8月壽光市衛(wèi)生小區(qū)二期項目申請報告

1、 山東中陽房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司山東中陽房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司 壽光市衛(wèi)生小區(qū)二期項目壽光市衛(wèi)生小區(qū)二期項目 項目申請項目申請報報告告 浙江五洲工程項目管理有限公司浙江五洲工程項目管理有限公司 20102010 年年 8 8 月月 目 錄 第一章 申報單位簡介及項目概況.1 1.1 項目申報單位概況.1 1.2 項目概況.1 第二章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)的準(zhǔn)入分析.6 2.1 發(fā)展規(guī)劃分析.6 2.2 產(chǎn)業(yè)政策分析.7 2.3 行業(yè)準(zhǔn)入分析.8 第三章 資源開發(fā)及綜合利用分析.9 3.1 水環(huán)境現(xiàn)狀分析.9 3.2 項目用水情況分析.10 3.3 項目用水影響分析.12 3.4 節(jié)水措施.

2、12 第四章 節(jié)能方案分析.14 4.1 編制依據(jù).14 4.2 能耗分析.14 4.3 節(jié)能措施和效果分析.15 第五章 建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置方案.19 5.1 項目選址及用地方案.19 5.2 土地利用合理性分析.19 5.3 房屋拆遷安置補償方案.19 第六章 環(huán)境和生態(tài)影響分析.20 6.1 環(huán)境和生態(tài)現(xiàn)狀.20 6.2 項目建設(shè)對環(huán)境的影響.24 6.3 生態(tài)環(huán)境保護措施.26 6.4 環(huán)境和生態(tài)影響綜合評價.27 第七章 經(jīng)濟影響分析.29 7.1 項目經(jīng)濟效益分析.29 7.2 行業(yè)影響分析.32 7.3 區(qū)域經(jīng)濟影響分析.33 7.4 宏觀經(jīng)濟影響分析.33 第八章 社

3、會影響分析.34 8.1 社會影響效果分析.34 8.2 社會適應(yīng)性分析.36 8.3 社會風(fēng)險及對策分析.37 第九章 結(jié)論和建議.41 9.1 結(jié)論.41 9.2 建議.41 第一章第一章 申報單位簡介及項目概況申報單位簡介及項目概況 1.1 項目申報單位概況 山東中陽房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司是一家集房地產(chǎn)開發(fā)、土建安裝、 建筑設(shè)計、工程監(jiān)理、園林綠化、新型建材、房屋營銷、物業(yè)管理等為 一體的大型股份制企業(yè)。公司前身是山東省壽光市房地產(chǎn)開發(fā)總公司， 最早成立于 1984 年 10 月，2003 年 11 月改制為有限責(zé)任公司，2007 年 2 月創(chuàng)立山東中陽集團。目前，集團公司注冊資金為 5

4、080 萬元，法定代 表人張建芳，主業(yè)房地產(chǎn)資質(zhì)為國家一級，具備年 20 萬平方米以上的 開發(fā)能力。共有員工 110 名，其中各類工程、經(jīng)濟、會計、統(tǒng)計等專業(yè) 技術(shù)人員 88 名。公司奉行“經(jīng)營多元化，跨行業(yè)，跨地區(qū)”的經(jīng)營方 針，由單一的房地產(chǎn)開發(fā)，逐步發(fā)展成為規(guī)?；?wù)的生產(chǎn)經(jīng)營集團體 系。 1.2 項目概況 1.2.1 項目建設(shè)背景 1.2.1.1 項目所在地概況 壽光市位于山東省北部，屬濰坊市所轄縣級市。地處小清河流域下 游，渤海萊州灣西南岸，地理坐標(biāo)東經(jīng) 1183211910，北緯 36413719。是全國對外開放城市之一。改革開放以來，壽光經(jīng)濟和 各項社會事業(yè)發(fā)展迅速，已連續(xù)十次進

5、入全國綜合實力百強縣（市）行 列。 自然條件優(yōu)越，資源物產(chǎn)豐富。中南部地下水源豐沛，土質(zhì)肥沃， 宜于多種農(nóng)作物生長。北部地下鹵水儲量 40 億立方米，富含鈉、溴、 鉀、碘等幾十種元素，宜鹽面積 260 萬公畝，被列為全國三大重點鹽業(yè) 開發(fā)區(qū)之一。西北部石油、天然氣儲量可觀。中北部煤炭資源豐富，開 發(fā)前景廣闊。沿海灘涂達(dá) 45 萬畝，漁業(yè)資源豐富，主要經(jīng)濟魚類 20 多 種，貝螺蝦蟹等 10 多種。 工業(yè)實力較強。全市內(nèi)強實力抓工業(yè)，加快建設(shè)工業(yè)強市，大力推 進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、所有制結(jié)構(gòu)、區(qū)域經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整，工業(yè)經(jīng)濟保持了良好的 發(fā)展態(tài)勢。形成了造紙包裝、原料化工、機械制造等六大支柱產(chǎn)業(yè)。 農(nóng)業(yè)優(yōu)勢突出

6、。是國家確定的糧食、蔬菜、果品、棉花、水產(chǎn)、畜 牧綜合商品基地市，形成了 60 萬畝糧食、80 萬畝蔬菜、18 萬畝果品、 30 萬畝海淡水養(yǎng)殖和 300 個飼養(yǎng)小區(qū)的格局。壽光是山東省的農(nóng)業(yè)現(xiàn)代 化示范市，現(xiàn)已建成國家級萬畝農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化示范區(qū)、萬畝蔬菜高科技示 范園、農(nóng)業(yè)高新技術(shù)走廊、高效林業(yè)示范園、農(nóng)業(yè)生態(tài)示范園等示范樣 板工程。糧油作物主要是小麥、玉米、大豆。糧食總產(chǎn)達(dá) 4.3 億公斤。 壽光是中國最大的蔬菜生產(chǎn)基地，被國家命名為唯一的“中國蔬菜之鄉(xiāng)”。 交通、通訊發(fā)達(dá)。濟青高速公路橫貫東西，青羊鐵路縱貫?zāi)媳?，濰 高、羊臨等省道、國道縱橫交錯。新修的外環(huán)路四通八達(dá)。全市實現(xiàn)了 村村通公路，

7、鄉(xiāng)鄉(xiāng)通柏油路，公路通車?yán)锍踢_(dá) 2600km。通信事業(yè)迅猛 發(fā)展，建成了自動電話、無線尋呼和移動通信三個網(wǎng)，程控電話總?cè)萘?28.3 萬線。 1.2.1.2 壽光市房地產(chǎn)發(fā)展的行業(yè)背景 近年來，壽光市經(jīng)濟快速增長，居民收入也逐年增加，城鎮(zhèn)居民的 住房消費正在成為產(chǎn)業(yè)升級和經(jīng)濟增長的主要動力。 全市城鎮(zhèn)化進程的持續(xù)推進，將帶動住房需求以及城鎮(zhèn)居民住房升 級的需要，同時，隨著近幾年外地來壽光工作人員不斷增多，居住需求 也較快增加，這些都將保證全市房地產(chǎn)業(yè)在未來的幾年中繼續(xù)保持“供 求兩旺”的景氣局面。價格優(yōu)惠、經(jīng)濟實用的戶型、面積的中、低檔住 宅往往一推向市場就供不應(yīng)求，大都出現(xiàn)搶購的熱銷局面。據(jù)統(tǒng)

8、計，單 價低于 3000 元/的中、小戶型的中、低檔住宅大都銷售一空。 近兩年壽光樓市的中、低檔住宅的有效供給增長緩慢，供給相對需 求來說，處于相對偏緊的態(tài)勢，樓市需求呈上升態(tài)勢。 1.2.2 建設(shè)地點 該項目建設(shè)地點在壽光市廣場街以南，張僧河以西。 1.2.31.2.3 市政配套設(shè)施規(guī)劃 1、給水規(guī)劃 供水采用集中供水形式。由廣場街城市供水管網(wǎng)接入，要求水質(zhì)符 合現(xiàn)行飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，沿小區(qū)內(nèi)部道路直埋敷設(shè)。主管采用 dn150。 消防栓采用地上式，間距不大于 120 米。 2、排水規(guī)劃 排水體制采用分流制。 順道路布置 d800、d600、d500 排水管，并按規(guī)范設(shè)置檢查井、沉 淀池。各排

9、放單位雨、污水要做到“一級過濾、二級沉淀”方可排入市 政管網(wǎng)。 雨污水由小區(qū)道路分別匯集，處理后排向廣場街排水系統(tǒng)。 3、電力規(guī)劃 電力線由廣場街接入，在小區(qū)內(nèi)部設(shè)置變電室，變壓后供給各用戶。 4、電訊規(guī)劃 管線由廣場街城市市政管網(wǎng)接入，順小區(qū)道路地埋敷設(shè)。 5、燃?xì)庖?guī)劃 管線由廣場街城市市政管線接入，燃?xì)庵鞴?dn100，順小區(qū)道路地 埋敷設(shè)。 6、供暖規(guī)劃 供暖采用集中供暖方式，換熱房布置在小區(qū)內(nèi)，供暖主管 dn100， 順小區(qū)道路地埋敷設(shè)。 1.2.4 主要建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模 本項目地塊為居住、商業(yè)用地，凈用地面積為 11401 平方米，總 建筑面積 17101 平方米，全部為住宅。項目容積

10、率 1.5，建筑密度 18%。擬建 11 層小高層 2 棟，6 層多層住宅 2 棟。 1.2.5 實施進度計劃 該項目建設(shè)期計劃為 12 個月，工程擬于 2010 年 9 月份開工，預(yù)計 2011 年 8 月份竣工。 1.2.6 投資和資金籌措 該項目總投資為 2753.75 萬元，其中土地征用費用 786.6 萬元，前 期工程費用 29 萬元，建筑安裝工程費 1453.59 萬元，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 119.71 萬元，公共配套設(shè)施建設(shè)費 85.51 萬元，管理費用 50.5 萬元，不 可預(yù)見費 126.24 萬元，銷售費用 102.60 萬元。 項目資本金 550.75 萬元，占項目總投資的

11、20%，建設(shè)資金全部由建 設(shè)單位自籌解決。 項目總投資估算表 編碼工程項目（費用）名稱造價或費用(萬元) 1 開發(fā)建設(shè)成本 2651.14 1.1 一、征地、土地租賃費 786.60 1.2 二、勘察、設(shè)計和前期費 29.00 1.3 三、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 119.71 1.4 四、建筑安裝工程費 1453.59 1.5 五、公共配套設(shè)施建設(shè)費 85.51 1.6 六、管理費用 50.50 1.7 七、不可預(yù)見費 126.24 2 銷售費用 102.60 3 項目總投資 2753.75 項目開發(fā)建設(shè)成本估算表 工程項目（費用）名稱計量單位工程量單價或費率 造價或費用(萬 元) 一、征地、土地租賃

12、費 786.6 土地費項6 二、勘察、設(shè)計和前期費 29 水文、地質(zhì)勘探費項 110000010 規(guī)劃設(shè)計方案項 1500005 可行性研究項 1100001 環(huán)境評估項 1100001 建筑設(shè)計費項 112000012 三、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 119.71 供電工程平方米 1710158.55 供水工程平方米 1710158.55 排污工程平方米 1710158.55 智能化系統(tǒng)平方米 171011017.1 小區(qū)道路廣場工程平方米 171011017.1 綠化及環(huán)境藝術(shù)平方米 171011525.65 環(huán)衛(wèi)設(shè)施平方米 171011017.1 路燈工程平方米 17101

13、1017.1 四、建筑安裝工程費 1453.59 住宅樓、商鋪平方米 171018501453.59 五、公共配套設(shè)施建設(shè)費 85.51 公共配套設(shè)施建設(shè)費平方米 171015085.51 直接費 2524.89 0 六、管理費用 50.5 管理費用元、% 25248949250.5 七、不可預(yù)見費 126.24 不可預(yù)見費元、% 252489495126.24 間接費 126.24 開發(fā)建設(shè)成本 2651.14 第二章第二章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)的準(zhǔn)入分析發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)的準(zhǔn)入分析 2.1 發(fā)展規(guī)劃分析 中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要在 “發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)”一節(jié)

14、中提出要“調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，重點發(fā)展普通商品住 房和經(jīng)濟適用住房，嚴(yán)格控制大戶型高檔商品房；按照保障供給、穩(wěn)定 房價的原則，加強對房地產(chǎn)一、二級市場和租賃市場的調(diào)控，促進住房 梯次消費；完善房地產(chǎn)開發(fā)融資方式，加強資本金管理，規(guī)范發(fā)展住房 消費信貸和保險；規(guī)范物業(yè)管理行為，提高市場化程度”，這為我國十 一五期間發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)定下了主基調(diào)。 山東省國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要提出要繁榮 發(fā)展服務(wù)業(yè)，壯大發(fā)展新興服務(wù)業(yè)。要抓住居民消費結(jié)構(gòu)升級的機遇， 大力發(fā)展旅游、文化、房地產(chǎn)、信息等市場潛力大的行業(yè)，使其成為支 撐國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。對于房地產(chǎn)行業(yè)，要“加大住房供應(yīng)結(jié)構(gòu) 調(diào)整力度，著

15、力增加主要面對中低收入家庭的普通商品住房、經(jīng)濟適用 房和廉租住房供應(yīng)。加強房地產(chǎn)市場運行監(jiān)測，整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場。 完善住房產(chǎn)權(quán)制度，激活住房二級市場。理順租售房比價關(guān)系，形成 “梯級消費”的良性循環(huán)”。 在濰坊市服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃中，對濰坊房市房地產(chǎn)業(yè)提出按照 “建設(shè)半小時經(jīng)濟圈、構(gòu)建一體化發(fā)展格局、打造緊密型城市群”的城市 發(fā)展戰(zhàn)略，統(tǒng)籌規(guī)劃房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，構(gòu)建以主城區(qū)為發(fā)展極核，以壽 光、昌樂、安丘、昌邑、濱海經(jīng)濟開發(fā)區(qū)為主節(jié)點，以青州、臨朐、諸 城、高密為外圍節(jié)點，分布有序、層次清晰、梯次發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展 格局。全面發(fā)展商業(yè)類地產(chǎn)和住宅類地產(chǎn)項目。抓住舊城改造和城市擴 張的機遇，以高檔

16、寫字樓為主體，規(guī)劃建設(shè)大型商業(yè)組團。出臺鼓勵性 政策，扶持本地房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展，形成服務(wù)輸出能力和區(qū)域市場競爭力。 發(fā)展廉租房市場，保障低收入群體的基本住房需求。把房地產(chǎn)業(yè)培養(yǎng)成 為濰坊市服務(wù)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)，成為服務(wù)本地、輻射青島的新增長點。 因此，本項目符合國家和地方的產(chǎn)業(yè)政策，符合濰坊市及壽光市的 城市規(guī)劃要求，是社會整體和諧的重要組成部分，可以進一步改善當(dāng)?shù)?的人居環(huán)境。 2.2 產(chǎn)業(yè)政策分析 根據(jù)國家發(fā)改委產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄（2005 年本） ，本項目為 允許類項目。 我國的房地產(chǎn)市場經(jīng)過 20 多年的培育，已經(jīng)成為了我國經(jīng)濟發(fā)展 的支柱產(chǎn)業(yè)，特別是 1998 年實施房改以來，隨著商品住

17、宅建設(shè)的快速 發(fā)展，以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)保持持續(xù)高速增長，房地產(chǎn)投資年均增長 超過 20%，年增長額保持在固定資產(chǎn)額的 30%左右，直接或間接拉動 gdp 增長每年保持在 2 個百分點。 這些成績的取得，主要得益于的房改政策和所出臺的推進措施。自 1998 年我國政府開始推進房改政策以來，經(jīng)過推進、培育和發(fā)展三個階 段，目前已經(jīng)趨于成熟，在政策方面主要體現(xiàn)四個方面：一是出臺了一 些促進房地產(chǎn)市場發(fā)展的相關(guān)政策，如房改房、合作或集資建房等等， 不僅解決大部分城鄉(xiāng)市民住房問題，也解決了許多單位職工房源不足的 問題；二是給地產(chǎn)商、房地產(chǎn)開發(fā)商在土地、金融等方面的優(yōu)惠政策， 如銀行貸款、土地議價、寬松

18、的入門條件等，培育了一大批房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)，使一些企業(yè)得到了較快的發(fā)展；三是銀行為消費者推出了購房按 揭和貸款政策，不僅解決了大部消費者購房自有資金不足問題，還改變 了大部分人的消費理念，如果沒有此政策，就不會有今天這樣發(fā)達(dá)的市 場；四是建立了住房公積金制度，為解決中低收入家庭購房提供了條件。 以上政策的出臺，主要起到了三方面的作用：一是推進了房地產(chǎn)市場健 康、持續(xù)發(fā)展；二是改善了城鄉(xiāng)居民的住房條件，從 1998 年城鄉(xiāng)居民 人均住房面積 5 平米，提高到今天 25 多平米，另外城市面貌也發(fā)生了 質(zhì)的變化，變多了、變大了、變美了，居民的生活更方便了、更舒適了； 三是鞏固了房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟發(fā)

19、展、在政府和廣大市民心中的重要 位置。 全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和住宅投資水平仍保持在較高水平，在未來一 到兩年時間內(nèi)，房地產(chǎn)市場新增供應(yīng)仍將大量涌現(xiàn),對市場消化吸納造成 巨大的壓力。不過,更為市場所擔(dān)心的是，世界性經(jīng)濟金融危機在未來相 當(dāng)長時間內(nèi)會通過資金鏈、消費者預(yù)期、居民收入、宏觀經(jīng)濟下行等方 面影響到房地產(chǎn)投資，進而引起宏觀經(jīng)濟跌落。所以短期內(nèi)國家對房地 產(chǎn)行業(yè)的政策是防止大起大落，以穩(wěn)定為主，進行住房供給結(jié)構(gòu)的調(diào)整。 因此，本項目的建設(shè)符合國家的產(chǎn)業(yè)政策。 2.3 行業(yè)準(zhǔn)入分析 山東中陽房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司具有房地產(chǎn)開發(fā)壹級資質(zhì)，證書 編號：建開企2009901 號，符合房地產(chǎn)行業(yè)準(zhǔn)入條

20、件。 第三章第三章 資源開發(fā)及綜合利用分析資源開發(fā)及綜合利用分析 合理開發(fā)并有效利用資源，是貫徹落實科學(xué)發(fā)展觀的重要內(nèi)容。本 項目不屬于資源開發(fā)類項目，也不需占用重要資源，因此本章僅對水資 源的綜合利用進行分析。 3.1 水環(huán)境現(xiàn)狀分析 壽光境內(nèi)歷史上多河流湖泊。全市河流有 17 條，主要擔(dān)負(fù)防洪、 排澇任務(wù)。最大河流是彌河，縱貫市境南北，將全市水系分為東西兩部 分，西為小清河水系，東為彌河水系。多年來除彌河、小清河有部分徑 流外，其它河道已多年干枯無徑流。壽光市地表徑流主要來自彌河。 彌河古稱巨洋水，發(fā)源于臨朐沂山西麓天齊灣，順坡蜿蜒西流，至 臨朐九山附近折向東北流，經(jīng)過冶源水庫，又經(jīng)益都，

21、于壽光廣陵鄉(xiāng)南 半截河村，分為 3 股入渤海。其中東北流的一股，河槽較為寬廣，為彌 河主河道，在壽光北宋嶺東，納丹河，至濰坊市寒亭區(qū)央子港入海。其 余兩股為彌河入海岔流，均由南半截河村北流入海。河長 206 公里，流 域面積 3847.5 平方公里。河道平均比降 3.2/1000，流域河網(wǎng)密度 0.3 公 里/平方公里。 彌河由河源至冶源為上游，河長 56 公里，河流經(jīng)行于山丘區(qū)，河 道平均比降為 10.4/1000。冶源至壽光岳寺高為中游，河長 54 公里，河 流經(jīng)行臨朐盆地和山前平原區(qū)，河道平均比降 1.5/1000。岳寺高以下為 下游，河長 96 公里，河道平均比降為 0.4/1000。

22、 彌河主要支流有五井石河、石河、南陽河、丹河等。丹河發(fā)源于臨 朐悖林鄉(xiāng)紀(jì)山溝，北流經(jīng)益都、昌樂，于壽光北宋嶺東由右岸注入彌河。 河長 100 公里，流域面積 698.5 平方公里，河道平均比降 4.7/1000。 小清河始于濟南市西部，流經(jīng)濟南、淄博、濱州、東營、濰坊 5 市 地 18 個縣市區(qū)，全長 237km，流域面積 10336km2，具有排水、灌溉、 航運、養(yǎng)殖等多種功能。干流北靠黃河，大小支流共 150 余條，其中較 大支流 40 余條，大部分分布在南側(cè)。小清河豐水期為每年的 69 月， 枯水期為每年的 10 月至翌年的 5 月。小清河流域所轄地區(qū)工業(yè)發(fā)達(dá)， 人口集中，是我省重要的工

23、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)基地。 3.2 項目用水情況分析 3.2.1 給排水系統(tǒng) 3.2.1.1 用水量 考慮目前壽光市的供水能力等，本項目住宅小區(qū)用水約 100l/ 人d，項目入駐人數(shù) 547 人，則住宅用水量為 54.7m3/d；不可見用水量 按上述用水的 10%計，不可見水量為 5.47m3/d；綠化、景觀用水及道路 沖刷用水全部使用中水，綜合估算本項目新鮮水總用水量約 60.17m3/d。 項目使用水量情況 用水名稱使用人數(shù)/面積/量用水定額用水量(m3/d) 1住宅547 人100l/人d54.7 2未預(yù)見及漏損水量以上的 10%5.47 3合計60.17 3.2.1.2 給水系統(tǒng) 1.給水方式 商

24、業(yè)等生活用水采用市政水壓直接供水。住宅采用變頻供水。 2.給水管網(wǎng) 以市政道路下的給水管作為水源，采用二路進水，在基地內(nèi)形成環(huán) 網(wǎng)，生活及室外消防用水均接自此環(huán)網(wǎng)。 3.室內(nèi)給水 根據(jù)需要，每個用戶設(shè)獨立水表進行用水計量。室內(nèi)給水管水表前 采用鋼塑復(fù)合管，水表后采用給水聚丙烯管道（pp-r） 。 3.2.1.3 排水系統(tǒng) 1.生活排水規(guī)劃 室內(nèi)生活污廢水合流，室外雨污分流，污廢水均采用單立管排水系 統(tǒng)。生活污水產(chǎn)生量按新鮮水用水量的 80%計，生活污水產(chǎn)生量為 43.76m3/d，生活污水經(jīng)地埋式污水處理系統(tǒng)處理達(dá)標(biāo)后，75%中水回用， 回用量 41.03m3/d，剩余部分 13.67m3/d

25、 排入壽光市污水處理廠。 2.屋面雨水規(guī)劃 778. 0 )265.13( lg90.13105.18 t te q a、按濰坊市暴雨強度公式， 重現(xiàn)期 p=1 年，徑流系數(shù)取 0.7。 查建筑給水排水設(shè)計手冊 ，當(dāng)降雨歷時為 5min 時，降雨量為 126mm。 b、屋面雨水經(jīng)雨水排水立管有組織排入室外市政雨水管網(wǎng)，匯集 后排入市政雨水管道。 3.2.1.4 消防設(shè)計 1.消火栓系統(tǒng) 室內(nèi)消火栓布置，應(yīng)保證有兩支水槍的充實水柱同時到達(dá)室內(nèi)任何 部位。 消火栓用水量： 室外消火栓 15l/s 火災(zāi)延續(xù)時間 2h 室內(nèi)消火栓 10l/s 火災(zāi)延續(xù)時間 2h 2.自動噴淋系統(tǒng) 在地下車庫設(shè)自動噴水

26、滅火系統(tǒng)，用水量為 21.33l/s。 3.滅火器 為撲救初期火災(zāi)，減少損失，根據(jù)建筑物的危險等級和火災(zāi)類別， 設(shè)置一定數(shù)量的磷酸銨鹽干粉滅火器，設(shè)置于便于取用的地點。 4.消防管道管徑100時，采用熱鍍鋅鋼管，絲扣連接；管徑 100時，采用熱鍍鋅無縫鋼管，卡箍連接。 3.3 項目用水影響分析 從水量分析，擬建項目日最大排水量為 60.17m3，排水量不大，且 擬建項目綜合廢水水質(zhì)滿足污水排入城市下水道水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)(cj 3082- 99)要求進行排放，符合壽光市污水處理廠對進水水質(zhì)的要求，對周邊水 環(huán)境造成的影響較小。 3.4 節(jié)水措施 3.4.1 小區(qū)水環(huán)境 合理規(guī)劃和建設(shè)小區(qū)水環(huán)境，提供安全

27、。有效的供水、污水處理、 日用系統(tǒng)，節(jié)約用水。實現(xiàn)水資源的可持續(xù)發(fā)展和利用，改善小區(qū)生態(tài) 環(huán)境。建立完善的給水系統(tǒng)，保證供水水質(zhì)符合衛(wèi)生要求，水量穩(wěn)定， 水壓可靠；建立完善的排水系統(tǒng)；雨水或生活污水經(jīng)處理后回用作生活 雜用水等各種用途時，水質(zhì)應(yīng)達(dá)到國家規(guī)定的相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)，以保障回用水 的安全和適用。 對小區(qū)用水水量和水質(zhì)進行估算與評價，提供詳盡的居民用水量估 算資料。提出合理用水分配計劃、水質(zhì)和水量保證方案。最大限度地有 效利用水資源，減少小區(qū)污水的排放量，實現(xiàn)小區(qū)用水的良性循環(huán)。以 足夠的水量和水壓向所有的用戶不間斷地供應(yīng)符合衛(wèi)生要求的飲用水、 消防用水和其它生活用水；及時將小區(qū)內(nèi)的污水和雨水排

28、放收集到指定 場所。 收集雨水用以在一定范圍內(nèi)補充小區(qū)用水，完善小區(qū)屋頂和地表徑 流規(guī)劃，避免雨水淹漬、沖刷給環(huán)境帶來的破壞。充分利用雨水，減少 市政供水。收集后的雨水經(jīng)適當(dāng)處理后回用做小區(qū)雜用水。 3.4.2 綠化景觀用水節(jié)水 保障小區(qū)綠化、景觀用水，改善小區(qū)用水分配，提高景觀用水水質(zhì) 和效率。 景觀用水應(yīng)設(shè)置循環(huán)系統(tǒng)，并應(yīng)結(jié)合中水系統(tǒng)進行優(yōu)化設(shè)計以保證 水質(zhì)，提高用水效率。提倡營造少灌或免灌綠化群落，減少草坪面積， 尤其是冷地型草坪面積。 綠化用水應(yīng)利用雨水或生活污水回用作為綠化用水，以利于節(jié)水及 利用自然滲透補充地下水。 3.4.3 節(jié)水器具應(yīng)用 所有坐便器均采用 6 升水箱，且分 2

29、擋沖洗。公共場所便器采用感 應(yīng)式或腳踏式。所有給水龍頭等用水器具采用節(jié)水型產(chǎn)品，公共淋浴間 均采用腳踏式淋浴器。管材采用焊接或電熔連接管道，以防漏水。 第四章第四章 節(jié)能方案分析節(jié)能方案分析 4.1 編制依據(jù) 1、 中華人民共和國節(jié)約能源法 （2007 年人大第三十次會議修訂） ； 2、國務(wù)院發(fā)布的民用建筑節(jié)能條例 ； 3、 民用建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)jgj 26-95； 4、 公共建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)gb50189-2005； 5、 建筑節(jié)能工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范gb50411-2007； 6、 建筑照明設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)gb50034-2004 等； 7、魯政發(fā)200883 號關(guān)于進一步加強節(jié)油節(jié)電工作實施方案

30、 的通知 。 4.2 能耗分析 衛(wèi)生小區(qū)二期建設(shè)完成后，可容納 160 戶，540 人居住。主要能耗 指標(biāo)見下表： 項目主要能耗表 種類用量(t)折煤系數(shù)單位標(biāo)準(zhǔn)煤 生活用電13.5 萬千瓦時0.1229kgce/kwh16.59 用水19440 噸0.2429kgce/t4.72 綜合能耗21.31 選用參數(shù)說明： 根據(jù)壽光同類規(guī)模小區(qū)統(tǒng)計資料，人均電量年消耗量在 180-250 度。 本小區(qū)采用人均電量年消耗量 250 度估算，折煤系數(shù)為 0.1229 kgce/kwh。 用水量定額按住宅用水100升/人日，水能源折算系數(shù)按gb 2589-90 綜合能耗計算通則計算，新鮮水標(biāo)準(zhǔn)折算系數(shù)c2

31、為1噸折標(biāo)準(zhǔn) 煤0.2429kg。 4.3 節(jié)能措施和效果分析 衛(wèi)生小區(qū)的設(shè)計嚴(yán)格貫徹了國家和濰坊市有關(guān)節(jié)約能源的法規(guī)和政 策，在保證舒適，健康的室內(nèi)熱環(huán)境基礎(chǔ)上，采取有效的節(jié)能措施，改 善建筑的熱工性能，降低建筑全年能耗；通過提高采暖、空調(diào)等耗能系 統(tǒng)的效率；最大限度地減少建筑對能源的需求和對空氣污染的破壞，以 實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)。 4.3.1 建筑總平面布置 壽光冬季寒冷期較長，因此，在總平面布置上，住宅樓主要朝向為 南北朝向，以滿足冬季的日照要求，符合我國現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)住宅設(shè)計 規(guī)范（gb50096-1999） 中規(guī)定“每套住宅至少應(yīng)有一個居住空間能獲得 日照，當(dāng)一套住宅中，居住空間總數(shù)

32、超過四個時，其中宜有兩個獲得日 照。 ”的要求。 4.3.2 建筑構(gòu)造節(jié)能設(shè)計 1.墻體節(jié)能 墻體是建筑外圍護結(jié)構(gòu)的主體，采用保濕隔熱措施其保溫性能直接 影響建筑的耗熱量。其完全符合夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn) （jgj-134-2001）和公共建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn) （dgj08-107-2004） 。 2.門窗節(jié)能 外門窗是住宅能耗散失的最多的部位，其能耗占住宅總能耗的比例 較大，其中傳熱損失為 1/3，冷風(fēng)滲透為 1/3，所以在保證日照、采光、 通風(fēng)、觀景要求的條件下，盡量減小住宅外門窗洞口的面積，提高外門 窗的氣密性，減少冷風(fēng)滲透，提高外門窗本身的保溫性能，減少外門窗 本身的傳熱量。其節(jié)

33、能措施有： a、控制住宅窗墻比。住宅窗墻比是指住宅窗戶洞口面積與住宅立 面單元面積的比值，jgj26-1995民用建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)（采暖居住部 分） 對不同朝向的住宅窗墻比做了嚴(yán)格的規(guī)定，指出“北向、東向和西 向、南向的窗墻比分別不應(yīng)超過 20%、30%、35%”。 b、提高住宅外窗的氣密性，減少冷空氣滲透。設(shè)置泡沫塑料密封 條，使用新型的、密封性能良好的門窗材料。門窗框與墻間的縫隙用彈 性松軟型材料（如毛氈） 、彈性密閉型材料（如聚乙烯泡沫材料） 、密封 膏以及邊框設(shè)灰口等密封；框與扇的密封用橡膠、橡塑或泡沫密封條以 及高低縫、回風(fēng)槽等；扇與扇之間的密封用密封條、高低縫及縫外壓條 等；扇與玻

34、璃之間的密封用各種彈性壓條等。 c、改善住宅門窗的保溫性能。戶門與陽臺門應(yīng)結(jié)合防火、防盜要 求，在門的空腹內(nèi)填充聚苯乙烯板或巖棉板，以增加其絕熱性能；窗戶 采用鋼塑復(fù)合窗，以避免金屬窗產(chǎn)生的冷橋，并采用中空玻璃，采用大 窗扇，減少小窗扇，擴大單塊玻璃的面積，減少窗芯，合理地減少可開 啟的窗扇面積，適當(dāng)增加固定玻璃及固定窗扇的面積。 d、設(shè)置“溫度阻尼區(qū)”。所謂溫度阻尼區(qū)就是在室內(nèi)與室外之間設(shè) 有一中間層次，這一中間層次象熱閘一樣可阻止室外冷風(fēng)的直接滲透， 減少外墻、外窗的熱耗損。在住宅中，將北陽臺的外門、窗全部用密封 陽臺封閉起來，外門設(shè)防風(fēng)門斗，防止冷風(fēng)倒灌，樓梯間設(shè)計成封閉式 的，對屋頂上

35、人孔進行封閉處理。 3.屋頂節(jié)能 一是屋項保溫層不選用密度較大、導(dǎo)熱系數(shù)較高的保溫材料，以免 屋面重量、厚度過大；二是屋面保溫層不選用吸水率較大的保溫材料以 防屋面濕作業(yè)時因保溫層大量吸水而降低保溫效果。本項目經(jīng)多方對比， 采用膨脹珍珠巖保溫芯板保溫層代替常規(guī)的瀝青珍珠巖或水泥珍珠巖。 這種保溫芯板施工方便、價格低廉、不污染環(huán)境，芯板為柔性制品。其 主要技術(shù)指標(biāo)，表觀密度為 110150kg/m3；導(dǎo)熱系數(shù)為 0.040.06w/ m2.k；蓄熱系數(shù)為 0.900.11m2.k；抗壓強度大于 0.2mpa；吸水率小于 0.01%；蒸汽滲透系數(shù)為 2.1810-7g/m.n.pa。 4.外墻節(jié)能

36、 建筑外墻暫按 35mm 厚保溫沙漿計，不滿足要求時采用聚苯乙烯外 保溫板設(shè)計，使得傳熱系數(shù)小于 1.5w/*k，屋面?zhèn)鳠嵯禂?shù)小于 1.0w/*k。外門窗采用節(jié)能型中空玻璃及保溫隔熱節(jié)能型門窗框料， 傳熱系數(shù)控制在 4.7w/*k 以下，達(dá)到節(jié)能的要求。 5.設(shè)備節(jié)能 （1） 、設(shè)備材料盡量選用節(jié)能產(chǎn)品。 （2） 、小區(qū)內(nèi)公共照明一般采用高效節(jié)能燈具，并配以節(jié)能開關(guān)控 制。小區(qū)道路照明和景觀照明采用時間控制或光線自動控制。 （3） 、住宅樓內(nèi)洗水盆采用限流節(jié)水型。低水箱坐便器采用節(jié)水型。 （4） 、基地內(nèi)所選用水泵等給排水設(shè)備均采用低噪音節(jié)能型。 4.3.3 采暖設(shè)計 熱力管網(wǎng)是熱交換站與熱用

37、戶連接的橋梁，節(jié)能潛力很大。 a、采用平衡調(diào)節(jié)技術(shù)。一個熱力管網(wǎng)通常要連接多個熱用戶，盡管 設(shè)計采取了管徑調(diào)整和閥門控制等許多措施進行水力平衡計算，但還難 以滿足規(guī)范規(guī)定的壓差平衡標(biāo)準(zhǔn)，最終達(dá)到壓差平衡是通過各熱用戶的 流量再分配而實現(xiàn)的。本小區(qū)在管網(wǎng)上設(shè)計安裝平衡閥或自力式流量控 制器，以實現(xiàn)熱力管網(wǎng)的水力平衡，保證每個熱用戶的熱媒流量能在計 算工況下運行，克服了供熱管網(wǎng)始端用戶過熱、末端用戶不熱的弊病。 b、采用熱水管道直埋技術(shù)。直埋敷設(shè)與地溝敷設(shè)比較，不僅具有 節(jié)省用地、方便施工、減少工程投資和維護工作量小的優(yōu)點，同時由于 采用導(dǎo)熱系數(shù)極小的聚氨酯硬質(zhì)泡沫塑料保溫材料，熱損失大大地小于

38、地溝敷設(shè)。應(yīng)用新型保溫材料，對供熱管道、法蘭、閥門及附件采取保 溫措施，以降低供熱管網(wǎng)熱損失。 c、防止供暖系統(tǒng)大量虧水。供暖系統(tǒng)是一個閉式循環(huán)回路，在正常 運行中系統(tǒng)會存在少量的跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，虧水量一般應(yīng)小于循環(huán) 水量 1%.而實際運行中，卻存在著系統(tǒng)虧水偏大的問題，浪費了可貴的 軟化除氧水和能源，這對節(jié)能十分不利。因此要加強宣傳教育和管理， 采取防漏、查漏、堵漏等有效措施，將失水率降到最低。 d、建立健全各項制度，并加強小區(qū)的節(jié)能物業(yè)管理。要建立健全 各項制度與操作規(guī)程，做到有章可循。有了正確的操作規(guī)程并嚴(yán)格執(zhí)行， 才能達(dá)到高效率、低能耗的運行；加強換熱站的管理，保證供熱系統(tǒng)經(jīng) 濟、

39、高效、節(jié)約能源降低成本；加強設(shè)備管理，使其在最佳工況下運行； 加強對全體員工的培訓(xùn)，提高員工的素質(zhì)及操作水平。 4、空調(diào)節(jié)能措施。住宅預(yù)留可安裝分體式空調(diào)位置，住戶要安裝 的空調(diào)型號要經(jīng)過物業(yè)管理公司同意，空調(diào)能效比應(yīng)符合節(jié)能設(shè)計要求。 通過以上措施，本項目節(jié)能水平可以達(dá)到山東省內(nèi)領(lǐng)先水平。 第五章第五章 建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置方案建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置方案 5.1 項目選址及用地方案 該項目位于山東省壽光市廣場街以南，張僧河以西。項目未占用耕 地，未壓覆礦床、文物，不影響防洪和排澇，不影響通航，周邊無軍事 設(shè)施，不影響軍事設(shè)施安全。該地塊場地平整寬闊，基礎(chǔ)設(shè)施較為齊全， 是開發(fā)建

40、設(shè)商住區(qū)的理想地段。 5.2 土地利用合理性分析 本項目建設(shè)用地符合土地利用規(guī)劃要求，占用規(guī)模合理，符合保護 耕地要求，不涉及耕地占用補償?shù)葐栴}。 5.3 房屋拆遷安置補償方案 本項目不存在房屋拆遷、安置等問題。 第六章第六章 環(huán)境和生態(tài)影響分析環(huán)境和生態(tài)影響分析 6.1 環(huán)境和生態(tài)現(xiàn)狀 6.1.1 自然環(huán)境狀況 6.1.1.1 地理位置 壽光市位于山東省北部，屬濰坊市所轄縣級市。地處小清河流域下 游，渤海萊州灣西南岸，地理坐標(biāo)東經(jīng) 1183211910，北緯 36413719。東臨濰坊市寒亭區(qū)和濰城區(qū)，西靠廣饒縣，南接青州市 和昌樂縣。項目用地范圍內(nèi)無其他特殊建構(gòu)筑物，建設(shè)用地地勢平坦， 易

41、于施工建設(shè)，地理位置較好。 6.1.1.2 氣候和氣象 壽光市屬暖溫帶大陸性季風(fēng)氣候，四季分明，雨量適中，寒暑變化 顯著。歷年極端最高氣溫 41，極端最低氣溫-22.3，歷年平均氣溫 12.4，歷年平均相對濕度 66%，蒸發(fā)量 2029.9mm，降雨量 604.2mm， 最大日降水量 148.8mm。 壽光市常年主導(dǎo)風(fēng)向為南南東風(fēng)，冬季多偏西風(fēng)。歷年平均風(fēng)速 3.3m/s。 6.1.1.3 地形、地貌 壽光市為由南向北緩慢降低的大平原，海拔最高點在孫家集鎮(zhèn)的三 元朱村東南部，高程（黃?；妫?9.5m，壽光灘涂高程一般在 1.0m 以 上，平均地面坡降約為 0.7，地勢平坦。壽光市主要有七個微

42、地貌單 元，即河灘高地、緩崗、緩平坡地、河間洼地、淺平洼地、微斜平地、 海灘地。 擬建場地地貌單元為第四紀(jì)沖、洪積平原。地形平坦，地面標(biāo)高 30.2430.50m，高差 0.26m。場地地層主要由第四系全新統(tǒng)和上更新統(tǒng) 沖擊成因的粘土、粉質(zhì)粘土、粉土及砂組成，自上而下共分 5 層，分述 如下： 耕土：褐黃色，粉土、粉細(xì)砂為主，含植物根，夾粉質(zhì)粘土薄層。 場區(qū)普遍分布，厚度：0.400.70 米，平均 0.53 米。 粉砂(q4al)：黃灰黃色，松散，飽和，搖震反應(yīng)迅速，無光澤 反應(yīng)，粘粒含量較低。成份以石英為主，亞圓狀，顆粒均勻，含少量云 母片，夾粉土薄層。場區(qū)普遍分布，厚度：2.303.30

43、 米，平均 2.93 米。 粉砂(q4al)：灰黃色，松散，飽和，搖震反應(yīng)迅速，無光澤反應(yīng)。 濱海相堆積，含較多螺殼碎片，底部夾淤泥薄層，局部互層。成份以石 英為主，次棱角片狀，含細(xì)砂，顆粒較均勻。場區(qū)普遍分布，厚度： 5.505.80 米，平均 5.63 米。 粉砂粘土(q4al)：褐黃色，可塑，稍有光滑，中等干強度，中等 韌性，見錳鐵斑與灰色條帶，土質(zhì)均勻。場區(qū)普遍分布，厚度： 5.305.80 米，平均 5.63 米。 粉砂(q3al)：灰褐色，中密，很濕，搖震反應(yīng)中等，無光澤反應(yīng)， 顆粒含量低。成份以石英為主，亞圓狀，顆粒均勻，含少量云母片，局 部與粉土互層。最大揭露厚度 5.50 米

44、，該層未穿透。 6.1.1.4 水文地質(zhì) 壽光市地區(qū)沖積平原，地下水含量比較豐富，特別是彌河兩岸，是 壽光市工農(nóng)業(yè)用水主要水源地。壽光工農(nóng)業(yè)和生活用水絕大部分依靠開 采深層地下水。地下水含水層由南向北埋深逐漸加大，到北部地區(qū)埋深 達(dá)到 200-400m。淺層地下水流向為由西南流向東北。地下淡水集中分 布在縣境中南部，北以三座樓、北臺頭、郎家營、李家莊子、刑姚、廣 陵、齊家下口、泊頭子、侯鎮(zhèn)、馬家、趙家辛章東西一線為分界，面積 1047 平方公里，占全縣總面積的 47.6%。該區(qū)儲水條件好，地下水豐富。 北部鹽堿地區(qū)，除東北部外，在咸水層以下，均埋有深層淡水，埋深 30360 米，礦化度 0.4

45、92.68 克/升，礦化類型為碳鈉、氯鈉型水。但 儲量很小，且不易開采，僅能解決部分人畜用水。地下水流向為由西南 流向東北。 壽光境內(nèi)歷史上多河流湖泊。全市河流有 17 條，主要擔(dān)負(fù)防洪、 排澇任務(wù)。最大河流是彌河，縱貫市境南北，將全市水系分為東西兩部 分，西為小清河水系，東為彌河水系。多年來除彌河、小清河有部分徑 流外，其它河道已多年干枯無徑流。壽光市地表徑流主要來自彌河。 彌河古稱巨洋水，發(fā)源于臨朐沂山西麓天齊灣，順坡蜿蜒西流，至 臨朐九山附近折向東北流，經(jīng)過冶源水庫，又經(jīng)益都，于壽光廣陵鄉(xiāng)南 半截河村，分為 3 股入渤海。其中東北流的一股，河槽較為寬廣，為彌 河主河道，在壽光北宋嶺東，納

46、丹河，至濰坊市寒亭區(qū)央子港入海。其 余兩股為彌河入海岔流，均由南半截河村北流入海。河長 206 公里，流 域面積 3847.5 平方公里。河道平均比降 3.2/1000，流域河網(wǎng)密度 0.3 公 里/平方公里。 本項目室內(nèi)生活污廢水合流，室外雨污分流，污廢水均采用單立管 排水系統(tǒng)。生活污水經(jīng)地埋式污水處理系統(tǒng)處理達(dá)標(biāo)后，75%中水回用， 剩余部分排入壽光市污水處理廠。 6.1.2 自然保護區(qū) 項目區(qū)內(nèi)及周邊無名勝古跡和自然保護區(qū)，擬建工程周圍主要為道 路、住宅小區(qū)等。 6.1.3 環(huán)境質(zhì)量概況 6.1.3.1 環(huán)境空氣質(zhì)量 根據(jù)壽光市環(huán)境監(jiān)測站提供的 2008 年例行監(jiān)測資料數(shù)據(jù)顯示：項 目附

47、近評價區(qū)域大氣質(zhì)量現(xiàn)狀較好，各項監(jiān)測因子(so2、pm10、tsp)均 無超標(biāo)現(xiàn)象，滿足環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)(gb3095-1996)中的二級標(biāo)準(zhǔn)。 擬建項目位于壽光市廣場街以南，張僧河以西。項目所在地區(qū)域的 環(huán)境空氣質(zhì)量總體較好，有一定的環(huán)境容量。 6.1.3.2 水環(huán)境質(zhì)量概況 1、地表水 因彌河是壽光市最重要的地下水補給水源，壽光市嚴(yán)禁向其排入工 業(yè)和生活污水。目前，壽光市中心城區(qū)(彌河以西)的污水絕大部分全部 通過污水管道向北輸入了壽光市污水處理廠，經(jīng)處理后通過新塌河匯入 小清河。 根據(jù)例行監(jiān)測資料，彌河張建橋斷面 cod、氨氮 2008 年平均監(jiān)測 結(jié)果為 35、1.84mg/l，符合地

48、表水類水質(zhì)要求；小清河入?？谘蚩跀?面 cod、氨氮 2008 年平均監(jiān)測結(jié)果為 86、13.7mg/l，超過要求的類 水質(zhì) 3.3、12.7 倍，超標(biāo)的主要原因是小清河上游來水主要為污水所致。 2、地下水 根據(jù)壽光市環(huán)境監(jiān)測站監(jiān)測資料可知，本項目所在地區(qū)地下水主要 水質(zhì)監(jiān)測指標(biāo)均符合地下水質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)(gb/t14848-93)中的類標(biāo)準(zhǔn) 要求，說明該地區(qū)地下水水質(zhì)狀況較好。 項目產(chǎn)生的廢水主要是生活污水，水質(zhì)構(gòu)成相對簡單，污水經(jīng)地埋 式污水處理系統(tǒng)處理達(dá)標(biāo)后，75%中水回用，剩余部分排入壽光市污水 處理廠。 6.1.3.3 聲環(huán)境質(zhì)量 擬建項目范圍內(nèi)沒有大的工業(yè)噪聲源。根據(jù)近期監(jiān)測數(shù)據(jù)，擬建項

49、 目周邊區(qū)域晝間等效聲級為 47.85 db(a)，夜間等效聲級為 39.9 db(a)， 區(qū)域環(huán)境噪聲能夠達(dá)到聲環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)(gb3096-2008)中的 2 類標(biāo) 準(zhǔn)要求。 6.1.3.4 生態(tài)環(huán)境 根據(jù)濰坊市十一五環(huán)境規(guī)劃，本項目建設(shè)地點非庫區(qū)、濕地、重要 水源地和涵養(yǎng)區(qū)等自然生態(tài)系統(tǒng)的保護重點；非礦山、取土采石場等資 源開發(fā)區(qū)；非水土流失及鹽漬化等生態(tài)脆弱區(qū)。 區(qū)域內(nèi)重點保護目標(biāo)是空氣環(huán)境和地下水環(huán)境。 6.2 項目建設(shè)對環(huán)境的影響 項目建成后對評價區(qū)生態(tài)環(huán)境將會帶來一定的有利影響和不利影響。 有利影響：土地利用格局發(fā)生改變，原來凌亂分散的環(huán)境，被整齊的建 設(shè)、道路和綠地代替，區(qū)域生態(tài)

50、環(huán)境進一步美化；另外，對于綠地、樹 木的澆灌，將增加區(qū)域地下水的補給量，植被的生產(chǎn)量也將大大提高。 不利影響是項目建設(shè)區(qū)的自然與人工結(jié)合的植被大多被人工植被取代， 同時，大量的人員入住，人類活動對評價區(qū)原來的自然生態(tài)環(huán)境干擾加 強。本章將根據(jù)現(xiàn)狀調(diào)查和評價情況，按照環(huán)境影響評價技術(shù)導(dǎo)則 非污染生態(tài)影響選擇土地利用、植被覆蓋特征、植被蓄水功能、植被 產(chǎn)氧量、物種多樣性、景觀多樣性等主要生態(tài)資源進行評價。 6.2.1 土地利用 根據(jù)土地利用性質(zhì)、特點，結(jié)合項目規(guī)劃中的土地利用方式及面積 布局，將區(qū)域建成運行期的土地利用類型分為 4 類。包括建筑用地（含 硬化地面） 、人工綠地、未利用土地、植草磚地

51、面。 項目建成后，土地利用類型有明顯的變化，這種土地利用變化，使 原來以自然生態(tài)系統(tǒng)為主，轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘猩鷳B(tài)系統(tǒng)特征，新增加的用地類 型為建筑用地、人工綠地、植草磚地面。林草地占總面積的 40.2%，居 第一位。 從土地利用情況來看，建設(shè)區(qū)域用地的變化主要表現(xiàn)為人為的建筑面積 增加，反映出未來人為因素對該區(qū)生境的巨大影響。 6.2.2 植被覆蓋特征 小區(qū)建成后，新增加的人工綠地將和保留的原有植被共同組成區(qū)域 植被外貌，擔(dān)當(dāng)植被的生態(tài)功能。原有的植被、小塊土地已經(jīng)不再存在， 代之以喬木、灌木、草地相結(jié)合的人工綠地系統(tǒng)，其功能將向觀賞型和 生態(tài)型轉(zhuǎn)變。新增加的人工綠地的功能主要是維持生態(tài)平衡、提供舒適

52、 的人居環(huán)境、提高景觀質(zhì)量。 6.2.3 儲水功能 由于未來人工植被的類型、面積沒有確定，未來植被總體儲水功能 的定量預(yù)測比較困難。據(jù)以往實際情況分析，現(xiàn)有植被經(jīng)過保護和恢復(fù) 措施后儲水能力也將大幅度提高。通過現(xiàn)場調(diào)查可知，小區(qū)區(qū)域內(nèi)換土 綠化以后，群落形成后其儲水能力要高于現(xiàn)有的植被，因此，未來區(qū)域 的植被總體儲水能力將會提高。 需要說明的是，在開發(fā)初期，植被破壞較為嚴(yán)重，而人工林地尚不能建 立，其儲水能力低于現(xiàn)狀值。 6.2.4 生物量及生產(chǎn)力 根據(jù)有關(guān)資料，生態(tài)小區(qū)綠化一次性種植喬木、灌木和草地的單位 面積生物量分別為 6kg/m2、2 kg/m2、1.6 kg/m2小區(qū)種植植被的單位面

53、積 的年生長量即生產(chǎn)力，喬木、灌木和草地分別為：1.2kg/m2a、0.7 kg/m2a、0.6 kg/m2a。 由于小區(qū)綠化要求一定的喬木、灌木和草地三個層次的有效配比， 通常在疊置率為（分綠化面積之和比上總綠化面積）130%的情況下，喬 木比例應(yīng)保持在 50%以上、灌木至少為 30%，草地應(yīng)達(dá) 50%。 6.2.5 植被產(chǎn)氧量 植被產(chǎn)氧量隨著植被年生產(chǎn)干物質(zhì)的變化而變化，即與植被第一生 產(chǎn)力密切相關(guān)。在小區(qū)建成初期，由于喬木、灌木還沒有長成，加之原 有生產(chǎn)力的提高，植被產(chǎn)氧量逐漸提高，在建成遠(yuǎn)期，由于人工林地的 形成和原有的部分灌叢、草地恢復(fù)為林地，植被產(chǎn)氧量將大大高于現(xiàn)狀 期。 6.2.

54、6 物種多樣性 物種多樣性是反映區(qū)域生態(tài)功能的間接指標(biāo)，也是影響生態(tài)系統(tǒng)自 我維持能力和可持續(xù)發(fā)展?jié)摿Φ年P(guān)鍵因素。生態(tài)小區(qū)建成后，物種多樣 性水平會增加，增加的途徑有兩方面：一是生態(tài)恢復(fù)促進了生態(tài)環(huán)境的 改善和植被的發(fā)育，使群落小環(huán)境得到建立，物種的自然遷入和定居使 鄉(xiāng)土物種增加；二是綠化過程引入鄉(xiāng)土物種和外來物種，使物種的數(shù)量 增加。 6.2.7 景觀多樣性 區(qū)域景觀結(jié)構(gòu)和景觀多樣性水平是反映區(qū)域復(fù)雜性的重要指標(biāo)之一， 也是評價區(qū)域景觀配置的重要依據(jù)。本項目為住宅小區(qū)開發(fā)項目，景觀 結(jié)構(gòu)的多樣性會對小區(qū)產(chǎn)生積極的影響，景觀結(jié)構(gòu)的質(zhì)量將會直接影響 人居環(huán)境，項目建設(shè)前，項目景觀格局簡單，僅有雜

55、草，少量苗木，連 通程度較差，異質(zhì)性程度較低。項目建成后，有各類建筑物、道路、各 類綠地景觀、休憩廣場等多種拼塊，由于綠化樹種較多，物種多樣性增 加，景觀異質(zhì)性也相應(yīng)增高。但由于人工引進的樹木對環(huán)境需要一定的 選擇和適應(yīng)過程，項目剛建成時可變性大，抗干擾力較差。 6.3 生態(tài)環(huán)境保護措施 6.3.1 生態(tài)環(huán)境保護措施 園區(qū)地表綠化。按園區(qū)布置相應(yīng)的綠化區(qū)和綠化帶，綠化植物為喬 木、灌木、草本植物立體間植。對于廣場、停車場鋪設(shè)植草磚。植草磚 是近年來廣泛應(yīng)用于廣場的環(huán)保新型磚。磚的主體上布孔，開孔率可達(dá) 291%，主要用于種植草本植物。地下水保護措施。做好污水處理設(shè)施和 生活垃圾的防滲工作。 6

56、.3.2 生態(tài)保護措施的實施 為了實施上述生態(tài)防護與恢復(fù)措施，建設(shè)期應(yīng)有專人負(fù)責(zé)，提早購 置喬木、灌木樹種和草皮，保證生物量和綠化面積達(dá)到建成后 40.2的 水平，實現(xiàn)同期綠化。生態(tài)防護的成果應(yīng)設(shè)專人維護和管理，綠化工作 由項目方配備專門人員負(fù)責(zé)種植和維護，配備專門澆水、修剪、施肥、 車輛等器具，用作日常管理和維護。植草磚鋪設(shè)完成后，定期進行檢查， 對損壞的植草磚應(yīng)及時更換，制定規(guī)章制度，對破壞生態(tài)防護成果的行 為進行處罰。 6.4 環(huán)境和生態(tài)影響綜合評價 施工階段土石方建筑垃圾的堆存在有雨時易造成水土流失，對區(qū)域 的生態(tài)環(huán)境造成影響。由于項目區(qū)所處的地下水埋深在 1012 米，在 施工過程中

57、，如打地基、建地下車庫等，可能會觸及地下水，破壞地下 水生態(tài)環(huán)境。 擬建項目在建設(shè)過程中，盡量保留原有樹木，建成后區(qū)域內(nèi)的植物 種類、面積、數(shù)量盡可能增加，提高綠地率到 40.2%。綠地對雨水的回 收及日常噴灌，可以增加土壤的含水率，喬、灌及草地的建設(shè)將使本區(qū) 的物種多樣性趨于增加，使區(qū)內(nèi)環(huán)境進一步綠化美化、達(dá)到凈化空氣、 隔塵降噪以及涵養(yǎng)水土等生態(tài)服務(wù)功能，同時自然生態(tài)系統(tǒng)功能得到加 強。 強化雨水截流回補地下水的措施，地下水布給能力較現(xiàn)狀有所加強。由 于地面硬化，將導(dǎo)致地表水徑流，造成水土流失。工程設(shè)計中采用從 “高花壇”、 “低綠地”到“淺溝滲渠滲透”逐級下滲的新模式，即屋面雨水先 流經(jīng)

58、高位花壇進行滲透凈化，而后與道路雨水一起通過低綠地，流入滲 透淺溝；雨量較大時，雨水沿著淺溝進入滲渠繼續(xù)下滲；超過滲透能力 的雨水再排入雨水管網(wǎng)。這種在綠化設(shè)計中將屋面雨水作為第二水源用 來涵養(yǎng)地下水的方案有利于地下水補給量的增加。 綜上所述，項目建設(shè)通過保證綠化方案的實施，區(qū)域生物量增加， 生物物種的多樣性水平相應(yīng)提高，生態(tài)環(huán)境不會受到明顯破壞。但在項 目的施工期，生態(tài)環(huán)境會受到一定程度的影響，在項目的營運期基本得 到恢復(fù)。 第七章第七章 經(jīng)濟影響分析經(jīng)濟影響分析 7.1 項目經(jīng)濟效益分析 7.1.1 經(jīng)濟效益分析的依據(jù) 1、 建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)(第三版) 2、 房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評

59、價方法 7.1.2 財務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 1、銷售收入 根據(jù)建設(shè)單位提供的有關(guān)資料，結(jié)合城市居民消費水平和項目所處 地理位置，參照壽光市周邊房地產(chǎn)售價行情，確定項目銷售價格，詳見 下表: 項目銷售收入計算表 序號樓層、單元或樓房名稱計量單位單價建筑面積(m2)銷售收入(萬元) 1 商鋪元/ 3000171015130.3 合計 5130.3 項目銷售收入計劃表 序號項目名稱合計(萬元)第 1 年第 2 年第 3 年 1 銷售收入 5130.3 1026.063078.181026.06 2 銷售比例 100%20%60%20% 2、經(jīng)營稅金及附加 該項目經(jīng)營稅金按照預(yù)計銷售收入的 5.5%估算，共計

60、282.17 萬元。 3、期間費用 該項目管理費用按照直接費用的 2%計取，共 50.50 萬元，銷售費用 按照銷售額的%計取，共 102.60 萬元。 4、不可預(yù)見費 該項目不可預(yù)見費按照直接費用的 5%估算，為 126.24 萬元。 7.1.3 經(jīng)濟效益 該項目可實現(xiàn)銷售收入 5130.3 萬元，利潤總額 2094.39 萬元，凈 利潤 1570.79 萬元。 7.1.4 資金來源與運用 資金來源與運用表 序 號 項目名稱合計(萬 元) 第 1 年第 2 年第 3 年 1資金來源5737.481363.063253.071121.35 1.1 銷售收入5130.301026.063078.