吳江東太湖溫泉度假酒店裝飾工程經(jīng)營策劃

1、吳江東太湖溫泉度假酒店 裝飾工程經(jīng)營策劃 三分公司 管理三區(qū) 徐傳力 經(jīng)營策劃概述 一、工程概況 二、資料收集與溝通 三、合同條款分析及如何規(guī)避風險 四、標書分析及如何經(jīng)營、風險轉(zhuǎn)嫁 五、經(jīng)營思路執(zhí)行 六、審計策劃 一、工程概況 建設(shè)單位：吳江市東太湖酒店投資管理有限公司 總包單位：江蘇建工集團有限公司 設(shè)計單位：上海金茂建筑裝飾有限公司 監(jiān)理單位：江蘇建科建設(shè)監(jiān)理有限公司 造價咨詢單位：江蘇經(jīng)天緯地建設(shè)項目管理有限公司 工程造價：吳江東太湖溫泉度假酒店項目裝飾工程(一標段）， 造價66633628.65元（含水電、地暖），裝飾面積約7500平方。 承包范圍為：施工圖紙及招標工程量清單范圍內(nèi)的

2、一切內(nèi)容。 三、合同條款分析及如何規(guī)避風險 1、工程質(zhì)量：工程質(zhì)量必須達到建筑工程施工質(zhì)量驗收統(tǒng)一標準 （gb 50300-2001）的規(guī)定，確保省優(yōu)，爭創(chuàng)魯班。工程質(zhì)量標準 2、合同價款 ：固定綜合單價 ，承包人投標時已充分考慮風險范圍并 計算進入投標報價，合同價款中已經(jīng)考慮了風險費用。該合同價款受以 下條件約束，發(fā)生相關(guān)情況時，按以下方法進行調(diào)整：（1）工程量按實 調(diào)整；（2）綜合單價調(diào)整辦法： 1）.因清單計算誤差或估算量的調(diào)整以及設(shè)計變更引起工程量的增減在 15%以內(nèi)（含15%），應(yīng)執(zhí)行原有的綜合單價；超過15%，其增加部分 的工程量或減少后剩余部分的工程量的綜合單價由承包人按照現(xiàn)行建

3、設(shè) 工程工程量清單計價規(guī)范編制，同比例下浮后，經(jīng)發(fā)包人確認并備案后 作為結(jié)算的依據(jù)，最終以審計部門審計結(jié)果為準。石材工程量對比分析 表2）.由于工程變更引起新的工程項目單價確定原則如下： a.由于合同中已有適用于變更工程的綜合單價，執(zhí)行合同已有的綜合單 價，如工程量超過15%則執(zhí)行第a條; 二、資料收集與溝通 1、招標文件及詢標記錄、施工圖紙存檔 2、投標交底及與投標部溝通經(jīng)營思路 3、與材料員溝通，收集投標材料詢價記錄 4、與項目經(jīng)理、施工員溝通，了解工程狀況 三、合同條款分析及如何規(guī)避風險 b.合同中只有類似于變更工程的綜合單價，則進行合理換算確定綜合單 價。石材投標單價表 c.工程量清單

4、漏項或者設(shè)計變更引起新的工程量清單項目，承包方按08 國標清單和04江蘇計價表組價，同比例下浮后，經(jīng)發(fā)包人確認并備案后 作為結(jié)算的依據(jù)，最終以審計部門審計結(jié)果為準。合同壓縮版 d.工程材料價差調(diào)整、人工費調(diào)整，按照造價管理部門指導文件執(zhí)行， 調(diào)整后作相應(yīng)下浮。 e.本合同中的土方工程為固定綜合單價項目，在合同實施期間并不因工 程量的變化而調(diào)整。工程量統(tǒng)一按工程量清單計價規(guī)范計取，按實計算。 三、合同條款分析及如何規(guī)避風險 (3)建筑材料價格調(diào)整的辦法: 1未計取風險費用的，當主要材料價格上漲或下降幅度在5%以內(nèi)（含5%） 時，其差價由承包人承擔或受益，當上漲或下降幅度超出5%時，其超出 部分的

5、差價由發(fā)包人承擔或受益。差價計算辦法同本文第一條。合同壓 縮版 2計取風險費用的，不宜調(diào)整合同價格。但在施工期間，遇材料價格波 動較大，而導致整個工程的差價超出包干風險費用的50%時，則在扣除風 險費用后，按上述第1.項辦法處理。 三、合同條款分析及如何規(guī)避風險 (4)工程變更: 1發(fā)包人需對原工程設(shè)計變更的，原則上應(yīng)提前24小時以書面形式向承 包人發(fā)出變更通知。特殊情況下由相關(guān)各方協(xié)商解決如協(xié)商不成，應(yīng)以 發(fā)包人意見作為最終的施工依據(jù)，承包人應(yīng)無條件服從。合同壓縮版 2承包人若要求對原設(shè)計進行變更，必須以工程聯(lián)系單的形式書面報總 監(jiān)理工程師核準，經(jīng)發(fā)包人派駐工程師和總監(jiān)理工程師同意并由設(shè)計單

6、 位出圖后方可實施變更。 3.設(shè)計變更須有設(shè)計方的設(shè)計變更通知單、技術(shù)核定單，并經(jīng)發(fā)包人簽 字蓋章后認可;此條款表明有些利潤很小或沒有利潤的材料變更，如墻紙， 可以聯(lián)合供應(yīng)商一起要求設(shè)計單位變更，否則不太好變更。 4.現(xiàn)場簽證須有總監(jiān)理工程師和發(fā)包人派駐現(xiàn)場工程師簽字蓋章后生效。 三、合同條款分析及如何規(guī)避風險 (5)竣工驗收: 承包人應(yīng)向發(fā)包人提供竣工驗收所需的全套資料，主要是： （1）竣工驗收后三十日內(nèi)提供符合業(yè)主要求的竣工圖三套，竣工資料三 套，竣工結(jié)算三套（附計算書和電子文件），消防、人防等政府職能部門 要求的圖紙、資料配套完善；竣工資料應(yīng)符合建筑工程文件歸檔整理規(guī) 范（gb/t503

7、282001）的要求。 （2）竣工驗收所需的完整工程技術(shù)檔案和施工管理資料，它們包括但不 限于以下資料：工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進場試驗 報告；勘察、設(shè)計、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件；隱 蔽工程驗收記錄及施工日志、材料、設(shè)備、構(gòu)備件的質(zhì)量合格證明資料等。 項目經(jīng)理、決算員過程資料檢查表 （3）承包人簽署的工程保修書。 三、合同條款分析及如何規(guī)避風險 (5)竣工驗收: 以上資料應(yīng)在承包人提交竣工驗收報告之日起14天內(nèi)交付；若經(jīng)發(fā)包人書 面催告后，仍拒不交付，則發(fā)包人有權(quán)暫扣所剩工程款，直至交付為止。 此情形下，承包人無權(quán)要求逾期付款利息。竣工驗收一次性不合格的，

8、在 結(jié)算中以工程結(jié)算價款的2%予以處罰，竣工驗收二次不合格的，扣除金額 翻倍，以此類推。合同壓縮版 三、合同條款分析及如何規(guī)避風險 (6)竣工結(jié)算: 1）承包人遞交竣工結(jié)算報告及完整的工程結(jié)算資料后由發(fā)包人委托工程咨 詢?nèi)伺c承包人進行竣工結(jié)算核對工作，本工程的核對時間從接到完整的竣工 結(jié)算書之日起不超過60日內(nèi)開始。項目送審及未審定過程跟蹤表 2）根據(jù)發(fā)包人的上級主管部門的規(guī)定，本工程最終需由發(fā)包人的上級主管 部門進行審計，承包人應(yīng)積極配合，審計時間以發(fā)包人委托的工程咨詢部門 初審后60天內(nèi)完成，最終的竣工結(jié)算價款以上級主管部門出具的審計報告為 準 3）本工程審核費支付方式采用：核減率在5 %

9、以內(nèi)，由發(fā)包人支付，核減率 超過 5 %，超出部分審核費由承包人支付。合同壓縮版 三、合同條款分析及如何規(guī)避風險 (7)關(guān)于承包人違約的具體責任: 1）配合土建主體進度施工、配合裝修工程進度施工，如因承包人原因造成土 建、裝修工程及其他專業(yè)工程的工期延誤，每延誤一天按中標金額的萬分之 五進行罰款，工期延誤超過10%則雙倍處罰。違約合計限額以合同總價的5%為 限。 2）承包人承包的工程質(zhì)量必須符合國家質(zhì)量驗收標準，如不符合國家驗收標 準所發(fā)生的一切返工費用及由此給發(fā)包人造成的經(jīng)濟損失均由承包人承擔， 并按工程結(jié)算價款的2%予以處罰。 四、標書分析及如何經(jīng)營、風險轉(zhuǎn)嫁 1、材料風險（主要材料風險轉(zhuǎn)

10、移、設(shè)定限價控制總價）9厘板替代大部分 木工板.xls 2、重點經(jīng)營材料石材、木飾面、地毯、墻紙、古銅飾面、布藝、不銹鋼 等項目成本管控動態(tài)表、主材動態(tài)及成本內(nèi)控（1#）.xls。 3、材料優(yōu)勢利用和規(guī)避風險，如石材盈虧對比分析表及石材經(jīng)營策略分 析.doc 四、標書分析及如何經(jīng)營、風險轉(zhuǎn)嫁 1）在施工中引導材料用量，下料單時，有利潤材料尺寸放大些。 2）、基層材料經(jīng)營，報價為18木工板（木飾面是9厘板），施工中采用12 多層板，大面積墻面先開料，零料用在門套、踢腳線、及吊頂拐角加 固，輕鋼龍骨定尺寸，減少損耗。紅扛線 3）所有均要有材料比價與招標，做到開源節(jié)流。項目成本管控動態(tài)表、 主材動態(tài)

11、及成本內(nèi)控（1#） 四、標書分析及如何經(jīng)營、風險轉(zhuǎn)嫁 4、人工費風險（雙包，風險轉(zhuǎn)嫁） 石材木飾面招標雙包，降低人工費和材料損耗。 墻紙定加工尺寸，雙包出去。 金屬等定加工材料，全雙包出去。 協(xié)助班組安排管理用工，減少窩工浪工現(xiàn)象，要根據(jù)現(xiàn)場條件和 材料狀況，讓班組加人，盡量簡化施工現(xiàn)場可以多采用這種做法， 如用鋼方管固定基層比用方鋼施工簡單多。方管替代方鋼 四、標書分析及如何經(jīng)營、風險轉(zhuǎn)嫁 報材料計劃不能全依賴班組和供應(yīng)商，要有深度核查料單和數(shù)量。 （基層材料：基層材料統(tǒng)計表，面層材料：面層材料統(tǒng)計表） 班組領(lǐng)料要有記錄。紅杠線 對材料實際損耗較大材料，可以雙包出去， 降低風險，如墻紙。 實

12、際獎罰制度。關(guān)于控制材料損耗的獎罰措施 四、標書分析及如何經(jīng)營、風險轉(zhuǎn)嫁 5、圖紙與清單說明差異風險 1）投標圖紙差異與施工圖差異。時刻關(guān)注圖紙變更是否影響清單單價。 2）清單說明與圖紙差異，圖比清單復雜時做技術(shù)核定單，畫隱蔽；清 單比圖復雜時，畫竣工時一定要體現(xiàn)出來。 五、經(jīng)營思路執(zhí)行 一、0-20階段 1、內(nèi)部全員參與和交底。 把投標情況與項目部項目經(jīng)理、施工員、質(zhì)量員,安全員、深化設(shè) 計等開會交底，從合同條款風險、投標組價、材料風險、投標策 略等一一交底。關(guān)于6月6號張工對投標報價交底的相關(guān)事宜.docx 主要工作還是張工做的，開交底會議。 從人工風險如何控制、比對著手，人工費要做同口徑

13、比對，公司 指導價、同類項目人工價、班組最近項目的報價多重比對，確定 出對我們有利的價格。人工單價合同（同口徑比價） 五、經(jīng)營思路執(zhí)行 一、0-20階段 從材料風險如何控制、測算材料損耗及材料成本著手，清楚了解哪些材 料我們可以經(jīng)營，哪些材料本身有利潤通過經(jīng)營利潤更大化，哪些材料是虧 本，這些都要做詳細比對分析，如古銅藝術(shù)品就沒有損耗，硬包損耗偏小， 銀箔的報價偏低，墻紙、手繪墻紙價格偏高。面層材料統(tǒng)計表 五、經(jīng)營思路執(zhí)行 二、20-50階段 從措施費風險出發(fā)考慮根據(jù)工程本身特點進行測算、比對同類工程的 措施費取費標準。措施項目費計算標準 根據(jù)吳江當?shù)卣?，了解當?shù)厝≠M標準，測算所需繳納的

14、規(guī)費。 吳江政府相關(guān)文件（定200910） 根據(jù)公司收取的管理費、項目部日常開支、人員工資獎金等測算管理 費及其他費用。 五、經(jīng)營思路執(zhí)行 二、20-50階段 重點確定不同部位鋼架、木飾面基層、弧形吊頂鋼架、輕鋼龍骨隔墻 施工做法對比清單做法是否一樣，哪些地方可以經(jīng)營，經(jīng)營的利潤有多大。 清單與圖紙做法對比表 工作計劃落實和資料收集整理。項目經(jīng)理、決算員過程資料檢查表 跟蹤每項工序施工并進行首檢，評估材料用量、工藝復雜程度、用工 量程度，綜合考慮選擇方案，不能由班組自由發(fā)揮，或大面積施工，事后 評估工藝好壞，無濟于事。做好記錄存檔。 五、經(jīng)營思路執(zhí)行 二、20-50階段 進度款申報，根據(jù)合同、

15、投標報價、變更資料、補充協(xié)議等，提交進度 款申報資料經(jīng)項目經(jīng)理確認后報業(yè)主方，力爭工程進度款按時、足額到帳， 條件允許要做到早收錢、多收錢。工程量清單（報進度款） 在工程實施階段對材料投標量、班組領(lǐng)用量、紅杠線量進行三量對比分 析，了解材料數(shù)量對成本的影響及損耗控制情況。材料三量對比分析表 根據(jù)動態(tài)成本調(diào)整情況，及時跟項目經(jīng)理反映成本走向，溝通調(diào)整下一 步經(jīng)營方案，目的是朝良性方向發(fā)展。紅杠線 五、經(jīng)營思路執(zhí)行 三、50-80階段 （2）人工費控制： 查看現(xiàn)場人工費簽證量要與給甲方簽證量相符合，避免出現(xiàn)倒欠現(xiàn) 象；送給甲方的簽證要仔細檢查是否和班組矛盾或?qū)Σ簧希蝗缓笃诰吐?煩了。簽證、隱蔽、

16、核定報送明細表 每月人工費的付款比例要嚴格控制，一定要對現(xiàn)場實際完成量進行 復核，根據(jù)實際完成量進行付款；前期沒定人工總價，在50階段一定要確 定；付款比例一定要控制好，不然后期班組扯皮或簽補充協(xié)議就麻煩了。 6、7月人工進度審核 現(xiàn)場臨時設(shè)施的用工簽證要控制，檢查是否含在班組合同內(nèi)？包括 班組自身的倉庫、操作臺、宿舍的搭設(shè)是否也需要簽？簽證、隱蔽、核定 報送明細表 五、經(jīng)營思路執(zhí)行 三、50-80階段 （3）倉庫臺賬核查： 倉庫臺帳檢查，主要是對投標量、購買量、紅杠線量、班組領(lǐng)用量進 行比較，檢查記錄是否準確，并且要求倉庫需要把出庫單編號也對應(yīng)記錄， 以便對帳檢查；每月25號之前把檢查好的臺

17、帳發(fā)區(qū)域。這項工作要仔細， 不能怕麻煩，不然成本就很容易出問題，不能增加不必要的成本。 （4）補充協(xié)議簽訂： 工程補充協(xié)議簽訂 ，要多關(guān)注合同外增加項目、重大變更項目(增加 的工程量超過50萬或增加比例超過原合同15%的)，必須協(xié)助項目經(jīng)理與業(yè) 主方簽訂工程補充協(xié)議，為完工后決算與審計提供依據(jù)。合同增加項目要 經(jīng)常跟蹤關(guān)注，合同里有沒有條款跟增加項目有沖突或者制約的，提醒項 目經(jīng)理。 五、經(jīng)營思路執(zhí)行 三、50-80階段 （1）材料損耗及如何控制： 基層材料，配合項目部檢查工藝做法是否按前期交底要求，如 吊頂立板采用龍骨、鏡子基層采用木工板、干掛可取消槽鋼、木飾面9 厘板基層（清單18木工板）

18、畫隱蔽要注意、墻磚及石材基層可先粉平 再用粘結(jié)劑等；清單與圖紙做法對比表 外加工成品材料，如石材、鋁板、不銹鋼等，最好是簽定按上 墻面積結(jié)算，這樣可以轉(zhuǎn)移部分損耗風險；同時這類材料驗收簽字要 施工員、倉庫共同參與簽收； 非外加工成品材料，如磚、地板、夾板等，要測算出現(xiàn)場實際 用量及合理損耗，定量使用，同時需施工員做出合理排版，盡可能減 少切割； 五、經(jīng)營思路執(zhí)行 三、50-80階段 （5）核查基層材料： 根據(jù)前期紅杠線及現(xiàn)場變更情況，對班組領(lǐng)用材料進行考核。紅杠線 （6）證據(jù)資料收集： 收集平時有利影像資料。 準備買材料黑白合同或黑白發(fā)票等。 平時關(guān)于質(zhì)量罰款、工期延誤等資料。 項目送審及未審

19、定過程跟蹤表 關(guān)于結(jié)算資料收集：簽證、隱蔽、技術(shù)核定單等；簽證、隱蔽、核 定報送明細表 關(guān)于合同風險規(guī)避資料收集：工期延期證明、相關(guān)罰款免責證明等。 合同壓縮版 五、經(jīng)營思路執(zhí)行 四、80-100階段 （1）人工費控制： 工程結(jié)束前就要催班組報送工作量并進行審核，人工成本需要盡快出 來。班組簽證跟蹤表 人工工作量的審核要及時，最好要施工員配合一起核查。自己不清楚 的找施工員配合，把工作做好才是最重要的。班組簽證跟蹤表 （2）材料費控制： 要對材料的結(jié)算量進行審核，現(xiàn)場可以同施工員一起參與計量，防止 班組忽悠；班組材料用量考核表 針對外加工材料，分項工程做完就要量好確認，同時要搞清楚合同中 約定

20、的結(jié)算方式、工程量計量規(guī)則，清單做法和現(xiàn)場是否一致。雙包材料 結(jié)算審核表 五、經(jīng)營思路執(zhí)行 四、80-100階段 （3）竣工圖復核： 結(jié)合設(shè)計變更、技術(shù)核定單、隱蔽報驗資料、招標圖紙等，對竣工圖 的尺寸、節(jié)點等進行復核，前后要呼應(yīng)；項目經(jīng)理、決算員過程資料檢查表 對現(xiàn)場無法丈量的部位，竣工圖紙可以適當放大尺寸，并同決算工作 量底稿相對應(yīng)；工程量計算、分析對比表 對于現(xiàn)場沒有簽或簽的不好的隱蔽，可以在竣工圖紙重點反映出來。 簽證、隱蔽、核定報送明細表 （4）內(nèi)審資料上報： 依據(jù)單雙包合同單價、現(xiàn)場實際丈量工程量、項目部簽證、材料采購 合同、送貨數(shù)量等與單雙包班組、材料商進行完工結(jié)算，在完工內(nèi)檢后一個 月內(nèi)，經(jīng)項目經(jīng)理確認后，報核算中心審核，并嚴格控制核減率。 （5）財務(wù)成本確認： 配合項目經(jīng)理至公司財務(wù)部門進行項目財務(wù)成本確認，計算項目保本 點。 六、審計策劃 四、80-100階段 （6）決算編制： 1）先根據(jù)現(xiàn)場實際情況編制成本決算，測算實實在在能審計到多少 錢。審計原則是核減不核增，也就是說審計核的量比我們高，以我們的為 準；比我們低，以他們的為準。審計策劃模板 2）結(jié)合現(xiàn)場情況，拋出有爭議的項目，作好談判的準備；分析有爭 議的地方我們讓多少才不虧。 3）根據(jù)工程當?shù)貙徲嫼藴p行情，適當拋出準備被核減的項目（最好 不要拋量），以