呼和浩特房地產行業(yè)面臨的困境及營銷創(chuàng)新研究畢業(yè)論文

1、呼和浩特房地產行業(yè)面臨的困境及營銷創(chuàng)新研究隨著國家強化對房地產業(yè)的宏觀調控，呼和浩特房地產業(yè)的發(fā)展持續(xù)地走向理性化和規(guī)范化，但是呼和浩特的房地產營銷仍然存在著營銷理念過時，技術標準滯后、以及資金鏈周轉問題。在此情況之下，加強對呼和浩特房地產企業(yè)創(chuàng)新營銷的鉆研，這對保證呼和浩特房地產業(yè)迅速健全的成長的意義顯得尤為重要。本文先對市的房地產行業(yè)的有關情況做了簡單介紹并就呼和浩特市房地產行業(yè)營銷的特征做了相應概括，對呼和浩特市房地產行業(yè)營銷的意義做了相應論述，然后在對呼和浩特房地產行業(yè)營銷環(huán)境進行分析的基礎上，對呼和浩特市房地產行業(yè)營銷創(chuàng)新策略提出了相對應的見解。關鍵詞：呼和浩特房地產行業(yè) 營銷創(chuàng)新

2、策略房地產業(yè)是一個高風險、高收益的產業(yè)，其緣由在于房地產行業(yè)自身的投資價值大，周期長，產業(yè)的實物是不動產，市場的競爭不夠充分，滾動開發(fā)等一系列的特點所決定。隨著國家增強對房地產業(yè)的宏觀調控，呼和浩特市房地產業(yè)的發(fā)展持續(xù)地走向理性化和規(guī)范化，然呼和浩特的房地產營銷仍然處于初級階段，依就存在著營銷理念過時，技術標準滯后、以及資金鏈周轉問題。在此情況之下，加強對呼和浩特房地產企業(yè)創(chuàng)新營銷的鉆研，這對保證呼和浩特房地產業(yè)迅速健全的成長的意義顯得尤為重要。一、呼和浩特房地產行業(yè)現狀90年代的時候，呼和浩特市的房地產的發(fā)展基本上是與計劃經濟的模式一致，忽視了市場在資源配置中的重要作用。 到20世紀90年代

3、后，開始了以市場為導向的發(fā)展，到90年底，個人購房比例大幅上升，占到主導地位。近些年來，跟隨著呼和浩特不斷深化的住房制度改革，經濟的持續(xù)迅速發(fā)展，房地產行業(yè)已獲得了很大的發(fā)展，房地產市場正逐步規(guī)范和完善，消費者也變得更加理性和成熟，房地產開發(fā)企業(yè)之間的競爭是也越來越加劇，加之目前，輿論認為，房地產的價格被高估了。為了維持社會穩(wěn)定，促使房地產行業(yè)的合理發(fā)展，從使房地產行業(yè)能夠繼續(xù)保持可持續(xù)發(fā)展的角度出發(fā)，國家出臺相關政策，加強房地產市場監(jiān)管。房地產供應的增加，大量的不同類別的產品面市，而房地產企業(yè)在營銷過程中門徑單一、同質化水平過高的問題也不容忽視，出售不順暢引起大批的房產空置已成為我國房地產市

4、場健康發(fā)展、穩(wěn)定運行的一大障礙。內蒙古自治區(qū)的房地產行業(yè)歷經了2009至2011年之間的迅速發(fā)展期后開始步入緩慢增長期，特別是2012年后，呼和浩特房地產業(yè)指標呈現出下降的趨向，對整個內蒙古自治區(qū)的經濟影響是非常明顯的。與此同時國內和國外媒體對內蒙古房地產行業(yè)的關注也日益加強，引起了政府與民眾的廣泛關注。據內蒙古住房和建設局數據顯示，對于2012年全區(qū)房地產低迷的趨勢，區(qū)政府及時進行控制、監(jiān)督，并取得了一定成效。2013年上半年，全區(qū)房地產市場整體發(fā)展勢頭良好，各項指標呈增長態(tài)勢。1至7月份全區(qū)完成房地產開發(fā)投資額673.09億元，比去年同期增加投資額68.09億元，同比增長了11.25%。全

5、區(qū)商品房屋銷售面積為950.3萬平方米，商品房銷售額416.55億元。全區(qū)商品住宅平均售價3943元/平米，環(huán)比無增長，同比增長5.32%。內蒙古區(qū)建設廳認為，這些指標基本能夠判別今年內蒙古房地產市場已經呈現回升，預期到年末全區(qū)房地產形勢好于去年。這些指標今年可以判斷，房地產市場一直穩(wěn)步上升預計該地區(qū)的房地產形勢好過上年年底。總體而言，房地產投資市場在該地區(qū)保持增長勢頭，成交量集中在房地產市場是顯而易見的，但應該指出的是，開發(fā)商擺脫困境拉伸量，甚至完成年度銷售目標，推盤動力不足。因為一系列調控政策，在上半年呈現出“低價跑量”的定價策略，隨著企業(yè)資金回籠的發(fā)展和市場的預期有所改善，市場已經呈現出

6、回調的局面。二、呼和浩特房地產行業(yè)市場營銷面臨的困境分析（一）房地產行業(yè)的風險意識不強呼和浩特房地產行業(yè)市場經營風險的相對性特質在此表現得淋漓盡致，即欺詐風險與人的主觀意識和能力有關，風險往往專欺理解和能力薄弱的人，薄弱環(huán)節(jié)的損失經常發(fā)生，這是無數經營風險實例證明的事實。呼和浩特房地產行業(yè)市場經營風險不僅來自客觀，有時也出于主觀。經濟活動的復雜性，經營主體受經驗和能力的限制，對風險的形成、發(fā)展和后果沒有充分的理解和掌握，或把握失準未能及時有效的采取防范措施，而釀成各種損失。其中最常見的錯誤是呼和浩特房地產行業(yè)市場經營者本身的操作風險損失及經營主體的責任心和工作質量問題所帶來風險和損失，例如經營

7、者在哪些情況下需要積極地承擔一部分風險損失，實際所承擔的損失就會遠比預計的要大的多，即會由一種風險導致出新風險，小風險引出大的風險。如呼和浩特房地產行業(yè)為了擊敗競爭對手而進行低價銷售，但由于部署和實施不當，呼和浩特房地產行業(yè)遭受了巨大的損失，不僅沒有占領預期市場，反而被對手抓住破綻，斥為不正當競爭并狀告于法庭，呼和浩特房地產行業(yè)對此準備不足敗訴，又發(fā)生新經濟損失。這就像對弈雙方，棋手不可能對走棋的所有步子均有所預料且采取了正確的策略，因為棋局的發(fā)展可能出現各種不同的組合，每一組合中一步棋子發(fā)生變化就會引出無數新的組合，而對弈一方只能從中選取一種走向，而走錯一步就可能導致全盤失敗，也就是每一步棋

8、都存在風險，在市場交易中與其他經營主體或競爭對手交往時，稍有不慎就會被對方利用，造成自身損失的風險產生，這是在復雜紛呈的市場經濟中是很常見的。因此在市場中常常自己給自己制造風險、自己把自己打敗就是這個道理。自然和社會、政治、經濟的運行是不規(guī)則的，存在著很多的不確定性，這種不規(guī)則性和不確定性是針對認識主體的主觀和盲目的，也就是說人們在對自然和社會運行規(guī)律的認識和了解上有一定的限制，同時人們改造自然和社會的途徑不多，對于風險的擺布只能聽之任之。有時對某些經營風險，人們已經預期并有所認識和掌握，但由于技術條件和能力不能采取有效措施預防和控制。指呼和浩特房地產行業(yè)內部人員的行為偏離內蒙古房地產行業(yè)目標

9、和預期，而使呼和浩特房地產行業(yè)遭受損失。呼和浩特房地產行業(yè)人員風險具有內生性、可預防性、隱蔽性、突發(fā)性、職位相關性和不可轉移性，可能致使人力資源危機的爆發(fā)，威脅呼和浩特房地產行業(yè)的生存和發(fā)展。但是，在經濟活動中，更常見的是由于不規(guī)則的自然界和社會運動導致的。（二）房地產行業(yè)的市場開拓中資金流動性不夠房地產行業(yè)的市場開拓中資金流動性不夠體現在籌資風險。也被稱為“財務風險”，是指由于呼和浩特房地產行業(yè)負債籌資而引起的到期不能償還的可能性。呼和浩特房地產行業(yè)發(fā)展到一定程度，必將有資金支持的新要求，在經常面臨資金短缺的情況下，為保持商業(yè)活動，將從員工籌集資金、抵押、租賃廠房設備、貸款融資等渠道獲得資金

10、，但這些方法也各有優(yōu)缺點，如果呼和浩特房地產行業(yè)不善于揚長避短，為我所用，便會陷入困境。針對固定資產少，資產變化快，無形資產不易量化，廠房設備難以抵押的小規(guī)模房地產開發(fā)商而言很難從金融機構獲得貸款。有些規(guī)模較小的房地產開發(fā)商也沒有足夠的實體可以抵押貸款，因此也很難從商業(yè)銀行獲得貸款進行融資。農村里的規(guī)模小房地產開發(fā)商及其建筑用地基本上都是流轉土地，為規(guī)模小房地產開發(fā)商提供服務的機構不多，并存在部門壟斷，如房地產開發(fā)商財產抵押，質押物評估環(huán)節(jié)過多、手續(xù)繁雜、收費高，并且有的評估登記有效期限與貸款期限不匹配，貸款期內重復評估登記，重復收費，這都增加了房地產開發(fā)商的負擔，一些規(guī)模小房地產開發(fā)商往往因

11、此而放棄貸款。由于成為抵押資產和房地產開發(fā)商的擔保人的信用擔保的條件苛刻，使較多的小規(guī)模民營房地產開發(fā)商很難享受到優(yōu)惠政策。根據調查顯示，當前按小規(guī)模民營房地產開發(fā)商貸款信用擔?，F行的規(guī)定，辦理貸款的戶數與金額與小規(guī)模民營房地產開發(fā)商貸款的實際需求相距甚遠。（三）房地產行業(yè)發(fā)展的技術標準滯后房地產行業(yè)發(fā)展的技術標準滯后主要體現在兩個方面：一是房地產行業(yè)發(fā)展的質量風險。質量風險包括資產質量風險和產品質量風險。假如呼和浩特房地產行業(yè)經營不佳，效益滑坡，不良資產持續(xù)增加，必定會對資產的保值升值造成損害，使股東利益受損；呼和浩特的房地產行業(yè)產品的實現是一個動態(tài)的過程，如果由于監(jiān)督控制不到位而出現失誤，

12、首先會對市場產生不利的影響，使顧客對呼和浩特房地產行業(yè)的信任度下降，減少定單，其次就是是產品質量問題可能導致需方的索賠，不僅合同款不能結算，還會承擔經濟賠償或是訴訟的風險。二是房地產行業(yè)發(fā)展的技術風險。即呼和浩特的房地產行業(yè)對于履行技術合同中因不能預見的、避免的和克服的技術原因致使交付的工程或產品不符合或一部分不符合商定或沒有達到預期的參數要求，使呼和浩特的房地產行業(yè)出現前期投入虧損、無法交付、生產事故、頻頻維修改造等，造成呼和浩特市房地產行業(yè)的損失。技術風險主要發(fā)生在呼和浩特房地產行業(yè)技術管理和設計部門。三、呼和浩特房地產行業(yè)困境的解決辦法（一）強化房地產行業(yè)的風險意識呼和浩特的房地產行業(yè)決

13、策是在一定環(huán)境條件下，按照一定程序，由一個單一的個人或集體做出的，分析個人的閱歷、決斷力、剖析鑒別能力等諸多主觀因素，以及其它不可預知的客觀因素都要對決策風險產生影響。因此，風險控制決策應注意以下幾點：第一，領導能力的發(fā)展，強化呼和浩特房地產行業(yè)決策者的風險意識。領導是房地產行業(yè)在呼和浩特的核心，呼和浩特房地產行業(yè)競爭力大小的關鍵在于各級領導者的能力，領導者的能力，包括智慧的力量、道德的力量和意志的力量。呼和浩特房地產行業(yè)提高了領導者的領導能力，以使他們在戰(zhàn)略重點的發(fā)展上，在呼和浩特房地產行業(yè)發(fā)展的關鍵過程中，以其獨特的視角和力排眾議的超常規(guī)決策，使呼和浩特的房地產行業(yè)獲得轉機。發(fā)展領導力并不

14、是發(fā)展幾個高級領者的領導力，中層干部、部門主管、項目經理等都有發(fā)展領導力的空間，如果每個領導者都發(fā)揮自己的智慧力量、道德力量和意志力量，呼和浩特房地產行業(yè)就培養(yǎng)出了一個經理者階層，擁有了一支優(yōu)秀的隊伍，掌握了降低決策風險的主動。作為決策責任人，領導者自身應本著積極慎重的原則，要充分了解決策涉及的政策、規(guī)定、法律條例和相關的信息，要對決策范圍各要素的能力、規(guī)模心中有數，這是減小決策風險的基礎。了解細節(jié)，經常能在事前防御危機的發(fā)生?！焙艉秃铺胤康禺a行業(yè)領導者要充分考慮決策的社會、法律、文化背景，在保證決策可執(zhí)行性的基礎上，還要對決策，特別是重大決策的執(zhí)行前景進行預測分析，著重關注可能遇到的困難和風

15、險，制定應對預案。其次是建立有效的決策機制，這是防范決策風險的重要保證。通過章程、內部決策制度明確董事會、總經理及部門負責人的分級決策權限，建立嚴格的董事會決策程序和制度，明確集團公司、控股子公司、投資呼和浩特房地產行業(yè)三級決策管理層級，實現適當分權，有效地監(jiān)督，增加決策的及時性和準確性，從制度上減小決策的風險。再次是建立風險預警監(jiān)控體系。這是對決策風險進行全過程控制的重要一環(huán)，覆蓋呼和浩特房地產行業(yè)的經營的各個方面，兼有風險預測、風險識別、風險處置等職能。主要功能是通過各職能部門收集和整理的呼和浩特房地產行業(yè)能力、效率、水平信息及市場現狀、容量、趨勢、前景等信息，為決策提供輔助和支持，促進決

16、策最大的可執(zhí)行性。（二）注重房地產行業(yè)的市場開拓，保持良好的資金流動市場是呼和浩特房地產行業(yè)生存發(fā)展的基礎和依托，市場營銷是呼和浩特房地產行業(yè)一項很重要的工作，要做好市場行情的研究，找準呼和浩特房地產行業(yè)的市場定位，根據市場特征，確定產品和服務的拓展策略。注重營造呼和浩特房地產行業(yè)的服務網絡和穩(wěn)定的顧客群，通過貼心周到的服務，增強顧客依賴，牢固占據市場。在此基礎上，依托自身優(yōu)勢，拓展產品范圍，加大市場空間，逐步實現呼和浩特房地產行業(yè)的擴張。呼和浩特房地產行業(yè)良好的市場發(fā)展前景和潛力是減小籌資風險的首要條件。提高合同的執(zhí)行能力是加快呼和浩特房地產行業(yè)成品資金向結算資金轉化的基礎。呼和浩特房地產行

17、業(yè)要建立有機的合同執(zhí)行系統(tǒng)，對重要合同，一般來說合同額在百萬以上（或視具體情況確定標準），呼和浩特房地產行業(yè)要自上而下對合同內容進行全面理解和掌握，各職能門明確本單位應承擔的履行責任和進度要求，形成主管領導監(jiān)督下的層層保證系統(tǒng)，迅速有效地推進合同執(zhí)行。在產品的交付過程中，注重各種驗收資料、試運行檢測資料的準備、整理和雙方的簽字確認，這一點很重要，這些工作的好壞，直接關系到日后合同款項的結算。在較大項目的結算中，因質量保證期的原因，合同款的結算往往經過較長時間，而這段時間內顧客方的機構變化隨時有可能發(fā)生，在這種條件下，保持合同物交付的顧客方簽字確認材料就成為合同款能否按期結算的關鍵條件。加強資金

18、的掌控是減小籌資風險的保障?，F金是維持呼和浩特房地產行業(yè)經營活動的血液，從日?；顒涌矗挥刑峁┳銐虻默F金，呼和浩特房地產行業(yè)才能正常運轉，反之則影響經營活動進程，造成成周轉不靈，降低盈利能力和償債力和呼和浩特房地產行業(yè)資信。要保持資金的良好運轉，就要隨時掌握呼和浩特房地產行業(yè)資金運行狀態(tài)，客觀看待損益表和現金表的差異，洞察潛在的成本增加和風險，提高變現能力，盤活資金，促進資金的周轉。（三）以創(chuàng)新性和先進性要求推動呼和浩特房地產行業(yè)的技術標準呼和浩特房地產行業(yè)經濟活動中的技術風險直接影響呼和浩特房地產行業(yè)和顧客雙方的經濟利益，影響呼和浩特房地產行業(yè)市場形象和信譽，這要求呼和浩特房地產行業(yè)在技術管

19、理工作中意識上要發(fā)展進步，健全技術風險防控機制，鞏固和增強顧客對呼和浩特房地產行業(yè)的認可，吸引住顧客的關注。降低技術風險應注重做好以下幾點：首先，日常工作中要做到技術工作要求的準確確認，嚴格執(zhí)行技術工作程序，認真開展技術工作成果的論證和認定，確保設計文件的符合性和實效性。技術工作要嚴謹細致，每項技術參數的變更都要認真記錄和評審，預測更改的可行性和后果，保持更改記錄和翔實的檔案資料，以保持改進型變更的持續(xù)執(zhí)行。其次，技術工作要以顧客為關注焦點，保持產品性能的時效性和先進性。滿足顧客要求是技術工作的目標，由于顧客條件的多樣性和差異性，其所要求產品設備的性能和功能也不盡相同，供方認為先進的技術，顧客

20、不一定能采納，因此每項技術上的改進和優(yōu)化應以建議的方式向顧客說明，得到顧客的書面確認后再行實施，這樣就有效避免了技術不符合的風險。再次，技術工作要注重保持行業(yè)領先性，同競爭對手相比要做到你有我改，你改我優(yōu)，你優(yōu)我新。在專業(yè)市場中，有的呼和浩特房地產行業(yè)換代產品一經推出，就吸引了顧客的高度關注，短期內就被許多顧客確定為免招標供應產品，就是因它煥然一新的專業(yè)領先技術。技術管理及工作部門要抓住每一個同國內外同行的技術交流機會，充分了解專業(yè)技術發(fā)展動態(tài)、思路和方向，積極接收、消化新技術并為我所用，形成內蒙古房地產行業(yè)獨特的新型產品，保持與專業(yè)市場技術潮流的同步。四、呼和浩特房地產行業(yè)營銷創(chuàng)新（一）呼和

21、浩特房地產行業(yè)網絡營銷呼和浩特房地產行業(yè)網絡營銷可以從以下兩個方面加以開展。一是通過門戶網站、專業(yè)網站及自建網站在網上對開發(fā)項目進行宣傳。網絡廣告是網絡營銷的最基本的形式?；ヂ摼W作為一種新的信息和通信媒體，如電視廣告，他們可以開展營銷活動。企業(yè)網站是建立企業(yè)網上宣傳的有效途徑;互聯網使企業(yè)能夠擁有自己的一部分，但對于廣大網民的媒體，而媒體是一種高效率，低成本，這已經超出了一個功能傳統(tǒng)媒體。由該公司，而不是傳統(tǒng)媒體的時間和其他限制空間開發(fā)的企業(yè)網站，還可以伴隨著企業(yè)及時更新的發(fā)展;企業(yè)網站可應用虛擬現實等媒體手段來吸引公眾的注意和兩路與游客，及時有效地傳遞并獲取相關信息的溝通。二是呼和浩特房地產

22、行業(yè)可對客戶進行項目產品的網上調研，接受意見反饋，進行房地產營銷推廣。網上市場調研可以采取的主要工作包括：市場分析，產品和服務的研究，市場調研等營銷策略。在互聯網上的房地產企業(yè)可以進行低成本，高效率，以及廣泛的市場調研，打下了堅實的基礎，市場需求的正確的預測，做出市場決策。市場調查資料，結果發(fā)現，消費者的需求趨勢，從而為企業(yè)細分市場的依據是企業(yè)開展營銷的重要組成部分。網絡為企業(yè)開拓網上市場調研提供了一個方便的地方。網上市場調研作為一種新的市場研究方法已經企業(yè)的重視，一些網絡服務公司也已經開始為公司定制的在線調查業(yè)務。但如何吸引網民參與研究和積極配合，仍然需要做更多的探索環(huán)繞大量信息。（二）呼和

23、浩特房地產行業(yè)文化營銷呼和浩特房地產行業(yè)文化營銷可以從品牌文化和企業(yè)文化營銷。從呼和浩特房地產行業(yè) 品牌文化營銷這一層面來說。在這個層面上的文化營銷是推出了一系列的特色，并擁有該產品或服務的豐富的文化內涵，培育消費信心，豐富的文化生活。文化營銷這個層面的實施，主要是為企業(yè)特定的目標客戶群的喜好，從文化的角度觀之，推出與眾不同的產品和服務。品牌文化層面的品牌沉積與眾多的文化因素，品牌文化，文化乃至成熟的房地產房地產市場的成熟。品牌競爭是當今房地產市場競爭的主要形式。良好的品牌形象可以顯著提高房地產的價值，一個成功的品牌可以很容易地移植到另一個莊園，這一切都使得產品品牌競爭日益競爭讓位。在品牌，通

24、過品牌形象具有鮮明的文化特色，以達到營銷目的的戰(zhàn)斗中，這種模式正日益成為一種趨勢。房地產營銷，品牌文化，落實三個階段：品牌定位，充滿創(chuàng)意和文化表達品牌的品牌。品牌的文化表達是最關鍵和最困難的部分之一，許多品牌往往因為空炒作概念的解釋不充分的降低。從呼和浩特房地產行業(yè)企業(yè)文化營銷這一層面來說。企業(yè)文化營銷要求在營銷過程中，將企業(yè)優(yōu)秀的理念文化、行為文化、物質文化、制度文化通過整合有效地傳達給社會，以塑造良好的企業(yè)形象，這反過來又有助于各項營銷手段和技巧的順利實施。呼和浩特房地產企業(yè)的營銷應注重誠信，這是由呼和浩特房地產企業(yè)商品形態(tài)決定的。一般商品的客戶在選擇購買某種商品時，可通過商品的外觀、性能

25、和質量來作出是否購買的決定。由于呼和浩特房地產企業(yè)商品具有這種不利于銷售的先天特點，客戶在購買房地產商品時，實際上是在購買呼和浩特房地產企業(yè)公司的“信譽”及業(yè)務人員的專業(yè)服務。因此，呼和浩特房地產企業(yè)營銷人員的首要任務就是要以自己的“最大誠信”贏得客戶的信任，通過優(yōu)質的服務和呼和浩特房地產企業(yè)宣傳等實際行動，讓廣大顧客認識、感知以及判斷呼和浩特房地產企業(yè)商品的質量及效用，從而作出購買。二是注重主動性的營銷。首先是引起客戶興趣。房地產企業(yè)商品的非渴求性質，決定了呼和浩特房地產企業(yè)房地產開發(fā)商必須加強主動性的廣告宣傳和推銷工作，使消費者對房地產企業(yè)商品有所了解，產生興趣，才能形成購買的行動。其次變潛在需求為現實需求。我們把房地產企業(yè)需求所具有的這種特點稱為企業(yè)需求的潛在性。因此，呼和浩特房地產企業(yè)營銷者必須通過主動地接近顧客、主動向顧客宣傳、主動解答顧客的疑難問題、主動提供顧客所需要的一切服務等一系列主動性的營銷活動，將投保人的潛在需求轉變?yōu)楝F實需求。三是注重人性化的營銷。呼和浩特房地產企業(yè)商品的特點也決定了呼和浩特房地產企業(yè)商品營銷是以人為出發(fā)點，并以人為中心