房地產(chǎn)開發(fā)成本收入會(huì)計(jì)

1、房地產(chǎn)開發(fā)成本、收入會(huì)計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)成本、收入會(huì)計(jì) 南通蘇瑞稅務(wù)師事務(wù)所南通蘇瑞稅務(wù)師事務(wù)所 2005年年9月月10日，國家稅務(wù)總局和日，國家稅務(wù)總局和中國稅中國稅 務(wù)務(wù)雜志社聯(lián)合推出雜志社聯(lián)合推出2004年度中國納稅年度中國納稅500 強(qiáng)排行榜，除了煙草和石油行業(yè)占據(jù)最顯赫強(qiáng)排行榜，除了煙草和石油行業(yè)占據(jù)最顯赫 位置，位置，300名內(nèi)沒有一家房地產(chǎn)企業(yè)的名字名內(nèi)沒有一家房地產(chǎn)企業(yè)的名字 出現(xiàn)，而在出現(xiàn)，而在2002年、年、2003年、年、2004年，房年，房 地產(chǎn)蟬聯(lián)地產(chǎn)蟬聯(lián)“中國十大暴利行業(yè)中國十大暴利行業(yè)”之首。房地之首。房地 產(chǎn)緣何成為產(chǎn)緣何成為“財(cái)富巨人，納稅侏儒財(cái)富巨人，納稅侏儒”，

2、房地，房地 產(chǎn)行業(yè)是否存在偷漏稅現(xiàn)象？產(chǎn)行業(yè)是否存在偷漏稅現(xiàn)象？ 2006年年國家稅務(wù)總局國家稅務(wù)總局繼續(xù)把房地產(chǎn)企業(yè)列為繼續(xù)把房地產(chǎn)企業(yè)列為 專項(xiàng)檢查重點(diǎn)，這是全國專項(xiàng)檢查重點(diǎn)，這是全國第五次第五次把房地產(chǎn)列把房地產(chǎn)列 為專項(xiàng)檢查的范圍，這說明房地產(chǎn)企業(yè)的稅為專項(xiàng)檢查的范圍，這說明房地產(chǎn)企業(yè)的稅 收漏洞越來越引起社會(huì)各界的高度關(guān)注。作收漏洞越來越引起社會(huì)各界的高度關(guān)注。作 為稅務(wù)人員應(yīng)該深入研究這個(gè)行業(yè)的特點(diǎn)和為稅務(wù)人員應(yīng)該深入研究這個(gè)行業(yè)的特點(diǎn)和 稅務(wù)違法行為的規(guī)律。稅務(wù)違法行為的規(guī)律。 財(cái)政部財(cái)政部2006年度會(huì)計(jì)信息質(zhì)量檢查，會(huì)計(jì)信息年度會(huì)計(jì)信息質(zhì)量檢查，會(huì)計(jì)信息 質(zhì)量檢查的重點(diǎn)是國有

3、企業(yè)、上市公司、外商投質(zhì)量檢查的重點(diǎn)是國有企業(yè)、上市公司、外商投 資企業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)等資企業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)等 。 房地產(chǎn)行業(yè)存在很多稅務(wù)問題，這些問題與房地房地產(chǎn)行業(yè)存在很多稅務(wù)問題，這些問題與房地 產(chǎn)行業(yè)的復(fù)雜性（如開發(fā)環(huán)節(jié)多）、特殊性有關(guān)產(chǎn)行業(yè)的復(fù)雜性（如開發(fā)環(huán)節(jié)多）、特殊性有關(guān) 。因此，稅務(wù)人員了解一些房地產(chǎn)行業(yè)。因此，稅務(wù)人員了解一些房地產(chǎn)行業(yè) 知識(shí)和知識(shí)和 房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)很有必要。房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)很有必要。 目目 錄錄 第一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算基礎(chǔ)第一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算基礎(chǔ)會(huì)計(jì)規(guī)范會(huì)計(jì)規(guī)范 第二部分第二部分 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營特點(diǎn)與投資估算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營特點(diǎn)與投資估算

4、第三部分第三部分 房地產(chǎn)開發(fā)成本核算房地產(chǎn)開發(fā)成本核算 第四部分第四部分 房地產(chǎn)開發(fā)收入核算房地產(chǎn)開發(fā)收入核算 第五部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉稅與會(huì)計(jì)處理第五部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉稅與會(huì)計(jì)處理 第一部分第一部分 會(huì)計(jì)規(guī)范會(huì)計(jì)規(guī)范 我國會(huì)計(jì)規(guī)范體系的現(xiàn)行框架我國會(huì)計(jì)規(guī)范體系的現(xiàn)行框架 會(huì)計(jì)法會(huì)計(jì)法 企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告條例企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告條例總會(huì)計(jì)師條例總會(huì)計(jì)師條例 國家統(tǒng)一的會(huì)計(jì)制度國家統(tǒng)一的會(huì)計(jì)制度 企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系 企業(yè)會(huì)計(jì)制度體系企業(yè)會(huì)計(jì)制度體系 非企業(yè)會(huì)計(jì)制度體系非企業(yè)會(huì)計(jì)制度體系 會(huì)計(jì)管理規(guī)范體系會(huì)計(jì)管理規(guī)范體系 二、會(huì)計(jì)法二、會(huì)計(jì)法 會(huì)計(jì)法是會(huì)計(jì)規(guī)范體系的最高層次，是其他會(huì)計(jì)規(guī)

5、會(huì)計(jì)法是會(huì)計(jì)規(guī)范體系的最高層次，是其他會(huì)計(jì)規(guī) 范的制定依據(jù)。范的制定依據(jù)。 會(huì)計(jì)法的立法宗旨是規(guī)范會(huì)計(jì)行為，保證會(huì)計(jì)會(huì)計(jì)法的立法宗旨是規(guī)范會(huì)計(jì)行為，保證會(huì)計(jì) 資料真實(shí)、完整。資料真實(shí)、完整。 我國在我國在1985年首次公布會(huì)計(jì)法年首次公布會(huì)計(jì)法 ，1993年進(jìn)行局部修改，年進(jìn)行局部修改，1999年進(jìn)行了重大修改年進(jìn)行了重大修改 。 現(xiàn)行的會(huì)計(jì)法，包括總則、會(huì)計(jì)核算、公司企業(yè)現(xiàn)行的會(huì)計(jì)法，包括總則、會(huì)計(jì)核算、公司企業(yè) 會(huì)計(jì)核算的特別規(guī)定、會(huì)計(jì)監(jiān)督、會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)和會(huì)會(huì)計(jì)核算的特別規(guī)定、會(huì)計(jì)監(jiān)督、會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)和會(huì) 計(jì)人員、法律責(zé)任和附則等七章，共計(jì)人員、法律責(zé)任和附則等七章，共52條。條。 （1985年）第

6、四條年）第四條 各地方、各部門、各單位的行政領(lǐng)導(dǎo)人各地方、各部門、各單位的行政領(lǐng)導(dǎo)人領(lǐng)導(dǎo)領(lǐng)導(dǎo) 會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)、會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)、會(huì)計(jì)人員會(huì)計(jì)人員和其他人員執(zhí)行本法，保障會(huì)計(jì)人員的職權(quán)和其他人員執(zhí)行本法，保障會(huì)計(jì)人員的職權(quán) 不受侵犯。不受侵犯。 （1993年）第四條年）第四條 單位領(lǐng)導(dǎo)人單位領(lǐng)導(dǎo)人領(lǐng)導(dǎo)會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)、領(lǐng)導(dǎo)會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)、會(huì)計(jì)人員會(huì)計(jì)人員和其他和其他 人員執(zhí)行本法，人員執(zhí)行本法，保證會(huì)計(jì)資料合法、真實(shí)、準(zhǔn)確、完整保證會(huì)計(jì)資料合法、真實(shí)、準(zhǔn)確、完整，保障會(huì)，保障會(huì) 計(jì)人員的職權(quán)不受侵犯。計(jì)人員的職權(quán)不受侵犯。 （1999年）第四條年）第四條單位負(fù)責(zé)人單位負(fù)責(zé)人對本單位的會(huì)計(jì)工作和會(huì)計(jì)資對本單位的會(huì)計(jì)工作和會(huì)計(jì)

7、資 料的真實(shí)性、完整性料的真實(shí)性、完整性負(fù)責(zé)。負(fù)責(zé)。 結(jié)論：責(zé)任主體的變遷經(jīng)歷了由結(jié)論：責(zé)任主體的變遷經(jīng)歷了由1985年的會(huì)計(jì)人員、單位領(lǐng)導(dǎo)年的會(huì)計(jì)人員、單位領(lǐng)導(dǎo) 人和上級單位領(lǐng)導(dǎo)人到人和上級單位領(lǐng)導(dǎo)人到1993年的會(huì)計(jì)人員和單位領(lǐng)導(dǎo)人再到年的會(huì)計(jì)人員和單位領(lǐng)導(dǎo)人再到 1999年單位領(lǐng)導(dǎo)人為主、會(huì)計(jì)人員為輔的變化年單位領(lǐng)導(dǎo)人為主、會(huì)計(jì)人員為輔的變化 。 1997年中華人民共和國刑法（修正）年中華人民共和國刑法（修正） 第一百六十一條第一百六十一條 公司向股東和社會(huì)公眾提供虛假公司向股東和社會(huì)公眾提供虛假 的或者隱瞞重要事實(shí)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告，嚴(yán)重?fù)p害股的或者隱瞞重要事實(shí)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告，嚴(yán)重?fù)p害股

8、東或者其他人利益的，對其直接負(fù)責(zé)的主管人員和東或者其他人利益的，對其直接負(fù)責(zé)的主管人員和 其他直接責(zé)任人員，處三年以下有期徒刑或者拘役其他直接責(zé)任人員，處三年以下有期徒刑或者拘役 ，并處或者單處二萬元以上二十萬元以下罰金。，并處或者單處二萬元以上二十萬元以下罰金。 2002年因提供虛假財(cái)會(huì)報(bào)告罪年因提供虛假財(cái)會(huì)報(bào)告罪,原鄭州百文股份有限原鄭州百文股份有限 公司董事長、法人代表李福乾日前被判處有期徒刑公司董事長、法人代表李福乾日前被判處有期徒刑 三年三年,緩刑五年緩刑五年,并處罰金人民幣五萬元并處罰金人民幣五萬元 2003年原年原“東方電子?xùn)|方電子”董事長兼總經(jīng)理隋元柏因提董事長兼總經(jīng)理隋元柏因

9、提 供虛假財(cái)會(huì)報(bào)告罪，被判處有期徒刑供虛假財(cái)會(huì)報(bào)告罪，被判處有期徒刑2年年,并處罰金并處罰金5 萬元。萬元。 三三 、國家統(tǒng)一的會(huì)計(jì)制度、國家統(tǒng)一的會(huì)計(jì)制度 （一）企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系（一）企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系 我國財(cái)政部于我國財(cái)政部于1992年年11月月30日發(fā)布了日發(fā)布了 企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則,1997年至年至2006年陸續(xù)頒年陸續(xù)頒 布布38項(xiàng)具體準(zhǔn)則，項(xiàng)具體準(zhǔn)則， 20062006年底已頒布實(shí)施的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則（年底已頒布實(shí)施的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則（1 1個(gè)基本準(zhǔn)則、個(gè)基本準(zhǔn)則、3838個(gè)具體準(zhǔn)則）個(gè)具體準(zhǔn)則） 準(zhǔn)則名稱準(zhǔn)則名稱發(fā)布時(shí)間發(fā)布時(shí)間實(shí)施時(shí)間實(shí)施時(shí)間修訂時(shí)間修訂時(shí)間實(shí)施范圍實(shí)施范圍 基本準(zhǔn)

10、則基本準(zhǔn)則1992-11-1992-11- 1616 1993-7-11993-7-12005年正年正 在征求意在征求意 見見 所有企業(yè)所有企業(yè) 關(guān)聯(lián)方關(guān)系及其交易的披關(guān)聯(lián)方關(guān)系及其交易的披 露露 1997-5-221997-5-221997-1-11997-1-1 暫在上市公司執(zhí)行暫在上市公司執(zhí)行 現(xiàn)金流量表現(xiàn)金流量表1998-3-201998-3-201998-1-11998-1-12001-1-182001-1-18所有企業(yè)所有企業(yè) 資產(chǎn)負(fù)債表日后事項(xiàng)資產(chǎn)負(fù)債表日后事項(xiàng)1998-5-121998-5-121998-1-11998-1-12003-4-142003-4-14 2003-7-

11、12003-7-1 施行施行 修訂前暫在上市公司執(zhí)行；修訂后在修訂前暫在上市公司執(zhí)行；修訂后在 股份有限公司及執(zhí)行股份有限公司及執(zhí)行企業(yè)會(huì)計(jì)制度企業(yè)會(huì)計(jì)制度 或或金融企業(yè)會(huì)計(jì)制度金融企業(yè)會(huì)計(jì)制度的其他企業(yè)的其他企業(yè) 執(zhí)行執(zhí)行 債務(wù)重組債務(wù)重組1998-6-121998-6-121999-1-11999-1-12001-1-182001-1-18所有企業(yè)所有企業(yè) 收入收入1998-6-201998-6-201999-1-11999-1-1 暫在上市公司執(zhí)行暫在上市公司執(zhí)行 投資投資1998-6-241998-6-241999-1-11999-1-12001-1-182001-1-18修訂前暫在上

12、市公司執(zhí)行；修訂后暫修訂前暫在上市公司執(zhí)行；修訂后暫 在股份有限公司施行，鼓勵(lì)其他企業(yè)在股份有限公司施行，鼓勵(lì)其他企業(yè) 先行施行先行施行 建造合同建造合同1998-6-251998-6-251999-1-11999-1-1 暫在上市公司執(zhí)行暫在上市公司執(zhí)行 會(huì)計(jì)政策、會(huì)計(jì)估計(jì)變更會(huì)計(jì)政策、會(huì)計(jì)估計(jì)變更 和會(huì)計(jì)差錯(cuò)更正和會(huì)計(jì)差錯(cuò)更正 1998-6-251998-6-251999-1-11999-1-12001-1-182001-1-18修訂前暫在上市公司執(zhí)行；修訂后在修訂前暫在上市公司執(zhí)行；修訂后在 所有企業(yè)施行所有企業(yè)施行 非貨幣性交易非貨幣性交易1999-6-281999-6-282000-

13、1-12000-1-12001-1-182001-1-18所有企業(yè)所有企業(yè) 或有事項(xiàng)或有事項(xiàng)2000-4-272000-4-272000-7-12000-7-1 所有企業(yè)所有企業(yè) 無形資產(chǎn)無形資產(chǎn)2001-1-182001-1-182001-1-12001-1-1 暫在股份有限公司施行，鼓勵(lì)其他企暫在股份有限公司施行，鼓勵(lì)其他企 業(yè)先行施行，但國有企業(yè)有意先行施業(yè)先行施行，但國有企業(yè)有意先行施 行的，應(yīng)提出申請，待報(bào)經(jīng)同級財(cái)政行的，應(yīng)提出申請，待報(bào)經(jīng)同級財(cái)政 部門批準(zhǔn)后施行。部門批準(zhǔn)后施行。 借款費(fèi)用借款費(fèi)用2001-1-182001-1-182001-1-12001-1-1 所有企業(yè)所有企業(yè)

14、 租賃租賃2001-1-182001-1-182001-1-12001-1-1 所有企業(yè)所有企業(yè) 中期財(cái)務(wù)報(bào)告中期財(cái)務(wù)報(bào)告2001-11-22001-11-22002-1-12002-1-1 上市公司上市公司 存貨存貨2001-11-92001-11-92002-1-12002-1-1 暫在股份有限公司施行，鼓勵(lì)其他企暫在股份有限公司施行，鼓勵(lì)其他企 業(yè)先行施行。業(yè)先行施行。 固定資產(chǎn)固定資產(chǎn)2001-11-92001-11-92002-1-12002-1-1 暫在股份有限公司施行，鼓勵(lì)其他企暫在股份有限公司施行，鼓勵(lì)其他企 業(yè)先行施行。業(yè)先行施行。 準(zhǔn)則名稱發(fā)布時(shí)間實(shí)施時(shí)間修訂時(shí)間實(shí)施范圍

15、38項(xiàng)具體會(huì)計(jì)準(zhǔn)則實(shí)施范圍項(xiàng)具體會(huì)計(jì)準(zhǔn)則實(shí)施范圍 實(shí)施范圍實(shí)施范圍準(zhǔn)則名稱準(zhǔn)則名稱 所有企業(yè)所有企業(yè) 現(xiàn)金流量表現(xiàn)金流量表、債務(wù)重組債務(wù)重組、會(huì)計(jì)政策、會(huì)會(huì)計(jì)政策、會(huì) 計(jì)估計(jì)變更和會(huì)計(jì)差錯(cuò)更正計(jì)估計(jì)變更和會(huì)計(jì)差錯(cuò)更正、非貨幣性交非貨幣性交 易易、或有事項(xiàng)或有事項(xiàng)、借款費(fèi)用借款費(fèi)用、租賃租賃、 股份公司，鼓勵(lì)股份公司，鼓勵(lì) 其它企業(yè)先行其它企業(yè)先行 施行施行 投資投資、無形資產(chǎn)無形資產(chǎn)、存貨存貨、固定資產(chǎn)固定資產(chǎn) 上市公司上市公司 關(guān)聯(lián)方關(guān)系及其交易披露關(guān)聯(lián)方關(guān)系及其交易披露、資產(chǎn)負(fù)債表日后資產(chǎn)負(fù)債表日后 事項(xiàng)事項(xiàng)、收入收入、建造合同建造合同、中期財(cái)務(wù)中期財(cái)務(wù) 報(bào)告報(bào)告 2006年年2 月財(cái)政部

16、重新修訂發(fā)布了一個(gè)基本準(zhǔn)則，月財(cái)政部重新修訂發(fā)布了一個(gè)基本準(zhǔn)則，38個(gè)具體準(zhǔn)個(gè)具體準(zhǔn) 則。自則。自2007年年1月月1日起在上市公司范圍內(nèi)施行，鼓勵(lì)其他企日起在上市公司范圍內(nèi)施行，鼓勵(lì)其他企 業(yè)執(zhí)行業(yè)執(zhí)行。 目前我國企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系基本形成。它分成三個(gè)層次：目前我國企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系基本形成。它分成三個(gè)層次： 第一層次為基本準(zhǔn)則基本準(zhǔn)則。 第二層次為具體會(huì)計(jì)準(zhǔn)則具體會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，分為： 一般業(yè)務(wù)準(zhǔn)則一般業(yè)務(wù)準(zhǔn)則主要規(guī)范各類企業(yè)普遍適用的一般經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的主要規(guī)范各類企業(yè)普遍適用的一般經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的 確認(rèn)和計(jì)量，如存貨、固定資產(chǎn)、投資、無形資產(chǎn)、資產(chǎn)減確認(rèn)和計(jì)量，如存貨、固定資產(chǎn)、投資、無形資產(chǎn)、資產(chǎn)減 值、

17、借款費(fèi)用、收入、外幣折算等準(zhǔn)則項(xiàng)目。值、借款費(fèi)用、收入、外幣折算等準(zhǔn)則項(xiàng)目。 特殊行業(yè)的特定業(yè)務(wù)準(zhǔn)則特殊行業(yè)的特定業(yè)務(wù)準(zhǔn)則主要規(guī)范特殊行業(yè)中特定業(yè)務(wù)的確主要規(guī)范特殊行業(yè)中特定業(yè)務(wù)的確 認(rèn)和計(jì)量，如石油認(rèn)和計(jì)量，如石油 天然氣開采、農(nóng)業(yè)、金融工具和保險(xiǎn)合同天然氣開采、農(nóng)業(yè)、金融工具和保險(xiǎn)合同 等準(zhǔn)則項(xiàng)目。等準(zhǔn)則項(xiàng)目。 報(bào)告準(zhǔn)則報(bào)告準(zhǔn)則主要規(guī)范普遍適用于各類企業(yè)通用的報(bào)告類的準(zhǔn)則主要規(guī)范普遍適用于各類企業(yè)通用的報(bào)告類的準(zhǔn)則 ，如現(xiàn)金流量表、合并財(cái)務(wù)報(bào)表、中期財(cái)務(wù)報(bào)告、分部報(bào)告，如現(xiàn)金流量表、合并財(cái)務(wù)報(bào)表、中期財(cái)務(wù)報(bào)告、分部報(bào)告 等準(zhǔn)則項(xiàng)目。等準(zhǔn)則項(xiàng)目。 第三層次為企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則應(yīng)用指南。企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則

18、應(yīng)用指南。分為分為 兩部分，兩部分， 會(huì)計(jì)準(zhǔn)則解釋，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則解釋， 會(huì)計(jì)科目和主要賬務(wù)處理。會(huì)計(jì)科目和主要賬務(wù)處理。 （二）企業(yè)會(huì)計(jì)制度體系（二）企業(yè)會(huì)計(jì)制度體系 1.會(huì)計(jì)制度會(huì)計(jì)制度 文件名稱文件名稱 文號(hào)文號(hào) 頒布單位頒布單位 頒布時(shí)間頒布時(shí)間 執(zhí)行時(shí)執(zhí)行時(shí) 間間 實(shí)施范圍實(shí)施范圍 企業(yè)會(huì)計(jì)企業(yè)會(huì)計(jì) 制度制度 財(cái)會(huì)財(cái)會(huì) 200025200025 號(hào)號(hào) 財(cái)政部財(cái)政部 2000-12-2000-12- 2929 2001-1-12001-1-1暫在規(guī)范有限公司范圍暫在規(guī)范有限公司范圍 內(nèi)執(zhí)行。內(nèi)執(zhí)行。 金融企業(yè)金融企業(yè) 會(huì)計(jì)制度會(huì)計(jì)制度 財(cái)會(huì)財(cái)會(huì) 200149200149 號(hào)號(hào) 財(cái)政部財(cái)政部2

19、001-11-2001-11- 2727 2002-1-12002-1-1暫在上市的金融企業(yè)范暫在上市的金融企業(yè)范 圍內(nèi)實(shí)施。同時(shí)，也鼓圍內(nèi)實(shí)施。同時(shí)，也鼓 勵(lì)其他股份制金融企業(yè)勵(lì)其他股份制金融企業(yè) 實(shí)施。實(shí)施。 小企業(yè)會(huì)小企業(yè)會(huì) 計(jì)制度計(jì)制度 財(cái)會(huì)財(cái)會(huì) 2004220042號(hào)號(hào) 財(cái)政部財(cái)政部2004-4-272004-4-272005-1-12005-1-1小企業(yè)范圍小企業(yè)范圍 企業(yè)會(huì)計(jì)制度企業(yè)會(huì)計(jì)制度 特殊行業(yè)會(huì)計(jì)核算辦法特殊行業(yè)會(huì)計(jì)核算辦法 證券投資基金會(huì)計(jì)核算辦法證券投資基金會(huì)計(jì)核算辦法 電信企業(yè)會(huì)計(jì)核算辦法電信企業(yè)會(huì)計(jì)核算辦法 民航企業(yè)會(huì)計(jì)核算辦法民航企業(yè)會(huì)計(jì)核算辦法 從事銀行卡跨行

20、信息轉(zhuǎn)接業(yè)務(wù)的企業(yè)會(huì)計(jì)核算辦法從事銀行卡跨行信息轉(zhuǎn)接業(yè)務(wù)的企業(yè)會(huì)計(jì)核算辦法 施工企業(yè)會(huì)計(jì)核算辦法施工企業(yè)會(huì)計(jì)核算辦法 新聞出版業(yè)會(huì)計(jì)核算辦法新聞出版業(yè)會(huì)計(jì)核算辦法 鐵路運(yùn)輸企業(yè)會(huì)計(jì)核算辦法鐵路運(yùn)輸企業(yè)會(huì)計(jì)核算辦法 農(nóng)業(yè)企業(yè)會(huì)計(jì)核算辦法農(nóng)業(yè)企業(yè)會(huì)計(jì)核算辦法 保險(xiǎn)中介公司會(huì)計(jì)核算辦法保險(xiǎn)中介公司會(huì)計(jì)核算辦法 投資公司會(huì)計(jì)核算辦法投資公司會(huì)計(jì)核算辦法 電影企業(yè)會(huì)計(jì)核算辦法電影企業(yè)會(huì)計(jì)核算辦法 水運(yùn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算辦法水運(yùn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算辦法 暫行規(guī)定及問題解答暫行規(guī)定及問題解答 合并會(huì)計(jì)報(bào)表暫行規(guī)定合并會(huì)計(jì)報(bào)表暫行規(guī)定 關(guān)聯(lián)方之間出售資產(chǎn)等有關(guān)業(yè)務(wù)會(huì)計(jì)處理的暫行規(guī)定關(guān)聯(lián)方之間出售資產(chǎn)等有關(guān)業(yè)務(wù)會(huì)計(jì)處理的暫行

21、規(guī)定 企業(yè)所得稅會(huì)計(jì)處理的暫行規(guī)定企業(yè)所得稅會(huì)計(jì)處理的暫行規(guī)定 關(guān)于企業(yè)與銀行等金融機(jī)構(gòu)有關(guān)業(yè)務(wù)會(huì)計(jì)處理的暫行規(guī)定關(guān)于企業(yè)與銀行等金融機(jī)構(gòu)有關(guān)業(yè)務(wù)會(huì)計(jì)處理的暫行規(guī)定 企業(yè)兼并有關(guān)會(huì)計(jì)處理問題的暫行規(guī)定企業(yè)兼并有關(guān)會(huì)計(jì)處理問題的暫行規(guī)定 關(guān)于執(zhí)行企業(yè)會(huì)計(jì)制度和相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則有關(guān)問題解答（一）關(guān)于執(zhí)行企業(yè)會(huì)計(jì)制度和相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則有關(guān)問題解答（一） 關(guān)于執(zhí)行企業(yè)會(huì)計(jì)制度和相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則有關(guān)問題解答（二）關(guān)于執(zhí)行企業(yè)會(huì)計(jì)制度和相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則有關(guān)問題解答（二） 關(guān)于執(zhí)行企業(yè)會(huì)計(jì)制度和相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則有關(guān)問題解答（三）關(guān)于執(zhí)行企業(yè)會(huì)計(jì)制度和相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則有關(guān)問題解答（三） 關(guān)于執(zhí)行企業(yè)會(huì)計(jì)制度和相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則有關(guān)問題解答

22、（四）關(guān)于執(zhí)行企業(yè)會(huì)計(jì)制度和相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則有關(guān)問題解答（四） 金融企業(yè)會(huì)計(jì)制度金融企業(yè)會(huì)計(jì)制度 信托業(yè)務(wù)會(huì)計(jì)核算辦法信托業(yè)務(wù)會(huì)計(jì)核算辦法 金融企業(yè)實(shí)施金融企業(yè)實(shí)施 有關(guān)問題的解答有關(guān)問題的解答 小企業(yè)會(huì)計(jì)制度小企業(yè)會(huì)計(jì)制度 小型工業(yè)企業(yè)執(zhí)行小型工業(yè)企業(yè)執(zhí)行小企業(yè)會(huì)計(jì)制度小企業(yè)會(huì)計(jì)制度銜接規(guī)定銜接規(guī)定 行業(yè)會(huì)計(jì)制度行業(yè)會(huì)計(jì)制度 2.2.特殊行業(yè)會(huì)計(jì)核算辦法特殊行業(yè)會(huì)計(jì)核算辦法 （根據(jù)根據(jù)中華人民共和國會(huì)計(jì)法中華人民共和國會(huì)計(jì)法、企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告條例企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告條例、 企業(yè)會(huì)計(jì)制度企業(yè)會(huì)計(jì)制度以及國家有關(guān)法律、法規(guī)，在已執(zhí)行以及國家有關(guān)法律、法規(guī)，在已執(zhí)行企業(yè)會(huì)計(jì)制度企業(yè)會(huì)計(jì)制度的該行業(yè)企業(yè)執(zhí)行

23、。的該行業(yè)企業(yè)執(zhí)行。） 名名 稱稱文號(hào)文號(hào)頒布單頒布單 位位 頒布時(shí)間頒布時(shí)間執(zhí)行時(shí)間執(zhí)行時(shí)間 證券投資基金會(huì)計(jì)核算辦法證券投資基金會(huì)計(jì)核算辦法 注注11財(cái)會(huì)財(cái)會(huì)200153200153號(hào)號(hào)財(cái)政部財(cái)政部2001-9-122001-9-122002-1-12002-1-1 電信企業(yè)會(huì)計(jì)核算辦法電信企業(yè)會(huì)計(jì)核算辦法財(cái)會(huì)財(cái)會(huì)200217200217號(hào)號(hào)財(cái)政部財(cái)政部2002-9-222002-9-222003-1-12003-1-1 民航企業(yè)會(huì)計(jì)核算辦法民航企業(yè)會(huì)計(jì)核算辦法財(cái)會(huì)財(cái)會(huì)200318200318號(hào)號(hào)財(cái)政部財(cái)政部2003-6-192003-6-192003-1-12003-1-1 從事銀行卡跨

24、行信息轉(zhuǎn)接業(yè)務(wù)的企業(yè)會(huì)從事銀行卡跨行信息轉(zhuǎn)接業(yè)務(wù)的企業(yè)會(huì) 計(jì)核算辦法計(jì)核算辦法 注注11 財(cái)會(huì)財(cái)會(huì)200323200323號(hào)號(hào)財(cái)政部財(cái)政部2003-8-32003-8-32003-1-12003-1-1 財(cái)會(huì)財(cái)會(huì)200327200327號(hào)號(hào)財(cái)政部財(cái)政部2003-9-252003-9-252004-1-12004-1-1 新聞出版業(yè)會(huì)計(jì)核算辦法新聞出版業(yè)會(huì)計(jì)核算辦法財(cái)會(huì)財(cái)會(huì)200420041 1 號(hào)號(hào) 財(cái)政部財(cái)政部2004-1-142004-1-142004-1-12004-1-1 鐵路運(yùn)輸企業(yè)會(huì)計(jì)核算辦法鐵路運(yùn)輸企業(yè)會(huì)計(jì)核算辦法財(cái)會(huì)財(cái)會(huì)2004420044號(hào)號(hào)財(cái)政部財(cái)政部2004-7-1200

25、4-7-12004-1-12004-1-1 農(nóng)業(yè)企業(yè)會(huì)計(jì)核算辦法農(nóng)業(yè)企業(yè)會(huì)計(jì)核算辦法生物資產(chǎn)和農(nóng)生物資產(chǎn)和農(nóng) 產(chǎn)品產(chǎn)品農(nóng)業(yè)企業(yè)會(huì)計(jì)核算辦法農(nóng)業(yè)企業(yè)會(huì)計(jì)核算辦法社會(huì)性社會(huì)性 收支收支 財(cái)會(huì)財(cái)會(huì)2004520045號(hào)號(hào)財(cái)政部財(cái)政部2004-4-222004-4-222005-1-12005-1-1 保險(xiǎn)中介公司會(huì)計(jì)核算辦法保險(xiǎn)中介公司會(huì)計(jì)核算辦法財(cái)會(huì)財(cái)會(huì)200410200410號(hào)號(hào)財(cái)政部財(cái)政部2004-9-202004-9-202005-1-12005-1-1 投資公司會(huì)計(jì)核算辦法投資公司會(huì)計(jì)核算辦法財(cái)會(huì)財(cái)會(huì)200414200414號(hào)號(hào)財(cái)政部財(cái)政部2004-10-2004-10- 2525 200

26、5-1-12005-1-1 電影企業(yè)會(huì)計(jì)核算辦法電影企業(yè)會(huì)計(jì)核算辦法財(cái)會(huì)財(cái)會(huì)200419200419號(hào)號(hào)財(cái)政部財(cái)政部2004-12-92004-12-92005-1-12005-1-1 水運(yùn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算辦法水運(yùn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算辦法財(cái)會(huì)財(cái)會(huì)200420200420號(hào)號(hào)財(cái)政部財(cái)政部2004-12-92004-12-92005-1-12005-1-1 信托業(yè)務(wù)會(huì)計(jì)核算辦法信托業(yè)務(wù)會(huì)計(jì)核算辦法 注注22財(cái)會(huì)財(cái)會(huì)2005120051號(hào)號(hào)財(cái)政部財(cái)政部2005-1-52005-1-5發(fā)布之日發(fā)布之日 起起 二、國家統(tǒng)一的會(huì)計(jì)制度二、國家統(tǒng)一的會(huì)計(jì)制度 （二）企業(yè)會(huì)計(jì)制度體系（二）企業(yè)會(huì)計(jì)制度體系 3 3 暫行規(guī)

27、定及問題解答暫行規(guī)定及問題解答 文件名稱文件名稱 文號(hào)文號(hào) 頒布單位頒布單位 頒布時(shí)間頒布時(shí)間 合并會(huì)計(jì)報(bào)表暫行規(guī)定合并會(huì)計(jì)報(bào)表暫行規(guī)定財(cái)會(huì)字財(cái)會(huì)字199511199511號(hào)號(hào)財(cái)政部財(cái)政部1995-2-91995-2-9 關(guān)聯(lián)方之間出售資產(chǎn)等有關(guān)會(huì)計(jì)處理問題暫關(guān)聯(lián)方之間出售資產(chǎn)等有關(guān)會(huì)計(jì)處理問題暫 行規(guī)定行規(guī)定 財(cái)會(huì)財(cái)會(huì)2001200164 64 號(hào)號(hào) 財(cái)政部財(cái)政部2001-12-2001-12- 2727 企業(yè)所得稅會(huì)計(jì)處理的暫行規(guī)定企業(yè)所得稅會(huì)計(jì)處理的暫行規(guī)定財(cái)會(huì)字財(cái)會(huì)字199425199425號(hào)號(hào)財(cái)政部財(cái)政部1994-6-291994-6-29 關(guān)于企業(yè)與銀行等金融機(jī)構(gòu)之間從事應(yīng)收債關(guān)于

28、企業(yè)與銀行等金融機(jī)構(gòu)之間從事應(yīng)收債 權(quán)融資等有關(guān)業(yè)務(wù)會(huì)計(jì)處理的暫行規(guī)定權(quán)融資等有關(guān)業(yè)務(wù)會(huì)計(jì)處理的暫行規(guī)定 財(cái)會(huì)財(cái)會(huì)200314200314號(hào)號(hào)財(cái)政部財(cái)政部2003-5-152003-5-15 企業(yè)兼并有關(guān)會(huì)計(jì)處理問題暫行規(guī)定企業(yè)兼并有關(guān)會(huì)計(jì)處理問題暫行規(guī)定財(cái)會(huì)字財(cái)會(huì)字199730199730號(hào)號(hào)財(cái)政部財(cái)政部1997-8-71997-8-7 實(shí)施實(shí)施企業(yè)會(huì)計(jì)制度企業(yè)會(huì)計(jì)制度及其相關(guān)準(zhǔn)則問題解答及其相關(guān)準(zhǔn)則問題解答 財(cái)會(huì)財(cái)會(huì)200143200143號(hào)號(hào) 財(cái)政部財(cái)政部 2001-7-52001-7-5 關(guān)于執(zhí)行關(guān)于執(zhí)行企業(yè)會(huì)計(jì)制度企業(yè)會(huì)計(jì)制度和相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則有和相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則有 關(guān)問題解答關(guān)問題解答 財(cái)

29、會(huì)財(cái)會(huì)200218200218號(hào)號(hào) 財(cái)政部財(cái)政部 2002-10-92002-10-9 關(guān)于執(zhí)行關(guān)于執(zhí)行企業(yè)會(huì)計(jì)制度企業(yè)會(huì)計(jì)制度和相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則有和相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則有 關(guān)問題解答（二）關(guān)問題解答（二） 財(cái)會(huì)財(cái)會(huì)200310200310號(hào)號(hào) 財(cái)政部財(cái)政部 2003-3-172003-3-17 關(guān)于執(zhí)行關(guān)于執(zhí)行企業(yè)會(huì)計(jì)制度企業(yè)會(huì)計(jì)制度和相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則有和相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則有 關(guān)問題解答（三）關(guān)問題解答（三） 財(cái)會(huì)財(cái)會(huì)200329200329號(hào)號(hào) 財(cái)政部和國財(cái)政部和國 家稅務(wù)總局家稅務(wù)總局 2003-8-222003-8-22 關(guān)于執(zhí)行關(guān)于執(zhí)行企業(yè)會(huì)計(jì)制度企業(yè)會(huì)計(jì)制度和相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則有和相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則有 關(guān)問題解答（

30、四）關(guān)問題解答（四） 財(cái)會(huì)財(cái)會(huì)2004320043號(hào)號(hào) 財(cái)政部財(cái)政部2004-5-282004-5-28 金融企業(yè)實(shí)施金融企業(yè)實(shí)施金融企業(yè)會(huì)計(jì)制度金融企業(yè)會(huì)計(jì)制度有關(guān)問有關(guān)問 題解答題解答 財(cái)會(huì)財(cái)會(huì)20036 20036 號(hào)號(hào)財(cái)政部財(cái)政部2003-3-52003-3-5 （三）非企業(yè)會(huì)計(jì)制度體系（三）非企業(yè)會(huì)計(jì)制度體系 名名 稱稱文號(hào)文號(hào)頒布單位頒布單位頒布時(shí)間頒布時(shí)間執(zhí)行時(shí)間執(zhí)行時(shí)間 事業(yè)單位會(huì)計(jì)制度事業(yè)單位會(huì)計(jì)制度（9797）財(cái)預(yù)字第）財(cái)預(yù)字第288288 號(hào)號(hào) 財(cái)政部財(cái)政部1997-7-71997-7-71998-1-11998-1-1 行政單位會(huì)計(jì)制度行政單位會(huì)計(jì)制度（9898）財(cái)預(yù)字

31、第）財(cái)預(yù)字第4949號(hào)號(hào)財(cái)政部財(cái)政部1998-2-61998-2-61998-1-11998-1-1 財(cái)政總預(yù)算會(huì)計(jì)制度財(cái)政總預(yù)算會(huì)計(jì)制度（9797）財(cái)預(yù)字第）財(cái)預(yù)字第287287 號(hào)號(hào) 財(cái)政部財(cái)政部1997-6-251997-6-251998-1-11998-1-1 民間非營利組織會(huì)計(jì)制度民間非營利組織會(huì)計(jì)制度財(cái)會(huì)財(cái)會(huì)2004720047號(hào)號(hào)財(cái)政部財(cái)政部2004-8-182004-8-182005-1-12005-1-1 村集體經(jīng)濟(jì)組織會(huì)計(jì)制度村集體經(jīng)濟(jì)組織會(huì)計(jì)制度財(cái)會(huì)財(cái)會(huì)200420041212號(hào)號(hào)財(cái)政部財(cái)政部2004-9-302004-9-302005-1-12005-1-1 醫(yī)院會(huì)計(jì)制

32、度醫(yī)院會(huì)計(jì)制度財(cái)會(huì)字財(cái)會(huì)字199858199858號(hào)號(hào)財(cái)政部財(cái)政部1998-11-1998-11- 1717 1999-1-11999-1-1 高等學(xué)校會(huì)計(jì)制度高等學(xué)校會(huì)計(jì)制度（9898）財(cái)預(yù)字第）財(cái)預(yù)字第105105 號(hào)號(hào) 財(cái)政部、教育部財(cái)政部、教育部1998-3-311998-3-311998-1-11998-1-1 中小學(xué)校會(huì)計(jì)制度中小學(xué)校會(huì)計(jì)制度（9898）財(cái)預(yù)字第）財(cái)預(yù)字第104104 號(hào)號(hào) 財(cái)政部、教育部財(cái)政部、教育部1998-3-311998-3-311998-1-11998-1-1 科學(xué)事業(yè)單位會(huì)計(jì)制度科學(xué)事業(yè)單位會(huì)計(jì)制度（9797）財(cái)預(yù)字第）財(cái)預(yù)字第460460 號(hào)號(hào) 財(cái)政部

33、財(cái)政部/ /國家科學(xué)國家科學(xué) 技術(shù)委員會(huì)技術(shù)委員會(huì) 1997-12-1997-12- 1616 1998-1-11998-1-1 會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作規(guī)范會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作規(guī)范 內(nèi)部會(huì)計(jì)控制基本規(guī)范（試行）內(nèi)部會(huì)計(jì)控制基本規(guī)范（試行） 內(nèi)部會(huì)計(jì)控制規(guī)范內(nèi)部會(huì)計(jì)控制規(guī)范擔(dān)保（試行）擔(dān)保（試行） 內(nèi)部會(huì)計(jì)控制規(guī)范內(nèi)部會(huì)計(jì)控制規(guī)范對外投資（試行對外投資（試行 ） 內(nèi)部會(huì)計(jì)控制規(guī)范內(nèi)部會(huì)計(jì)控制規(guī)范成本費(fèi)用（試行成本費(fèi)用（試行 ）會(huì)計(jì)法會(huì)計(jì)法 總會(huì)計(jì)師條例總會(huì)計(jì)師條例 內(nèi)部會(huì)計(jì)控制規(guī)范內(nèi)部會(huì)計(jì)控制規(guī)范預(yù)算（試行）預(yù)算（試行） 內(nèi)部會(huì)計(jì)控制規(guī)范內(nèi)部會(huì)計(jì)控制規(guī)范工程項(xiàng)目（試行工程項(xiàng)目（試行 ） 內(nèi)部會(huì)計(jì)控制規(guī)范內(nèi)部會(huì)計(jì)控

34、制規(guī)范貨幣資金（試行貨幣資金（試行 ） 會(huì)計(jì)從業(yè)資格管理辦法會(huì)計(jì)從業(yè)資格管理辦法 會(huì)計(jì)人員繼續(xù)教育暫行規(guī)定會(huì)計(jì)人員繼續(xù)教育暫行規(guī)定 會(huì)計(jì)檔案管理辦法會(huì)計(jì)檔案管理辦法 四、會(huì)計(jì)管理規(guī)范體系四、會(huì)計(jì)管理規(guī)范體系 五、與房地產(chǎn)會(huì)計(jì)有關(guān)的規(guī)范五、與房地產(chǎn)會(huì)計(jì)有關(guān)的規(guī)范 上市公司上市公司：企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則：企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則 2006 自自2007年年1月月1日起在上市公司范圍內(nèi)施行。執(zhí)行日起在上市公司范圍內(nèi)施行。執(zhí)行38 項(xiàng)具體準(zhǔn)則的企業(yè)不再執(zhí)行現(xiàn)行準(zhǔn)則、項(xiàng)具體準(zhǔn)則的企業(yè)不再執(zhí)行現(xiàn)行準(zhǔn)則、企業(yè)會(huì)計(jì)企業(yè)會(huì)計(jì) 制度制度 特別關(guān)注：建造合同特別關(guān)注：建造合同 （代建房地產(chǎn)）、投資性房地（代建房地產(chǎn)）、投資性房地 產(chǎn)（

35、出租）、租賃（租金收入和售后租回產(chǎn)（出租）、租賃（租金收入和售后租回 ）、存貨存貨 （用于出售）、固定資產(chǎn)（采用成本模式計(jì)量的建（用于出售）、固定資產(chǎn)（采用成本模式計(jì)量的建 筑物的后續(xù)計(jì)量筑物的后續(xù)計(jì)量 ）、無形資產(chǎn)（采用成本模式計(jì)量）、無形資產(chǎn)（采用成本模式計(jì)量 的土地使用權(quán)的后續(xù)計(jì)量的土地使用權(quán)的后續(xù)計(jì)量 ） 非上市公司：非上市公司： 企業(yè)會(huì)計(jì)制度（企業(yè)會(huì)計(jì)制度（2001） 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度（1993） 施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度（1993） 關(guān)于企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)與交易關(guān)于企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)與交易 若干財(cái)務(wù)處理問題的通知（若干財(cái)務(wù)處理問

36、題的通知（ 1995） 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理若干問題的補(bǔ)充規(guī)定（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理若干問題的補(bǔ)充規(guī)定（1999） 第二部分第二部分 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營特點(diǎn)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營特點(diǎn)與 投資估算投資估算 一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的主要業(yè)務(wù)一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)的主要業(yè)務(wù) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就是從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就是從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企 業(yè)，它既是房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)者，又是房地產(chǎn)商業(yè)，它既是房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)者，又是房地產(chǎn)商 品的經(jīng)營者。進(jìn)行的主要業(yè)務(wù)有：品的經(jīng)營者。進(jìn)行的主要業(yè)務(wù)有： 1土地的開發(fā)與經(jīng)營。土地的開發(fā)與經(jīng)營。 企業(yè)將有償獲得的土地開發(fā)完成后，既可有償轉(zhuǎn)企業(yè)

37、將有償獲得的土地開發(fā)完成后，既可有償轉(zhuǎn) 讓給其他單位使用，也可自行組織建造房屋和其讓給其他單位使用，也可自行組織建造房屋和其 他設(shè)施，然后作為商品作價(jià)出售，還可以開展土他設(shè)施，然后作為商品作價(jià)出售，還可以開展土 地出租業(yè)務(wù)。地出租業(yè)務(wù)。 2房屋的開發(fā)與經(jīng)營房屋的開發(fā)與經(jīng)營 房屋的開發(fā)指房屋的建造。房屋的經(jīng)營指房屋的銷售與出租房屋的開發(fā)指房屋的建造。房屋的經(jīng)營指房屋的銷售與出租 。企業(yè)可以在開發(fā)完成的土地上繼續(xù)開發(fā)房屋，開發(fā)完成后，可。企業(yè)可以在開發(fā)完成的土地上繼續(xù)開發(fā)房屋，開發(fā)完成后，可 作為商品作價(jià)出售或出租。企業(yè)開發(fā)的房屋，按用途可分為商品作為商品作價(jià)出售或出租。企業(yè)開發(fā)的房屋，按用途可分

38、為商品 房、出租房、周轉(zhuǎn)房、安置房和代建房等。房、出租房、周轉(zhuǎn)房、安置房和代建房等。 3城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施的開發(fā)。城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施的開發(fā)。 4代建工程的開發(fā)代建工程的開發(fā) 代建工程的開發(fā)是企業(yè)接受政府和其他單位委托，代為開發(fā)的代建工程的開發(fā)是企業(yè)接受政府和其他單位委托，代為開發(fā)的 工程，必須符合三個(gè)條件：江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于營業(yè)稅若干征工程，必須符合三個(gè)條件：江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于營業(yè)稅若干征 稅問題的補(bǔ)充通知（二）規(guī)定，房屋開發(fā)公司承辦國家機(jī)關(guān)、企稅問題的補(bǔ)充通知（二）規(guī)定，房屋開發(fā)公司承辦國家機(jī)關(guān)、企 事業(yè)單位的統(tǒng)建房，如委托建房的單位事業(yè)單位的統(tǒng)建房，如委托建房的單位能提

39、供土地使用權(quán)證書和能提供土地使用權(quán)證書和 有關(guān)部門的建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)書以及基建計(jì)劃，且房屋開發(fā)公司有關(guān)部門的建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)書以及基建計(jì)劃，且房屋開發(fā)公司(即即 受托方受托方)不墊付資金，并同時(shí)符合本不墊付資金，并同時(shí)符合本通知通知第三條中第三條中“其他代其他代 理服務(wù)理服務(wù)”條件的，則對房屋開發(fā)公司實(shí)際取得的手續(xù)費(fèi)收入按條件的，則對房屋開發(fā)公司實(shí)際取得的手續(xù)費(fèi)收入按“ 服務(wù)業(yè)服務(wù)業(yè)”稅目計(jì)征營業(yè)稅。否則，對房屋開發(fā)公司承辦建設(shè)的各稅目計(jì)征營業(yè)稅。否則，對房屋開發(fā)公司承辦建設(shè)的各 種房屋，均應(yīng)全額按種房屋，均應(yīng)全額按“銷售不動(dòng)產(chǎn)銷售不動(dòng)產(chǎn)”計(jì)征營業(yè)稅。計(jì)征營業(yè)稅。其他代理服務(wù) 是指受托方按照協(xié)議或委托

40、方的要求，以委托方的名義從事除代 購代銷貨物、代辦進(jìn)出口、介紹服務(wù)以外的其他受托事項(xiàng)的經(jīng)營 活動(dòng)，并與委托方實(shí)行全額結(jié)算(原票轉(zhuǎn)交)，只向委托方收取手 續(xù)費(fèi)的業(yè)務(wù)。 二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營特點(diǎn)二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營特點(diǎn) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營特點(diǎn)：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營特點(diǎn)： 1開發(fā)經(jīng)營的計(jì)劃性。開發(fā)經(jīng)營的計(jì)劃性。 企業(yè)征用的土地、建設(shè)的房屋、基礎(chǔ)設(shè)施以及其企業(yè)征用的土地、建設(shè)的房屋、基礎(chǔ)設(shè)施以及其 他設(shè)施都應(yīng)嚴(yán)格控制在國家計(jì)劃范圍之內(nèi)，按照他設(shè)施都應(yīng)嚴(yán)格控制在國家計(jì)劃范圍之內(nèi)，按照 規(guī)劃、征地、設(shè)計(jì)、施工、配套、管理規(guī)劃、征地、設(shè)計(jì)、施工、配套、管理“六統(tǒng)一六統(tǒng)一 ”原則和企業(yè)的建設(shè)

41、計(jì)劃、銷售計(jì)劃進(jìn)行開發(fā)經(jīng)原則和企業(yè)的建設(shè)計(jì)劃、銷售計(jì)劃進(jìn)行開發(fā)經(jīng) 營。營。 2開發(fā)產(chǎn)品的商品性。開發(fā)產(chǎn)品的商品性。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品全部都作為商品進(jìn)入市場房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品全部都作為商品進(jìn)入市場 ，按照供需雙方合同協(xié)議規(guī)定的價(jià)格或市場價(jià)格，按照供需雙方合同協(xié)議規(guī)定的價(jià)格或市場價(jià)格 作價(jià)轉(zhuǎn)讓或銷售。作價(jià)轉(zhuǎn)讓或銷售。 3開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的復(fù)雜性開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的復(fù)雜性 (1)經(jīng)營業(yè)務(wù)內(nèi)容復(fù)雜。經(jīng)營業(yè)務(wù)囊括了從征地、拆遷、經(jīng)營業(yè)務(wù)內(nèi)容復(fù)雜。經(jīng)營業(yè)務(wù)囊括了從征地、拆遷、 勘察、設(shè)計(jì)、施工、銷售到售后服務(wù)全過程。勘察、設(shè)計(jì)、施工、銷售到售后服務(wù)全過程。 (2)涉及面廣，經(jīng)濟(jì)往來對象多。涉及設(shè)備、材料物資供

42、涉及面廣，經(jīng)濟(jì)往來對象多。涉及設(shè)備、材料物資供 應(yīng)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位，委托單位和承租單位等應(yīng)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位，委托單位和承租單位等 。 4開發(fā)建設(shè)周期長，投資數(shù)額大開發(fā)建設(shè)周期長，投資數(shù)額大 開發(fā)產(chǎn)品要從規(guī)劃設(shè)計(jì)開始，經(jīng)過可行性研究、征地拆遷開發(fā)產(chǎn)品要從規(guī)劃設(shè)計(jì)開始，經(jīng)過可行性研究、征地拆遷 、安置補(bǔ)償、七通一平、建筑安裝、配套工程、綠化環(huán)、安置補(bǔ)償、七通一平、建筑安裝、配套工程、綠化環(huán) 衛(wèi)工程等幾個(gè)開發(fā)階段，少則一年，多則數(shù)年才能全部衛(wèi)工程等幾個(gè)開發(fā)階段，少則一年，多則數(shù)年才能全部 完成。完成。 每一個(gè)開發(fā)階段都需要投入大量資金，加上開發(fā)產(chǎn)品每一個(gè)開發(fā)階段都需要投入大量資金，加

43、上開發(fā)產(chǎn)品 本身的造價(jià)很高，需要不斷地投入大量的資金。本身的造價(jià)很高，需要不斷地投入大量的資金。 5經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)大經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)大 開發(fā)產(chǎn)品單位價(jià)值高，建設(shè)周期長、負(fù)債經(jīng)營開發(fā)產(chǎn)品單位價(jià)值高，建設(shè)周期長、負(fù)債經(jīng)營 程度高、不確定因素多，一旦決策失誤，銷路不程度高、不確定因素多，一旦決策失誤，銷路不 暢，將造成大量開發(fā)產(chǎn)品積壓，使企業(yè)資金周轉(zhuǎn)暢，將造成大量開發(fā)產(chǎn)品積壓，使企業(yè)資金周轉(zhuǎn) 不靈，導(dǎo)致企業(yè)陷入困境。不靈，導(dǎo)致企業(yè)陷入困境。 三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資費(fèi)用估算三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資費(fèi)用估算 （預(yù)計(jì)費(fèi)用）（預(yù)計(jì)費(fèi)用） 經(jīng)營房地產(chǎn)投入資金多，風(fēng)險(xiǎn)大，在項(xiàng)目的經(jīng)營房地產(chǎn)投入資金多，風(fēng)險(xiǎn)大，在項(xiàng)目的 規(guī)劃階段

44、，必須對項(xiàng)目的投資與成本費(fèi)用進(jìn)行準(zhǔn)規(guī)劃階段，必須對項(xiàng)目的投資與成本費(fèi)用進(jìn)行準(zhǔn) 確的估算，以便作出經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)、投資決確的估算，以便作出經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)、投資決 策策 房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目各項(xiàng)費(fèi)用的構(gòu)成復(fù)雜，變化房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目各項(xiàng)費(fèi)用的構(gòu)成復(fù)雜，變化 因素多、不確定性大，依建設(shè)項(xiàng)目的類型不同而因素多、不確定性大，依建設(shè)項(xiàng)目的類型不同而 有其自身的特點(diǎn)，因此不同類型的建設(shè)項(xiàng)目，其有其自身的特點(diǎn)，因此不同類型的建設(shè)項(xiàng)目，其 投資和費(fèi)用構(gòu)成有一定的差異。對于一般房地產(chǎn)投資和費(fèi)用構(gòu)成有一定的差異。對于一般房地產(chǎn) 開發(fā)項(xiàng)目而言，投資及成本費(fèi)用由開發(fā)項(xiàng)目而言，投資及成本費(fèi)用由開發(fā)成本和開發(fā)成本和 開發(fā)費(fèi)用開發(fā)費(fèi)用兩大

45、部分組成。兩大部分組成。 (一一)開發(fā)成本開發(fā)成本 共有八項(xiàng)：共有八項(xiàng)： 1土地使用權(quán)出讓金土地使用權(quán)出讓金 國家以土地所有者身份，將一定年限內(nèi)的土地使用權(quán)有償國家以土地所有者身份，將一定年限內(nèi)的土地使用權(quán)有償 出讓給土地使用者。土地使用者依法支付土地出讓金獲出讓給土地使用者。土地使用者依法支付土地出讓金獲 得土地使用權(quán)。得土地使用權(quán)。 2土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi) (1)土地征用費(fèi)。國家建設(shè)征用農(nóng)村土地發(fā)生的費(fèi)用主要土地征用費(fèi)。國家建設(shè)征用農(nóng)村土地發(fā)生的費(fèi)用主要 有包括有包括 土地補(bǔ)償費(fèi)、勞動(dòng)力安置補(bǔ)助費(fèi)、水利設(shè)施維土地補(bǔ)償費(fèi)、勞動(dòng)力安置補(bǔ)助費(fèi)、水利設(shè)施維 修分?jǐn)?、青?/p>

46、補(bǔ)償費(fèi)、耕地占用稅、耕地墾復(fù)基金、征修分?jǐn)?、青苗補(bǔ)償費(fèi)、耕地占用稅、耕地墾復(fù)基金、征 地管理費(fèi)等。地管理費(fèi)等。 (2)拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。在城鎮(zhèn)地區(qū)，國家和地方政府可以拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。在城鎮(zhèn)地區(qū)，國家和地方政府可以 依據(jù)法定程序，將國有儲(chǔ)備土地或已由企、事業(yè)單位或依據(jù)法定程序，將國有儲(chǔ)備土地或已由企、事業(yè)單位或 個(gè)人使用的土地出讓給房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或其他建設(shè)項(xiàng)目個(gè)人使用的土地出讓給房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或其他建設(shè)項(xiàng)目 使用。使用。 3前期工程費(fèi)前期工程費(fèi) (1)項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究所需費(fèi)用。一般可以項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究所需費(fèi)用。一般可以 按項(xiàng)目總投資額的一定百分比估算。按項(xiàng)目總投資額的一定百

47、分比估算。 (2)“三通一平三通一平”等等 土地開發(fā)費(fèi)用。土地開發(fā)費(fèi)用。 4建安工程費(fèi)建安工程費(fèi) 它是指直接用于建安工程建設(shè)的總成本費(fèi)用。主要包括建它是指直接用于建安工程建設(shè)的總成本費(fèi)用。主要包括建 筑工程費(fèi)、設(shè)備及安裝工程費(fèi)以及室內(nèi)裝修工程費(fèi)等。筑工程費(fèi)、設(shè)備及安裝工程費(fèi)以及室內(nèi)裝修工程費(fèi)等。 5基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。它又稱紅線內(nèi)工程費(fèi)，包括供水、供電。它又稱紅線內(nèi)工程費(fèi)，包括供水、供電 、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊、環(huán)衛(wèi)等工程、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊、環(huán)衛(wèi)等工程 費(fèi)用，通常采用單位指標(biāo)估算法來計(jì)算。費(fèi)用，通常采用單位指標(biāo)估算法來計(jì)算。 6公共配套設(shè)施費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi) 它

48、主要包括它主要包括不能有償轉(zhuǎn)讓不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生 的支出。的支出。 7不可預(yù)見費(fèi)不可預(yù)見費(fèi) 它包括基本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。依據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜它包括基本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。依據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜 程度和前述各項(xiàng)費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程度，以上述程度和前述各項(xiàng)費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程度，以上述1 6項(xiàng)之和為基數(shù)，按項(xiàng)之和為基數(shù)，按3一一5計(jì)算。計(jì)算。 8開發(fā)期間稅、費(fèi)開發(fā)期間稅、費(fèi)。 開發(fā)項(xiàng)目投資估算應(yīng)考慮項(xiàng)目在開發(fā)過程中所負(fù)擔(dān)開發(fā)項(xiàng)目投資估算應(yīng)考慮項(xiàng)目在開發(fā)過程中所負(fù)擔(dān) 的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費(fèi)用。的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費(fèi)用。 (二二)開發(fā)費(fèi)用開

49、發(fā)費(fèi)用 開發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的管理費(fèi)用開發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的管理費(fèi)用 、銷售費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。、銷售費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。 1管理費(fèi)用管理費(fèi)用 可按項(xiàng)目開發(fā)成本構(gòu)成中前可按項(xiàng)目開發(fā)成本構(gòu)成中前16項(xiàng)之和為基數(shù)，項(xiàng)之和為基數(shù)， 按按3左右計(jì)算。左右計(jì)算。 2銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用 它指開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目在銷售產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項(xiàng)它指開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目在銷售產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項(xiàng) 費(fèi)用以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售代理的各項(xiàng)費(fèi)費(fèi)用以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售代理的各項(xiàng)費(fèi) 用。主要包括以下三項(xiàng)：用。主要包括以下三項(xiàng)： (1)廣告宣傳費(fèi)。約為廣告宣傳費(fèi)。約為 銷售收人的銷售收人的2一一3； (2)銷售代理費(fèi)。約

50、為銷銷售代理費(fèi)。約為銷 售收入的售收入的15一一2； (3)其他銷售費(fèi)用。約其他銷售費(fèi)用。約 為銷售收入的為銷售收入的05一一1。以上各項(xiàng)合計(jì)，銷。以上各項(xiàng)合計(jì)，銷 售費(fèi)用約占銷售收人的售費(fèi)用約占銷售收人的4一一6。 3財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用 它指為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為它指為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為 借款利息和其他財(cái)務(wù)費(fèi)用借款利息和其他財(cái)務(wù)費(fèi)用(如匯兌損失等如匯兌損失等)。 第三部分第三部分 房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算 房地產(chǎn)開發(fā)的程序通常分為四個(gè)階段，即房地產(chǎn)開發(fā)的程序通常分為四個(gè)階段，即 投資決策分析階段投資決策分析階段 前期工程階段前期工程階段 建設(shè)階段建設(shè)階

51、段 租售階段租售階段 在以上四個(gè)階段的開發(fā)經(jīng)營過程中，企業(yè)將在以上四個(gè)階段的開發(fā)經(jīng)營過程中，企業(yè)將 發(fā)生許多費(fèi)用，比如可行性研究費(fèi)、前期工發(fā)生許多費(fèi)用，比如可行性研究費(fèi)、前期工 程費(fèi)、建筑安裝費(fèi)、廣告費(fèi)、銷售費(fèi)、信貸程費(fèi)、建筑安裝費(fèi)、廣告費(fèi)、銷售費(fèi)、信貸 資金利息費(fèi)，以及企業(yè)為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)資金利息費(fèi)，以及企業(yè)為組織和管理生產(chǎn)經(jīng) 營而發(fā)生的管理費(fèi)用等。營而發(fā)生的管理費(fèi)用等。 這些費(fèi)用中，有些可以計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本中這些費(fèi)用中，有些可以計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本中 ，有些則不能計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本?？梢裕行﹦t不能計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本?？梢灾苯又苯?計(jì)入到開發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用稱為計(jì)入到開發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用稱為開發(fā)

52、直接開發(fā)直接 費(fèi)用費(fèi)用；經(jīng)分配后才能計(jì)入到開發(fā)產(chǎn)品成本中；經(jīng)分配后才能計(jì)入到開發(fā)產(chǎn)品成本中 的費(fèi)用稱為的費(fèi)用稱為開發(fā)間接費(fèi)用開發(fā)間接費(fèi)用； 不能計(jì)入到開發(fā)成不能計(jì)入到開發(fā)成 本中的費(fèi)用稱為本中的費(fèi)用稱為期間費(fèi)用期間費(fèi)用 。 一、開發(fā)產(chǎn)品成本的內(nèi)容一、開發(fā)產(chǎn)品成本的內(nèi)容 開發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在產(chǎn)品開發(fā)過程中所發(fā)開發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在產(chǎn)品開發(fā)過程中所發(fā) 生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。它反映了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。它反映了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開 發(fā)過程中所耗費(fèi)的全部物化勞動(dòng)與活勞動(dòng)。發(fā)過程中所耗費(fèi)的全部物化勞動(dòng)與活勞動(dòng)。 開發(fā)產(chǎn)品成本按其用途，可分為以下四類：開發(fā)產(chǎn)品成本按

53、其用途，可分為以下四類： 1土地開發(fā)成本。土地開發(fā)成本。 土地開發(fā)成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地土地開發(fā)成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地(即建設(shè)用地即建設(shè)用地) 所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。 2房屋開發(fā)成本。房屋開發(fā)成本。 房屋開發(fā)成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)各種房屋房屋開發(fā)成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)各種房屋(包括商包括商 品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、代建房等品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、代建房等)所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用 支出。支出。 3配套設(shè)施開發(fā)成本。配套設(shè)施開發(fā)成本。 它是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)它是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè) 施及不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計(jì)入開發(fā)

54、產(chǎn)品成本施及不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本 的公共配套設(shè)施所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。的公共配套設(shè)施所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。 4代建工程開發(fā)成本。代建工程開發(fā)成本。 它是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代它是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代 為開發(fā)除土地、房屋以外其他工程為開發(fā)除土地、房屋以外其他工程(如市政工程如市政工程) 所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。 二、房地產(chǎn)開發(fā)成本核算對象二、房地產(chǎn)開發(fā)成本核算對象 開發(fā)產(chǎn)品成本核算對象是指在開發(fā)產(chǎn)品成本的計(jì)開發(fā)產(chǎn)品成本核算對象是指在開發(fā)產(chǎn)品成本的計(jì) 算中，為了歸集和分配開發(fā)費(fèi)用而確定的費(fèi)用承算中，為了歸集和分配開發(fā)費(fèi)用而確定

55、的費(fèi)用承 擔(dān)者。企業(yè)應(yīng)根據(jù)其開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)及實(shí)際情況擔(dān)者。企業(yè)應(yīng)根據(jù)其開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)及實(shí)際情況 ，按照下列原則，選擇，按照下列原則，選擇成本核算對象成本核算對象： 1一般的開發(fā)項(xiàng)目，以每一獨(dú)立編制的概算或施一般的開發(fā)項(xiàng)目，以每一獨(dú)立編制的概算或施 工圖預(yù)算所列單項(xiàng)工程為成本核算對象。工圖預(yù)算所列單項(xiàng)工程為成本核算對象。 2同一開發(fā)地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類型相同的群體開發(fā)項(xiàng)目同一開發(fā)地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類型相同的群體開發(fā)項(xiàng)目 ，開竣工時(shí)間相近、由同一施工單位施工的，可，開竣工時(shí)間相近、由同一施工單位施工的，可 以并為一個(gè)成本核算對象。以并為一個(gè)成本核算對象。 3對于個(gè)別規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)項(xiàng)目，可對于個(gè)別規(guī)模較大

56、、工期較長的開發(fā)項(xiàng)目，可 以結(jié)合經(jīng)濟(jì)責(zé)任制的需要，按開發(fā)項(xiàng)目的一定區(qū)以結(jié)合經(jīng)濟(jì)責(zé)任制的需要，按開發(fā)項(xiàng)目的一定區(qū) 域和部位，劃分成本核算對象。域和部位，劃分成本核算對象。 注意：注意： 成本核算對象應(yīng)在開發(fā)項(xiàng)目開工前確定，一成本核算對象應(yīng)在開發(fā)項(xiàng)目開工前確定，一 經(jīng)確定就不能隨意改變，更不能相互混淆經(jīng)確定就不能隨意改變，更不能相互混淆 。 三、房地產(chǎn)開發(fā)成本項(xiàng)目三、房地產(chǎn)開發(fā)成本項(xiàng)目 開發(fā)產(chǎn)品成本項(xiàng)目一般可分為土地征用及拆遷補(bǔ)開發(fā)產(chǎn)品成本項(xiàng)目一般可分為土地征用及拆遷補(bǔ) 償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公 共配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)用等。

57、共配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)用等。 1土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)： 指房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)為征用土地所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，指房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)為征用土地所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用， 包括包括土地出讓金土地出讓金、勞動(dòng)力安置費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、土地補(bǔ)、勞動(dòng)力安置費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、土地補(bǔ) 償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)及其他因征用土地而發(fā)生的費(fèi)用（如償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)及其他因征用土地而發(fā)生的費(fèi)用（如 耕地占用稅）。耕地占用稅）。 2前期工程費(fèi)：前期工程費(fèi)： 指企業(yè)在前期準(zhǔn)備階段發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括總指企業(yè)在前期準(zhǔn)備階段發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括總 體規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)、政府代收代繳的各項(xiàng)費(fèi)體規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)、政府代收代繳的各項(xiàng)

58、費(fèi) 用、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、各項(xiàng)臨時(shí)工程用、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、各項(xiàng)臨時(shí)工程(臨時(shí)水、臨時(shí)電、臨臨時(shí)水、臨時(shí)電、臨 時(shí)路等時(shí)路等)費(fèi)用、七通一平或三通一平費(fèi)用等。費(fèi)用、七通一平或三通一平費(fèi)用等。 3基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)： 指建造各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)生的費(fèi)用?；A(chǔ)設(shè)施主要指建造各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)生的費(fèi)用。基礎(chǔ)設(shè)施主要 是指與開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的道路、供熱設(shè)施、供水是指與開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的道路、供熱設(shè)施、供水 設(shè)施、供電設(shè)施、供氣設(shè)施、通訊設(shè)施、照明設(shè)施、供電設(shè)施、供氣設(shè)施、通訊設(shè)施、照明 設(shè)施、以及綠化（包括排污、排洪、環(huán)衛(wèi)）等設(shè)施、以及綠化（包括排污、排洪、環(huán)衛(wèi)）等 ，這些設(shè)施發(fā)生的設(shè)備及安裝費(fèi)都在基礎(chǔ)設(shè)施，這些設(shè)施發(fā)生的設(shè)備

59、及安裝費(fèi)都在基礎(chǔ)設(shè)施 費(fèi)項(xiàng)目內(nèi)歸集。費(fèi)項(xiàng)目內(nèi)歸集。 4建筑安裝工程費(fèi)：建筑安裝工程費(fèi)： 指企業(yè)以出包方式支付承建單位的建筑安裝工程指企業(yè)以出包方式支付承建單位的建筑安裝工程 費(fèi)和企業(yè)自營工程發(fā)生的建筑安裝費(fèi)。費(fèi)和企業(yè)自營工程發(fā)生的建筑安裝費(fèi)。 5配套設(shè)施費(fèi)：配套設(shè)施費(fèi)： 指為開發(fā)項(xiàng)目服務(wù)的，不能有償轉(zhuǎn)讓的各項(xiàng)公共指為開發(fā)項(xiàng)目服務(wù)的，不能有償轉(zhuǎn)讓的各項(xiàng)公共 配套設(shè)施發(fā)生的費(fèi)用，如鍋爐房、水塔、公共廁配套設(shè)施發(fā)生的費(fèi)用，如鍋爐房、水塔、公共廁 所、自行車棚等。凡能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施所、自行車棚等。凡能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施 如商店、郵局、學(xué)校、醫(yī)院、理發(fā)店等都不能計(jì)如商店、郵局、學(xué)校、醫(yī)院、理

60、發(fā)店等都不能計(jì) 人該成本項(xiàng)目內(nèi)。人該成本項(xiàng)目內(nèi)。 6開發(fā)間接費(fèi)用：指企業(yè)所屬的開發(fā)部門或工程開發(fā)間接費(fèi)用：指企業(yè)所屬的開發(fā)部門或工程 指揮部門為組織和管理開發(fā)項(xiàng)目而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)指揮部門為組織和管理開發(fā)項(xiàng)目而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi) 用支出，包括工資、福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、用支出，包括工資、福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、 折舊費(fèi)、修理費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房折舊費(fèi)、修理費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房 攤銷等。攤銷等。企業(yè)的各行政部門為管理公司而發(fā)生的企業(yè)的各行政部門為管理公司而發(fā)生的 各項(xiàng)費(fèi)用不在此列，應(yīng)在各項(xiàng)費(fèi)用不在此列，應(yīng)在“管理費(fèi)用管理費(fèi)用”中核算。中核算。 目前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)目前我