% 三 東莞68.37,08318%-1%-2%39% 角 中 西 部 其 他

12、惠州 重慶 武漢 成都 南昌 昆明 ?？?貴陽(yáng) 福州 廈門(mén) 26.4 185.0 126.9 53.8 39.4 48.6 11.1 85.7 24.8 40.1 2,290 19,984 12,998 5,429 3,849 5,525 1,189 8,169 2,098 3,719 -2% 22% 45% -1% 238% 11% 31% 113% 128% 38% -15% 2% 11% -34% 12% -29% -42% 20% -1% -16% 14% 44% 22% 25% 99% 17% 75% 62% 23% 72% 13% 44% 42% -4% 134% -1% 17%

13、95% 69% 95% -4% -4% 算術(shù)平均53%-2%34%0%100%-20% 數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)指數(shù)研究院、興業(yè)證券研究所 注：武漢、重慶、南昌、昆明為商品房數(shù)據(jù) 由于交易數(shù)據(jù)更新，北京、大連、武漢的數(shù)據(jù)與月報(bào)略有差異 附：2012 年 1-10 月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售情況 敬請(qǐng)參閱最后一頁(yè)特別聲明 請(qǐng)閱讀最后一頁(yè)信息披露和重要聲明- 5 - 行業(yè)點(diǎn)評(píng)報(bào)告 一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成情況 2012 年 1-10 月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 57629 億元，同比名義增長(zhǎng) 15.4%，增速與 1-9 月份持平。其中， 住宅投資 39704 億元，增長(zhǎng) 10.8%，增速提高 0.3 個(gè)百分點(diǎn)，占房

14、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為 68.9%。 1-10 月份，東部地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 32823 億元，同比增長(zhǎng) 14.3%，增速比 1-9 月份回落 0.2 個(gè)百分點(diǎn)；中 部地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 12395 億元，增長(zhǎng) 16.4%，增速提高 0.2 個(gè)百分點(diǎn)；西部地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 12410 億元，增長(zhǎng) 17.5%，增速提高 0.4 個(gè)百分點(diǎn)。 1-10 月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積 538149 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 13.3%，增速比 1-9 月份回落 0.7 個(gè) 百分點(diǎn)；其中，住宅施工面積 403203 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) 10.9%。房屋新開(kāi)工面積 146792 萬(wàn)平方米，下降 8.5%， 降幅

15、比 1-9 月份縮小 0.1 個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅新開(kāi)工面積 108396 萬(wàn)平方米，下降 12.7%。房屋竣工面積 58317 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) 17.3%，增速提高 0.9 個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅竣工面積 46792 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) 17.1%。 1-10 月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)臵面積 27659 萬(wàn)平方米，同比下降 18.0%，降幅比 1-9 月份擴(kuò)大 1.5 個(gè)百 分點(diǎn)；土地成交價(jià)款 5762 億元，下降 11.8%，降幅擴(kuò)大 0.8 個(gè)百分點(diǎn)。 二、商品房銷(xiāo)售和待售情況 1-10 月份，商品房銷(xiāo)售面積 78743 萬(wàn)平方米，同比下降 1.1%，降幅比 1-9 月份縮小 2.9 個(gè)百分

16、點(diǎn)；其中， 住宅銷(xiāo)售面積下降 1.2%，辦公樓銷(xiāo)售面積增長(zhǎng) 6.0%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售面積下降 0.2%。商品房銷(xiāo)售額 46301 億元，增長(zhǎng) 5.6%，增速比 1-9 月份提高 2.9 個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅銷(xiāo)售額增長(zhǎng) 6.6%，辦公樓銷(xiāo)售額下降 0.4%， 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售額增長(zhǎng) 2.7%。 1-10 月份，東部地區(qū)商品房銷(xiāo)售面積 38651 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 1.4%，1-9 月份為下降 2.3%；銷(xiāo)售額 28101 億元，增長(zhǎng) 6.7%，增速提高 3.6 個(gè)百分點(diǎn)。中部地區(qū)商品房銷(xiāo)售面積 19930 萬(wàn)平方米，下降 0.5%，降幅縮 小 1.6 個(gè)百分點(diǎn)；銷(xiāo)售額 8861 億元，增長(zhǎng)

17、7.6%，增速提高 1.6 個(gè)百分點(diǎn)。西部地區(qū)商品房銷(xiāo)售面積 20162 萬(wàn)平方米，下降 6.3%，降幅縮小 2.5 個(gè)百分點(diǎn)；銷(xiāo)售額 9339 億元，增長(zhǎng) 0.9%，1-9 月份為下降 1.6%。 10 月末，商品房待售面積 33048 萬(wàn)平方米，比 9 月末增加 378 萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積增加 287 萬(wàn) 平方米，辦公樓減少 32 萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房增加 95 萬(wàn)平方米。 三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金情況 1-10 月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年到位資金 76397 億元，同比增長(zhǎng) 11.6%，增速比 1-9 月份提高 1.5 個(gè)百分點(diǎn)。 其中，國(guó)內(nèi)貸款 12106 億元，增長(zhǎng) 14

18、.7%；利用外資 337 億元，下降 52.8%；自籌資金 31515 億元，增長(zhǎng) 11.7%； 其他資金 32440 億元，增長(zhǎng) 12.0%。在其他資金中，定金及預(yù)收款 20337 億元，增長(zhǎng) 16.1%；個(gè)人按揭貸款 8075 億元，增長(zhǎng) 19.5%。 四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù) 10 月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)（簡(jiǎn)稱(chēng)“國(guó)房景氣指數(shù)”）為 94.56，比上月提高 0.17 點(diǎn)。 敬請(qǐng)參閱最后一頁(yè)特別聲明 請(qǐng)閱讀最后一頁(yè)信息披露和重要聲明- 6 - 行業(yè)評(píng)級(jí) 推 中 回 公司評(píng)級(jí) 推 中 回 行業(yè)點(diǎn)評(píng)報(bào)告 投資評(píng)級(jí)說(shuō)明 報(bào)告發(fā)布日后的 12 個(gè)月內(nèi)行業(yè)股票指數(shù)的漲跌幅度相對(duì)同期上證綜指/深圳成指的漲跌幅為基準(zhǔn), 投資建議的評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)為： 薦：相對(duì)表現(xiàn)優(yōu)于市場(chǎng) 性：相對(duì)表現(xiàn)與市場(chǎng)持平 避：相對(duì)表現(xiàn)弱于市場(chǎng) 報(bào)告發(fā)布日后的 12 個(gè)月內(nèi)公司的漲跌幅度相對(duì)同期上證綜指/深圳成指的漲跌幅為基準(zhǔn),投資建 議的評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)為： 強(qiáng)烈推薦：相對(duì)大盤(pán)漲幅大于 15% 薦：相對(duì)大盤(pán)漲幅在 5%15%之間 性：相對(duì)大盤(pán)漲幅在-5%5%之間