2016年上半年四川省房地產(chǎn)估價師《案例與分析》：征收估價工作流程考試試卷

1、精品文檔2016 年上半年四川省房地產(chǎn)估價師案例與分析 ：征收估價工作流程考試試卷本卷共分為 2 大題 50 小題，作答時間為 180 分鐘，總分100 分， 60分及格。一、單項選擇題（共25 題，每題 2 分，每題的備選項中，只有1 個事最符合題意）1、下列不是直接融資優(yōu)點(diǎn)的是_。a.安全性高、籌資上可以積少成多b.資金供求雙方直接聯(lián)系，可以根據(jù)各自對融資條件，如借款期限、數(shù)量和利率水平方面的要求，通過協(xié)商實(shí)現(xiàn)融資，以滿足各自的需要c.有利于籌集長期投資資金d 由于資金供求雙方直接形成債權(quán)、 債務(wù)關(guān)系， 債權(quán)方會十分關(guān)注和支持債務(wù)人的經(jīng)營活動； 債務(wù)人面對直接的債權(quán)人， 在資金使用上會講求

2、效益， 在經(jīng)營上也會有較大的壓力，從而促進(jìn)這類長期融資得到更快發(fā)展2、下列關(guān)于施工圖中的軸線，表述不正確的是_。a.施工圖中的軸線是施工中定位的重要依據(jù)b.施工圖中的軸線是施工中放線的重要依據(jù)c.凡承重墻、柱子、大梁或屋架等主要承重構(gòu)件的位置必須畫上軸線并編上軸線號d.軸線用點(diǎn)畫線表示，端部畫圓圈，圓圈內(nèi)注明編號。軸線水平方向用英文字母由左至右編號，垂直方向阿拉伯?dāng)?shù)字由下而上編號3、某宗房地產(chǎn)土地面積320 m2,建筑面積300 m2,建筑的外觀及設(shè)備均已陳舊過時， 有待拆除重建， 估價拆遷費(fèi)用每平方米建筑面積450 元， 殘值每平方米建筑面積 150 元，則該宗房地產(chǎn)相對于空地的減價額為。a

3、： 144 000 元b： 135 000 元c： 960 000 元d： 90 000 元e ：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格4、 假設(shè)開發(fā)法估價在選取估價對象最佳開發(fā)利用方式時， 其中最重要的是選取。a:最佳用途b:最佳規(guī)模c:最佳集約度d:最佳開發(fā)時機(jī)e:工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格5、對全國房地產(chǎn)估價師注冊、執(zhí)業(yè)活動實(shí)施統(tǒng)一監(jiān)督管理。a:國務(wù)院b:國務(wù)院建設(shè)主管部門c:國務(wù)院人事主管部門d:國務(wù)院國土資源主管部門e ：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)6、房產(chǎn)分戶圖的比例尺一般為。a： 1： 200b： 1： 500c： 1： 800d： 1： 1000e ：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)7、在英國和其他英聯(lián)邦國家，法院一般來

4、判斷房地產(chǎn)評估價值的誤差范圍。a:使用估價對象房地產(chǎn)的實(shí)際成交價格b：使用政府公布的房地產(chǎn)交易指導(dǎo)價格c:使用近一年內(nèi)房地產(chǎn)的平均成交價格d:依賴于專家證人測算的估價對象房地產(chǎn)的價值e ：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格8、從理論上講，房地產(chǎn)市場分析的第一步工作是（）。a.設(shè)計問卷b.收集信息c.定義市場區(qū)域d 確定調(diào)查方式9、關(guān)于房屋施工面積的說法，正確的是_。a.房屋施工面積不包括本期竣工的房屋建筑面積b.房屋施工面積不包括正在施工的非商品房建筑面積c.房屋施工面積指報告期內(nèi)施工的全部房屋建筑面積d 房屋施工面積不包括報告期內(nèi)開工后又停建、緩建的房屋建筑面積10、 設(shè)計變更發(fā)生以后， 承包人在確定

5、變更后日內(nèi)不向工程師提出變更工程價款報告的，視為該項設(shè)計變更不涉及合同價款的變更。a： 14b： 15c： 20d： 28e:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)11、下列房產(chǎn)中，可免征房產(chǎn)稅的是_。a.個人所有的營業(yè)用房b.軍隊出租的房產(chǎn)c.學(xué)校興辦的工廠d 企業(yè)辦的各類學(xué)校自用的房產(chǎn)12、假設(shè)某類住宅的價格從3000元/m2下降到2800元/m2,其需求量從900套上升到 1000 套，則用中點(diǎn)法計算的該類住宅需求的價格彈性為 _。a -1.33b -0.66c 0.66d 1.5313、重置價格的出現(xiàn)是技術(shù)進(jìn)步的必然結(jié)果，也是_的體現(xiàn)。a.經(jīng)濟(jì)學(xué)原理b.均衡原理c.替代原理d.對立原理14、商業(yè)匯票的付款期

6、限由交易雙方商定，最長不得超過個月。a： 6b： 10c： 12d： 24e ：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)15、某宗房地產(chǎn)32年土地使用權(quán)的價格為4 000元/褶，對應(yīng)的報酬率為7%?，F(xiàn)假定報酬率為9，該宗房地產(chǎn)40 年土地使用權(quán)條件下的價格最接近于元m20a： 3 275b： 3 287c： 3 402d： 4 375e ：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格16、市場趨勢分析中的時間序列分析法不包括。（2007 年試題 ）a:移動平均法b：指數(shù)平滑法c:市場因子推演法d:簡單平均法e ：借款合同17、根據(jù)中華人民共和國刑法規(guī)定，違反土地管理法規(guī)，非法占用耕地、林地等農(nóng)用地，改變被占用土地用途，數(shù)量較大，造成耕地

7、、林地等農(nóng)用地大量毀壞的，處_年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金。a. 一b.三c.五d 七18、房地產(chǎn)需求市場上普遍存在著“買漲不買跌”現(xiàn)象，產(chǎn)生這一購買行為的主要因素是（） 。a.消費(fèi)者的感覺b.消費(fèi)者的生活方式c.消費(fèi)者的習(xí)慣d 消費(fèi)者的信念19、某住宅樓因鄰近施工項目而出現(xiàn)基礎(chǔ)不均勻沉降，該住宅樓總建筑面積10000 m2o共有100套住房，有100戶居民。經(jīng)評估，該住宅樓在未受損情況下 的市場價格為5000元/褶，平均每套住房的市場租金為1500元/月，在受損情 況下的市場價格為4500元/褶；如果對該住宅樓進(jìn)行修復(fù)，修復(fù)工程費(fèi)為150萬元，并需居民搬遷和在外臨時安置6 個月，

8、搬遷費(fèi)平均每戶每次1300 元；該住宅樓修復(fù)后，會因曾受損而導(dǎo)致心理減價5，關(guān)于該住宅樓修復(fù)和損害賠償?shù)恼f法，正確的是。a:該損害在經(jīng)濟(jì)上是可修復(fù)的b：修復(fù)所能帶來的價值增加額為500萬元c:該住宅樓在不修復(fù)情況下的價值減損額為500萬元d:在不修復(fù)情況下平均應(yīng)給予每戶的賠償金為6. 5萬元3歡迎下載 。精品文檔e ：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格20、房地產(chǎn)估價方法之一的市場比較法是基于很多房地產(chǎn)之間有一定的程度的。a:替代性b:異質(zhì)性c:用途多樣性d:相互影響性e ：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格21、 設(shè)計方案評價原則中， 下列關(guān)于考慮項目全壽命費(fèi)用的原則， 說法錯誤的是。a:所謂項目全壽命費(fèi)用，就

9、是項目從投資一開始一直到項目產(chǎn)品不能再繼續(xù)利用為止所發(fā)生的一切費(fèi)用b:項目全壽命包括項目建設(shè)過程和使用過程兩部分c:項目全壽命費(fèi)用包括建設(shè)過程的投資成本，即工程造價和項目建成后使用過程發(fā)生的使用成本d:堅持考慮項目全壽命費(fèi)用的原則，就是要求在設(shè)計過程中要兼顧建設(shè)過程和使用過程，力求項目全壽命費(fèi)用最高e ：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)22、以下房地產(chǎn)價值中，隨著時間的推移而不斷減少的是。a:市場價值b:原始價值c:評估價值d:折余價值e:工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格23、關(guān)于債務(wù)融資，下列說法不正確的是（）。a.信貸融資和債券融資是債務(wù)資金籌措的主要渠道b.債券償付方式有三種：第一種是償還，第二種是轉(zhuǎn)期，第三種

10、是轉(zhuǎn)貸c.企業(yè)債券作為一種有價證券，其還本付息的期限通常為35年d 利用信貸資金經(jīng)營，實(shí)際上就是“ 借錢賺錢 ” 或 “ 借雞生蛋”24、可比實(shí)例所處的地區(qū)應(yīng)與估價對象所處的地區(qū)相同，或是_。a.同處于一個領(lǐng)域b.同處在同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)c.同處于一個相對穩(wěn)定的環(huán)境d.同處于公平競爭的地區(qū)25、下列房地產(chǎn)開發(fā)成本中，屬于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的是_。a,圍墻工程費(fèi)b.電力設(shè)施工程費(fèi)c.居委會用房建設(shè)費(fèi)d.人防工程費(fèi)二、多項選擇題（共25 題，每題 2 分，每題的備選項中，有2 個或 2 個以上符合題意， 至少有 1 個錯項。 錯選， 本題不得分；

11、少選， 所選的每個選項得0.5 分）1、若某房地產(chǎn)投資項目的表面收益率為20%，年租金增長率為9%，通貨膨脹率為 8%，則該項房地產(chǎn)投資的實(shí)際收益率為 _。a 9.26%b 10.09%c 11.11%d 12%2、下列關(guān)于房地產(chǎn)抵押價值評估的表述中，正確的有【2004 年考題】a:法律法規(guī)規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)，沒有抵押價值b:再次抵押的房地產(chǎn)的抵押價值為該房地產(chǎn)的價值扣除已擔(dān)保債權(quán)后的余額c:房地產(chǎn)的價值扣除預(yù)計處分該房地產(chǎn)的各種費(fèi)用、稅金后的余額才是抵押價值d:不能單獨(dú)處分、使用的房地產(chǎn)不宜作為抵押物，應(yīng)當(dāng)沒有抵押價值e:在評估土地使用權(quán)是以劃撥方式取得房地產(chǎn)的抵押價值時，不應(yīng)包括土地使用

12、權(quán)出讓金3、工業(yè)建筑設(shè)計的評價指標(biāo)不包括_。a. 土地利用系數(shù)8 .廠房展開面積c.廠房有效面積與建筑面積比d 單位面積造價4、銀行的個人住房貸款仍處于起步階段，對貸款的決策管理尚存在缺乏成熟的經(jīng)驗和有效的手段，容易形成管理和決策風(fēng)險。具體體現(xiàn)在。a:資金來源和資金運(yùn)用期限結(jié)構(gòu)不匹配導(dǎo)致的流動性風(fēng)險b:自然原因或社會原因?qū)е陆杩钊耸ミ€款能力c:由于主觀原因、信用意識差等導(dǎo)致的拖延還款或賴賬不還d:抵押物保管不善和貸后管理工作薄弱環(huán)節(jié)所帶來的風(fēng)險e:資金來源與資金流動性無關(guān)5、影響商品需求的因素包括。a:消費(fèi)者偏好b:消費(fèi)者的收入水平c:該商品本身的價格d:相關(guān)商品的價格e ：廠商對未來的預(yù)期

13、6、 假設(shè)某段時間內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的預(yù)期收益率為15%， 國債的投資收益率為10%， 市場整體的平均收益率為20%，則房地產(chǎn)業(yè)的系統(tǒng)性市場風(fēng)險相關(guān)系數(shù)是。（2005年試題 ）a： 0.25b： 0.50c： 1.5d： 2.00e ：借款合同7、會計核算中的報賬主要是通過來進(jìn)行的。a:填制記賬憑證b:登記賬簿c:復(fù)式記賬d:編制會計報表e ：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)8、對時點(diǎn)指標(biāo)特點(diǎn)敘述不正確的是。a:只能間斷計數(shù)b:各時點(diǎn)指標(biāo)不可以直接累加c:每個時點(diǎn)指標(biāo)值的大小與時間長短無關(guān)d:計數(shù)的準(zhǔn)確率低e ：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)9 、 _是指項目經(jīng)營期內(nèi)一個正常年份的年利潤總額或項目經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額與項目總投資

14、的比率。a.成本利潤率b.投資利潤率c.資本金利潤率d 償債備付率10、在西方國家傳統(tǒng)上的商用房地產(chǎn)可包括。a:旅館房地產(chǎn)b：餐館房地產(chǎn)c:寫字樓房地產(chǎn)d:工業(yè)房地產(chǎn)e：公寓房地產(chǎn)11、在下列房地產(chǎn)投資行為中，體現(xiàn)房地產(chǎn)置業(yè)投資特點(diǎn)的有。a:買地-建房-賣房b:買房-經(jīng)營c:買房-出租-轉(zhuǎn)售d:買房-出租e ：買地 -開發(fā) - 轉(zhuǎn)讓12、估價時點(diǎn)的確定要依賴于_。a.估價目的b.委托人的意思表示c.估價對象d 估價方法13、某房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)讓一塊以出讓方式取得的土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓收入為2900萬元，土地增值稅規(guī)定的扣除項目金額為 1800 萬元，土地增值稅應(yīng)納稅額為萬元。a： 330b： 350

15、c： 440d： 870e:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)14、開發(fā)商的主要合同關(guān)系通常包括_等。a.保險合同b.分包合同c.銷售合同d.勘察設(shè)計合同e 加工合同15、 由于通貨膨脹會對投資收益產(chǎn)生影響， 所以投資者在進(jìn)行投資分析時， 通常要用作為評價指標(biāo)。a:較高的期望投資回報率7歡迎下載 。精品文檔b:較高的實(shí)際投資回報率c:較低的期望投資回報率d:較低的實(shí)際投資回報率e ：借款合同16、某開發(fā)企業(yè)申請貸款5000萬元，該企業(yè)的信用等級為aa級，以商品房做抵押，期限 2 年，項目風(fēng)險等級為 a 級，該貸款綜合風(fēng)險度是（） 。a 18%b 25%c 30%d 50%17、下列關(guān)于質(zhì)權(quán)特征的表述中，錯誤的是

16、_。a.質(zhì)權(quán)是一種擔(dān)保物權(quán)b.質(zhì)權(quán)的標(biāo)的物只能是不動產(chǎn)權(quán)利c.質(zhì)權(quán)需轉(zhuǎn)移質(zhì)物的占有d 質(zhì)權(quán)是就質(zhì)物優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利18、項目利潤為零時，分析項目成本、售價或銷售率所處狀態(tài)的方法是。a獲利能力分析b:盈萬平衡分析c:市場狀況分析d:定性風(fēng)險分析e ：借款合同19、 對一般_的工程，開發(fā)商可在開標(biāo)會議上當(dāng)場決定中標(biāo)單位， 同時公布標(biāo)底，并通知未中標(biāo)單位退回招標(biāo)文件、領(lǐng)回押金的時間和地點(diǎn)。a.規(guī)模小b.內(nèi)容復(fù)雜c.規(guī)模較大d 不太復(fù)雜20、按照報表編制的單位分類，企業(yè)編制的報表可分為。a:基層報表b:匯總報表c:合并報表d:現(xiàn)金流量表e ：資產(chǎn)負(fù)債表21、下列關(guān)于房產(chǎn)圖的表述中，正確的有_。a.房產(chǎn)分幅圖是全面反映房屋及其用地的位置和權(quán)屬等狀況的基本圖，其比例尺一般為 1:500b.房產(chǎn)分丘圖能反映丘內(nèi)所有房屋及其用地情況等各項房地產(chǎn)要素c.房產(chǎn)分戶圖是表示房屋建筑2構(gòu)的