物業(yè)管理公司對物業(yè)開發(fā)全過程的參與1.2

1、第二節(jié) 物業(yè)管理公司對物業(yè)開發(fā)全過程的參與物業(yè)管理是建設與管理結(jié)合的紐帶 , 對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講 , 應在項目可行性研究階段就聘請專 業(yè)水平較高、有一定管理經(jīng)驗的物業(yè)管理公司介入。這樣不僅有利于完善項目的規(guī)劃設計 , 而且能夠避 免由于選材不當 , 或施工中的遺留問題給日后銷售及使用帶來不便。 對于物業(yè)管理公司來講 , 在具備一定 管理經(jīng)驗和專業(yè)技術(shù)人員的條件下 , 應主動申請參與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的物業(yè)開發(fā)全過程。在項目可行性 研究階段 , 物業(yè)管理公司可憑實踐中獲得的經(jīng)驗 , 提出物業(yè)管理方案；在規(guī)劃設計階段 , 物業(yè)管理公司可 對規(guī)劃設計中易疏忽的問題提出指正意見；在施工階段 , 物業(yè)管

2、理公司可對各種建筑材料的選用提出合 理建議；在竣工驗收階段 , 物業(yè)管理公司可對工程質(zhì)量提出嚴格要求。這樣不僅使物業(yè)管理公司對物業(yè) 和各個部分充分了解 , 同時也使其成為有可能接受物業(yè)管理委托的公司。一、提前介入 ,為實施物業(yè)管理奠定基礎建管脫節(jié)是造成住宅小區(qū)管理滯后的主要矛盾之一。其主要表現(xiàn)：一是建設與管理各自為政 , 互不 銜接；二是管理者不參與驗收交接,小區(qū)交接不規(guī)范 , 無具體標準。為了改變這種狀況 , 物業(yè)管理公司應提前介入小區(qū)建設工作。這樣可以有兩個方面的好處：1. “兵馬未到 ,糧草先行”為小區(qū)的今后管理 ,奠定了堅實的基礎 ,提前介入小區(qū)建設工作 , 就可以從 保一方平安、為群

3、眾創(chuàng)造良好的居住環(huán)境出發(fā) , 對物業(yè)建設的整個過程給予關注。可以全面了解小區(qū)建 造的概況 , 參與小區(qū)的規(guī)劃、設計與論證 ,為將來管理打好基礎。建設中提出合理化建議 , 彌補不足；建 成后 , 主動參與工程驗收 , 嚴格控制標準 , 不留后患。2. 從嚴把住“入住”關 , 實施全方位管理“千里之行 , 始于足下”。小區(qū)管理 , 重在良好的開端 ,超前介入小區(qū)管理 , 就能把工作做在前面。首 先加大工作力度 , 大力宣傳開展物業(yè)管理的意義 ,使政府部門、 建設部門以及即將進住的業(yè)主 （使用人 ） 能 給予理解與支持； 然后制訂好小區(qū)管理契約 , 凡是入住小區(qū)的居民必須嚴格遵守小區(qū)綜合管理辦法,

4、并自覺履行其規(guī)定的義務 , 與物業(yè)管理公司簽訂入住契約 , 凡不簽約者不予辦理房屋承租、戶籍登記；最后提 前組建好專業(yè)隊伍 ,一旦業(yè)主 （使用人 ）簽定入住契約進住小區(qū)內(nèi) ,就必須有人管理、有人服務 ,讓小區(qū)的 居民感受到物業(yè)管理帶來的生活喜悅與舒適。、可行性研究階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目可行性研究階段 , 就應制定物業(yè)管理方案。物業(yè)管理方案的制定可由房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)完成也可由房地開發(fā)企業(yè)請物業(yè)管理公司代理完成。方案應確定物業(yè)管理的檔次, 所需經(jīng)營性用房及必要配套設備、設施和擬開展的服務內(nèi)容, 以及物業(yè)管理費的收費標準。物業(yè)管理方案的制定一般分為以下兩個步驟：（一）確定物業(yè)管理的檔次可根據(jù)物業(yè)的

5、消費水平 , 合理確定管理規(guī)模。 如果開發(fā)的物業(yè)是寫字樓 , 那么相應的管理服務標準就 應適應物業(yè)本身的檔次 ,如果開發(fā)的物業(yè)是住宅小區(qū) , 用戶普遍為中低收入者 , 則應考慮物業(yè)管理的服務 費應適合居民的實際情況。（二）制定物業(yè)管理方案 物業(yè)管理方案的主要內(nèi)容包括：1. 物業(yè)管理機構(gòu)的設置。物業(yè)管理公司應根據(jù)所管物業(yè)的用途及規(guī)模合理設置管理機構(gòu) , 制定各項 管理制度 , 明確主要崗位職責。2. 物業(yè)管理的服務標準。物業(yè)管理的各項服務標準與其物業(yè)的檔次具有直接關系 , 具體服務項目可 根據(jù)實際需要確定服務標準。3. 財務收支預算（1）年度物業(yè)管理收支總額。（2）每個產(chǎn)權(quán)人及使用人應交的各種費

6、用。（3）代收代繳費用。三、把好規(guī)劃設計關物業(yè)管理工作需要一定的地方與空間來開展, 需要從管理的角度、從整體效益的角度來規(guī)劃。目前許多住宅小區(qū)在規(guī)劃設計時沒有考慮今后物業(yè)管理工作的開展 ,連一些基本的公共設施都沒有規(guī)劃 , 只 注意在有限的土地上建造更多的房屋 ,以致等到小區(qū)建成以后 , 再考慮實行物業(yè)管理需要建立公共設施 , 已沒有地皮可建 , 對此住戶意見很大。有的住宅小區(qū) , 規(guī)劃時不配套 , 甚至連中國老百姓最主要的交通工 具自行車的車棚都未予以考慮 ,住戶進住以后 , 自行車隨便亂放 ,既不美觀也不安全。為此物業(yè)管理 公司參與規(guī)劃設計非常重要。規(guī)劃設計是房地產(chǎn)開發(fā)建設的源頭 , 物業(yè)

7、管理的早期介入應從物業(yè)管理的 規(guī)劃設計階段開始。在市場經(jīng)濟的大潮中 , 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要保持自己產(chǎn)品的競爭力, 必須具有超前意識。所謂超前意識 , 就是要從高起點起步 , 充分考慮人們對房屋產(chǎn)品和居住環(huán)境需求的不斷變化, 不僅要重視房屋本身的工程質(zhì)量 , 更應該考慮房屋的使用功能、小區(qū)的合理布局、建筑的造型、建材的選用、 室外的環(huán)境、居住的安全與舒適、生活的方便等等。一個房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設需要幾年的時間 , 但其 使用時間卻是幾十年甚至上百年?？茖W的發(fā)展,技術(shù)的進步 ,經(jīng)濟的增長 , 生活水平的提高使人們對居住和工作環(huán)境及技術(shù)的要求不可能停留在現(xiàn)有的水平上。 對于房地產(chǎn)這種凝聚著巨大物化勞動

8、和財富的不 動產(chǎn),不可能像更換家用電器那樣簡便易行。因此,房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設 ,就應從頭做起 , 具有超前意識。其中一種有效的方式就是在規(guī)劃設計階段, 請熟悉物業(yè)管理的專業(yè)人員參與規(guī)劃設計方案的討論, 發(fā)表意見 , 提出建議。物業(yè)管理專業(yè)人員對規(guī)劃設計的參與職責主要表現(xiàn)在全面細致地反映物業(yè)管理能得以順利實施的 各種需要 , 以及在以往管理實踐中發(fā)現(xiàn)的規(guī)劃設計上的種種問題或缺陷 , 把它以咨詢報告的形式提交給 設計單位并且責成其在設計中予以糾正。 下面的一些問題物業(yè)管理企業(yè)都有責任和義務向開發(fā)企業(yè)和設 計單位提出建議。1. 配套設施的完善各類配套設施的完善 , 是任何物業(yè)充分發(fā)揮其整體功能的前

9、提 ,房地產(chǎn)實行綜合開發(fā)的目的也在于 此。如果配套設施等硬件建設造成先天不足 , 日后的物業(yè)管理很難搞好。對于住宅小區(qū) ,幼兒園、學校等公益事業(yè) ,各類商業(yè)服務網(wǎng)點如商店、飲食店、郵電所、銀行等 , 小 區(qū)內(nèi)外道路交通的布置 , 環(huán)境的和諧與美化 , 尤其是人們休息交往娛樂的場所與場地的布置在規(guī)劃設計 中應給予充分的考慮。對于寫字樓 ,商貿(mào)中心等 , 則商務中心和停車場的大小與位置就顯得很重要。物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)以往物業(yè)管理的經(jīng)驗和日后實施物業(yè)管理的需要 , 在上述方面應該提出意見和建 議。2. 水電氣等供應容量 水電氣等供應容量是項目規(guī)劃設計時的基本參數(shù)。人們生活和工作質(zhì)量的提高與改善, 必然

10、不斷增大對水電氣等基本能源的需求。設計人員在設計時 ,通常參照國標設計 ,而國標制定的是下限 , 因此規(guī)劃 設計時 , 要充分考慮到地域特點和發(fā)展需要 , 要留有余地。 不能硬套國標 ,否則不能正常使用或造成事故。3. 安全保衛(wèi)系統(tǒng)規(guī)劃設計時 , 對安全保衛(wèi)系統(tǒng)應給予足夠的重視。在節(jié)約成本的前提下 , 盡可能設計防盜報警系統(tǒng) , 給業(yè)主們創(chuàng)造一個安全的居家環(huán)境。如最好用報警系統(tǒng)替代防盜網(wǎng) , 因為各式各樣的防盜網(wǎng)不僅影響美 觀, 而且一旦發(fā)生火災 , 就無法逃離現(xiàn)場。此時的安全 ,彼時卻成了更大的危險。這在香港一些地區(qū)已有 了血的教訓。4. 垃圾處理方式根據(jù)各地不同情況 ,決定是否采用垃圾道。

11、如采用 ,則應考慮如何通過管理來保持其清潔 , 使之不致 成為一個異味和蚊蠅孽生源；如不采用 , 則應考慮如何在各樓道設垃圾桶 ,分發(fā)垃圾袋 , 并由專人收倒垃 圾。此外 , 還應考慮垃圾外運方式與垃圾集運站的位置等。5. 綠化布置綠化主要應考慮氣候、環(huán)境、造型、布局等 , 特別要根據(jù)需要搭配 , 如常綠與落葉、針葉與闊葉、喬 木與灌木、觀葉與觀花、觀果樹木與花草之間要合理搭配。6. 消防設施在建筑設計中 , 消防設施的配套設置有嚴格要求的。自動滅火器位置、自動報警機位置、安全出口、 扶梯以及滅火器、沙箱等應利于防火、滅火。物業(yè)管理企業(yè)則更著眼于各種消防死角。例如樓樓的通道 部分、電纜井部分在

12、消防設計中一般都考慮不周, 自動噴淋裝置也不可能顧及到每個角落 （當然電路部分是怕水的 ）, 所以物業(yè)管理企業(yè)就應建議在這些地方配備滅火器 （電器部分應用二氧化碳滅火器 ） 或滅火 沙箱。7. 建筑材料選用建筑材料的選用涉及到工程質(zhì)量、造價與維修管理和防火安全。物業(yè)管理企業(yè)應根據(jù)自己在以往所 管樓宇中所見建材的使用情況 , 向設計單位提交一份各品牌、 型號的常用建材使用情況的跟蹤報告 ,以便 設計單位擇優(yōu)選用。8. 其他規(guī)劃設計時 , 對室內(nèi)各種線與設施的布局、位置、高度、離墻距離等,常有一些易被忽視的問題 , 但從日后使用和維修的角度看 , 卻很重要。 如灶臺下放置煤氣罐的高度是否低于煤氣罐

13、的高度 , 懸掛的廚柜 向通道伸出了幾十公分 ,用戶不小心就會碰到腦門 ,冰箱、洗衣機預留位置及下水口是否適當 , 電路接口 是否足夠、位置是否合適等。類似這些細節(jié)問題 ,物業(yè)管理企業(yè)都有義務向設計單位提出 , 請其注意?？傊?設計階段 ,物業(yè)管理企業(yè)選派工程技術(shù)人員參加工程規(guī)劃設計的目的 ,是從有利于投資、綜合 開發(fā)、合理布局、安全使用和投入使用后長期物業(yè)管理的角度進行參謀, 提出建議。四、在規(guī)劃階段應注意的問題房地產(chǎn)商在新建小區(qū)規(guī)劃設計時,往往會請規(guī)劃部門及設計院對所開發(fā)小區(qū)進行規(guī)劃、設計 ,但往往會忽視請物業(yè)管理公司共同參與規(guī)劃設計。 專業(yè)設計部門與物業(yè)管理部門對小區(qū)規(guī)劃設計都有不同的著

14、 重點。 有經(jīng)驗的房地產(chǎn)商在請專業(yè)設計規(guī)劃部門設計時,同時會請有經(jīng)驗的物業(yè)管理公司參與設計意見。這時被邀請的物業(yè)管理公司就應從平時物業(yè)管理對設計、規(guī)劃感覺不足及應注意那些方面等 , 提出物業(yè) 管理公司的看法供房地產(chǎn)商及規(guī)劃、設計部門參考。一般物業(yè)管理公司參與規(guī)劃設計可以從下面幾個方面考慮：實用、美觀耐用、安全、方便使用、方 便管理、節(jié)能、節(jié)省維護維修費用等。1. 實用性(1) 房屋的采光應做到每個房間均能得到自然采光。(2) 房屋的通風盡量采用自然通風比較好的方位。(3) 房屋的隔 (冷)熱選用材料及附件、設計方案盡量能保溫, 達到冬暖夏涼的效果。(4) 房屋實用率盡量提高實用率,在合理的情況

15、下減少公用面積 , 減少承重柱。規(guī)劃、設計時注意實用率與不注意實用率的設計結(jié)果, 會產(chǎn)生至少 5的實用率差值 , 即從業(yè)主利益考慮直接隱含影響了樓價的5%上升或下降的結(jié)果。比較典型的代表,如建綜合大廈,注意實用率的設計,每臺車所占位為20 25 平方米 ,住宅利用率可達 85以上 ,而不注意實用率的設計 ,使每臺車所占位可高達 40平方米 ,住宅利 用率只有 80%以下 ,當然超值豪華住宅另當別論。2. 美觀、耐用性美觀與耐用兩方面處理得好 , 會很和諧 , 處理不好又會很矛盾。 例如 , 有些發(fā)展商為了純講美觀 , 突出 一些造型 , 用夾板或鐵網(wǎng)、掛灰批蕩等壽命短的材料裝修一些間隔墻或造型

16、,特別一些公共部分 ,造成物業(yè)管理公司在接手管理后沒幾年 , 就需花大量資金重新裝修 , 給物業(yè)管理公司和業(yè)主造成很大的后期經(jīng) 濟負擔。 切記, 房產(chǎn)物業(yè)的建設不能像做電影道具和模型一樣 , 只講究美觀 ,而不注意耐用 , 這種現(xiàn)象對于 新入行經(jīng)驗不足的發(fā)展商表現(xiàn)比較突出 , 開發(fā)商建設者應站在廣大業(yè)主的角度考慮問題, “房產(chǎn)物業(yè)是百年大計”的工作！這一項工作做得好 ,可使業(yè)主接樓后得到實惠 ,物業(yè)管理公司的維修量大量減少 ,發(fā)展 商的信譽會越來越高！影響房屋美觀除了建設前期的問題 , 還應考慮使用后期可能出現(xiàn)的問題 , 應盡量提到建設前期來解 決。例：住宅空調(diào)統(tǒng)一留位 , 防盜網(wǎng)門統(tǒng)一安裝

17、, 盡量減少二次裝修影響公共外觀不統(tǒng)一的工作 , 以上材 料盡量采用不銹、耐用材料 , 以免長時間銹跡 ,污染外墻 ,影響整體美觀等。3. 功能性除了正常規(guī)劃設計應考慮的功能性 , 下面提出一些常被忽視的功能性設施配備：(1) 住宅空調(diào)機留位及空調(diào)冷凝水集中排水管配備。(2) 集中“能源計量表”功能配備。如：水、電、氣能源計量表按功能區(qū)分集中安放入公共區(qū)間, 不宜放入各業(yè)主家中 , 這樣在抄表時不用打擾業(yè)主 , 方便物業(yè)管理工作。另外 , 配備能源計量表往往只注意 各業(yè)主的分表及本區(qū)總表 , 沒注意公共區(qū)域的分表配備 , 給后期的物業(yè)管理能源計量統(tǒng)計工作帶來不準 確的弊端 , 所以應配備公共區(qū)

18、域能源計量分表 , 以便后期物業(yè)管理計量統(tǒng)計工作。(3) 高層樓房維修、清潔外墻機具配備及留位 , 高層樓宇樓頂天面不宜做為花園賣出或贈送 , 否則不 利于日后大廈外墻和天面維護工作的開展。(4) 各種指標牌 , 小區(qū)(大廈 )平面圖、警示標志 (牌)配備。(5) 水、電容量超前意識的配備。(6) 物業(yè)管理用房的配備。如：辦公室、接待室、值班室、制作用膳室、倉庫等。有條件還可配幾 間管理人員集體宿舍 ,這一部分房可作為公用面積分攤。 此工作做好了 , 可穩(wěn)定物業(yè)管理公司管理人員隊 伍,提高物業(yè)管理公司檔次 ,可減少物業(yè)管理費預算費用 , 減輕日后業(yè)主管理費負擔 ,可奠定物業(yè)管理的 良性循環(huán)的基

19、礎。(7) 垃圾處理。每層樓、每棟房、每個區(qū)都應考慮配備收集垃圾的相應位置及設施, 這些設施要考慮密封性 ,清掃、清洗方便 , 不會擴大污染等。無垃圾處理能力的地區(qū) , 房地產(chǎn)發(fā)展商要考慮處理垃圾設施。(8) 其他功能。防火、防積水、防盜、訪客等系統(tǒng) , 休閑、購物、娛樂等場所 , 綠化、道路、圍墻護 欄等環(huán)境 , 郵政、儲蓄、交通、通訊等功能。4. 安全性(1) 有條件的小區(qū)、大廈 , 盡量設計成“封閉型” , 以利治安管理。(2) 利用防盜、火災報警系統(tǒng) ,安裝防火、防盜系統(tǒng)網(wǎng)絡 ,最好能聯(lián)接公安消防治安部門 , 遇事能得到 及早發(fā)現(xiàn) ,得到支持 , 減少損失。(3) 裝修材料除了上面所談

20、到美觀、耐用性外, 要注意禁用“有毒、有輻射性”材料。(4) 制做的防盜網(wǎng)一定要注意設置火災救生窗。5. 節(jié)能性(1) 中央空調(diào)系統(tǒng) , 是日后物業(yè)的耗能大戶 , 此項工作做好 , 能為日后節(jié)省大量能源開支。 做好此項工 作除了請高水平空調(diào)設計師外 ,發(fā)展商還應在此項目上舍得投資 ,盡量提高系統(tǒng)的自動化程度 , 特別一些 分區(qū)電磁閥、高靈敏度溫度控制器、保溫材料等不宜從簡處理 , 設計師在設備選型設計時 ( 特別是一些配 套電機選擇 ) 不要出現(xiàn)大馬拉小車現(xiàn)象。(2) 公共區(qū)域照明 , 盡量采用節(jié)能燈 , 開關組合設計配備盡量細劃 , 不宜一個開關控制一片燈 , 應按每 組燈的功能性要求配備開

21、關。五、對施工的介入住房的質(zhì)量是百年大計 , 絲毫馬虎不得。國家建設部根據(jù)近年來許多建筑施工單位偷工減料、不注 意施工質(zhì)量而屢屢出現(xiàn)重大工程事故的狀況 , 發(fā)文明確規(guī)定重大工程執(zhí)行招標投標制 , 執(zhí)行建設監(jiān)理制 , 同時向國際慣例靠攏。 物業(yè)管理公司對施工過程介入 , 對搞好施工監(jiān)理同樣有著十分重要的意義和作用。為了加強對建設工程質(zhì)量的監(jiān)督和管理 , 明確建設工程質(zhì)量責任 , 保護建設工程方面的合法權(quán)益 , 維 護建設市場秩序 , 建設部已明文規(guī)定 , 我國的施工建設與國際慣例接軌 , 實行建設監(jiān)理制 , 一批工程監(jiān)理 公司業(yè)已應運而生。工程監(jiān)理制度的實施 , 對工程施工單位依法施工 , 保證

22、工程質(zhì)量 , 具有十分重要的意 義, 但即使聘請了水平很高的監(jiān)理公司來監(jiān)理,物業(yè)管理企業(yè)對施工過程的參與同樣有重要意義。物業(yè)管理企業(yè)在施工階段的參與主要是確保工程施工質(zhì)量。 一個項目在開發(fā)企業(yè)及施工單位交付使用的的幾十、上百年的使用過程中 , 只有業(yè)主和物業(yè)管理企 業(yè)來面對各種可能出現(xiàn)的問題。如果物業(yè)管理企業(yè)對該物業(yè)的結(jié)構(gòu)、管線布置、甚至所用建材的性能知 之甚少或不了解 , 那么就很難管理好 , 或無法管理。所以 , 物業(yè)管理企業(yè)有必要選派相應專業(yè)的人員參與 施工質(zhì)量監(jiān)理 , 配合開發(fā)企業(yè)和施工部門共同確保工程施工質(zhì)量。對于開發(fā)企業(yè)和施工部門來說 ,物業(yè)管理企業(yè)參與工程施工質(zhì)量管理 ,加強了力

23、量 , 使工程質(zhì)量又多 了一份保證 ,同時又能保證竣工驗收、移交和日后管理的連續(xù)性 ,可為開發(fā)商節(jié)省時間 , 提高工程質(zhì)量、 縮短工期及增強售后服務的信譽。物業(yè)管理企業(yè)參與工程施工質(zhì)量監(jiān)理的要點包括：1. 指導施工單位把好質(zhì)量關物業(yè)管理公司不僅接管新建樓宇 ,還要管理使用年限較長的物業(yè)。 因此, 他們對樓宇使用中常出現(xiàn)的 各種工程質(zhì)量問題有較多了解 , 如衛(wèi)生間、廚房間的漏水問題及其成因：水電管線如何走向才有利于安 全和便于管理；什么樣的墻體會滲水等等。這些影響使用功能的問題早協(xié)調(diào)、早解決 , 要比施工完了再 改容易得多 , 而且可減少許多浪費 , 不致于遺留下來 , 成為日后使用和管理中難以

24、克服的障礙。2. 掌握新物業(yè)的全部情況施工單位完成施工任務 , 建好住宅小區(qū) , 辦完移交手續(xù)后 , 他們不再有責任承擔該建筑的使用問題 ( 當然不包括一年使用期 ) 。在以后使用過程中 , 只有業(yè)主和物業(yè)管理公司來應付各種可能出現(xiàn)的問題。 因此物業(yè)管理只有參與工程的建設 ,才可能對每一幢物業(yè)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)、管線布置、房間大小 , 甚至采用的 建筑材料的性能做到了如指掌。 這可對物業(yè)管理工作的開展奠定良好的基礎 ,否則就很難管理好物業(yè) , 甚 至無法管理。3. 物業(yè)管理公司參與施工監(jiān)理有利于物業(yè)良性開發(fā)對于施工單位來講 ,物業(yè)管理公司參與施工監(jiān)理 , 加強了監(jiān)理力量 , 某些影響使用功能的問題能及

25、早 發(fā)現(xiàn)、及早解決 , 使工程質(zhì)量又多了一份保證；而對物業(yè)管理公司來講 , 由于從規(guī)劃設計到施工監(jiān)理的全 過程參與 , 能較全面地了解物業(yè)的整體情況 ,這樣可保證房屋比較順利的移交 ,為開發(fā)商節(jié)約了時間 , 也 為售后服務奠定了基礎。4. 按國家規(guī)定的技術(shù)標準 , 對工程設計與設計單位、施工單位、開發(fā)商一起認真進行技術(shù)交底和圖 紙會審；5. 工程施工中國家現(xiàn)行有關法律規(guī)定、技術(shù)標準及合同不斷進行檢查 , 如：是否嚴格按設計要求施 工, 隱蔽工程的施工質(zhì)量 ,使用的各種材料、備件是否符合質(zhì)量要求等等。六、物業(yè)管理公司對施工的監(jiān)理(一) 何為監(jiān)理監(jiān)理, 從字面上可以簡單地理解為監(jiān)督和管理。工程建設

26、監(jiān)理即對工程建設中的技術(shù)經(jīng)濟活動進行 監(jiān)督和管理 , 使這些活動符合有關的法規(guī)、政策、技術(shù)標準、規(guī)范及合同的規(guī)定 , 促使工程進度、質(zhì)量、 造價按計劃實現(xiàn)。國家建設部已明文規(guī)定 , 中國的施工建設要向建設監(jiān)理制過渡 , 向國際慣例靠攏 , 一批 工程監(jiān)理公司亦已應運而生。即使是聘請了監(jiān)理公司來對工程建設進行監(jiān)理 , 但物業(yè)管理公司對工程監(jiān) 理的介入同樣有重要意義。(二) 物業(yè)管理公司參與工程監(jiān)理的內(nèi)容物業(yè)管理公司參與工程建設監(jiān)理的主要內(nèi)容是：1. 協(xié)助建設單位與承建單位編寫開工報告。2. 審查承建單位提出的施工組織設計、施工技術(shù)方案和施工進度計劃, 提出修改意見。3. 審查承建單位提出的材料和

27、設備清單及其所列的規(guī)格與質(zhì)量。4. 督促、檢查承建單位嚴格執(zhí)行工程承包合同和工程技術(shù)標準。5. 檢查工程使用的材料、構(gòu)件和設備的質(zhì)量。6. 檢測工程質(zhì)量 ,驗收分部分項工程 , 處理質(zhì)量事故。7. 控制工程進度 , 認定工程數(shù)量。8. 檢查安全防范措施。9. 整理合同文件和技術(shù)檔案資料。10. 提出竣工驗收報告。11. 在物業(yè)投入使用后的保修階段 , 負責檢查工程狀況 , 鑒定質(zhì)量問題責任 ,督促保修。(三) 物業(yè)管理公司參與工程監(jiān)理的要點在實際工作中 , 物業(yè)管理公司要參與對工程的工期目標、質(zhì)量目標和費用目標進行控制。1. 工程進度監(jiān)理工程項目進度監(jiān)理的目的在于采取管理措施 , 糾正施工進程

28、的偏差 , 保證預定工期目標的實現(xiàn)。 監(jiān)理 的基本方法是定期取得工程的實際進展情況 ,與計劃作出比較 ,從中發(fā)現(xiàn)問題 ,采取措施 ,防止進度拖延。(1) 實行工程進度監(jiān)理首先要進行施工組織設計 , 即對整個工程項目通盤規(guī)劃 , 制定出經(jīng)濟合理的規(guī) 劃方案 , 對項目在人力物力、時間和空間、技術(shù)和組織上做出全面而合理的安排, 以控制項目總投資、總工期、工程質(zhì)量、主要材料和設備的供應。施工組織總設計包括：施工的具體項目及其工作量、施工進度總計劃、開發(fā)建設工程布置和總平面 布置圖 ( 分區(qū)的市場管線施工示意圖、公用工程示意圖、各類房屋開工竣工示意圖、環(huán)衛(wèi)綠化示意圖、 施工場地及大型臨時設施總平面布置

29、圖及根據(jù)上述內(nèi)容綜合繪制的開發(fā)建設區(qū)的總平面布置圖。 )物業(yè)管理公司根據(jù)施工組織設計 , 要求參加項目施工的各單位做出具體的分部分項工程組織設計和 單幢工程施工組織設計。(2) 控制施工進度計劃 , 實現(xiàn)進度控制須有一個科學、 合理的工程項目進度計劃。 在物業(yè)開發(fā)項目中 , 一般要編制項目總進度計劃、施工總進度計劃和作業(yè)進度計劃等等。(3) 實施對工程項目進度的控制 , 物業(yè)管理公司要對現(xiàn)場情況進行調(diào)查分析 , 協(xié)助解決工程項目建設 中的問題 , 明確解決問題的措施、期限和承擔者, 并督促其實現(xiàn)。2. 工程質(zhì)量監(jiān)理(1) 工程質(zhì)量監(jiān)理的任務 督促承建單位建立工程項目質(zhì)量保證體系。承建單位是工程

30、的具體實施者，他們的工作直接影響工程質(zhì)量 , 物業(yè)管理公司要協(xié)助監(jiān)理單位須在項目開工前督促承建單位設置質(zhì)量保證體系, 包括設置質(zhì)量管理目標、程序和辦法，設立質(zhì)量檢查負責人，建立TQC小組等。 設計過程的質(zhì)量監(jiān)控。設計過程是工程項目質(zhì)量監(jiān)控的起點。物業(yè)管理公司對方案和圖紙要進行 認真的審核 , 對其中的質(zhì)量問題提出質(zhì)疑 , 并要求有關單位及時修改。 材料、設備的質(zhì)量監(jiān)控。物業(yè)管理公司要協(xié)助監(jiān)理單位嚴格督促有關方面按合同規(guī)定的質(zhì)量要求 組織訂貨、采購、包裝及運輸 , 以及按標準進行檢查和驗收 , 并按要求組織堆放、儲存、保管和加工。 施工過程的質(zhì)量監(jiān)控。物業(yè)管理公司要督促發(fā)展商選擇優(yōu)秀的、有信譽的

31、施工單位，認真審查施工單位的技術(shù)水平、設備水平和管理水平等。在合同中明確對質(zhì)量的規(guī)定及責任；督促承建單位認真執(zhí) 行工藝標準和操作規(guī)程 ， 提高項目質(zhì)量的穩(wěn)定性；監(jiān)理人員要對每個階側(cè)面、每個分部分項工程、甚至 每道工序進行檢測與驗收； 監(jiān)理人員要做好質(zhì)量記錄 ， 并進行統(tǒng)計數(shù)字的分析處理 ， 對不符合質(zhì)量標準的 活動加以處理。(2) 工程質(zhì)量監(jiān)理的實施首先， 物業(yè)管理公司要明確合同要求 ， 對在建項目進行全面細致的調(diào)查研究 ， 組織好質(zhì)量控制體系 ， 配備能夠勝任工作的監(jiān)理人員 ， 明確其質(zhì)量控制責任。其次 ， 要建立對日常各項工作的監(jiān)督和記錄制度 ， 通常可通過建立一套報表體系來實施 ， 報表

32、包括的 主要內(nèi)容是：要開始的工作；工作檢查情況及對工作的要求；施工中的檢驗或現(xiàn)場試驗情況以及其他工 作情況。最后， 對通過檢查、試驗、測量等手段發(fā)現(xiàn)的各種問題 ， 要提出解決問題的辦法 ，并及時向發(fā)展商通 報情況。3. 工程造價監(jiān)理工程造價監(jiān)理是在不影響工程進度、質(zhì)量和安全施工的條件下， 確保工程費用不超過合同規(guī)定標準所采取的控制活動。這種控制可以從工程項目的全過程和工程造價構(gòu)成二方面來進行。(1) 對工程項目的全過程進行造價控制 設計階段的造價控制對工程項目的造價控制始于設計階段。監(jiān)理人員在這個階段要注意對設計方案進行審核， 如發(fā)現(xiàn)設計方案的費用估算超出控制投資額的范圍 ， 應及時對設計方案

33、提出修改意見；監(jiān)理人員還可以通過現(xiàn)場 踏勘 ， 發(fā)現(xiàn)設計方案在哪些方面可以進行優(yōu)化 ， 向設計單位提出更改意見。 施工階段的造價控制施工階段的造價控制 ， 要從審查每個工程和分部分項工程的清單、單價入 ， 按形象進度擬定撥款計 劃。要選擇最佳的施工速度 ， 嚴格把好按進度撥款關、應及時掌握和詳細記錄修改設計、變更工程量、 增減工程項目等情況。當無法預計的情況發(fā)生時 ，如水文地質(zhì)情況變化、設備材料的延期交貨、價格調(diào) 整等都應詳細記錄合理分析 ， 以分清甲乙方責任 ， 為索賠作準備。(2) 對工程造價構(gòu)成的控制從工程造價構(gòu)成的角度進行控制 ， 可以分為直接費用的控制和間接費用的控制。 直接費用的控

34、制直接費用是構(gòu)成工程造價的主要部分 ， 因此是進行造價控制的重點。 對直接費用的控制 ， 首先要將實 際費用與工程預算比較 ， 通過對預算和實際完成量所支付的人工、材料、機械臺班費和其他直接費用的 分析比較 ， 看出超支節(jié)余情況及趨勢； 其次要對工程單價進行分析 ， 可以根據(jù)各工程每個月以及累計完成 的實物工程量和相應的實際費用 ， 求出各工種每月以及累計的實際工程單價 ， 再與預算單價進行對比 ， 從 中分析超支或節(jié)約的原因。 間接費用的控制間接費用一般按合同規(guī)定的直接費用的百分數(shù)提取 ， 這項費用由于直接費用的變動而發(fā)生變化 ， 監(jiān) 理方對間接費用的控制采取兩項措施：其一是審核承建單位計算

35、間接費用依據(jù)的合理性， 其二是根據(jù)直接費用的變動處理間接費用的提取。(四) 對新建小區(qū)施工監(jiān)理物業(yè)管理公司參與新建小區(qū)的施工監(jiān)理 ， 它與發(fā)展商對施工的監(jiān)理 ， 同樣有著不同的著重點。 由于長 期的物業(yè)管理工作 ， 物業(yè)管理公司對樓宇多發(fā)質(zhì)量問題的部位有著充分的了解， 因而物業(yè)管理公司參與施工管理 ， 可防范完工后樓宇出現(xiàn)有礙使用的質(zhì)量問題和施工期遺留問題， 從而減輕以后的維修、 保養(yǎng)開支。1. 參與方式作為物業(yè)管理公司 ， 對于施工單位無直接的經(jīng)濟干預權(quán) ， 其參與施工監(jiān)理的身份是： 全體購房小業(yè)主 的代表 ， 由發(fā)展商邀請參與施工監(jiān)理 ， 就施工過程中施工設計、施工方法、施工質(zhì)量進行監(jiān)察

36、， 并對其中 影響樓宇質(zhì)量、實用性及維護保養(yǎng)的問題 ， 向發(fā)展商提出意見 ， 提醒發(fā)展商加以防范 ，并由發(fā)展商督促承 建商糾正、補救。2. 監(jiān)理重點由于我國房地產(chǎn)市場的一度高潮 , 導致建筑市場的興旺 , 建筑市場如雨后春筍般涌現(xiàn)出許多的承建 商, 其技術(shù)力量、素質(zhì)參差不齊。同時因我國經(jīng)濟不發(fā)達, 設計規(guī)范不可能把結(jié)構(gòu)、裝飾、防滲的等級一下子提得很高 , 從而使許多樓宇建成后出現(xiàn)問題 , 增加了管理難度。因此 , 應將以下這些部位的施工作為 施工監(jiān)理重點：(1) 地下室工程。 地下室因其結(jié)構(gòu)埋藏于地表以下 , 受地下水或雨季雨水滲入泥土里形成的水壓環(huán)境 是滲漏問題的常發(fā)部位。因此 , 根據(jù)其設

37、計采取的防水施工方案而相應地重點監(jiān)理以下事項：無論采取何種防水設計施工 ,基坑中不應積水 ,如有積水 , 應予排除。嚴禁帶水或泥漿進行防水 工程施工。采用防水混凝土結(jié)構(gòu)時 , 除嚴格按照設計要求計算混凝土的配合比之外 , 應重點檢查： 砼攪攔時 間不得少于 2 分鐘( 用機械攪攔 ) ；底板應盡量連續(xù)澆注 ,須留設施工縫時 ,應嚴格按照規(guī)范中的留設要求 和施工要求施工后 , 墻體只允許留水平施工縫；后澆帶、沉降縫等應盡量要求在底板以下, 墻體外側(cè)相應部位加設防水層 ( 可用卷材、涂膜等 ) ；預埋件的埋設應嚴格按規(guī)范施工；養(yǎng)護時間和養(yǎng)護方式應嚴格監(jiān) 控, 此項是承建商經(jīng)常忽視的工序 , 但對砼

38、的防水能力有較大的影響。采用水泥砂漿防水層 , 除按設計及規(guī)范施工外 , 應注意陰陽角應做成圓弧形或鈍角； 剛性多層作 法防水層宜連續(xù)施工 , 各層緊密貼合不留施工縫。(2) 回填土工程?；靥钔凉こ躺婕笆讓訕堑孛?(無地下室結(jié)構(gòu)的 ) 、外地坪的工程質(zhì)量 , 如回填質(zhì)量不 好, 將會導致地面投入使用一段時間后出現(xiàn)下沉、損壞埋設管道,使地面開裂等問題。因此 , 應對此項工程回填土成份、分層打夯厚度進行監(jiān)控, 有問題應堅決要求返工 , 否則后患無窮。(3) 樓面、屋面砼工程。樓面、屋面砼工程質(zhì)量物業(yè)管理公司在以后的維修工作中無能為力的問題鋼筋綁扎：鋼筋綁扎是否按圖按規(guī)范施工, 通常是引發(fā)樓面、屋面

39、開裂的一個主要原因 , 亦是 , 故在樓面、屋面砼工程中應重點注意。, 其開料長度、綁扎位置、搭樓位置、排列均勻等問題, 均造成以后樓板的開裂 ,特別是樓板的邊、角位置、懸挑梁板的鋼筋綁扎應重點檢查, 同時應監(jiān)督施 工單位切實做好鋼筋墊塊工作 , 以免出現(xiàn)露筋現(xiàn)象。砼澆注： 除發(fā)展商的監(jiān)理人員注意按施工規(guī)范監(jiān)理施工外 , 鑒于物業(yè)常見質(zhì)量問題 , 物業(yè)管理公 司參與監(jiān)理的人員應重點對廚房、衛(wèi)生間的地面澆注進行監(jiān)理 , 有剪力墻結(jié)構(gòu)的亦為重點監(jiān)督。如這些 部位施工出現(xiàn)問題 , 通常會引發(fā)廚、廁、衛(wèi)生間地面、剪力墻墻面出現(xiàn)大面積滲水, 還會出現(xiàn)難以檢查維修的問題。 如剪力墻因砼搗制不密實 , 出現(xiàn)

40、外墻面雨水滲入外墻面后 , 在墻體內(nèi)的孔隙內(nèi)滲流一段距離后 滲出內(nèi)墻面 , 導致維修困難 , 故對以上部位砼的振搗應嚴格監(jiān)控。(4) 砌筑工程。建成物業(yè)常有墻體與梁底的結(jié)合部出現(xiàn)裂縫的現(xiàn)象 , 造成此問題 ,通常是墻體砌筑至 梁底時的砌筑方式不對 , 砂漿不飽。因此 , 在砌筑工程中應對砌筑砂漿的飽滿、墻頂磚砌方式進行監(jiān)督 墻頂與梁底間的砌磚 ,應把磚體斜砌 , 使磚體兩頭頂緊墻頂和梁底 , 并保證砂漿飽滿。(5) 裝飾工程。外墻面：外墻面抹灰及飾面施工的好壞常常是影響外墻是否滲水的一個關鍵。以我國目前的常 用做法 , 外墻面仍未做到對外來雨水作整體設防( 無特別的防水層 ), 僅是靠外墻面的

41、砂漿抹灰層 , 外飾面作防水 ,故外墻底層抹灰的實度、外飾面粘貼層的飽滿 (無空鼓、空殼 ) 、抿縫飽滿等方面 , 應嚴格監(jiān)督。內(nèi)墻面及天花板：內(nèi)墻面及天花板常用混合砂閃抹灰。如混合砂漿中含石灰、紙筋等材料 , 應 注意砂漿的攪攔均勻 , 以免造成墻體飾面開裂 , 墻體與砼梁、柱搭接處 , 最好加設砂布等材料后再抹灰。地面：廚、廁地面 , 作為濕區(qū)應重點監(jiān)理 , 注意砂漿密實及查坡泄水方面。(6) 門窗工程。 木門與墻體接合處 , 由于材質(zhì)的差別 , 經(jīng)常會出現(xiàn)縫隙 , 外墻窗戶通常會出現(xiàn)窗框與墻 體間滲水 , 這些都是施工問題 , 應按有關施工規(guī)范及設計方案嚴格監(jiān)理施工。(7) 給排水工程。

42、給水工程：現(xiàn)有高層建筑通常采用高位水池供水 , 其低樓層的供水 , 常常因高差問題造成水壓較大 , 而設計者通常會在由高位水池通往低層住宅的主管上設減壓閥。由于減壓閥的自身構(gòu)造, 較易為細小雜物堵塞 , 故建議高位水池出水口的管口不要設為敞開管口式, 應改為密孔眼管道入水 ,以阻擋雜物進入。如供水管道埋設在墻內(nèi) , 則應在隱蔽前做試水、試壓試驗。排水工程：原有常用的鑄鐵管,常因質(zhì)量問題 , 出現(xiàn)管壁砂眼滲水、接口容易滲水 , 使用年限短等問題,使物業(yè)管理公司維修困難、管理費用增多，在可能的情況下建議改用PVC水管。(8) 機電安裝工作。(五) 對業(yè)主二次裝修的施工監(jiān)理業(yè)主對戶內(nèi)的二次裝修涉及土

43、建、裝飾、水電等工程 ， 故進行監(jiān)理時應注意：(1) 制止任何對承重墻體、剪力墻體的開孔、拆卸行為。(2) 制止未經(jīng)有關部門批準而進行的煤氣、供暖、供冷、水電管線的遷移、改向。(3) 樓地面飾面的打鑿 ， 可禁用大錘敲擊 ， 應用小鑿子以非垂直角度輕輕打鑿。(4) 對新加砌的間墻的位置選用的砌筑材料進行審定、監(jiān)管。(5) 對整體裝修須增加的樓面荷載進行監(jiān)控 , 確保不超出結(jié)構(gòu)承載能力。(6) 對涉及公共管線的工程嚴格監(jiān)控。(7) 要求業(yè)主做好戶外作業(yè)的安全工作 , 同時做好防止高空墜物的措施。(8) 廚房、衛(wèi)生間地面如更換飾面 ,要求業(yè)主做好防水處理 ,浴缸、坐便器的更換 , 對排水、排污管按

44、 全部施工工藝嚴格要求 , 以避免造成滲漏。(9) 監(jiān)理業(yè)主有否私自增加接入公用天線網(wǎng)絡的電視機臺數(shù)。(10) 戶內(nèi)用電系統(tǒng)不得超出原有額定用電功率 , 且必須保留總的漏電開關。(六) 對日常維護外發(fā)標的工程管理 在超出物業(yè)管理公司自身能力的維修、維護,新增小項目等工程 , 常需向外招標發(fā)包 , 工程發(fā)包管理一般有以下方面：(1) 承包單位的資質(zhì)、資信審核。(2) 由兩家以上的單位就物業(yè)管理公司制定的維護方案或由承包單位制定相應方案進行報送預算、 圖紙 ,由專業(yè)技術(shù)人員審定方案、造價。(3) 簽訂公平合理、互為制約的發(fā)包合同。(4) 核定承包商進場施工人數(shù) , 約束其到物業(yè)部辦理出入證 , 并

45、按規(guī)定控制施工時間 , 指定施工用水 源、電源。(5) 約束施工人員保持施工場地以外的環(huán)境清潔 , 高峰時間不得使用電梯 , 超重、超長、腐蝕性、易 燃性材料不得進入電梯 , 進入樓宇采取相應保護措施。(6) 任何施工人員攜帶任何物料離場 , 均應辦理放行手續(xù)。(7) 施工現(xiàn)場由施工方配置足夠的滅火器材 , 施工現(xiàn)場如需動火 , 須監(jiān)督施工方辦理動火證 , 并由保 安隊派人在現(xiàn)場監(jiān)控。(8) 由工程部派相關專業(yè)的技術(shù)人員現(xiàn)場監(jiān)理、驗收工程。(9) 在承包商完成工程并通過驗收后 ,督促其辦理退場手續(xù) , 拆除施工期間拉設的水電管線 ,清理場 地, 退回出入證。七、把好工程質(zhì)量驗收關(一) 驗收的

46、作用與意義1. 參加驗收的重要性作為百年大計的每一幢房屋 , 其質(zhì)量的好壞將對房屋的壽命產(chǎn)生永久影響 , 而這一局面 , 最終只有物 業(yè)管理公司和業(yè)主來承擔。所以從某種意義上來講 , 物業(yè)管理公司應具有工程驗收的權(quán)利和爭取質(zhì)量補 償?shù)臋?quán)力。 因為物業(yè)管理公司一旦接受物業(yè)之后 , 便要開展物業(yè)管理工作 , 如果施工存在的房屋質(zhì)量問題 不解決 , 拖到售后服務管理中進行 , 必然會給物業(yè)管理公司增加負擔。 本身收費微薄的物業(yè)管理公司剛剛 進入管理 , 就要投入一定的經(jīng)費來負責修理 ,實在是心有余而力不足。因此 , 物業(yè)管理公司應站在業(yè)主的 立場上 ,代表其利益 , 參加工程驗收。對于確實存在的各種

47、質(zhì)量問題,物業(yè)管理公司應協(xié)助開發(fā)商一起向建筑承包商索賠 , 最好的辦法是預先扣留部分款項作為補償金, 留給物業(yè)管理公司專門應付日后出現(xiàn)的質(zhì)量問題。物業(yè)管理公司在驗收時 ,不僅要驗收現(xiàn)時工程的狀況 , 還應考慮到使用一段時間以后的狀況。 許多房屋由于搶工期、搶指標、搶任務 ,在匆忙中完成 ,常存在驗收時其質(zhì)量還好 , 但過不了多久 ,甚至居 民剛搬進住宅小區(qū) , 就出現(xiàn)房屋質(zhì)量問題。在國外通常的處理辦法是建筑商對其施工質(zhì)量向保險公司投 保, 保單及日后索賠由物業(yè)管理公司辦理。值得注意的是 , 改革開放以來 , 由于經(jīng)濟建設發(fā)展迅猛 , 基本建設需求量急增 , 基本建設隊伍迅速擴 大,其施工質(zhì)量出

48、現(xiàn)好差懸殊過大； 同時由于市場經(jīng)濟的一些負面效應 , 以及社會上一些腐敗的東西也影 響著各級政府管理人員及開發(fā)商 ,往往驗收階段變成了熱熱鬧鬧走過場 , 一頂十分嚴肅的工作有時便走 了樣 ,使一些低劣質(zhì)量的工程蒙混過關。 前一階段國內(nèi)報紙上連續(xù)報道的幾起嚴重的房屋倒塌事故 ,正是 劣質(zhì)工程的結(jié)果。2.驗收時 ,要細致入微 ,鐵面無私 前面已談到房屋工程質(zhì)量問題對物業(yè)管理產(chǎn)生不良影響將是相當長久的 , 給管理帶來的障礙是巨大 的。所以 , 物業(yè)管理公司在進行工程驗收時 ,必須細致入微 , 任何一點忽視都會給自己日后的管理工作帶 來難度 , 也將影響業(yè)主的利益。 大的方面如給排水管道是否暢通 ,

49、供電線路是否正確 , 屋面是否滲水 , 水箱 是否漏水等等；細微之處 , 如所用材料的性能 ,供電線路的導線斷面是否合理 , 防盜門安裝是否符合安全 標準,各戶預留孔道 (如電話預留孔、有線電視預留孔等 )是否齊全等。對于高層建筑 , 還需要對電梯、水 泵等設備進行負載運行試驗。驗收的原則是實事求是 , 鐵面無私。查出來的問題 , 該返工的責成施工隊返 工,屬于無法返工的問題 ,應索賠。返工達不到要求 ,不予簽字。只有嚴格要求 ,才能保證質(zhì)量 , 為今后的 物業(yè)管理帶來方便。(二) 組織驗收小組由物業(yè)管理部門牽頭 , 組織機電安裝維修工程部和管理處的有關人員組成驗收小組；驗收小組應在 驗收前完

50、成以下工作：1. 提前派出部分工程技術(shù)人員進駐現(xiàn)場 , 與地盤的工作人員一起 , 參與樓宇竣工收尾的監(jiān)理工作 , 主 要是參與機電設備的安裝調(diào)試 , 了解整個樓宇內(nèi)所裝配的設備設施 , 熟悉各類設備的構(gòu)造、性能、產(chǎn)地； 熟悉水、電、氣管道線路的鋪設位置及走向, 為入住后的管理、維修養(yǎng)護打下基礎。2. 主動與開發(fā)商的地盤和承建單位聯(lián)系, 協(xié)商樓宇交接問題 , 如：商定交接注意事項和開始交接日期等。3. 與地盤、施工單位雙方制定驗收方案, 統(tǒng)一驗收標準。4. 準備竣工驗收的表格資料：A .房屋接管驗收表B .室內(nèi)接管驗收遺留問題統(tǒng)計表C .公共配套設施接管驗收遺留問題統(tǒng)計表E .機電設備接管驗收表

51、F .機電設備接管驗收遺留問題統(tǒng)計表(三) 竣工驗收及驗收種類 物業(yè)的竣工驗收是指一項物業(yè)建筑生產(chǎn)的最后一個階段。 物業(yè)的竣工是指該物業(yè)所屬的工程項目經(jīng) 過建筑施工和設備安裝以后 , 達到了該工程項目設計文件所規(guī)定的要求 , 具備了使用或投產(chǎn)的條件。 工程 項目竣工后 , 由建筑商向開發(fā)商辦理交付手續(xù)。 在辦理交付手續(xù)時 , 需經(jīng)開發(fā)商或?qū)ｉT組織的驗收委員會 對竣工項目進行查驗 ,在認為工程合格后辦理工程交付手續(xù) ,建筑商把物業(yè)交給開發(fā)商 , 這一交接過程稱 之為驗收?？⒐を炇帐墙ㄖ膛c開發(fā)商之間發(fā)生的一個法定手續(xù), 通過驗收能明確責任 , 如工程達到設計或合同要求 ,經(jīng)驗收后 ,就可解除合同

52、義務。 從物質(zhì)形態(tài)上說 ,建筑商完成了一項最終建筑產(chǎn)品 , 而開發(fā)商也完 成了該物業(yè)的開發(fā)任務；從經(jīng)濟關系上說, 建筑商即可解除對開發(fā)商承擔的經(jīng)濟和法律責任。建筑工程項目的驗收不僅有竣工驗收, 而且有再建工程驗收。它包括隱蔽工程驗收、單項工程驗收、分期驗收和全部工程驗收。1. 隱蔽工程驗收隱蔽工程驗收是指將被其他工序施工所隱蔽的分部分項工程, 在隱蔽之前所進行的檢查驗收 , 它是保證工程質(zhì)量 , 防止留在質(zhì)量隱患的重要措施。 隱蔽工程驗收的標準為施工圖設計和現(xiàn)行技術(shù)規(guī)范 , 驗收 是由開發(fā)商和建筑商共同進行的 , 驗收后要辦理簽證手續(xù) , 雙方均要在隱蔽工程檢查簽證上簽字 , 并列入 工程檔案

53、。對于檢查中提出不符合質(zhì)量要求的問題要認真進行處理, 處理后進行復核并寫明處理情況。未經(jīng)檢驗合格不能進入下道工序施工。驗收以施工圖的設計要求和現(xiàn)行技術(shù)規(guī)范為準。技術(shù)規(guī)范與施工 圖說明要求不符時 ,以施工圖說明要求為準。經(jīng)檢查合格后 ,雙方在隱蔽工程檢查記錄上簽字 , 作為工程 竣工驗收的依據(jù)之一。2. 分期驗收所謂分期驗收 , 是指分期進行的工程項目或個別單位工程在達到使用條件, 需要提前動用時所進行的驗收。 例如一些住宅區(qū) ,當?shù)谝慌课萁ǔ珊?,即可驗收 ,使完成的建筑產(chǎn)品及時投入使用 , 發(fā)揮投資效、 益。3. 單項工程驗收所謂單項工程驗收 ,是指工程項目的某個單項工程已按設計要求施工完

54、畢 ,具備使用條件 , 能滿足投 產(chǎn)要求時 , 施工單位便可向建設單位發(fā)出交工通知。 建設單位在接到施工單位的交工通知后 , 應先自行檢 查工程質(zhì)量、隱蔽工程驗收資料、工程關鍵部位施工記錄以及工程有否漏項情況等, 然后再出面組織設計單位、施工單位等共同進行交工驗收。4. 全部工程驗收整個建設項目按設計要求全部落成并達到竣工驗收標準時 , 即可進行全部工程驗收。大型建設項目 的全部工程驗收工作應在做好驗收準備的基礎上 , 按預驗收后正式驗收的順序進行。進行預驗收須由建 設單位、設計單位、施工單位及有關部門組成預驗收工作組。其主要工作是：(1) 檢查、核實竣工項目準備移交給建設單位的所有技術(shù)資料的

55、完整性、準確性；(2) 檢查每一單位工程的建設標準及施工質(zhì)量 , 對工程隱患和遺留問題提出處理建議；(3) 排解驗收中有爭議的問題；(4) 督促返工、補做部分工程的修竣及收尾工程的完工；(5) 檢查“三廢”治理措施的情況；(6) 向驗收委員會提交預驗收報告。正式驗收即由驗收機構(gòu)進行驗收。 大型建筑工程項目由國家主管部門或由工程項目的主管部門會同 所在省、自治區(qū)、直轄市組建驗收委員會；中小型工程項目按隸屬關系 , 由上級主管部門或工程項目所 在省、自治區(qū)、直轄市組建驗收委員會 (或驗收組 ) 。驗收委員會應由主管部門、建設單位、設計單位、 施工單位、投資銀行以及統(tǒng)計、勞動、物資、環(huán)保等單位的有關專家參加。(四) 竣工驗收的依據(jù)、標準及主要工作1. 竣工驗收的依據(jù)(1) 上級主管部門的有關文件。(2) 開發(fā)商和建筑商簽訂的工程合同。(3) 設計文件、施工圖紙和設備技術(shù)說明書。(4) 國家現(xiàn)行的施工技術(shù)驗收規(guī)范。(5) 建筑安裝統(tǒng)計規(guī)定。(6) 對從國外引進的新技術(shù)或成套設備項目 , 還應按