北京國際金融大廈的項(xiàng)目決策(1)

1、北京國際金融大廈的項(xiàng)目決策一、可行性研究是決策的依據(jù)和項(xiàng)目實(shí)施的準(zhǔn)則可行性研究是在工程項(xiàng)目投資決策之前，進(jìn)行科學(xué)與技術(shù)經(jīng) 濟(jì)分析和論證的方法，該方法己在世界各國的各個(gè)領(lǐng)域內(nèi)得到廣泛應(yīng) 用。我國自九十年代開始學(xué)習(xí)和應(yīng)用國外普遍采用的可行性研究方 法，以確保工程項(xiàng)目獲得最佳經(jīng)濟(jì)效果。尤其是1983年國家計(jì)委頒 布關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究試行管理辦法以后，可行性研究 己作為基木建設(shè)程序的組成部分,大中型項(xiàng)目均根據(jù)國民經(jīng)濟(jì)長期規(guī) 劃和地區(qū)規(guī)劃、行業(yè)規(guī)劃的要求,對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的技術(shù)、工程和經(jīng)濟(jì)上 是否可行合理，進(jìn)行全面的分析、論證。但從實(shí)施可行性研究報(bào)告的 效果來看，還存在許多問題，諸如:沒有實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，可

2、行性研究針對(duì) 性差;可行性研究無大問題，但主要由于管理不善而無力實(shí)施； 對(duì)可行性研究缺乏自始至終堅(jiān)定執(zhí)行的信心。由于上述諸多原因造成 可行性研究報(bào)告的科學(xué)預(yù)測難以實(shí)施，事實(shí)上形成可行性研究報(bào)告與 實(shí)施效果嚴(yán)重脫節(jié)。對(duì)北京國際金融大廈項(xiàng)目，業(yè)主反復(fù)進(jìn)行可行性研究。首先決 策層并沒有把可行性研究木身作為目的,而是尊重客觀實(shí)際，按客觀 經(jīng)濟(jì)規(guī)律辦事，把可行性研究當(dāng)作一種研究技術(shù)經(jīng)濟(jì)問題的科學(xué)方法 和確保建設(shè)項(xiàng)目盡可能以最少的消耗取得最佳經(jīng)濟(jì)效果的有效手段。 正是由于有了實(shí)事求是的、科學(xué)的可行性分析研究報(bào)告，使北京國際金 融大廈的投資者對(duì)該項(xiàng)目的回報(bào)充滿信心，也使實(shí)施者對(duì)完成可行性 研究報(bào)告的預(yù)期目標(biāo)

3、堅(jiān)定不移。二、項(xiàng)目的地理位置及周邊環(huán)境該項(xiàng)目系北京西長安街南鬧市口 12袖工程用地，位于復(fù)興門內(nèi) 大街路南，該地塊向北面對(duì)長話大樓、中國人民銀行總行及中國工商 銀行總行（在建中），與已規(guī)劃立項(xiàng)的中國遠(yuǎn)洋大廈及中國人民建設(shè) 銀行總行左右相鄰,而中國人民銀行總行北而即是北京市城市規(guī)劃方 案所列明的金融一條街。地塊北臨復(fù)興門內(nèi)大街凍臨規(guī)劃的南鬧市口大街（寬40m,向 北通金融一條街，向南通內(nèi)二環(huán)路，穿越復(fù)內(nèi)大街時(shí)有下潛式立交橋）, 西距復(fù)興門立交橋與西二環(huán)路約3 50m,車輛進(jìn)出方便。地塊北側(cè)過 長安街己建成二個(gè)人行地道，出口正對(duì)長話大樓與中國人民銀行總行, 地塊距復(fù)興門地鐵站約3 00mo由上述可

4、見，地塊總體交通條件優(yōu)越。鑒于從復(fù)興門到建國門的長安街兩側(cè)，除西長安街的該地塊和與 之相臨的地塊外，均己建成重要機(jī)關(guān)或規(guī)劃為文化用地及綠地，又因 北京市城市規(guī)劃方案己將復(fù)興門一帶規(guī)劃為金融區(qū)，而該地塊正處于 金融區(qū)的核心，條件明顯優(yōu)于“金融一條街”的所有地塊。鑒于中國 人民銀行總行近年已批準(zhǔn)多家外國銀行的駐京辦事處升格為經(jīng)營性 分行，隨著中國加入世貿(mào)組織后必將開放金融業(yè)的趨勢，未來三五年 內(nèi)會(huì)有更多的中外銀行在京開展或擴(kuò)大經(jīng)營。所以說，該地塊非常珍 貴，也極具升值潛力。三、建設(shè)方案（1 ）該地塊控制規(guī)劃條件為：容積率3,控制高度45m,地上可 建面積5 .5萬m2,另地下建筑（不含高度在2.2

5、m以下的設(shè)備層）面積1. 5 萬 m，?？紤]到土地協(xié)議規(guī)定超過控制規(guī)劃建筑面積每平米補(bǔ)費(fèi)用3 900 元人民幣，僅為控制規(guī)劃條件下每平方米土地成本的一半，而相鄰的 中國遠(yuǎn)洋大廈己獲批準(zhǔn)規(guī)劃方案之容積率據(jù)說已超過4倍，預(yù)計(jì)該項(xiàng) 目建設(shè)方案所采用容積率會(huì)在34.5之間，故評(píng)估以容積率3.2 5 倍為方案1,4.25倍為方案1【。地上建筑面積方案I為5925萬m， 方案II為7. 74萬n?。（2）停車場和車庫的考慮。北京市市政府1989年制定的有關(guān)標(biāo) 準(zhǔn)為每10 0m2辦公室需配置0. 4個(gè)車位，地面停車場每車位占地 25m2,地下車庫每車位占建筑而積4 0m2。根據(jù)近年來北京市規(guī)劃審 批標(biāo)準(zhǔn)有逐

6、漸提高的趨勢及該物業(yè)將有較多外籍高級(jí)雇員的特點(diǎn)，建 議采用0 . 6車位/100n?的較高標(biāo)準(zhǔn),以方案I計(jì)算需約330個(gè)標(biāo)準(zhǔn)轎 車位，方案II需約4 40個(gè)標(biāo)準(zhǔn)車位，其中100個(gè)車位設(shè)于地而停車 場,占地約250 0肝,其余為地下車庫，方案I占9900m2，方案II占地(3) 地下金庫、保管庫之考慮。根據(jù)金庫結(jié)構(gòu)墻較厚，保安設(shè)施 較多造成實(shí)用率較低的特點(diǎn)，建議按地上建筑而積的8 %考慮,則方案 I 需 4700m2,方案 II 需 62 0 On?。(4) 地下餐廳。對(duì)于方案I與方案II,該項(xiàng)目物業(yè)內(nèi)應(yīng)有工作 人員約3 00 0 /39 0 0人,如其中7 0%在物業(yè)進(jìn)餐，午餐分三次輪完, 每

7、人占餐廳而積3m?,則餐廳應(yīng)占面積為21 5 0m 2 / 2740m2o(5 )綜上分析，物業(yè)的評(píng)估建設(shè)方案為：方案I方案II(實(shí)際開工面積，萬m2)(實(shí)際開工而積，萬m?)可租售建筑總面積7.3(7.6 )9 .7(10.1 )其中：地上569 (5.92)7.433( 7 . 7 4)即：營業(yè)廳0.6 2 4 ( 0. 6 5 )0.8 07 (7.74)辦公室5 . 0 6 6 ( 5 .275 )6.626 (6.9)1.61( 1 .67 5 )2.267(6.9)車庫0.9 5( 0.9 9 )1.4 0 8(1.466)金庫0 .453(0. 4 7 )0. 596 (0 62

8、)餐廳0 .207(0. 2 15 )0.263 (0.2 74)四、建設(shè)方案的評(píng)估(一)評(píng)估的基木考慮1. 供應(yīng)與銷售情況根據(jù)北京市政府的“北京外銷商品房供應(yīng)量分析”統(tǒng)計(jì),己獲批 外銷、目前己入伙或可在1998年上半年前入伙的高檔辦公樓共計(jì)1 4 3萬mJ己立項(xiàng)可在19 9 9年底前入伙的高檔辦公樓預(yù)計(jì)不到3 0 萬m2,這些辦公樓的入伙高峰期為1996年底或1 9 97年初，此后，因 北京市政府在1995年全年與1996年停止批準(zhǔn)新的高檔辦公樓項(xiàng)目, 整體供應(yīng)量將顯著下降。在需求方面,北京現(xiàn)已有三資企業(yè)與外國駐華機(jī)構(gòu)超過1萬家， 目前僅有不到3 0 00家擁有高檔寫字樓物業(yè)，因租金高，又沒

9、有現(xiàn)樓 購買，他們之中在未來幾年需自置物業(yè)的大有人在。預(yù)計(jì)1995年后, 每年售出的現(xiàn)樓花將保持或超過19 9 4年約4 5萬的水平。綜上,1 9 951 9 97年間，北京高檔辦公樓總體上供需基本平衡，19 98年以后將開始出現(xiàn)短缺，市場發(fā)展在全國各大城市中最為良好。2. 租售價(jià)格及變動(dòng)趨勢因國內(nèi)經(jīng)濟(jì)己進(jìn)入良性調(diào)整期,又由于中央銀行緊縮銀根造 成的資金短缺，使得北京市房地產(chǎn)市場自1 994年下半年起已經(jīng)降溫, 1 998年14月又出現(xiàn)7 %的樓花售價(jià)下調(diào)，但在租務(wù)市場上，辦公 樓租金未降反升，顯示需求強(qiáng)勁。在租務(wù)市場上，優(yōu)越地段的辦公樓 租金仍會(huì)保持在較高價(jià)位，出租物業(yè)的回報(bào)（約3. 55年

10、可收回投 資）仍會(huì)高于出售。1 99819 9 9年度,隨供應(yīng)量下降，只要國內(nèi)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行正常，預(yù) 計(jì)價(jià)格會(huì)出現(xiàn)反彈。3. 評(píng)估所采用的各項(xiàng)參數(shù)（1）引入了建筑開工面積與可租售面積的概念，選定后者約為前者 的96%,預(yù)留了實(shí)際上無法岀售的面積，如大面積走廊及公共空間，人 防、消防工作而積等，比較符合物業(yè)經(jīng)營與管理的實(shí)際情況。（2）充分考慮到樓市目前較低迷且樓價(jià)仍有下調(diào)壓力的情況， 在銷售進(jìn)度上，開工后每六個(gè)月售出樓花數(shù)順序?yàn)椋?1.2 5%,15.75%, 18%, 22. 5%, 1 5%, 10.5%及7%入伙前資金回收定金30%均較為穩(wěn)妥。在售價(jià)上，標(biāo)準(zhǔn) 為辦公樓按可售而積計(jì)暫定為$3 0

11、0 0/012。較同等地理位置目前樓花 售價(jià)低約5 %1 0%,亦較可靠。（3 ）在租售分配方案上，暫按全部出售來編制方案，實(shí)際操作時(shí), 可以出售大部分（如60%7 0%）以回收資金，但亦保留一部分（如 30%40%）收租，可取得更高回報(bào)。（4）考慮了較充足的管理費(fèi)用與不可預(yù)見費(fèi)用，如 按直接費(fèi)的10.5%1 1 %計(jì)算管理費(fèi)，另外按銷售收入的2%計(jì)入一 筆銷售費(fèi)用，不可預(yù)見費(fèi)則是按包括利息在內(nèi)的全部成本為基數(shù)的 5%計(jì)算，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的考慮較為充分。(二)評(píng)估計(jì)算及結(jié)論1 評(píng)估計(jì)算項(xiàng)目總投資(億 $)為:12.54 2 8(1)、15.627 (II)。(2) 項(xiàng)目總成本(億$)為:1 8 . 5

12、885 ( I )、22. 9192 (II)。(3) 盈虧平衡點(diǎn)(萬m?)為:售出5.4 1 5 5、余1.884 5 ,售出6 .7325, 余 2 . 9 6 75o(4) 四年的簡單投資回報(bào)率為：30. 6 6% ( I )、32. 82%(II)o(5) 最大現(xiàn)金投入量(億$)為:13.0875(1)、15. 7798(II)o2 .結(jié)論根據(jù)評(píng)估考慮的基本因素及計(jì)算結(jié)果，可以認(rèn)為該項(xiàng)目為盈利 項(xiàng)目,但回報(bào)率不太理想，升值潛力雖較大，但要取決于未來幾年中 國整體經(jīng)濟(jì)形勢的發(fā)展及199 8年后樓價(jià)恢復(fù)的程度。因地塊處于中 國房地產(chǎn)的黃金地段，抗御風(fēng)險(xiǎn)的能力強(qiáng)，考慮到中國改革開放及金 融業(yè)

13、開放的大趨勢，如投資資金可落實(shí)，該項(xiàng)目不失為一個(gè)良好的投資機(jī) 會(huì)。根據(jù)兩個(gè)方案的對(duì)比分析，北京國際金融大廈項(xiàng)目最終采用方 案II建設(shè)。第二篇業(yè)主管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置(一) 機(jī)構(gòu)設(shè)置的理論基礎(chǔ)及設(shè)置原則1 理論基礎(chǔ)業(yè)主對(duì)某一工程項(xiàng)目設(shè)置管理機(jī)構(gòu)的目的是要按時(shí)地在預(yù)算范圍 內(nèi)、按預(yù)定操作規(guī)格成功地完成一種新的建筑產(chǎn)品。為完成項(xiàng)目目標(biāo), 這一機(jī)構(gòu)應(yīng)該是熟練的工程師和高級(jí)管理人才的腦力“聯(lián)合體”，而 “聯(lián)合體”的成功與否關(guān)鍵在于項(xiàng)目經(jīng)理。由于業(yè)主對(duì)項(xiàng)目的管理是 全過程、全方位的規(guī)劃、組織、控制與協(xié)調(diào)，所以項(xiàng)目經(jīng)理不同于施 工企業(yè)的經(jīng)理、設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人,也不同于監(jiān)理公司的總監(jiān)。 他應(yīng)具備的基木素質(zhì)是：(

14、1) 在建立計(jì)劃目標(biāo)和政策目標(biāo)方面表現(xiàn)出科學(xué)、果斷、自信, 在執(zhí)行計(jì)劃過程中表現(xiàn)出堅(jiān)韌不拔的信念。(2) 能夠在關(guān)心建筑產(chǎn)品的生產(chǎn)與關(guān)心職工之間找到一個(gè)最 佳結(jié)合點(diǎn)，使人們的工作要求和士氣保持平衡。(3 )能夠辨證地解決建筑產(chǎn)品完成的基本條件，即費(fèi)用、工期、 質(zhì)量之間的明顯矛盾。(4)熟悉項(xiàng)目管理的基木知識(shí)，懂得項(xiàng)目管理的規(guī)律。具有較強(qiáng) 的決策能力、組織能力、指揮能力、應(yīng)變能力，即經(jīng)營管理能力。2設(shè)置原則(1) 目標(biāo)原則。機(jī)構(gòu)及機(jī)構(gòu)的每一部分必須實(shí)現(xiàn)有關(guān)任務(wù)的目標(biāo)。(2) 因事設(shè)崗、按崗定人的原則。因目標(biāo)需要設(shè)定辦事機(jī)構(gòu)，所以 應(yīng)按辦事職責(zé)范圍來確定人員編制。(3) 權(quán)力原則。從最高層領(lǐng)導(dǎo)到機(jī)

15、構(gòu)中的每個(gè)人,應(yīng)形成明確的 權(quán)力系統(tǒng)。(4) 責(zé)任原則。上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)對(duì)其下級(jí)人員的行動(dòng)負(fù)責(zé)。(5) 職責(zé)劃分原則。對(duì)每項(xiàng)職務(wù)內(nèi)容，它所包含的任務(wù)、權(quán)力和 責(zé)任，以及同其它職務(wù)的關(guān)系，都應(yīng)有明確的文字說明，并向一切有 關(guān)人員公布。(6) 一致原則。每個(gè)職務(wù)的責(zé)任和權(quán)利應(yīng)當(dāng)一致。(7) 協(xié)調(diào)原則。協(xié)調(diào)一致為實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)而努力。(二) 項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)方框圖針對(duì)北京國際金融大廈的具體情況，金龍興業(yè)房地產(chǎn)有限公司的 管理機(jī)構(gòu)分三個(gè)管理層次，即高層、中層和基層管理。1.高層管理高層管理是對(duì)整個(gè)公司經(jīng)營管理的成敗負(fù)有責(zé)任的決策層。由 公司董事會(huì)、公司總經(jīng)理、副總經(jīng)理和總工程師組成。他們對(duì)一些影 響全局的，在較長

16、時(shí)間內(nèi)對(duì)項(xiàng)目管理起實(shí)質(zhì)性作用的問題以及一些非 程序性的定性問題作出戰(zhàn)略決策。2. 中層管理中層管理是由各部門經(jīng)理組成。其職責(zé)是執(zhí)行和解釋高層管理層確定 的總方針和總計(jì)劃,做好自己負(fù)責(zé)的部門工作，同時(shí)要以高度的首創(chuàng) 精神和判斷能力對(duì)自己主管的業(yè)務(wù)提出新的建議，制定工作目標(biāo)。3. 基層管理基層管理人員直接向中層管理層負(fù)責(zé)，完成中層管理下達(dá)的各項(xiàng)任務(wù)。4. 優(yōu)良組織十戒我們借鑒美國管理協(xié)會(huì)的“優(yōu)良組織十戒”提出了適合北京國際 金融大廈項(xiàng)目管理的優(yōu)良組織十戒。(1 )組織中每個(gè)成員的一切行為必須圍繞實(shí)施項(xiàng)目目標(biāo)這個(gè)中 心來進(jìn)行，任何違背這個(gè)中心的言論和行為將及時(shí)受到制止和糾正。(2)給組織中的每個(gè)負(fù)責(zé)

17、人、經(jīng)理、技術(shù)人員、管理人員及一般 工作人員規(guī)定明確的職責(zé)。(3) 使責(zé)任伴有相應(yīng)的權(quán)力。(4) 在所有有關(guān)人員確切了解情況之前，不應(yīng)改變一個(gè)職位的范 圍和責(zé)任。(5) 絕不應(yīng)超越責(zé)任領(lǐng)導(dǎo)向下屬人員下達(dá)命令。否則，當(dāng)事人應(yīng) 被撤換。(6) 對(duì)下屬人員的批評(píng)應(yīng)私下進(jìn)行，不論何種情況，都不應(yīng)在負(fù)責(zé) 人、同級(jí)或下級(jí)雇員在場時(shí)，對(duì)下屬進(jìn)行批評(píng)。(7) 對(duì)于負(fù)責(zé)人之間或雇員之間在權(quán)力或責(zé)任方而所產(chǎn)生的任 何糾紛或分歧，要立即予以慎重的裁決。(8) 晉升、調(diào)薪以及紀(jì)律措施應(yīng)由直接負(fù)責(zé)人的上一級(jí)領(lǐng)導(dǎo)批 準(zhǔn)。(9) 當(dāng)責(zé)任人發(fā)現(xiàn)自己處理問題有錯(cuò)誤時(shí)，應(yīng)向上一級(jí)負(fù)責(zé) 人及時(shí)承認(rèn)錯(cuò)誤并提出改進(jìn)意見和糾正措施。(1

18、 0)組織中的每個(gè)人要模范遵守國家以及地方的各種法律、 法規(guī)和規(guī)定,也要求監(jiān)理、承包商模范地遵守，并據(jù)以保護(hù)業(yè)主的正當(dāng)權(quán)益。公司董事會(huì)招商局置業(yè)有限公司副總經(jīng)理1人公司總經(jīng)理1人總工程師1人設(shè)計(jì)總承包設(shè)計(jì)/施工兩階段監(jiān)理施工總承包各類分包商及供應(yīng)商(三) 項(xiàng)目管理人員崗位職責(zé)1、工程管理部崗位職責(zé)工程管理部專業(yè)人員崗位職責(zé)通則：1) 以工程師的職業(yè)道德規(guī)范自己,為業(yè)主的利益而努力工作。2) 把工程的高質(zhì)量、短工期、低成木作為信譽(yù)來實(shí)現(xiàn)。3) 以預(yù)見、預(yù)測、預(yù)控的方法，避免較大的工程技術(shù)管理失誤。4) 堅(jiān)決服從領(lǐng)導(dǎo)安排，無條件地完成領(lǐng)導(dǎo)交給的工作任務(wù)。5) 齊心協(xié)力、團(tuán)結(jié)協(xié)作，主動(dòng)配合不同專業(yè)以

19、及業(yè)務(wù)部、市政協(xié) 調(diào)部的工作。6) 一般的工程技術(shù)問題，應(yīng)主動(dòng)負(fù)責(zé)解決到底。對(duì)于較大的工程 技術(shù)管理問題，如設(shè)計(jì)方案、招投標(biāo)(選擇設(shè)計(jì)、監(jiān)理和施工隊(duì) 伍)、施工方案、主要設(shè)備訂貨、竣工驗(yàn)收等工作，要注重請(qǐng)示匯 報(bào)，既積極又要慎重，做到施權(quán)有度。(1) 土建工程師責(zé)任制1) 前期工作： 參與編制項(xiàng)目建設(shè)總體規(guī)劃(完成四圖一書)： 負(fù)責(zé)紅線內(nèi)道路、綠化工程的設(shè)計(jì)委托； 負(fù)責(zé)地址勘察單位、沉降觀測單位的委托，并辦理相關(guān)手續(xù)； 負(fù)責(zé)起草設(shè)計(jì)任務(wù)書及設(shè)計(jì)合同，制訂設(shè)計(jì)工作計(jì)劃并安排落實(shí)； 協(xié)助市而上政協(xié)調(diào)部辦理規(guī)劃手續(xù)，以及施工前的準(zhǔn)備工作； 配合領(lǐng)導(dǎo)選擇設(shè)計(jì)、監(jiān)理和施工單位，做好招投標(biāo)工作。2) 施工

20、階段的工作： 審查設(shè)計(jì)圖紙，對(duì)圖紙中存在的重大問題，提岀解決問題的辦法； .審查施工組織設(shè)計(jì)并檢查落實(shí)； 督促設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位及管理公司嚴(yán)格執(zhí)行合同并協(xié)調(diào)各方 之間的工作關(guān)系； .檢查工程進(jìn)度、質(zhì)量，監(jiān)控工程的投資； .組織驗(yàn)槽及隱蔽工程、分部、分項(xiàng)工程的驗(yàn)收； .駐工地代表，負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)變更、洽商及現(xiàn)場簽證工作； .對(duì)于涉及到經(jīng)濟(jì)的工程洽商，先取得審計(jì)師的審核后，再簽字。3) 后期工作： .參加項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收； .負(fù)責(zé)竣工資料的審核和接受、歸檔工作； .參與工程保修合同的編制與簽訂； 配合設(shè)計(jì)師完成專業(yè)的工程結(jié)算工作。(2) 機(jī)電、設(shè)備工程師崗位責(zé)任制1) 工程前期： 負(fù)責(zé)編制設(shè)計(jì)任務(wù)書中機(jī)

21、電、暖通工程的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn);認(rèn)真檢查設(shè)計(jì) 監(jiān)理的工作;審查初步設(shè)計(jì)和施工設(shè)計(jì)圖紙； .參與招投標(biāo)工作;審查施工單位資質(zhì)、技術(shù)力量、管理能力和實(shí)際 業(yè)績，在評(píng)審時(shí)提出評(píng)審意見； 配合市政協(xié)調(diào)部完成消防、人消、環(huán)保、勞動(dòng)局、防疫站等政府主管部門的報(bào)審和報(bào)批工作； .按工程開工要求，做好開工前的準(zhǔn)備工作，完成臨時(shí)建設(shè)施工專業(yè) 的工作； .負(fù)責(zé)專業(yè)施工組織設(shè)計(jì)的審查工作； .制訂機(jī)電、設(shè)備年度投資概算。2) 設(shè)備訂貨： .制訂主要設(shè)備的訂貨原則及訂貨計(jì)劃，并請(qǐng)領(lǐng)導(dǎo)審批； .負(fù)責(zé)審定主要設(shè)備的廠家、選型、報(bào)價(jià)分析，提出審定意見； .參與主要設(shè)備的訂貨談判和合同簽訂工作； .抓主要設(shè)備訂貨的檢查和落實(shí)。3)

22、施工階段： 把工程質(zhì)量、工期和工程投資的工作作為重點(diǎn)來管理； .負(fù)責(zé)施工過程中，機(jī)電和設(shè)備專業(yè)的設(shè)計(jì)和施工協(xié)調(diào)工作； .施工管理的監(jiān)督工作,即督促監(jiān)理公司對(duì)施工質(zhì)量預(yù)控，施工工期 預(yù)控，工程投資預(yù)控，避免工程技術(shù)管理失控，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)向領(lǐng)導(dǎo) 報(bào)告； .對(duì)于涉及到經(jīng)濟(jì)的工程洽商,要先取得審計(jì)師的審批后，再簽字。4) 竣工驗(yàn)收： .組織機(jī)電、設(shè)備工程的調(diào)試和驗(yàn)收工作，并要求監(jiān)理公司和施工單 位負(fù)責(zé)實(shí)施； .參與政府主管部門組織對(duì)工程竣工驗(yàn)收的評(píng)定工作； 按北京市工程圖紙和技術(shù)資料有關(guān)歸檔要求，做好專業(yè)竣工圖紙和 技術(shù)資料的整理歸檔工作； 配合審計(jì)師完成專業(yè)的工程結(jié)算工作； 配合審計(jì)師根據(jù)工程進(jìn)度辦

23、理支付工程款手續(xù)。5 )匯報(bào)制度： 定期向工程管理部、項(xiàng)目管理公司的主管領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)和請(qǐng)示工作； 認(rèn)真聽取領(lǐng)導(dǎo)和同事們對(duì)工作的指導(dǎo)和幫助；(3) 電氣工程師崗位責(zé)任制電氣工程師的工作范圍包括強(qiáng)電和弱電兩部分。強(qiáng)電部分包括: 變配電、動(dòng)力和照明、防雷和接地、電氣信號(hào)和自動(dòng)控制；弱電部分 包括：電話、廣播、計(jì)算機(jī)聯(lián)網(wǎng)及綜合布線系統(tǒng)、共用天線電視系統(tǒng)、 監(jiān)控系統(tǒng)、消防報(bào)警和控制系統(tǒng)、防盜報(bào)警系統(tǒng)、信號(hào)系統(tǒng)等。1) 工程前期： 負(fù)責(zé)編制工程設(shè)計(jì)任務(wù)書中電氣工程的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn);認(rèn)真檢查設(shè)計(jì)監(jiān) 理的工作;審核初步設(shè)計(jì)和施工設(shè)計(jì)圖紙； 參與招投標(biāo)工作，參與設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位和施工隊(duì)伍的評(píng)審和選 擇，提出評(píng)審意見；

24、協(xié)助市政協(xié)調(diào)部報(bào)審工作，為報(bào)審做好技術(shù)準(zhǔn)備； 設(shè)備和材料訂貨工作,即負(fù)責(zé)審核主要電氣設(shè)備和材料的廠家、選 型、報(bào)價(jià)分析，提出審核意見。參與其訂貨談判和合同簽訂工作，并 負(fù)責(zé)檢查落實(shí)。牢牢控制住設(shè)備和材料的審定權(quán)，嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，確保工 程達(dá)到設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。2）施工階段： 切實(shí)做好技術(shù)管理工作，組織設(shè)計(jì)院、監(jiān)理單位、施工單位的電氣 工程師協(xié)商解決工程中遇到的各種技術(shù)問題； 負(fù)責(zé)專業(yè)施工管理的監(jiān)督工作,保證整個(gè)工程高質(zhì)量地按期完成； 對(duì)于較大的工程技術(shù)管理問題，要主動(dòng)請(qǐng)示匯報(bào)，并拿出妥善的參 考意見和解決方法； 對(duì)于涉及到經(jīng)濟(jì)的工程洽商，應(yīng)主動(dòng)取得審計(jì)師的審核后，再簽字; 對(duì)于隱蔽工程，督促管理公司、監(jiān)理

25、單位負(fù)起應(yīng)有的責(zé)任，做好檢 查和中間驗(yàn)收工作。3）工程后期： 積極組織電氣工程的調(diào)試和驗(yàn)收； 參與政府部門的竣工驗(yàn)收； 負(fù)責(zé)專業(yè)竣工資料的審核和接收及歸檔工作； 配合審計(jì)師完成專業(yè)的工程結(jié)算工作； 參與工程保修合同的編制與簽訂。（4）給排水工程師崗位責(zé)任制給排水工程師的專業(yè)技術(shù)管理范圍，即項(xiàng)目工程的給水系統(tǒng)、 消防水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、中水系統(tǒng)、雨水系統(tǒng)、生活熱水系統(tǒng)、消防 噴淋系統(tǒng)、消防栓系統(tǒng)、BTM氣體滅火系統(tǒng)、園林綠化噴灌、空調(diào) 系統(tǒng)供水、鍋爐房軟化供水、生活飲用水處理,廚房、洗衣房、開水 房、汽車沖洗房專用設(shè)備配水，游泳池、噴泉等水循環(huán)系統(tǒng)。1）前期工作： 參與項(xiàng)目工程的項(xiàng)目立項(xiàng)、總體規(guī)劃

26、、專業(yè)評(píng)審。對(duì)設(shè)計(jì)方案的可 行性、合理性及成本控制進(jìn)行技術(shù)分析，為業(yè)主提供決策依據(jù)； 負(fù)責(zé)編制設(shè)計(jì)任務(wù)書中給排水工程的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，以及項(xiàng)目配套系統(tǒng) 功能的評(píng)估及機(jī)電項(xiàng)目概算，認(rèn)真檢查設(shè)計(jì)監(jiān)理工作； 審查初步設(shè)計(jì)和施工設(shè)計(jì)圖紙，參與招投標(biāo)的準(zhǔn)備工作。2）施工階段： 在施工過程中，對(duì)工程質(zhì)量、工期、成本進(jìn)行監(jiān)督、審查。對(duì)重要 系統(tǒng)設(shè)備的招投標(biāo)、預(yù)決算、設(shè)備選定實(shí)施技術(shù)把關(guān),系統(tǒng)調(diào)試結(jié)果 簽定。對(duì)于涉及到經(jīng)濟(jì)的工程洽商，首先取得審計(jì)師的審核，再簽字; 實(shí)施對(duì)監(jiān)理公司、施工安裝公司的工程進(jìn)度、計(jì)劃方案的督導(dǎo)與協(xié) 調(diào);檢查合同所包括的工作任務(wù)的執(zhí)行與落實(shí)； 負(fù)責(zé)審核主要設(shè)備的廠家、選型、報(bào)價(jià)分析，提出審核

27、意見；參與 其設(shè)備訂貨談判和合同簽訂，并檢查落實(shí)。3）竣工驗(yàn)收： 負(fù)責(zé)組織給排水工程的調(diào)試和驗(yàn)收工作； 參與政府部門組織對(duì)工程竣工驗(yàn)收的評(píng)定工作； 負(fù)責(zé)工程竣工資料的審核和接受及歸檔工作； 配合審計(jì)師完成專業(yè)的工程結(jié)算工作； 參與工程保修合同的編制與簽訂。4）其它: 定期向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)和請(qǐng)示工作； 完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的臨時(shí)性工作任務(wù)。（5 ）總圖專業(yè)及資料員崗位責(zé)任制：1）在總工程師的指導(dǎo)下，負(fù)責(zé)總圖工作： 1 :500現(xiàn)狀圖； 總平而圖；豎向設(shè)計(jì)圖； 土方平衡圖； 管道綜合圖； 綠化布置圖； 規(guī)劃說明書。2）文秘： 負(fù)責(zé)工程部所有文字、報(bào)表處理工作； 負(fù)責(zé)工程部會(huì)議記錄,會(huì)后制作成會(huì)議紀(jì)要報(bào)領(lǐng)導(dǎo)審

28、定后分發(fā)、存檔； 匯總并打卬每周各項(xiàng)目工程的工作計(jì)劃與總結(jié); 各部門、協(xié)作單位之間的收發(fā)文與傳真。3）資料管理： 根據(jù)城建檔案管理的要求，分檔管理項(xiàng)目的工程技術(shù)文件材料（包括 圖紙、照片、報(bào)表、文字、磁盤等）； 施工圖紙的領(lǐng)取與發(fā)放，及圖紙加曬部分的結(jié)算。4）負(fù)責(zé)工程項(xiàng)目的固定資產(chǎn)統(tǒng)計(jì)工作，并每月向北京市統(tǒng)計(jì)局上 交報(bào)表。5）本部門考勤記錄，并于每月20日前上交行政人事部。6）完成領(lǐng)導(dǎo)臨時(shí)交辦的任務(wù)。（6）概預(yù)算工程師崗位責(zé)任制 領(lǐng)會(huì)業(yè)主意圖、指令，為業(yè)主的利益而努力工作。遵守政府法令， 執(zhí)行政府關(guān)于三資企業(yè)的建設(shè)工程概算編制辦法，嚴(yán)格貫徹執(zhí)行財(cái)務(wù) 審計(jì)制度。 嚴(yán)格掌握董事會(huì)對(duì)工程高質(zhì)量、短工

29、期、努力降低成本的要求；負(fù) 責(zé)安排和組織監(jiān)理公司編制標(biāo)底工作，對(duì)標(biāo)底與投標(biāo)文件提出審查意 見。中標(biāo)和簽訂施工合同盡量減少缺口，以便控制投資金額，避免較大 的工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)管理失控。 參與并審查總合同和各專業(yè)施工合同；掌握總價(jià)內(nèi)單項(xiàng)工程造價(jià)， 避免事后出現(xiàn)較大問題。 做好工程的計(jì)劃用款，按合同規(guī)定審查工程進(jìn)度付款，并將審查意 見報(bào)各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)審批。 主動(dòng)配合各專業(yè)以及業(yè)務(wù)部、市政協(xié)調(diào)部的工作，根據(jù)北京市建委 有關(guān)文件，審查各類概預(yù)算，掌握人工單價(jià)、材料設(shè)備市場價(jià)、機(jī)械 費(fèi)，按北京市主管部門確定的原則辦理，工程各項(xiàng)費(fèi)用計(jì)取按國家規(guī) 定辦理。 工程及設(shè)備材料價(jià)格根據(jù)“貨比三家”之原則，進(jìn)行逐項(xiàng)審查，審查

30、后的意見報(bào)各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)審批。 對(duì)每項(xiàng)工程審計(jì)應(yīng)主動(dòng)負(fù)責(zé)到底，做到嚴(yán)密不留缺口，問題在意見中 寫清楚，供上級(jí)決策審批。 工程審計(jì)嚴(yán)格按基木建設(shè)程序辦事，對(duì)于較大的工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)管理 問題多請(qǐng)示，多匯報(bào)，做到既積極又要慎重，按基建財(cái)務(wù)紀(jì)律和制度 辦事，做到施權(quán)有度，對(duì)違背財(cái)經(jīng)紀(jì)律和制度的事堅(jiān)決不辦，該表態(tài)的 果斷地拿出自己的意見，當(dāng)好領(lǐng)導(dǎo)的參謀。 負(fù)責(zé)工程保修合同的編制與簽訂。 完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的臨時(shí)業(yè)務(wù)工作。2. 市政協(xié)調(diào)部崗位職責(zé)（1）項(xiàng)目前期工作1）辦理項(xiàng)目前期政府審批的有關(guān)手續(xù)： 負(fù)責(zé)辦理項(xiàng)目列入政府有關(guān)部門的建設(shè)計(jì)劃的有關(guān)報(bào)批手續(xù)，即項(xiàng) 目建議書的申報(bào)及批復(fù)，可行性研究報(bào)告的中報(bào)及批復(fù)； 負(fù)責(zé)辦理

31、項(xiàng)目的“國有土地使用證”； 負(fù)責(zé)辦理項(xiàng)目的“建設(shè)用地規(guī)劃許可證”； 負(fù)責(zé)辦理項(xiàng)目的“建設(shè)工程規(guī)劃許可證” 負(fù)責(zé)辦理項(xiàng)目的“建設(shè)工程開工證”； 負(fù)責(zé)辦理項(xiàng)目“外銷證”及有關(guān)手續(xù)。2）辦理各項(xiàng)市政工程的報(bào)批手續(xù)： 負(fù)責(zé)辦理項(xiàng)目煤氣的報(bào)批手續(xù)； 負(fù)責(zé)辦理項(xiàng)目熱力的報(bào)批手續(xù)； 負(fù)責(zé)辦理項(xiàng)目自來水及節(jié)水的有關(guān)報(bào)批手續(xù)； 負(fù)責(zé)辦理項(xiàng)目供電的有關(guān)報(bào)批手續(xù)； 負(fù)責(zé)辦理項(xiàng)目電話的有關(guān)報(bào)批手續(xù)； 負(fù)責(zé)辦理環(huán)保、綠化、消防、人防、道路交通等有關(guān)市政報(bào)批手續(xù)。3）辦理項(xiàng)目進(jìn)口設(shè)備的報(bào)批、倉儲(chǔ)手續(xù)： 負(fù)責(zé)辦理進(jìn)口設(shè)備的報(bào)批手續(xù)； 負(fù)責(zé)辦理公司海關(guān)注冊(cè)登記、年檢及進(jìn)口設(shè)備的報(bào)批手續(xù)； 負(fù)責(zé)進(jìn)口設(shè)備的運(yùn)輸、倉儲(chǔ)等聯(lián)系工作；

32、（2）項(xiàng)目施工階段工作1 ）市政工程發(fā)包工作： 負(fù)責(zé)煤氣、熱力工程的委托設(shè)計(jì)及施工單位資質(zhì)的審核及施工發(fā)包 工作； 負(fù)責(zé)自來水工程施工的監(jiān)督管理工作； 負(fù)責(zé)供電、電話的施工安裝監(jiān)督管理工作； 負(fù)責(zé)污水管線施工單位資質(zhì)審查、及施工發(fā)包工作； 負(fù)責(zé)道路交通的施工發(fā)包管理工作； 負(fù)責(zé)園林綠化施工單位資質(zhì)的審查及施工發(fā)包工作。2）市政工程各方協(xié)調(diào)工作: 負(fù)責(zé)組織市政各方工程協(xié)調(diào)會(huì)； 負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)紅線內(nèi)外交叉施工存在的有關(guān)問題； 協(xié)助施工單位處理施工擾民及民擾的有關(guān)問題。(3) 項(xiàng)目竣工驗(yàn)收工作： 負(fù)責(zé)煤氣熱力工程驗(yàn)收工作； 負(fù)責(zé)自來水、污水工程驗(yàn)收工作； 負(fù)責(zé)供電、電話工程驗(yàn)收工作； 負(fù)責(zé)消防、人防的報(bào)驗(yàn)

33、工作； 負(fù)責(zé)園林綠化工程的驗(yàn)收工作； 其它市政工程的驗(yàn)收工作。3. 財(cái)務(wù)部崗位職責(zé)在公司總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，認(rèn)真貫徹執(zhí)行國家的財(cái)政、稅收、外匯政 策,嚴(yán)格遵守國家財(cái)會(huì)制度和財(cái)經(jīng)紀(jì)律，對(duì)公司財(cái)務(wù)收支進(jìn)行核算和監(jiān) 督，提供會(huì)計(jì)資料，促進(jìn)增收節(jié)支，提高經(jīng)濟(jì)效益。具體職責(zé)如下： 按照“外商投資企業(yè)會(huì)計(jì)制度”規(guī)定,結(jié)合項(xiàng)目公司具體情況制訂 項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度和有關(guān)財(cái)務(wù)管理的規(guī)章制度。 負(fù)責(zé)建立項(xiàng)目公司的會(huì)計(jì)帳簿，完整、及時(shí)、準(zhǔn)確地記錄公司的經(jīng) 濟(jì)業(yè)務(wù)收支。 負(fù)責(zé)資金管理，做好公司系統(tǒng)內(nèi)資金的統(tǒng)籌調(diào)度，管好用好項(xiàng)目公 司資金。根據(jù)“資金管理規(guī)定”認(rèn)真復(fù)核款項(xiàng)并辦理人民幣、外幣的 收付和按章繳納各項(xiàng)稅款基金。

34、負(fù)責(zé)項(xiàng)目公司及來年開辦的財(cái)務(wù)收支、資金流轉(zhuǎn)計(jì)劃的編報(bào)和執(zhí)行 情況的檢查分析并提出計(jì)劃執(zhí)行情況分析報(bào)告。 負(fù)責(zé)建立各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)核算制度，具體辦理會(huì)計(jì)、成本、費(fèi)用核算工作。 嚴(yán)格劃清項(xiàng)目公司的收支款項(xiàng)，正確反映項(xiàng)目公司成本，做到不混不 亂。定期編報(bào)會(huì)計(jì)報(bào)表和在每期工程結(jié)束時(shí)及時(shí)提供成本資料及項(xiàng)目 投資總表。 負(fù)責(zé)聘請(qǐng)會(huì)計(jì)師事務(wù)所進(jìn)行驗(yàn)資和年度財(cái)務(wù)審計(jì)。 參與項(xiàng)目公司擬訂經(jīng)營計(jì)劃和對(duì)外簽訂合同、協(xié)議中有關(guān)財(cái)務(wù)部分 的研究。 負(fù)責(zé)提出財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員配備方案，負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)人員任用職稱、 晉升的業(yè)績考核。 組織財(cái)務(wù)人員業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，教育財(cái)務(wù)人員努力鉆研業(yè)務(wù)，不斷豐富會(huì) 計(jì)理論知識(shí)，提高業(yè)務(wù)能力，熟悉掌握運(yùn)用計(jì)算機(jī)

35、技術(shù)和各種計(jì)算、 分析方法，做好木職工作。(1) 財(cái)務(wù)部各級(jí)人員崗位責(zé)任制1)財(cái)務(wù)部經(jīng)理： 貫徹執(zhí)行國家經(jīng)濟(jì)政策、財(cái)經(jīng)制度、財(cái)經(jīng)紀(jì)律和中外合資企業(yè)財(cái)務(wù) 會(huì)計(jì)制度;貫徹項(xiàng)目公司經(jīng)營方針,各項(xiàng)規(guī)章制度和領(lǐng)導(dǎo)決策；負(fù)責(zé)財(cái) 務(wù)部各項(xiàng)管理工作； 建立健全公司內(nèi)部財(cái)務(wù)管理制度，組織公司的全而經(jīng)濟(jì)合算;監(jiān)督 公司的資金管理、成木管理、利潤管理和財(cái)產(chǎn)管理;組織公司的經(jīng)濟(jì) 活動(dòng)分析，為公司領(lǐng)導(dǎo)提供決策； 參與項(xiàng)目公司基本建設(shè)投資，經(jīng)濟(jì)利益分配，經(jīng)濟(jì)合同的簽定中有 關(guān)財(cái)務(wù)部分等重要決策;組織編制財(cái)務(wù)預(yù)算、指定有效地發(fā)揮預(yù)算控 制的工作程序和財(cái)務(wù)管理措施;組織資金籌措、監(jiān)督資金使用；組織 編制企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表和統(tǒng)計(jì)

36、報(bào)表； 參加公司有關(guān)的經(jīng)營管理活動(dòng)會(huì)議，從經(jīng)濟(jì)管理角度為領(lǐng)導(dǎo)提供財(cái) 務(wù)信息、參考數(shù)據(jù)、財(cái)務(wù)指導(dǎo)和改善公司經(jīng)營管理的建議； 擬訂財(cái)務(wù)部內(nèi)部的組織機(jī)構(gòu)、崗位職責(zé)、工作任務(wù)、監(jiān)督各級(jí)會(huì)計(jì)人員的工作；負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)人員的聘用、任用、職稱晉升的業(yè)績考核。2）主管會(huì)計(jì)（或主管會(huì)計(jì)師）： 負(fù)責(zé)日常會(huì)計(jì)核算的帳務(wù)處理，編制會(huì)計(jì)憑證和會(huì)計(jì)報(bào)表,確保帳 帳相符，帳證相符，帳表相符，參與庫房的盤庫及對(duì)帳管理工作； 負(fù)責(zé)統(tǒng)計(jì)報(bào)表的編制和送報(bào)工作，做到報(bào)表內(nèi)容完整、數(shù)字準(zhǔn)確、 帳表相符、表表對(duì)應(yīng)相符； 定期檢查清理帳戶，檢查會(huì)計(jì)科目名稱與編號(hào)的一致性、數(shù)字的準(zhǔn) 確性；帳簿摘要完整簡要； 參與編制預(yù)算嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)算事前控制和H常

37、控制，及時(shí)報(bào)告執(zhí)行預(yù) 算、財(cái)務(wù)制度和財(cái)務(wù)處理中發(fā)生的問題； 完成財(cái)務(wù)部經(jīng)理安排的其它工作。3）總岀納： 負(fù)責(zé)現(xiàn)金收入管理、檢查和清點(diǎn)每日收入的現(xiàn)金，填制送款簿及時(shí) 存入銀行； 負(fù)責(zé)簽收和整理各種支票、匯票等，填制送款簿及時(shí)送存銀行； 嚴(yán)格執(zhí)行財(cái)務(wù)管理制度，按照財(cái)務(wù)手續(xù)檢查審核一切收、付、繳款 業(yè)務(wù)憑證,做到有憑證、有審批、手續(xù)完備、項(xiàng)目內(nèi)容清楚齊全、大 小寫金額相符;對(duì)檢查無誤的憑證及時(shí)辦理款項(xiàng)收、付、繳業(yè)務(wù)； 嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)金清點(diǎn)、盤點(diǎn)制度，做到帳簿相符，及時(shí)同銀行對(duì)帳單 進(jìn)行銀行存款余額對(duì)帳,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)報(bào)告； 完成財(cái)務(wù)部經(jīng)理安排的其它工作。4. 物業(yè)租售部崗位職責(zé)物業(yè)租售部主要負(fù)責(zé)所建物業(yè)的

38、預(yù)租、預(yù)售工作,對(duì)工作中的職責(zé)及要求如下：1）責(zé)任要求： 具有敬業(yè)精神,積極主動(dòng)地完成各項(xiàng)工作； 一切以公司利益為重，不做任何有損公司利益的事； 與各部門密切合作，為租售工作的順利進(jìn)行打好基礎(chǔ)。2）具體職責(zé)： 租售的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作,即各項(xiàng)資料的收集、市場情況的調(diào)查、租售 策略的制定、租售計(jì)劃的排定、租售價(jià)格的制定、代理律師的選擇、.租 售合同的制定及宣傳品的制作； 與客戶的聯(lián)系，即主動(dòng)尋找客戶,認(rèn)真接待客戶來訪； 關(guān)于公司與物業(yè)的形象，即采用各種廣告方式對(duì)物業(yè)進(jìn)行宣傳，包 括工地現(xiàn)場廣告、各種媒體上的廣告以及其它廣告形式，適時(shí)舉辦各 種活動(dòng)進(jìn)行促銷。5 行政人事部崗位職責(zé)行政人事部經(jīng)理職責(zé)1）行

39、政方面： 協(xié)助公司領(lǐng)導(dǎo)處理公司日常行政事務(wù)； 負(fù)責(zé)組織編定并建立木公司文檔管理制度、收發(fā)文制度、會(huì)議制度以及上述制度實(shí)施后的H常管理工作； 負(fù)責(zé)公司各類會(huì)議、會(huì)務(wù)慶典活動(dòng)的策劃、組織、協(xié)調(diào)及后勤保障 工作； 負(fù)責(zé)公司綜合治理日常管理工作； 負(fù)責(zé)公司車輛和交通安全管理工作； 負(fù)責(zé)公司辦公用品的采購、保管、領(lǐng)用工作； 負(fù)責(zé)公司禮品的采購、保管、領(lǐng)用工作； 負(fù)責(zé)公司統(tǒng)計(jì)的組織管理工作； 負(fù)責(zé)公司管理費(fèi)的計(jì)劃、使用、總控工作。2）人事、勞資方面： 負(fù)責(zé)建立并逐步完善公司人事勞資管理制度（形成完整、配套的表格系列和勞動(dòng)合同范木）； 負(fù)責(zé)公司員工招聘、考核、錄用、任免、調(diào)檔及簽定勞動(dòng)合同等手續(xù)的辦理工作，

40、逐步形成較完備的人事管理體系； 負(fù)責(zé)公司員工專業(yè)技術(shù)職稱評(píng)審材料的組織申報(bào)工作； 負(fù)責(zé)公司員工的養(yǎng)老統(tǒng)籌、大病統(tǒng)籌、失業(yè)統(tǒng)籌等社會(huì)保險(xiǎn)的組織管理工作； 完成總經(jīng)理和公司其他領(lǐng)導(dǎo)交給的工作。（2）車輛主管兼行政文員職責(zé)： 負(fù)責(zé)公司車輛的維修、保養(yǎng)、驗(yàn)車工作； 負(fù)責(zé)與地區(qū)安委會(huì)的聯(lián)絡(luò)工作； 負(fù)責(zé)公司交通安全百分驗(yàn)收的內(nèi)部管理工作； 負(fù)責(zé)車輛保險(xiǎn)、養(yǎng)路費(fèi)繳納工作； 負(fù)責(zé)公司辦公設(shè)備的保管、登記工作； 負(fù)責(zé)公司零星物品的采購工作； 負(fù)責(zé)公司電器設(shè)備及辦公用具的維修保養(yǎng)工作； 做好各部門及公司領(lǐng)導(dǎo)用車的服務(wù)工作； 接受并完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它臨時(shí)性工作。(3) 文員兼前臺(tái)收發(fā)員崗位職責(zé)： 負(fù)責(zé)公司文件的打卬

41、、裝訂、復(fù)卬工作并嚴(yán)守公司機(jī)密； 負(fù)責(zé)公司文件的收發(fā)和文件的登記編號(hào)工作； 負(fù)責(zé)傳真機(jī)、復(fù)印機(jī)及其它文件處理工具的保管、維護(hù)工作； 負(fù)責(zé)接待來訪者，并及時(shí)通知有關(guān)部門和人員，禁止閑雜人員進(jìn)入 辦公區(qū)域； 負(fù)責(zé)接轉(zhuǎn)集團(tuán)電話，力求準(zhǔn)確迅速并使用禮貌用語； 接受并完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它臨時(shí)性工作。(4) 行政秘書崗位職責(zé)： 負(fù)責(zé)公司文件的整理、歸檔、保管工作； 負(fù)責(zé)公司內(nèi)部和對(duì)外發(fā)文的草擬工作，并嚴(yán)守公司機(jī)密； 負(fù)責(zé)公司收發(fā)文的處理工作； 負(fù)責(zé)公司對(duì)外聯(lián)絡(luò)和接待工作； 負(fù)責(zé)公司各項(xiàng)統(tǒng)計(jì)報(bào)表的填報(bào)工作（主要指養(yǎng)老統(tǒng)籌報(bào)表、大病統(tǒng) 籌報(bào)表、失業(yè)保險(xiǎn)報(bào)表、勞動(dòng)情況報(bào)表、基層年（季）增加值報(bào)表和 工程統(tǒng)計(jì)報(bào)表）

42、； 負(fù)責(zé)公司及有關(guān)部門文件的打卬工作； 接受并完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。二、管理架構(gòu)科學(xué)，關(guān)系明晰項(xiàng)目管理的目的是為了成功地實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)。為了達(dá)到這個(gè)目 標(biāo)，要依靠業(yè)主、監(jiān)理、承包商等多個(gè)組織的共同努力。對(duì)一個(gè)建筑 產(chǎn)品來說，業(yè)主是產(chǎn)品的策劃者，承包商是產(chǎn)品的設(shè)計(jì)制造者，監(jiān)理 是產(chǎn)品成型的管理者O如何使眾多組織的行動(dòng)寓于一個(gè)統(tǒng)一目標(biāo)的管 理系統(tǒng)之中，為此，我們頗費(fèi)了一番心思。我們認(rèn)真分析、研究了一些成 功與失敗的項(xiàng)目管理案例后認(rèn)為,管理上重大問題的發(fā)生多與下列因 素有關(guān)：項(xiàng)目管理的計(jì)劃性差，且參與建設(shè)的單位各做各的計(jì)劃，互 不銜接；各參律單位的工作界面混亂無序，項(xiàng)目關(guān)系不清，造成較多 扯皮;以上

43、原因又造成合同系統(tǒng)不明確，合約管理困難。所以對(duì)一個(gè) 工程建設(shè)項(xiàng)目來說，好的管理架構(gòu)的確定是項(xiàng)目目標(biāo)最優(yōu)實(shí)現(xiàn)的保 證。1. 管理模式在建設(shè)項(xiàng)目全面管理中的地位與作用（1）從所周知，建設(shè)項(xiàng)目及其管理是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)，根據(jù)國家 有關(guān)法規(guī)及建設(shè)項(xiàng)目投資與管理的一般作法,每個(gè)項(xiàng)目都不可避免地 有業(yè)主（建設(shè)單位）、設(shè)計(jì)單位、施工單位、供貨單位、咨詢與監(jiān)理 公司的參與，又因分包制是在分工細(xì)化、專業(yè)水平提高與相對(duì)費(fèi)用降 低的條件下發(fā)展起來的，具有合理性，所以上述設(shè)計(jì)、施工、咨詢諸方面 工作又往往派生出一系列的專業(yè)分包人。建設(shè)項(xiàng)目規(guī)模越大、技術(shù)越 復(fù)雜、這個(gè)體系越是龐大復(fù)雜。(2)因有上述多個(gè)單位共同參與同一個(gè)

44、項(xiàng)目的建設(shè)，就必須產(chǎn)生 各個(gè)單位間的關(guān)系，也必然形成該項(xiàng)目的管理架構(gòu)，無論其形成是主 動(dòng)的、有序的、明晰的、科學(xué)的，還是被動(dòng)、無序、模糊的。良好的 項(xiàng)目管理，其管理模式與架構(gòu)的形成必然屬前一種情況，而模糊混亂 或不科學(xué)的項(xiàng)目管理模式與架構(gòu)必然造成各參建單位工作責(zé)任、工作 界而及相互關(guān)系的混亂，使生產(chǎn)與管理資源浪費(fèi)，其結(jié)果是建設(shè)項(xiàng)目 設(shè)定的工作目標(biāo)落空。(3 )項(xiàng)目的每一個(gè)參建單位都只是眾多參建單位的一員，除按合 同完成自己的服務(wù)責(zé)任外，也應(yīng)按項(xiàng)目管理模式與架構(gòu)的約定，主動(dòng) 搞好與其它參建單位的協(xié)調(diào)并協(xié)助業(yè)主完善項(xiàng)目管理模式與架構(gòu)，以 便共同管理好項(xiàng)目。2. 業(yè)主是確定管理架構(gòu)的主要策劃者和唯一

45、的決策者因?yàn)闃I(yè)主是項(xiàng)目的出資人及投資風(fēng)險(xiǎn)的承受者，理所當(dāng)然地對(duì) 項(xiàng)目的功能策劃及投資回收承擔(dān)主要甚至是全部的責(zé)任。按市場經(jīng)濟(jì) 的運(yùn)作原則，作為項(xiàng)目的初始顧主，業(yè)主也掌握著其它主要參建單位 的選擇權(quán)及主要合同條件的決定權(quán)，即監(jiān)理公司的選定及合同條件、 施工總承包的選定及合同條件以及設(shè)計(jì)總承包的選定及合同條件。因 上述三個(gè)主要合同的具體約定已在實(shí)際上確定了項(xiàng)目管理架構(gòu)的主 要方而，所以說，業(yè)主是項(xiàng)目管理主要架構(gòu)的決策者，他通過上述參建 三方的選定及相應(yīng)合同主要條款的確定，應(yīng)能基本設(shè)立項(xiàng)目管理的主 要架構(gòu)，通過操作三個(gè)主要合同并使其正常運(yùn)作，便是完善該架構(gòu)的過 程。一個(gè)好的管理架構(gòu)需要通過一系列的具

46、體工作來逐步地明確與 完善。文字與合同意義上的架構(gòu)也需要通過各有關(guān)單位的磨合才能逐 漸成為各參建單位的自覺行為，變成活生生的有序管理。監(jiān)理公司在 這一過程中可以利用其公證人的獨(dú)立地位，發(fā)揮獨(dú)特的作用與優(yōu)勢。許多監(jiān)理公司在建立及完善項(xiàng)目管理架構(gòu)方而往往是被動(dòng)的, 究其原因，一是不知道好的項(xiàng)目管理架構(gòu)應(yīng)該是什么樣子，對(duì)調(diào)整改 善架構(gòu)也就無從談起。所以作為監(jiān)理公司來講,應(yīng)該了解一個(gè)好的項(xiàng) 目管理架構(gòu)所應(yīng)具備的基本內(nèi)容及特征,主動(dòng)協(xié)助業(yè)主做好業(yè)主應(yīng)完 成的此類工作，反過來講這也將為監(jiān)理工作的順利開展創(chuàng)造必要的外部 條件。3. 北京國際金融大廈管理架構(gòu)的設(shè)立我們?cè)趪H金融大廈項(xiàng)目策劃階段就己確定了明晰的

47、管理架構(gòu) （見附圖2-2）,而此架構(gòu)是據(jù)我方多年國際運(yùn)作的經(jīng)驗(yàn)、學(xué)習(xí)和借 鑒國際先進(jìn)的管理思想、方法和手段，并結(jié)合我國國情和全而推行建 設(shè)監(jiān)理的形式而確立的，經(jīng)實(shí)踐檢驗(yàn)該架構(gòu)是非常成功的。我們?cè)谠擁?xiàng)目上簽訂的第一個(gè)合同就是監(jiān)理委托合同。業(yè)主根 據(jù)管理體系構(gòu)想，委托監(jiān)理公司對(duì)該項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工階段實(shí)施監(jiān)督 和管理，由監(jiān)理組織設(shè)計(jì)和施工總包的招標(biāo)工作，制定招標(biāo)文件、初選、 終選承包方,最后提出綜評(píng)報(bào)告并由業(yè)主決策。業(yè)主在確定設(shè)計(jì)總承 包和施工總承包并與其商簽合同時(shí)，在合約中均明確地規(guī)定了監(jiān)理的 范圍、工作的內(nèi)容和業(yè)主授予監(jiān)理的權(quán)限，也就是明確了監(jiān)理的地位, 同時(shí)也明確了設(shè)計(jì)總承包和施工總承包被監(jiān)理

48、的地位。這一管理架構(gòu) 也不是一開始就得到各方認(rèn)可的，譬如說設(shè)計(jì)院在談判初期就有抵觸 他們認(rèn)為不需要設(shè)計(jì)監(jiān)理，而且對(duì)監(jiān)理公司的監(jiān)理設(shè)計(jì)能力提出質(zhì) 疑。為此，我們向設(shè)計(jì)院反復(fù)講解,我們擬通過設(shè)計(jì)監(jiān)理方式，在設(shè)計(jì) 階段進(jìn)行中間審查、階段審查和最終成果的全面審查,保障業(yè)主的策 劃意圖與投資控制目標(biāo)在設(shè)計(jì)中得以體現(xiàn)，保障設(shè)計(jì)文件的規(guī)范性、 施工可行性、結(jié)構(gòu)的安全性，實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)進(jìn)度控制，滿足工程建設(shè)的需 要。設(shè)計(jì)院最終愉快地接受了設(shè)計(jì)監(jiān)理這一安排。北京國際金融大廈項(xiàng)目的實(shí)際工作表明：該項(xiàng)目的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)符合 業(yè)主投資設(shè)想，設(shè)計(jì)出圖進(jìn)度很好地滿足了施工進(jìn)度要求，出圖質(zhì)量 高，使因設(shè)計(jì)造成的返工極少發(fā)生。由監(jiān)理公司

49、組織的設(shè)計(jì)交底均及 時(shí)、完善、清楚。這一方面體現(xiàn)了設(shè)計(jì)院的工作水平、合作精神及設(shè) 計(jì)總承包體制的作用，另一方面則與監(jiān)理公司介入設(shè)計(jì)、施工兩階段 工作，發(fā)揮了承前啟后的作用密不可分。業(yè)主委 托 合 同設(shè)計(jì)總承包施工總承包三、三元管理主體的統(tǒng)一性鄧小平同志說，改革是發(fā)展和解放生產(chǎn)力，實(shí)際包括兩個(gè)層次的 問題:調(diào)整生產(chǎn)關(guān)系，使之適應(yīng)生產(chǎn)力的發(fā)展，就是發(fā)展生產(chǎn)力；如果 這個(gè)生產(chǎn)關(guān)系的調(diào)整帶有革命的性質(zhì),或者說帶有質(zhì)的變化，這就稱為 解放生產(chǎn)力。回顧我國建設(shè)領(lǐng)域體制改革的歷程，從探討業(yè)主責(zé)任制, 到推行招標(biāo)承包制，從實(shí)行建設(shè)監(jiān)理制到落實(shí)合同管理制，無不都是為 了使生產(chǎn)關(guān)系與生產(chǎn)力的發(fā)展相適應(yīng)，使我國由傳

50、統(tǒng)的自營式管理向 社會(huì)化、專業(yè)化、現(xiàn)代化管理模式轉(zhuǎn)變。目前，我國新的投資經(jīng)營機(jī)制逐步形成，現(xiàn)代企業(yè)制度的改革正 在加快步伐,他們之間是經(jīng)濟(jì)合同關(guān)系，以經(jīng)濟(jì)合同為紐帶，以完成工 程建設(shè)項(xiàng)目目標(biāo)為目的,最終形成相互制約、相互協(xié)作、相互促進(jìn)的 建設(shè)管理格局（一）三個(gè)主體1.主體之一業(yè)主業(yè)主是指工程從籌劃、籌資、設(shè)計(jì)、建設(shè)實(shí)施直至生產(chǎn)經(jīng)營、歸 還貸款及債券木息等全而負(fù)責(zé)并承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的單位。業(yè)主是工程建設(shè)投資行為的主體。在工程建設(shè)投資體制上，我國 將繼續(xù)改革，最終形成投資主體的多元化，投資使用的有償化，承包 主體的市場化。作為投資行為的主體，要對(duì)投資效果全而負(fù)責(zé)，取得 好的效益，靠的是業(yè)主負(fù)責(zé)制，靠的

51、是合同制約。有科學(xué)頭腦且開明 的業(yè)主，必然委托高智能的監(jiān)理單位為其提供高水平的咨詢和管理合 同服務(wù)，為保證工程質(zhì)量、縮短建設(shè)周期、提高投資效益提供有利的 保證，最終使項(xiàng)目總目標(biāo)達(dá)到整體最優(yōu)，從而最大限度保障業(yè)主利益。2主體之二監(jiān)理監(jiān)理是指依法成立的、獨(dú)立的、智力密集型的從事工程建設(shè)監(jiān)理 業(yè)務(wù)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。社會(huì)監(jiān)理單位是智力密集型的，他木身不是建設(shè)產(chǎn) 品的直接生產(chǎn)者和經(jīng)營者，他為業(yè)主提供的是智力服務(wù)。社會(huì)監(jiān)理單 位在工程建設(shè)監(jiān)理中須具備組織各方協(xié)作配合，以及調(diào)整各方利益的 職能。為使這一職能得以順利實(shí)施，他必須堅(jiān)持自己的公正性,而公正 性又必須以獨(dú)立性為前提。社會(huì)監(jiān)理單位應(yīng)該具有能發(fā)現(xiàn)與解決工程

52、設(shè)計(jì)和施工單位所存在的技術(shù)與管理方面問題的能力，能夠提供高水 平的專業(yè)服務(wù)，所以他具有科學(xué)性，而科學(xué)性又以監(jiān)理人員的高素質(zhì)為 保證。3 .主體之三承包商承包商是通過與業(yè)主簽訂承包合同，并按合同完成工程任務(wù)而取 得一定利潤的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。目前，我國建筑領(lǐng)域生產(chǎn)關(guān)系中，三方之一的 承包商包括設(shè)計(jì)單位、施工單位和材料、設(shè)備供應(yīng)單位，他們是自主 經(jīng)營、自負(fù)盈虧、自我約束、自我完善、自我發(fā)展的企業(yè)。（二）三個(gè)主體的相互關(guān)系業(yè)主與監(jiān)理方的關(guān)系是委托與被委托的關(guān)系，雙方要簽訂監(jiān)理委托 合同。業(yè)主委托監(jiān)理方對(duì)工程項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)督、管理，就應(yīng)該對(duì)監(jiān)理方 給予充分信任，對(duì)各自的職責(zé)和權(quán)限要有明確的劃分。在工程項(xiàng)目進(jìn) 展過

53、程中，業(yè)主對(duì)承包商的各種具體要求應(yīng)經(jīng)監(jiān)理方統(tǒng)一出口。如果 事無巨細(xì)仍像過去那樣由業(yè)主直接與承包商聯(lián)系，不僅會(huì)增加業(yè)主的 工作量，降低監(jiān)理方應(yīng)有的作用和威信，而且使承包商在執(zhí)行過程中 受到多頭管理，左右為難，無所適從，反而會(huì)影響工作的正常進(jìn)展。監(jiān) 理方在接受業(yè)主的委托后，也要主動(dòng)定期或不定期地以書面或口頭形 式向業(yè)主匯報(bào)工程進(jìn)展情況，提出存在的問題，并提供經(jīng)分析、論證 后的兩個(gè)以上的解決方案，以使業(yè)主決策。監(jiān)理與承包商的關(guān)系是監(jiān)理與被監(jiān)理的關(guān)系，雙方?jīng)]有合同制 約。監(jiān)理方的監(jiān)理地位的確認(rèn)來自于三個(gè)方面：一是國家、地方的監(jiān) 理系列法規(guī)賦予監(jiān)理單位監(jiān)理權(quán)力;二是業(yè)主授權(quán);三是承包商的認(rèn) 可。在有監(jiān)理

54、的項(xiàng)目中，業(yè)主與承包商簽訂合同中，須有相應(yīng)的條款，明 確監(jiān)理的范圍和內(nèi)容，并明確承包商必須接受監(jiān)理。監(jiān)理是受業(yè)主委 托，運(yùn)用經(jīng)濟(jì)、技術(shù)和法律手段為業(yè)主服務(wù)，注重事前控制和全過程跟 蹤，做好“三控制、兩管理、一協(xié)調(diào)”（質(zhì)量控制、投資控制、進(jìn)度控 制、合同管理、信息管理、組織協(xié)調(diào)），以確保項(xiàng)目總目標(biāo)的最優(yōu)實(shí)現(xiàn)。 在工程進(jìn)展過程中，承包商應(yīng)主動(dòng)將設(shè)計(jì)圖紙和材料、設(shè)備的原始資 料遞交監(jiān)理方，并配合監(jiān)理方做好“三控制”。在執(zhí)行工程承包合同的過程中，合同關(guān)系的雙方是業(yè)主和承包 商。業(yè)主是籌資、貸款和還貸單位，也是工程的使用和受益單位，而 承包商則是按合同完成工程任務(wù)并取得一定利潤的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。由于經(jīng) 濟(jì)地位

55、和利害關(guān)系的不同，對(duì)待工程進(jìn)度、質(zhì)量、成本等方而既有共 同的利益，也有不同的要求,兩者必然會(huì)發(fā)生一些矛盾，監(jiān)理工程師應(yīng)對(duì) 發(fā)生的爭端給予公正的調(diào)解。（三）三元管理主體的統(tǒng)一性隨著改革的深化，建筑領(lǐng)域各企業(yè)之間的關(guān)系將轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)濟(jì)合同關(guān) 系。設(shè)計(jì)、施工、材料設(shè)備供應(yīng)及監(jiān)理單位通過履行與業(yè)主簽訂的合 同向業(yè)主負(fù)責(zé)，業(yè)主通過履行國家賦予自身的責(zé)任向國家負(fù)責(zé)，同時(shí) 獲得相應(yīng)的自身利益。在工程建設(shè)項(xiàng)目中，它們以經(jīng)濟(jì)合同為紐帶， 實(shí)現(xiàn)以業(yè)主、監(jiān)理、承包商為主體的三元管理體制。而三元管理主體 雖然有統(tǒng)一的項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo)，但每個(gè)主體都有各自不同的價(jià)值觀、利 益目標(biāo)和行為取向，這就存在著項(xiàng)目目標(biāo)的統(tǒng)一性與管理主體多

56、元性 的矛盾。而要解決這一矛盾主要取決于業(yè)主，也就是說成熟的業(yè)主能 夠成功地將利益不同的多元體，組織成為具有同向行為的統(tǒng)一體。成熟業(yè)主的特征為:管理架構(gòu)科學(xué)，計(jì)劃工作體系和合同管理體 系明晰，對(duì)建設(shè)領(lǐng)域中的四種新機(jī)制（工程建設(shè)的項(xiàng)目業(yè)主負(fù)責(zé)制、工 程建設(shè)的招標(biāo)承包制、工程建設(shè)監(jiān)理制、工程建設(shè)合同管理制）有深 入了解。并能運(yùn)用現(xiàn)代工程管理知識(shí)在項(xiàng)目上建立起業(yè)主與監(jiān)理、業(yè) 主與承包商的新型關(guān)系。不成熟業(yè)主的特征為:立項(xiàng)時(shí)敢拍胸脯說大話，實(shí)施時(shí)敢找國 家、敢貸款，壓工期、壓造價(jià)，完工后敢不還錢，敢不兌現(xiàn)，在工程管理 上不清楚業(yè)主、監(jiān)理、承包商的新型關(guān)系，也處理不好工期、質(zhì)量、 費(fèi)用三者間的辨證關(guān)系。就業(yè)主對(duì)建設(shè)監(jiān)理業(yè)的認(rèn)識(shí)方面，成熟 與不