置業(yè)顧問(wèn)房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)43p

1、 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn) 銷售部 2013年3月6日 前言 一個(gè)好的置業(yè)顧問(wèn)不僅僅是銷售更是體現(xiàn)企業(yè)形象的窗口，所以 要求具備專業(yè)的知識(shí)、高超的銷售技巧、強(qiáng)烈的服務(wù)意識(shí)、頑強(qiáng) 的意志力、行業(yè)要求的職業(yè)精神等。其中具備專業(yè)的知識(shí)是排在 第一位的，可見(jiàn)專業(yè)知識(shí)的重要性。我們只有比客戶更加專業(yè)， 才會(huì)讓我們的客戶更加信服我們，才會(huì)成功的邁出我們走向這個(gè) 行業(yè)的第一步。 培訓(xùn)提綱 o 房地產(chǎn)基本概念 o 建筑規(guī)劃基本概念 o 土地基本概念 房地產(chǎn)含義 房地產(chǎn)具體是指土地、建筑物及其地上的附著物，包括 物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益。又稱不動(dòng)產(chǎn)，是 房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，兩者具有整體性和不可分割性。包 括：

2、a) 土地 b) 建筑物及地上附著物 c) 房地產(chǎn)物權(quán) 注：房地產(chǎn)物權(quán)除所有權(quán)外，還有所有權(quán)衍生的租賃權(quán)、 抵押權(quán)、土地使用權(quán)、地役權(quán)、典當(dāng)權(quán)等。 o 地產(chǎn) 土地和固著其上不可分割的部分所共同形 成的物質(zhì)實(shí)體以及依托于物質(zhì)實(shí)體的權(quán)益。 o 房產(chǎn) 個(gè)人或團(tuán)體保有所有權(quán)的房屋連同保有使 用權(quán)的地基以及依托于物質(zhì)實(shí)體的權(quán)益。 房地產(chǎn)所有權(quán) 房地產(chǎn)權(quán)屬所有人依照法律、法規(guī)對(duì)其所 有房地產(chǎn)享有占有、使用、收益、處分的權(quán) 利。 房地產(chǎn)使用權(quán) 依照法律法規(guī)對(duì)土地加以利用和對(duì)房屋依法 占有、使用、收益和有限處分的權(quán)利。 o 物業(yè) 指正在使用中和已經(jīng)可以投入使用的各類 建筑物及附屬設(shè)施、配套設(shè)施、相關(guān)場(chǎng)地等 組

3、成單宗房地產(chǎn)實(shí)體以及依托于該實(shí)體的權(quán) 益 o 物業(yè)管理 指產(chǎn)權(quán)人對(duì)物業(yè)負(fù)責(zé)區(qū)域內(nèi)共同利益進(jìn)行維 護(hù)的行為。 o 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 依照城市建設(shè)總體規(guī)劃和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求，在國(guó)有土 地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目 或者銷售出租商品房的行為。 o 房地產(chǎn)市場(chǎng) 全社會(huì)房地產(chǎn)商品交換關(guān)系的總和。 o 房地產(chǎn)交易 土地出讓、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃、典當(dāng)?shù)确康禺a(chǎn)市 場(chǎng)行為 o 房地產(chǎn)中介 房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的總 和。 o 房地產(chǎn)金融 為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)聚集、融通資金、提供資金結(jié) 算、信貸、信托和咨詢的金融活動(dòng)。 房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)的區(qū)別 房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理及維修、裝

4、 飾、服務(wù)等多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的具有高附加值的綜合性產(chǎn)業(yè)， 它與建筑業(yè)既有聯(lián)系，又有區(qū)別。建筑業(yè)從事勘察、設(shè) 計(jì)、施工、安裝、維修等生產(chǎn)過(guò)程，它的生產(chǎn)結(jié)果是建筑 物或構(gòu)筑物。房地產(chǎn)業(yè)是發(fā)包方，建筑業(yè)是承包方，房地 產(chǎn)業(yè)歸屬為生產(chǎn)和消費(fèi)提供多種服務(wù)的第三產(chǎn)業(yè)，建筑業(yè) 歸屬對(duì)初級(jí)產(chǎn)品進(jìn)行再加工的部門，屬第二產(chǎn)業(yè)。 房地產(chǎn)類型 按用途劃分 a) 居住房地產(chǎn) b) 商業(yè)房地產(chǎn) c) 旅游房地產(chǎn) d) 工業(yè)房地產(chǎn) e) 農(nóng)業(yè)房地產(chǎn) 房地產(chǎn)土地的使用年限是如何確定的？房地產(chǎn)土地的使用年限是如何確定的？ 凡與省市規(guī)劃國(guó)土局簽訂土地使用權(quán)出讓合同書(shū)的 用地，其土地使用年限按國(guó)家規(guī)定執(zhí)行。即：居住用地七 十年；工業(yè)用

5、地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育 用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地四十年；綜合用地或 者其他用地五十年。 一、基本規(guī)劃術(shù)語(yǔ)一、基本規(guī)劃術(shù)語(yǔ) 住宅用地：住宅建筑基底及其四周合理間距內(nèi)用地（含宅間綠地和 宅間小路）的總稱。 配建設(shè)施：與住宅規(guī)模或與人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)配套建設(shè)的公共服務(wù)設(shè) 施、道路和公共綠地的總稱。 o建筑間距：前后兩排房屋之間，為保證后排房屋在規(guī)定的時(shí)日獲得 所需日照量而保持的一定間隔距離。房屋前后間距：普通小區(qū)居住 用房可以用：樓高：樓間距=1：1.2比值計(jì)算。 按照國(guó)家規(guī)定（設(shè) 計(jì)規(guī)范）以冬至日照時(shí)間不低于1小時(shí)（房子最底層窗戶）為標(biāo)準(zhǔn)。 o房屋左右間距：多層（4-6層及以下

6、）與多層建筑間距為6米，多層 與高層（12層及以上）為9米，高層與高層之間為13米。 o公建用地：是與居住人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)配建的，為居民服務(wù)和使用的 各類設(shè)施的用地，應(yīng)包括建筑基底占地及其所屬場(chǎng)院、綠地和配建 停車場(chǎng)等。如托兒所、幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、糧店、菜店、副食店、 服務(wù)站、儲(chǔ)蓄所、郵局、居委會(huì)、派出所等用地。 二、住宅的組成部分二、住宅的組成部分 各種不同功能的房屋，一般都是由基礎(chǔ)、墻、柱、梁、樓板層、地面、樓 梯、屋頂、門、窗等基本部分所組成；此外，還有陽(yáng)臺(tái)、雨篷、臺(tái)階、 窗臺(tái)、雨水管、明溝或散水，以及其它一些構(gòu)配件。 1.基礎(chǔ)： 位于墻或柱的最下部，是房屋與地基接觸的部分，起支承建筑物

7、的作用， 并把建筑物的全部荷載傳遞給地基 2.墻： 外墻起抵御風(fēng)霜雨雪的作用 內(nèi)墻起分隔房屋內(nèi)部空間的作用 承重墻起傳遞荷載給基礎(chǔ)的承重作用 非承重墻起分割作用 二、住宅的組成部分二、住宅的組成部分 3.柱： 將上部結(jié)構(gòu)所承受的荷載傳遞給地基的承重構(gòu)件 梁： 將支承其上的結(jié)構(gòu)所承受的荷載傳遞給墻或柱的承重構(gòu)件 4.樓板層、地面： 將房屋的內(nèi)部空間按垂直方向分隔成若干層，并承受作用在其上的荷載， 連同自重一起傳給墻或其它承重構(gòu)件。 5. 樓梯：房屋的垂直交通設(shè)施 6.屋頂： 位于房屋的最上部，它是承重結(jié)構(gòu)，也是圍護(hù)結(jié)構(gòu)，承受作用在其上的荷 載，連同自重一起，傳給墻或其它的承重構(gòu)件，同時(shí)起抵御風(fēng)霜

8、雨雪和保 溫隔熱等作用 7.門窗： 門的主要功能是交通和疏散；窗的主要功能是采光和通風(fēng)，還可供眺望之 用。 三、住宅的建筑結(jié)構(gòu)三、住宅的建筑結(jié)構(gòu) 板樓板樓：在板樓的平面圖上，長(zhǎng)度要明顯大于寬度，其外行為規(guī)則的 條狀，就像一個(gè)長(zhǎng)方形，通常采用一梯兩戶布局，戶戶朝陽(yáng)，南北 通透，公攤小。 特點(diǎn)： 南北通透，便于通風(fēng)采光；而 且戶型方正，平面布局合理；面 積充裕，戶型容易出精品； 均好性強(qiáng)； 面積使用率高。 不足之處在于戶型格局不宜改 造。 塔樓塔樓：以電梯、樓梯為核心布局，通常為一梯六到八戶，從塔樓 平面圖看，它樓的平面長(zhǎng)度和寬度大致相同。 特點(diǎn)： 節(jié)約土地資源 空間結(jié)構(gòu)靈活，宜于改造 結(jié)構(gòu)強(qiáng)度高

9、，抗震性好 均好性差，居住密度高，通風(fēng)采光 不能保證 面積使用率不高，存在“灰色空間” 1、框架結(jié)構(gòu) 框架結(jié)構(gòu)：指以鋼筋混凝土澆搗 成承重梁和柱，再用輕質(zhì)板材填 充物（膨脹珍珠巖、浮石等）隔 墻分戶裝配而成的住宅。 優(yōu)點(diǎn)：可自由分割，組成靈活的 使用空間 缺點(diǎn)：抗震性能差，不宜家具布 置和裝修 2、剪力墻結(jié)構(gòu) 剪力墻結(jié)構(gòu)：用鋼筋混凝土墻板來(lái)代替框架結(jié)構(gòu)中的梁柱，以鋼筋混凝土 墻板來(lái)承受來(lái)自豎向和水平力的結(jié)構(gòu)。 特點(diǎn)：剛度大、空 間整體性好，房間內(nèi)不 外露梁、柱楞角，便于 室內(nèi)布置，方便使用。 是高層住宅最為廣泛采 用的一種結(jié)構(gòu)形式，具 有良好的抗震性能，不 足之處在于結(jié)構(gòu)自重大 3、框剪結(jié)構(gòu)

10、框剪結(jié)構(gòu)：框架剪力墻結(jié)構(gòu)也稱框剪結(jié)構(gòu)，這種結(jié)構(gòu)是在框架結(jié)構(gòu)中布 置一定數(shù)量的剪力墻，構(gòu)成靈活自由的使用空間，滿足不同建筑功能的需 求，同時(shí)又有足夠的剪力墻，有相當(dāng)大的剛度。 特點(diǎn)：一般樓梯間和 電梯間是剪力墻，其余是 框架結(jié)構(gòu)，用于住宅樓較 多，可以方便住戶更改房 間。現(xiàn)在一般二十幾層的 住宅樓都是框架剪力墻結(jié) 構(gòu)，相對(duì)于全剪力墻結(jié)構(gòu) 節(jié)約成本，又方便住戶。 不過(guò)如果樓層過(guò)高，或者 當(dāng)?shù)赜刑厥饪拐鹨蟮脑挘?就要用全剪力墻結(jié)構(gòu)，或 者鋼結(jié)構(gòu)。 四、商品房銷售名詞解釋四、商品房銷售名詞解釋 樓花樓花：最早源于香港，是指未完工的在建物。 期房期房：是指開(kāi)發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開(kāi)始至取得房產(chǎn)證為

11、止， 所出售商品房為期房。 現(xiàn)房現(xiàn)房：消費(fèi)者在購(gòu)買時(shí)具備即買即可入住的商品房，即開(kāi)發(fā)商已取 得商品房竣工驗(yàn)收備案證明的商品房。 標(biāo)準(zhǔn)層標(biāo)準(zhǔn)層：平面布置相同的住宅樓層。 毛坯房毛坯房：指住宅在交房時(shí)未經(jīng)裝飾，僅是完成土建、水電等基本工 程，地是粗糙的混凝土地面，房頂僅抹灰層，預(yù)留水、氣管道。 復(fù)式商品房復(fù)式商品房：是一種經(jīng)濟(jì)型房屋，在層高較高的一層樓中增建一個(gè) 夾層，從而形成上下兩層的樓房（1.2米的夾層）。 躍層式商品房躍層式商品房：由上、下兩層（兩層均為標(biāo)準(zhǔn)層高）樓面、臥室、客 廳、衛(wèi)生間、廚房及其他輔助用房，并采用戶內(nèi)獨(dú)用的小樓梯連接的 房屋。 錯(cuò)層式商品房錯(cuò)層式商品房：戶內(nèi)樓面高度不一致

12、，錯(cuò)開(kāi)處有樓梯連接。 商住住宅商住住宅：是soho(小型家庭辦公場(chǎng)所)住宅概念的一種延伸。它屬于 住宅，但同時(shí)又融入了寫字樓的諸多硬件設(shè)施，尤其是網(wǎng)絡(luò)功能發(fā)達(dá)， 居住的同時(shí)又能辦公的住宅形式。 townhousetownhouse:聯(lián)排別墅，其原始意義上是鄉(xiāng)村別墅，現(xiàn)指在城區(qū)聯(lián) 排而建的市民城區(qū)房屋。 會(huì)所：會(huì)所：以所在業(yè)主為主要服務(wù)對(duì)象的綜合性高級(jí)康體娛樂(lè)服務(wù)設(shè)施。 （游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、高爾夫球館、保齡球館、健身房、餐廳、酒吧、 咖啡廳等服務(wù)設(shè)施。以上一般都是對(duì)業(yè)主免費(fèi)或少量收費(fèi)開(kāi)放） 外飄窗外飄窗：房屋窗子呈矩形或梯形向室外突起，窗子三面為玻璃，從而 使人們擁有更廣闊的視野，更大限度的感受自

13、然；通常它的窗臺(tái)較低 甚至為落地窗。（面積計(jì)算方法） 中空玻璃中空玻璃：傳統(tǒng)單玻門窗的革新，它由兩層甚至更多的玻璃密封組合， 兩層玻璃之間必須形成真空或氣體（惰性氣體）狀態(tài)，故稱“中空玻 璃”。 陽(yáng)臺(tái)陽(yáng)臺(tái)：供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)、晾曬衣物、儲(chǔ)存的空間。 露臺(tái)露臺(tái)：住宅中的屋頂平臺(tái)或由于建筑結(jié)構(gòu)需求而在其他樓層中做出大 陽(yáng)臺(tái)，由于它面積較大，非封閉結(jié)構(gòu)或上面沒(méi)有屋頂，所以稱露臺(tái)。 玄關(guān)：玄關(guān)：玄關(guān)就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個(gè)緩沖過(guò)渡的地 段。其作用為功能過(guò)渡或增加居室的私密性。 開(kāi)間：開(kāi)間：在住宅設(shè)計(jì)中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻的定位軸線 到另一面墻的定位軸線之間的實(shí)際距離，因?yàn)槭?/p>

14、就一自然間寬度而言， 故稱開(kāi)間。 進(jìn)深進(jìn)深：住宅的長(zhǎng)度即進(jìn)深，指一間獨(dú)立房屋或一幢居住建筑內(nèi)從前墻 的定位軸線到后墻的定位軸線之間的實(shí)際長(zhǎng)度。 層高：層高：下層地板面到上層樓板上表面之間的豎向尺寸。 凈高：凈高：下層地板面到上層樓板下表面之間的垂線距離。 （凈高 層高樓板厚度） 五、房屋面積術(shù)語(yǔ)五、房屋面積術(shù)語(yǔ) 房屋使用面積（套內(nèi)使用面積）房屋使用面積（套內(nèi)使用面積）：住宅中以戶為單位的分戶門內(nèi)全 部可供使用的空間面積，住宅使用面積按住宅的內(nèi)墻面水平投影線 計(jì)算，包括臥室、客廳、廚房、衛(wèi)生間、室內(nèi)走道、地下室、夾層、 閣樓等面積。 房屋產(chǎn)權(quán)面積房屋產(chǎn)權(quán)面積：指產(chǎn)權(quán)者依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑

15、面積。 房屋預(yù)測(cè)面積房屋預(yù)測(cè)面積：主要依據(jù)施工圖紙、實(shí)地考察和國(guó)家測(cè)量規(guī)范對(duì)尚 未施工的房屋面積進(jìn)行一個(gè)預(yù)先測(cè)量計(jì)算的行為，是開(kāi)發(fā)商進(jìn)行合 法銷售的面積依據(jù)（合同約定面積）。 房屋實(shí)測(cè)面積房屋實(shí)測(cè)面積：指商品房竣工驗(yàn)收后，開(kāi)發(fā)商依據(jù)國(guó)家規(guī)定委托具 有測(cè)繪資質(zhì)的房屋測(cè)繪機(jī)構(gòu)對(duì)樓宇進(jìn)行實(shí)地勘測(cè)、繪圖、計(jì)算得出 的面積，是開(kāi)發(fā)商和業(yè)主的法律依據(jù)，使業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證、物業(yè)費(fèi) 的最終依據(jù)（產(chǎn)權(quán)登記面積）。 套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積：指陽(yáng)臺(tái)地面底板外沿在水平面的投影；全封閉 陽(yáng)臺(tái)100%計(jì)算面積，半封閉陽(yáng)臺(tái)50%計(jì)算面積。 套內(nèi)墻體面積套內(nèi)墻體面積：商品房套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體的面積。 套

16、內(nèi)建筑面積套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積 分?jǐn)偣妹娣e分?jǐn)偣妹娣e=建筑面積套內(nèi)建筑面積 建筑面積建筑面積= =商品房銷售面積商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偣媒ㄖ娣e 六、建筑物的各項(xiàng)比例六、建筑物的各項(xiàng)比例 建筑容積率建筑容積率總建筑面積總用地面積 建筑密度（建筑覆蓋率）建筑密度（建筑覆蓋率）建筑基底總面積總用地面積100% 綠化率綠化率各類綠地總面積總用地面積100%（住宅項(xiàng)目綠化率應(yīng)不 低于30%） 面積誤差比面積誤差比（產(chǎn)權(quán)登記面積合同約定面積）100%合同約定面 積 分?jǐn)傁禂?shù)分?jǐn)傁禂?shù)：公用分?jǐn)偯娣e之和套內(nèi)建筑面積之和 出房率（得房率）、實(shí)用率出房率（得房

17、率）、實(shí)用率=套內(nèi)建筑面積建筑面積100% 使用率使用率=套內(nèi)使用面積建筑面積100% 七、關(guān)于土地各種計(jì)算方式七、關(guān)于土地各種計(jì)算方式 o 樓面價(jià)：樓面價(jià)是指土地總價(jià)格除以該土地的允許 最大建筑面積，每個(gè)土地在獲得時(shí)，基本都有容積 率規(guī)定，框定了該土地建筑的最大面積。樓面價(jià)表 明了該項(xiàng)目在銷售時(shí)，單位售價(jià)中所包含的土地成 本。 o 計(jì)算公式：樓面地價(jià)=土地總價(jià)格 / 建筑總面積， 其中建筑總面積=土地總面積x容積率。（土地總土地總 面積面積*容積率這個(gè)只是地上部分算容積率的面積。容積率這個(gè)只是地上部分算容積率的面積。 總建筑面積還有地下和一些不算容積率的面積）總建筑面積還有地下和一些不算容積

18、率的面積） 建造成本 o 普通多層磚混結(jié)構(gòu)：1000多元/ o 高層框架結(jié)構(gòu)（地下人防）： 地下室2000多元/，地上建筑1200多元/ 國(guó)有土地 o根據(jù)土地管理法第8條和土地管理法實(shí)施條例第2條規(guī)定，下列 土地屬于全民所有土地即國(guó)家所有土地： o（一）城市市區(qū)的土地； o（二）農(nóng)村和城市郊區(qū)中已經(jīng)依法沒(méi)收、征收、征購(gòu)為國(guó)有的土地； o（三）國(guó)家依法征用的土地； o（四）依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地； o（五）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體 所有的土地； o（六）因國(guó)家組織移民、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民成建制地遷移后不再使 用的原屬于遷移農(nóng)民集體所

19、有的土地。 o土地性質(zhì)有國(guó)有劃撥和國(guó)有出讓兩種。 劃撥土地買方辦理土地證時(shí)要繳 納一筆土地出讓金，拿到了土地證才能成為出讓。 國(guó)有出讓土地、出讓 用地，通俗的講是國(guó)家把地賣給個(gè)人，在一段時(shí)間內(nèi)享受在這個(gè)土地享 受權(quán)益。 o劃撥土地使用權(quán)取得與出讓土地使用權(quán)取得在成本構(gòu)成上的差別在于有 沒(méi)有交出讓金。 集體土地 o 集體土地是指農(nóng)民集體所有的土地。也叫做 勞動(dòng)群眾集體所有的土地。這里的集體，是 專指鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村，村民小組等類同性質(zhì)的 農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)土地的所有權(quán)，其他任 何集體對(duì)土地沒(méi)有所有權(quán)，農(nóng)村的土地（包 括城市郊區(qū)），除法律規(guī)定屬于國(guó)家所有或 已依法征收的外，均屬于集體所有，農(nóng)民使 用的

20、宅基地、自留地、自留山等都屬于集體 所有。 國(guó)有土地與集體土地的區(qū)別 所有權(quán)使用權(quán)期限出讓 國(guó)有土地國(guó)家居住用地70年 商業(yè)、旅游娛樂(lè)40年 工業(yè)和綜合用地50年 協(xié)議、招標(biāo)、拍 賣方式 集體土地農(nóng)民集體宅基地?zé)o年限。 可以由子女繼承，遷出 則不再享受 不得出讓，只允 許本集體經(jīng) 濟(jì)組織及其 成員。 八、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)五證二書(shū)名詞解釋八、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)五證二書(shū)名詞解釋 國(guó)有土地使用證國(guó)有土地使用證：是證明土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓 金，獲得了在一定年限內(nèi)某塊國(guó)有土地使用權(quán)的法律憑證。 建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)用地規(guī)劃許可證：是建設(shè)單位在向土地管理局申請(qǐng)征用、劃 撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確

21、認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍符合城 市規(guī)劃的法定憑證。 建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證：市有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律 憑證。 建設(shè)工程施工許可證建設(shè)工程施工許可證：是指項(xiàng)目開(kāi)工前隊(duì)伍招標(biāo)到位，施工隊(duì)伍 具備施工資格，現(xiàn)場(chǎng)具備施工條件的憑證。 商品房銷售（預(yù)售）許可證商品房銷售（預(yù)售）許可證：指開(kāi)發(fā)商在投入方面達(dá)到國(guó)家要求， 有條件對(duì)外銷售房屋的憑證。 住宅質(zhì)量保證書(shū)住宅質(zhì)量保證書(shū)：開(kāi)發(fā)商對(duì)銷售的商品房承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文 件。 住宅使用說(shuō)明書(shū)住宅使用說(shuō)明書(shū)：對(duì)住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位的類型、性能、 標(biāo)準(zhǔn)等加以說(shuō)明，并提出使用注意事項(xiàng)。 商品房預(yù)售應(yīng)符合什么條件？商品房預(yù)售應(yīng)符合什么條件？ 已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū) 持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證 按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工 程建設(shè)總投資的25%以上，已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工 交付日期（現(xiàn)已調(diào)整為20%） 商品房現(xiàn)售應(yīng)符合什么條件？商品房現(xiàn)售應(yīng)符合什