保利地產(chǎn)09-11年財(cái)務(wù)分析報(bào)告

1、蚆聿羋蠆肄聿蒁蒂羀肈薃螇袆?wù)仄M薀螂肆蒞螅蚈肅蕆薈羇膄膇螄袃膃艿薆蝿膃莂螂蚅膂薄薅肅膁芃蒈罿膀莆蚃裊腿蒈蒆螁膈膈蟻蚇芇芀蒄羆芇莂蝕袂芆蒅蒂袈芅芄蚈螄芄莇薁肅芃葿螆罿節(jié)薁蕿裊芁芁螄螀羈莃薇蚆羇蒆螃羅羆膅薆羈羅莇袁袇羅蒀蚄螃羄薂蕆肂羃節(jié)螞羈羂莄蒅襖肁蒆蝕螀肀膆蒃蚆聿羋蠆肄聿蒁蒂羀肈薃螇袆?wù)仄M薀螂肆蒞螅蚈肅蕆薈羇膄膇螄袃膃艿薆蝿膃莂螂蚅膂薄薅肅膁芃蒈罿膀莆蚃裊腿蒈蒆螁膈膈蟻蚇芇芀蒄羆芇莂蝕袂芆蒅蒂袈芅芄蚈螄芄莇薁肅芃葿螆罿節(jié)薁蕿裊芁芁螄螀羈莃薇蚆羇蒆螃羅羆膅薆羈羅莇袁袇羅蒀蚄螃羄薂蕆肂羃節(jié)螞羈羂莄蒅襖肁蒆蝕螀肀膆蒃蚆聿羋蠆肄聿蒁蒂羀肈薃螇袆?wù)仄M薀螂肆蒞螅蚈肅蕆薈羇膄膇螄袃膃艿薆蝿膃莂螂蚅膂薄薅肅膁芃蒈

2、罿膀莆蚃裊腿蒈蒆螁膈膈蟻蚇芇芀蒄羆芇莂蝕袂芆蒅蒂袈芅芄蚈螄芄莇薁肅芃葿螆罿節(jié)薁蕿裊芁芁螄螀羈莃薇蚆羇蒆螃羅羆膅薆羈羅莇袁袇羅蒀蚄螃羄薂蕆肂羃節(jié)螞羈羂莄蒅襖肁蒆蝕螀肀膆蒃蚆聿羋蠆肄聿蒁蒂羀肈薃螇袆?wù)仄M薀螂肆蒞螅蚈肅蕆薈羇膄膇螄袃膃艿薆蝿膃莂螂蚅膂薄薅肅膁芃蒈罿膀莆蚃裊腿蒈蒆螁膈膈蟻蚇芇芀蒄羆芇莂蝕袂芆蒅蒂袈芅芄蚈螄芄莇薁肅芃葿螆罿節(jié)薁蕿裊芁芁螄螀羈莃薇蚆羇蒆螃羅羆膅薆羈羅莇袁袇羅蒀蚄螃羄薂蕆肂羃節(jié)螞羈羂莄蒅襖肁蒆蝕螀肀膆蒃蚆聿羋蠆肄聿蒁蒂羀肈薃螇袆?wù)仄M薀螂肆蒞螅蚈肅蕆薈羇膄膇螄袃膃艿薆蝿膃莂螂蚅膂薄薅肅膁芃蒈罿膀莆蚃裊腿蒈蒆螁膈膈蟻蚇芇芀蒄羆芇莂蝕袂芆蒅蒂袈芅芄蚈螄芄莇薁肅芃葿螆罿節(jié)薁蕿裊芁芁螄

3、螀羈莃薇蚆羇蒆螃羅羆膅薆羈羅莇袁袇羅蒀蚄螃羄薂蕆肂羃節(jié)螞羈羂莄蒅襖肁蒆蝕螀肀膆蒃蚆聿羋蠆肄聿蒁蒂羀肈薃螇袆?wù)仄M薀螂肆蒞螅蚈肅蕆薈羇膄膇螄袃膃艿薆蝿膃莂螂蚅膂薄薅肅膁芃蒈罿膀莆蚃裊腿蒈蒆螁膈膈蟻蚇芇芀蒄羆芇莂蝕袂芆蒅蒂袈芅芄蚈螄芄莇薁肅芃葿螆罿節(jié)薁蕿裊芁芁螄螀羈莃薇蚆羇蒆螃羅羆膅薆羈羅莇袁袇羅蒀蚄螃羄薂蕆肂羃節(jié)螞羈羂莄蒅襖肁蒆蝕螀肀膆蒃蚆聿羋蠆肄聿蒁蒂羀肈薃螇袆?wù)仄M薀螂肆蒞螅蚈肅蕆薈羇膄膇螄袃膃艿薆蝿膃莂螂蚅膂薄薅肅膁芃蒈罿膀莆蚃裊腿蒈蒆螁膈膈蟻蚇芇芀蒄羆芇莂蝕袂芆蒅蒂袈芅芄蚈螄芄莇薁肅芃葿螆罿節(jié)薁蕿裊芁芁螄螀羈莃薇蚆羇蒆螃羅羆膅薆羈羅莇袁袇羅蒀蚄螃羄薂蕆肂羃節(jié)螞羈羂莄蒅襖肁蒆蝕螀肀膆蒃蚆聿羋蠆

4、肄聿蒁蒂羀肈薃螇袆?wù)仄M薀螂肆蒞螅蚈肅蕆薈羇膄膇螄袃膃艿薆蝿膃莂螂蚅膂薄薅肅膁芃蒈罿膀莆蚃裊腿蒈蒆螁膈膈蟻蚇芇芀蒄羆芇莂蝕袂芆蒅蒂袈芅芄蚈螄芄莇薁肅芃葿螆罿節(jié)薁蕿裊芁芁螄螀羈莃薇蚆羇蒆螃羅羆膅薆羈羅莇袁袇羅蒀蚄螃羄薂蕆肂羃節(jié)螞羈羂莄蒅襖肁蒆蝕螀肀膆蒃蚆聿羋蠆肄聿蒁蒂羀肈薃螇袆?wù)仄M薀螂肆蒞螅蚈肅蕆薈羇膄膇螄袃膃艿薆蝿膃莂螂蚅膂薄薅肅膁芃蒈罿膀莆蚃裊腿蒈蒆螁膈膈蟻蚇芇芀蒄羆芇莂蝕袂芆蒅蒂袈芅芄蚈螄芄莇薁肅芃葿螆罿節(jié)薁蕿裊芁芁螄螀羈莃薇蚆羇蒆螃羅羆膅薆羈羅莇袁袇羅蒀蚄螃羄薂蕆肂羃節(jié)螞羈羂莄蒅襖肁蒆蝕螀肀膆蒃蚆聿羋蠆肄聿蒁蒂羀肈薃螇袆?wù)仄M薀螂肆蒞螅蚈肅蕆薈羇膄膇螄袃膃艿薆蝿膃莂螂蚅膂薄薅肅膁芃蒈罿膀莆蚃

5、裊腿蒈蒆螁膈膈蟻蚇芇芀蒄羆芇莂蝕袂芆蒅蒂袈芅芄蚈螄芄莇薁肅芃葿螆罿節(jié)薁蕿裊芁芁螄螀羈莃薇蚆羇蒆螃羅羆膅薆羈羅莇袁袇羅蒀蚄螃羄薂蕆肂羃節(jié)螞羈羂莄蒅襖肁蒆蝕螀肀膆蒃蚆聿羋蠆肄聿蒁蒂羀肈薃螇袆?wù)仄M薀螂肆蒞螅蚈肅蕆薈羇膄膇螄袃膃艿薆蝿膃莂螂蚅膂薄薅肅膁芃蒈罿膀莆蚃裊腿蒈蒆螁膈膈蟻蚇芇芀蒄羆芇莂蝕袂芆蒅蒂袈芅芄蚈螄芄莇薁肅芃葿螆罿節(jié)薁蕿裊芁芁螄螀羈莃薇蚆羇蒆螃羅羆膅薆羈羅莇袁袇羅蒀蚄螃羄薂蕆肂羃節(jié)螞羈羂莄蒅襖肁蒆蝕螀肀膆蒃蚆聿羋蠆肄聿蒁蒂羀肈薃螇袆?wù)仄M薀螂肆蒞螅蚈肅蕆薈羇膄膇螄袃膃艿薆蝿膃莂螂蚅膂薄薅肅膁芃蒈罿膀莆蚃裊腿蒈蒆螁膈膈蟻蚇芇芀蒄羆芇莂蝕袂芆蒅蒂袈芅芄蚈螄芄莇薁肅芃葿螆罿節(jié)薁蕿裊芁芁螄螀羈莃薇

6、蚆羇蒆螃羅羆膅薆羈羅莇袁袇羅蒀蚄螃羄薂蕆肂羃節(jié)螞羈羂莄蒅襖肁蒆蝕螀肀膆蒃蚆聿羋蠆肄聿蒁蒂羀肈薃螇袆?wù)仄M薀螂肆蒞螅蚈肅蕆薈羇膄膇螄袃膃艿薆蝿膃莂螂蚅膂薄薅肅膁芃蒈罿膀莆蚃裊腿蒈蒆螁膈膈蟻蚇芇芀蒄羆芇莂蝕袂芆蒅蒂袈芅芄蚈螄芄莇薁肅芃葿螆罿節(jié)薁蕿裊芁芁螄螀羈莃薇蚆羇蒆螃羅羆膅薆羈羅莇袁袇羅蒀蚄螃羄薂蕆肂羃節(jié)螞羈羂莄蒅襖肁蒆蝕螀肀膆蒃蚆聿羋蠆肄聿蒁蒂羀肈薃螇袆?wù)仄M薀螂肆蒞螅蚈肅蕆薈羇膄膇螄袃膃艿薆蝿膃莂螂蚅膂薄薅肅膁芃蒈罿膀莆蚃裊腿蒈蒆螁膈膈蟻蚇芇芀蒄羆芇莂蝕袂芆蒅蒂袈芅芄蚈螄芄莇薁肅芃葿螆罿節(jié)薁蕿裊芁芁螄螀羈莃薇蚆羇蒆螃羅羆膅薆羈羅莇袁袇羅蒀蚄螃羄薂蕆肂羃節(jié)螞羈羂莄蒅襖肁蒆蝕螀肀膆蒃蚆聿羋蠆肄聿蒁蒂

7、羀肈薃螇袆?wù)仄M薀螂肆蒞螅蚈肅蕆薈羇膄膇螄袃膃艿薆蝿膃莂螂蚅膂薄薅肅膁芃蒈罿膀莆蚃裊腿蒈蒆螁膈膈蟻蚇芇芀蒄羆芇莂蝕袂芆蒅蒂袈芅芄蚈螄芄莇薁肅芃葿螆罿節(jié)薁蕿裊芁芁螄螀羈莃薇蚆羇蒆螃羅羆膅薆羈羅莇袁袇羅蒀蚄螃羄薂蕆肂羃節(jié)螞羈羂莄蒅襖肁蒆蝕螀肀膆蒃蚆聿羋蠆肄聿蒁蒂羀肈薃螇袆?wù)仄M薀螂肆蒞螅蚈肅蕆薈羇膄膇螄袃膃艿薆蝿膃莂螂蚅膂薄薅肅膁芃蒈罿膀莆蚃裊腿蒈蒆螁膈膈蟻蚇芇芀蒄羆芇莂蝕袂芆蒅蒂袈芅芄蚈螄芄莇薁肅芃葿螆罿節(jié)薁蕿裊芁芁螄螀羈莃薇蚆羇蒆螃羅羆膅薆羈羅莇袁袇羅蒀蚄螃羄薂蕆肂羃節(jié)螞羈羂莄蒅襖肁蒆蝕螀肀膆蒃蚆聿羋蠆肄聿蒁蒂羀肈薃螇袆?wù)仄M薀螂肆蒞螅蚈肅蕆薈羇膄膇螄袃膃艿薆蝿膃莂螂蚅膂薄薅肅膁芃蒈罿膀莆蚃裊腿蒈蒆

8、螁膈膈蟻蚇芇芀蒄羆芇莂蝕袂芆蒅蒂袈芅芄蚈螄芄莇薁肅芃葿螆罿節(jié)薁蕿裊芁芁螄螀羈莃薇蚆羇蒆螃羅羆膅薆羈羅莇袁袇羅蒀蚄螃羄薂蕆肂羃節(jié)螞羈羂莄蒅襖肁蒆蝕螀肀膆蒃蚆聿羋蠆肄聿蒁蒂羀肈薃螇袆?wù)仄M薀螂肆蒞螅蚈肅蕆薈羇膄膇螄袃膃艿薆蝿膃莂螂蚅膂薄薅肅膁芃蒈罿膀莆蚃裊腿蒈蒆螁膈膈蟻蚇芇芀蒄羆芇莂蝕袂芆蒅蒂袈芅芄蚈螄芄莇薁肅芃葿螆罿節(jié)薁蕿裊芁芁螄螀羈莃薇蚆羇蒆螃羅羆膅薆羈羅莇袁袇羅蒀蚄螃羄薂蕆肂羃節(jié)螞羈羂莄蒅襖肁蒆蝕螀肀膆蒃蚆聿羋蠆肄聿蒁蒂羀肈薃螇袆?wù)仄M薀螂肆蒞螅蚈肅蕆薈羇膄膇螄袃膃艿薆蝿膃莂螂蚅膂薄薅肅膁芃蒈罿膀莆蚃裊腿蒈蒆螁膈膈蟻蚇芇芀蒄羆芇莂蝕袂芆蒅蒂袈芅芄蚈螄芄莇薁肅芃葿螆罿節(jié)薁蕿裊芁芁螄螀羈莃薇蚆羇蒆螃

9、羅羆膅薆羈羅莇袁袇羅蒀蚄螃羄薂蕆肂羃節(jié)螞羈羂莄蒅襖肁蒆蝕螀肀膆蒃蚆聿羋蠆肄聿蒁蒂羀肈薃螇袆?wù)仄M薀螂肆蒞螅蚈肅蕆薈羇膄膇螄袃膃艿薆蝿膃莂螂蚅膂薄薅肅膁芃蒈罿膀莆蚃裊腿蒈蒆螁膈膈蟻蚇芇芀蒄羆芇莂蝕袂芆蒅蒂袈芅芄蚈螄芄莇薁肅芃葿螆罿節(jié)薁蕿裊芁芁螄螀羈莃薇蚆羇蒆螃羅羆膅薆羈羅莇袁袇羅蒀蚄螃羄薂蕆肂羃節(jié)螞羈羂莄蒅襖肁蒆蝕螀肀膆蒃蚆聿羋蠆肄聿蒁蒂羀肈薃螇袆?wù)仄M薀螂肆蒞螅蚈肅蕆薈羇膄膇螄袃膃艿薆蝿膃莂螂蚅膂薄薅肅膁芃蒈罿膀莆蚃裊腿蒈蒆螁膈膈蟻蚇芇芀蒄羆芇莂蝕袂芆蒅蒂袈芅芄蚈螄芄莇薁肅芃葿螆罿節(jié)薁蕿裊芁芁螄螀羈莃薇蚆羇蒆螃羅羆膅薆羈羅莇袁袇羅蒀蚄螃羄薂蕆肂羃節(jié)螞羈羂莄蒅襖肁蒆蝕螀肀膆蒃蚆聿羋蠆肄聿蒁蒂羀肈薃螇

10、袆?wù)仄M薀螂肆蒞螅蚈肅蕆薈羇膄膇螄袃膃艿薆蝿膃莂螂蚅膂薄薅肅膁芃蒈罿膀莆蚃裊腿蒈蒆螁膈膈蟻蚇芇芀蒄羆芇莂蝕袂芆蒅蒂袈芅芄蚈螄芄莇薁肅芃葿螆罿節(jié)薁蕿裊芁芁螄螀羈莃薇蚆羇蒆螃羅羆膅薆羈羅莇袁袇羅蒀蚄螃羄薂蕆肂羃節(jié)螞羈羂莄蒅襖肁蒆蝕螀肀膆蒃蚆聿羋蠆肄聿蒁蒂羀肈薃螇袆?wù)仄M薀螂肆蒞螅蚈肅蕆薈羇膄膇螄袃膃艿薆蝿膃莂螂蚅膂薄薅肅膁芃蒈罿膀莆蚃裊腿蒈蒆螁膈膈蟻蚇芇芀蒄羆芇莂蝕袂芆蒅蒂袈芅芄蚈螄芄莇薁肅芃葿螆罿節(jié)薁蕿裊芁芁螄螀羈莃薇蚆羇蒆螃羅羆膅薆羈羅莇袁袇羅蒀蚄螃羄薂蕆肂羃節(jié)螞羈羂莄蒅襖肁蒆蝕螀肀膆蒃蚆聿羋蠆肄聿蒁蒂羀肈薃螇袆?wù)仄M薀螂肆蒞螅蚈肅蕆薈羇膄膇螄袃膃艿薆蝿膃莂螂蚅膂薄薅肅膁芃蒈罿膀莆蚃裊腿蒈蒆螁膈膈蟻

11、蚇芇芀蒄羆芇莂蝕袂芆蒅蒂袈芅芄蚈螄芄莇薁肅芃葿螆罿節(jié)薁蕿裊芁芁螄螀羈莃薇蚆羇蒆螃羅羆膅薆羈羅莇袁袇羅蒀蚄螃羄薂蕆肂羃節(jié)螞羈羂莄蒅襖肁蒆蝕螀肀膆蒃蚆聿羋蠆肄聿蒁蒂羀肈薃螇袆?wù)仄M薀螂肆蒞螅蚈肅蕆薈羇膄膇螄袃膃艿薆蝿膃莂螂蚅膂薄薅肅膁芃蒈罿膀莆蚃裊腿蒈蒆螁膈膈蟻蚇芇芀蒄羆芇莂蝕袂芆蒅蒂袈芅芄蚈螄芄莇薁肅芃葿螆罿節(jié)薁蕿裊芁芁螄螀羈莃薇蚆羇蒆螃羅羆膅薆羈羅莇袁袇羅蒀蚄螃羄薂蕆肂羃節(jié)螞羈羂莄蒅襖肁蒆蝕螀肀膆蒃蚆聿羋蠆肄聿蒁蒂羀肈薃螇袆?wù)仄M薀螂肆蒞螅蚈肅蕆薈羇膄膇螄袃膃艿薆蝿膃莂螂蚅膂薄薅肅膁芃蒈罿膀莆蚃裊腿蒈蒆螁膈膈蟻蚇芇芀蒄羆芇莂蝕袂芆蒅蒂袈芅芄蚈螄芄莇薁肅芃葿螆罿節(jié)薁蕿裊芁芁螄螀羈莃薇蚆羇蒆螃羅羆膅薆

12、羈羅莇袁袇羅蒀蚄螃羄薂蕆肂羃節(jié)螞羈羂莄蒅襖肁蒆蝕螀肀膆蒃蚆聿羋蠆肄聿蒁蒂羀肈薃螇袆?wù)仄M薀螂肆蒞螅蚈肅蕆薈羇膄膇螄袃膃艿薆蝿膃莂螂蚅膂薄薅肅膁芃蒈罿膀莆蚃裊腿蒈蒆螁膈膈蟻蚇芇芀蒄羆芇莂蝕袂芆蒅蒂袈芅芄蚈螄芄莇薁肅芃葿螆罿節(jié)薁蕿裊芁芁螄螀羈莃薇蚆羇蒆螃羅羆膅薆羈羅莇袁袇羅蒀蚄螃羄薂蕆肂羃節(jié)螞羈羂莄蒅襖肁蒆蝕螀肀膆蒃蚆聿羋蠆肄聿蒁蒂羀肈薃螇袆?wù)仄M薀螂肆蒞螅蚈肅蕆薈羇膄膇螄袃膃艿薆蝿膃莂螂蚅膂薄薅肅膁芃蒈罿膀莆蚃裊腿蒈蒆螁膈膈蟻蚇芇芀蒄羆芇莂蝕袂芆蒅蒂袈芅芄蚈螄芄莇薁肅芃葿螆罿節(jié)薁蕿裊芁芁螄螀羈莃薇蚆羇蒆螃羅羆膅薆羈羅莇袁袇羅蒀蚄螃羄薂蕆肂羃節(jié)螞羈羂莄蒅襖肁蒆蝕螀肀膆蒃蚆聿羋蠆肄聿蒁蒂羀肈薃螇袆?wù)仄M薀

13、螂肆蒞螅蚈肅蕆薈羇膄膇螄袃膃艿薆蝿膃莂螂蚅膂薄薅肅膁芃蒈罿膀莆蚃裊腿蒈蒆螁膈膈蟻蚇芇芀蒄羆芇莂蝕袂芆蒅蒂袈芅芄蚈螄芄莇薁肅芃葿螆罿節(jié)薁蕿裊芁芁螄螀羈莃薇蚆羇蒆螃羅羆膅薆羈羅莇袁袇羅蒀蚄螃羄薂蕆肂羃節(jié)螞羈羂莄蒅襖肁蒆蝕螀肀膆蒃蚆聿羋蠆肄聿蒁蒂羀肈薃螇袆?wù)仄M薀螂肆蒞螅蚈肅蕆薈羇膄膇螄袃膃艿薆蝿膃莂螂蚅膂薄薅肅膁芃蒈罿膀莆蚃裊腿蒈蒆螁膈膈蟻蚇芇芀蒄羆芇莂蝕袂芆蒅蒂袈芅芄蚈螄芄莇薁肅芃葿螆罿節(jié)薁蕿裊芁芁螄螀羈莃薇蚆羇蒆螃羅羆膅薆羈羅莇袁袇羅蒀蚄螃羄薂蕆肂羃節(jié)螞羈羂莄蒅襖肁蒆蝕螀肀膆蒃蚆聿羋蠆肄聿蒁蒂羀肈薃螇袆?wù)仄M薀螂肆蒞螅蚈肅蕆薈羇膄膇螄袃膃艿薆蝿膃莂螂蚅膂薄薅肅膁芃蒈罿膀莆蚃裊腿蒈蒆螁膈膈蟻蚇芇芀蒄

14、羆芇莂蝕袂芆蒅蒂袈芅芄蚈螄芄莇薁肅芃葿螆罿節(jié)薁蕿裊芁芁螄螀羈莃薇蚆羇蒆螃羅羆膅薆羈羅莇袁袇羅蒀蚄螃羄薂蕆肂羃節(jié)螞羈羂莄蒅襖肁蒆蝕螀肀膆蒃蚆聿羋蠆肄聿蒁蒂羀肈薃螇袆?wù)仄M薀螂肆蒞螅蚈肅蕆薈羇膄膇螄袃膃艿薆蝿膃莂螂蚅膂薄薅肅膁芃蒈罿膀莆蚃裊腿蒈蒆螁膈膈蟻蚇芇芀蒄羆芇莂蝕袂芆蒅蒂袈芅芄蚈螄芄莇薁肅芃葿螆罿節(jié)薁蕿裊芁芁螄螀羈莃薇蚆羇蒆螃羅羆膅薆羈羅莇袁袇羅蒀蚄螃羄薂蕆肂羃節(jié)螞羈羂莄蒅襖肁蒆蝕螀肀膆蒃蚆聿羋蠆肄聿蒁蒂羀肈薃螇袆?wù)仄M薀螂肆蒞螅蚈肅蕆薈羇膄膇螄袃膃艿薆蝿膃莂螂蚅膂薄薅肅膁芃蒈罿膀莆蚃裊腿蒈蒆螁膈膈蟻蚇芇芀蒄羆芇莂蝕袂芆蒅蒂袈芅芄蚈螄芄莇薁肅芃葿螆罿節(jié)薁蕿裊芁芁螄螀羈莃薇蚆羇蒆螃羅羆膅薆羈羅莇袁

15、袇羅蒀蚄螃羄薂蕆肂羃節(jié)螞羈羂莄蒅襖肁蒆蝕螀肀膆蒃蚆聿羋蠆肄聿蒁蒂羀肈薃螇袆?wù)仄M薀螂肆蒞螅蚈肅蕆薈羇膄膇螄袃膃艿薆蝿膃莂螂蚅膂薄薅肅膁芃蒈罿膀莆蚃裊腿蒈蒆螁膈膈蟻蚇芇芀蒄羆芇莂蝕袂芆蒅蒂袈芅芄蚈螄芄莇薁肅芃葿螆罿節(jié)薁蕿裊芁芁螄螀羈莃薇蚆羇蒆螃羅羆膅薆羈羅莇袁袇羅蒀蚄螃羄薂蕆肂羃節(jié)螞羈羂莄蒅襖肁蒆蝕螀肀膆蒃蚆聿羋蠆肄聿蒁蒂羀肈薃螇袆?wù)仄M薀螂肆蒞螅蚈肅蕆薈羇膄膇螄袃膃艿薆蝿膃莂螂蚅膂薄薅肅膁芃蒈罿膀莆蚃裊腿蒈蒆螁膈膈蟻蚇芇芀蒄羆芇莂蝕袂芆蒅蒂袈芅芄蚈螄芄莇薁肅芃葿螆罿節(jié)薁蕿裊芁芁螄螀羈莃薇蚆羇蒆螃羅羆膅薆羈羅莇 保利地產(chǎn)公司09-11年財(cái)務(wù)報(bào)表分析報(bào)告目錄一 基本內(nèi)容介紹（一）公司介紹及市場(chǎng)排名2（

16、二）所處行業(yè)2（三）行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)狀況2二 財(cái)務(wù)分析（一）三年的短期償債能力、長(zhǎng)期償債能力分析3（二）三年的營(yíng)運(yùn)能力分析6（三）三年的盈利能力分析9（四）三年的發(fā)展能力分析10（五）綜合以上分析針對(duì)問(wèn)題提出措施12（六）有關(guān)現(xiàn)金流量表的分析12（七）杜邦分析14（八）公司近三年籌資、投資政策的變化及其存在問(wèn)題15（九）關(guān)于獨(dú)立董事的分析17（十）關(guān)于公司股權(quán)結(jié)構(gòu)等問(wèn)題19 （十一）關(guān)于會(huì)計(jì)政策的變動(dòng)23 （十二）年報(bào)信息披露的分析23 （十三）關(guān)于該公司股票是否值得投資的建議24 1 一 基本內(nèi)容介紹（一）公司介紹及市場(chǎng)排名保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司（sh600048）成立于1992年，是中國(guó)保

17、利集團(tuán)控股的大型國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)，也是中國(guó)保利集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的主要運(yùn)作平臺(tái)，國(guó)家一級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)企業(yè)，國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)綜合實(shí)力榜首，并連續(xù)四年蟬聯(lián)央企房地產(chǎn)品牌價(jià)值第一名，2009年，公司品牌價(jià)值達(dá)90.23億元，為中國(guó)房地產(chǎn)"成長(zhǎng)力領(lǐng)航品牌"。2006年7月，公司股票在上海證券交易所上市（代碼（600048），從最初的市值30億元和銷(xiāo)售額100億，發(fā)展至今成為市值與銷(xiāo)售額均近千億的公司，年復(fù)合增長(zhǎng)率超過(guò)60%。曾入選"2008年度中國(guó)上市公司優(yōu)秀管理團(tuán)隊(duì)"，并于2009年獲評(píng)房地產(chǎn)上市公司綜合價(jià)值第一名。十六年來(lái)，保利地產(chǎn)保持了高速與穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢(shì)，公司

18、現(xiàn)已進(jìn)入規(guī)?；l(fā)展階段，形成了廣州、北京、上海、武漢、重慶、沈陽(yáng)、長(zhǎng)沙等十八個(gè)城市的全國(guó)戰(zhàn)略布局，擁有44家控股公司。目前公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售、租賃及其物業(yè)管理。主要有一級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。出租本公司開(kāi)發(fā)商品房，房屋工程設(shè)計(jì)、舊樓拆遷、道路與土方工程施工。室內(nèi)裝修，冷氣工程及管理安裝，物業(yè)管理及酒店管理。批發(fā)和零售貿(mào)易（國(guó)家專(zhuān)營(yíng)專(zhuān)控商品除外）。2009年公司實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售簽約433.82億元。截至2012年三季度，公司總資產(chǎn)已超兩千億。（二）所處行業(yè)房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)和管理服務(wù)的產(chǎn)業(yè)，并由從事以上活動(dòng)的單位（包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和物業(yè)管理企 業(yè)）所組成

19、。房地產(chǎn)行業(yè)具有涉及業(yè)務(wù)多資本密集型；不可移動(dòng)性；開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)；供應(yīng)鏈長(zhǎng)；政策作用強(qiáng)等特點(diǎn)。并且開(kāi)發(fā)商核心是整合資源，由于需求總體不足，結(jié)構(gòu)飽和，消費(fèi)重心下移；進(jìn)入壁壘低，三外企業(yè)進(jìn)入加速；行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)從無(wú)序到有序；政府通過(guò)對(duì)土地和資金控制行業(yè)明顯等是造成該行業(yè)雖競(jìng)爭(zhēng)激烈，但行業(yè)平均利潤(rùn)趨于穩(wěn)定。不過(guò)對(duì)于未來(lái)預(yù)測(cè)而言該行業(yè)的進(jìn)入壁壘將提高、各市場(chǎng)細(xì)分集中度加強(qiáng)、行業(yè)整體利潤(rùn)提高；那些有資金、品牌、開(kāi)發(fā)實(shí)力的公司將面臨較大機(jī)遇表現(xiàn)優(yōu)秀。（三）行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)狀況由于房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展，競(jìng)爭(zhēng)也愈來(lái)愈激烈，可以體現(xiàn)在一下幾個(gè)方面。 房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入壁壘日益提高。隨著土地市場(chǎng)化機(jī)制的逐步完善，行業(yè)管理日益規(guī)范，對(duì)房地

20、產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模和資金實(shí)力的要求越來(lái)越高，缺乏品牌的中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將被市場(chǎng)淘汰。房地產(chǎn)行業(yè)整體開(kāi)發(fā)水平不高。由于我國(guó)早期房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)進(jìn)入門(mén)檻較低，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)逾3 萬(wàn)家，但具有一級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的企業(yè)僅占2%，房地產(chǎn)企業(yè)所占市場(chǎng)份額較低，具有全國(guó)性品牌優(yōu)勢(shì)的大型房地產(chǎn)公司較少。房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域差異性較大。我國(guó)房地產(chǎn)投資主要集中在東部地區(qū)，中、西部地區(qū)投資量相對(duì)較少。東部地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)容量和需求較大、市場(chǎng)較為成熟，競(jìng)爭(zhēng)較為充分，而中、西部地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，發(fā)展相對(duì)滯后。房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)加劇，買(mǎi)方市場(chǎng)已基本形成。隨著個(gè)人成為購(gòu)房消費(fèi)主體，較高 行業(yè)利潤(rùn)的吸引，不少公司通過(guò)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、直接投資、收

21、購(gòu)兼并、投資參股、組建新公司等方式涉足房地產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)正朝著多元化、個(gè)性化的方向升 2 級(jí)發(fā)展。房地產(chǎn)進(jìn)入資本競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代。房地產(chǎn)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，隨著房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的升級(jí)，資本實(shí)力將成為企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的主導(dǎo)因素，實(shí)力雄厚、具有相當(dāng)規(guī)模和品牌優(yōu)勢(shì)、規(guī)范成熟的房地產(chǎn)企業(yè)將成為市場(chǎng)的領(lǐng)導(dǎo)者。目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)集中度較低，2005 年前100 名企業(yè)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額僅占全國(guó)市場(chǎng)份額的18.06%。雖然經(jīng)過(guò)前幾年的高速發(fā)展，出現(xiàn)了一些全國(guó)性的大型房地產(chǎn)企業(yè)，但大量的中小企業(yè)依然存在。同時(shí)，一些區(qū)域強(qiáng)勢(shì)企業(yè)依靠品牌優(yōu)勢(shì)等，都具備跨區(qū)域開(kāi)發(fā)和規(guī)?；?jīng)營(yíng)的能力。二 財(cái)務(wù)分析(一)三年的短期償債能力、長(zhǎng)期償債

22、能力分析1短期償債能力分析通過(guò)保利地產(chǎn)2009、2010、2011的財(cái)務(wù)報(bào)表，我們可以通過(guò)對(duì)流動(dòng)比率、速動(dòng)比率、現(xiàn)金比率、現(xiàn)金流量比率等進(jìn)行短期償債能力分析。流動(dòng)比率2009=2.31流動(dòng)比率2010=2.13流動(dòng)比率2011=1.91該比率為就比較安全。一般來(lái)說(shuō)，該比率越高，則企業(yè)的短期償債能力就越強(qiáng)，但并非越高越好。流動(dòng)比率過(guò)高，就意味著企業(yè)有過(guò)多的資金滯留在流動(dòng)資產(chǎn)上，由于流動(dòng)資產(chǎn)的獲利能力通常較低，會(huì)導(dǎo)致企業(yè)整體獲利能力下降。由上可知09-11年的比率都保持在2左右。其中2009-2011流動(dòng)資產(chǎn)增幅度大于流動(dòng)負(fù)債的增加幅度.比較2009與2010年的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，我們可以得出原因。原因是

23、保利地產(chǎn)2010年按股權(quán)比例向聯(lián)營(yíng)和合營(yíng)企業(yè)投入的款項(xiàng)增加，致使其其他應(yīng)收賬款同比09年大幅度增加了679.14%；其存貨同比2009年增加了82.86%，是因?yàn)榧哟箜?xiàng)目投入和項(xiàng)目拓展，經(jīng)營(yíng)規(guī)模擴(kuò)大。根據(jù)經(jīng)營(yíng)規(guī)模擴(kuò)大的資金需求，房地產(chǎn)預(yù)提成本和費(fèi)用增加，廣州保利世貿(mào)中心等經(jīng)營(yíng)性物業(yè)投入使用，保利集團(tuán)資金支持及子公司合作方對(duì)等投入資金增加，適當(dāng)增加借款規(guī)模，以此同時(shí)銷(xiāo)售狀況良好，相應(yīng)房款回籠增加，使其預(yù)收賬款也增加了。但是流動(dòng)資產(chǎn)的增加幅度大于流動(dòng)負(fù)債的增加幅度，因此流動(dòng)比率呈下降趨勢(shì)。許多成功的企業(yè)它的流動(dòng)比率都低于2.速動(dòng)比率變化趨勢(shì)圖 3 而就折現(xiàn)圖所顯示的變化趨勢(shì)可以看到，就09-11年

24、來(lái)看保利地產(chǎn)速動(dòng)比率有持續(xù)下降趨勢(shì)，據(jù)資料調(diào)查顯示保利地產(chǎn)2010年為擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模加大項(xiàng)目投入和項(xiàng)目拓展，使其存貨增加，同時(shí)預(yù)付地價(jià)和項(xiàng)目合作款增加，流動(dòng)資產(chǎn)相對(duì)2009年就相對(duì)減少。因此速動(dòng)比率有所下降，一般認(rèn)為速動(dòng)比率維持在100%的水平最優(yōu)。雖然就這樣判斷顯示其速動(dòng)比率較低，但是考慮到房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性還是比較正常合理的。但無(wú)論和其行業(yè)的平均水平51.87%相比較還是相比同行業(yè)都仍顯低，因此其短期償債能力還是有限，可見(jiàn)其流動(dòng)資產(chǎn)缺乏細(xì)致管理，而且由于房地產(chǎn)行業(yè)的存貨占用資金量大，周轉(zhuǎn)慢，而保利地產(chǎn)存貨占流動(dòng)資產(chǎn)比例高于同期行業(yè)平均水平，會(huì)嚴(yán)重影響保利地產(chǎn)償債能力存貨的積壓是個(gè)比較需要重視

25、的問(wèn)題。現(xiàn)金比率是反映企業(yè)直接支付能力的一個(gè)重要指標(biāo)。一般認(rèn)為比率保持在25%以上，企業(yè)就有了充裕的直接償付能力。2010年根據(jù)經(jīng)營(yíng)規(guī)模擴(kuò)大的資金需求，房地產(chǎn)預(yù)提成本和費(fèi)用增加，廣州保利世貿(mào)中心等經(jīng)營(yíng)性物業(yè)投入使用，保利集團(tuán)資金支持及子公司合作方對(duì)等投入資金增加，適當(dāng)增加借款規(guī)模。但流動(dòng)負(fù)債的增長(zhǎng)幅度大于貨幣資金的增加幅度。因此現(xiàn)金比率總體呈下降趨勢(shì)。09年最好但是是因?yàn)殇N(xiāo)售回籠資金增加，所以也不能完全說(shuō)明其償債能力好壞，應(yīng)結(jié)合其他指標(biāo)分析。而現(xiàn)金流量比率越高償債就越有保障。但是09-11年間變化波動(dòng)極大，2010年的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~同比2009年的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-2,

26、122,510.47，增減幅度-1,854.06，原因是本期房地產(chǎn)項(xiàng)目投入增長(zhǎng)較多，本期銀行借款增加較多。2011年比2010年減少是因?yàn)槠浣?jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-7,921,907,455.97，在當(dāng)前限購(gòu)令的背景下，致其表現(xiàn)出為凈流出。對(duì)其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量為凈流出，企業(yè)應(yīng)保證其應(yīng)收賬款及時(shí)收回，減少其壞賬準(zhǔn)備。2 長(zhǎng)期償債能力分析反映了企業(yè)償還債務(wù)的綜合能力。2009-2011的資產(chǎn)總額為89,830,723,861.34、 152,327,972,577.53、 195,014,565,272.62；負(fù)債總額為62,869,175,061.39、120,307,641,793

27、.60、152,950,155,487.36。因此資產(chǎn)跟負(fù)債大致呈同比增長(zhǎng)，資產(chǎn)負(fù)債率趨于平穩(wěn)。由上可看出，10、11年比率較穩(wěn)定說(shuō)明企業(yè)近幾年舉債經(jīng)營(yíng)控制在一定的范圍，能較好的運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿，進(jìn)行穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)。但是比率趨高，若是能通過(guò)融資、對(duì)房款收回政策改動(dòng)來(lái)減少企業(yè)的負(fù)債，規(guī)避其過(guò)高。股東權(quán)益比率是企業(yè)所有者權(quán)益總額與資產(chǎn)總額之比。表明主權(quán)資本在全部資產(chǎn)中所占的份額。從報(bào)表數(shù)據(jù)分析我們可得出其2009-2010年的所有者權(quán)益總額是逐年增加的。但是其2010年借了相對(duì)較多的外債，導(dǎo)致其資產(chǎn)總額增加。股 4 東權(quán)益比率就下降了。2011年由于盈利能力水平的增加，其資金的回籠，負(fù)債減少，對(duì)股東通過(guò)送股

28、等擴(kuò)股的方式，使其所有者權(quán)益有所增加。對(duì)于股東權(quán)益，我們可以相應(yīng)的改變企業(yè)的籌資方式來(lái)改變所有者權(quán)益的比例。產(chǎn)權(quán)比率是企業(yè)負(fù)債總額與所有者權(quán)益總額之比。體現(xiàn)企業(yè)負(fù)債的規(guī)模以及企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的組成。產(chǎn)權(quán)比率越低，表明企業(yè)長(zhǎng)期償債能力強(qiáng)，債權(quán)人承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)越小。但是比率過(guò)低時(shí)，所有者權(quán)益比例過(guò)大，意味著企業(yè)有可能失去發(fā)揮負(fù)債的財(cái)務(wù)杠桿作用的時(shí)機(jī)，因此保利地產(chǎn)很好的發(fā)揮了財(cái)務(wù)杠桿的作用。產(chǎn)權(quán)比率側(cè)重于提示財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)的穩(wěn)健程度以及自有資金對(duì)償債風(fēng)險(xiǎn)的承受力由上表知09-11年，企業(yè)由于擴(kuò)大其規(guī)模，大舉負(fù)債，尤其是2010年最為明顯。但2011年有所減少，0年和11年股東權(quán)益比率與資產(chǎn)負(fù)債率的和幾乎都維持在1

29、左右，同時(shí)也說(shuō)明了保利充分的利用了財(cái)務(wù)杠桿。說(shuō)明其財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)越來(lái)越平穩(wěn)，自有資金對(duì)償債風(fēng)險(xiǎn)的承受力越來(lái)越強(qiáng)。權(quán)益乘數(shù)的比較權(quán)益乘數(shù)為企業(yè)資產(chǎn)總額與所有者權(quán)益總額之比。是股東權(quán)益比率的倒數(shù)。表明企業(yè)的資產(chǎn)總額是所有者權(quán)益總額的多少倍。權(quán)益乘數(shù)越大，表明所有者投入企業(yè)的資本所占的比重越小，企業(yè)對(duì)負(fù)債經(jīng)營(yíng)利用得越充分。權(quán)益乘數(shù)越小，表明所有者投入企業(yè)的資本額在資產(chǎn)總額中所占的比重越大，債權(quán)人權(quán)益的保障程度越高，企業(yè)償債能力越強(qiáng)。從以上數(shù)據(jù)我們得出保利地產(chǎn)的權(quán)益乘數(shù)越來(lái)越大，說(shuō)明其負(fù)債經(jīng)營(yíng)利用得越充分，且在與萬(wàn)科的比較中也能顯見(jiàn)其自身的財(cái)務(wù)制度的運(yùn)行優(yōu)勢(shì)和好的效果。長(zhǎng)期資本負(fù)債率2009=47.7%長(zhǎng)期

30、資本負(fù)債率2010=61.6%長(zhǎng)期資本負(fù)債率2011=56.4%從企業(yè)的長(zhǎng)期資本負(fù)債率中發(fā)現(xiàn)，其非流動(dòng)負(fù)債所占資產(chǎn)的比例越來(lái)越重。與此同時(shí)長(zhǎng)期負(fù)債的財(cái)務(wù)費(fèi)用也較高，導(dǎo)致不必要的支出。因此應(yīng)該很好的利用權(quán)益乘數(shù)，發(fā)揮所有者權(quán)益的作用。綜上對(duì)保利的償債能力分析，我們可以得出保利地產(chǎn)資金收支平衡，財(cái)務(wù)狀況穩(wěn)健。報(bào)告期內(nèi)，公司抓住市場(chǎng)機(jī)遇，加大土地儲(chǔ)備和建設(shè)投入，經(jīng)營(yíng)規(guī)模和資產(chǎn)規(guī)?？焖僭鲩L(zhǎng)，截至2009年底，公司總資產(chǎn)達(dá)898.3億元，比上年末增長(zhǎng)67.49%。公司資產(chǎn)結(jié)構(gòu)合理，資產(chǎn)質(zhì)量?jī)?yōu)良，年底存貨與預(yù)付賬款等經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)占總資產(chǎn)的比例達(dá)到80.52%，流動(dòng)資產(chǎn)占總資產(chǎn)的比例達(dá)到98.52%，無(wú)長(zhǎng)期沉

31、淀資產(chǎn)。在負(fù)債方面，公司有意識(shí)控制銀行貸款規(guī)模，全年僅增加58.94億元，年底凈負(fù)債率為49.26%，較上年降低60.13%，資產(chǎn)負(fù)債率為69.98%；同時(shí)公司主動(dòng) 5 優(yōu)化負(fù)債期限結(jié)構(gòu)，提前償還一年內(nèi)到期借款，短期借款與一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債合計(jì)僅為39.98億元，占總金融機(jī)構(gòu)借款的比例從上年的19.08 %下降至本年的14.02%，短期償債壓力進(jìn)一步降低，截至2009年底，公司負(fù)債總額為628.7億元，其中不需要實(shí)際償還的預(yù)收賬款為298.3億元，占總負(fù)債的47.45%；公司實(shí)際負(fù)債水平較低，償債能力較強(qiáng)。公司資金狀況良好，公司抓住房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖的機(jī)遇，擴(kuò)大銷(xiāo)售規(guī)模，加強(qiáng)房款回收，銷(xiāo)售總額

32、和當(dāng)年回籠率均有大幅提升，全年銷(xiāo)售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金為421.9 億元，較上年增長(zhǎng)157.84%；2009 年8月成功實(shí)現(xiàn)非公開(kāi)發(fā)行，融資78.15 億元，較大程度補(bǔ)充公司自有資本，降低了負(fù)債率；年底擁有貨幣資金152 億元，具備較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。2011年報(bào)告期內(nèi)，公司完成房地產(chǎn)直接投資647 億元，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售回籠660 億元，新增借款369 億元，期末貨幣資金余額181.5 億元，資金收支實(shí)現(xiàn)良好平衡。報(bào)告期末，公司資產(chǎn)負(fù)債率為78.43%，較2010 年下降了0.55 個(gè)百分點(diǎn)；期末負(fù)債總額1529.50 億元，其中預(yù)收賬款709.28 億元，扣除預(yù)收賬款后，其他負(fù)債占總資產(chǎn)的比例為

33、42.06%，較2010 年降低了3.08 個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，公司負(fù)債結(jié)構(gòu)合理，一年內(nèi)到期的有息負(fù)債僅為139.25 億元，占有息負(fù)債的20.42%，財(cái)務(wù)穩(wěn)健，短期償債壓力較小。（二）三年的營(yíng)運(yùn)能力分析經(jīng)過(guò)從資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表以及現(xiàn)金流量表中提取相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析計(jì)算，得到09-11年三年的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率、流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（周轉(zhuǎn)天數(shù)）、固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（周轉(zhuǎn)天數(shù)）、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金使用率、現(xiàn)金利潤(rùn)比率等有關(guān)企業(yè)營(yíng)運(yùn)能力的數(shù)據(jù)，并作如下比較、分析 由該圖可看出在09-11年間其存貨周轉(zhuǎn)率、流動(dòng)資產(chǎn)率總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率都有下降趨勢(shì)，且在09-10年市場(chǎng)牛市，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲時(shí)一路保持存貨周轉(zhuǎn)率

34、在0.28，而10年至11年間出現(xiàn)較明顯的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，這主要來(lái)自于：一、國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏微觀調(diào)控；二、在全球金融危機(jī)的影響下，市場(chǎng)消費(fèi)能力和需求的大幅下降；三、公司在面對(duì)09-10年間房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)看好的上漲趨勢(shì)時(shí)加大了項(xiàng)目投資擴(kuò)大了產(chǎn)業(yè)增加了存貨的同時(shí)面對(duì)11年出現(xiàn)的信貸緊縮、限購(gòu)令的頒布等因素下存貨比上一年有增但銷(xiāo)量下降而造成的。這一點(diǎn)在年報(bào)中有顯示，2010年保利地產(chǎn)積極拿地，以一線省會(huì)城市為中心，向二三線城市縱深發(fā)展，全年新進(jìn)12個(gè)城市。除了積極通過(guò)公開(kāi)招拍掛獲取項(xiàng)目外，還通過(guò)舊城改造、概念地產(chǎn)、定向購(gòu)地、合作開(kāi)發(fā)和一級(jí)轉(zhuǎn)二級(jí)等方式獲取項(xiàng)目，全年新增項(xiàng)目45個(gè)。擴(kuò)張速 6 度每年都有顯

35、著加快。且高存貨的背后容易造成資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的快速下滑，加上10-11年間地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流的大幅下降，資金壓力必隨之而來(lái)。然后流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率指企業(yè)一定時(shí)期內(nèi)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入凈額同平均流動(dòng)資產(chǎn)總額的比率，流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)越快，可以節(jié)約資金，提高資金利用效率。從上圖可知，流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率在11年明顯下降，主要原因經(jīng)分析是在銷(xiāo)售收入平穩(wěn)增長(zhǎng)的同時(shí)11年的流動(dòng)資產(chǎn)總額有了較大的提升。據(jù)資產(chǎn)負(fù)債表可知是應(yīng)收賬款的迅速增長(zhǎng)導(dǎo)致流動(dòng)資產(chǎn)總額的大幅上升，而從保利地產(chǎn)的企業(yè)業(yè)務(wù)性質(zhì)來(lái)說(shuō)其跟直接的原因是由于市場(chǎng)消費(fèi)能力降低，更多人愿意選擇以按揭的形式購(gòu)置房產(chǎn)。 2009-2011年存貨所占流動(dòng)資產(chǎn)比例 再與同行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)相

36、比較可觀察看出，其存貨周轉(zhuǎn)率雖仍顯差距，但是相對(duì)而言09-11年間仍是表現(xiàn)出了其發(fā)展?jié)摿蛯?shí)力，逐漸與行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)所靠近，且同時(shí)其較高的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率，在金融風(fēng)暴的影響下仍控制、保持了其應(yīng)收資金的回流時(shí)間為一周左右，這表現(xiàn)了其合理的信貸機(jī)制和有效地催款措施，其財(cái)務(wù)機(jī)制相對(duì)萬(wàn)科來(lái)說(shuō)也是有優(yōu)勢(shì)的。想來(lái)這與高層的有效的管理辦法制定，合理的資金運(yùn)營(yíng)規(guī)劃、基層的良好執(zhí)行力及有效地進(jìn)行各貿(mào)易客戶關(guān)系間的管理維系是分不開(kāi)的。這也為其高存貨下所暴露的資金問(wèn)題帶來(lái)了一定的轉(zhuǎn)機(jī)。7 09-11年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金使用率與現(xiàn)金利潤(rùn)率變化情況但由圖中數(shù)據(jù)變化情況可看出在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金使用率始終小于1，表明其企業(yè)正常的造血機(jī)制

37、創(chuàng)造現(xiàn)金的能力較差，短期內(nèi)，要么需要依靠融資行為等引入現(xiàn)金流，要么就要面對(duì)較強(qiáng)的現(xiàn)金流短缺的現(xiàn)象，這一點(diǎn)，是顯得很不健康的，不利于企業(yè)的基本運(yùn)作和開(kāi)拓進(jìn)取。而且從09年至11年其現(xiàn)金利潤(rùn)率不僅呈現(xiàn)較大幅度的降低，甚至在11年出現(xiàn)負(fù)數(shù)的情況，雖然在經(jīng)濟(jì)危機(jī)下，各行業(yè)資金均短缺不足，又有新一輪的貨幣政策出臺(tái)難以適應(yīng)調(diào)整，但是這樣的情況還是讓人擔(dān)憂其現(xiàn)金流難以支撐其基礎(chǔ)運(yùn)營(yíng),影響發(fā)展.不過(guò)從報(bào)表附注中可以看到造成這中情況的原因主要是因?yàn)樾马?xiàng)目的開(kāi)發(fā)，房地產(chǎn)項(xiàng)目的大力投入而造成，因此如果能在接下來(lái)的2-3年中迎來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的新春天，那么其前景還是會(huì)很客觀的。 最后我們分析下固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，由該圖可看出

38、09到10年期間內(nèi)固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率持續(xù)上升，但是到了11年又出現(xiàn)相當(dāng)明顯的下降。在09-10年在市場(chǎng)牛市，是房地產(chǎn)行業(yè)的黃金時(shí)期，在房?jī)r(jià)一路瘋漲的情況下，也是房產(chǎn)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入穩(wěn)步上升的重要保證。而到了11年由于國(guó)家參與對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控、全球金融風(fēng)暴的影響以及企業(yè)增加的各項(xiàng)項(xiàng)目投資最終導(dǎo)致了企業(yè)對(duì)固定資產(chǎn)的利用效率降低。總的來(lái)說(shuō)，由于較多的新項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)投入其高存貨、低經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金使用率和現(xiàn)金利潤(rùn)率，所共同顯示的都是企業(yè)在這段時(shí)間具有較大的流動(dòng)資金 8 壓力，雖然應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率還是比較好看，但難以解決和緩解此種危機(jī)，仍然需要在未來(lái)的經(jīng)營(yíng)中結(jié)合市場(chǎng)需求有效地規(guī)劃和調(diào)節(jié)存貨比列與種類(lèi)，合理

39、有效的運(yùn)用資源才能根本解決。（三）三年的盈利能力分析09-11年銷(xiāo)售毛利率變化趨勢(shì)圖銷(xiāo)售毛利率是毛利與銷(xiāo)售收入凈額的比率，毛利率越大，說(shuō)明在銷(xiāo)售收入凈額中銷(xiāo)售成本所占比重越小，企業(yè)通過(guò)銷(xiāo)售獲取利潤(rùn)的能力越強(qiáng)，出現(xiàn)盈利的局面。從09年開(kāi)始至11年，毛利率都為正數(shù)，比率相對(duì)較大。但是09年的平均銷(xiāo)售毛利率為37.57%，企業(yè)連平均水平都沒(méi)有達(dá)到，更不用說(shuō)與龍頭企業(yè)的差距了。但是11年的毛利率比前2年都有增長(zhǎng)說(shuō)明這年開(kāi)始總結(jié)了自我的營(yíng)銷(xiāo)方式，然后這年也有點(diǎn)起色。在10年的財(cái)務(wù)費(fèi)用出現(xiàn)了負(fù)數(shù)。這是在10年公司本期募集資金帶來(lái)了利息收入較多兒導(dǎo)致的。這個(gè)問(wèn)題在11年有所改善，所以呈現(xiàn)出了上升趨勢(shì)，并且在

40、和同行業(yè)萬(wàn)科的比較中可以看出由于前期的營(yíng)銷(xiāo)方式的缺陷和資金運(yùn)營(yíng)的失誤，以及后期的改善后，11年還是有后來(lái)趕上的趨勢(shì)，前景還是相對(duì)樂(lè)觀，值得觀望的。 09-11年銷(xiāo)售凈利潤(rùn)銷(xiāo)售凈利率反映每一元銷(xiāo)售收入凈額帶來(lái)的凈利潤(rùn)的多少，表示銷(xiāo)售收入的收益水平。通過(guò)分析這項(xiàng)指標(biāo)的升降變動(dòng)，可以促使企業(yè)在礦大銷(xiāo)售的同時(shí)，注意改進(jìn)經(jīng)驗(yàn)管理，提高盈利水平。09年到10年凈利率有所下降，10年的營(yíng)業(yè)收入相比09年有所增加，但是凈利潤(rùn)并沒(méi)有增長(zhǎng)過(guò)多，導(dǎo)致凈利率下降。說(shuō)明10年的成本有比較大的提高，主要因?yàn)樵?0年面對(duì)當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)環(huán)境為11年在做準(zhǔn)備，投入了較多的新項(xiàng)目，購(gòu)置了土地，增加了成本，其管理的能力也有下降， 9

41、最終利潤(rùn)也出現(xiàn)下滑。而就萬(wàn)科的來(lái)看，在10年尚處于房地產(chǎn)行業(yè)的上升時(shí)段，房?jī)r(jià)上漲快，購(gòu)房需求也大，所以有明顯的上升趨勢(shì)也是正常的。同時(shí)，面對(duì)11年金融危機(jī)的沖擊下國(guó)家出臺(tái)的多項(xiàng)有關(guān)房地產(chǎn)的政策條列，遏制了過(guò)熱的房地產(chǎn)上升趨勢(shì)，萬(wàn)科的利潤(rùn)下降，而面對(duì)此保利卻能有利潤(rùn)增長(zhǎng)，得益于10年的提前資金、存貨的部署和有效地存貨結(jié)構(gòu)的新安排調(diào)整，使11年銷(xiāo)售方向主要面對(duì)了二三線城市和中小戶型的客戶的需求，所以總的說(shuō)來(lái)，其資金和成本安排在長(zhǎng)遠(yuǎn)安排上還是合理的。09-11年投資報(bào)酬率趨勢(shì)圖投資報(bào)酬率這項(xiàng)指標(biāo)能促使企業(yè)全面改善生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理，不斷提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。09年到11年這項(xiàng)指標(biāo)主要呈現(xiàn)下降的趨勢(shì)，投資報(bào)酬

42、率反映了企業(yè)資產(chǎn)利用的綜合效果，該比率高，表明資產(chǎn)利用的效率越高，說(shuō)明該企業(yè)管理出現(xiàn)了一定的問(wèn)題和漏洞。存貨量10年比09年上升了49799223518.29，11年比10年上升了1819304091.03。11年的銷(xiāo)售利潤(rùn)率的提高，資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)也是有提高。凈資產(chǎn)收益率2009=18.80%凈資產(chǎn)收益率2010=18.67%凈資產(chǎn)收益率2011=19.89%這項(xiàng)指標(biāo)是凈利潤(rùn)與平均股東權(quán)益的百分比，是公司稅后利潤(rùn)除以凈資產(chǎn)得到的百分比率，是反映股東權(quán)益的收益水平，用以衡量公司運(yùn)用自有資本的效率。這指標(biāo)總體來(lái)說(shuō)成上升的狀態(tài)，財(cái)務(wù)狀況比較良好。綜上所述：三年的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)（營(yíng)業(yè)利潤(rùn)/營(yíng)業(yè)收入*100%）為

43、22.71%，20.68%，21.18%。與09年的平均目標(biāo)相比都能到達(dá)，但是比龍頭企業(yè)的差距還是比較大的。保利公司在其行業(yè)中的競(jìng)爭(zhēng)力沒(méi)有太過(guò)于突出，這也直接影響了盈利也缺乏競(jìng)爭(zhēng)。保利公司采取了多元化，差異化作為長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略目標(biāo)。這樣的經(jīng)營(yíng)模式也導(dǎo)致了營(yíng)業(yè)成本都在逐年的增加，其次隨著市場(chǎng)上的各種人工費(fèi)，材料費(fèi)的攀升，使得成本就更高了。從利潤(rùn)表上觀察，凈利潤(rùn)雖然每年都有一定的漲幅，但其幅度都很小。主要是成本高，營(yíng)銷(xiāo)的能力沒(méi)有能力跟上。銷(xiāo)售凈利潤(rùn)也逐年的在下降。沒(méi)有良好的營(yíng)銷(xiāo)系統(tǒng)，也使得存貨量積壓，沒(méi)有更多資金回籠。同時(shí)投資回報(bào)率也不高。在以后的發(fā)展中，希望保持多元化，差異化的高利潤(rùn)率，使自身?yè)碛懈?/p>

44、高效的營(yíng)銷(xiāo)系統(tǒng)，財(cái)務(wù)系統(tǒng)來(lái)保障起銷(xiāo)售利潤(rùn)。需要在營(yíng)銷(xiāo)方面加大投資，從而擴(kuò)張自身的渠道，獲得高利潤(rùn)的回報(bào)。每股的收益也在逐年增加，說(shuō)明盈利能力也在增加。（四）三年的發(fā)展能力分析10 09-11年銷(xiāo)售收入增長(zhǎng)率銷(xiāo)售增長(zhǎng)率反應(yīng)銷(xiāo)售的增減變動(dòng)情況，是評(píng)價(jià)企業(yè)成長(zhǎng)狀況和發(fā)展能力的重要指標(biāo)。由保利地產(chǎn)這三年銷(xiāo)售增長(zhǎng)率來(lái)看，波動(dòng)幅度較大，09-10年度小幅上升了8個(gè)百分點(diǎn)，但是在10-11年度卻下滑了接近25個(gè)百分點(diǎn)，由此說(shuō)明銷(xiāo)售趨勢(shì)發(fā)展方向還不太明顯，投資時(shí)應(yīng)仔細(xì)觀察該企業(yè)的經(jīng)營(yíng)趨勢(shì)。該指標(biāo)越大，表明其增長(zhǎng)速度越快，企業(yè)市場(chǎng)前景越好，由09,10年的指標(biāo)來(lái)看，企業(yè)市場(chǎng)前景還是比較可觀的。而萬(wàn)科地產(chǎn)09-1

45、1年的銷(xiāo)售收入增長(zhǎng)率，從中看出萬(wàn)科地產(chǎn)的銷(xiāo)售增長(zhǎng)率波動(dòng)幅度較小，09-10年上升了4個(gè)百分點(diǎn)，10-11年又回落了1個(gè)百分點(diǎn)，比較穩(wěn)定，在投資時(shí)此種數(shù)據(jù)相比保利更有參考價(jià)值。不過(guò)雖然萬(wàn)科地產(chǎn)的銷(xiāo)售收入增長(zhǎng)率增減波動(dòng)比較平緩，但是指標(biāo)較保利地產(chǎn)來(lái)講較小，所以就企業(yè)市場(chǎng)前景而言保利具有不確定性風(fēng)險(xiǎn)大但是更有發(fā)展能力。總資產(chǎn)增長(zhǎng)率反映企業(yè)本期資產(chǎn)規(guī)模的增長(zhǎng)狀況，總資產(chǎn)增長(zhǎng)率的高低表明企業(yè)一定時(shí)期內(nèi)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)規(guī)模擴(kuò)張的速度快慢，09-10年該企業(yè)的總資產(chǎn)增長(zhǎng)率呈不明顯小幅上升趨勢(shì)，上升了2個(gè)百分點(diǎn)，經(jīng)營(yíng)規(guī)模擴(kuò)展的速度相對(duì)平穩(wěn)。10-11年總資產(chǎn)增長(zhǎng)率卻呈明顯下滑趨勢(shì)，說(shuō)明總資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)規(guī)模在縮小。用三年平均

46、總資產(chǎn)增長(zhǎng)率指標(biāo)消除短期波動(dòng)的影響，得到0.550297，反映企業(yè)較長(zhǎng)時(shí)間的資產(chǎn)增長(zhǎng)情況，由此看來(lái)，保利地產(chǎn)的成長(zhǎng)性還是較好的，但是該比率上升與下滑的幅度較大，波動(dòng)明顯，投資者還是應(yīng)當(dāng)慎重考慮。上表為萬(wàn)科地產(chǎn)09-11年的總資產(chǎn)增長(zhǎng)率，總資產(chǎn)增長(zhǎng)率是從企業(yè)資產(chǎn)總量擴(kuò)展方面衡量企業(yè)的發(fā)展能力，表明企業(yè)規(guī)模增長(zhǎng)水平對(duì)企業(yè)發(fā)展后勁的影響，根據(jù)萬(wàn)科地產(chǎn)09-11年的數(shù)據(jù)可知，總資產(chǎn)增長(zhǎng)率的波動(dòng)幅度很大。09- 10年總資產(chǎn)增長(zhǎng)率呈增長(zhǎng)趨勢(shì)，且增長(zhǎng)的幅度很大，經(jīng)營(yíng)規(guī)模擴(kuò)展的速度很快。10- 11年總資產(chǎn)增長(zhǎng)率呈下降趨勢(shì)，幅度較09-10的上升趨勢(shì)相對(duì)來(lái)說(shuō)要小一些，表明企業(yè)在一年的經(jīng)營(yíng)周期內(nèi)總資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)規(guī)模

47、在縮小，投資者還是應(yīng)該慎重考慮。用三年平均總資產(chǎn)增長(zhǎng)率 11 指標(biāo)消除短期波動(dòng)的影響，得到36.4%，與保利地產(chǎn)相比較，擴(kuò)張速度變化更大。凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率反映了企業(yè)實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化的擴(kuò)張速度，是綜合衡量企業(yè)資產(chǎn)營(yíng)運(yùn) 與管理業(yè)績(jī)，以及成長(zhǎng)狀況和發(fā)展能力的重要指標(biāo)，保利地產(chǎn)09-11年凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率較前兩項(xiàng)指標(biāo)看來(lái)，變動(dòng)幅度較小，09-10年小幅上升至37.36%，又在10-11年下滑到33.82%，由此趨勢(shì)可知該企業(yè)發(fā)展趨勢(shì)比較客觀，但是投資也存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。上表為萬(wàn)科地產(chǎn)09-11年的凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率，09-11萬(wàn)科地產(chǎn)凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率變動(dòng)幅度不是很大，09- 10年增加了接近1個(gè)百分點(diǎn)，10- 11年下降了

48、6個(gè)百分點(diǎn)，由此趨勢(shì)可知該企業(yè)發(fā)展趨勢(shì)還是比較平穩(wěn)，但投資還是存在一定風(fēng)險(xiǎn)。（五）綜合以上分析針對(duì)問(wèn)題提出措施綜上所述，分析發(fā)現(xiàn)：1、保利地產(chǎn)在09-11年間因?yàn)榧哟箜?xiàng)目投入和項(xiàng)目拓展，經(jīng)營(yíng)規(guī)模擴(kuò)大，收購(gòu)合并子公司，購(gòu)置土地等，致使其短期償債能力還是有限，可見(jiàn)其流動(dòng)資產(chǎn)缺乏細(xì)致管理，而且由于房地產(chǎn)行業(yè)的存貨占用資金量大，周轉(zhuǎn)慢，而保利地產(chǎn)存貨占流動(dòng)資產(chǎn)比例高于同期行業(yè)平均水平，會(huì)嚴(yán)重影響保利地產(chǎn)償債能力因而存貨的積壓是個(gè)比較需要重視的問(wèn)題。所以有以下建議措施：作為地產(chǎn)行業(yè)，存在一定的存貨是很正常的，存貨積壓一般情況較大，我們通常情況是減少存貨，那么較少存貨的一個(gè)很大因素就是，存貨的一個(gè)銷(xiāo)售問(wèn)題

49、，銷(xiāo)售好了，那么存貨也就自然減少了，同時(shí)也能收回一部分資金。要做到銷(xiāo)售好，那么就要在市場(chǎng)細(xì)分的前提下預(yù)測(cè)好各個(gè)市場(chǎng)的需求變化，預(yù)測(cè)規(guī)劃好各市場(chǎng)所需的存貨種類(lèi)，并且，就目前房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性和市場(chǎng)狀況看，國(guó)家宏觀調(diào)控會(huì)比較多，影響比較大，不宜積壓過(guò)多存貨，不利于適應(yīng)市場(chǎng)變化，應(yīng)當(dāng)及時(shí)銷(xiāo)存，減少存貨所占流動(dòng)資產(chǎn)的比列。加強(qiáng)預(yù)付賬款的管理是非常有必要的，從報(bào)表可以看出，保利的預(yù)付賬款比較大，這樣就影響力了企業(yè)的流動(dòng)資產(chǎn)。影響流動(dòng)資產(chǎn)是一個(gè)很?chē)?yán)重的問(wèn)題，無(wú)論是從財(cái)務(wù)管理還是從再投資的角度來(lái)看，直接影響企業(yè)收益。2、資產(chǎn)負(fù)債率雖穩(wěn)定說(shuō)明企業(yè)近幾年舉債經(jīng)營(yíng)控制在一定的范圍，能較好的運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿，進(jìn)行穩(wěn)定經(jīng)

50、營(yíng)。但是比率趨高，若是能通過(guò)融資、對(duì)房款收回政策改動(dòng)來(lái)減少企業(yè)的負(fù)債，則可規(guī)避其過(guò)高。3、2011年由于盈利能力水平的增加，其資金的回籠，負(fù)債減少，對(duì)股東通過(guò)送股等擴(kuò)股的方式，使其所有者權(quán)益有所增加。對(duì)于股東權(quán)益，我們可以相應(yīng)的改變企業(yè)的籌資方式來(lái)改變所有者權(quán)益的比例。（六）有關(guān)現(xiàn)金流量表的分析1償債能力分析企業(yè)的償債能力，首先應(yīng)看企業(yè)當(dāng)期取得的現(xiàn)金在滿足了生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的基本現(xiàn)金支出后，是否還足夠用于償還到期債務(wù)的本息，如果不能償還債務(wù)， 必須向外舉債，說(shuō)明企業(yè)經(jīng)營(yíng)陷入財(cái)務(wù)困境。從保利地產(chǎn)三年的現(xiàn)金流量表中可以得出09、10 、11年每年的現(xiàn)金流量?jī)纛~： 09年現(xiàn)金流量?jī)纛~=-1,144,79

51、1,232.4610年現(xiàn)金流量?jī)纛~=-22,369,895,862.2611年現(xiàn)金流量?jī)纛~=-7,921,907,455.97現(xiàn)金流量?jī)纛~即是企業(yè)當(dāng)期取得的現(xiàn)金收入，在減去必須滿足企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng) 12 的基本現(xiàn)金支出。而保利地產(chǎn)三年的現(xiàn)金凈流量為負(fù)值，主要是由于保利存貨連年增加，意味著大量的現(xiàn)金流出，但是都沉淀在住房領(lǐng)域。大量的資金在存庫(kù)，保利地產(chǎn)的存庫(kù)大部分是已經(jīng)蓋好，但沒(méi)有賣(mài)出去的房子或者打算蓋房子的材料。所以在利潤(rùn)表當(dāng)中能見(jiàn)到利潤(rùn)，但是在現(xiàn)金流量表當(dāng)中卻見(jiàn)不到現(xiàn)金。 從保利地產(chǎn)三年的資產(chǎn)負(fù)債表中可以得出09、10、11 年每年的流動(dòng)負(fù)債： 09 年流動(dòng)負(fù)債合計(jì)38,233,616,965.

52、7610 年流動(dòng)負(fù)債合計(jì)68,896,674,806.2311年流動(dòng)負(fù)債合計(jì)498,585,92,340.95因此，現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比率分別為09年-0.029942007、10年-0.324687598、11年-0.080355345通過(guò)分析現(xiàn)金流量表可以看出，保利地產(chǎn)存在的兩大現(xiàn)金流量問(wèn)題為大量舉債加大了公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和現(xiàn)金流入量少現(xiàn)金流出量大。經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和投資活動(dòng)均不能產(chǎn)生足夠的現(xiàn)金流入，各項(xiàng)活動(dòng)完全依賴(lài)借債維系。應(yīng)對(duì)措施為：1、增加現(xiàn)金流入。以此可以降低風(fēng)險(xiǎn)，保證穩(wěn)定的銷(xiāo)售收入。并且減少過(guò)多的存貨，以銷(xiāo)定量 。此外，加大應(yīng)收賬款的管理，建立穩(wěn)定的信用政策和收款政策 。2、減少現(xiàn)金流出。推遲購(gòu)

53、地首付款時(shí)間并合理拉長(zhǎng)后續(xù)付款。依靠施工單位墊資?？刂瞥杀緶p少費(fèi)用 。2收益質(zhì)量從現(xiàn)金流量表來(lái)分析企業(yè)的收益質(zhì)量是比較可靠的，只有帶來(lái)持續(xù)穩(wěn)定現(xiàn)金 流入的會(huì)計(jì)收益才是高質(zhì)量的。可以說(shuō)，收益與現(xiàn)金流量匹配的程度決定了公司 的收益質(zhì)量。由于現(xiàn)金流量的計(jì)算不涉及權(quán)責(zé)發(fā)生制，公司很難對(duì)此進(jìn)行操縱。 比如虛假的合同能簽出利潤(rùn)，但簽不出現(xiàn)金流量。所以，在評(píng)價(jià)公司收益質(zhì)量時(shí)， 現(xiàn)金流量分析是非常有力的工具?，F(xiàn)金營(yíng)運(yùn)指數(shù)是反映企業(yè)現(xiàn)金回收質(zhì)量，衡量 風(fēng)險(xiǎn)的指標(biāo)，指反映企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量與企業(yè)經(jīng)營(yíng)所得現(xiàn)金（經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金 毛流量）的比值。理想的現(xiàn)金營(yíng)運(yùn)指數(shù)應(yīng)為1。況下，該比率越大，企業(yè)盈利質(zhì)量也就越強(qiáng)。當(dāng)比率小于1

54、時(shí)，說(shuō)明企業(yè)本期凈利潤(rùn)中尚存在沒(méi)有實(shí)現(xiàn)的現(xiàn)金收入，在這種情況下，即使企業(yè)盈利，也可能發(fā)生現(xiàn)金短缺，嚴(yán)重時(shí)會(huì)導(dǎo)致破產(chǎn)。從上面數(shù)據(jù)可以看出，10年盈利現(xiàn)金比率達(dá)到-4.06，主要是由于2010年宏觀政策收緊，如果銀行收縮貸款，保利地產(chǎn)不能持續(xù)從銀行借款，則現(xiàn)金流壓力會(huì)非常大，可能需要降價(jià)售房，回籠資金，解決現(xiàn)金壓力。這是值得保利注意的問(wèn)題。保利地產(chǎn)的現(xiàn)金營(yíng)運(yùn)指數(shù)均小于理想值1，但在11年有所上升。13 （七）杜邦分析 分析：通過(guò)上圖可以得出以下幾點(diǎn)：1.資產(chǎn)負(fù)債率和權(quán)益乘數(shù)的聯(lián)動(dòng)分析。公司2009-2011年是通過(guò)增加負(fù)債來(lái)擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模；從權(quán)益乘數(shù)上看，權(quán)益乘數(shù)不斷擴(kuò)大則意味著公司進(jìn)一步利用財(cái)務(wù)杠

55、桿的空間縮小，而保利這三年的權(quán)益乘數(shù)從3.33上升到4.67，利用財(cái)務(wù)杠桿的可能性減小，通過(guò)增加負(fù)債來(lái)擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模的空間已經(jīng)不大。2.銷(xiāo)售凈利率從09年17.44%下滑到11年的15.66%，由圖中可知原因來(lái)自凈利潤(rùn)增加速度不及收入增加速度，而凈利潤(rùn)增加速度慢于收入增加速度主要由于營(yíng)業(yè)外收入減少和營(yíng)業(yè)外支出增加。3.總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率三年來(lái)略有下滑，主要在于平均資產(chǎn)總額增長(zhǎng)較快，這幾年保利非流動(dòng)資產(chǎn)和流動(dòng)資產(chǎn)都有不同程度增加，流動(dòng)資產(chǎn)增加主要體現(xiàn)在存貨有大幅度增加，因?yàn)?010年4月“新國(guó)十條”（國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià) 14 過(guò)快上漲的通知）出臺(tái)后，一些房?jī)r(jià)過(guò)高的城市相繼頒布限制家庭購(gòu)房套數(shù)

56、的規(guī)定，于是房地產(chǎn)企業(yè)房屋成交量急劇下降，導(dǎo)致存貨大量存在。因此，限購(gòu)令成了保利甚至整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率下滑的主要原因之一。（八）公司近三年籌資、投資政策的變化及其存在問(wèn)題企業(yè)的籌資方式可通過(guò)權(quán)益性籌資，也可通過(guò)債務(wù)進(jìn)行籌資。其中權(quán)益性投資可分為公開(kāi)發(fā)行股票a股、配股、定向增發(fā)、轉(zhuǎn)增；債務(wù)性籌資分為應(yīng)付賬款、信貸、保利債、預(yù)收賬款。保利地產(chǎn)籌資政策：1、2009年通過(guò)權(quán)益性、債務(wù)性籌資的政策如下：2009-07-14 定向增發(fā)發(fā)行數(shù)量：33167萬(wàn)股 24.12元/股 募集資金總額：800000萬(wàn)元分析：保利地產(chǎn)成為在當(dāng)年提出增發(fā)方案并獲核準(zhǔn)的首家房企。在率先獲得融資資格后，保利地產(chǎn)累計(jì)

57、融資額將高達(dá)211億元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越同行業(yè)上市公司。 2008年度利潤(rùn)分配：送紅股10送3.0股派1.3元（含稅），股權(quán)登記日總股本245234.32萬(wàn)股200907-31限售股解禁 可流通數(shù)量156119股，流通股份類(lèi)型為發(fā)行前股份限售流通此次保利地產(chǎn)的定向增發(fā)有兩個(gè)主要的潛在因素：一是金融危機(jī)下，即使是知名的開(kāi)發(fā)商，銀行仍可能會(huì)因?yàn)槠溥^(guò)高的杠桿率而實(shí)施一定的信貸控制；而是預(yù)計(jì)保利地產(chǎn)2009年凈資產(chǎn)負(fù)債率由于資本支出較大依然面臨上升風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而可能限制公司在行業(yè)下行周期中得潛在擴(kuò)張機(jī)會(huì)。同時(shí)通過(guò)債務(wù)籌資有保利地產(chǎn)貸款項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃信托規(guī)模：29250萬(wàn)元信托資金運(yùn)用方式：信托資金于2009年12月31日全部用于山東保利花園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司發(fā)放貸款。2、2010年年通過(guò)權(quán)益性籌資的政策如下：2009年度利潤(rùn)分配：資本公積轉(zhuǎn)增股本10轉(zhuǎn)增3.0股派1.0元 （含稅）2010-07-14 限售股解禁本期流通數(shù)量449479股，可流通數(shù)量35033股，待流通數(shù)量8085