南站舊貨市場(chǎng)改建項(xiàng)目地塊價(jià)值分析測(cè)算 22P

1、南站舊貨市場(chǎng)改建項(xiàng)目地塊南站舊貨市場(chǎng)改建項(xiàng)目地塊 價(jià)值分析測(cè)算價(jià)值分析測(cè)算 2012年11月 道南可供應(yīng)土地有限 本項(xiàng)目土地突顯稀缺 2 海港區(qū)中心板塊南側(cè)，距離市中心1km； 城市干道紅旗路西側(cè)； 南部距海岸線1.5km。地塊基本條件優(yōu)越。 濱海機(jī)場(chǎng)濱海機(jī)場(chǎng) 中新生態(tài)城中新生態(tài)城 于家堡于家堡 天津港天津港 郵輪母港區(qū)郵輪母港區(qū) 青島青島 區(qū)位區(qū)位項(xiàng)目位于秦皇島海港區(qū)中心板塊，隸屬于海港區(qū)南，項(xiàng)目位于秦皇島海港區(qū)中心板塊，隸屬于海港區(qū)南， 友誼路西側(cè)原秦皇島市南站舊貨市場(chǎng)。友誼路西側(cè)原秦皇島市南站舊貨市場(chǎng)。項(xiàng)目印象項(xiàng)目印象 北部工業(yè)區(qū) 板塊 東部 中心板塊 湯河沿線 地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 規(guī)劃 用地

2、 性質(zhì) 占地面積 （） 容 積 率 建筑面 積 （） 面積限 高 備注 居住 用地 29333.4 8 3.4 10000 0 100 米（建 議性） 商業(yè)建筑面積 占總建筑面積 的2% 指標(biāo)指標(biāo)地塊整體地塊整體4444畝畝/ /中小型體量中小型體量/ /中高容中高容 積率積率/ /居住用地為主，商業(yè)建面居住用地為主，商業(yè)建面2%2%項(xiàng)目印象項(xiàng)目印象 1# 2# 項(xiàng)目已獲得1號(hào)地塊使用開(kāi)發(fā)，如將待征2號(hào)地塊收入項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)，將大大 提高項(xiàng)目規(guī)劃空間，且提升項(xiàng)目定位形象，增加銷(xiāo)售面積及利潤(rùn)。 4 四至四至緊鄰項(xiàng)目?jī)蓚?cè)被鐵路環(huán)繞，東側(cè)為待開(kāi)發(fā)土地，南側(cè)緊鄰項(xiàng)目?jī)蓚?cè)被鐵路環(huán)繞，東側(cè)為待開(kāi)發(fā)土地，南側(cè)

3、 為在建項(xiàng)目潤(rùn)地青云為在建項(xiàng)目潤(rùn)地青云項(xiàng)目印象項(xiàng)目印象 山西山西 道道 洛陽(yáng)洛陽(yáng) 亞亞 洲洲 路路 觀觀 瀾瀾 路路 歐歐 洲洲 路路 宗地四至 北：北部緊鄰鐵路干線，鐵路對(duì)面享有配套商 務(wù)，秦皇島9號(hào)娛樂(lè)會(huì)所、聘豐樓、廚訪等，沿 北方向?yàn)榇笮途幼∩鐓^(qū)渤海明珠，距河北大街直 線距離450m。 南：南側(cè)緊鄰在建項(xiàng)目潤(rùn)地青云，配套有18 中學(xué)，光明路沿街商業(yè)，南側(cè)距海直線1.5km。 西：緊鄰鐵路線，無(wú)其他配套設(shè)施，距紅旗路 300m，與法國(guó)小鎮(zhèn)相對(duì)。 東：待開(kāi)發(fā)狀態(tài)，配套設(shè)施不完善 影響項(xiàng)目因素：影響項(xiàng)目因素：1 1、周?chē)h(huán)境較差，鐵路以西及項(xiàng)目以東均有煤場(chǎng)及貨站倉(cāng)儲(chǔ)；、周?chē)h(huán)境較差，鐵路以西及

4、項(xiàng)目以東均有煤場(chǎng)及貨站倉(cāng)儲(chǔ)； 2 2、貨運(yùn)鐵路污染及噪音使得地塊價(jià)值降低；、貨運(yùn)鐵路污染及噪音使得地塊價(jià)值降低；3 3、原始道路交通有待完善，尚、原始道路交通有待完善，尚 不便利。不便利。4 4、周邊配套不完善，本項(xiàng)目沿街商業(yè)將成為熱點(diǎn)；、周邊配套不完善，本項(xiàng)目沿街商業(yè)將成為熱點(diǎn)； 6 地塊特征地塊特征地塊整體呈梯形形狀，地塊地質(zhì)良好，地地塊整體呈梯形形狀，地塊地質(zhì)良好，地 勢(shì)較高，勢(shì)較高，東南側(cè)商業(yè)價(jià)值較大東南側(cè)商業(yè)價(jià)值較大項(xiàng)目印象項(xiàng)目印象 1# 2# 地塊整體呈梯形形狀，易于整體 規(guī)劃整體開(kāi)發(fā)。 項(xiàng)目原為舊貨市場(chǎng)，整體地質(zhì)較 好，無(wú)拆遷反遷補(bǔ)償問(wèn)題，利于 開(kāi)發(fā)的進(jìn)行。 地塊價(jià)值高地在東南側(cè)

5、，距離鐵 路沿線較遠(yuǎn)，距離海岸線較勁； 項(xiàng)目地價(jià)成本較低，擁有靈活的 開(kāi)發(fā)方式。 項(xiàng)目定位 道南核心地塊中檔宜居社區(qū) 差異化的高品質(zhì)剛需產(chǎn)品 中中 端端 學(xué)學(xué) 區(qū)區(qū) 房房 項(xiàng)目產(chǎn)品定位 建筑規(guī)劃方案（草規(guī)） 112m 218m 240m 81m 35m 64m 63m 25m 71m 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 項(xiàng)指標(biāo)() 總用地面積29292.93 總建筑面積88000 地上建筑面積79200 其中 其中 住宅建筑面積75696 配套商業(yè)建筑面積1920 公共物業(yè)建筑面積1584 地下建筑面積8800 建筑密度15% 綠化率45% 容積率3.0 居住戶(hù)數(shù)（戶(hù)）890

6、居住人口（人）2670 戶(hù)均人口（人/戶(hù)）3 價(jià)格預(yù)估 高層項(xiàng)目高層項(xiàng)目 均價(jià)均價(jià) （元（元/m2） 地段地段 規(guī)模規(guī)模 配套配套 周邊周邊 環(huán)境環(huán)境 產(chǎn)品產(chǎn)品 品質(zhì)品質(zhì) 項(xiàng)目對(duì)項(xiàng)目對(duì) 比度比度 總結(jié)總結(jié) 近期加近期加 權(quán)均價(jià)權(quán)均價(jià) 與商業(yè)區(qū)距與商業(yè)區(qū)距 離離 項(xiàng)目用地項(xiàng)目用地安靜度安靜度 戶(hù)型戶(hù)型 設(shè)計(jì)設(shè)計(jì) 周邊周邊 配套配套 住戶(hù)數(shù)量住戶(hù)數(shù)量 區(qū)域區(qū)域 形象形象 規(guī)劃規(guī)劃 建筑建筑 交通便捷度交通便捷度 小區(qū)內(nèi)部小區(qū)內(nèi)部 配套配套 人員人員 檔次檔次 附加值附加值 創(chuàng)新度創(chuàng)新度 舒適度舒適度 宏揚(yáng)鉑郡宏揚(yáng)鉑郡8000100-50-505015%1207.5 法國(guó)小鎮(zhèn)法國(guó)小鎮(zhèn) (2手房手房)

7、 75005050-505020%1520 燕趙國(guó)際燕趙國(guó)際7500100-50-100-5020%1480 潤(rùn)地潤(rùn)地青云青云 7800 -50-50-505045%3555 舒適型高層物業(yè)加權(quán)均價(jià)為舒適型高層物業(yè)加權(quán)均價(jià)為7700（元（元/平米）平米） 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 綜合成本 綜合成本綜合成本 業(yè)態(tài)業(yè)態(tài) 樓面地價(jià)建安成本管理費(fèi)用營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用稅費(fèi)行政收費(fèi) 高層高層 2037元/1800元/銷(xiāo)售額 *2% 銷(xiāo)售額 *5% 銷(xiāo)售額 *12% 600元/ 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 住宅住宅 建筑面建筑面 積（積（） 銷(xiāo)售均銷(xiāo)售均 價(jià)價(jià) （元（元/ ） 建安成本建安成本 （含管網(wǎng)、（含管網(wǎng)、 綠化）（元綠化）（元/ ） 管理

8、管理 費(fèi)用費(fèi)用 （元（元/ ） 行政收費(fèi)行政收費(fèi) （含配套、（含配套、 人防）人防） （元（元/） 營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)營(yíng)銷(xiāo)費(fèi) 用用（元（元/ ） 稅費(fèi)稅費(fèi) （元（元/ ） 單方綜單方綜 合成本合成本 總計(jì)總計(jì) （元（元/） 單方利單方利 潤(rùn)（除潤(rùn)（除 地價(jià)）地價(jià)） （元（元/） 利潤(rùn)小計(jì)利潤(rùn)小計(jì) （元）（元） 高層高層 7569677001800154600385924386338372.9億元 總計(jì)總計(jì) 利潤(rùn)利潤(rùn)2.9億元（不計(jì)地價(jià)）億元（不計(jì)地價(jià)） 商業(yè)商業(yè) 建筑建筑 面積面積 （） 銷(xiāo)售均銷(xiāo)售均 價(jià)價(jià) （元（元/） 建安成本建安成本 （含管網(wǎng)、（含管網(wǎng)、 綠化）（元綠化）（元/ ） 管理管理 費(fèi)用費(fèi)

9、用 （元（元/ ） 行政收費(fèi)行政收費(fèi) （含配套、（含配套、 人防）人防） （元（元/） 營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)營(yíng)銷(xiāo)費(fèi) 用用（元（元/ ） 稅費(fèi)稅費(fèi) （元（元/ ） （16%） 單方綜單方綜 合成本合成本 總計(jì)總計(jì) （元（元/） 單方利單方利 潤(rùn)（除潤(rùn)（除 地價(jià)）地價(jià)） （元（元/） 利潤(rùn)小計(jì)利潤(rùn)小計(jì) （元）（元） 高層高層 1920230001800460600115036807690153100.29億元 總計(jì)總計(jì) 商業(yè)利潤(rùn)商業(yè)利潤(rùn)0.29億元（不計(jì)地價(jià)）億元（不計(jì)地價(jià)） 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 凈利潤(rùn) 項(xiàng)目項(xiàng)目 單位面積成本單位面積成本累計(jì)投入成本累計(jì)投入成本銷(xiāo)售均價(jià)銷(xiāo)售均價(jià)銷(xiāo)售額銷(xiāo)售額利潤(rùn)利潤(rùn) 住宅 5900元/4.

10、47億元7700元/5.83億元1.36億元 商業(yè) 9727元/0.19億元23000元/0.45億元0.26億元 合計(jì) 4.66億元6.28億元1.62億元 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 2#地塊的取得及增值計(jì)算 1#地塊已取得土地使用權(quán)， 為了地塊方正形成合圍式， 利于項(xiàng)目規(guī)劃及開(kāi)發(fā)，建議 獲得2#地塊的土地使用權(quán)。 2#地塊經(jīng)過(guò)初步勘測(cè)占地約 4.5畝，按照容積率3.0計(jì)算建 筑面積可達(dá)到9000。 1# 2# 2#地塊產(chǎn)值計(jì)算 住宅住宅 建筑面建筑面 積（積（） 銷(xiāo)售銷(xiāo)售 均價(jià)均價(jià) （元（元/ ） 建安成本建安成本 （含管網(wǎng)、（含管網(wǎng)、 綠化）綠化） （元（元/） 管理管理 費(fèi)用費(fèi)用 （元（元/ ） 行政

11、收行政收 費(fèi)（含費(fèi)（含 配套、配套、 人防）人防） （元（元/） 營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)營(yíng)銷(xiāo)費(fèi) 用用（元（元 /） 稅費(fèi)稅費(fèi) （元（元/ ） 單方綜單方綜 合成本合成本 總計(jì)總計(jì) （元（元/ ） 單方利單方利 潤(rùn)（除潤(rùn)（除 地價(jià)）地價(jià)） （元（元/） 單位面單位面 積樓面積樓面 地價(jià)地價(jià) 高層高層 900077001800154600385924386338372037元/ 總計(jì)總計(jì) 2#地塊地價(jià)按地塊地價(jià)按1#地塊地價(jià)相同計(jì)算，地塊地價(jià)相同計(jì)算，2#地塊利潤(rùn)為地塊利潤(rùn)為0.16億元。億元。 謝謝觀看謝謝觀看 2012年11月 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 項(xiàng)指標(biāo)() 總用地面積1616

12、0.08 總建筑面積93728.47 地上建筑面積85728.47 其中 其中 住宅建筑面積53728.47 配套商業(yè)建筑面積40000.00 公共物業(yè)建筑面積1584 地下建筑面積8000 建筑密度15% 綠化率45% 容積率5.8 價(jià)格預(yù)估 高層項(xiàng)目高層項(xiàng)目 均價(jià)均價(jià) （元（元/m2） 地段地段 規(guī)模規(guī)模 配套配套 周邊周邊 環(huán)境環(huán)境 產(chǎn)品產(chǎn)品 品質(zhì)品質(zhì) 項(xiàng)目對(duì)項(xiàng)目對(duì) 比度比度 總結(jié)總結(jié) 近期加近期加 權(quán)均價(jià)權(quán)均價(jià) 與商業(yè)區(qū)距與商業(yè)區(qū)距 離離 項(xiàng)目用地項(xiàng)目用地安靜度安靜度 戶(hù)型戶(hù)型 設(shè)計(jì)設(shè)計(jì) 周邊周邊 配套配套 住戶(hù)數(shù)量住戶(hù)數(shù)量 區(qū)域區(qū)域 形象形象 規(guī)劃規(guī)劃 建筑建筑 交通便捷度交通便捷度

13、 小區(qū)內(nèi)部小區(qū)內(nèi)部 配套配套 人員人員 檔次檔次 附加值附加值 創(chuàng)新度創(chuàng)新度 舒適度舒適度 宏揚(yáng)鉑郡宏揚(yáng)鉑郡8000100-50-505015%1207.5 法國(guó)小鎮(zhèn)法國(guó)小鎮(zhèn) (2手房手房) 75005050-505020%1520 燕趙國(guó)際燕趙國(guó)際7500100-50-100-5020%1480 潤(rùn)地潤(rùn)地青云青云 7800 -50-50-505045%3555 舒適型高層物業(yè)加權(quán)均價(jià)為舒適型高層物業(yè)加權(quán)均價(jià)為7700（元（元/平米）平米） 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 綜合成本 綜合成本綜合成本 業(yè)態(tài)業(yè)態(tài) 樓面地價(jià)建安成本管理費(fèi)用營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用稅費(fèi)行政收費(fèi) 高層高層 2037元/1800元/銷(xiāo)售額 *5% 銷(xiāo)售額 *

14、5% 銷(xiāo)售額 *16% 600元/ 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 住宅住宅 建筑面建筑面 積（積（） 銷(xiāo)售均銷(xiāo)售均 價(jià)價(jià) （元（元/ ） 建安成本建安成本 （含管網(wǎng)、（含管網(wǎng)、 綠化）（元綠化）（元/ ） 管理管理 費(fèi)用費(fèi)用 （元（元/ ） 行政收費(fèi)行政收費(fèi) （含配套、（含配套、 人防）人防） （元（元/） 營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)營(yíng)銷(xiāo)費(fèi) 用用（元（元/ ） 稅費(fèi)稅費(fèi) （元（元/ ） 單方綜單方綜 合成本合成本 總計(jì)總計(jì) （元（元/） 單方利單方利 潤(rùn)（除潤(rùn)（除 地價(jià)）地價(jià)） （元（元/） 利潤(rùn)小計(jì)利潤(rùn)小計(jì) （元）（元） 高層高層 53728. 47 800018004006003851280446535351.9億元 總計(jì)總計(jì)

15、投入成本投入成本2.4億元億元 利潤(rùn)利潤(rùn)1.9億元（不計(jì)地價(jià)）億元（不計(jì)地價(jià)） 商業(yè)商業(yè) 建筑建筑 面積面積 （） 銷(xiāo)售均銷(xiāo)售均 價(jià)價(jià) （元（元/） 建安成本建安成本 （含管網(wǎng)、（含管網(wǎng)、 綠化）（元綠化）（元/ ） 管理管理 費(fèi)用費(fèi)用 （元（元/ ） 行政收費(fèi)行政收費(fèi) （含配套、（含配套、 人防）人防） （元（元/） 營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)營(yíng)銷(xiāo)費(fèi) 用用（元（元/ ） 稅費(fèi)稅費(fèi) （元（元/ ） （16%） 單方綜單方綜 合成本合成本 總計(jì)總計(jì) （元（元/） 單方利單方利 潤(rùn)（除潤(rùn)（除 地價(jià)）地價(jià)） （元（元/） 利潤(rùn)小計(jì)利潤(rùn)小計(jì) （元）（元） 高層高層 4000025000180012506001250500

16、09900151006.04億元 總計(jì)總計(jì) 投入成本投入成本3.96億元億元 商業(yè)利潤(rùn)商業(yè)利潤(rùn)6.04億元（不計(jì)地價(jià)）億元（不計(jì)地價(jià)） 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 凈利潤(rùn) 項(xiàng)目項(xiàng)目 單位面積成本單位面積成本累計(jì)投入成本累計(jì)投入成本銷(xiāo)售均價(jià)銷(xiāo)售均價(jià)銷(xiāo)售額銷(xiāo)售額利潤(rùn)利潤(rùn) 住宅 5900元/4.47億元7700元/5.83億元1.36億元 商業(yè) 9727元/0.19億元23000元/0.45億元0.26億元 合計(jì) 4.66億元6.28億元1.62億元 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 majpjmvcyzj21hlfrvy96dv02lppfygxus7iymzkyemz0kgeyzs3bplckyh1lt4ek7cxmux3ijoysoe

17、r7zuavwygz4epzruirvpmzzvntf1xzw5oswsxotfaejnocmfe1lzgnn1rsxg8wlcg8cvq3xpjmvodpfwcpiyjgzaznsepniaklysu7qsd1upaxmzdlpn9zw7kljfslcli26yv109ffbndh8lbun1g6acurq39eg12khl9txsz1jzgock8g1kunoh5efvcmvt5zyvqt9zk3rp3qlnf02fovexxvrxjccfrnppijljniouk6fonnyx7fygg7sxz49bmcn5oy9veshpkzdjtkwjrkceqcfdehvmgax3lroebw63

18、vsca3ysijtukocyilzalvrp7l4qgpnhxvjffdyjuvn3ohlmah0xbd4utbkfpihhtw0evpmyordhedopwvyhzlgplu1au9mpyicxh8gppcbryjq77vcnbxumne1ygfytsbsj89j63krtkdkkug3mds5sj4x5cq8dk7ow9ikscssecqdz2o9utlprjafpchjhldzopqzwxqf8ozdzohogwaooxpuf83bx4c3jrgjdjiixeudmanz4vq4n164vspddhvoivubbdma4xp1yhihk0voj8tl1bxogzvlmpmod6ianygmksqq6nwced56hzf4wfanyzcrgfnxnpig6z