二手房市場發(fā)展存在問題﹑成因

1、二手房市場發(fā)展存在問題、成因一、南京市二手房市場發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)入 2007 年以來，南京二手房市場的整體交易平穩(wěn)，供需兩旺，交易 價格漲幅較大。同時，由于主城二手房價的大幅上漲，二手房市場交 易郊區(qū)化趨勢逐漸顯現(xiàn)。據(jù)統(tǒng)計資料顯示，2006年12月2007年5月二手房交易總量約為 24100 套，其中江南八區(qū)二手房交易量約為 16300套，江寧、浦口、六合二手房交易量約為 7800套。同期價格方 面，南京二手房交易均價為 5346 元，與去年同期的交易均價 4453.7 元/平方米相比，上漲了 892.3 元/平方米，增幅為 20%；其中江南八區(qū) 二手房成交均價為 6981.5 元，與去年同期的交易

2、均價 5322.2 元/平方 米相比，上漲了 1 659.3元/平方米，增幅為 31%；而江寧、浦口、六合 成交均價為 2770元，與去年同期的交易均價 2464元/平方米相比，上 漲了 306 元/平方米，增幅為 12.42%。二、二手房市場存在問題及成因1. 需求集中釋放，房價急劇上漲隨著住房消費(fèi)政策的實施以及居民收入的增長， 2006 年下半年以來市場上形成了各種購房需求集中釋放的態(tài)勢。表現(xiàn)為：一是改善型需求 面擴(kuò)大。統(tǒng)計資料顯示，2006年年收入在510萬元的中等收入家庭 已成為住房消費(fèi)的主體，比例達(dá)到 37；二是外地人就業(yè)安家和子女 入學(xué)需求增多。城市經(jīng)濟(jì)活躍，吸引大量外來人口就業(yè)，

3、 2006 年全市 在崗職工中 46.2是外來務(wù)工人員，其中有 12的人在常住地需要購 買自己的住房；三是人民幣升值預(yù)期、通貨膨脹、貨幣流動性過剩等 一系列現(xiàn)象，使得國內(nèi)整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境受到前所未有的壓力與沖擊，投 資用于保值增值需求增加。過度的投資追捧，刺激房價異常上漲。2. 掛牌價格虛高， “有價無市 ”、“價量背離 ”現(xiàn)象嚴(yán)重2007 年上半年鼓樓區(qū)、白下區(qū)、玄武區(qū)二手房掛牌均價分別為 9620 元/平方米、 9508 元/平方米、 9369 元/平方米，但成交均價僅為 7734 元/平方米、7722元/平方米、7529元/平方米，成交價與掛牌價明顯背 離。同期二手房交易總量與去年同期相比減

4、少了 3.27%，其中江南八區(qū) 二手房交易量與去年同期相比減少了 12.75%，“有價無市 ”現(xiàn)象嚴(yán)重。 居民非理性投資、捂房待售心理以及中介蓄意提高掛牌價是造成這種 現(xiàn)象的主要原因。許多人擔(dān)心房價繼續(xù)走高，購房預(yù)期非理性提前， 目前購房族中以投資為目標(biāo)的比例在 30%左右，超過了 20%的安全線。3. 本地低收入居民的居住需求受到擠壓 資料顯示，南京市低收入居民的自住需求在飆升的房價面前難以得到 滿足，特別是難以承擔(dān)正常的居住購房需求的狀況反映較為強(qiáng)烈，不 但受到投資、投機(jī)需求的擠壓，而且也受到支付能力更強(qiáng)的外地人的 擠壓。4. 相關(guān)政策有待完善一是稅收政策問題。從 2006 年的二手房市場

5、來看，稅收調(diào)控政策的實 際效果與初衷相悖，不但沒有降低房價，反而因為二手房源控制，賣 方將稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁給買方而提高了房價。 二是交易辦證的效率問題。 目前， 二手房交易稅種較多，手續(xù)繁瑣，一定程度上抑制了居民對二手房交 易的熱情。三、二手房市場對策建議通過對南京市二手房市場的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，不同區(qū)域的房地產(chǎn)平均房價和 該區(qū)域的已有房屋類型分布相關(guān)，而與增量商品房的定價無關(guān)，健康 良性的二手房市場是房地產(chǎn)市場價格的晴雨表。一旦南京的二手房市 場發(fā)展步入正軌，我們就可通過二手房的交易價格來把脈整個房地產(chǎn) 市場的交易變化，使得房屋價格理性回歸，促進(jìn)房地產(chǎn)市場向健康、 有序方向發(fā)展。因此，作為房地產(chǎn)市場的調(diào)控者

6、和監(jiān)管者，政府應(yīng)通 過各種措施正確引導(dǎo)和積極促進(jìn)二手房市場的發(fā)展，合理改善居民的 居住條件，多渠道增加中低價位、中小套型住房供應(yīng)。1. 加強(qiáng)房地產(chǎn)市場信息化建設(shè)，增加信息透明度，規(guī)范市場行為 強(qiáng)化二手房市場的信息化系統(tǒng)建設(shè)， 推廣“購房實名制、 網(wǎng)上信息公示 等市場管理措施， 充分發(fā)揮 “網(wǎng)上房地產(chǎn)市場 ”的功能，及時披露住房供 求及價格漲落信息，建立權(quán)威的政府信息發(fā)布機(jī)制，提高信息質(zhì)量。 讓社會公眾充分了解市場的相關(guān)信息，減少購房的盲目性，打擊市場 投機(jī)行為。2. 降低二手房交易稅費(fèi)，簡化交易手續(xù)政府應(yīng)讓利于民，通過降低稅費(fèi)，給老百姓實實在在的好處，讓民間 二手房交易浮出水面，進(jìn)入有形市場，老百姓可得到好處，政府財政 收入也會增收。同時進(jìn)一步簡化交易手續(xù)，決不能讓繁瑣的手續(xù)使購 房者望而卻步，放寬二手房市場準(zhǔn)入條件，打破地方保護(hù)的不成文規(guī) 定，使購房者有一個自由選擇購房的空間。3. 貫徹國家宏觀調(diào)控措施，調(diào)整細(xì)化政策分類，抑制房價的快速上漲 建立和完善政策性住房金融制度，通過貼息、建立擔(dān)保制度等措施幫 助中低收入