物業(yè)公司車位管理費稅率分析

1、物業(yè)收取的車位費用營改增適用稅率及相關(guān)納稅人身份的探討小事項可能也存大分歧。營改增大文、財稅 201636 號文附件一 的附件銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn) ，對車輛停放服務(wù)、道路通 行服務(wù)（包括過路費、過橋費、過閘費等）等按照不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服 務(wù)繳納增值稅，適用稅率為 11%。連財以為，不能簡單地認(rèn)為凡與停 車相關(guān)的服務(wù)， 均適用不動產(chǎn)租賃服務(wù)； 且同一收費事項在不同經(jīng)營 模式下，其納稅人、稅率、計稅方式也可能不同，現(xiàn)就相關(guān)事項作如 下探討。一、關(guān)于收取的車位相關(guān)費用適用銷售服務(wù)稅目分析 從常規(guī)情況來看， 車輛找一個停放的地方， 然后按時向收費人交 費，確實是租用了不動產(chǎn)的使用權(quán)， 按不動產(chǎn)租賃

2、服務(wù)征稅可以理解； 但是對于特殊情形，尚需具體分析。（一）物管公司向小區(qū)業(yè)主按月收取的車位管理費 業(yè)主通過一次性支付幾十年的車位使用權(quán)， 其不動產(chǎn)權(quán)利已經(jīng)屬 于業(yè)主。 物業(yè)管理公司所收費用并非不動產(chǎn)的租賃費， 不過是小車的 管理服務(wù)費， 應(yīng)適用現(xiàn)代服務(wù)商務(wù)輔助服務(wù)物業(yè)管理， 執(zhí)行 6%的增值稅率。（二）地面公用部位的停車費，也需區(qū)分不同情形1 、如果是向外來車輛收取的臨時停車費，一般按不動產(chǎn)租賃適 用 11%的稅率可以理解（代業(yè)主收取） ；2 、如果是向小區(qū)業(yè)主按月收取的固定停車費用，又需要區(qū)分如 下兩種情形：（ 1）業(yè)委會已授權(quán)物業(yè)公司代收的費用，應(yīng)按不動產(chǎn)租賃11%的稅率計征，相當(dāng)于是小區(qū)

3、內(nèi)所有業(yè)主租給停車的其他個人；（ 2）業(yè)委會并未授權(quán)物業(yè)公司，物業(yè)公司所收的費用，也不過 是其服務(wù)管理的費用，同樣應(yīng)適用 6%的稅率。在選擇適用服務(wù)及稅率時，需要區(qū)分實質(zhì)，不能僅看表象，只要 是停車費用、 全部都視為無形資產(chǎn)出租。 因為沒有做看護(hù)服務(wù)的人反 過來向不動產(chǎn)權(quán)利人收取租金的道理。二、關(guān)于停車不同經(jīng)營收費模式下的納稅人及適用稅率分析 上述（二） 1 和（二） 2（1）兩種情形，在實際操作時，也有兩 種經(jīng)營模式：1 、包工制：由物管公司收取停車費用， 且由物管公司開具發(fā)票。 這種情形，納稅人為物業(yè)管理公司，所收費應(yīng)按不動產(chǎn)租賃服務(wù) 11% 稅率執(zhí)行；2 、類似酬金制：如果物業(yè)公司僅是代

4、小區(qū)業(yè)委會收取租金，資 金直接入業(yè)委會賬戶， 并以小區(qū)業(yè)主名義開具發(fā)票， 那么納稅人是小 區(qū)業(yè)主、非物管公司。但小區(qū)業(yè)主屬于增值稅納稅人中的其他個人還是其他單位， 也值 得探討。小區(qū)業(yè)主是由小區(qū)內(nèi)的房屋所有權(quán)人的總稱， 他們都是自然人身 份，有共有財產(chǎn)，但不具有法人資格，也未經(jīng)民政部門登記。如果將 其作為其他個人， 根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值 稅試點有關(guān)稅收征收管理事項的公告 （國家稅務(wù)總局公告 2016 年第 23 號）“其他個人采取預(yù)收款形式出租不動產(chǎn)， 取得的預(yù)收租金收入， 可在預(yù)收款對應(yīng)的租賃期內(nèi)平均分?jǐn)?，分?jǐn)偤蟮脑伦饨鹗杖氩怀^ 3 萬元的，可享受小微企業(yè)免征增值稅優(yōu)惠政策” 。對于預(yù)收業(yè)主停車 租金，如果將業(yè)委會看成是其他個人，則理應(yīng)享受此免稅優(yōu)惠。如果將業(yè)委會看成是納稅人中的其他單位， 則應(yīng)按小規(guī)模納稅人 3%的征收率執(zhí)行。兩種情形均比一般納稅人