金地北京順義區(qū)空港居住項目項目投資決策評審報告[全文]

1、 項目投資決策評審報告項目名稱：北京順義區(qū)空港居住項目送審單位：金地集團北京公司編制日期：二八年五月目 錄摘 要正 文10 第一章 項目概況10 一、項目基礎(chǔ)信息10 1、地塊位置10 2、用地性質(zhì)10 3、開發(fā)程度10 4、規(guī)劃指標11 二、項目來源及要求11 1、時間安排11 2、保證金11 3、競地原則11 4、地價支付進度（假定競得價為12億）11 5、交地11 6、開發(fā)主體11 7、開發(fā)建設(shè)期限11 8、其他12 第二章 片區(qū)概況及規(guī)劃12 一、宏觀區(qū)域概況（順義區(qū)）12 1、經(jīng)濟優(yōu)勢13 2、交通優(yōu)勢13 3、生態(tài)資源豐富13 4、配套概況14 5、新城規(guī)劃16 二、中觀區(qū)域概況（

2、臨空經(jīng)濟圈）17 1、主要經(jīng)濟板塊21 2、主要居住板塊23 三、順義區(qū)土地市場概況23 1、用地規(guī)劃23 2、土地供應(yīng)概況27 第三章 地塊基本素質(zhì)分析及結(jié)論27 一、地塊素質(zhì)分析27 1、項目區(qū)位28 2、項目四至28 3、道路交通系統(tǒng)29 4、地塊景觀資源29 5、生活配套設(shè)施31 6、市政配套設(shè)施31 二、項目風險分析及結(jié)論32 第四章 北京市房地產(chǎn)宏觀市場分析32 一、北京市房地產(chǎn)市場分析32 1、04-07北京房地產(chǎn)投資市場分析32 2、04-07北京房地產(chǎn)住宅市場投資分析33 3、北京市2006以來住宅期房市場供需分析33 4、北京市2006以來住宅期房市場成交分析33 二、北京

3、市土地市場分析34 三、房地產(chǎn)政策分析34 第五章 項目細分市場分析34 一、項目區(qū)域市場分析34 1、競爭片區(qū)的界定35 2、競爭片區(qū)特性分析42 3、競爭強度分析43 二、項目競爭片區(qū)供需分析43 1、競爭片區(qū)未來供應(yīng)分析44 2、競爭片區(qū)未來需求分析46 3、周邊住宅市場需求潛力分析46 三、典型項目個案分析46 1、龍湖香堤漫步47 2、萬科四季花城48 第六章 項目定位及結(jié)論48 一、項目的swot分析48 1、優(yōu)勢48 2、劣勢48 3、機會48 4、威脅48 二、客戶定位48 1、大戶型49 2、小戶型50 三、產(chǎn)品定位50 1、基本屬性與定位基礎(chǔ)：50 2、產(chǎn)品定位50 3、商

4、鋪50 4、產(chǎn)品建議51 四、價格定位51 1、疊拼價格51 2、6層電梯花園洋房價格52 3、小高層價格52 4、商業(yè)定價52 5、車位定價52 6、項目周邊租賃市場狀況53 7、價格漲幅預(yù)測54 8、銷售進度安排及全程均價預(yù)測55 第七章項目分期及總體開發(fā)計劃55 一、項目分期55 二、項目總體開發(fā)計劃56 第八章 項目測算及敏感性分析56 一、項目收益測算56 1、項目收益及現(xiàn)金流測算的基本假設(shè)56 2、項目收益測算情況57 二、項目敏感性分析57 1、地價、售價及建安對irr的敏感性分析57 2、掛牌報價對收益的敏感性分析57 三、結(jié)論與建議 附件：1、項目總體開發(fā)計劃2、項目銷售周期

5、3、經(jīng)濟測算表摘 要一、項目概要序號規(guī) 劃 指 標 名 稱單 位合計備注1項目總用地面積1800291.1建設(shè)用地1336572總建筑面積239426總銷售面積1921082.1 其中：地上建筑面積1966882.2 其中：地下建筑面積427383居住容積率1.54住宅面積191008其中雙限房292164.1其中：多層1029924.2 小、中高層880164.3按住宅套型建筑面積分90平米以下住宅面積133616 90平米以上住宅面積573925托幼用地面積4300建筑面積30106車位比停車位/戶0.67總戶數(shù)戶2008其中：各種產(chǎn)品類型所占戶數(shù)4層疊拼戶272 6層電梯洋房戶600 1

6、1層小高層（1梯4戶）戶484 15層小高層（2梯4戶）戶300 15層限價房（2梯8戶）戶3528項目整體戶均面積959總停車位個1195其中：地上個258 人防地下個220 地下個71710代征城市公共用地36840.1其中：代征道路36840.1 代征綠地011項目總成本費用萬元25587012建安成本估算萬元6575913項目開發(fā)周期天88014月均去化速度套/月15銷售收入預(yù)測萬元16銷售凈利潤率17irr18irr（計財務(wù)費用）19lvirr二、項目概況1、項目背景本次出讓宗地，屬于北京市土儲中心以掛牌方式公開出讓項目。北京市土地儲備整理中心順義區(qū)分中心負責本次掛牌出讓的組織和實施

7、工作。土地一級開發(fā)單位是北京天竺空港工業(yè)開發(fā)公司，該企業(yè)主要開發(fā)了天竺空港工業(yè)園a區(qū)、b區(qū)，擅長工業(yè)園區(qū)土地整理及招商，是順義區(qū)政府下屬企業(yè)，隸屬空港股份。2、規(guī)劃技術(shù)指標類 別用地面積()容積率控高(m)建筑密度綠地率地上建筑面積()建設(shè)用地居住用地（a-10）1293571.54530%40%194036托幼用地（a-8）43000.71225%3010集中綠地（a-9）9532代征道路用地36840.1已建完總用地面積180029.1合270畝注：其中商品住宅164930.6，兩限房29105.4（限制均價5500元/）。3、項目概況地塊所處區(qū)域成熟、景觀資源突出、臨空經(jīng)濟及新國展等相關(guān)

8、產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，使得區(qū)域發(fā)展前景看好，區(qū)域內(nèi)商品住宅的供應(yīng)量緊縮，競爭強度不大，市場機遇較好。項目體量、容積率均具備打造精品住宅的條件，眾多企業(yè)資金緊張，競爭強度有所下降，同時付款條件相對比較寬松，符合企業(yè)要求。三、項目風險分析該項目為公開市場掛牌出讓項目，場地平整、無待拆遷地上物，項目法律關(guān)系簡單、明確，風險相對較小，地塊原為吉祥莊農(nóng)田，存在地下物可能性較小。四、項目定位1、市場定位中央別墅區(qū)域差異化產(chǎn)品、臨空經(jīng)濟區(qū)精品配套公寓、財富階層的首選地2、客戶定位1）大戶型本項目大戶型客戶來源廣泛，可以劃分以東部客戶群、涉外客群以及投資客群為主要受眾。他們大多擁有海外生活背景，事業(yè)成功、有較高職位，

9、在產(chǎn)品需求方面希望能夠延續(xù)國際化生活方式，貼近自己的社交圈層，體現(xiàn)身份地位。追求國際化的生活氛圍和成熟配套。2）小戶型本項目小戶型客戶追求優(yōu)越的生活方式、享受生活、強調(diào)生活的品質(zhì)感，追求身份認同感，在區(qū)域內(nèi)可能是階段性居住，也比較關(guān)注資產(chǎn)的后期增值性。3、產(chǎn)品建議產(chǎn)品構(gòu)成建筑面積產(chǎn)品比例戶型面積套數(shù)商品住宅疊拼5739230%211272 6層電梯洋房4560024%152300 小高層（11層）3630019%75484 小高層（15層）2250012%75300 雙限房小高層（15層）2921615%83352 合計191008100%112 1708 4、價格定位產(chǎn)品開盤前漲幅（08年2

10、季度-09年2季度）開盤后年度漲幅疊拼6.50%7-8%產(chǎn)品開盤前漲幅（08年2季度-09年4季度）開盤后年度漲幅花園洋房12.50%8-9%產(chǎn)品開盤前漲幅（08年2季度-10年1季度）開盤后年度漲幅公寓13.50%7-8%5、項目進度安排現(xiàn)時點均價開盤時間開盤均價銷售周期結(jié)案均價全程均價疊拼2000009年2季度2176018個月2450017924花園洋房1403009年4季度1590015個月17550公寓1162010年1季度1330017個月14750商業(yè)1150011年2季度130906個月13350五、項目分期及總體開發(fā)計劃1、項目分期項目計劃分二期開發(fā)建設(shè)。 一期產(chǎn)品構(gòu)成建筑面

11、積 (m2)銷售面積 (m2)產(chǎn)品比例戶均面積 (m2)單元數(shù)戶數(shù)4層疊拼37980.00 37980.00 51%211 45 1806層電梯洋房36480.00 36480.00 49%76 20 480住宅小計74460.00 74460.00 100%113 65 660會所地上部分900.00 會所地下部分600.00 地下車庫（不含人防）23111.12 一期示范區(qū)產(chǎn)品構(gòu)成建筑面積 (m2)銷售面積 (m2)產(chǎn)品 比例戶均面積 (m2)單元數(shù)戶數(shù)4層疊拼15192.00 15192.00 81%211 18 726層電梯洋房3648.00 3648.00 19%76 2 48小 計

12、18840.00 18840.00 100%157 20 120會所地上部分900.00 會所地下部分600.00 地下車庫（不含人防）9626.00 二期產(chǎn)品構(gòu)成建筑面積 (m2)銷售面積 (m2)產(chǎn)品 比例戶均面積 (m2)單元數(shù)戶數(shù)4層疊拼19412.00 19412.00 17%211 23 926層電梯洋房9120.00 9120.00 8%76 5 12011層小高層（1梯4戶）36300.00 36300.00 31%75 11 48415層小高層（2梯4戶）22500.00 22500.00 19%75 5 30015層限價房（2梯8戶）29216.00 29216.00 25

13、%83 3 352小 計116548.00 116548.00 100%86 47 1348底商1100.00 千人配套670.00 地下車庫（不含人防）9145.12 人防兼車庫9881.76 2、項目總體開發(fā)計劃該項目預(yù)計于2008年10月進行示范區(qū)的施工，08年11月一期工程開工、09年3月2期工程開工，2009年6月售樓處開放。五、項目成本及收益序號項目單價總價(萬元)單位可售面積利潤情況1項目總收入301752 15707.43 1.1銷售收入290006 15096.00 1.2處理剩余物業(yè)收入11746 611.42 1.3出租凈收入折現(xiàn)0 2項目總成本費用255870 1331

14、9 2.1土地成本133919 6971 2.2前期費用4169 217 2.3建安工程成本65759 3423 2.4開發(fā)間接費0 0 2.5營業(yè)費用9053 471 2.6公司管理費6035 314 2.7營業(yè)稅及附加16596 864 2.8財務(wù)費用15434 803 2.9土地增值稅4906 255 3稅前特殊補貼0 0 4稅前利潤45882 2388 5所得稅25%11471 597 6稅后特殊補貼0 0 7稅后凈利潤34412 1791 9銷售凈利率11.40%28.4%10irr18.49%11npv6817六、項目綜合評價1、項目規(guī)模適中、容積率及限高條件相對寬松，適宜打造精品

15、住區(qū)，符合集團產(chǎn)品線要求；2、區(qū)域環(huán)境及市場認可度高，現(xiàn)狀供應(yīng)少，周邊居住用地供應(yīng)緊張，未來面臨競爭壓力??；3、臨空經(jīng)濟及新國展的帶動，區(qū)域發(fā)展態(tài)勢大好，有利于提升企業(yè)品牌；4、付款條件相對比較寬松，符合企業(yè)現(xiàn)狀要求5、符合集團 “快速滾動開發(fā)”的發(fā)展戰(zhàn)略，周轉(zhuǎn)速度快，可以在較短的時間內(nèi)貢獻利潤。項目可行，建議把握機遇，積極獲取。第一章 項目概況一、項目基礎(chǔ)信息1、地塊位置北京市順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)吉祥莊村，位于空港工業(yè)區(qū)b區(qū)內(nèi)西北側(cè)；2、用地性質(zhì)住宅及居住公共服務(wù)設(shè)施；3、開發(fā)程度八通一平（上水、下水、電、訊、中水、暖、燃氣、道路、場地自然平整）；4、規(guī)劃指標類 別用地面積()容積率控高(m)建筑

16、密度綠地率地上建筑面積()建設(shè)用地居住用地（a-10）1293571.54530%40%194036托幼用地（a-8）43000.71225%3010集中綠地（a-9）9532代征道路用地36840.1已建完總用地面積180029.1合270畝注：其中商品住宅164930.6，兩限房29105.4（限制均價5500元/）。 雙限房：本次掛牌出讓宗地中將配建2.91萬雙限房（包含在建筑控制規(guī)模內(nèi)），其套型面積應(yīng)小于90，房屋銷售限價為5500元/，根據(jù)朝向、樓層等因素，只允許有5%的浮動空間。外立面材料要求與普通商品房一致，且應(yīng)在普通商品房完成總規(guī)模的80%之前竣工驗收。 托幼用地：托幼用地不在

17、此次出讓范圍，但仍由競得人代建。二、項目來源及要求本次出讓宗地，屬于北京市土儲中心以掛牌方式公開出讓項目。土地一級開發(fā)單位是北京天竺空港工業(yè)開發(fā)公司，北京市土地儲備整理中心順義區(qū)分中心負責本次掛牌出讓的組織和實施工作。該企業(yè)主要開發(fā)了天竺空港工業(yè)園a區(qū)、b區(qū)，擅長工業(yè)園區(qū)的土地整理及招商工作，是順義區(qū)政府下屬企業(yè)，隸屬空港股份（股票代碼600463）。1、時間安排公告時間競買申請時間競買時間現(xiàn)場競價時間08.4.145.5日9時5.16日15時5.5日9時5.19日15時5.19日15時30分2、保證金本次掛牌出讓地塊保證金為人民幣4000萬元，由競買人在順義區(qū)分中心提出競買申請時以支票（或匯

18、票）方式交納，或者也可以在競買申請截止日前將競買保證金匯入順義區(qū)分中心指定的銀行帳號。如獲取得土地，則將保證金直接沖抵相應(yīng)政府土地收益，如未取得土地，保證金將于掛牌結(jié)束后5個工作日內(nèi)（5月25號左右）退還，不計息。3、競地原則起始價為3.6576億元，競價階梯為200萬，相當于樓面價每次增加10.3元/；競買人可以多次報價，每次報價時需要提交競買報價單并出示競買資格證明；在競價截止時仍有兩個或者兩個以上競買人要求報價的，則由順義分中心對掛牌出讓宗地組織現(xiàn)場競價，出價最高者為競得人。4、地價支付進度（假定競得價為12億）序款 項招標文件要求日 期支付金額（萬元）1保證金申請掛牌資格時5.1640

19、002開發(fā)建設(shè)補償款競得后（獲取成交確認書）23個工作日內(nèi)全額付清6.1811533.83政府收益競得后28個工作日內(nèi)支付20%6.2517693.24剩余金額在簽訂合同后60日內(nèi)付清8.1986772.965、交地在簽訂土地開發(fā)補償協(xié)議且競得人已向空港公司支付全部土地開發(fā)補償費后5個工作日內(nèi)（6月底），空港公司提供現(xiàn)狀具備“三通一平”（通臨水、臨電路由、通路；場地平整）條件的土地，臨時水電的接用費用由競得人承擔；空港公司根據(jù)競得人開發(fā)進度的要求，陸續(xù)提供宗地外七條市政管線（上水、下水、電、訊、中水、暖、燃氣）。6、開發(fā)主體既可以由境內(nèi)外企業(yè)、其他組織和個人等獨立競買，也可以由兩個或者兩個以上

20、法人或其他組織組成的聯(lián)合體共同競買。7、開發(fā)建設(shè)期限3年（自簽訂土地使用權(quán)出讓合同之日起算）。8、其他設(shè)計方案中應(yīng)安排太陽能熱水裝置，多層居住建筑應(yīng)采用坡屋頂形式。第二章 片區(qū)概況及規(guī)劃一、宏觀區(qū)域概況（順義區(qū)）順義區(qū)位于北京市東北郊，北連懷柔、密云，西接昌平、朝陽區(qū)，南界通州區(qū)、河北三河市。城區(qū)距市中心30公里，總面積1021平方公里，截至2006年底常住人口為71.8萬、戶籍人口為56.2萬。順義區(qū)曾于1990年成為亞運會部分比賽場地，并將于今年承辦奧運水上等項目（賽艇、皮劃艇兩個比賽項目，產(chǎn)生30枚金牌）的比賽，是北京近郊發(fā)展最迅速、經(jīng)濟實力最強勁、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美的地區(qū)。1、經(jīng)濟優(yōu)勢順義擁

21、有眾多的航空、物流、制造產(chǎn)業(yè)，約有30家世界500強企業(yè)入住，同時也擁有燕京啤酒、現(xiàn)代汽車、匯源果汁、曲美家具、牛欄山等大型企業(yè)，并擁有順鑫農(nóng)業(yè)、大龍地產(chǎn)、燕京啤酒、空港股份、首安消防、匯源果汁、機場股份、國航股份等上市企業(yè)。順義經(jīng)濟實力一直處于北京市前列。順義新城將大力發(fā)展臨空產(chǎn)業(yè)，基于現(xiàn)有制造業(yè)的良好基礎(chǔ)，促進制造業(yè)由分散向集約發(fā)展，重點發(fā)展高端第二產(chǎn)業(yè)，成為北京發(fā)展先進制造業(yè)的基地。1.1 gdp 人均gdp 人均可支配收入順義gdp（億元）比上年增長常住人口人均gdp（美元）城鎮(zhèn)人口人均可支配收入（元）2004230.821.3%3854141182005276.119.6%48121

22、6167200631815.2%572017654200736514.78%6745198002007年，順義完成gdp365億元，位于全市第六，人均gdp始終保持在北京市第6-7位的水平；2007年全區(qū)實現(xiàn)屬地財稅收入141億元，地方財政收入44億元，同比分別增長53%和97%，財政總量、增長幅度均處于全市前列，明顯高于其他郊區(qū)縣。1.2 三產(chǎn)比重順義第一產(chǎn)業(yè)（%）第二產(chǎn)業(yè)（%）第三產(chǎn)業(yè)（%）2004958.632.420057.26.131.820066623220075.451.742.9順義目前以第二產(chǎn)業(yè)為主，第三產(chǎn)發(fā)展迅猛，尤其在2007年，三產(chǎn)比例進一步優(yōu)化。根據(jù)規(guī)劃，2020年，

23、順義新城人均gdp將突破20000美元；第三產(chǎn)業(yè)比重超過60%，第二產(chǎn)業(yè)比重保持在40%左右，第一產(chǎn)業(yè)比重在1%以下。順義已成為首都經(jīng)濟發(fā)展最快、最具活力的地區(qū)之一，并將進一步快速發(fā)展。2、交通優(yōu)勢順義不但有機場的優(yōu)勢，同時還有機場高速、京承高速、機場北線、六環(huán)等快速路，交通體系非常發(fā)達。順義新城的建設(shè)以及奧運契機使得順義區(qū)交通環(huán)境有了進一步改善，規(guī)劃或在建的軌道交通線網(wǎng)有： s6線，是連接順義、亦莊、通州新城發(fā)展帶的市郊軌道；m15線（北京-順義），起點頤和園，經(jīng)望京，終點順義城區(qū)。該線路直接與地鐵2號線、10號線、13號線等多條線路迅速換乘，建成之后，海淀中關(guān)村科技園區(qū)、朝陽奧運功能區(qū)以及

24、順義新城三大園區(qū)將被m15號線聯(lián)系起來，計劃09年開工，2014年全線貫通；l1線（機場高速鐵路），起點東直門交通樞紐，經(jīng)三元橋、二號航站樓、一號航站樓后，直達三號航站樓，并可與地鐵10號線、2號線迅速換乘，今年6月即可通車；此外，奧運大道（白馬路）直接連接北京奧運中心與順義奧運分中心，溝通昌平、順義及平谷3個區(qū)，西起高麗營與京承高速公路，終點為順密路，從北四環(huán)到順義奧運場館僅需30分鐘左右。同時機場南線、京平高速、新國展聯(lián)絡(luò)線等線路將于今明兩年開通，周邊交通路網(wǎng)更為順暢、便捷。3、生態(tài)資源豐富與亦莊和通州相比，順義生態(tài)資源優(yōu)勢非常突出。 北京唯一的內(nèi)河溫榆河流經(jīng)順義區(qū)域，此外還有潮白河、減河

25、以及潮白河森林公園、奧林匹克水上公園、漢石橋濕地公園等大量自然生態(tài)景觀，因此順義也成為京城別墅的首選之地，擁有中央別墅區(qū)和馬坡別墅區(qū)兩個組團。目前順義商品住宅的購買人群大致可以分成三類，依次為順義本地人、空港人群、北京城區(qū)的人。北京城區(qū)的客群包括一些養(yǎng)老需求，同時年輕白領(lǐng)在逐漸增加，主要來自北京北部和東北方向，環(huán)境和交通以及良好的發(fā)展前景是最主要的誘因。4、配套概況 順義目前的配套基本能滿足生活所需，但知名醫(yī)院較少，公交停運較早，娛樂設(shè)施較少。 5、新城規(guī)劃根據(jù)北京城市總體規(guī)劃，將重點建設(shè)順義、通州、亦莊三個新城。 5.1 新城規(guī)模新城的規(guī)劃區(qū)范圍為順義區(qū)行政轄區(qū)，總面積為1021平方公里。2

26、020年，順義新城建設(shè)用地規(guī)?？刂圃?62平方公里。不含首都機場及臨空經(jīng)濟核心區(qū)，根據(jù)北京總體規(guī)劃，2020年順義新城人口規(guī)模規(guī)劃控制在90萬人左右，同時預(yù)留達到百萬人口規(guī)模的發(fā)展空間。5.2 新城產(chǎn)業(yè)順義新城距離首都機場最近。因此，未來的順義是面向國際的首都樞紐空港，也是帶動區(qū)域發(fā)展的臨空產(chǎn)業(yè)中心和先進制造業(yè)基地。新城將建設(shè)成現(xiàn)代國際空港、區(qū)域產(chǎn)業(yè)引擎、綠色宜居新城，利用首都國際機場優(yōu)勢，發(fā)展國際會展、商務(wù)、物流等臨空產(chǎn)業(yè)，打造作為區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展引擎的臨空產(chǎn)業(yè)中心和首都先進制造業(yè)基地和綠色宜居新城。5.3 新城結(jié)構(gòu)按照規(guī)劃，順義重點新城確立了“一港、兩河、三區(qū)、四鎮(zhèn)”的城市空間結(jié)構(gòu)：一港首都機

27、場及臨空經(jīng)濟核心區(qū)；二河潮白河旅游休閑度假區(qū)溫榆河綠色生態(tài)走廊；三區(qū)順義中心區(qū)（原衛(wèi)星城三個組團）空港區(qū)（后沙峪鎮(zhèn)中心區(qū)、空港工業(yè)區(qū)、溫榆河別墅區(qū)）河東新區(qū)（南彩鎮(zhèn)和北小營鎮(zhèn)中心區(qū)）；四鎮(zhèn)楊鎮(zhèn)高麗營李遂趙全營。順義新城將構(gòu)建“公共交通軸線城市組團生態(tài)綠地”的空間發(fā)展模式，形成“兩軸、多組團”的“十字形”空間布局結(jié)構(gòu)。兩軸包括沿軌道交通m15和s6的兩條城市發(fā)展軸。多組團指“十字形”結(jié)構(gòu)由大致呈東西和南北走向的兩個帶形組團式城鎮(zhèn)群組合而成。東西向城鎮(zhèn)組團（沿m15線）為空港城、空港物流基地、新城中心、南彩、北小營；南北向城鎮(zhèn)組團（沿s6線）為新城中心、馬坡、牛欄山。新城由中心區(qū)、空港區(qū)和河東新區(qū)

28、組成。其中：中心區(qū)包括沿潮白河的三個城市組團（新城中心、馬坡、牛欄山）組成，承擔綜合服務(wù)、先進制造、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、都市型工業(yè)的主要職能：空港區(qū)由空港城組團和機場組團組成，承擔國際樞紐機場和臨空產(chǎn)業(yè)（包括會展、空港商務(wù)等在內(nèi)的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、物流產(chǎn)業(yè)等）的主要職能：河東新區(qū)由南彩組團和北小營組團組成，是總體規(guī)劃確定的適時啟動的城市發(fā)展備用地，發(fā)展國際化職能。二、中觀區(qū)域概況（臨空經(jīng)濟圈）目前北京市政府已將“北京臨空經(jīng)濟圈”確定為“十一五”重點發(fā)展的六大高端產(chǎn)業(yè)功能區(qū)（中關(guān)村科技園、cbd、金融街、奧林匹克公園、亦莊、臨空經(jīng)濟圈）之一。目前，北京臨空經(jīng)濟功能區(qū)已初步形成了以首都機場為核心

29、，以天竺出口加工區(qū)、空港工業(yè)區(qū)a-b區(qū)、林河工業(yè)區(qū)、空港物流基地、北京汽車生產(chǎn)基地等五大功能組團和以天竺、后沙峪、仁和等六個重點鎮(zhèn)為依托，以航空產(chǎn)業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)、會展業(yè)為代表的臨空產(chǎn)業(yè)集群，集聚了松下、索愛、lg、jvc、tnt、空中客車、積水創(chuàng)格、日本郵船、日本住友等30家世界五百強企業(yè)和550余家中外企業(yè)，區(qū)域居住、商務(wù)需求迅速升級。 此外，已經(jīng)正式落戶臨空經(jīng)濟帶的新國展，將成為北京展覽展會行業(yè)最重要最集中的舉辦地點，也將成為區(qū)域及會展行業(yè)的新地標，發(fā)揮強大的引擎優(yōu)勢。新國展的進駐，直接帶動區(qū)域的商務(wù)氛圍，區(qū)域的商務(wù)價值也將因此而得到市場的進一步認可。新國展的地標作用，將為入

30、駐的企業(yè)帶來整合形象、綜合宣傳的附加價值，并通過產(chǎn)業(yè)聚集及產(chǎn)業(yè)鏈配合為整個行業(yè)發(fā)展及行業(yè)優(yōu)化起到積極的作用。 未來的新國展將會占領(lǐng)北京展覽市場70%的份額，將帶來北京國際a級車展等國際特大型展覽。新國展的建成不僅有助于培育新興產(chǎn)業(yè)群，還可以直接或間接帶動一系列相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為區(qū)域文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供強大引擎，更成為企業(yè)與商家的“必爭之地”。目前臨空經(jīng)濟區(qū)實現(xiàn)生產(chǎn)總值約占順義全區(qū)生產(chǎn)總值的70%，預(yù)計到2010年，北京臨空經(jīng)濟圈可實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值600億元以上，約占北京全市g(shù)dp的8%，加之奧運經(jīng)濟和新國展的起用帶來的發(fā)展機遇，使得年均增速將保持在30%以上，創(chuàng)造就業(yè)機會13.7萬個，將帶來

31、大量的產(chǎn)業(yè)人口及相應(yīng)的居住、商務(wù)需求。 順義區(qū)政府投資1203億元用來發(fā)展臨空經(jīng)濟區(qū)，重點建設(shè)項目共87個，投資總額1203億元。近期重點建設(shè)項目有：投資131億元的現(xiàn)代第二工廠，投資84億元的新國際展覽中心及相關(guān)配套設(shè)施，投資58億元的空港保稅物流中心暨航空貨運大通關(guān)基地，投資64億元的首鋼冷軋廠等等。在順義區(qū)斥巨資發(fā)展臨空經(jīng)濟區(qū)的影響下，隨著區(qū)內(nèi)規(guī)劃中的物流業(yè)、制造業(yè)、展覽業(yè)等多個產(chǎn)業(yè)發(fā)展，新的商務(wù)需求將刺激空港區(qū)域居住商務(wù)需求的升級和崛起。1、主要經(jīng)濟板塊1.1空港工業(yè)區(qū)1.1.1概況北京天竺空港經(jīng)濟開發(fā)區(qū)是成立于1994年的市級開發(fā)區(qū)，總體規(guī)劃面積6.6平方公里。開發(fā)區(qū)規(guī)劃科學、功能齊

32、全、基礎(chǔ)設(shè)施完善，全面實現(xiàn)“九通一平”。目前a區(qū)已入住完畢，b區(qū)正處在開發(fā)過程中，隨著新國際展覽中心的投入使用，部分工業(yè)用地調(diào)整為商業(yè)、金融及配套服務(wù)設(shè)施用地，為區(qū)域的快速發(fā)展創(chuàng)造了條件。1.1.2入住企業(yè)經(jīng)過10多年的發(fā)展，空港工業(yè)區(qū)已成為全國一流的成熟型經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，已有20多個國家和地區(qū)的380余家中外客商入駐，投資總額超過400億元人民幣，項目平均投資額達1.2億元人民幣。其中，排名世界500強的企業(yè)約30家，跨國公司約70家，如歐洲的空中客車、瑞典的愛立信，荷蘭的飛利浦，德國的辛克、海德漢、羅森伯格，日本的索尼、松下、smc，韓國的lg、韓美，美國的聯(lián)合技術(shù)、惠爾浦、寶潔公司等。1.1

33、.3地稅收入2006年，空港經(jīng)濟開發(fā)區(qū)實現(xiàn)總產(chǎn)值373億元，總收入512億元，出口供貨額280億元，上繳稅金18.4億元。自2003年以來，地方財政收入快速增長，尤其在2007年的前11個月，增幅達103%。比2003年的2.7億元增長了近4倍。隨著奧運會的日益臨近，空港地區(qū)航空運輸、貨運及物流等行業(yè)發(fā)展迅猛，極大的拉動了地稅稅收的高速增長；同時眾多國際知名企業(yè)入駐也為區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展提供了新鮮血液。1.1.4片區(qū)發(fā)展根據(jù)北京市總體規(guī)劃，以空港經(jīng)濟開發(fā)區(qū)為核心將建成一個30萬人口的空港城（現(xiàn)狀人口約為20萬），目前已初具規(guī)模?？崭劢?jīng)濟開發(fā)區(qū)與周邊的商業(yè)、居住以及各種配套設(shè)施日益完善，開發(fā)區(qū)南側(cè)是著

34、名的溫榆河別墅區(qū)，是北京市規(guī)模最大、檔次最高涉外氛圍最濃的區(qū)域；北側(cè)是以萬科城市花園、莫奈花園、白露雅園、水青庭等多個中高檔住宅項目組成的后沙峪組團。周邊擁有在建的大型空港企業(yè)園、商業(yè)街、星級酒店等組成的大型商務(wù)、商業(yè)區(qū)，以及中國銀行、工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、農(nóng)村商業(yè)銀行等實力雄厚的金融機構(gòu)，區(qū)域發(fā)展前景看好。1.2 新國際展覽中心 中國國際展覽中心位于空港工業(yè)開發(fā)區(qū)a區(qū)西側(cè)、b區(qū)南側(cè)，東臨首都機場，西南靠溫榆河生態(tài)走廊，京密路、五環(huán)、六環(huán)、機場高速、京承、機場北線等組成的高等級公路網(wǎng)。新館總投資84億元，規(guī)劃16個展館，展館室內(nèi)地上總使用面積20萬，配套設(shè)施中包括購物、餐飲、健身、娛樂

35、、酒店、辦公、會議、商務(wù)、技術(shù)交流室、新聞發(fā)布中心等功能，一期工程包括8個展廳，地上使用面積10萬，目前已投入使用。總規(guī)劃用地面積（萬）地上總建筑面積(38.5/66)車 位（個）展館及附屬設(shè)施綜合配套設(shè)施(18.5/26)商業(yè) 酒店寫字樓155.520/4010/104.5/8.54/7.54692/11750注：紅色字體部分為一期規(guī)劃指標，單位為萬新館建成后，老館還將繼續(xù)使用，10萬平方米以下的中小型展會將在老館進行。新國展將承擔北京70%以上的展覽。新國展一期展館的年經(jīng)營收入預(yù)計為6億元，按照測算，它每年將給相關(guān)產(chǎn)業(yè)帶來60億元的產(chǎn)值。經(jīng)測算，日均參觀人數(shù)為3.1萬人，展期日均住宿人數(shù)4

36、000人，極限高峰日需住宿人數(shù)為3.1萬人至3.6萬人，客房總數(shù)需達到4000間以上，最大的接待能力需達到7800人；日均用餐人數(shù)1.5萬人，極限高峰日用餐人數(shù)7.6萬人至8.9萬人，大量的商務(wù)、商業(yè)需求已經(jīng)呈現(xiàn)。2008年，新國展周邊賓館酒店、餐飲、商業(yè)文化娛樂、商務(wù)辦公、會議等配套設(shè)施建筑面積將分別達到55萬、25萬、90萬、75萬和4萬，可吸納8萬人就業(yè)，并極大滿足未來會展業(yè)蓬勃發(fā)展的需要。區(qū)域的蓬勃發(fā)展也將大大刺激居住及商業(yè)需求。同時，順義區(qū)對新國展中心周邊控制性詳細規(guī)劃已編制完成。新國展及周邊721萬面積作為發(fā)展會展、旅游等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的重點區(qū)域，順義區(qū)將在資金、政策等方面給予大力扶持

37、，以促進會展產(chǎn)業(yè)的集聚，同時還將制定鼓勵會展業(yè)發(fā)展的財政政策，對大型專業(yè)會展公司給予一定專項補貼；創(chuàng)新場館及周邊用地出讓方式，以公益性用地的方式或規(guī)劃的嚴格約束來降低會展業(yè)發(fā)展的土地成本；制定會展業(yè)知識產(chǎn)權(quán)的保護政策，對重要會展和品牌會展進行保護。新國展的全面投入使用，將帶動整個順義天竺開發(fā)區(qū)周邊也就是國展新區(qū)的整體經(jīng)濟發(fā)展，進一步帶動臨空經(jīng)濟圈的發(fā)展，這里將成為亞洲最大的展覽中心，同時也會成為最繁華的居住、商務(wù)區(qū)之一。1.3 空港物流基地北京空港物流基地經(jīng)市政府批準成立，是北京市商業(yè)物流發(fā)展規(guī)劃(2002-2010)中確立的三大物流基地中重點建設(shè)的試點基地，也是北京市唯一的航空公路國際貨運樞

38、紐型的物流基地，占地面積6.2平方公里。2006年，空港物流基地新引進企業(yè)38家，投資總額34.1億元，正在成為國內(nèi)外知名物流企業(yè)的集聚區(qū)。目前，該基地已有日郵航空、華輝國際、宅急送、tnt、德國漢莎等100余家企業(yè)入駐，投資總額超過100億元。2007年前10個月，完成稅收14.45億元，同比增長43.1，在國內(nèi)空港物流基地中名列前茅。機場北側(cè)的航空貨運大通關(guān)基地及空港保稅物流中心（b型）已經(jīng)開始建設(shè)招商，占地面積3平方公里，建成后將使空港、海關(guān)監(jiān)管區(qū)連為一體，極大地完善口岸功能并提高通關(guān)效率。為發(fā)揮首都機場航空貨運基地、出口加工區(qū)和保稅物流中心(b型)三大功能區(qū)的綜合優(yōu)勢，有關(guān)部門擬對三大

39、區(qū)域進行整合后申報北京空港綜合保稅港區(qū)。屆時企業(yè)可最大程度地享受三大功能區(qū)的優(yōu)惠政策，吸引更多的企業(yè)入住，帶動就業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展。1.4 北京汽車生產(chǎn)基地汽車基地成立于2003年3月，是北京市唯一專門規(guī)劃用于發(fā)展汽車產(chǎn)業(yè)的基地，總體規(guī)劃面積19平方公里，核心區(qū)規(guī)劃面積6.3平方公里，由整車發(fā)展區(qū)、零部件工業(yè)區(qū)、倉儲物流區(qū)、公共服務(wù)管理區(qū)4部分組成。目前已引進北京現(xiàn)代汽車有限公司、北京現(xiàn)代摩比斯汽車零部件有限公司等國際一流企業(yè)20余家，引進投資總額241億元。一個以整車制造企業(yè)為龍頭，配套零部件企業(yè)為主體，倉儲、物流等服務(wù)型企業(yè)為延伸的產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局已經(jīng)在汽車基地內(nèi)形成。并逐步發(fā)展汽車零部件、汽

40、車裝飾以及汽車研發(fā)、生產(chǎn)銷售、金融保險、售后服務(wù)等相關(guān)配套行業(yè)。1.5 國門商務(wù)區(qū)規(guī)劃中的國門商務(wù)區(qū)位于首都機場南側(cè)，橫跨機場第一和第二高速路東西兩側(cè)，總體規(guī)劃面積19.65平方公里，可建設(shè)面積9.64平方公里，距離地塊僅6.5公里。鑒于該地區(qū)地理位置的特殊性，國門商務(wù)區(qū)規(guī)劃以航空企業(yè)為主導、總部型企業(yè)為重點的商務(wù)區(qū)，分為機場服務(wù)辦公區(qū)、航空商務(wù)辦公區(qū)、國際商務(wù)核心區(qū)、商貿(mào)綜合服務(wù)區(qū)、航空產(chǎn)業(yè)配套區(qū)等五大組團，并最終形成由航空服務(wù)、總部商務(wù)、酒店公寓、高新技術(shù)、商貿(mào)服務(wù)五大產(chǎn)業(yè)為主導的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。北京國門商務(wù)區(qū)將建設(shè)商務(wù)辦公面積、酒店及公寓面積約150萬平方米、商業(yè)服務(wù)面積約70萬平方米、文化休

41、閑面積約30萬平方米、各類建筑總面積約450萬平方米。 到2015年，這一商務(wù)區(qū)將吸引各類入?yún)^(qū)單位2000至3000家，就業(yè)人口達到4至5萬人，地區(qū)gdp總值實現(xiàn)170至200億元人民幣，最終將國門商務(wù)區(qū)建設(shè)成為特色鮮明、國際標準的現(xiàn)代化國際商務(wù)區(qū)。 國門商務(wù)區(qū)內(nèi)鼓勵企業(yè)自用或自有經(jīng)營，鼓勵中外投資商參與商務(wù)樓宇、公寓酒店和商業(yè)設(shè)施的二級開發(fā)建設(shè)，進行航空服務(wù)、金融保險、技術(shù)研發(fā)、咨詢服務(wù)、購物中心、餐飲娛樂、健身休閑等三級項目的投資入駐。目前該區(qū)域的開發(fā)正處于起步階段，其中居住用地規(guī)模非常小，并且不獨立出讓，但其計劃實施的對南樓商務(wù)區(qū)的拆遷將對后沙峪地區(qū)的發(fā)展創(chuàng)造很大的利好。注：機場生活區(qū)改

42、造項目機場宿舍區(qū)8個小區(qū)，土地面積（含住宅、辦公和其他配套項目用地）約0.7平方公里。其中住宅樓203棟，建筑面積約為230萬平方米。居住人口4萬人，常住人口3.3萬人（戶籍人口2.2627萬人），流動人口0.7萬人。 拆遷工作的啟動將為空港區(qū)域居住物業(yè)的開發(fā)與建設(shè)帶來一定的剛性需求。2、主要居住板塊2.1中央別墅區(qū)2.1.1區(qū)位中央別墅區(qū)位于首都國際機場西側(cè)，溫榆河北岸，緊臨京承高速與機場高速。擁有緊鄰首都機場和靠近燕莎等外國使館區(qū)的獨特的區(qū)位優(yōu)勢，是北京認可度最高的高檔居住區(qū)。2.1.2發(fā)展歷程經(jīng)過十幾年的發(fā)展，目前中央別墅區(qū)已形成長約10公里的別墅帶，區(qū)域內(nèi)20余個別墅項目，價值在400

43、萬/套以上的產(chǎn)品約5000余套，周邊集中了大量的國際學校，是北京最為成熟也是涉外氛圍最為濃烈的別墅區(qū)，吸引了大量外籍人士及高端客群。2008年，龍湖項目、香港新世界項目、長江實業(yè)項目都將進入熱銷期，新國際展覽中心的起用，都將進一步推動整個區(qū)域的快速發(fā)展，目前區(qū)域周邊大量商業(yè)、金融、辦公項目開始陸續(xù)推出。2.2后沙峪居住區(qū)后沙峪位于順義區(qū)西南部，緊臨首都國際機場、空港工業(yè)區(qū)、中央別墅區(qū)，得天獨厚的地理位置和便利的國際航空港及道路交通優(yōu)勢，形成了該地區(qū)獨有的區(qū)位優(yōu)勢條件，羅馬湖和龍騰世紀文化公園提供了良好的生態(tài)環(huán)境，目前區(qū)域內(nèi)集中了大量高品質(zhì)的住宅小區(qū)，如萬科城市花園、2u香花畦、德國印象、雙?；?/p>

44、園等。同時擁有中央美術(shù)學院城市設(shè)計學院和北京人文大學兩所高校。生活等相關(guān)配套也非常完善，目前已經(jīng)發(fā)展成為具有現(xiàn)代化氣息的生態(tài)園林式居住區(qū)。目前區(qū)域的發(fā)展已具相當規(guī)模，擁有良好居住環(huán)境和投資潛力，使該地區(qū)日益向著高品質(zhì)居住區(qū)的方向發(fā)展。商品住宅小區(qū)年代社區(qū)規(guī)模居住人口(萬人)天竺花園199614.30.48裕祥花園1999150.48萬科城市花園1995-1998290.8雙裕西區(qū)1999100.26雙裕東區(qū)200422.60.72香花畦200516.880.48藍灣20052.7130.1空港米蘭花園20054.20.14藍星花園200614.20.49新國展國際公寓200711.40.3清嵐

45、小鎮(zhèn)200850.15南樓生活區(qū)1990-20001404中央別墅區(qū)1992-至今3001.5合計9.9 萬科城市花園 2u香花畦 莫奈花園 水青庭三、順義區(qū)土地市場概況1、用地規(guī)劃順義區(qū)一向注重產(chǎn)業(yè)發(fā)展，強調(diào)吸引優(yōu)質(zhì)企業(yè)快速發(fā)展經(jīng)濟，工業(yè)、物流等行業(yè)用地相對比較寬松，對居住用地一向從緊，目前順義區(qū)居住用地供應(yīng)主要集中的新城區(qū)域。地塊周邊及順義城區(qū)居住用地比較緊張。2、土地供應(yīng)概況 2.1 06-08年順義住宅用地成交概況板塊宗地名稱宗地位置土地面積()規(guī)劃建筑面積()容積率交易方式規(guī)劃用途成交日期成交價(萬元)受讓單位合計建設(shè)用地面積代征地面積后沙峪順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)住宅項目用地 后沙峪鎮(zhèn)9600.96675.42925.5100131.5招標住宅兼容商業(yè)服