年城市規(guī)劃實務(wù)實例分析及答案

1、XXXX年城市規(guī)劃實務(wù)實例分析及答案（實例張XX家住某市中山區(qū)新安中里 7號樓308號。未經(jīng)城市規(guī)劃部門的批準(zhǔn)，擅自在新 建樓12號樓東北側(cè)便道上搭建一間簡易房屋用于經(jīng)營。該區(qū)城市管理監(jiān)察大隊檢查發(fā)現(xiàn) 后，認(rèn)為張XX違反了XX市城市規(guī)劃條例中的有關(guān)規(guī)定，依法通知其限期改正，自行 拆除。在規(guī)定期限內(nèi)，張 XX未予改正。XXXX年 12月9日，區(qū)城管大隊又依據(jù)違反 市城市規(guī)劃條例行政處罰辦法第三條的規(guī)定，做出了責(zé)令限期拆除的決定，并于次日 向張XX送達了決定書，責(zé)令其于 XXXX年 12月14日前自行拆除違法建設(shè)。張 XX不服, 向本區(qū)人民法院提起行政訴訟。認(rèn)為其所搭建的簡易房屋雖系違法建設(shè)，但其

2、周圍還有其 他的違法建設(shè)，被告不應(yīng)僅對其違法建設(shè)進行查處，故訴請法院撤銷被告所做決定。評析：這是一起個人違反建設(shè)工程規(guī)劃許可證的實例。張XX所建的簡易房屋，既沒有申請建設(shè)工程規(guī)劃許可證，也沒有申請臨時建設(shè)工程規(guī)劃許可證，明顯屬于違法建設(shè)。 區(qū)城管大隊系經(jīng)國家和 XX市有關(guān)部門批準(zhǔn)依法成立的區(qū)級綜合性行政執(zhí)法機關(guān)，其有權(quán) 依據(jù)城市規(guī)劃管理法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，對轄區(qū)內(nèi)無建設(shè)工程規(guī)劃許可證的違法建設(shè) 進行查處，并可責(zé)令其改正或予以行政處罰。根據(jù)中華人民共和國城市規(guī)劃法和 市城市規(guī)劃條例規(guī)定，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)進行建設(shè)，應(yīng)取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證及其 他有關(guān)批準(zhǔn)文件，否則為違法建設(shè)。張XX顯然已違反了上

3、述法律、法規(guī)的規(guī)定，區(qū)城管大隊對該違法建設(shè)行為進行的查處正確，基本事實清楚，適用法律、法規(guī)正確，處理程序 合法。至于張XX關(guān)于區(qū)城管大隊需對他人的違法建設(shè)總是做出處理的要求，應(yīng)通過其他 途徑解決，且與張 XX違法建設(shè)無關(guān)，以此作為區(qū)城管大隊對其違法行為處理不公正的理 由不能成立。實例XXXX年4月10日，某縣啤酒廠“年產(chǎn) 15萬噸啤酒擴建項目”經(jīng)國家有關(guān)部門批準(zhǔn)， 經(jīng)法定程序?qū)徟螅饔猛恋?70畝。該廠在擴建施工過程中，為建單身公寓，私下與相 鄰村集體經(jīng)濟組織協(xié)商，達成了以60萬元的價款占用20畝耕地的協(xié)議。隨后，啤酒廠單身公寓項目開工建設(shè)。XXXX年 5月30日，縣土地管理局和規(guī)劃部門發(fā)現(xiàn)

4、后，立即責(zé)令該 廠停止施工。經(jīng)查實，該廠非法占用的20畝耕地是土地利用規(guī)劃確定的基本農(nóng)田，并已 有 8650 平方米的耕地地貌遭到破壞。遂責(zé)令啤酒廠拆除在非法占地上的建筑物，恢復(fù)地 貌，退還非法占用的土地，并處每平方米 20 元罰款，總計 40.9 虧元；按非法轉(zhuǎn)讓土地， 責(zé)令村集體經(jīng)濟組織停止轉(zhuǎn)讓行為，并處以 20 萬元罰款，并建議有關(guān)部門對該廠領(lǐng)導(dǎo)給 予行政處分。評析：該縣土地管理局對某啤酒廠的處罰依據(jù)是土地管理法，該法第四十三條明 確規(guī)定：“任何單位和個人進行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；申 請使用的國有土地包括國家所有的土地和國家征用的原屬于農(nóng)民集體所有的土地?！蓖瑫r

5、， 第七十六條規(guī)定：“未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段獲取批準(zhǔn)，非法占用土地的，由縣級以上 人民政府土地行政主管部門責(zé)令退還非法占用的土地，對違反土地利用總體規(guī)劃擅自將農(nóng) 用地改為建設(shè)用地的，限期拆除在非法占用的土地上的建筑物和其他設(shè)施，恢復(fù)土地原狀， 對符合土地利用總體規(guī)劃的，沒收在非法占用土地上新建的建筑物和其他設(shè)施，可以并處 罰款；對非法占用的土地，單位直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依法給予行政 處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。超過批準(zhǔn)的數(shù)量占用土地，多占的土地以非法占 用土地論處?！币虼?，土地管理部門對該廠的處罰是合法的，適當(dāng)?shù)?。實例“帝王花園”系某地一所高級公寓，樓還沒有蓋好，發(fā)

6、展商就在報紙上到處刊登廣告， 預(yù)售樓房。某甲與開發(fā)商騰達房地產(chǎn)公司簽訂了購房合同。雙方約定：騰達房地產(chǎn)公司以 28 萬元人民幣的價格，將“帝王花園”的一套三室一廳的公寓預(yù)售給某甲，面積為 118 平 方米，交房日期定為半年以后。 10 個月以后，某甲拿到寓所的鑰匙，持有關(guān)憑證到房地產(chǎn) 管理局辦理權(quán)屬登記手續(xù)。房地產(chǎn)管理局告訴某甲，經(jīng)調(diào)查，“帝王花園”系某生產(chǎn)大隊 與騰達房地產(chǎn)公司搞的合作開發(fā)項目，到目前為止，尚未辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地 使用人既沒有支付土地出讓金，也沒有取得土地使用權(quán)證。因此，某甲僅憑與騰達房地產(chǎn) 開發(fā)公司所簽的一紙合同，不能辦理這套住房的權(quán)屬登記手續(xù)。某甲找到騰達房地產(chǎn)

7、公司 要求退房，騰達房地產(chǎn)公司的銷售人員說，買房的錢早已用于“帝王花園”的后期建設(shè)， 如果公司補辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，還得交一大筆土地出讓金。某甲要退房，房地產(chǎn)公司 不予辦理；如果辦權(quán)屬登記，那就得自己承擔(dān)一筆費用。某甲未同意，起訴到人民法院， 要求解除合同，賠償損失。評析：根據(jù)我國有關(guān)房地產(chǎn)管理法律、法規(guī)的規(guī)定，只有依法取得的國有土地使用權(quán)， 才可以作價入股、合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)。而城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體所有的土地，只有經(jīng) 依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后，該國有土地的使用權(quán)方可有償出讓。所以想利用這類土地開發(fā) 房地產(chǎn)的發(fā)展商，只有先依照國家有關(guān)規(guī)定，把集體土地轉(zhuǎn)為國有土地，所建造成的房屋 才能合法進入

8、商品流通領(lǐng)域。以集體土地使用權(quán)投資房地產(chǎn)開發(fā)，不按國家規(guī)定辦理相關(guān) 手續(xù)，說穿了，就是逃避繳納土地出讓金，把本來應(yīng)由國家得到的收入攫取到了小集體的 口袋里。用集體土地開發(fā)商品房，這是法律所不允許的。而“騰達公司”卻隱瞞這一事實， 欺詐顧客，這亦是非法的行為，理應(yīng)受到處罰。實例XXXX年1月4日，XX市政府領(lǐng)導(dǎo)班子集體研究決定在 H村開發(fā)建設(shè)一個電子工業(yè)加 工區(qū)。XXXX年 2月2日市政府聯(lián)席會在聽取政府負(fù)責(zé)同志的匯報后，同意與被征地單位簽 訂征地協(xié)議，在該市土地利用總體規(guī)劃確定的農(nóng)用地區(qū)域內(nèi)征用土地。據(jù)此精神，在未按 法定程序申請報批的情況下，由電子工業(yè)加工區(qū)建設(shè)辦公室主持，于XXXX年 2月

9、11日與H村委會簽訂了征地協(xié)議一份。市政府辦公室于XXXX年 4月30日分別以XX府辦（函）（XXXX 1號和2號文件批準(zhǔn)H村電子工業(yè)加工區(qū)辦公室征用 2754畝耕地，批準(zhǔn)的征用土 地未按法定程序向省政府申請批準(zhǔn)。上述征用的土地，已按協(xié)議支付了40%用地補償費共830萬元；截至XXXX年 5月3日，破壞耕地面積達 901畝。主持XX市政府全面工作的負(fù) 責(zé)同志對征地的具體情況是清楚的，也聽取過有關(guān)同志的匯報，但未提出異議，并未及時 針對這宗違法用地進行檢查糾正。經(jīng)過多次調(diào)查取證，省人民政府土地行政主管部門依據(jù)土地管理法有關(guān)規(guī)定，于 XXXX年 5月20日做出如下處罰。（1）鑒于上述工業(yè)區(qū)所毀耕地

10、已難以復(fù)耕，同時地方經(jīng)濟發(fā)展確實需要，經(jīng)核準(zhǔn)， 對已推平的土地按每平方米 10元進行罰款，并補辦手續(xù)；責(zé)成 XX市人民政府就此事向省 人民政府做出深刻檢查，并建議按有關(guān)規(guī)定對有關(guān)直接負(fù)責(zé)人和直接責(zé)任人做出行政處分。（2）對XX市人民政府越權(quán)征地的情況和處理結(jié)果通報全省。評析：首先，XX市無權(quán)批準(zhǔn)征用農(nóng)用地，省級人民政府土地行政主管部門做出的處罰 是正確的。市政府領(lǐng)導(dǎo)同志應(yīng)負(fù)有重要的領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任。其理由如下。（1）XX市所征用的土地是總體規(guī)劃確定的農(nóng)用地。（2）土地管理法第四十五條明確規(guī)定征用下列土地的，由國務(wù)院批準(zhǔn)：1 ）基本農(nóng)田；2 ）基本農(nóng)田以外的耕地超過三十五公頃的；3 ）其他土地超過七十公

11、頃的。征用前款規(guī)定以外的土地，由省、自治區(qū)、直轄市人 民政府批準(zhǔn)，并報國務(wù)院備案。4 ）土地管理法第七十八條規(guī)定，無權(quán)批準(zhǔn)征用、使用土地的單位或者個人非法 批準(zhǔn)占用土地的，超越批準(zhǔn)權(quán)限非法占用土地的，不按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途批 準(zhǔn)用地的，或者違反法律規(guī)定的程序批準(zhǔn)占用、征用土地的，其批準(zhǔn)文件無效。對非法批 準(zhǔn)征用、使用土地的直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依法給予行政處分；構(gòu)成 犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。非法批準(zhǔn)，使用的土地應(yīng)當(dāng)收回，有關(guān)當(dāng)事人拒不歸還的， 以非法占用土地論處，非法批準(zhǔn)征用、使用土地，對當(dāng)事人造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé) 任。當(dāng)前，出現(xiàn)如此多的非法建設(shè)用地，有相當(dāng)一

12、部分是由有些政府部門造成的，一些地 方領(lǐng)導(dǎo)法制觀念差，缺乏依法保護土地的自覺性與責(zé)任感，甚至將發(fā)展經(jīng)濟與合理利用土 地、保護耕地對立起來，置國家決定于不顧，錯誤地認(rèn)為占用耕地、依法報批用地會影響 地方經(jīng)濟發(fā)展，打著發(fā)展經(jīng)濟等各種旗號，以招商引資、基礎(chǔ)設(shè)施、重點建設(shè)項目等急于 用地為由，我行我素，有法不依、有禁不止，以權(quán)代法，破壞法定的審批程序，給國家造 成了很大損失。實例XX 食品廠廠址位于城市大型居住區(qū)的旁邊，占地 1.3 萬平方米，政府與食品廠達成協(xié) 議，食品廠搬遷至郊外，原廠址按照規(guī)劃，興建住宅，食品廠與 XX 房地產(chǎn)公司達成協(xié)議， 合資建設(shè) 2 萬平方米的商品房，按照有關(guān)程序，取得了建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī) 劃許可證。但在施工過程中， XX房地產(chǎn)公司無法按協(xié)議籌集到自身方面的資金，該房地產(chǎn) 公司只好退出。食品廠后又與 XX 建設(shè)集團達成協(xié)議，繼續(xù)完成商品房的后續(xù)建設(shè)。評析：建設(shè)單位申請對建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證中的建設(shè)單位名稱 進行變更時，應(yīng)持計劃管理部門變更建設(shè)單位名稱的計劃文件、原建設(shè)單位同意變更建設(shè) 工程規(guī)劃、建設(shè)用地規(guī)劃許可證中的建設(shè)單位名稱的證明或雙方的