深圳中信紅樹灣項(xiàng)目競標(biāo)報告

1、l無可復(fù)制的地王項(xiàng)目，對地塊的理解和產(chǎn)品的愿景； l深入了解客戶，解析特征和生活方式，洞悉需求產(chǎn)品； 核心問題核心問題 問題問題1 1：0.6和3.0容積率的選擇確定-產(chǎn)品 問題問題2 2：解析客戶的生活方式-客戶 客戶語錄客戶語錄 中信提出的核心問題和開發(fā)目標(biāo)中信提出的核心問題和開發(fā)目標(biāo) 本報告研究的重點(diǎn)在于系統(tǒng)性地梳理項(xiàng)目獲取高溢價本報告研究的重點(diǎn)在于系統(tǒng)性地梳理項(xiàng)目獲取高溢價 的機(jī)會，清晰產(chǎn)品發(fā)展方向，解析目標(biāo)客戶群。的機(jī)會，清晰產(chǎn)品發(fā)展方向，解析目標(biāo)客戶群。 理解觀點(diǎn)理解觀點(diǎn) 這是，一塊有生命的土地。 尋找生命的尋找生命的根源根源 理解生命的理解生命的意義意義 追求生命的追求生命的價值

2、價值 part 1 part 2 part 3 part 1 尋找生命的根源尋找生命的根源 地塊分析地塊分析 區(qū)域解析區(qū)域解析 發(fā)展方向發(fā)展方向 客戶對位客戶對位 產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位 地塊解析 理性分析地塊優(yōu)劣勢理性分析地塊優(yōu)劣勢 1 地塊分析：地塊分析：十萬占地的大規(guī)模體量，奠定大盤基礎(chǔ)。十萬占地的大規(guī)模體量，奠定大盤基礎(chǔ)。 用地性質(zhì)：純住宅用地用地性質(zhì)：純住宅用地 總用地面積：總用地面積：102530102530平米平米 1# 1#地塊：地塊：7253072530平米平米 2# 2#地塊：地塊：3000030000平米平米 容積率：容積率：3 3或或0.60.6 1#2# 關(guān)鍵詞：關(guān)鍵詞：

3、紅樹灣、大規(guī)模、紅樹灣、大規(guī)模、 純粹、海湖景純粹、海湖景 地塊分析：地塊分析： 地塊平整無高差，兩地塊被間隔，從大盤運(yùn)作角度考慮，需化零為整。地塊平整無高差，兩地塊被間隔，從大盤運(yùn)作角度考慮，需化零為整。 1#2# l 1#、2#地塊被深灣4路間隔開，地塊之間 的聯(lián)系是產(chǎn)品打造及規(guī)劃必須考慮的因素。 1#2# s s n n e eww 瑞河耶那瑞河耶那 紅樹灣公園紅樹灣公園 深灣深灣4 4路路 濕地公園、華僑城、世界之窗濕地公園、華僑城、世界之窗 海海 深灣深灣5 5路路 白石白石4 4道道 濱河路濱河路 白石路白石路 四至分析：四至分析：東面景觀資源價值：東面景觀資源價值：1#1#2#2

4、#；南面：政府儲備用地，不確定因；南面：政府儲備用地，不確定因 素較大；西面景觀資源價值：素較大；西面景觀資源價值：2#2#1#1#；北面景觀資源價值：；北面景觀資源價值：1#1#2#2#。 歡樂海岸歡樂海岸 l1#1#地塊東面地塊東面臨深灣5路，與其一路之隔即為 再建歡樂海岸：歡樂海岸：125125萬濱海主題公園。萬濱海主題公園。項(xiàng)目東臨 占地125萬平米，定位為“中國最具特色濱海商業(yè) 集群”的歡樂海岸。5米以上即可飽覽20億打造的 頂級海濱景觀。使得項(xiàng)目三面臨水，雙海濱壯闊景項(xiàng)目三面臨水，雙海濱壯闊景 觀！觀！ l 2#2#地塊東面地塊東面可看1#地塊園林景觀 l地塊南面地塊南面緊鄰白石緊

5、鄰白石4 4道道，與儲備用地儲備用地一路之隔。 據(jù)了解該地塊占地9840098400平米平米，容積率為1.45。 l 兩地塊間被兩地塊間被深灣深灣4 4路路分開分開 l 1#1#地塊西側(cè)地塊西側(cè)可看2#地塊園林 l 2#2#地塊西側(cè)地塊西側(cè)緊鄰規(guī)劃教育用地，中心公園 景觀收入眼底。 l 1# 1#地塊地塊北面緊鄰緊鄰8 8車道白石路車道白石路，車流將隨著 歡樂海岸的運(yùn)營逐漸增多。但緊鄰世界之窗濕地公 園中心，景觀優(yōu)異、視野開闊。 l 2#2#地塊地塊北面不臨大路，但景觀略受瑞河耶納 小高層遮擋。 景觀資源：景觀資源：不是項(xiàng)目依附景觀！是不是項(xiàng)目依附景觀！是7070億打造及無價的自然景觀包圍項(xiàng)目

6、！億打造及無價的自然景觀包圍項(xiàng)目！ 4949萬世界之窗萬世界之窗 近近100100萬平米濕地公園萬平米濕地公園 3030萬錦繡中華萬錦繡中華1616萬民俗文化村萬民俗文化村 125125萬歡樂海岸萬歡樂海岸 1010余萬紅樹灣公園余萬紅樹灣公園 （規(guī)劃中）（規(guī)劃中） 1515公里濱海長廊公里濱海長廊 swotswot分析：分析：優(yōu)勢無限突出，優(yōu)勢無限突出，無明顯劣勢。無明顯劣勢。 優(yōu)勢優(yōu)勢 (strengthh)(strengthh)劣勢劣勢 (weakness)(weakness) l位處紅樹灣傳統(tǒng)豪宅片區(qū)，豪宅氣質(zhì)天生奠 定 l10萬占地，大盤體量、無可復(fù)制德自然資 源以及絕版的城市中心區(qū)

7、位，有成為深圳頂 級豪宅的巨大潛力 l中信地產(chǎn)品牌助升項(xiàng)目飛躍 l兩地塊被分隔開，未成一個整體 l周邊主干道環(huán)繞：白石路、濱海大道，存在噪 音影響 機(jī)會機(jī)會 (opportunity)(opportunity)威脅威脅 (treat)(treat) l絕無僅有的地塊資源，有條件打造成不曾不 再的項(xiàng)目 l南面地塊不確定因素 項(xiàng)目整體質(zhì)素絕無僅有，項(xiàng)目整體質(zhì)素絕無僅有， 有條件打造成深圳頂級豪宅。有條件打造成深圳頂級豪宅。 區(qū)域價值解讀 我們?yōu)楸卷?xiàng)目挖掘區(qū)域的最大價值我們?yōu)楸卷?xiàng)目挖掘區(qū)域的最大價值 2 如果深圳還有一塊地王的話，有且僅此紅樹灣如果深圳還有一塊地王的話，有且僅此紅樹灣 灣區(qū)價值灣區(qū)價

8、值 城市中心價值城市中心價值 人文價值人文價值 生態(tài)價值生態(tài)價值 l每一個國家或者地區(qū)都十分注重向世界展示“灣區(qū)”名片。 l法國南部“藍(lán)色海岸”24個城市組成了“尼斯。藍(lán)色海岸聯(lián)合體”； l墨西哥20多年來對濱海旅游城市坎昆投資達(dá)24億美元； l澳大利亞悉尼自從標(biāo)志建筑歌劇院建成以來，配合到濱海岸線的城市建筑已然成為世界級名牌“灣 區(qū)”； l美國紐約也在標(biāo)志性的自由女神雕像領(lǐng)導(dǎo)下，成為世界的金融、文化中心灣區(qū)； l 洛杉磯santa monica、溫哥華english bay等城市的海岸形象一直在不斷升級； l l這些全球著名的灣區(qū)名片為國家?guī)砭薮蟮氖澜缬绊懥Γ统鞘袃r值。 灣區(qū)價值：灣區(qū)價

9、值：“灣區(qū)灣區(qū)”不僅是一個城市或國家的，也是屬于全世界的。不僅是一個城市或國家的，也是屬于全世界的。 灣區(qū)價值：灣區(qū)價值：“灣區(qū)灣區(qū) 是國際化高尚社區(qū)的標(biāo)志，景觀、生態(tài)資源優(yōu)越的是國際化高尚社區(qū)的標(biāo)志，景觀、生態(tài)資源優(yōu)越的 灣區(qū)灣區(qū) 更成為全世界富豪階層生活的首選。更成為全世界富豪階層生活的首選。 l世界八大富人區(qū)都集中在國際化都市的灣區(qū)，灣區(qū)有最優(yōu)美的景觀資源，最國際化的居住氛 圍，最好的城市資源，占盡天時地利人和，稀缺成就價值，理所當(dāng)然的成為價格標(biāo)桿。 澳大利亞雙水灣澳大利亞雙水灣 新西蘭霍克灣新西蘭霍克灣 香港淺水灣香港淺水灣 日本東京灣日本東京灣 紐約長島紐約長島 馬來西亞馬來西亞bu

10、rauburau灣灣 noosanoosa灣區(qū)灣區(qū) 洛杉磯比弗利山莊洛杉磯比弗利山莊 中國也同樣需要自己的中國也同樣需要自己的 灣區(qū)灣區(qū) 名片！名片！ 尋找中國價值最高灣區(qū)尋找中國價值最高灣區(qū) 南中國價值最高的灣不在東部的海岸線上，只能在南中國價值最高的灣不在東部的海岸線上，只能在“深圳灣深圳灣” 在中國的沿海城市中， 深圳的經(jīng)濟(jì)地位不容 忽視，毗鄰香港，在 南中國的經(jīng)濟(jì)核心， 處在通過香港走向世 界的國際化最前沿， 如果中國可以誕生一 個世界級灣區(qū)的話， 只能是深圳灣。 而紅樹灣必將成為深圳第一灣區(qū)而紅樹灣必將成為深圳第一灣區(qū) 紅樹灣紅樹灣 vs vs 后海灣后海灣 即使同在深圳灣，區(qū)域價值

11、也分高下！即使同在深圳灣，區(qū)域價值也分高下！ 類別類別紅樹灣紅樹灣對比關(guān)系對比關(guān)系后海灣后海灣 居住氛圍安靜、純粹嘈雜 景觀資源深圳灣無敵海景視野較窄，海景有限 交通便利性濱海大道西部通道、地鐵、主干道 人文價值共享深圳灣人文配套 = = 名校林立、深圳歌劇院 生活配套 歡樂海岸、京基百納， 共享南山商業(yè)中心 南山商業(yè)中心、太古城 休閑價值 亞洲旅游地標(biāo)，華僑城 系列主題旅游景點(diǎn) f1、春繭 從居住角度來講，紅樹灣從居住角度來講，紅樹灣 后海灣后海灣 即使同在深圳灣，區(qū)域價值也分高下！即使同在深圳灣，區(qū)域價值也分高下！ 從名片功能來講，紅樹灣從名片功能來講，紅樹灣 后海灣后海灣 與亞洲旅游地標(biāo)

12、為鄰與亞洲旅游地標(biāo)為鄰 紅樹灣紅樹灣 vs vs 后海灣后海灣 l南中國頂級度假型公寓 l舉行2011年大運(yùn)會閉幕式的狂歡廣場 l亞洲最大的imax影城 l世界級大師打造的頂級設(shè)計型 l美國白宮的設(shè)計大師設(shè)計的中國頂級會所 華會所 . 城市中心價值：城市中心價值：海陸空立體交通網(wǎng)絡(luò)，通達(dá)世界的國際交通平臺。海陸空立體交通網(wǎng)絡(luò)，通達(dá)世界的國際交通平臺。 l地鐵1號線與7號線，雙軌道交通，大大提高出行通達(dá)性； l濱海大道、深南大道、北環(huán)大道、白石路、沙河?xùn)|路、沙河西路，深圳主干道抵達(dá)之處，構(gòu)建四通八達(dá)的交 通路網(wǎng)； l深圳灣口岸、西部通道，開啟深港、深澳、全國乃至全球的交通之門； l距廣深高速5分

13、鐘車程，距機(jī)場25分鐘車程，莞深惠城際快速，往來港澳及珠三角亦極為便捷。 城市中心價值：城市中心價值：頂級商業(yè)集群，助力深圳灣商圈經(jīng)濟(jì)發(fā)展和國際化進(jìn)程。頂級商業(yè)集群，助力深圳灣商圈經(jīng)濟(jì)發(fā)展和國際化進(jìn)程。 l深圳城市發(fā)展格局不斷西移，南山發(fā)展成為深圳第三大金融中心，歡樂海岸整合華僑城旅游人文資源以及南 山金融商業(yè)資源，發(fā)揮旅游、娛樂、文化功能，創(chuàng)新商業(yè)模式，以商業(yè)旗艦角色統(tǒng)領(lǐng)國際資源，打造全新的深 圳灣商圈，引領(lǐng)深圳商業(yè)發(fā)展新進(jìn)程。 城市中心價值：城市中心價值：資源配套情況：資源配套情況：“我我”為圓心，納灣區(qū)于半徑。為圓心，納灣區(qū)于半徑。 l雄踞兩大城市中心的中心，地處真正的城市核心地段，東納

14、福田中心區(qū)資源于半徑，西納前海中心、后海 灣八大資源于半徑，把所有生活所需都安放在周邊，尊享城市最精華資源！ l春繭、f1賽艇基地、深圳歌劇院、保利文化廣場、保利劇院、深圳現(xiàn)代藝術(shù)博物館、深圳城市規(guī)劃展覽館、 歡樂海岸、歡樂谷、世界之窗、錦繡中華、民族文化村、何香凝美術(shù)館 人文價值：人文價值：2323年的人文沉淀，年的人文沉淀，旅游人文能量聚積地，旅游人文能量聚積地，起步就已經(jīng)擁有享譽(yù)全國起步就已經(jīng)擁有享譽(yù)全國 的知名度。的知名度。 l紅樹灣現(xiàn)有人文設(shè)施：歡樂谷、世界之窗、錦繡中華、中國民俗文化村等組成的 主題公園群； l人文旅游地標(biāo)，世界文化的中國聚集地，起步就已經(jīng)擁有享譽(yù)全國的知名度。 人

15、文價值：人文價值：125125萬平米歡樂海岸強(qiáng)勢加冕紅樹灣，人文價值再度升級。萬平米歡樂海岸強(qiáng)勢加冕紅樹灣，人文價值再度升級。 l南中國頂級度假型公寓 l舉行2011年大運(yùn)會閉幕式的狂歡廣場 l亞洲最大的imax影城 l世界級大師打造的頂級設(shè)計型 l美國白宮的設(shè)計大師設(shè)計的中國頂級會所華會所. 能帶給紅樹灣什么？能帶給紅樹灣什么？ 人文價值：人文價值：接駁世界的人文視野，紅樹灣從此有了跨越洲際的知名度。接駁世界的人文視野，紅樹灣從此有了跨越洲際的知名度。 度假公寓度假公寓 南中國頂級度假型公寓，其租金將刷新現(xiàn)有租金最高水準(zhǔn)， 帶來周邊物業(yè)價值的急速攀升。 2011年大運(yùn)會閉幕式之后，各國參賽選

16、手將齊聚狂歡廣場， 舉行盛大party，歡樂海岸屆時將享譽(yù)全球。 狂歡廣場狂歡廣場 中影中影 imaximax影影 城城 亞洲最大的影城，超越東莞和香港，屆時，國內(nèi)外大片首映 式頻頻在此舉行，將成為全市的精神地標(biāo)，世界藝術(shù)的發(fā)源 地，飄揚(yáng)過海的知名度。 超五星級超五星級 設(shè)計型酒設(shè)計型酒 店店 世界級大師的深圳灣計劃，國際級大師親自設(shè)計每一套房的 每一個角落，將成為深圳酒店的標(biāo)桿，國內(nèi)外人士旅居深圳 首選。 美國白宮的設(shè)計大師作品，全國最高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計，高端商務(wù)人 士、國內(nèi)外政要聚集地。 華會所華會所 一個城市的一個城市的“終極終極”珍藏珍藏 深圳關(guān)內(nèi)豪宅深圳關(guān)內(nèi)豪宅 灣區(qū)豪宅灣區(qū)豪宅 中信中信

17、深圳灣深圳灣30萬平米巔峰之作萬平米巔峰之作 發(fā)展方向 3 正如撼世珍品，只與驚世偉業(yè)比肩而至正如撼世珍品，只與驚世偉業(yè)比肩而至 深圳地王深圳地王 深圳灣僅有的深圳灣僅有的3030萬平米巔萬平米巔 峰之作峰之作 南中國頂級豪宅南中國頂級豪宅 南中國頂級灣區(qū)豪宅力作南中國頂級灣區(qū)豪宅力作 全國人居地標(biāo)全國人居地標(biāo) 與亞洲旅游地標(biāo)為鄰，跨與亞洲旅游地標(biāo)為鄰，跨 越國際的知名度越國際的知名度 產(chǎn)品屬性定位： 全國范圍內(nèi)的標(biāo)桿豪宅 確立項(xiàng)目地位：確立項(xiàng)目地位：形象建立高度形象建立高度 大視野的屬性定位是本項(xiàng)目成功的關(guān)鍵，超越深圳范圍內(nèi)的競爭，大視野的屬性定位是本項(xiàng)目成功的關(guān)鍵，超越深圳范圍內(nèi)的競爭，

18、占位全國頂尖豪宅占位全國頂尖豪宅是我們形象的首要立意。是我們形象的首要立意。 樹立全國范圍內(nèi)的高端形象樹立全國范圍內(nèi)的高端形象 深圳，從來都缺乏真正的地標(biāo)深圳，從來都缺乏真正的地標(biāo) 正如外灘之于上海正如外灘之于上海 深圳，有人說是深圳，有人說是“深深 圳灣圳灣”，但知名度還，但知名度還 遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，作為國際遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，作為國際 化都市，缺乏全國性化都市，缺乏全國性 的標(biāo)桿！的標(biāo)桿！ 正如長安街之于北京正如長安街之于北京 深圳的遺憾深圳的遺憾 在不曾不再的灣區(qū)，打造不曾不再的項(xiàng)在不曾不再的灣區(qū)，打造不曾不再的項(xiàng) 目目 目標(biāo)目標(biāo) never before ，never again ！ 客戶對位 4 巔

19、峰區(qū)域巔峰區(qū)域巔峰項(xiàng)目巔峰項(xiàng)目巔峰人群巔峰人群 我們的客戶必定是最頂端的一群人。我們的客戶必定是最頂端的一群人。 這樣的人群現(xiàn)在住在哪里？這樣的人群現(xiàn)在住在哪里？th，傳統(tǒng)高層，傳統(tǒng)高層 他們目前的居住狀況是什么樣子的？他們目前的居住狀況是什么樣子的？ 為為“什么什么”瘋狂買單？瘋狂買單？ 項(xiàng)目客戶分析體系第一步項(xiàng)目客戶分析體系第一步 588個豪宅客戶 分析 千萬級以上客戶 深度分析 階層金字塔 客戶客戶對對位位 客戶聚類分析模型 1、客戶是誰（業(yè)主特征） 個人特征、家庭特征、結(jié) 構(gòu)特征、生活形態(tài)、業(yè)余 愛好、樓市的判斷 2、為什么購買？ 購房目的、需求考慮、 關(guān)注因素、選擇影響、購 買行為

20、3、購買了什么（產(chǎn)品） 產(chǎn)品特征、單價、面積、 總價、房型、裝修、產(chǎn)品 的人群關(guān)系 4、廣告及信息渠道 居住觀、事業(yè)觀、生 活、閱歷、投資觀、 個性品牌觀 生活方式分析，了解 客戶的真正需求 定位豪宅客戶所 屬財富階層 分析過程略分析過程略 項(xiàng)目客戶初步定位項(xiàng)目客戶初步定位 市民階層 富裕市民階層 新資產(chǎn)階層 穩(wěn)定資產(chǎn)階層穩(wěn)定資產(chǎn)階層 財富階層財富階層 權(quán)利階層權(quán)利階層 赤貧階層 金字塔上層是本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶！金字塔上層是本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶！ 深圳的深圳的有錢人！有錢人！ l 從籍貫來看分布較為廣闊，多為潮汕、內(nèi)地、港澳甚至國外人士； l 從行業(yè)來看大多分布在制造業(yè)、銀行/證券/保險/投資行業(yè)；

21、 l 從職位來看大多為個體私營企業(yè)主及跨國大型企業(yè)中頂層管理人員； l 從年齡來看35-45歲是高收入群體的主流； 項(xiàng)目客戶分析體系第二步項(xiàng)目客戶分析體系第二步 典型灣區(qū)項(xiàng)目典型灣區(qū)項(xiàng)目 客戶分析客戶分析 選取寶能太古城、三湘海尚、鴻威海怡灣、紅樹西岸、中信紅樹灣項(xiàng)目選取寶能太古城、三湘海尚、鴻威海怡灣、紅樹西岸、中信紅樹灣項(xiàng)目 成交客戶進(jìn)行分析成交客戶進(jìn)行分析 分析過程略分析過程略 1、客戶是誰（業(yè)主特征） 個人特征、家庭特征、結(jié)構(gòu)特征、生活形態(tài)、業(yè)余愛好、樓市的判斷 2、為什么購買？ 購房目的、需求考慮、關(guān)注因素、選擇影響、購買行為 3、購買了什么（產(chǎn)品） 產(chǎn)品特征、單價、面積、總價、房型

22、、裝修、產(chǎn)品的人群關(guān)系 4、廣告及信息渠道 發(fā)現(xiàn)灣區(qū)客戶演變規(guī)律發(fā)現(xiàn)灣區(qū)客戶演變規(guī)律 08-09年初灣區(qū)置業(yè)客戶來源09年下半年灣區(qū)置業(yè)客戶來源 傳統(tǒng)豪宅片區(qū)的客戶成為灣區(qū)的置業(yè)主力，主要為傳統(tǒng)豪宅片區(qū)的客戶成為灣區(qū)的置業(yè)主力，主要為“換房換房”需求需求 在灣區(qū)發(fā)展的第一階段，客戶周邊化，其他豪宅片區(qū)的客戶比例較低，隨著灣區(qū)的發(fā)展， 和產(chǎn)品的逐漸創(chuàng)新，客戶來源逐漸趨于廣泛化，傳統(tǒng)豪宅片區(qū)的客戶的置業(yè)比例越來越 高，主要的置業(yè)目的為投資兼自住，而自住方面主要考慮為換房需求。 傳統(tǒng)豪宅片區(qū)客戶逐步涌向?yàn)硡^(qū)傳統(tǒng)豪宅片區(qū)客戶逐步涌向?yàn)硡^(qū) 南山本南山本 區(qū)域客戶區(qū)域客戶 深圳跨深圳跨 區(qū)域客戶區(qū)域客戶

23、香港人香港人 外籍人外籍人 外省人外省人 灣區(qū)購房客戶組成變化灣區(qū)購房客戶組成變化灣區(qū)購房客戶承擔(dān)社會職業(yè)變化灣區(qū)購房客戶承擔(dān)社會職業(yè)變化 客戶來源國際化、全國化，突破區(qū)域化，成為國際人士、外地來深置業(yè)焦點(diǎn)客戶來源國際化、全國化，突破區(qū)域化，成為國際人士、外地來深置業(yè)焦點(diǎn) 后海購房客戶由原來以南山周圍的本地客戶為主，逐步演變成深圳各區(qū)域的高端客戶、全國各地的高端 人士，香港人、外籍人士聚集的區(qū)域 客戶群趨于高端化，社會頂級財富階層越來越青睞灣區(qū)客戶群趨于高端化，社會頂級財富階層越來越青睞灣區(qū) 后海購房客戶逐漸高端化，由原來的普通員工為主，演變?yōu)槔习?，董事，?jīng)理，高層管理者為主體。 客戶來源突破

24、區(qū)域化，趨于國際化、全國化客戶來源突破區(qū)域化，趨于國際化、全國化 人口結(jié)構(gòu)裂變導(dǎo)入帶來的人文資源、價值觀資源的轉(zhuǎn)變 南中國國際人群聚焦新核心南中國國際人群聚焦新核心 生活形態(tài)引領(lǐng)深圳乃至南中國典范生活形態(tài)引領(lǐng)深圳乃至南中國典范 國際化、文明的風(fēng)范、向上的精神面貌、和諧鄰里關(guān)系、多樣化生活狀況國際化、文明的風(fēng)范、向上的精神面貌、和諧鄰里關(guān)系、多樣化生活狀況 裂裂 變變 原居民/新區(qū) 產(chǎn)業(yè)及規(guī)劃導(dǎo)入外區(qū)域人 高素質(zhì)港人、國際人 國際人 昨 今 明 樸實(shí)居住形態(tài) 普通投資觀念 受惠投資、跟風(fēng)投 資，以及在面子上 對心理的滿足 奢侈的居住觀， 身份標(biāo)簽 高端財富階層聚集灣區(qū)高端財富階層聚集灣區(qū) 項(xiàng)目客

25、戶定位項(xiàng)目客戶定位 社會頂級階層社會頂級階層 商務(wù)精英、社會名流、公務(wù)政要等商務(wù)精英、社會名流、公務(wù)政要等 跳出城市，輻射中國，乃至全球跳出城市，輻射中國，乃至全球 l不僅僅來自項(xiàng)目本土區(qū)域，深圳傳統(tǒng)豪宅客戶成為置業(yè)主力。 l當(dāng)紅樹灣的灣區(qū)價值被世人所知時，將會有更多國內(nèi)外的高端客戶被吸納 進(jìn)來。 我們的客戶我們的客戶 稀缺資源占有者稀缺資源占有者 l 見過世面。大視野。 l 回歸本源。大境界。 產(chǎn)品定位 利潤最大化的產(chǎn)品形態(tài)利潤最大化的產(chǎn)品形態(tài) 5 1.1.容積率容積率0.6 vs0.6 vs 3.0 3.0 雙拼雙拼聯(lián)排聯(lián)排疊加疊加疊院疊院多層多層小高小高高層高層 容積率容積率0.60.6

26、 可能的物業(yè)類型可能的物業(yè)類型 thth產(chǎn)品產(chǎn)品 按照別墅的售價按照別墅的售價2020萬萬/ /平米，最終創(chuàng)造利益平米，最終創(chuàng)造利益120120億元億元 城市中心再造一座水榭山城市中心再造一座水榭山 雙拼雙拼聯(lián)排聯(lián)排疊加疊加疊院疊院高層高層 容積率容積率3.03.0 可能的物業(yè)類型可能的物業(yè)類型 2%th+98%2%th+98%高層高層 按照高層的售價按照高層的售價6 6萬萬/ /，th 15th 15萬萬/ / 最終創(chuàng)造利益最終創(chuàng)造利益150150億元億元 容積率容積率0.6 vs0.6 vs 3.0 3.0 小高小高超高層超高層 城市中心再造中信紅樹灣升級版城市中心再造中信紅樹灣升級版 1

27、20120億億（0.60.6）150150億億（ （3.03.0）vsvs 略略 好好 3030億的差距，根本不是決策的關(guān)鍵依據(jù)億的差距，根本不是決策的關(guān)鍵依據(jù) 還有多大的利潤空間？還有多大的利潤空間？ 別墅別墅 高層高層 一眼看到別墅利潤的盡頭一眼看到別墅利潤的盡頭 鴻威海怡灣別墅 12萬/平米 香港淺水灣 約25萬/平米 波托菲諾 約13萬/平米上海檀宮 12萬/平米 1515萬萬/ /平米平米已是國內(nèi) 別墅的單價天花板 上億總價上億總價已是別墅的 總價天花板 如果做純別墅，即使再高 端，也很難逾越！ 心有多大，高層的利潤就有多大心有多大，高層的利潤就有多大 全球最貴項(xiàng)目 天匯 70萬/平

28、米 北京盤古大觀 8萬/平米 上海湯臣一品 16萬/平米 高層如果產(chǎn)品打造足夠高端，一樣可高層如果產(chǎn)品打造足夠高端，一樣可 實(shí)現(xiàn)別墅的價格實(shí)現(xiàn)別墅的價格 容積率3.0建筑面積提升之后，本項(xiàng)目可有更大的發(fā)揮空間 容積率容積率必然是必然是3.03.0 本著本著“利潤最大化利潤最大化”的原則綜合考慮：的原則綜合考慮： 2.2.戶型研判思路戶型研判思路 市場供給戶型市場供給戶型 市場供給戶型市場供給戶型 2 2 客戶需求戶型客戶需求戶型 未來供給戶型未來供給戶型 通過未來潛在競爭項(xiàng)目的戶型區(qū)間和比例進(jìn)行系統(tǒng)分析通過未來潛在競爭項(xiàng)目的戶型區(qū)間和比例進(jìn)行系統(tǒng)分析 第四次通過潛在競爭項(xiàng)目的戶型和比例修正本項(xiàng)

29、目戶型和比例 通過本片區(qū)二級市場客戶喜好和需求戶型區(qū)間系統(tǒng)分析通過本片區(qū)二級市場客戶喜好和需求戶型區(qū)間系統(tǒng)分析 第三次通過本片區(qū)二級市場客戶喜好和需求戶型修正項(xiàng)目戶型區(qū)間 通過對片區(qū)已售項(xiàng)目的戶型區(qū)間和比例進(jìn)行系統(tǒng)分析通過對片區(qū)已售項(xiàng)目的戶型區(qū)間和比例進(jìn)行系統(tǒng)分析 第一次通過已售項(xiàng)目的戶型區(qū)間和比例初步推導(dǎo)出本項(xiàng)目戶型和比例 1 1 通過對片區(qū)在售項(xiàng)目的戶型區(qū)間和比例進(jìn)行系統(tǒng)分析通過對片區(qū)在售項(xiàng)目的戶型區(qū)間和比例進(jìn)行系統(tǒng)分析 第二次通過在售項(xiàng)目的戶型區(qū)間和比例初步推導(dǎo)出本項(xiàng)目戶型和比例 3 3 4 4 戶型配比確定戶型配比確定6 6通過以上通過以上4 4次戶型系統(tǒng)分析，得出最終項(xiàng)目戶型配比次戶

30、型系統(tǒng)分析，得出最終項(xiàng)目戶型配比 目標(biāo)客戶驗(yàn)證目標(biāo)客戶驗(yàn)證 根據(jù)目標(biāo)客戶的需求進(jìn)行驗(yàn)證根據(jù)目標(biāo)客戶的需求進(jìn)行驗(yàn)證 第五次通過目標(biāo)客戶實(shí)際的換房需求進(jìn)行驗(yàn)證 5 5 代理公司常用的戶型五步推導(dǎo)法：代理公司常用的戶型五步推導(dǎo)法： （具體分析過程在此不做贅述） 通過五步推導(dǎo)法得出的最終結(jié)論：通過五步推導(dǎo)法得出的最終結(jié)論： 中信紅樹灣升級版中信紅樹灣升級版 面積段比中信紅樹灣略大面積段比中信紅樹灣略大 產(chǎn)品再高端一點(diǎn)產(chǎn)品再高端一點(diǎn) 各項(xiàng)配套做成深圳的標(biāo)桿各項(xiàng)配套做成深圳的標(biāo)桿 用材和智能化均采用最高端的配置用材和智能化均采用最高端的配置 可以實(shí)現(xiàn)高于中信紅樹灣的利潤，可以實(shí)現(xiàn)高于中信紅樹灣的利潤， 可

31、以成為深圳的標(biāo)桿！可以成為深圳的標(biāo)桿！ 這是最容易想到的一條路這是最容易想到的一條路 也是通過理性推導(dǎo)得出來的結(jié)論也是通過理性推導(dǎo)得出來的結(jié)論 難道，這就是我們項(xiàng)目的難道，這就是我們項(xiàng)目的“最佳出路最佳出路”嗎？嗎？ 最保守的做法，可以預(yù)測的利潤最保守的做法，可以預(yù)測的利潤 空間，空間，“理想理想”告訴我們，還告訴我們，還 沒有把這塊地的價值最大化沒有把這塊地的價值最大化! 地塊價值的地塊價值的“更深更深”層次解讀層次解讀 “再次把眼光投向紅樹灣再次把眼光投向紅樹灣” part 2 追求生命的追求生命的價值價值 深層次價值解析深層次價值解析 地塊屬性定位地塊屬性定位 建筑形態(tài)示意建筑形態(tài)示意

32、產(chǎn)品打造原則產(chǎn)品打造原則 4949萬世界之窗萬世界之窗 近近100100萬平米濕地公園萬平米濕地公園 3030萬錦繡中華萬錦繡中華1616萬民俗文化村萬民俗文化村 125125萬歡樂海岸萬歡樂海岸 1010余萬紅樹灣公園余萬紅樹灣公園 （規(guī)劃中）（規(guī)劃中） 1515公里濱海長廊公里濱海長廊 2011年，隨著歡樂海岸的投入使用，紅樹灣、華僑城將 成為深圳乃至全國的人文高地，國際化的文化在此聚集， 該片區(qū)將成為名副其實(shí)的“亞洲旅游地標(biāo)”，擁有跨越 國際的知名度和關(guān)注度，對于本項(xiàng)目而言，成為南中國 的“地王”沒有任何問題！ 人文價值人文價值 你對紅樹林的了解有多少？你對紅樹林的了解有多少？ 生態(tài)價值

33、生態(tài)價值 紅樹林自然保護(hù)區(qū)紅樹林自然保護(hù)區(qū) 我國我國“唯一位于唯一位于 市區(qū)市區(qū)”的自然保護(hù)區(qū)的自然保護(hù)區(qū) 位于深圳灣北東岸深圳河口的紅樹林 鳥類自然保護(hù)區(qū)，面積368公頃，是我 國唯一位于市區(qū)的自然保護(hù)區(qū)，也被 國外生態(tài)專家稱為“袖珍型的保護(hù) 區(qū)”。每年有白琴鷺、黑嘴鷗、小青 腳鷸等 189種、上10萬只侯鳥南遷于 此歇腳或過冬。保護(hù)區(qū)內(nèi)除紅樹林植 物群落外，還有其他55種珍稀植物。 368公頃國家自然保護(hù)區(qū)公頃國家自然保護(hù)區(qū)，深圳只此紅樹灣。，深圳只此紅樹灣。 l深圳紅樹林自然保護(hù)區(qū)，面積369公頃，是我國唯一位于市區(qū)， 面積最小的自然保護(hù)區(qū)，也被國外生態(tài)專家稱為“袖珍型的保護(hù) 區(qū)”。每年

34、有白琴鷺、黑嘴鷗、小青腳鷸等 189種、上10萬只候 鳥南遷于此歇腳或過冬。保護(hù)區(qū)內(nèi)除紅樹林植物群落外，還有其 他55種植物，千姿百態(tài)。 l它是深圳市區(qū)內(nèi)的一條綠色長廊，背靠美麗寬廣的濱海大道， 與濱海生態(tài)公園連成一體。 深圳紅樹林自然保護(hù)區(qū)是在東半球遷徙鳥類 從澳大利亞飛到西伯里亞途中經(jīng)過的一個非 常重要的棲息地和暫歇地，每年大約有四十 多萬只鳥類往返。所以，像這樣的濕地在國 際上及其少見。比如大濱鷸，它春天從澳大 利亞向西伯利亞飛的時候，是一口氣飛到深 圳灣，它的體重在澳大利亞起飛的時候是 270克，到了深圳就只有140克，消耗了大量 的能量，這個時候必須要歇下來，大量地攝 食儲存能量后，

35、才能恢復(fù)體力，完成后面的 遷徙，這對它的生存意義非常重大。如果這 樣的暫息地和棲息地消失了，就不能完成它 的生活周期，有可能這個物種就會絕滅。像 這樣的遷徙鳥類，深圳大概有80多種，大概 有三分之一都是從澳大利亞到西伯利亞長距 離遷徙的鳥。因此，福田紅樹林對于國際鳥 類的保護(hù)具有重要的意義。 紅樹林，是世界上生態(tài)價值最高的生態(tài)系統(tǒng)紅樹林，是世界上生態(tài)價值最高的生態(tài)系統(tǒng) l福田紅樹林對于國際鳥類的保福田紅樹林對于國際鳥類的保 護(hù)具有重要的意義護(hù)具有重要的意義 l是全球鳥類生態(tài)鏈中的關(guān)鍵一是全球鳥類生態(tài)鏈中的關(guān)鍵一 環(huán)環(huán) 國際珍稀鳥類國際珍稀鳥類“白鸛白鸛”棲息于此棲息于此 在中國，在全世界，一共

36、7000只，其中大概有500只每年來到深圳。 白鸛是德國的國鳥，德國諾貝爾文學(xué)獎得主托馬斯曼曾說， “白鸛棲息地，必定是優(yōu)美、祥和的地方。白鸛棲息地，必定是優(yōu)美、祥和的地方。” 中國的紅樹林過去的幾十年減少百 分之六十多，但是在國際上，全世 界的紅樹林過去幾十年減少了百分 之三十五，我國紅樹林減少的速度 要比國際上快得多。隨著這幾年經(jīng) 濟(jì)的發(fā)展和基礎(chǔ)建設(shè)，紅樹林周邊 的環(huán)境遭到破壞，我國紅樹林的面 積占全世界的萬分之一不到（萬分 之0.6左右），所以我們的紅樹林 就顯得更加珍稀。. 紅樹林紅樹林地球的珍貴遺產(chǎn)地球的珍貴遺產(chǎn) 世界級的寶貴遺產(chǎn)世界級的寶貴遺產(chǎn)在此棲息在此棲息 可遇難求可遇難求 看

37、頂級豪宅，為什么可以如此之貴？看頂級豪宅，為什么可以如此之貴？ 最頂級的豪宅客戶，在為什么瘋狂買單？最頂級的豪宅客戶，在為什么瘋狂買單？ 看深圳豪宅看深圳豪宅 看全國豪宅看全國豪宅 香蜜湖香蜜湖1號號大地的珍藏大地的珍藏 因?yàn)槌鞘兄行牡囊粋€人工湖，成就了片區(qū)的價格標(biāo)桿因?yàn)槌鞘兄行牡囊粋€人工湖，成就了片區(qū)的價格標(biāo)桿 （銷售期間，高出市場平均價格（銷售期間，高出市場平均價格50%以上）以上） 鴻威海怡灣鴻威海怡灣深圳灣海景地標(biāo)深圳灣海景地標(biāo) 別墅售價別墅售價1212萬，關(guān)內(nèi)最貴豪宅，看西部通道車來車往萬，關(guān)內(nèi)最貴豪宅，看西部通道車來車往 購買關(guān)鍵因素購買關(guān)鍵因素“海景海景” 萬科萬科17英里英里

38、在遙遠(yuǎn)的溪涌，因?yàn)橛辛艘痪€的海景，成為頂尖人群追慕的對象在遙遠(yuǎn)的溪涌，因?yàn)橛辛艘痪€的海景，成為頂尖人群追慕的對象 沒有配套，沒有城市，沒有便利，目前二手房售價沒有配套，沒有城市，沒有便利，目前二手房售價7-10萬萬 客戶語錄：客戶語錄：“那里沒有污染很生態(tài)，主要想買了來養(yǎng)老，在城市中心找不到這樣的地方那里沒有污染很生態(tài)，主要想買了來養(yǎng)老，在城市中心找不到這樣的地方” 溪涌，萬科十七英里溪涌，萬科十七英里 華南地區(qū)首例華南地區(qū)首例 恒溫恒溫、恒濕恒濕、恒氧恒氧 毛細(xì)管中央空調(diào)系統(tǒng)毛細(xì)管中央空調(diào)系統(tǒng) 送風(fēng)均勻、送風(fēng)均勻、2424小時換氣、兼小時換氣、兼 具殺菌能力的具殺菌能力的 置換式新風(fēng)系統(tǒng)置換

39、式新風(fēng)系統(tǒng) 雙向流全熱交換新風(fēng)系統(tǒng)雙向流全熱交換新風(fēng)系統(tǒng) 三湘海尚三湘海尚亞洲天工名宅亞洲天工名宅 號稱紅樹西岸的升級版，科技成就號稱紅樹西岸的升級版，科技成就“生態(tài)生態(tài)” 客戶語錄：客戶語錄：“項(xiàng)目在高科技上確實(shí)投入了很多錢，對身體有好處！項(xiàng)目在高科技上確實(shí)投入了很多錢，對身體有好處！” 全球最貴豪宅全球最貴豪宅 天匯（天匯（70萬萬/平米）平米） 地處香港城市中心頂級豪宅片區(qū)，雄地處香港城市中心頂級豪宅片區(qū)，雄 踞香港半山之上（可看到的綠化面積踞香港半山之上（可看到的綠化面積 非常有限），可看海景（高層），產(chǎn)非常有限），可看海景（高層），產(chǎn) 品打造采用全球一流品牌。品打造采用全球一流品牌。

40、 上海湯臣一品上海湯臣一品 1616萬萬/ /平米平米 地處香港外灘核心地段，地處香港外灘核心地段， 看混濁的黃浦江景看混濁的黃浦江景 如果：如果： 香蜜湖1號看不到“香蜜湖” 鴻威海怡灣的別墅看不到“海景” 萬科十七英里的別墅看不到“海景” 紅樹西岸、三湘海尚的沒有用所謂生態(tài)的“高科技” 香港天匯不在半山，不看“海景” 湯臣一品看不到“黃浦江” 結(jié)果會怎樣？結(jié)果會怎樣？ 客戶給他們評估的是一個怎樣的價值？！客戶給他們評估的是一個怎樣的價值？！ 專業(yè)的建筑師在看完三湘海尚的高科技之后專業(yè)的建筑師在看完三湘海尚的高科技之后 很擔(dān)憂很擔(dān)憂 毛細(xì)管空調(diào)會返水 人在一個恒溫的空間待久了之后會嚴(yán)重降低身

41、體的免疫力， 人作為一種生物，本就應(yīng)該經(jīng)歷“寒”和“熱” 真正對身體好的不是新風(fēng)系統(tǒng)換的風(fēng)，而是“大自然”的風(fēng) 人為的環(huán)保，其實(shí)是在葬送健康人為的環(huán)保，其實(shí)是在葬送健康 反思反思 城市太污濁城市太污濁 他們用巨額的資產(chǎn)無非是想享受他們用巨額的資產(chǎn)無非是想享受“生態(tài)生態(tài)” 為了一個理想的居所，他們付出了為了一個理想的居所，他們付出了太高的代價！太高的代價！ 在紅樹林公園，我們經(jīng)?？吹竭@樣的在紅樹林公園，我們經(jīng)?？吹竭@樣的 情景，上千人攜全家老小一起看情景，上千人攜全家老小一起看“鳥鳥 來鳥往來鳥往”，享受最奢侈的生態(tài)，開心，享受最奢侈的生態(tài)，開心 的的野餐野餐，開心的，開心的放風(fēng)箏放風(fēng)箏！ 旁邊

42、就是濱河路濃重的汽車尾氣！旁邊就是濱河路濃重的汽車尾氣！ 在城市中心，其實(shí)很可憐在城市中心，其實(shí)很可憐 擁有財富無非是想過更好的生活擁有財富無非是想過更好的生活 他們用天價買到了什么？他們用天價買到了什么？ 人工造出來的生態(tài)人工造出來的生態(tài) 充滿尾氣的生活充滿尾氣的生活 全球都意識到了生態(tài)的重要性全球都意識到了生態(tài)的重要性 一個個世界遺產(chǎn)誕生了一個個世界遺產(chǎn)誕生了 國際級自然保護(hù)區(qū)誕生了國際級自然保護(hù)區(qū)誕生了 地球最珍貴的資源，不是石油，而是地球最珍貴的資源，不是石油，而是“生態(tài)生態(tài)” 紅樹灣，全球生態(tài)圣地紅樹灣，全球生態(tài)圣地 紅樹林，地球上價值最高的生態(tài)系統(tǒng) 全國位于城市中心唯一的一個自然保

43、護(hù)區(qū) 優(yōu)美祥和的白鸛棲息地 在這里，可與地球最珍貴的遺產(chǎn)一起生活 享受另全球價值最高的生態(tài)系統(tǒng) 并且，緊貼城市繁華！ 不可復(fù)制！不可復(fù)制！ 不可超越！不可超越！ 青?！叭韬?”濕地，生態(tài)資源非常好，但不適宜居住 瑙魯珍稀鳥類繁多，但在遙遠(yuǎn)的南半球 走遍全球，城市中心，最高級別生態(tài)景觀，真的稀有！走遍全球，城市中心，最高級別生態(tài)景觀，真的稀有！ 紅樹灣紅樹灣 起步就已經(jīng)站在世界的肩膀上起步就已經(jīng)站在世界的肩膀上 地球的遺產(chǎn)，天賦的使命地球的遺產(chǎn)，天賦的使命 地塊屬性定位地塊屬性定位 全球頂級全球頂級生態(tài)居住生態(tài)居住領(lǐng)地領(lǐng)地 3.0的容積率 勢必！高樓林立！ 冰冷的玻璃盒子 將自然區(qū)隔 海風(fēng)吹不

44、進(jìn)，鳥都飛不進(jìn)去的屏障 不尊重自然，缺乏人文關(guān)懷的建筑 之前所做的一切都是在破壞之前所做的一切都是在破壞 建筑，不是占有風(fēng)景，區(qū)隔自然。 而是要與環(huán)境融合，達(dá)到： 你中有我，我中有你的境界。 有沒有一種可能？有沒有一種可能？ 建筑建筑 “樹” 建筑，像樹一樣 容得下鳥的棲息 水景，濕地一般 容得下鳥的覓食 模擬大自然環(huán)境為主，不凸現(xiàn)建筑物， 成為不是去看的地標(biāo)，而是去體驗(yàn)的地標(biāo)。 “樹”型建筑形體， 形成一片樹森林，與自然無限融入。 讓風(fēng)景追慕的建筑， 成為風(fēng)景的一部分。 滿目的蔥郁 分不清是紅樹林還是“樹” 白鸛在紅樹林和“樹”之間追逐嬉戲 曾看到過它在樹的水里捉魚，也曾在我家翠綠的陽臺上駐

45、足 我的兒子告訴我，來過家里的鳥兒已經(jīng)有21種了 在這里，我可以感受大自然最神圣的變化，四季的更替，鳥來鳥往， 享受人類最奢侈的資源 從此以后，紅樹林的鳥類越來越多，因?yàn)椋麄冇侄嗔艘粔K棲息地 樹，非墅。 高度不同的南中國人居生態(tài)地標(biāo) 對于天賦遺產(chǎn)的極大尊重 建筑形態(tài)示意建筑形態(tài)示意 產(chǎn)品打造原則產(chǎn)品打造原則 在保護(hù)地球遺產(chǎn)的同時，成為地球遺產(chǎn)的一部分在保護(hù)地球遺產(chǎn)的同時，成為地球遺產(chǎn)的一部分 用建筑演繹極致生態(tài)用建筑演繹極致生態(tài) part 3 理解生命的理解生命的意義意義 匹配什么樣的產(chǎn)品匹配什么樣的產(chǎn)品 產(chǎn)品整體規(guī)劃與布局產(chǎn)品整體規(guī)劃與布局 產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)價值產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)價值 產(chǎn)品以外的思考產(chǎn)品以外

46、的思考 1 1. .什么樣的產(chǎn)品才能與之匹配？什么樣的產(chǎn)品才能與之匹配？ 一切偉大的創(chuàng)意都來自于對客一切偉大的創(chuàng)意都來自于對客 戶的洞察。戶的洞察。 天賦的使命，地球的遺產(chǎn)， 對應(yīng)的必定是頂級資產(chǎn)的一群人 傳統(tǒng)豪宅客戶分析中存在的誤區(qū)傳統(tǒng)豪宅客戶分析中存在的誤區(qū) 例例（某高端項(xiàng)目客戶定位）（某高端項(xiàng)目客戶定位）： 他們是看不見的頂層；他們是看不見的頂層； 他們他們基本不在國內(nèi)購物基本不在國內(nèi)購物，一般購物場所選擇在香港一般購物場所選擇在香港 他們刻意在公眾面前他們刻意在公眾面前保持低調(diào)保持低調(diào)； 他們追求神秘、他們追求神秘、奢華和權(quán)力奢華和權(quán)力； 他們有自己與眾不同的審美觀，刻意他們有自己與眾

47、不同的審美觀，刻意脫離大眾奢侈品脫離大眾奢侈品； 他們有追求他們有追求成就感成就感和精神上的滿足。和精神上的滿足。 傳統(tǒng)客戶分析只能得出“天上有，地上無”的客戶定位，“不食人 間煙火”，真正對項(xiàng)目有指導(dǎo)意義的支撐來自于與客戶面對面的溝 通。 05年至今，中原地產(chǎn)在高端豪宅市場的占有率超過了60%，在操作各 高端項(xiàng)目（卓越維港、寶能太古城、鴻威海怡灣、圣莫麗斯、紅樹西岸、 十五峯、水榭山、觀瀾等項(xiàng)目）的過程中，積累了上10萬批地豪宅客戶， 因此，我們對高端客戶了解的亨多。 對于豪宅客戶，我們更有發(fā)言權(quán)對于豪宅客戶，我們更有發(fā)言權(quán) l 卓越維港卓越維港 l 紅樹西岸紅樹西岸 l 圣莫麗斯圣莫麗斯

48、l 觀瀾湖別墅觀瀾湖別墅 l 寶能太古城寶能太古城 l 鴻威海怡灣鴻威海怡灣 l 水榭山水榭山 l 萬科棠樾萬科棠樾 l 星河丹堤星河丹堤 l 天麓天麓 l 百仕達(dá)樂湖百仕達(dá)樂湖 l 波托菲諾波托菲諾 l 首地容御首地容御 l 東方尊峪東方尊峪 l 三湘海尚三湘海尚 l 君匯新天君匯新天 l 半島城邦半島城邦 l 我們一直以為有錢人的生活很光鮮，被人仰視的社會認(rèn)同感！隨叫隨到的物管 服務(wù)，闊綽到奢侈的居住空間，社會優(yōu)質(zhì)財富的專享者 讓我們用讓我們用平視平視的角度傾聽來自客戶的心聲的角度傾聽來自客戶的心聲 來自于高端豪宅的業(yè)主們（別墅、高層）來自于高端豪宅的業(yè)主們（別墅、高層） l地點(diǎn)：觀瀾售樓

49、處 l受訪者：白女士 l年齡：40歲 客戶描述： 自由職業(yè)，沒有固定工作，家里做服裝生意，現(xiàn)在住的是兩套別墅打通的，可使用面積在800 平米左右，住在水榭山，覺得太遠(yuǎn)了，生活很不方便，想搬到關(guān)內(nèi)來，買個東西、聚會還要跑很 遠(yuǎn)，開車回家的路上，人也沒有，小區(qū)現(xiàn)在住的人還不是很多，覺得好凄涼啊！很想買一套深圳 高爾夫的別墅，現(xiàn)在一直沒有賣的！ 住在關(guān)外，太凄涼，生活不方便客戶觀點(diǎn) 要住還是在城市中心好！要住還是在城市中心好！客戶語錄客戶語錄 l地點(diǎn)：寶能太古城售樓處 l受訪者：王先生 l年齡：45歲左右 客戶描述： 該客戶購買了三湘的聯(lián)排別墅，在買的時候被高科技打動了，覺得非常先進(jìn)，之前沒見過，品

50、 質(zhì)感非常高，之前住在 紅樹西岸，因?yàn)榻鼛啄晟夂芎?，賺了不少錢，想改善一下生活環(huán)境，對 灣區(qū)價值非常認(rèn)可，所以買了三湘，當(dāng)時買的比較沖動，很快就決定了，后來仔細(xì)看了一下項(xiàng)目 規(guī)劃圖，發(fā)現(xiàn)別墅其實(shí)沒啥景觀，后面倒是可以看花園，但前面臨科苑路，看聯(lián)檢大樓，但是同 期推出的高層前后都有景觀，而且不臨路，我都想考率買個高層了。 別墅密度大，景觀差客戶觀點(diǎn) 別墅的景觀還不如高層好別墅的景觀還不如高層好客戶語錄客戶語錄 l地點(diǎn)：寶能太古城售樓處 l受訪者：周博先生 l年齡：45歲 客戶描述： 此客戶是某it公司老總，在卓越維港買了一套疊院別墅，但是總覺的空間實(shí)在太小，從了解建 筑的朋友那里得知，原來卓越

51、維港用一套半別墅的面積，造了兩棟別墅。對面不到10米就是高層 住宅，另外一面的對面就是疊加別墅的主臥，只要他們不拉窗簾，看得一清二楚，他們被人看， 我們也在被人看，家里要爬5層樓，現(xiàn)在后悔了，還不如買個復(fù)式，在這個社區(qū)，其實(shí)住高層比住 別墅好，住高層比住別墅好，過段時間，我準(zhǔn)備在家里裝個電梯，不過這個戶型裝了電梯之后中 庭花園就沒有了，會影響采光。 別墅對視情況非常嚴(yán)重客戶觀點(diǎn) 別墅，能看到對面的主臥，還不如住高層復(fù)式別墅，能看到對面的主臥，還不如住高層復(fù)式客戶語錄客戶語錄 老媽的關(guān)節(jié)炎又犯了！老媽的關(guān)節(jié)炎又犯了！ l地點(diǎn)：圣莫麗斯售樓處 l受訪者：戚先生 l年齡：45歲左右 客戶描述： 該客

52、戶住在萬科東海岸，工作在羅湖，父母的身體不是很好，考慮到父母養(yǎng)老的問題，在東海 岸四期買了一套聯(lián)排別墅，后來就把家搬了過去，剛開始住進(jìn)去的時候，一切都挺好的，周邊環(huán) 境很好，配套也還可以，但住了幾個月之后，老媽的關(guān)節(jié)炎又犯了，后來去醫(yī)院檢查了一下，醫(yī) 生說是周圍環(huán)境濕氣太重，我才恍然大悟。 別墅接地，濕氣重客戶觀點(diǎn) 客戶語錄客戶語錄 把第一居所的別墅搬到中心來？把第一居所的別墅搬到中心來？ 別墅能有高層的景觀？別墅能有高層的景觀？ 不活在別人的視線里？不活在別人的視線里？ 沒有潮氣？沒有蚊蟲？沒有潮氣？沒有蚊蟲？ 也許，我們需要的是這樣一種別墅 實(shí)現(xiàn)從地面到空中的蔓延 “空中墅” 郊區(qū)別墅遷徙

53、到城中央 空中私家庭院 星空泳池 1 1戶戶1 1湯湯 空中別墅空中別墅盡顯尊貴，每戶均有私人 泳池。 在水溫柔的偎抱中將自然海景盡收 眼底 源自臺灣源自臺灣大沃天荷大沃天荷 居住理居住理 念念 俯瞰極致景觀 脫離高層注目 產(chǎn)品1：空中墅 3層墅：抽屜house 雙層墅：私家泳池復(fù)式 根據(jù)家庭結(jié)構(gòu)和功能需求，人性選擇 l地點(diǎn)：紅樹西岸售樓處 l受訪者：劉女士 l年齡：55歲 客戶描述： 劉女士不太愿意透露自己的真實(shí)身份，言談舉止非常有素質(zhì)，估計是政府高官的太太，懂得比 較多，住在紅樹西岸，當(dāng)時覺得紅樹西岸比較特別，住進(jìn)來之后發(fā)現(xiàn)，這個建筑太冰冷了，立面 和寫字樓差不多，公共空間也冷冰冰的，園林

54、也非常簡單，我覺得好像在國外旅行，這里好像不 是我的家，住在這里我都不想做飯了，都習(xí)慣在外面吃飯。 現(xiàn)代建筑缺乏人情味生活感客戶觀點(diǎn) 現(xiàn)在的住宅越來越公建化，好冰冷，沒有家的溫暖！現(xiàn)在的住宅越來越公建化，好冰冷，沒有家的溫暖！ 客戶語錄客戶語錄 l地點(diǎn)：星河丹堤售樓處 l受訪者：李先生 l年齡：50歲 客戶描述： 寶安某大型實(shí)業(yè)老板，此次前來主要是看大平面，目前自己居住的是頂層復(fù)式，家里老人接近 80歲，生活非常不方便，一般情況下他們就只能呆在1樓，有一次父親上二樓，下樓梯的時候腿突 然抽筋了，以后，父母親就很少上下樓了，一直想買一個大平面的房子，300平米左右，但目前真 的很少見，上300平

55、米的全部是復(fù)式或者別墅，好多層，但真的不好用! 復(fù)式對于老人來說是不方便的客戶觀點(diǎn) 家里有老人，住復(fù)式不方便！家里有老人，住復(fù)式不方便！客戶語錄客戶語錄 l地點(diǎn)：卓越維港售樓處 l受訪者：孫先生 l年齡：50歲 客戶描述： 該客戶是美籍華裔，在美國已經(jīng)十幾年，住別墅，眼光非常獨(dú)到，他說，中國的房子現(xiàn)在還不 夠和國際接軌，在美國住的房子是很多活動空間的，國內(nèi)的房子基本上能做房間的全做了睡房， 其實(shí)，睡覺的房間不需要很多的，家里就那么幾個人，但一定要有活動的空間，比如在家里開個 party，有花園，在花園里曬曬太陽，讀讀書，還是很愜意的，我的孫子回國都沒有地方玩！ 房子更需要活動空間客戶觀點(diǎn) 我需

56、要的不是房間，而是空間！我需要的不是房間，而是空間！客戶語錄客戶語錄 l地點(diǎn)：星巴克 l受訪者：張先生 l年齡：48歲 客戶描述： 該客戶目前事業(yè)有成，小時候是住在農(nóng)村的，十幾歲就來到深圳打工，是個老深圳，自己住在 東?；▓@，該客戶比較懷舊，講了很多小時候的事情，在老家的時候，家里的院子很大，小時候 最大的活動空間就是院子，在院子里，母親重了很多樹和花草，每當(dāng)春天到來的時候，就有很多 燕子飛過來，在樹上做巢，現(xiàn)在的住宅都做得太硬了，太商品化了，鳥是根本飛不進(jìn)來的，也種 花也沒有什么地方。 戶內(nèi)生態(tài)環(huán)境至關(guān)重要客戶觀點(diǎn) 我很懷念小時候的家，有院子，有鳥還有花花草草我很懷念小時候的家，有院子，有鳥

57、還有花花草草 ！ 客戶語錄客戶語錄 有生活感的溫情豪宅？有生活感的溫情豪宅？ 300平米以上的大平面？平米以上的大平面？ 講究活動空間的大房子？講究活動空間的大房子？ 有花有草的花園？有花有草的花園？ 其實(shí)，可以有一個生長花園的房子。其實(shí)，可以有一個生長花園的房子。 陽光庭院南北通透 “后院”花園 環(huán)繞拱衛(wèi) 360景觀環(huán)繞 室內(nèi)外景觀，延伸一體 極致奢侈大尺度，填補(bǔ)市場空缺。極致奢侈大尺度，填補(bǔ)市場空缺。 中庭、玄關(guān)增加公共活動空間。 平面流線完成別墅功能。 還可以有這樣內(nèi)部空間。還可以有這樣內(nèi)部空間。 漂浮在空中的花園，滿足平面生活的別墅夢想。漂浮在空中的花園，滿足平面生活的別墅夢想。 產(chǎn)品

58、2：平墅 除了這些？我們還能有什么？ 一個電話引發(fā)的思考一個電話引發(fā)的思考. 一種極致的產(chǎn)品？一種極致的產(chǎn)品？ 滿足頂尖人群的個性需求？滿足頂尖人群的個性需求？ 記載中國傳統(tǒng)家族觀念和生活方式，中國人天地合一觀念 代言中國居住文化的圖騰代言中國居住文化的圖騰 中空中空 院落院落 院院 落落 泳池泳池 中國人居住的空間里必須包含一部分沒有房子的庭院，這個院子屬于大自然， 所以人生活在一個和大自然非常親近的環(huán)境里面。 產(chǎn)品3：空中四合院 一種產(chǎn)品的補(bǔ)充。 基于對區(qū)域商業(yè)集群的理解，及產(chǎn)品線的整體考慮。 城市標(biāo)志性城市標(biāo)志性“國際極品公寓國際極品公寓” 香港國際金融中心的四季酒店four seaso

59、n hotel 服務(wù)式公寓（52-174）； 美國芝加哥柏悅酒店chicago park hyatt服務(wù)式公寓； 東京的柏悅酒店park hyatt服務(wù)式公寓、roppongi hills 的morri centre； 紐約的central park的time warner center （200）； 北京的銀泰中心“柏悅府”服務(wù)式公寓（132-242）； 具有國際前瞻的高端需求； 以滿足國際市場對國際化城市標(biāo)志性居住項(xiàng)目的高端需求。 l 核心地段/卓越設(shè)計/功能組合/頂級品牌/高端服務(wù) 主要是國際商務(wù)客戶或?yàn)榱诵蜗篌w現(xiàn)、或珍藏性自用及長線投資， 是專門針對國際人士對高端生活方式的需要而度身定

60、制的個性化產(chǎn)品 . 不僅僅是，華美生活至高體驗(yàn)！ 城市標(biāo)志性頂級產(chǎn)品的超越 擯棄冰冷的公建立面，建筑設(shè)計與住宅保持和諧。 遵循自然生態(tài)理念，打造極致綠色建筑。 產(chǎn)品4：國際生態(tài)公寓 其實(shí)，有錢人需要的只是最平實(shí)的“人文關(guān)懷” 強(qiáng)調(diào)的：不是 大！豪！貴！ 而是，而是，和自然的融合，家庭的和諧。和自然的融合，家庭的和諧。 l 內(nèi)部樓層多的問題 l 景觀差的問題 l 濕氣重的問題 l 治安差的問題 l 戶型狹長的問題 l 空間尺度小的問題 l 私密性差的問題 l 建筑冰冷不溫情的問題 l 優(yōu)化別墅各空間布局的大尺度 l 別墅式的有天有地、前庭后院 l 別墅式半室外的活動空間 l 高層家庭結(jié)構(gòu)居住功能