如何防范物業(yè)管理服務(wù)風(fēng)險

1、如何防范物業(yè)管理服務(wù)風(fēng)險物業(yè)管理服務(wù)從整個行業(yè)來看， 所涉及的空間范圍和時間范圍都 是非常廣泛而長遠， 同時與千千萬萬的業(yè)主和非業(yè)主使用人的?；畹?各個方面息息相關(guān)， 正因為上述特點， 決定了物業(yè)管理服務(wù)面臨的風(fēng) 險可能是無時不在、 無處不在。 物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)又是相對利潤低的 行業(yè)，風(fēng)險的承擔(dān)可能導(dǎo)致企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營活動無法進行， 所以風(fēng) 險的防范成為擺在物業(yè)管理服務(wù)整個行業(yè)和各個物業(yè)管理企業(yè)的頭 等大事。7.1 物業(yè)管理服務(wù)風(fēng)險的類型根據(jù)國務(wù)院頒布的物業(yè)管理條例 （以下簡稱條例 ），物業(yè)管理足指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)， 由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物 業(yè)服務(wù)合同約定， 對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備

2、和相關(guān)場地進行維修、 養(yǎng) 護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。從條例對 物業(yè)管理的概念和定義來看， 界定了物業(yè)管理服務(wù)的主要內(nèi)容和物業(yè) 管理服務(wù)單位的主要義務(wù)，風(fēng)險是與責(zé)任、義務(wù)相對應(yīng)的，義務(wù)人因 為應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)，根據(jù)條例第二卜六條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定， 提供相應(yīng)的服務(wù)。 物業(yè)管理企業(yè)未能履行 物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。 的規(guī)定，將由于為按照法定和約定全面履行義務(wù)給權(quán)利人造成直接或間接經(jīng)濟損失和人身損害，即產(chǎn)生了相應(yīng)的法律風(fēng)險和賠償?shù)姆韶?zé)任。物業(yè)管理服務(wù)的風(fēng)險足因物業(yè)管理單位的義務(wù)產(chǎn)生的， 風(fēng)險的類

3、型可以依據(jù)管理服務(wù)的具體義務(wù)內(nèi)容劃分而確定。 具體來說可以分為 治安風(fēng)險、車輛管理中車輛的損壞和滅失、消防事故和隱患、物業(yè)及 公共設(shè)施設(shè)備造成的風(fēng)險和公共環(huán)境不安全因素造成的風(fēng)險。 當(dāng)然這 并不能涵蓋全部的風(fēng)險，但基本包括了風(fēng)險的主要方面。、治安風(fēng)險所謂治安風(fēng)險主要是指由于外界第三人的過錯和違法行為， 給物 業(yè)管理服務(wù)范圍內(nèi)的業(yè)主或非業(yè)主使用人造成人身損害、 喪失生命和 財產(chǎn)損失等風(fēng)險， 即導(dǎo)致了物業(yè)管理服務(wù)的風(fēng)險。 目前因改革開放和 市場經(jīng)濟的深入發(fā)展， 我國人口的流動率日益增高， 社會各層次的收 入差距急劇增大， 該社會問題產(chǎn)生的社會治安問題已明顯體現(xiàn)在小區(qū) 中和物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)里。入室盜

4、竊、搶奪、搶劫和故意傷害、故意 殺人等各類治安事件相繼發(fā)生在各個小區(qū)，給物業(yè)管理服務(wù)工作帶 來。二、車輛管理風(fēng)險所謂車輛管理中車輛的損壞和滅失主要指在物業(yè)小區(qū)中的停車 場經(jīng)營車輛停放服務(wù)過程中，車輛發(fā)生車身受損、車輛滅失等損壞。車輛停放服務(wù)是由小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)附帶產(chǎn)生的附加服務(wù)， 通常由物 業(yè)管理單位另行受發(fā)展商或小區(qū)業(yè)主委員會的委托進行停車場的經(jīng)營管理。車輛停放服務(wù)另行向車輛停放人在物業(yè)服務(wù)費本身以外、收 取車輛停放服務(wù)費。車輛停放期間，車輛可能遭故意或過失損壞，也 可能在停放期間被盜竊或搶劫。該類事件和訴訟爭議也是長期以來物 業(yè)管理單位面臨可能賠付金額較大的風(fēng)險。三、消防風(fēng)險消防事故和隱患

5、其實也是小區(qū)或大廈公共設(shè)施管理服務(wù)風(fēng)險之 一，但由于消防設(shè)施自身的特殊性，同時消防往往影響廣大業(yè)主重大 生命財產(chǎn)安全，將此項風(fēng)險單獨列明更有利于物業(yè)管理服務(wù)風(fēng)險的防 范和廣大業(yè)主公共安全利益的維護。消防設(shè)施的日常維修和養(yǎng)護以及確?；馂?zāi)發(fā)生時， 消防設(shè)施能夠 發(fā)揮正常功效滿足消防部門處理消防事故的要求。 消防設(shè)施的維修保 養(yǎng)不善、無消防用水供應(yīng)、消防系警系統(tǒng)失靈都可能導(dǎo)致重大人身和 巨大財產(chǎn)損失，如此物業(yè)管理單位面臨的風(fēng)險不僅是經(jīng)濟賠償?shù)拿袷?法律責(zé)任，直接責(zé)任人和單位主要負責(zé)人等個人還可能因此而承擔(dān)刑 事法律責(zé)任。四、設(shè)備風(fēng)險物業(yè)本身及公共設(shè)備和設(shè)施的管理不善都可能造成業(yè)主或非業(yè) 主使用人的人

6、身和財產(chǎn)損失，此項管理服務(wù)義務(wù)是物業(yè)管理單位主要 的義務(wù)之一，同時因為物業(yè)、公共設(shè)施和設(shè)備的多樣性和分布的分散 性特點，隨之而來產(chǎn)生了風(fēng)險的頻繁發(fā)生。 物業(yè)本身主要包括房屋本體公共部位及屬于物業(yè)管理服務(wù)范圍的房屋建筑物的附著物、 墜落物 和懸掛物；公共設(shè)施和設(shè)備包括供水、供電、安全報警系統(tǒng)、排水和 排污系統(tǒng)、 配套的娛樂活動設(shè)施等。 如果概括地講可以認為是小區(qū)或 大廈內(nèi)不屬于全體業(yè)主共有和承擔(dān)管理責(zé)任的其他部分。五、公共環(huán)境風(fēng)險物業(yè)管理單位依據(jù)法律規(guī)定和合同約定從事物業(yè)管理服務(wù)， 物業(yè) 管理服務(wù)的范圍通常是大廈和小區(qū)的紅線范圍內(nèi)， 物業(yè)管理單位的義 務(wù)是依據(jù)合同，對小區(qū)和大廈內(nèi)的公共區(qū)域和場地

7、進行管理和維護服 務(wù)，維護正常的使用和功能。公共區(qū)域的綠化、消殺、環(huán)境污染的整 改都是消除公共環(huán)境不安全因素和隱患的必要工作。物業(yè)管理服務(wù)的依據(jù)是 條例 及其他的法律規(guī)定和物業(yè)管理合 同的約定， 在具體的風(fēng)險防范中， 主要操作規(guī)范就是小區(qū)和大廈的各 項規(guī)章制度。7.2 治安風(fēng)險防范首先要明確物業(yè)管理單位的法律地位和職責(zé)。 每一個物業(yè)小區(qū)和 大廈都是社會的組成單元， 都面臨社會治安問題。 應(yīng)該明確的是社會 包括小區(qū)和大廈的治安是由公安機關(guān)負責(zé)的， 物業(yè)管理單位的義務(wù)是 協(xié)助公安機關(guān)維護小區(qū)和大廈的公共秩序。 這一點作為物業(yè)管理單位 和業(yè)主都應(yīng)明確， 物業(yè)管理單位僅僅足依法成立的、 普通公司法人主

8、 體，不享有超出法律規(guī)定的任何行政管理職權(quán)和行政處罰職權(quán)， 物業(yè) 管理單位的工作人員， 包括保安人員都不具有超出普通公民的任何特 權(quán)，因此物業(yè)管理單位的治安防范義務(wù)是在一定限度內(nèi)的有限的義務(wù)，物業(yè)管理單位不具備保證業(yè)主和非業(yè)主使用人人身和財產(chǎn)安全的 行為能力。物業(yè)管理單位在明確自身法律地位和職責(zé)的基礎(chǔ)上， 物業(yè)管理應(yīng) 在自己一定限度內(nèi)、有限地履行義務(wù)，協(xié)助公安機關(guān)維護小區(qū)和大廈 的公共秩序，防范治安風(fēng)險。為防范治安風(fēng)險，針對不同管理服務(wù)區(qū)域的具體不同情況， 制定 相對完善和實用的制度，組建和設(shè)置相應(yīng)的機構(gòu)和人員實施和執(zhí)行制 度規(guī)定。制度中應(yīng)明確對小區(qū)和大廈往來人員如何管理， 定時安排人 員巡邏

9、和巡視，針對治安事件的處理程序等。鑒于住宅小區(qū)和大廈業(yè) 主和非業(yè)主使用人的不同需求和特點，對于人員的什來管理足有區(qū)別 的。住宅小區(qū)可以采用業(yè)主和非業(yè)主使用人憑密碼和智能卡進出, 訪者采用登記或經(jīng)業(yè)主和非業(yè)主使用人同意后進入。大廈和以辦公商 業(yè)為主的區(qū)域，因為人員進出過于頻繁，進出人員數(shù)量過大，逐一登 記制度是不必要和難以落實的，多數(shù)都采用對從大廈和小區(qū)搬離物品 進行登記的方式，并憑當(dāng)時在業(yè)主或合法的非業(yè)主使用人入住時預(yù)先 所留的印鑒或簽名確認。往來人員的登記和管理是由固定崗位的： 工 作人員完成的，同時必須配備相應(yīng)的其他人員進仃定時的流動式巡邏 和巡查工作，對已進入小區(qū)或大廈的人員的行為進行監(jiān)

10、督， 及時發(fā)現(xiàn) 和制止不法侵害的行為，第一時間進行報警，協(xié)助公安部機關(guān)制止和 防范違法犯罪行為、保護事發(fā)現(xiàn)場，以實現(xiàn)協(xié)助公安機關(guān)維護公共秩 序的職責(zé)。物業(yè)管理單位應(yīng)根據(jù)小區(qū)的不同情況與業(yè)主委員會協(xié)調(diào)共 同組織一定數(shù)量的業(yè)主，結(jié)合自愿原則，建立業(yè)主防范體系，配合和促進物業(yè)管理單位的治安防范工作， 既針對非法侵害行為， 也可以監(jiān) 督和發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理單位工作漏洞，最終形成不同層次的防范體系。作為物業(yè)管理單位在嚴(yán)格依據(jù)經(jīng)過業(yè)主大會確定的各項管理規(guī) 定后，履行自己的義務(wù)，協(xié)助公安機關(guān)維護社會公共秩序，物業(yè)管理 單位不再承擔(dān)業(yè)主和非業(yè)主使用人因第三人非法侵害導(dǎo)致的人身和 財產(chǎn)損失賠償責(zé)任。在目前的物業(yè)管理行

11、業(yè)中， 有一部分企業(yè)將協(xié)助公安部門維護小 區(qū)和大廈公共秩序的工作委托給專門的保安公司，協(xié)商約定對外支 付定的保安服務(wù)費， 由保安公司根據(jù)物業(yè)管理單位的具體要求提供定數(shù)量的保安人員，按照合同約定提供物業(yè)管理單位要求的服務(wù)。該做法實際也是物業(yè)管理單位與其他主體分擔(dān)法律風(fēng)險的措施。但眾多的保安公司往往在合同中要求排除因小區(qū)盜竊和搶劫事 件造成損失的賠償責(zé)任。 而法律目前對保安公司的義務(wù)尚沒有明確的 規(guī)定，造成聘清專業(yè)保安公司分擔(dān)法律風(fēng)險變得極為有限。7.3 車輛管理風(fēng)險防范物業(yè)管理單位接受發(fā)展商和業(yè)主委員會委托進行停車場經(jīng)營管 理，應(yīng)從停車場硬件建設(shè)、 維護和車輛停放管理方面軟件制度兩方面 防范風(fēng)險

12、。停車場經(jīng)營管理需要向公安機關(guān)依法取得許可證， 向物價部門取 得收費許可證。取得經(jīng)營許可證的前提是停車場的規(guī)劃和建設(shè)符合法 律規(guī)定。物業(yè)管理單位必須確保停車場的規(guī)劃和建設(shè)符合法律規(guī)定的條件，同時須負責(zé)相關(guān)停車場設(shè)施的維護和維修保養(yǎng)； 將停車場車輛 停放服務(wù)的內(nèi)容制作成公示牌，放置在停車場的顯著位置，明示停車 場經(jīng)營單位是否承擔(dān)車輛的保管責(zé)任等；停車場內(nèi)因維修工程等原因 可能造成停放車輛損害時，應(yīng)以指示牌等形式向車輛停放人明確告 知，并將可能造成車輛損害和危險的區(qū)域進行單獨圍欄，進行分離, 明確禁止車輛停放在上述區(qū)域。在停車場硬件完善并符合要求后，還應(yīng)依照規(guī)定制定車輛停放管 理制度，對車輛的出入

13、嚴(yán)格管理。停車場的工作人員對進入停車場的 所有車輛發(fā)放停車憑證，該憑證可以足一次性的停車票，或者是多次 反復(fù)使用的停車卡。該停車憑證應(yīng)由物業(yè)管理公司或下屬管理處加蓋 公章，應(yīng)記載車輛牌號、進入停車場的時間、發(fā)卡的經(jīng)辦人，對車輛 明顯的已有的損害和破損應(yīng)記載在憑證上； 同時對停車場的停放服務(wù)的具體內(nèi)容和車輛停放人應(yīng)注意的事項記載在該憑證上，告知給車輛 停放人。當(dāng)車輛進入停車場后，停車場工作人員負責(zé)對車輛的停放位 置和停放秩序進行規(guī)范和指揮，即時制止不規(guī)范的停放行為。防止因 外界原因造成停放車輛的損害，履行自身善意的管理職責(zé)。車輛駛離停車場時，停車場管理人員應(yīng)向車輛駕駛?cè)藛T收取進入 停車場時發(fā)放的

14、憑證，并仔細核對憑證上記載的車輛牌號和其他情況 是否與車輛相符。當(dāng)不一致時，應(yīng)及時核對車輛行駛證件、駕駛?cè)藛T的證件，與發(fā)放憑證的人員聯(lián)系確認是否在記錄中存在錯誤。確認駕 駛?cè)藛T將車輛停放進入停車場的權(quán)利人后， 予以放行；收取停放服務(wù) 費，給予收款憑證，收款憑證上應(yīng)記載停放的時間和車輛的牌號。如果車輛停放憑證丟失， 應(yīng)由車輛停放人持車輛的行駛證件和駕駛?cè)藛T 的身份證前往管理處或物業(yè)管理單位， 辦理相應(yīng)的憑證掛失手續(xù)， 重新領(lǐng)取車輛放行憑證。上述的管理規(guī)范的程序就是風(fēng)險防范的過程，其目的在于確保停放車輛車身不被損害， 確保停放車輛的完好。 如果車輛停放人有意不 按照停車場的管理規(guī)定停放車輛， 而停

15、車場已進行明示告知， 管理人 員已進行勸止， 停放人拒不糾正而導(dǎo)致?lián)p害的， 應(yīng)由車輛停放人承擔(dān) 責(zé)任。深圳在車輛保管方面的法律實踐。 中華人民共和國合同法第367 條規(guī)定： 保管合同自保管物交付時成立，但當(dāng)事人另有約定的除外。 從合同法立法的原意來看，保管物的交付實際上就是要將保管物的實際控制權(quán)和排他占有交付給保管人， 但法律條文沒有明確這 一點，同時，如何界定區(qū)分車輛保管關(guān)系或車位有償使用關(guān)系沒有一 個準(zhǔn)確的判定標(biāo)準(zhǔn)和實際措施及方法， 因此，往往只要機動車輛停放 在停車場，在司法審判中法官就可能將車輛保管關(guān)系與車位有償使用 關(guān)系這兩種截然不同的法律關(guān)系混淆在一起， 仍然判定成為車輛的保 管關(guān)

16、系。針對這種情況，深圳的物業(yè)管理專家在 2000 年起草深圳經(jīng)濟 特區(qū)物業(yè)管理條例 （草案 ）中，進行了專題研究，依據(jù)中華人民共和國合同法第 10 條：當(dāng)事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和 其他形式。 法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書面形式的， 應(yīng)當(dāng)采用書面形式。的規(guī)定，在深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例 （草案）第 70 條中以授權(quán)立法的形式明確規(guī)定： 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的機動車輛的保管責(zé)任由物業(yè)管理企業(yè)或業(yè)主大會與車主以書面形式簽訂保管合同， 未以書面形 式簽訂保管合同的只可收取車位使用費。 同時也明確規(guī)定公安、工 商、稅務(wù)等相關(guān)部門要按照這個規(guī)定的原則， 分別給停車場出具車輛 保管或停車位有償使用的許可證

17、、 營業(yè)執(zhí)照和稅務(wù)登記手續(xù)， 出具不 同的發(fā)票和報銷票據(jù)供停車場使用。目前，為了避免敗訴賠償， 深圳許多物業(yè)管理公司停車場取消了 車輛進出停車場的車輛停放證， 換成為出入憑條或者進出記時牌， 在 出入憑條和進出記時牌上注明 依照深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理 條例規(guī)定，只收取車位有償使用費，而不承擔(dān)保管責(zé)任 。事實上， 無論是車輛停放證，還是出入憑條、進出記時牌，都是獲得車輛控制 權(quán)的一種有效憑證， 是保管合同關(guān)系成立的有效證據(jù)。 因為車輛沒有 這些憑證，停車場是不會放行的。至于所注明的不承擔(dān)保管責(zé)任，按 照中華人民共和國合同法以及中華人民共和國消費者權(quán)益保護 法的規(guī)定，這只是一種無效的格式合同條

18、款，沒有法律的約束力。深圳已經(jīng)有過這樣的典型案例， 在法庭上法官就憑車主持有的這類憑 證，當(dāng)庭判決車主繳納 5元錢保管費（其實車主也可不繳納這 5 元 錢），停車場所屬的物業(yè)管理公司賠償 65 萬元的車輛丟失損失費。物業(yè)管理行業(yè)承擔(dān)車輛保管的條件早已具備， 但收費沒有體現(xiàn)出 質(zhì)價相符的服務(wù)原則， 仍由政府制定統(tǒng)一的車輛保管費的價格標(biāo)準(zhǔn)約 束。因此，為滿足車輛保管市場的需要，必須按照契約自由的原則和 質(zhì)價相符的服務(wù)原則， 通過車主與物業(yè)管理公司訂立書面的車輛保管合同來明確雙方的權(quán)利與義務(wù)，明確車輛保管費用的收取數(shù)額和方 法，明確車輛丟失的賠償責(zé)任。7.4 消防風(fēng)險防范小區(qū)和大廈的消防問題是關(guān)系到

19、廣大業(yè)主和非業(yè)主使用人生命、財產(chǎn)安全的關(guān)鍵問題， 同時也是具有一定專業(yè)性的管理事項。 物業(yè)管理單位首先在接手小區(qū)和大廈物業(yè)管理時，尤其是針對新建小區(qū)和大廈，可以協(xié)助查驗是否已通過消防部門的驗收， 取得消防驗收合格證。在小區(qū)和大廈未取得消防驗收合格證之前， 物業(yè)管理單位可以提前進 入，但有義務(wù)將消防存在的隱患或瑕疵告知委托管理。業(yè)主入伙后， 進行二次裝修過程， 物業(yè)管理單位審查業(yè)主申請裝 修項日，是否影響結(jié)構(gòu)安全，使用的材料是否符合消防要求。同時在 業(yè)主裝修過程中，應(yīng)監(jiān)督業(yè)主是否按照消防要求配備消防滅火器械、 在裝修現(xiàn)場應(yīng)嚴(yán)禁明火等： 監(jiān)督業(yè)主在裝修過程中是否損壞公共消防 設(shè)施和器械。對損壞公共

20、消防設(shè)施和器械的行為應(yīng)即時進行制止和糾 正，造成重大損壞或嚴(yán)重后果的， 物業(yè)管理單位應(yīng)向消防主管部門報 告，由消防主管部門依法進行處理。物業(yè)管理單位在進行物業(yè)管理過程中， 對小區(qū)和大廈的消防設(shè)施 和器械進行日常的維修和養(yǎng)護。 消防設(shè)施的維修和養(yǎng)護事項委托給專 業(yè)的消防公司； 對消防設(shè)施需要中修、 大修等及根據(jù)消防部門檢查的 整改意見，應(yīng)依法律規(guī)定的程序，經(jīng)業(yè)主大會同意，從維修資金中開 支。在小區(qū)和大廈發(fā)生消防事故時，物業(yè)管理單位應(yīng)在第一時間報 警，并協(xié)助消防部門進行事故處理；確保消防設(shè)施、器械完好和功能 正常；相關(guān)人員能夠熟悉和掌握消防設(shè)施的正確使用。7.5 設(shè)備風(fēng)險防范根據(jù)條例第二十七條規(guī)定

21、，全體業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部 位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)， 物業(yè)本身及公共設(shè)備和設(shè)施 的管理是物業(yè)管理單位的主要工作內(nèi)容。 房屋本體和小區(qū)大廈公共設(shè) 施和共用設(shè)備管理和維護方面潛在的隱患也是物業(yè)管理風(fēng)險的主要 方面。為防范上述風(fēng)險，物業(yè)管理單位應(yīng)從以下幾個方面著手：首先，物業(yè)管理企業(yè)與發(fā)展商或業(yè)主委員會簽訂物業(yè)管理合同承 接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗，與原發(fā)展 商或業(yè)主委員會、 原物業(yè)管理單位進行交接過程中， 應(yīng)對物業(yè)共用部 位、共用設(shè)施設(shè)備的現(xiàn)狀和存在的問題進行交底和記錄， 了解以往曾 出現(xiàn)的故障和隱患， 各方進行書面確認， 這些記錄和情況作為以后防 范風(fēng)險的

22、參考資料。 對于交接過程中發(fā)現(xiàn)的重大損壞和人為原因造成 的事故，根據(jù)不同情況，確定責(zé)任和修復(fù)費用的承擔(dān)主體。在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時， 物業(yè)管理單位應(yīng)向建設(shè)單位接收下 列資料： （一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料； （二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料； （三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；（四）物業(yè)管理所必需的其他資料。這些基礎(chǔ)技術(shù)資料都是物業(yè)管理服務(wù)所必須的， 也是提高管理水平和防范風(fēng)險所必備的文件，法律風(fēng)險的防范是建立在設(shè)備和設(shè)施本 身技術(shù)風(fēng)險防范基礎(chǔ)上的：尤其在小區(qū)和大廈建成時間較長以后，隱 患和事故發(fā)生的機率逐年

23、增加，風(fēng)險的系數(shù)也在逐年增大，因此大量 的設(shè)備和設(shè)施需要重新中修、大修，甚至進行更換，上述資料就更為 重要和不可缺少。在各方交接的過程中，向新的物業(yè)管理單位移交上述全部資料, 是原發(fā)展商、業(yè)主委員會和原物業(yè)管理單位應(yīng)履行的法定和合同義 務(wù)，如果不履行，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。依據(jù)民法通則第一百二十六條規(guī)定，建筑物或者其他設(shè)施以 及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的, 它的所有人或者管理人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任， 但能夠證明自己沒有過錯 的除外。物業(yè)管理單位根據(jù)上述規(guī)定，應(yīng)首先明確自己的管理責(zé)任范 圍，管理責(zé)任范圍決定風(fēng)險責(zé)任承擔(dān)的范圍。 建筑物即房屋中基本可 以分為兩部分，一部

24、分如業(yè)主自己房產(chǎn)入戶門以內(nèi)屬于業(yè)主自己維修 和養(yǎng)護的范圍，相應(yīng)的責(zé)任和費用都由業(yè)主承擔(dān)；由業(yè)豐的窗戶墜落、 業(yè)主在陽臺放置的物品或者懸掛的物品墜落造成他人人身或財產(chǎn)損 失的，由業(yè)主承擔(dān)全部的賠償責(zé)任；如果證明是受害人的故意行為造 成的，由受害人承擔(dān)責(zé)任。在此種情形下，無論是業(yè)主或非業(yè)主使用 人的過失行為造成或者足業(yè)主的未成年子女、 來訪的未成年人的行為 導(dǎo)致的損害，業(yè)主都應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。 物業(yè)管理單位分清上述 責(zé)任，是防范自身風(fēng)險的舉措之一。對上述責(zé)任問題，物業(yè)管理單位 應(yīng)在小區(qū)和大廈積極公開宣傳，讓廣大業(yè)主和非業(yè)主使用人清楚地了解上述責(zé)任分擔(dān)，促進業(yè)主和非業(yè)主使用人防范風(fēng)險意識提高，

25、降低 小區(qū)和大廈整體人身和財產(chǎn)損害事件發(fā)生的機率。物業(yè)管理單位工作人員的防范風(fēng)險意識是物業(yè)管理單位防范風(fēng) 險措施具體化和落實的根本。工作人員的防范風(fēng)險意識指導(dǎo)他們曰常 的管理服務(wù)行為規(guī)范化、制度化和法律化，沒有工作人員的防范風(fēng)險 意識，一切防范風(fēng)險的措施都將成為空話。為防范風(fēng)險，物業(yè)管理單位必須對所管理的全部建筑物本體公共 部位、公共和共用設(shè)施和設(shè)備，積極按照經(jīng)業(yè)主大會通過的各項管理 制度的規(guī)定，做好同常和例行的檢查、維修、保養(yǎng)工作，保持建筑物 本體公共部位完好，公共和共用設(shè)施和設(shè)備的正常運行。 對房屋公共 通道所屬的窗戶和公共天臺、通道、空中連廊區(qū)域的綠化應(yīng)定期檢查 是否完好，是否需要更換，

26、考慮在臺風(fēng)等特殊天氣時是否可能發(fā)生損 壞，從而導(dǎo)致人身和財產(chǎn)損害，造成物業(yè)管理單位承擔(dān)法律的賠償責(zé) 任。為培養(yǎng)物業(yè)管理單位工作人員防范風(fēng)險的意識， 除對工作人員進 行公司管理制度的培訓(xùn)和規(guī)范操作的訓(xùn)練，還需要對工作人員進行專 業(yè)的法律知識培訓(xùn)，法律規(guī)定和大量的現(xiàn)實生活的案例， 同行業(yè)和其 他物業(yè)管理單位已經(jīng)發(fā)生的經(jīng)濟損失、 鮮血事實，甚至生命的教訓(xùn)是 對風(fēng)險防范意識培養(yǎng)最有效的方法之一， 既直觀又深刻。案例是物業(yè)管理行業(yè)實際操作與法律規(guī)定相結(jié)合的最生動的實例。通過培訓(xùn)，工 作人員對照案例中的行為，分析自身行為的潛在風(fēng)險之處，加以糾正 和規(guī)范自身行為。作為物業(yè)管理單位的高層管理人員和管理處的主任

27、 不僅需要知道規(guī)范的管理制度，還需要知道為什么制定如此的管理制 度，如此的規(guī)范管理和風(fēng)險防范意識，才能有效地在物業(yè)管理服務(wù)中 控制和防范各類風(fēng)險的發(fā)生。作為物業(yè)管理單位的高層管理人員應(yīng)該將法律意識和風(fēng)險防范意識不折不扣地貫徹在日常的各項管理制度和工作中，很多物業(yè)管理 單位都已經(jīng)通過質(zhì)量體系認證，但往往過多地流于形式和表面，沒有 與法律風(fēng)險的防范結(jié)合在一起，造成風(fēng)險防范不是很有效。物業(yè)管理單位的各項制度的草擬應(yīng)加入法律專業(yè)人員的修改意見和建議，各項 工作的管理流程的設(shè)計也應(yīng)征求法律專業(yè)人員的意見， 將風(fēng)險的控制 真正落實和滲透到具體工作的每個環(huán)節(jié)中， 嚴(yán)格控制每個環(huán)節(jié)的規(guī)范 性和法律風(fēng)險，提高整

28、體的管理效率。隨著社會專業(yè)分工的日益細化, 物業(yè)管理單位應(yīng)聘請專業(yè)的法律顧問， 為企業(yè)提供法律專業(yè)服務(wù)；除對物業(yè)管理單位的管理制度和管理流程提供法律專業(yè)意見以外，針對 物業(yè)管理服務(wù)過程中出現(xiàn)的糾紛和事故， 第一時間采取緊急措施應(yīng)對 和處理，還應(yīng)征求律師或法律顧問的意見， 將法律專業(yè)知識與物業(yè)管 理有機結(jié)合在一起；做好證據(jù)保全工作，依照法律規(guī)定采取謹慎有效 的應(yīng)對措施，為日后分清責(zé)任做好準(zhǔn)備工作，避免責(zé)任和損失的擴大。事件發(fā)生后，相對人已通過律師發(fā)函或已通過訴訟、仲裁途徑解決糾 紛和爭議，物業(yè)管理單位需要第一時間將所有資料移交給律師或法律 顧問，并由當(dāng)時的經(jīng)辦人將事情的主要情況介紹給律師或法律顧

29、問, 由律師或法律顧問負責(zé)進行下一步的處理和應(yīng)對， 以避免由于法律專 業(yè)的不足，造成進一步的不利和責(zé)任的擴大。在建筑物及公共和共用設(shè)施、設(shè)備的管理中，物業(yè)管理單位全體 人員應(yīng)特別明確的一個問題是目前的司法實踐中， 按照民法通則規(guī)定 和最高人民法院的司法解釋，由于建筑物及其他設(shè)施或附著物、 懸掛 物和墜落物造成的人身和財產(chǎn)損害訴訟，舉證責(zé)任由建筑物或設(shè)施的 管理人才和所有權(quán)人承擔(dān)，通俗地講就是損害發(fā)生后，不是由受害人 向法庭證明損害發(fā)生的原因，受害人只需要證明損害結(jié)果和該結(jié)果是 由建筑物或設(shè)施導(dǎo)致的。而物業(yè)管理單位在法律上有義務(wù)證明自己在管理過程中是沒有過錯或損害結(jié)果是由受害人的故意行為造成的，

30、如 果不能證明這一點，法庭將依法推定管理人和所有權(quán)人負有過錯責(zé) 任。物業(yè)管理單位所管理的房屋共用部位和公共、 共用設(shè)施、設(shè)備的 所有權(quán)人足小區(qū)或大廈的全體業(yè)主， 受害人很難向所有權(quán)人追索，而 且目前的司法實踐中也難以操作；同時根據(jù)物業(yè)管理單位與發(fā)展商或 業(yè)主委員會的物業(yè)管理合同的約定，通常由于管理責(zé)任造成的損害也 是由物業(yè)管理單位承擔(dān)的，因此物業(yè)管理單位無疑是要承擔(dān)責(zé)任的。鑒于此，對于容易發(fā)生損害的設(shè)施設(shè)備的區(qū)域， 應(yīng)建有相應(yīng)的監(jiān)控設(shè) 備，對現(xiàn)場進行監(jiān)控和錄像，定期存儲，否則難以履行舉證義務(wù)，將 承擔(dān)舉證不能的法律后果。另外，物業(yè)管理單位平常對房屋、設(shè)備設(shè)施的維修、養(yǎng)護等應(yīng)進 行書面和現(xiàn)場施工

31、記錄，如果是委托其他專業(yè)公司和人員完成的, 簽訂有關(guān)合同，保留履行合同的所有證據(jù)，以證實自己己履行了善意 的管理員義務(wù)。同時如果因為其他公司履行合同不符合合同約定或不符合法律規(guī)定，造成第三人人身和財產(chǎn)損害的，可以向該公司追索, 以降低物業(yè)關(guān)聯(lián)單位的風(fēng)險和賠償責(zé)任。物業(yè)管理單位將物業(yè)管理中涉及的電梯、 綠化、清潔等專項管理, 委托給專業(yè)的公司，由專業(yè)公司提供專業(yè)化的服務(wù)。上述分項發(fā)包形 式也是物業(yè)管理單位防范風(fēng)險的措施之一。物業(yè)管理單位在專項管理分包中，選聘電梯、綠化、清潔等專業(yè)公司時，首先必須審查承包公司的法人資格和專業(yè)資質(zhì)；電梯維修保 養(yǎng)專業(yè)公司不具備專業(yè)資質(zhì)從事承包工作， 不僅是違反法律規(guī)

32、定，被 法律所禁止，同時分包給沒有專業(yè)資質(zhì)的公司，物業(yè)管理單位負有明 顯的主觀過錯。如果設(shè)備造成業(yè)主和非業(yè)豐使用人的人身和財產(chǎn)損害 后果，物業(yè)管理單位將依法承擔(dān)賠償責(zé)任。第二，在物業(yè)管理單位與 專業(yè)公司的承包合同中，應(yīng)明確約定，專業(yè)公司在承包期間因維修保養(yǎng)不善造成設(shè)施本身的損壞或給第三人造成人身和財產(chǎn)損失的，由專 業(yè)公司承擔(dān)全部的賠償責(zé)任。一些物業(yè)管理單位為追求更大的經(jīng)濟利潤，自己單位在未取得相 應(yīng)資質(zhì)的情況下，委派單位內(nèi)部人員從事電梯設(shè)備等日常維修、 保養(yǎng), 形式上采用掛靠有資質(zhì)單位的名義，每年交納一定的管理費。這種做 法是違法的，實際上承擔(dān)了巨大的法律風(fēng)險，上述做法是不可取的。在公共和共用

33、設(shè)施、設(shè)備的管理和養(yǎng)護過程中，如果發(fā)生事故和 損害事件，應(yīng)向有關(guān)部門報告，由相應(yīng)的部門對時間進行調(diào)查，并作 出調(diào)查報告，對事件和損害發(fā)生的原因進行認定； 該原因就是日后各 方包括法院認定過錯和責(zé)任的依據(jù)，在一定程度上可以說是唯一依據(jù)。因為在很多情況下， 如果當(dāng)時未進行調(diào)查和認定， 在訴訟過程中， 由于距離事件發(fā)生的時間已太久， 很難查清和證明原因； 而法院也不 是專業(yè)機構(gòu)，只能依法委托專門的機構(gòu)進行鑒定，但時間太長、現(xiàn)場 已不存在， 專業(yè)鑒定機構(gòu)也無法鑒定， 如此舉證的責(zé)任就依法落在物 業(yè)管理單位身上， 物業(yè)管理單位也處于無可奈何的境地， 將不得不承 擔(dān)舉證不能的敗訴后果。事件和損害發(fā)生后，應(yīng)積極面對，暫時的回 避是解決不了問題的，責(zé)任也是無法擺脫的。7.6 公共環(huán)境風(fēng)險防范小區(qū)和大廈公共區(qū)域的綠化、 消殺、環(huán)境污染的整改和公共區(qū)域 施工等規(guī)范管理都是消除公共環(huán)境不安全因素和隱患的必要工作。小區(qū)和大廈的公共設(shè)施的維修工程或其他供水、供電、有線電視、網(wǎng) 絡(luò)、通訊等單位施工需要，在公共場所、小區(qū)道旁或者通道上挖坑、 修繕安裝地下設(shè)施等， 物業(yè)管理單位應(yīng)監(jiān)督施工單位或由物業(yè)管理單 位在施工現(xiàn)場周邊設(shè)置明顯標(biāo)志和采取安全防護措施， 避免造成他人 人身和財產(chǎn)損害。物業(yè)管理單位在上述情形下， 因維修物業(yè)或者公共利益， 確需臨 時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)