深圳柏龍商業(yè)廣場定位及物業(yè)發(fā)展建議報告(186P)

1、本報告嚴格保密 柏龍商業(yè)廣場柏龍商業(yè)廣場 定位及物業(yè)發(fā)展建議報告定位及物業(yè)發(fā)展建議報告 2 過去過去，我們曾經(jīng)走錯了路，結果失敗了！，我們曾經(jīng)走錯了路，結果失敗了！ 現(xiàn)在現(xiàn)在，上天給了一個可以重來的機會，我們萬分珍惜！，上天給了一個可以重來的機會，我們萬分珍惜！ 未來未來，路在何方？，路在何方？ 現(xiàn)狀現(xiàn)狀：抱著金飯碗抱著金飯碗 夾縫中求存夾縫中求存 項目處于東部門戶，龍崗老街商圈人氣金三角；項目處于東部門戶，龍崗老街商圈人氣金三角； 夾縫中求存，總體經(jīng)營情況一般，缺乏競爭力！夾縫中求存，總體經(jīng)營情況一般，缺乏競爭力！ 項目屬性判定項目屬性判定 占地面積： 8445.52平方米 總經(jīng)營面積：25

2、000平方米 樓層：共4層 一層：餐飲、珠寶、蘇寧 電器 二層及三層：itat， 四層目前空置 經(jīng)營情況： 主力店目前經(jīng)營良 好，其他經(jīng)營一般 ，2014年租期 截止； 項目形象：中低檔。 項目位置：兩大項目之間，夾縫 中生存。 租售情況：蘇寧：100元/平米/ 月 ，itat:30元/平米/月, 商鋪 部分已經(jīng)銷售，售價2.8萬元/平 米 對面：老街人氣較旺 本項目是一個本項目是一個“二次啟動，二次定位二次啟動，二次定位”的項目的項目 項目具體持久市場競爭力項目具體持久市場競爭力開發(fā)商不過多參與項目實際的經(jīng)營管理開發(fā)商不過多參與項目實際的經(jīng)營管理 項目至少實現(xiàn)年項目至少實現(xiàn)年1600萬元租金

3、收益萬元租金收益 開發(fā)商開發(fā)商 三要求三要求 二次啟動二次啟動 二次定位二次定位 通過項目的二次啟動和重新定位，打造項目持久市場競爭力，并通過項目的二次啟動和重新定位，打造項目持久市場競爭力，并 獲得價值最大化，樹立項目良好的品牌形象獲得價值最大化，樹立項目良好的品牌形象 價值最大化價值最大化 項目成功招商； 項目成功銷售； 實現(xiàn)1600萬以上的年租金收益。 項目影響力項目影響力 構建適宜的商業(yè)模式，適宜發(fā)展商需求，打造 項目持久市場競爭力； 建立項目良好的市場品牌； 我們的目標我們的目標目標理解目標理解 項目目標項目目標 項目定位應該達成的目標項目定位應該達成的目標 物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)發(fā)展建議

4、 區(qū)域研究及定位區(qū)域研究及定位 思路思路 項目定位及論證項目定位及論證 區(qū)域研究區(qū)域研究 商圈研究商圈研究 項目定位思路項目定位思路 專業(yè)類市場定位及論證專業(yè)類市場定位及論證 休閑休閑mallmall定位及論證定位及論證 購物中心定位及論證購物中心定位及論證 風格及行道規(guī)劃設計建議風格及行道規(guī)劃設計建議 地標規(guī)劃設計建議地標規(guī)劃設計建議 邊緣規(guī)劃設計建議邊緣規(guī)劃設計建議 節(jié)點規(guī)劃設計建議節(jié)點規(guī)劃設計建議 區(qū)域規(guī)劃設計建議區(qū)域規(guī)劃設計建議 商業(yè)氛圍營造商業(yè)氛圍營造 思維導圖思維導圖 天時天時：上天賜予的最后一次機會：上天賜予的最后一次機會 區(qū)域研究區(qū)域研究 區(qū)域定位區(qū)域定位深圳市戰(zhàn)略地位重要的城

5、市次中心深圳市戰(zhàn)略地位重要的城市次中心 產(chǎn)業(yè)支撐產(chǎn)業(yè)支撐高新技術產(chǎn)業(yè)、物流配送業(yè)、高端服務業(yè)等支柱產(chǎn)業(yè)提速龍崗發(fā)展高新技術產(chǎn)業(yè)、物流配送業(yè)、高端服務業(yè)等支柱產(chǎn)業(yè)提速龍崗發(fā)展 通信、計算機及外部設備、新型儲能材料、微電子及元器件、生物醫(yī)藥及醫(yī)療器械 、有機高分子材料、軟件、先進制造技術設備、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè) 高速發(fā)展中之深圳重要的城市次中心高速發(fā)展中之深圳重要的城市次中心 10 大運會落戶龍崗，提升龍崗商業(yè)輻射力，為龍崗區(qū)域商業(yè)大運會落戶龍崗，提升龍崗商業(yè)輻射力，為龍崗區(qū)域商業(yè) 帶來帶來巨大發(fā)展契機帶來帶來巨大發(fā)展契機 n 大型城市設施、商務商業(yè)區(qū)建設加快大型城市設施、商務商業(yè)區(qū)建設加快 大運新城為政府

6、重點發(fā)展項目，現(xiàn)已建成的國際自行車賽場以及規(guī)劃中的高交會館， 五星級酒店，主體育館，游泳中心，數(shù)碼城，留學生工業(yè)園等國際級的市政配套及深 圳教職員的遷移。新高交會館大運會相關設施酒店商務區(qū)也在建設中。 舊改工程加快城市建設與商業(yè)發(fā)展構筑舊改工程加快城市建設與商業(yè)發(fā)展構筑“一主兩副一主兩副”的多元服務中的多元服務中 心心大運新城為副中心大運新城為副中心 ； 大運會優(yōu)勢規(guī)劃推進商業(yè)進程大運會優(yōu)勢規(guī)劃推進商業(yè)進程 居住環(huán)境、配套優(yōu)勢、地鐵 號線的延伸，大運會影響的大運會影響的 輻射等，使其樓市的輻射區(qū)域輻射等，使其樓市的輻射區(qū)域 可以擴寬至關內，甚至在小可以擴寬至關內，甚至在小 時生活圈內的惠州、東

7、莞相關時生活圈內的惠州、東莞相關 區(qū)域，吸引其周邊的中高端客區(qū)域，吸引其周邊的中高端客 戶向城際中心聚集。戶向城際中心聚集。 從而引發(fā)商業(yè)形成、發(fā)展與 升級。 11 地鐵地鐵5號線開通，商圈輻射增強，商圈價值提升號線開通，商圈輻射增強，商圈價值提升1530%以以 上，上，對本項目而言，價值提升對本項目而言，價值提升202040%以上以上。 地鐵3號線鳥瞰圖 老城商圈（明年地老城商圈（明年地 鐵開通后對項目的鐵開通后對項目的 影響）影響） 中心城商圈中心城商圈 地鐵三號線跨越老城商圈及中心城商圈，將地鐵三號線跨越老城商圈及中心城商圈，將 對兩商圈的未來商業(yè)發(fā)展起到巨大的帶動作用：對兩商圈的未來商

8、業(yè)發(fā)展起到巨大的帶動作用： 地處深圳、東莞、惠州“金三角”的龍崗，具有商 業(yè)發(fā)展的先天優(yōu)勢。在大工業(yè)、大物流的產(chǎn)業(yè)背景下，帶 來了商業(yè)的高速發(fā)展，而地鐵開通，更是進一步催化商圈 的發(fā)展進程。 按國際慣例，一般地鐵開通后，其商業(yè)價值會提升商業(yè)價值會提升 30%30%左右左右。區(qū)域距離城市中心越遠，原有交通條件越差， 價值提升比率越高。 日本、香港、深圳地鐵發(fā)展的規(guī)律：地鐵開通，日本、香港、深圳地鐵發(fā)展的規(guī)律：地鐵開通， 商圈輻射增強，商圈價值提升商圈輻射增強，商圈價值提升151530%以上以上。 經(jīng)濟發(fā)展及收入經(jīng)濟發(fā)展及收入 大運會、地鐵、深惠路改造，使龍崗基礎設施條 件及內外部交通條件大為改善

9、，推動區(qū)域影響力 增強。 龍崗近三年來gdp快速增長，居民人均收入快速 增多，人口數(shù)量增加，龍崗商業(yè)有堅實的基礎。 居民生活水平的不斷提高，催生了一大批中產(chǎn)階 級，其對中高端消費需求日益增強。 基礎設施及交通基礎設施及交通 區(qū)域商業(yè)需求區(qū)域商業(yè)需求 未來商業(yè)發(fā)展未來商業(yè)發(fā)展 前景看好，商業(yè)前景看好，商業(yè) 開發(fā)時機良好。開發(fā)時機良好。 修煉內功，盛裝以待天時修煉內功，盛裝以待天時 13 區(qū)域商業(yè)發(fā)展結論區(qū)域商業(yè)發(fā)展結論 龍崗房地產(chǎn)的價格洼地，消費力不斷提升，地鐵交通等的完善，為房地產(chǎn)及商業(yè)發(fā)展奠定基礎。龍崗房地產(chǎn)的價格洼地，消費力不斷提升，地鐵交通等的完善，為房地產(chǎn)及商業(yè)發(fā)展奠定基礎。 根據(jù)研究

10、，兩個城市房地產(chǎn)價格差距大于根據(jù)研究，兩個城市房地產(chǎn)價格差距大于2000元元平米時，銷售價的地方消費人流將出現(xiàn)回流（至售價低的地方）。其平米時，銷售價的地方消費人流將出現(xiàn)回流（至售價低的地方）。其 回流程度取決與交通、配套的改善等。回流程度取決與交通、配套的改善等。而回流帶來的人口，帶動的新消費力增長將為房地產(chǎn)而回流帶來的人口，帶動的新消費力增長將為房地產(chǎn)商業(yè)發(fā)展奠定基礎。商業(yè)發(fā)展奠定基礎。 地鐵的開通，在地鐵的開通，在拉近同城距離拉近同城距離，促進消費的同時，促進消費的同時，“地鐵地鐵+公交車公交車”的發(fā)展模式，將對進一步擴大商的發(fā)展模式，將對進一步擴大商 業(yè)商圈輻射力，促進商業(yè)的進一步發(fā)展

11、。業(yè)商圈輻射力，促進商業(yè)的進一步發(fā)展。 物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)發(fā)展建議 區(qū)域研究及定位區(qū)域研究及定位 思路思路 項目定位及論證項目定位及論證 區(qū)域研究區(qū)域研究 商圈研究商圈研究 項目定位思路項目定位思路 專業(yè)類市場定位及論證專業(yè)類市場定位及論證 休閑休閑mallmall定位及論證定位及論證 購物中心定位及論證購物中心定位及論證 風格及行道規(guī)劃設計建議風格及行道規(guī)劃設計建議 地標規(guī)劃設計建議地標規(guī)劃設計建議 邊緣規(guī)劃設計建議邊緣規(guī)劃設計建議 節(jié)點規(guī)劃設計建議節(jié)點規(guī)劃設計建議 區(qū)域規(guī)劃設計建議區(qū)域規(guī)劃設計建議 商業(yè)氛圍營造商業(yè)氛圍營造 思維導圖思維導圖 地利地利：東部門戶：東部門戶 地鐵商業(yè)時代來臨地鐵

12、商業(yè)時代來臨 大運新城大運新城 中心城商圈中心城商圈 老城商圈老城商圈 龍崗商圈格局：三大商圈，龍崗商圈格局：三大商圈，百貨超市為主，多種業(yè)態(tài)共百貨超市為主，多種業(yè)態(tài)共 同發(fā)展同發(fā)展 未來：體育新城的規(guī)劃定位未來：體育新城的規(guī)劃定位 是依托深圳市大運中心，是依托深圳市大運中心，集集 體育、教育、居住、商業(yè)文體育、教育、居住、商業(yè)文 化、旅游休閑為一體的城市化、旅游休閑為一體的城市 復合功能區(qū)，將成為深圳以復合功能區(qū)，將成為深圳以 體育為主體的新體育為主體的新“地標地標”。 目前：商業(yè)暫未成形。目前：商業(yè)暫未成形。 龍崗老街龍崗老街 五洲風情五洲風情 龍盈泰龍盈泰- -天虹天虹 世貿中心世貿中心

13、 東方茶都東方茶都 龍崗電子世界龍崗電子世界 碧湖港澳城碧湖港澳城 中心城天虹中心城天虹 歲寶百貨歲寶百貨 商圈研究商圈研究 n 百貨超市成為主流：百貨超市成為主流： n 專業(yè)市場占據(jù)一定份額：專業(yè)市場占據(jù)一定份額：老城、 中心城目前已有龍崗賽格、電子世 界、東方國際茶都等專業(yè)市場，相 對規(guī)模均較有影響力。 n 多種業(yè)態(tài)共同發(fā)展：多種業(yè)態(tài)共同發(fā)展：專賣店、便 利店、個體戶店、專業(yè)店等也有一 定發(fā)展，其中以龍崗老街為代表的 早期商業(yè)及以中心城社區(qū)商業(yè)為代 表的新發(fā)展商業(yè)，都在不同程度上 對龍崗老城、中心城的業(yè)態(tài)互補起對龍崗老城、中心城的業(yè)態(tài)互補起 到積極作用到積極作用。 n 零售業(yè)的行業(yè)：零售業(yè)

14、的行業(yè)：行業(yè)涉及餐飲、 食品、服裝、家電、電子、醫(yī)藥、 建材、音像等等。 大運新城大運新城 中心城商圈中心城商圈 老城商圈老城商圈 未來：體育新城的規(guī)劃定位未來：體育新城的規(guī)劃定位 是依托深圳市大運中心，是依托深圳市大運中心，集集 體育、教育、居住、商業(yè)文體育、教育、居住、商業(yè)文 化、旅游休閑為一體的城市化、旅游休閑為一體的城市 復合功能區(qū)，將成為深圳以復合功能區(qū)，將成為深圳以 體育為主體的新體育為主體的新“地標地標”。 目前：商業(yè)暫未成形。目前：商業(yè)暫未成形。 n地位地位 龍崗未來規(guī)劃中的新商圈 規(guī)劃中新市級商圈 n大運會優(yōu)勢規(guī)劃推進商業(yè)大運會優(yōu)勢規(guī)劃推進商業(yè) 進程進程 居住環(huán)境、配套優(yōu)勢、

15、地鐵號線 的延伸，大運會影響的輻射等，使 其樓市的輻射區(qū)域可以擴寬至關內， 甚至在小時生活圈內的惠州、東 莞相關區(qū)域，吸引其周邊的中高端 客戶向城際中心聚集，從而引發(fā)商 業(yè)形成、發(fā)展與升級。 大運新城商圈規(guī)劃建設，促進商圈形成與發(fā)展，但目前尚未發(fā)展成熟大運新城商圈規(guī)劃建設，促進商圈形成與發(fā)展，但目前尚未發(fā)展成熟 n 大型城市設施、商務商業(yè)區(qū)建設加快 n 舊改工程加快城市建設與商業(yè)發(fā)展 n 構筑“一主兩副”的多元服務中心大運新城 為副中心 商圈一：大運新城商圈：前景看好，但尚未成型的商圈一：大運新城商圈：前景看好，但尚未成型的 商圈商圈 商圈一商圈一 大運新城大運新城 中心城商圈中心城商圈 老城

16、商圈老城商圈 世貿中心世貿中心 東方茶都東方茶都 龍崗電子世界龍崗電子世界 碧湖港澳城碧湖港澳城 商圈二：中心城商圈，點狀非集中分布，依托周邊眾多高商圈二：中心城商圈，點狀非集中分布，依托周邊眾多高 檔住宅區(qū)消費，以中高檔消費為主，輻射范圍很廣檔住宅區(qū)消費，以中高檔消費為主，輻射范圍很廣 樂購、 世貿中心、中心城天虹、歲寶百貨 n商圈輻射范圍：商圈輻射范圍： 中心城天虹中心城天虹 歲寶百貨歲寶百貨 商圈二商圈二 區(qū)位位于龍崗中心城區(qū)域屬龍崗“新興商圈” 商業(yè)形態(tài)百貨超市、社區(qū)街鋪、專業(yè)市場等 主要商家天虹、國美、蘇寧、吉之島 優(yōu)勢商業(yè)規(guī)劃檔次高、起點高、大型商業(yè)較多、地處居住密集區(qū)、未來市場需

17、求大、 不足 整體商業(yè)相對分散、各主要商業(yè)點消費者資源共享度不高、各自為政不利于整體 商圈的共同發(fā)展 租金 歲寶百貨一樓一樓街鋪200-300元/月；東方茶都：一樓街鋪60-120元/月 （位置不同，跨幅較大），二樓40-50元/月；樂購（東方明珠城）：一層街 鋪130-150元/月（樂購外最佳位置）； 中心城商圈中心城商圈：商圈已經(jīng)成型，輻射力很強，依托中心城高檔住宅：商圈已經(jīng)成型，輻射力很強，依托中心城高檔住宅 區(qū)的發(fā)展，具有很強的市場競爭力，但分散點式布局不利于商業(yè)區(qū)的發(fā)展，具有很強的市場競爭力，但分散點式布局不利于商業(yè) 的集聚和商圈的發(fā)展的集聚和商圈的發(fā)展 綜合評述：綜合評述： 作為龍

18、崗商業(yè)的新興商圈，其發(fā)展預示著未來龍崗商業(yè)的發(fā)展方向，從其高檔的商業(yè)定位及至今的作為龍崗商業(yè)的新興商圈，其發(fā)展預示著未來龍崗商業(yè)的發(fā)展方向，從其高檔的商業(yè)定位及至今的 發(fā)展現(xiàn)狀看，龍崗中心城商圈開始逐步走向高檔商業(yè)軌道，其商圈輻射力已經(jīng)逐步形成，并不斷發(fā)展擴發(fā)展現(xiàn)狀看，龍崗中心城商圈開始逐步走向高檔商業(yè)軌道，其商圈輻射力已經(jīng)逐步形成，并不斷發(fā)展擴 大。片區(qū)內消費水平高于龍崗其他片區(qū)消費力水平，市場需求潛力巨大。大。片區(qū)內消費水平高于龍崗其他片區(qū)消費力水平，市場需求潛力巨大。 大運新城大運新城 中心城商圈中心城商圈 老城商圈老城商圈 龍崗老街龍崗老街 五洲風情五洲風情 龍盈泰龍盈泰- -天虹天虹

19、 n地位地位 龍崗認知度最高的零售老商 圈 老牌市級商業(yè)中心 n范圍范圍 以龍崗老街、五洲風情、龍 盈泰天虹為中心的周邊約2公 里范圍內。 n商業(yè)規(guī)模商業(yè)規(guī)模 商業(yè)面積30萬平方米以上 （三大商場為22.6萬平方米） 商圈三商圈三 商圈三：老街商圈三：老街-五洲風情商圈，龍崗最成熟的商圈，以本片五洲風情商圈，龍崗最成熟的商圈，以本片 區(qū)消費為主，以中檔、中低檔消費為主。區(qū)消費為主，以中檔、中低檔消費為主。 n業(yè)態(tài)，業(yè)種主要為：服裝鞋類、皮具箱包、 化妝品、首飾品、電器、電子產(chǎn)品、及生活日用品等。 n 新興業(yè)態(tài)已開始發(fā)展，業(yè)態(tài)格局逐漸走向多元化。新興業(yè)態(tài)已開始發(fā)展，業(yè)態(tài)格局逐漸走向多元化。以龍崗

20、老街及幾個大型商業(yè)物 業(yè)為依托，如賽格電子等專業(yè)市場在商圈內逐漸得到發(fā)展； n 因片區(qū)整體商業(yè)還處更新?lián)Q代發(fā)展階段，一系列商業(yè)配套未能完善（如交通設施）， 各種業(yè)態(tài)還未能形成有效互補，。 老街老街- -五洲風情商圈五洲風情商圈業(yè)態(tài)業(yè)種業(yè)態(tài)業(yè)種 業(yè)態(tài)典型物業(yè) 百貨龍盈泰天虹、柏龍廣場、五洲風情（吉之島）、人人購物廣場 超市天虹超市、超級市場（吉之島） 步行街龍崗老街 n 本商圈融合了龍盈泰天虹、吉之島為代表的中高檔百貨超市中高檔百貨超市及以老街為代表的老街為代表的 中低檔中低檔街鋪零售商業(yè)，是龍崗商業(yè)發(fā)展較早的區(qū)域； n 商圈內消費客戶群： n 商圈內消費目前屬大眾化消費形態(tài)大眾化消費形態(tài)，高檔

21、商業(yè)發(fā)展相對欠缺高檔商業(yè)發(fā)展相對欠缺，如高檔休閑娛樂、 餐飲等相對不足。 商業(yè)檔次商圈內典型項目消費群 中高檔商業(yè)龍盈泰天虹、吉之島中高端消費人群 中低檔商業(yè)人人購物廣場、老街商業(yè)區(qū)中低端消費人群 老街老街- -五洲風情商圈五洲風情商圈檔次與消費群檔次與消費群 備注：以上消費者調研數(shù)據(jù)分析見本報告下半部分分析。 老街老街- -五洲風情商圈五洲風情商圈輻射范圍與客流量輻射范圍與客流量 依托片區(qū)消費者，商業(yè)輻射范圍一般依托片區(qū)消費者，商業(yè)輻射范圍一般 n 老城商圈以龍崗老街、五洲風情、龍盈泰老城商圈以龍崗老街、五洲風情、龍盈泰天虹為中心，向外周邊延伸約約天虹為中心，向外周邊延伸約約2 2公里范圍內

22、區(qū)域。公里范圍內區(qū)域。 其主要依托幾個大型購物中心及老街商業(yè)的帶動。其主要依托幾個大型購物中心及老街商業(yè)的帶動。 n 雖然做為龍崗認知度最高的零售老商圈，但 部分擴大到坪山、坪地、布吉等區(qū)域。 n 商圈客流量：商圈客流量：，歷來就是龍崗的商業(yè) 消費區(qū)域，依托業(yè)已形成的商業(yè)氛圍和消費習慣，片區(qū)客流量充足。 區(qū)位位于龍崗街道區(qū)域（項目所在商圈），屬龍崗“老商圈” 商業(yè)形態(tài)百貨超市、購物廣場、步行街 主要商家天虹、國美、蘇寧、吉之島 優(yōu)勢商業(yè)發(fā)展早、商業(yè)體量大、地處居住密集區(qū)、未來市場需求大 不足商業(yè)配套不完善、整體檔次較低、目前部分商業(yè)物業(yè)經(jīng)營遭遇瓶頸等 租金 老街150-300元/（700-13

23、000元/間）；龍盈泰1f街鋪： 100-300元/ ；五洲風情mall1f：平均：100元/ （旺的可達380元/ ）2f： 60-70元/（其中賽格內商鋪2000-3500元/間，柜臺約1000元/間） 綜合評述：綜合評述： 做為龍崗商業(yè)發(fā)展較早的老街五洲風情mall商圈，從早期的自由發(fā)展形成聚集區(qū)，到如今 的整體規(guī)劃高標準商業(yè)定位，確定了其龍崗商業(yè)的老區(qū)地位。但商業(yè)發(fā)展到一定程度有瓶頸出現(xiàn)，亟 待更新?lián)Q代，但市場反映出來的巨大需求及商業(yè)發(fā)展的加快趨勢日益凸現(xiàn)市場反映出來的巨大需求及商業(yè)發(fā)展的加快趨勢日益凸現(xiàn)。 商圈小結商圈小結：成熟商圈，主要以中檔、中低檔為主，主要以片區(qū)消費：成熟商圈，

24、主要以中檔、中低檔為主，主要以片區(qū)消費 為主，具有較強的市場競爭力，商業(yè)聚集度較高，經(jīng)濟的發(fā)展、老為主，具有較強的市場競爭力，商業(yè)聚集度較高，經(jīng)濟的發(fā)展、老 城區(qū)的改造、交通條件的改善將促進區(qū)域商業(yè)的發(fā)展城區(qū)的改造、交通條件的改善將促進區(qū)域商業(yè)的發(fā)展 p 老城商圈與中心城商圈作為兩個老牌及新興商圈，在龍崗商業(yè)市場中占有絕對地位； p 兩商圈作為龍崗商業(yè)的新老代表，由于其發(fā)展軌跡及各自的空間區(qū)位特殊性，致使兩者發(fā)展形 成了目前不同的特點： 商圈商圈業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)經(jīng)營經(jīng)營 商業(yè)物商業(yè)物 業(yè)體量業(yè)體量 檔次檔次消費群消費群發(fā)展空間發(fā)展空間發(fā)展前景發(fā)展前景 老城商 圈 百貨超市， 商業(yè)街 零售 30萬以 上

25、 中低 檔 逐漸向西、向 東發(fā)展（沿路 帶） 老牌商圈規(guī)模、 檔次擴大、升級 ，配套不斷完善 中心城 商圈 百貨超市， 商業(yè)街，專 業(yè)市場等 零售+ 批發(fā) 35萬以 上 中高 檔 由點商業(yè)朝面 商業(yè)，直至片 商業(yè)發(fā)展 新興商圈地位確 立，擴大商圈輻 射范圍 商圈對比分析商圈對比分析 老城商圈輻射范圍相對較低，消費者總體質量一般，商圈內商業(yè)基老城商圈輻射范圍相對較低，消費者總體質量一般，商圈內商業(yè)基 礎設施、交通條件、外部環(huán)境比中心城商圈不占優(yōu)勢。礎設施、交通條件、外部環(huán)境比中心城商圈不占優(yōu)勢。 老城商圈基本以中檔、中低檔消費為主，中心城商圈主老城商圈基本以中檔、中低檔消費為主，中心城商圈主 要

26、以中高檔消費為主。要以中高檔消費為主。 由于老城商圈作為歷史遺留下來的傳統(tǒng)商圈，目 前主要經(jīng)營檔次 ；業(yè)態(tài)由原來的以街鋪便利店、 專賣店、個體戶店等向百貨超市為主，其他業(yè)態(tài)共 同發(fā)展的方向轉變。 目前老城商圈整體環(huán)境相對較差，整體商業(yè)周邊 由 中心城為近幾年新興起的商圈，總體定位及規(guī) 劃科學，各項商業(yè) 對于正處于發(fā)展中的新興商圈， ，其所處區(qū)域及發(fā)展速度客觀要求它將 擔當起未來龍崗片區(qū)主要商圈之一的歷史使命。 老城商圈老城商圈 中心城商圈中心城商圈 n 實用消費為主，享受型消費共同發(fā)展實用消費為主，享受型消費共同發(fā)展：片區(qū)房 地產(chǎn)的發(fā)展，大大增大和提升了片區(qū)居民的數(shù)量與素質， 片區(qū)的消費需求形

27、成了實用性消費與享受型消費共同發(fā) 展的局面。 n 夜消費欠缺夜消費欠缺：受片區(qū)娛樂性商業(yè)發(fā)展的制約，目 前片區(qū)夜消費相對較弱，仍舊以白天消費為主。 n 中高檔次潮流消費良好：中高檔次潮流消費良好：由于片區(qū)消費者的消費 水平相對較高，對中高端商業(yè)購物需求較為旺盛，促使 中高檔潮流消費市場發(fā)展不斷壯大。 備注：以上消費者調研數(shù)據(jù)分析見本報告下半部分分析。 消費習慣：實用消費為主，檔次消費不同，夜消費欠缺消費習慣：實用消費為主，檔次消費不同，夜消費欠缺 老城商圈老城商圈中心城商圈中心城商圈 n 實用消費為主實用消費為主：受到片區(qū)居住區(qū)聚集及工業(yè)園的 影響，居民消費多注重實用性消費。 n 夜消費欠缺夜

28、消費欠缺：受片區(qū)娛樂性商業(yè)發(fā)展的制約，目前 片區(qū)夜消費相對較弱，以白天消費為主。 n 低檔次潮流消費良好：低檔次潮流消費良好：片區(qū)外來人口多，年輕的 打工一族部分生活壓力較輕，隨收入不高，但可支配消 費相對寬松。同時片區(qū)原住居民消費水平的逐步提升， 促使潮流消費不斷提升，相對低檔次潮流產(chǎn)品發(fā)展良好。 物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)發(fā)展建議 區(qū)域研究及定位區(qū)域研究及定位 思路思路 項目定位及論證項目定位及論證 區(qū)域研究區(qū)域研究 商圈研究商圈研究 項目定位思路項目定位思路 專業(yè)類市場定位及論證專業(yè)類市場定位及論證 休閑休閑mallmall定位及論證定位及論證 購物中心定位及論證購物中心定位及論證 風格及行道規(guī)劃

29、設計建議風格及行道規(guī)劃設計建議 地標規(guī)劃設計建議地標規(guī)劃設計建議 邊緣規(guī)劃設計建議邊緣規(guī)劃設計建議 節(jié)點規(guī)劃設計建議節(jié)點規(guī)劃設計建議 區(qū)域規(guī)劃設計建議區(qū)域規(guī)劃設計建議 商業(yè)氛圍營造商業(yè)氛圍營造 思維導圖思維導圖 29 從目前龍崗老城片區(qū)商業(yè)發(fā)展成熟，并升級換代。從競爭態(tài)勢來看，老街商圈 區(qū)內的“以百貨超市為主”的商業(yè)物業(yè)同質化競爭激烈，涵蓋了從低、中、中偏高 等各檔次商業(yè)，并逐步由單一的零售向餐飲等多元化功能商業(yè)發(fā)展。 我們應該如何突破重圍，如何后發(fā)制人？我們應該如何突破重圍，如何后發(fā)制人？ 定位思路定位思路1 競爭突圍，通過本項目二次定位，特別是業(yè)態(tài)定位，打競爭突圍，通過本項目二次定位，特別

30、是業(yè)態(tài)定位，打 造項目核心競爭力造項目核心競爭力 30 從未來片區(qū)競爭態(tài)勢來看，伴隨地鐵開通等外部條件利好，所帶來的新 消費人流和更高消費需求的提升，以高檔服裝、娛樂休閑、中高檔餐飲等消 費需求日益擴大。 我們如何差異化定位，如何因勢利導，借勢發(fā)展我們如何差異化定位，如何因勢利導，借勢發(fā)展 并與之共生？并與之共生？ 定位思路定位思路2 以大運會、地鐵、深惠路重大利好為契機，差異化競爭。以大運會、地鐵、深惠路重大利好為契機，差異化競爭。 31 本項目所屬老城商圈，共享老城商圈輻射范圍人流商氣及知名度。 市場環(huán)境市場環(huán)境 項目條件項目條件 客戶構成客戶構成 優(yōu)勢：優(yōu)勢：地段交通條件優(yōu)越。 劣勢：劣

31、勢：本項目商業(yè)價值較低，規(guī)模體量較小，昭示性相對周邊兩個 大型商業(yè)物業(yè)優(yōu)勢不足。 共享老城商圈工業(yè)區(qū)內居民、外來打工者以及小白領等中產(chǎn)階層的消費 者為主、部分中心城及如惠莞等其他區(qū)域外來客戶資源。 立足于立足于需求，實現(xiàn)可成長性商業(yè)定位需求，實現(xiàn)可成長性商業(yè)定位 定位思路定位思路3 1 1、本項目所屬老城商圈規(guī)模、檔次擴大、升級，配套不斷完善，加之地鐵開通，交通、本項目所屬老城商圈規(guī)模、檔次擴大、升級，配套不斷完善，加之地鐵開通，交通 環(huán)境改善等利好，商圈輻射力進一步擴大。環(huán)境改善等利好，商圈輻射力進一步擴大。 2 2、但鑒于龍崗片區(qū)產(chǎn)業(yè)結構，特別是工業(yè)發(fā)展，老城商圈的主力消費群檔次較低，消、

32、但鑒于龍崗片區(qū)產(chǎn)業(yè)結構，特別是工業(yè)發(fā)展，老城商圈的主力消費群檔次較低，消 費力有限。這種狀況在短期內無法改變。費力有限。這種狀況在短期內無法改變。 3 3、本項目所屬老城商圈以青年消費者為代表的主流消費群，仍以實用性消費為主，但、本項目所屬老城商圈以青年消費者為代表的主流消費群，仍以實用性消費為主，但 對餐飲娛樂休閑，以及時尚、流行的消費也有較大需求。對餐飲娛樂休閑，以及時尚、流行的消費也有較大需求。 啟示一啟示一 啟示一啟示一 啟示一啟示一 婚慶專業(yè)市場婚慶專業(yè)市場 項目可能定位方向一項目可能定位方向一 青年婚慶市場青年婚慶市場 青年為主，追求中高檔以及良好的消費環(huán)境、體驗，對時尚、潮流的接

33、受度最高青年為主，追求中高檔以及良好的消費環(huán)境、體驗，對時尚、潮流的接受度最高 吸引力更強吸引力更強 吸引范圍更廣吸引范圍更廣 多業(yè)態(tài)多元化多業(yè)態(tài)多元化 休閑休閑mall 項目可能定位方向二項目可能定位方向二 消費體驗需求消費體驗需求 立足片區(qū)商圈，對餐飲娛樂的消費市場空白點進行補缺立足片區(qū)商圈，對餐飲娛樂的消費市場空白點進行補缺 餐飲休閑餐飲休閑 購物中心購物中心 項目可能定位方向三項目可能定位方向三 購物為主購物為主 滿足消費實用性消費為主，但時尚、流行性消費產(chǎn)品（如服飾等多種商品）的需求滿足消費實用性消費為主，但時尚、流行性消費產(chǎn)品（如服飾等多種商品）的需求 女人、兒童服女人、兒童服 飾

34、、鞋帽等飾、鞋帽等 多業(yè)態(tài)多元化多業(yè)態(tài)多元化 定位？定位？ 本項目的突破口？本項目的突破口？ 思維的困局思維的困局 哪種定位方向最適合本項目？哪種定位方向最適合本項目？ ？ 進一步論證各定位方向的可行性！進一步論證各定位方向的可行性！ 物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)發(fā)展建議 區(qū)域研究及定位區(qū)域研究及定位 思路思路 項目定位及論證項目定位及論證 區(qū)域研究區(qū)域研究 商圈研究商圈研究 項目定位思路項目定位思路 專業(yè)類市場定位及論證專業(yè)類市場定位及論證 休閑休閑mallmall定位及論證定位及論證 購物中心定位及論證購物中心定位及論證 風格及行道規(guī)劃設計建議風格及行道規(guī)劃設計建議 地標規(guī)劃設計建議地標規(guī)劃設計建議

35、邊緣規(guī)劃設計建議邊緣規(guī)劃設計建議 節(jié)點規(guī)劃設計建議節(jié)點規(guī)劃設計建議 區(qū)域規(guī)劃設計建議區(qū)域規(guī)劃設計建議 商業(yè)氛圍營造商業(yè)氛圍營造 思維導圖思維導圖 38 婚慶市場需求婚慶市場需求 龍崗老城商圈以青年為主的婚慶消費需求：龍崗老城商圈以青年為主的婚慶消費需求： 下轄13個街道、147個社區(qū)，2007年末全區(qū)常住人口193萬人，其中 戶籍人口37萬人（實際管理人口超過460萬）。 近兩年來，龍崗居住人 口不斷提升。 目前龍崗大工業(yè)區(qū)的規(guī)劃定位，以工業(yè)產(chǎn)業(yè)為主導，其工業(yè)產(chǎn)以工業(yè)產(chǎn)業(yè)為主導，其工業(yè)產(chǎn) 業(yè)的發(fā)展，帶動了以業(yè)的發(fā)展，帶動了以“外來務工年輕人外來務工年輕人”為主消費群，為主消費群，其占龍 崗總人

36、口的比例相對較大，同時加上本地的年輕人比例。 總體而言，龍崗的婚慶需求目標客戶體量較大，具有一定市龍崗的婚慶需求目標客戶體量較大，具有一定市 場空間場空間。 針對龍崗片區(qū)青年為主力的消費特征，存在滿足其一定規(guī)模的針對龍崗片區(qū)青年為主力的消費特征，存在滿足其一定規(guī)模的 婚慶市場消費需求婚慶市場消費需求 隨著龍崗國民經(jīng)濟的快速增長， 居民生活水平的日益提高，以及居民 對現(xiàn)代社會時尚追求，使得大眾生活 中婚慶習俗在不斷產(chǎn)生變化，從而誕 生了有一定規(guī)模符合本地的婚慶市場。 婚慶行業(yè)投資門檻低，利潤較大；催生了此類商戶的發(fā)展擴婚慶行業(yè)投資門檻低，利潤較大；催生了此類商戶的發(fā)展擴 大。大。 新婚消費結構新

37、婚消費結構 數(shù)據(jù)來源：全國結婚產(chǎn)業(yè)調查統(tǒng)計中心 未計購買新居和轎車，我國城鎮(zhèn)居民的新婚消費結構比未計購買新居和轎車，我國城鎮(zhèn)居民的新婚消費結構比 就一般婚慶市場消費結構而言，婚慶消費所占比例僅為新婚消費就一般婚慶市場消費結構而言，婚慶消費所占比例僅為新婚消費 的的16%，消費比重較低，消費比重較低 就一般婚慶市場的新婚消費結構而言：就一般婚慶市場的新婚消費結構而言： 一般婚慶市場的新婚消費中，以“新居裝修、家用電器、家具”占了絕大部分比例；而婚慶消費占了非常小的比例（ 注：未計婚宴） 。 說明婚慶產(chǎn)業(yè)在我國僅為起步階段，其消費需求雖然存在，但要充分挖掘其潛力，并形成產(chǎn)業(yè)一條鏈，需要較長的說明婚

38、慶產(chǎn)業(yè)在我國僅為起步階段，其消費需求雖然存在，但要充分挖掘其潛力，并形成產(chǎn)業(yè)一條鏈，需要較長的 發(fā)展時間，短期內難于實現(xiàn)。這還需要整體經(jīng)濟發(fā)展水平、消費水平的提高以及消費意識的提升。發(fā)展時間，短期內難于實現(xiàn)。這還需要整體經(jīng)濟發(fā)展水平、消費水平的提高以及消費意識的提升。 婚慶產(chǎn)品選擇婚慶產(chǎn)品選擇 在結婚消費項目選擇上，在結婚消費項目選擇上，2006-20072006-2007年新人對僅結婚才需要的主要服務和產(chǎn)品選擇中：年新人對僅結婚才需要的主要服務和產(chǎn)品選擇中： 其首選為婚紗攝影（85.6%的新人需要拍攝婚紗照）； 其次為婚宴服務（78.74%的新人準備到酒樓舉辦婚宴）； 然后依次為婚禮服務、蜜

39、月旅游和購買婚紗，即56.2%的新人計劃請婚慶公司為他們舉辦婚禮； 46.4%的新人將安排蜜月旅游；36.6%的新人要為新娘購買婚紗。 根據(jù)婚慶市場行業(yè)發(fā)展情況，消費者在消費取向上婚慶產(chǎn)品消費選擇單一，婚慶行業(yè)起步階根據(jù)婚慶市場行業(yè)發(fā)展情況，消費者在消費取向上婚慶產(chǎn)品消費選擇單一，婚慶行業(yè)起步階 段特征決定婚慶專業(yè)市場產(chǎn)業(yè)化形成相對較難。尚需要較長時間和市場積累。段特征決定婚慶專業(yè)市場產(chǎn)業(yè)化形成相對較難。尚需要較長時間和市場積累。 目標客戶特征目標客戶特征 以以“打工青年一族打工青年一族”為主的為主的 婚慶目標客戶消費特征：婚慶目標客戶消費特征： 1、思想開放，易于接受新鮮事物； 2、追求時尚

40、、潮流； 3、消費力水平有限。 體現(xiàn)在婚慶產(chǎn)品的消費上，僅對高端婚慶產(chǎn)品需求較少，基 本屬于中低檔次需求：如婚慶系列（婚紗照、喜宴等）產(chǎn)品需 求較大，而（蜜月旅游和購買婚紗）等事項為則由于資金、時 間、消費習慣及消費意識原因，暫未形成強大的消費需求。 1、物質需求相對滿足或富足，開始尋求精神需求； 2、以“中產(chǎn)階級目標客戶”為主流形成的消費群體 為婚慶專業(yè)市場的主力支撐客群； （其具有一定消 費實力，婚慶消費意識較強） 婚慶產(chǎn)業(yè)及專業(yè)市場發(fā)展所具備的前提條件一：婚慶產(chǎn)業(yè)及專業(yè)市場發(fā)展所具備的前提條件一： 根據(jù)區(qū)域差異性，目標客戶的質素決定婚慶產(chǎn)業(yè)及婚慶專業(yè)市場發(fā)展的規(guī)模、檔次、發(fā)展水根據(jù)區(qū)域差

41、異性，目標客戶的質素決定婚慶產(chǎn)業(yè)及婚慶專業(yè)市場發(fā)展的規(guī)模、檔次、發(fā)展水 平及發(fā)展趨勢。而老城商圈消費群特征決定其專業(yè)市場發(fā)展的局限性。平及發(fā)展趨勢。而老城商圈消費群特征決定其專業(yè)市場發(fā)展的局限性。 以以“中產(chǎn)階級中產(chǎn)階級”為主體的為主體的 婚慶目標客戶消費特征：婚慶目標客戶消費特征： 婚慶專業(yè)市場形成的前提條件婚慶專業(yè)市場形成的前提條件 產(chǎn)業(yè)基礎雄厚、集群效益突顯產(chǎn)業(yè)基礎雄厚、集群效益突顯 龍崗以龍崗以“工業(yè)為主導工業(yè)為主導”的市場的市場 經(jīng)濟發(fā)展，片區(qū)商業(yè)以經(jīng)濟發(fā)展，片區(qū)商業(yè)以“多點多點 開花開花”布局逐步形成商圈輻射。布局逐步形成商圈輻射。 片區(qū)商業(yè)以片區(qū)商業(yè)以“多種業(yè)態(tài)多種業(yè)態(tài)”共同共同

42、 發(fā)展。發(fā)展。 婚慶產(chǎn)業(yè)及專業(yè)市場發(fā)展所具備的前提條件二：婚慶產(chǎn)業(yè)及專業(yè)市場發(fā)展所具備的前提條件二： 根據(jù)龍崗目前市場經(jīng)濟及商業(yè)發(fā)展，龍崗以工業(yè)為主導，缺乏婚慶專業(yè)市場的上下游發(fā)展的根據(jù)龍崗目前市場經(jīng)濟及商業(yè)發(fā)展，龍崗以工業(yè)為主導，缺乏婚慶專業(yè)市場的上下游發(fā)展的 行業(yè)基礎。行業(yè)基礎。 婚慶產(chǎn)業(yè)是屬于以產(chǎn)品與服務結合的需 求拉動型產(chǎn)業(yè)，而且有多種產(chǎn)品與服務。 婚慶專業(yè)市場則是婚慶專業(yè)市場涵蓋了婚 紗攝影、美容美發(fā)、首飾禮品、煙酒餐飲、交 通旅游、家居用品等眾多相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展于一 體的，產(chǎn)業(yè)化、行業(yè)鏈集群產(chǎn)業(yè)化、行業(yè)鏈集群。 婚慶專業(yè)市場發(fā)展前提婚慶專業(yè)市場發(fā)展前提 44 婚慶專業(yè)市場優(yōu)劣勢分析婚

43、慶專業(yè)市場優(yōu)劣勢分析 物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)發(fā)展建議 區(qū)域研究及定位區(qū)域研究及定位 思路思路 項目定位及論證項目定位及論證 區(qū)域研究區(qū)域研究 商圈研究商圈研究 項目定位思路項目定位思路 專業(yè)類市場定位及論證專業(yè)類市場定位及論證 休閑休閑mallmall定位及論證定位及論證 購物中心定位及論證購物中心定位及論證 風格及行道規(guī)劃設計建議風格及行道規(guī)劃設計建議 地標規(guī)劃設計建議地標規(guī)劃設計建議 邊緣規(guī)劃設計建議邊緣規(guī)劃設計建議 節(jié)點規(guī)劃設計建議節(jié)點規(guī)劃設計建議 區(qū)域規(guī)劃設計建議區(qū)域規(guī)劃設計建議 商業(yè)氛圍營造商業(yè)氛圍營造 思維導圖思維導圖 46 一座集龍崗中心城人一座集龍崗中心城人“吃喝玩樂吃喝玩樂”為一體

44、的，經(jīng)營最集中，人為一體的，經(jīng)營最集中，人 氣最旺，設計最富特色的氣最旺，設計最富特色的休閑娛樂城休閑娛樂城。 周邊的休閑娛樂及特色餐飲商業(yè)物業(yè)不足，休閑娛樂是市場空周邊的休閑娛樂及特色餐飲商業(yè)物業(yè)不足，休閑娛樂是市場空 白點白點 通過我司前期對本片區(qū)的市調發(fā)現(xiàn)： 目前片區(qū)內商業(yè)以商業(yè)街及百貨超市為主，休 閑娛樂商業(yè)明顯不足； 餐飲類以低檔商業(yè)為主，缺少中高檔餐飲及特 色餐飲； 綜合而言，本片區(qū)在休閑娛樂及特色餐飲方綜合而言，本片區(qū)在休閑娛樂及特色餐飲方 面市場空缺，這對本項目的休閑娛樂定位提供了面市場空缺，這對本項目的休閑娛樂定位提供了 相當優(yōu)勢的外部環(huán)境。相當優(yōu)勢的外部環(huán)境。 消費者認可休

45、閑娛樂定位方向消費者認可休閑娛樂定位方向 周邊消費者超過周邊消費者超過50%表示本項目應提供休閑娛樂及餐飲表示本項目應提供休閑娛樂及餐飲 通過前期對周邊消費者的市調數(shù)據(jù)看，消費者消費者 希望本項目為其提供希望本項目為其提供“休閑娛樂休閑娛樂”的占的占26.0426.04， “餐飲美食餐飲美食”的占的占24.8524.85，總體超過，總體超過50%50%。 消費者對中高檔及特色餐飲相對認可，同時， 隨著龍崗居民生活水平的不斷提高，其需求潛力將 進一步加大。 消費需求潛力較大消費需求潛力較大 片區(qū)休閑娛樂市場空白點片區(qū)休閑娛樂市場空白點 經(jīng)營者對休閑娛樂、餐飲業(yè)態(tài)認同經(jīng)營者對休閑娛樂、餐飲業(yè)態(tài)認同

46、 在受調查的經(jīng)營者中，認為柏龍商業(yè)廣場調整 為“休閑娛樂”的比例占了近20%，一定程度上 說明休閑娛樂業(yè)態(tài)的匱乏和未來尚有較大的市 場發(fā)展空間。 認為調整為“美食”的比例占15以上，也 說明了對本項目提供餐飲的認可。 綜合而言，經(jīng)營者認為本項目綜合而言，經(jīng)營者認為本項目“休閑娛樂、餐休閑娛樂、餐 飲飲”業(yè)態(tài)的設置，持贊同態(tài)度。業(yè)態(tài)的設置，持贊同態(tài)度。 業(yè)態(tài)特征及交通業(yè)態(tài)特征及交通 休閑娛樂業(yè)態(tài)具有很強的市場輻射力，休閑娛樂業(yè)態(tài)具有很強的市場輻射力，地鐵開通及深惠路的改造地鐵開通及深惠路的改造 完成，使項目輻射范圍擴大，帶來更多的休閑娛樂人流完成，使項目輻射范圍擴大，帶來更多的休閑娛樂人流 休閑

47、娛樂商業(yè)的特征之一是：當休閑娛樂商業(yè) 的 。 51 地鐵3號線鳥瞰圖 老城商圈（明年地老城商圈（明年地 鐵開通后對項目的鐵開通后對項目的 影響）影響） 本項目若定位為休閑mall，其利好表現(xiàn)在： 1、成為本區(qū)域首席娛樂休閑商業(yè)地標；難于被復 制； 2、輻射范圍不僅僅極限于老街商圈及中心城商圈， 而是往東西部更大范圍擴展，從而帶來更大的消費 人流。 3、成為片區(qū)商務人士消費的首選消費天堂（規(guī)模、 定位的競爭力）； 東西部輻射擴東西部輻射擴 展展 休閑娛樂業(yè)態(tài)發(fā)展趨勢休閑娛樂業(yè)態(tài)發(fā)展趨勢 休閑娛樂需求休閑娛樂需求 休閑購物需求休閑購物需求 溫飽需求溫飽需求 未來的商業(yè)將從一般性的休閑購物需求向休閑

48、娛樂需求發(fā) 展，并最終走向綜合消費需求 綜合消費需求綜合消費需求 休閑娛樂定位適應現(xiàn)代人居需求發(fā)展趨勢，業(yè)態(tài)的可成長性好，休閑娛樂定位適應現(xiàn)代人居需求發(fā)展趨勢，業(yè)態(tài)的可成長性好， 未來發(fā)展?jié)摿艽笪磥戆l(fā)展?jié)摿艽?休閑娛樂作為商業(yè)消費需求較為高層次的商業(yè)需求，其 本項目所處的龍崗老街片區(qū)，休閑娛樂產(chǎn)業(yè)相對不足老街片區(qū)，休閑娛樂產(chǎn)業(yè)相對不足，無 法滿足周邊居民日益增長的休閑娛樂消費需求，導致目前片區(qū)導致目前片區(qū) 夜間消費不足夜間消費不足，通過前期的市調，消費者普遍對休閑娛樂需求前期的市調，消費者普遍對休閑娛樂需求 較高較高。 。 案名案名 柏龍柏龍?zhí)諍蕵烦翘諍蕵烦?定位闡述：定位闡述： l

49、龍崗中心城專業(yè)休閑娛樂及大眾休閑娛樂相結合專業(yè)休閑娛樂及大眾休閑娛樂相結合； l 集ktvktv、酒吧、歌舞廳、電影院、洗浴、桑拿、按摩、健身、保健等于一體、酒吧、歌舞廳、電影院、洗浴、桑拿、按摩、健身、保健等于一體； 形象及檔次定位形象及檔次定位 形象定位：形象定位： 檔次定位：檔次定位： 經(jīng)營及目標客戶群定位經(jīng)營及目標客戶群定位 休閑 娛樂城。除了夜晚火爆 經(jīng)營之外，以“電玩電 動游戲，以及桑拿健身 美容，ktv等亦能滿足白 天消費需求，將會有力 的支撐項目的全天候的 長期穩(wěn)定經(jīng)營 。 龍崗老街、中心城及周邊居 住的中高端消費群體。中高端消費群體。 龍崗區(qū)域工廠商務客戶。龍崗區(qū)域工廠商務客

50、戶。 區(qū)域喜歡消費的年輕人。 莞、惠等其他地區(qū)消費者。 旅游客戶。 龍崗區(qū)域工程商務客戶，區(qū)域中高端居住客戶是項目核心龍崗區(qū)域工程商務客戶，區(qū)域中高端居住客戶是項目核心 客戶客戶 業(yè)業(yè) 態(tài)態(tài) 組組 合合 咖啡廳、咖啡廳、特色餐飲、網(wǎng)吧、蘇寧特色餐飲、網(wǎng)吧、蘇寧 大型酒樓，特色酒吧，美食城大型酒樓，特色酒吧，美食城 電玩及游戲周邊配套、蘇寧、專賣店等電玩及游戲周邊配套、蘇寧、專賣店等 ktv，電影，桑拿，電影，桑拿spa，美容，美容 主主 題題 區(qū)區(qū) 2f 3f 4f 電玩世界電玩世界 餐飲美食城餐飲美食城 休閑館休閑館 休閑館休閑館 1f 業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)定位 以主題分區(qū)進行項目業(yè)態(tài)組合，初步建議

51、組合：一樓電玩世界主題；二樓美食餐飲主題；三樓休閑 美容主題；四樓動感娛樂主題； 電玩世界主題演繹電玩世界主題演繹 定位演繹定位演繹 以大型電子世界主力店 為主，通過電玩符號符號（如游 戲海報）、裝修風格裝修風格（燈光、 墻壁）等進行主題風格表現(xiàn)。 大型酒樓美食城主題演繹大型酒樓美食城主題演繹 定位演繹定位演繹 通過引進大型餐飲酒樓，特引進大型餐飲酒樓，特 色餐飲店，酒吧、美食廣場色餐飲店，酒吧、美食廣場等， 進行以美食為主題的風格演繹。， 主要以色彩及美食符號表現(xiàn)，特 別是特色店的裝修。 動感娛樂主題演繹動感娛樂主題演繹 定位演繹定位演繹 以歌舞廳、ktv、電影 院等主力店為主，重點表現(xiàn) 動

52、感、炫麗、娛樂氛圍，突 出特色。 休閑休閑mall優(yōu)劣勢分析優(yōu)劣勢分析 物業(yè)發(fā)展建議物業(yè)發(fā)展建議 區(qū)域研究及定位區(qū)域研究及定位 思路思路 項目定位及論證項目定位及論證 區(qū)域研究區(qū)域研究 商圈研究商圈研究 項目定位思路項目定位思路 專業(yè)類市場定位及論證專業(yè)類市場定位及論證 休閑休閑mallmall定位及論證定位及論證 購物中心定位及論證購物中心定位及論證 風格及行道規(guī)劃設計建議風格及行道規(guī)劃設計建議 地標規(guī)劃設計建議地標規(guī)劃設計建議 邊緣規(guī)劃設計建議邊緣規(guī)劃設計建議 節(jié)點規(guī)劃設計建議節(jié)點規(guī)劃設計建議 區(qū)域規(guī)劃設計建議區(qū)域規(guī)劃設計建議 商業(yè)氛圍營造商業(yè)氛圍營造 思維導圖思維導圖 62 人和人和：萬

53、千寵愛：萬千寵愛 看好柏龍看好柏龍 項目定位項目定位定位方向研判定位方向研判 消費者經(jīng)營者分析消費者經(jīng)營者分析 競爭格局分析競爭格局分析 案例及定位啟示案例及定位啟示 整體定位整體定位 案名及屬性定位案名及屬性定位 主題理念釋疑主題理念釋疑 業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)規(guī)劃 租金收益測算租金收益測算 65 第一商圈（步行兩公里范圍內第一商圈（步行兩公里范圍內 60%60%）：）：龍崗街 道居民（含居住在龍崗老街的打工者）； 第二商圈（車行第二商圈（車行15-2015-20分鐘范圍內分鐘范圍內85%85%）：）：主要 以中心城商圈為主的龍城街道居民（含居住在龍 城老街的打工者）； 第三商圈（第三商圈（5%-10

54、%5%-10%）：主要為布吉、坪山、坪 地街道等區(qū)域消費者； 偶得客戶（偶得客戶（5%5%以下）：以下）：涵蓋如寶安、福田、龍 華、羅湖、惠州、東莞等區(qū)域消費者； 柏龍商業(yè)廣場項目的商圈核心輻射老城、中心城，并將輻射周邊街道，以及其他各柏龍商業(yè)廣場項目的商圈核心輻射老城、中心城，并將輻射周邊街道，以及其他各 區(qū)和惠莞等相鄰城市。區(qū)和惠莞等相鄰城市。 消費者、經(jīng)營者及主力商家三方統(tǒng)一認同柏龍，看好柏龍消費者、經(jīng)營者及主力商家三方統(tǒng)一認同柏龍，看好柏龍 未來。未來。 66 1 1、在下列龍崗商業(yè)中心中，您和您的家庭最常去的一處是？、在下列龍崗商業(yè)中心中，您和您的家庭最常去的一處是？ 最吸引消費者的

55、是龍盈泰天虹，比例為18.8%;其次為中心城世貿萬佳比例為13.04%，五洲風情吉之島，比例為12.79%。說 明較高知名度、優(yōu)良的購物環(huán)境和成功的經(jīng)營等因素，吸引了很大部分老城的消費者。 2 2、您去柏龍商業(yè)廣場消費嗎？、您去柏龍商業(yè)廣場消費嗎？ 去的比例為64.53%，而不去也占了相當比例，為35.47%。 3 3、您覺得柏龍商業(yè)廣場有哪些不足？、您覺得柏龍商業(yè)廣場有哪些不足？ 突出反映人流商氣的不足，占21.96%的比例，其次為商品種類不全和知名度低（分別占14.92%和13.89%比例）。 4 4、您認為柏龍商業(yè)廣場有哪些地方需要改進？、您認為柏龍商業(yè)廣場有哪些地方需要改進？ “商品經(jīng)

56、營種類的調整”以及“商品品種豐富”占最大比例，分別為16.92%和13.16%。其次為“檔次提升”，比例為12.59% 消費者調查消費者調查 67 5 5、您希望柏龍商業(yè)廣場的市場定位為哪種檔次？、您希望柏龍商業(yè)廣場的市場定位為哪種檔次？ “中高檔”的消費者占最大比例，為50%。其次為其次為“中檔”，占34.92的比例。 6 6、您認為柏龍商業(yè)廣場最應該設置的商業(yè)形態(tài)是？、您認為柏龍商業(yè)廣場最應該設置的商業(yè)形態(tài)是？ 認為設置為“大型百貨購物中心”的占36.69比例。其次為“休閑娛樂”和“餐飲美食”比例分別為26.04和 24.85。 7 7、如果柏龍商業(yè)廣場調整為購物中心，您希望購物中心里面有

57、？、如果柏龍商業(yè)廣場調整為購物中心，您希望購物中心里面有？ 認為本項目調整為購物中心后里面需要有“餐飲美食”的占最大比例為23.1。其次為“超市”、“百貨”，分別為20.49% ，19.96%。充分說明了消費對多元化商品的消費需求以及片區(qū)餐飲休閑的缺乏。 68 8 8、您用于、您用于“大型百貨大型百貨購物中心購物中心”消費每個月的消費支出為？消費每個月的消費支出為？ 消費者每月在“大型百貨購物中心”支出費用比例最大的“200300元”之間，占了20.55%的比例。“100200元”跟隨其 后，所占比例為17。說明片區(qū)整體消費力不高 9 9、如果柏龍商業(yè)廣場調整為專業(yè)賣場，您最希望做哪種賣場？、

58、如果柏龍商業(yè)廣場調整為專業(yè)賣場，您最希望做哪種賣場？ “女人世界”和“外貿服飾批發(fā)”最為受認可，比例分別為31.97、26.19。其次為“兒童世界”，比例為13.16% 1010、您用于、您用于“專業(yè)賣場專業(yè)賣場”消費每個月的消費支出為？消費每個月的消費支出為？ “100200元”以及“200300元”占了最多比例，均為23.81.再次為“400500元”，占17.14%比例 69 1111、如果柏龍商業(yè)廣場調整為餐飲美食城，您覺得哪種餐飲最符合您的消費習慣？、如果柏龍商業(yè)廣場調整為餐飲美食城，您覺得哪種餐飲最符合您的消費習慣？ 希望做一個美食廣場的消費者占21.39，其次為特色餐飲和中式快餐

59、，分別為19.17、15。 1212、您用于外出餐飲消費每個月的消費支出為？、您用于外出餐飲消費每個月的消費支出為？ 消費者每月在外出“餐飲消費”支出費用主要在“200300元”的范圍內，占了23.89的比例。 其次“100200元”占了 19.47比例，說明整體餐飲消費水平以中等層次為主。 1313、如果柏龍商業(yè)廣場調整為酒店，您最希望做哪種酒店？、如果柏龍商業(yè)廣場調整為酒店，您最希望做哪種酒店？ 雖然在柏龍最應該設置的商業(yè)形態(tài)里，認為做“酒店”的近占很少比例。 而如果做酒店，有75.38的比例人群認為做經(jīng)濟 型酒店較為合適，這反映該片區(qū)的消費力水平。 70 1414、您用于酒店消費每個月的

60、消費支出為？、您用于酒店消費每個月的消費支出為？ 消費者每月在“酒店”支出費用主要在“200300元”的范圍內，占了25.26。 其次“300400元”占了19.07比例。再 次為“100200元”，占了17.53%的比例。 1515、如果柏龍商業(yè)廣場調整為休閑娛樂，您最希望柏龍做哪些行業(yè)？、如果柏龍商業(yè)廣場調整為休閑娛樂，您最希望柏龍做哪些行業(yè)？ 認為休閑娛樂里做“卡拉okktv”和“電影院”等大眾娛樂占較大比例，兩者占了近50的比例。 其次為“電子游戲網(wǎng)吧” 較符合一般工作人員打工者的休閑娛樂也受到歡迎，占了16.52%比例。 1616、您用于休閑娛樂消費每個月的消費支出為？、您用于休閑娛