某某旅游度假區(qū)項目規(guī)劃及投資分析書

1、紅蓮湖旅游度假區(qū)項目規(guī)劃及投資分析書第一章一、二、三、四、五、紅蓮湖旅游度假區(qū)項目概況紅蓮湖度假區(qū)地理位置度假區(qū)氣候與生態(tài)環(huán)境紅蓮湖度假區(qū)用地情況關(guān)于湖北紅蓮湖旅游度假區(qū)開發(fā)有限公司湖北省及鄂州市對紅蓮湖度假區(qū)項目的政策支持第二章市場分析一、二、國內(nèi)旅游市場現(xiàn)狀項目的可行性分析第三章風(fēng)險及對策一、二、第四章一、二、三、四、第五章一、二、主要風(fēng)險因素主要風(fēng)險對策度假區(qū)開發(fā)規(guī)劃公司的發(fā)展規(guī)劃紅蓮湖開發(fā)的基本思路開發(fā)步驟遠(yuǎn)景目標(biāo)投資估算與資金籌措投資需求估算前期項目的投資需求與資金來源第六章投資收益分析一、二、項目收益估算投資收益分析第一章 紅蓮湖旅游度假區(qū)項目概況一、紅蓮湖度假區(qū)地理位置紅蓮湖旅游

2、區(qū)位于湖北華中重鎮(zhèn)武漢市的東邊，鄂州市容光煥發(fā)區(qū)廟嶺鎮(zhèn)轄區(qū)內(nèi)，緊阾武漢黃石高速公路。武黃高速公路又是我國交通干線中最重要公路干線之一，為滬蓉高速公路的組成部份，從此路上行可到三峽重鎮(zhèn)宜昌，下行可連接長江沿線的九江、南昌、合肥、南京、上海，為紅蓮湖旅游度假區(qū)提供了極其便利的交通條件和潛在的客源。從行車時間和路程看，以不超過一小時為界定條件，可直達(dá)以下知名旅游景點：武漢東湖風(fēng)景區(qū)、黃鶴樓、歸元寺等武漢市蓍名景點，西山風(fēng)景區(qū)，鄂州博物館等黃石市著名景點。以半天（ 12 小時）為界定條件，則可到九江廬山、荊州三國古戰(zhàn)場、宜昌葛洲壩、三峽大壩、長江三峽等著名旅游區(qū)，交通條件十分發(fā)達(dá)和暢通。紅蓮湖與武漢東

3、郊接壤，緊靠中國光谷武漢市東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)。整個規(guī)劃面積為 24 平方公里，其中水面（紅蓮湖）約占 5.5 平方公里。度假區(qū)西距武漢市中心不到 20 公里，東距鄂州市僅 23 公里，北距湖北省葛店經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 13 公里，東南距黃石市 40 公里左右。以紅蓮湖為中心，東至呈列扇子湖農(nóng)場鄉(xiāng)級公路，西至廟嶺大葉鄉(xiāng)級公路，南至扇子湖大堤，北至武漢黃石高速公路。紅蓮湖旅游度假區(qū)與黃石市、鄂州市、黃岡市等工商業(yè)發(fā)達(dá)的城市也不遠(yuǎn)，這些城市都是工業(yè)、商業(yè)十分發(fā)達(dá)的地區(qū)，在華中地區(qū)有著舉足輕重作用。特別是武漢市為我國特大城市之一，起著東、西連接的作用，而且又是我國有名的旅游城市和中轉(zhuǎn)地，幾個城市人口相加有

4、 1500 萬以上，有著前景十分看好旅游人口潛在優(yōu)勢和物流優(yōu)勢，再加上度假區(qū)東北兩側(cè)相阾的兩大開發(fā)區(qū)武漢市的中國光谷和省級的葛店經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，地理優(yōu)勢十分明顯。隨著我國經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人們生活水平的提高和對生活質(zhì)量要求的提高，作為雙休日度假、短途度假的理想去處，紅蓮湖旅游度假區(qū)有著絕好好的區(qū)位優(yōu)勢。二、度假區(qū)氣候與生態(tài)環(huán)境紅蓮湖旅游度假區(qū)屬農(nóng)村氣候 ，年平均氣溫 180C，年平均降水量為 1500 毫米，無霜期為 273 天，無任何大氣污染和噪音，為典型的農(nóng)業(yè)種值區(qū)，具有濃厚的江南田園風(fēng)光。紅蓮湖水直通湖北省大型湖泊梁子湖，并通過梁子湖與長江來調(diào)控水面，其湖水純凈，根據(jù)水質(zhì)監(jiān)測可以飲用。度假

5、區(qū)內(nèi)地下水源豐富，有泉水流出地表，經(jīng)用 I 級標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分析，符合生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。其大氣質(zhì)量也符合國家標(biāo)準(zhǔn)大氣標(biāo)準(zhǔn)，達(dá)到了I 級標(biāo)準(zhǔn)。因紅蓮湖地域無工業(yè)污染，空氣清新，湖水清澈，因此生態(tài)環(huán)境良好。紅蓮湖曲折有致，情人島延伸湖中，陽光、微風(fēng)、綠樹、花草，流水潺潺，微波蕩漾，廣闊的天空，碧綠的湖水，一望無邊的綠色，真正體會到了毛主席說的一句話 ：極目楚天舒。在眾多的湖汊里，遍生紅蓮、 菱角等水中植物，而且湖面鷗鳧翔泳，水里魚蝦流動，岸邊鳥燕齊鳴，草中野兔飛奔，天然趣成。寬闊的湖面可開辟水上運動，比賽基地和各種水上旅游娛樂設(shè)施，使人們置身水中親近綠色，回歸自然。另外，紅蓮湖東南約 3 公里處，便有

6、梧桐湖，灣汊眾多，小島群布，為紅蓮湖旅游度假區(qū)遠(yuǎn)期發(fā)展提供了有利條件。三、紅蓮湖度假區(qū)用地情況紅蓮湖旅游度假區(qū)地形主要屬長江三級階地，地勢為北高南低的平原比較平坦，小有起伏，均為農(nóng)業(yè)耕種地，其建設(shè)可根據(jù)現(xiàn)有地形，稍作修整即可，不用花費很大成本來平整地。根據(jù)現(xiàn)有的地理環(huán)境及土地使用功能，紅蓮湖旅游度假區(qū)用地規(guī)模暫定 24 平方公里，（其中水面約 5.5 平方公里），規(guī)模范圍基本上包括了旅游度假區(qū)可能建設(shè)發(fā)展的用地規(guī)劃，也包括主要大型市政公用設(shè)施用地和其它用地的要求。四、關(guān)于湖北紅蓮湖旅游度假區(qū)開發(fā)有限公司為使紅蓮湖的開發(fā)避免低檔次、小規(guī)模、各自為陣小農(nóng)經(jīng)營的老路，在湖北省和鄂州市政府的大力支持下

7、，經(jīng)中國寶安集團(tuán)與原湖北紅蓮湖旅游度假區(qū)開發(fā)有限公司商議并達(dá)成增資擴(kuò)股協(xié)議，成立了以寶安集團(tuán)為主的新的紅蓮湖旅游度假區(qū)開發(fā)有限公司，新公司以2002 年 5 月 28 日咸寧信達(dá)會計事務(wù)有限責(zé)任公司出具的審計報告為依據(jù)，原湖北紅蓮湖旅游度假區(qū)開發(fā)有限公司評估基準(zhǔn)日的凈資產(chǎn)為 1089 萬元，在新公司中占股比例為 35，保安集團(tuán)以投資現(xiàn)金 2022 萬元入股，占股 65。新公司除引進(jìn)行了在房地產(chǎn)開發(fā)和區(qū)域規(guī)劃建設(shè)上有豐富經(jīng)驗和品牌效應(yīng)的保安集團(tuán)外，公司在法人治理結(jié)構(gòu)上也按照現(xiàn)代企業(yè)制度設(shè)計，依照保安集團(tuán)的公司建制模式，建立了一整套的科學(xué)合理的經(jīng)營管理機制：1、建立了較為完善的內(nèi)部管理機制，規(guī)范公

8、司運作：公司的組織結(jié)構(gòu)嚴(yán)格按公司法要求設(shè)立，同時結(jié)合公司所屬行業(yè)的特點和公司具體情況制訂了較為完善的管理制度，健全了合理的組織結(jié)構(gòu)和強有力的經(jīng)營管理班子。2、以提高經(jīng)濟(jì)效益為目的，制定設(shè)計企業(yè)的經(jīng)營管理制度：在公司的具體運作中，實行以效益為中心、以效率為標(biāo)準(zhǔn)的原則，推行“統(tǒng)一經(jīng)營，分級管理”運作模式，公司總部自身及各下屬企業(yè)都簽訂了年度經(jīng)營目標(biāo)責(zé)任書、 總體經(jīng)營方案等，建立了相應(yīng)的考核、激勵機制。3、以保證工程質(zhì)量為原則，在財務(wù)和工程上建立了科學(xué)的管理制度：為改進(jìn)管理方式，提高公司控制能力，公司先后制定了安全生產(chǎn)目標(biāo)責(zé)任書，財務(wù)管理辦法、 投資管理辦法和合同管理辦法等核心的管理制度， 通過定期

9、經(jīng)營分析、財務(wù)評審等手段，保證公司整體運行質(zhì)量。五、湖北省及鄂州市對紅蓮湖度假區(qū)項目的政策支持2002 年 5 月 30 日鄂州市人民政府專題會議紀(jì)要（ 22）號決定：湖北紅蓮湖旅游度假區(qū)開發(fā)有限公司對度假區(qū) 24 平方公里規(guī)劃面積具備“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一收費、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一管理”的權(quán)限。會議還決定湖北紅蓮湖旅游度假區(qū)開發(fā)有限公司在紅蓮湖旅游度假區(qū)堅持旅游業(yè)、高科技產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)并舉的原則，走“統(tǒng)一規(guī)劃 、分步實施、滾動投資、立體開發(fā)”之路的良性循環(huán)。（22）號文同時決定度假區(qū)內(nèi)水面由武昌魚集團(tuán)租賃給湖北紅蓮湖旅游度假區(qū)開發(fā)有限公司經(jīng)營，經(jīng)營方向以水上娛樂項目為主，度假區(qū)在開發(fā)和經(jīng)營上享

10、受省級旅游度假區(qū)與省級開發(fā)區(qū)的優(yōu)惠政策。第二章市場分析一、國內(nèi)旅游市場現(xiàn)狀紅蓮湖作為武漢市郊的一個度假區(qū)，其市場前景與國內(nèi)的旅游業(yè)，尤其是武漢的渡假旅游業(yè)發(fā)展息息相關(guān)。隨著國內(nèi)居民收入水平的逐漸提高、假日時間的延長和消費觀念的改變，使居民有更有利的條件出游，國內(nèi)旅游呈火爆之勢。近年來國內(nèi)及武漢地區(qū)旅游市場有關(guān)數(shù)據(jù)如下：1、 國內(nèi)旅游市場情況我國旅游業(yè)近年來發(fā)展迅速，目前已成為世界上旅游業(yè)規(guī)模最大的國家之一 , 境外和境內(nèi)旅游市場同步增長 。2000 年國內(nèi)旅游 7.3 億人次，收入 2967 億元人民幣，之后此兩項每年都分別保持在 3和 10以上的增長，旅游業(yè)已被列為國民經(jīng)濟(jì)新的增長點 , 我

11、國旅游業(yè)正處于全面發(fā)展的重大機遇。2、武漢旅游市場情況武漢作為華中地區(qū)的特大城市，既是一個有巨大容量的旅游接待市場，也是一個有巨大潛力的旅游資源市場。武漢近年旅游業(yè)發(fā)展迅速 ,，2001 年止，共有旅游涉外飯店 64 家，星級飯店 50 多家，旅行社 142 家（其中國際旅行社 16 家，國內(nèi)旅行社 126 家）。2001 年武漢市接待國內(nèi)旅游者 2200 萬人次，國內(nèi)旅游收入150 億元，年增長率分別為12%和 20%，國內(nèi)旅游收入占旅游總收入的90%以上。2001 年，旅行社組織本市居民出游人數(shù)約為26 萬人次， 800 萬人天，平均出游天數(shù)為3.36 天，年平均增長率分別達(dá)到40%和 6

12、0%以上。此外市民自行組織近郊出游人數(shù)也相當(dāng)龐大，若按通過旅行社組織出游的人數(shù)的 12 計，其人數(shù)則為 400 萬人天，兩者合計，一至二日旅游的年出游量約為1200 萬人天。據(jù)統(tǒng)計，外地過夜旅游者在漢人均天花費 556 元；本地一日游旅游者人均花費 240 元。按本地市民出游平均每人天消費 240 元計，則武漢本市居民近郊旅游的年消費市場近 30 億元，而且這個市場的年增長率在 30%以上。武漢由于地理位置的優(yōu)勢，對周邊客源市場有較強的吸引力，吸引眾多旅游者到漢旅游，形成了一個以武漢為中心的旅游市場集散地，出游方向多為自然風(fēng)光較為優(yōu)美的景區(qū)，長線旅游和短線旅游都有增長，家庭出游比例明顯提高，出

13、游主題更明確。旅游業(yè)、尤其是家庭式的度假已成為最具發(fā)展?jié)摿Φ囊粋€市場，有廣闊的發(fā)展前景。二、紅蓮湖度假區(qū)項目的可行性分析1、 城市周邊地區(qū)生活用地的資源有限性。隨著我國經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人民生活水平的不斷提高，人們的置業(yè)信心也越來越強。但隨著大城市土地的價格及環(huán)境條件所限，以及人們對生活，居住環(huán)境要求的不斷提高，找到一塊備種條件俱優(yōu)的區(qū)域并不容易，而紅蓮湖旅游度假區(qū)則正有此優(yōu)勢。首先，這里民風(fēng)淳樸，社會安定，沒有城市中的那種喧鬧和不安定感。其次，隨著城市日趨擁擠和擴(kuò)大，人們向往回歸一種田園風(fēng)光式的生活及享受，而紅蓮湖地區(qū)屬城郊結(jié)合部，就象武漢市的遠(yuǎn)郊后花園加上開發(fā)成本的優(yōu)勢，環(huán)境的優(yōu)勢，可以造出

14、更符合人們的要求和條件的居住區(qū)，有很大的吸引力。第三，湖北省已規(guī)劃武漢市為中心加快，發(fā)展和帶動建設(shè)華中的城市群，而紅蓮湖旅游席假正好在這一范圍內(nèi)最靠近武漢的區(qū)域，完全有條件按照省市有關(guān)中長期規(guī)劃和社會的發(fā)展，建成依托武漢的衛(wèi)星城鎮(zhèn)，從而帶動廟嶺鎮(zhèn)及其周邊地區(qū)的社會發(fā)展和進(jìn)步。2、 與城市發(fā)展總體規(guī)劃相結(jié)合。紅蓮湖區(qū)域作為鄂城市最靠近武漢的區(qū)域，市政府肯定會在此地做文章，以便依靠從武漢市這個特大城市中分享一部分利益?？梢詫Ρ鹊氖牵錆h市江夏區(qū)（原武昌縣）就是靠近東湖開發(fā)區(qū)劃出了一塊廟山地域，依靠湯遜湖的風(fēng)光及各種優(yōu)惠政策，成立了廟山開發(fā)區(qū)，現(xiàn)已吸引了武漢市幾大工業(yè)園及各類房地產(chǎn)商落戶此地，幾年里

15、就取得了巨大的效益。因此，鄂城市政府完全可以也必須會按此模式，在紅蓮湖地區(qū)用自然風(fēng)光和優(yōu)惠政策來吸引各類客戶，為鄂州市的發(fā)展招商引資。3、市場容量按上述武漢本市旅游市場的有關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，以目前的近郊游市場容量為基礎(chǔ)，加上年 30%的增長率，在 未來幾年內(nèi)其市場容量將快速增長，保守估計在 23 年內(nèi)就可達(dá)到 60 億以上。以紅蓮湖與武漢緊鄰的地域優(yōu)勢、自然景觀優(yōu)勢，再加上我們投資開發(fā)后的軟硬件環(huán)境優(yōu)勢，以在未來的幾年內(nèi)吸引武漢近郊游客流量的 15%計，其市場容量就近 10 個億，再考慮到上述的土地資源的有限性及武漢城市發(fā)展的總體規(guī)劃和進(jìn)度，其市場潛力必將得到更大地發(fā)揮。4、有的優(yōu)惠政策給予的權(quán)限及

16、瞻望。根據(jù)湖北省及鄂州市政府的有關(guān)決議 ，紅蓮湖旅游度假區(qū)在開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營上享有如下的政策扶持：（1）紅蓮湖旅游度假區(qū)享受省級旅游度假區(qū)及省級開發(fā)區(qū)的優(yōu)惠政策。（ 2）2002 年 5 月 30 日，鄂州市人民政府專題會議紀(jì)要（ 22）號決定：湖北省紅蓮湖旅游度假區(qū)開發(fā)有限公司對度假區(qū) 24 平方公里規(guī)劃的具備“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一收費、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一管理”的五個一權(quán)限。會議還決定在紅蓮湖旅游度假區(qū)堅持旅游業(yè)、高科技產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)并舉的原則，走“統(tǒng)一規(guī)劃、分步實施、滾動投資、立體開發(fā)”之路，實行資本的良性循環(huán)。（ 3）（22）號紀(jì)要還決定度假區(qū)內(nèi)水面由上市公司武昌魚集團(tuán)租賃給湖北紅蓮湖旅游

17、度假區(qū)開發(fā)有限公司經(jīng)營。經(jīng)營方向水上娛樂項目為主。如果紅蓮湖旅游開發(fā)區(qū)前期項目正式啟動，我們相信，鄂州市政府必將會在辦證（照）稅收、價格基礎(chǔ)設(shè)施配套，招商引資等各方面，給予大力的支持和政策優(yōu)惠，以協(xié)助公司招商國引資，加快開發(fā)區(qū)的滾動開發(fā)和發(fā)展。第三章風(fēng)險及對策一、主要風(fēng)險因素1、經(jīng)營風(fēng)險(1) 紅蓮湖的綜合旅游環(huán)境對公司土地開發(fā)的影響紅蓮湖地區(qū)的自然風(fēng)景資源、 旅游娛樂設(shè)施和景區(qū)內(nèi)交通等旅游服務(wù)配套設(shè)施的維護(hù)管理、 安全保障和完善程度以及鄂州市旅游服務(wù)業(yè)整體服務(wù)水平，直接關(guān)系著紅蓮湖對游客的吸引力，從而影響到紅蓮湖地區(qū)的旅游客流量，而對客流量的預(yù)期將直接影響到投資者參與紅蓮湖旅游度假項目的開發(fā)

18、和經(jīng)營的意愿。因此紅蓮湖地區(qū)綜合旅游環(huán)境的優(yōu)劣直接影響到我們對紅蓮湖總體開發(fā)策略的成功與否。(2) 經(jīng)營業(yè)務(wù)過于集中的風(fēng)險雖然紅蓮湖項目的主要收益來源于土地轉(zhuǎn)讓，但土地轉(zhuǎn)讓成功與否的前提還是取決于土地的受讓方（即參與紅蓮湖旅游業(yè)的投資經(jīng)營方）對經(jīng)營旅游服務(wù)業(yè)的收入預(yù)期，其主要的業(yè)務(wù)收入將來自區(qū)內(nèi)的物業(yè)和服務(wù)經(jīng)營收入，若國內(nèi)外旅游市場發(fā)生不利于旅游業(yè)的變化，或旅游區(qū)的經(jīng)營管理不善將給公司的土地開發(fā)經(jīng)營策略造成消極影響。(3) 環(huán)保風(fēng)險獨特的自然山水風(fēng)光是紅蓮湖吸引游客的重要原因。目前 , 紅蓮湖地區(qū)的自然環(huán)境保護(hù)較好 :區(qū)域環(huán)境噪聲達(dá)到國家標(biāo)準(zhǔn)，城市地面水、 飲用水源和飲用水質(zhì)達(dá)標(biāo)率分別為 10

19、0、 96.2和 100， 紅蓮湖水質(zhì)達(dá)到國家地面水二類標(biāo)準(zhǔn)。 但不排除紅蓮湖地區(qū)可能由于環(huán)境保護(hù)不善而使自然環(huán)境惡化，影響紅蓮湖對游客的吸引力 , 另外，也有可能因國家環(huán)保政策的變化而使環(huán)保方面的投資成本增加，從而影響到經(jīng)營業(yè)績。2、區(qū)域間的旅游業(yè)競爭風(fēng)險隨著人均國民收入水平的不斷提高 , 旅游將成為一個消費熱點。近年來旅游業(yè)發(fā)展迅速， 武漢周邊地區(qū)都在積極開發(fā)各具特色的自然及人文旅游資源。因此， 越來越多的旅游景點的建設(shè)和開發(fā)可能會使我們面臨來自其他旅游區(qū)域的更多的競爭。由于受到國內(nèi)外其他旅游市場的競爭，進(jìn)而影響我們的開發(fā)進(jìn)度、銷售業(yè)績和盈利水平。3、市場風(fēng)險紅蓮湖旅游季節(jié)性波動較大 ,淡

20、旺季明顯。在旅游淡季公司旅游設(shè)施將出現(xiàn)一定程度的過剩，會給公司在度假區(qū)的直接經(jīng)營項目帶來一定壓力。另外，房地產(chǎn)開發(fā)競爭風(fēng)險隨著房地產(chǎn)開發(fā)升溫，周邊地區(qū)房地產(chǎn)商都會開發(fā)出與紅蓮湖市場定位相近的樓盤項目，因此房地產(chǎn)商之間不可避免的會產(chǎn)生激烈的競爭，從而帶來競爭中的風(fēng)險。因為各種因素的影響造成開發(fā)牧業(yè)不能按設(shè)想賣出，形成一定的空置率而造成的市場風(fēng)險。4、政策性風(fēng)險雖然鄂州市政府已決定將旅游業(yè)作為鄂州市的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，并加快旅游業(yè)的發(fā)展，爭取在較短時間內(nèi)使之發(fā)展成為鄂州市的支柱產(chǎn)業(yè)，本項目作為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)中的重點會得到市政府的全力支持。 市政府賦予我們在土地開發(fā)和旅游資產(chǎn)及項目優(yōu)惠政策，期望將其培養(yǎng)成鄂州市旅

21、游產(chǎn)業(yè)的主要經(jīng)營者以。 但我們不能保證該項政策永遠(yuǎn)延續(xù)。5、項目投資風(fēng)險盡管本項目投資經(jīng)過了充分論證，但是從項目設(shè)計到施工有一定的周期，涉及的環(huán)節(jié)也較多，在此期間， 如果出現(xiàn)一些人力不可抗拒的意外事件，或某個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題， 或?qū)κ袌鲱A(yù)測出現(xiàn)偏差，或整個宏觀經(jīng)濟(jì)形勢發(fā)生較大變化，都將會影響項目的進(jìn)展或效益。二、主要風(fēng)險對策針對以上風(fēng)險，我們將積極采取以下措施，將風(fēng)險降低到最小程度：1、經(jīng)營風(fēng)險對策(1) 針對綜合旅游環(huán)境對客源影響的風(fēng)險，首選要做好旅游區(qū)的規(guī)劃和管理，避免因規(guī)劃的缺陷和管理的不善而使整個旅游區(qū)硬件檔次和服務(wù)水平的下降。另外公司除對基礎(chǔ)性的設(shè)施投入外，可以安排資金投向于紅蓮湖地區(qū)的

22、旅游客運車船的更新改造和餐飲娛樂場所的投資建設(shè)，以提高這些旅游服務(wù)配套設(shè)施的安全性和完善程度；同時也將加大對區(qū)內(nèi)經(jīng)營管理人員和員工的培訓(xùn)， 提升整體服務(wù)水平的提高， 以吸引更多的游客前來紅蓮湖觀光、游覽、娛樂。(2) 針對本項目提供的經(jīng)營業(yè)務(wù)過于集中的情況 ，可利用我們旅游服務(wù)涉及范圍廣的特點，逐步向旅游景點開發(fā)、旅游貿(mào)易、旅游工藝品等旅游相關(guān)行業(yè)拓展，為投資方和參與者提供更多的選擇，增強其抗風(fēng)險能力，從而也增強了度假區(qū)的吸引力。(3) 針對環(huán)保風(fēng)險 ,鄂州市委市政府已采取如下有力措施來保護(hù)紅蓮湖地區(qū)的整體環(huán)境：禁止污染嚴(yán)重的工業(yè)企業(yè)在鄂州市建設(shè)投產(chǎn)，至今鄂州市已處理、關(guān)閉了污染嚴(yán)重的工廠，整

23、個梁子湖流域嚴(yán)禁工業(yè)排污， 并逐步做到污水全部進(jìn)入管網(wǎng)，不直接排放；在開發(fā)經(jīng)營埸所的同時規(guī)劃和建立垃圾轉(zhuǎn)運站和處理站， 生活垃圾處理率達(dá)到 80；加大沿岸的植被保護(hù)力度， 湖邊地區(qū)完全實現(xiàn)綠化。2、行業(yè)風(fēng)險對策針對來自其他旅游區(qū)域的激烈競爭，我們在對外宣傳和自身定位上突出“紅蓮湖的藍(lán)天、碧水、綠地、陽光”這一自然旅游資源的獨特性和不可替代性， 以凸現(xiàn)自身的競爭優(yōu)勢，吸引各地游客來紅蓮湖旅游。 同時我們將聯(lián)合相關(guān)行業(yè)和機構(gòu)向上、下游擴(kuò)展，形成以紅蓮湖度假區(qū)為核心的從上自下的產(chǎn)業(yè)鏈，盡可能地吸引資金參與形成規(guī)模效應(yīng)， 以進(jìn)一步鞏固和擴(kuò)大客源市場。3、市場風(fēng)險對策(1) 針對紅蓮湖旅游業(yè)淡旺季較明顯

24、的特點 ，公司可在開發(fā)規(guī)劃中制定相應(yīng)對策，將度假區(qū)規(guī)劃開發(fā)與未來不同的旅游產(chǎn)品相結(jié)合；由于紅蓮湖旅游業(yè)的淡旺季并非完全取決于氣候和季節(jié)，而是與 “目標(biāo)消費人群的可支配時間”的長短有較強的相關(guān)性。 “老年人旅游”和“商務(wù)旅游”等潛在游客群體在旅游淡季的可支配時間往往較充裕。公司應(yīng)加強對“老年人旅游”、 “商務(wù)旅游”、 “環(huán)保旅游”和“康復(fù)旅游”等旅游品種的市場拓展力度，來補充常規(guī)客源的不足，力爭做到“淡季不淡”。(2) 通過加大投入、統(tǒng)一規(guī)劃、規(guī)模開發(fā)的方式，提高競爭門檻，將土地的開發(fā)和樓盤建設(shè)與度假區(qū)的自然景觀優(yōu)勢相結(jié)合，樹立公司品牌，提高現(xiàn)有旅游設(shè)施及服務(wù)的技術(shù)含量和檔次，加強與樓盤相關(guān)的旅

25、游新產(chǎn)品開發(fā)，創(chuàng)造新的賣點。4、政策性風(fēng)險對策(1) 雖然鄂州市政府對紅蓮湖開發(fā)大力支持，并承諾了一系列優(yōu)惠政策，盡管如此， 我們?nèi)詫⒊浞滞诰蜃陨頋摿?，增加收入，降低成本，以增強抵御風(fēng)險的能力。(2) 近期，國務(wù)院關(guān)于提高中低收入家庭的收入和增加國家公務(wù)員及事業(yè)單位職員的工資水平的政策， 將普遍提高國民的收入水平，有利于提高人們的旅游消費支出，從而使度假區(qū)的投資開發(fā)項目直接受惠。5、項目投資風(fēng)險對策為了保證項目投資工程順利進(jìn)行，一定要周密論證、科學(xué)計劃、系統(tǒng)安排，具體可采取如下措施： 1 成立專門領(lǐng)導(dǎo)班子，加強管理、統(tǒng)籌規(guī)劃；并聘請旅游系統(tǒng)的專家作顧問，現(xiàn)場指導(dǎo)；實施了員工前期培訓(xùn)，儲備相關(guān)技

26、術(shù)和人才；保持和加強與鄂州市有關(guān)部門的協(xié)調(diào)溝通，以確保項目的順利進(jìn)行；加強新項目營銷策劃和宣傳推廣。第四章度假區(qū)開發(fā)規(guī)劃紅蓮湖的開發(fā)戰(zhàn)略設(shè)想是：以紅蓮湖開發(fā)為依托，以旅游需求為導(dǎo)向，實施土地開發(fā)和旅游產(chǎn)業(yè)一體化經(jīng)營戰(zhàn)略， 形成有力拳頭參與市場拓展和競爭。以土地開發(fā)、旅游項目經(jīng)營為主，提高開發(fā)區(qū)招商引資的實力和旅游設(shè)施檔次，完善旅游配套功能，創(chuàng)旅游精品，樹公司品牌。一、公司的發(fā)展規(guī)劃紅蓮湖的開發(fā)與公司的發(fā)展結(jié)為一體，從公司的發(fā)展來說，其目標(biāo)主要分為三個階段：第一，自我完善階段：充分發(fā)揮現(xiàn)有資源優(yōu)勢 , 憑靠資金實力、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)、大膽推陳出新的作風(fēng)和符合時代潮流的創(chuàng)意，加快土地開發(fā)規(guī)模，擴(kuò)大紅蓮湖

27、旅游市場規(guī)模，豐富提高旅游設(shè)施及服務(wù)的品種、檔次和質(zhì)量，培育新的利潤增長點。第二，樹立名牌階段：在繼續(xù)強化和優(yōu)化內(nèi)部經(jīng)營管理體系的同時，合理、求實、量力的加大投資力度，以土地開發(fā)經(jīng)營為主、立足旅游市場，通過投資及收購兼并，有步驟地向相關(guān)產(chǎn)業(yè)擴(kuò)展，開發(fā)和投資周邊縣市的旅游資源，創(chuàng)造名牌的旅游度假地和服務(wù)項目，成為湖北最具實力的旅游度假基地。第三，持續(xù)發(fā)展階段：在經(jīng)營管理體系日臻完善和提高的同時，依托蓬勃發(fā)展的旅游業(yè)，利用良好的社會知名度和地緣資源，將業(yè)務(wù)幅射和滲透到與旅游產(chǎn)業(yè)相關(guān)的行業(yè)和地域，并占有一定的市場份額。 逐步發(fā)展成為以土地開發(fā)、物業(yè)經(jīng)營和旅游產(chǎn)業(yè)為主體的多功能一體化企業(yè)集團(tuán)。二、紅蓮

28、湖開發(fā)的基本思路選擇紅蓮湖這個環(huán)境和地塊來發(fā)展項目，絕非偶然，因為但凡有水的地方，才會有城市，有活力，但凡有緣的地方，才會有生命、有生機。藍(lán)天、碧水、綠地、陽光，這些組成人的生命必需的條件是自然形成、缺一不可，而同時符合這些條件的地方，特別是在大城市周圍，是少之又少。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們生活水平的提高，享受生活質(zhì)量、關(guān)注健康成了人們最重視的問題之一，在城市近郊去度假休息的人會越來越多，此外隨著人們收入的提高，搞投資買第二套房也成了一種趨勢，同時滿足市民這幾個要求的地方為數(shù)不多，其中之一就是紅蓮湖旅游度假區(qū)?？梢哉f紅蓮湖是上天賜給我們的最后一塊寶地，在開發(fā)紅蓮湖的規(guī)劃中我們將遵循如下總體思路：1

29、、充分利用自然環(huán)境資源紅蓮湖旅游度假區(qū)應(yīng)充分利用現(xiàn)有的自然風(fēng)光與環(huán)境條件，適應(yīng)海內(nèi)外旅游者由單一的靜態(tài)觀光向多種動態(tài)觀光與娛樂相結(jié)合的變化趨勢。依托武漢、黃石、鄂城、黃岡等周邊城市，組織多種形式的專項，特色旅游活動，重點突出水鄉(xiāng)風(fēng)光、回歸自然的特點。2、開發(fā)建設(shè)成多種功能、可適應(yīng)不同層次旅游者需要的度假圣地根據(jù)紅蓮湖旅游開發(fā)區(qū)周邊城市人口及旅游資源，考慮經(jīng)濟(jì)和旅游業(yè)的當(dāng)前需要和今后發(fā)展，本著開發(fā)和經(jīng)營相結(jié)合的原則，開發(fā)適合針對各類人群的旅游項目和設(shè)施，如針對一般居民的假日雙休游，針對高級白領(lǐng)或收入較高階層的打高爾夫球活動或高級會所的商貿(mào)洽談活動，針對外國旅游者的中南民風(fēng)民俗旅游活動等 ，以吸引

30、不同層次的旅游者 。規(guī)劃設(shè)計可按近期（五年）內(nèi)達(dá)到海內(nèi)外旅游者 200 萬人次，其中外國旅游者 10 萬人次，中期（十年）內(nèi)外旅游者 300 萬人次，其中外國旅游者 20 萬人次，遠(yuǎn)期（二十年）內(nèi)外旅游者 400 萬人次，其中外國旅游者 40 萬人次。海外旅客以港臺來漢投資人群及東南亞為主要市場，以歐美為輔助市場；國內(nèi)游客則應(yīng)以武漢、黃石、鄂城及湖北為主要市場，以華中乃至全國為輔助市場，將其建設(shè)成為國內(nèi)一流的大型旅游度假區(qū)。3、建筑文化及理念綠色和人類有著不解的緣分，世界上最有詩情畫意的城市，綠地標(biāo)準(zhǔn)當(dāng)然其中，現(xiàn)代化大城市的評價值，綠色覆蓋率不可缺少。由于生態(tài)氣候的變化，可持續(xù)發(fā)展的要求，人們

31、對自然的親近，給當(dāng)?shù)亟ㄖ砹嗽絹碓酱蟮淖兓鸵?。在開發(fā)建設(shè)中，誰能營造出一個以綠色為主基調(diào)的，符合生態(tài)環(huán)境理念，符合人們對大自然追求的環(huán)境，并將其溶入建筑風(fēng)格中，形成一種文化，誰就搶得了先機。作為地產(chǎn)界的主力寶安集團(tuán)，應(yīng)充分利用紅蓮湖開發(fā)區(qū)的這一特點，圍繞“綠色”“生態(tài)”“環(huán)?！钡壤砟睿瑏砦黝惖禺a(chǎn)商、投資者和作為吸引客戶最佳的湖景別墅區(qū)。三、開發(fā)步驟紅蓮湖度假區(qū)的開發(fā)建設(shè)應(yīng)在統(tǒng)一規(guī)劃的前提下，以項目為單位分期、分塊進(jìn)行：1、以土地開發(fā)為主，通過對開發(fā)區(qū)內(nèi)統(tǒng)一規(guī)劃，按照規(guī)劃分別按近期、遠(yuǎn)期來對道路、供水、供電、通信設(shè)施、綠化、拆遷、土地平整、勞動力安置等基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè)，為今后的招商引資

32、提供一個良好的外部環(huán)境和硬件基礎(chǔ)。2、 搞好有關(guān)道路、水電、通信、餐飲及高級會所的配套。隨著武漢市東湖開發(fā)區(qū)的不斷發(fā)展中國生態(tài)及海創(chuàng)業(yè)園的建成，其中的部份人以及周邊大專院校的高收入人群迅速增長，給這些人提供一個環(huán)境優(yōu)雅的休閑，交流的場所十分必要。而武漢市目前僅有漢口一個金銀湖高爾夫球場，從地理位置上，紅蓮湖高爾夫球場離武昌這邊最近，優(yōu)于漢口的金銀湖，因此應(yīng)迅速恢復(fù)。3、近期除恢復(fù)高爾夫球場，先上一批投資少，見效快的短平快特色旅游項目；如：水上觀光巴士和娛樂城項目；按照動態(tài)立體旅游、觀光、娛樂相結(jié)合，特色旅游活動為主線，以參與性與趣味性為特點，抓好招商建設(shè)一批特色旅游項目；開辟水面廣種荷花、菱角

33、、開展水上游；開展湖上垂釣項目；開展農(nóng)業(yè)生態(tài)參觀、農(nóng)村吃、住、玩旅游項目；開展花木、盆景、果樹采摘。培養(yǎng)項目各類學(xué)生的夏令營、冬令營活動基礎(chǔ)上等。這樣投資少，見效快，用其收益再投入，以達(dá)到快速啟動，快速收益，滾動開發(fā)的目的。4、按照開發(fā)區(qū)不同的功能要求，搞好近中遠(yuǎn)期規(guī)劃。結(jié)合紅蓮湖的自然景觀和環(huán)境條件，重點做碧水、藍(lán)天、綠地及生態(tài)環(huán)境和人文景觀的文章，逐步招商開發(fā)具有特色的，能適應(yīng)不同層次人群需求的溶合當(dāng)?shù)丨h(huán)境特點的別墅區(qū)、山莊、商住區(qū)，同時做好策劃，宣傳和招商，促使政府出臺優(yōu)惠政策，搞好投資環(huán)境，以此來吸引投資者和開發(fā)商。5、積極與東湖高技術(shù)開發(fā)區(qū)，有關(guān)大專院校、中國光谷及海外學(xué)子創(chuàng)業(yè)園聯(lián)系

34、，力爭先在紅蓮湖區(qū)域設(shè)立分支機構(gòu)，然后逐步招商引資，并力爭國外有關(guān)實力的海外集團(tuán)、財團(tuán)參與，按照遠(yuǎn)期規(guī)劃，建設(shè) 12 個著名的高新技術(shù)工業(yè)園區(qū)，使之成為開發(fā)區(qū)的主要支柱，提高紅蓮湖開發(fā)區(qū)的國內(nèi)外的知名度 ,以便更好的吸引資金和開發(fā)商，走上良性循環(huán)的發(fā)展道路。6、引進(jìn)大財團(tuán)資金高科技技術(shù)由于有了良好的軟硬環(huán)境，在遠(yuǎn)期可以考慮引進(jìn)大財團(tuán)資金和新技術(shù)，建成 12 個知名的高科技工業(yè)園，作為紅蓮湖開發(fā)區(qū)今后發(fā)展中堅力量。四、遠(yuǎn)景目標(biāo)1、 紅蓮湖旅游度假區(qū)將是一個以旅游觀光、度假、娛樂為主（近期）以商貿(mào)、金融、科技博覽，水上運動等多功能為一體（中期）；以天然的生態(tài)環(huán)境，人之景觀和地理條件興建的武漢市新興

35、衛(wèi)星城鎮(zhèn)和高科技工業(yè)園區(qū)（遠(yuǎn)期）。度假區(qū)的建設(shè)力爭做到立足國內(nèi)，面向海外，按照國際旅游市場需求，高標(biāo)準(zhǔn)、大規(guī)模開發(fā)建設(shè)和旅游度假區(qū)；按照一級衛(wèi)星城鎮(zhèn)高標(biāo)準(zhǔn)的建設(shè)有特色的生態(tài)環(huán)境居住區(qū) ；利用緊靠中國光谷和湖北省葛店經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的優(yōu)勢來建設(shè)符合國際標(biāo)準(zhǔn)的高規(guī)格的高科技工業(yè)園區(qū)。2、 武漢東郊最佳的湖景別墅區(qū)自古以來，人類就擇水而居，正因為有了水，才有了綠色。而紅蓮湖旅游度假區(qū)，正是這樣一個最佳之地。其規(guī)劃的 24 平方公里面積，水面就占 5.5 平方公里，比例達(dá) 23左右，因此紅蓮湖的開發(fā)，具有戰(zhàn)略布置，而非單純意義上的房地產(chǎn)開發(fā)。而且，此地域又是緊靠特大城市武漢，距長江游地區(qū)的黃石市、鄂州市

36、、黃岡市、咸寧市也在幾十公里以內(nèi)，有武漢東郊之利，因此紅蓮湖的開發(fā)應(yīng)有遠(yuǎn)大的前景。應(yīng)從實際出發(fā)，按照紅蓮湖的特色來進(jìn)行開發(fā)和建設(shè)，應(yīng)選擇對大自然景觀即非掠奪又不過度浪費的原則，圍繞湖區(qū)，建設(shè)錯落別致又能四季見綠見水的別墅群，做為開發(fā)商的重中之重。我們認(rèn)為，就當(dāng)前武漢市的實際情況參考今后一定時期的經(jīng)濟(jì)發(fā)展來看，建設(shè)高尚別墅并非是很多高科技含量的建筑材料和技術(shù)，而應(yīng)在于一些細(xì)微之處的設(shè)計構(gòu)思上。在造型、結(jié)構(gòu)、人居環(huán)境等方面圍繞水、綠來做文章。一般應(yīng)以兩層為宜，如果建三層會因為每套面積過大而出現(xiàn)銷售困難。在別墅建筑密度上，如何最充分利用地形勢總建筑面積最大化而又不致因為過度擁擠，樣式千篇一律而影響購

37、買者的和人空間而打消購買念頭，使開發(fā)商和購房者都滿意的雙贏局面，顯得最為關(guān)鍵。別墅群的銷售對象應(yīng)鎖定距離最近而收入又相對較高的武漢市東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的白領(lǐng)階層和大專院校的高收入人群?？傊浞掷眉t蓮湖地區(qū)空間開闊，空氣清新，藍(lán)天碧水陽光綠地的天然生態(tài)環(huán)境特點，建設(shè)成武漢市東郊最好的別墅群來吸引購買者。3、高爾夫球場及高級會所高爾夫球運動英文名稱含有“在碧綠草地和陽光中呼吸新鮮空氣的戶外活動”之意。 GOLF高爾夫，其開頭字意為 GREEN，同時也有氧氣 OXYGEN 、陽光 LIGHT 、步履 FOOT，同為人的生命不可缺少部分而為人們所追求。隨著人們生活水平的提高，高爾夫球場將為居住在

38、紅蓮湖高級別墅區(qū)的主人與國內(nèi)外政、企、商界精英、文化藝術(shù)及其它社會名流或親朋好友提供一個休閑、交際、健身等活動的絕好去處。除此外，還應(yīng)建一個提供交流服務(wù)的能達(dá)到五星級水平的高級會所及其配套設(shè)施，以及提供完善的現(xiàn)代化的信息咨詢服務(wù)中心。包括中西餐廳、酒吧、高級套房、學(xué)術(shù)會議廳等。這樣才能為紅蓮湖的住戶，旅游觀光者隨時提供一流的服務(wù)，便捷的信息及休息、休閑、健身、交流活動的場所，會所和高爾夫俱樂部還可以介紹貿(mào)易伙伴，組織公關(guān)活動和交流活動?？梢远ㄆ谂e辦科技、文化、經(jīng)濟(jì)、體育等專題講座，提供各類需求信息和人際交往，進(jìn)行網(wǎng)上貿(mào)易活動等。為紅蓮湖的長期滾動發(fā)展提供了一個合適的場所。第五章投資估算與資金籌

39、措一、投資需求估算：土地開發(fā)項目的實施、運作需投資固定資產(chǎn)人民幣11.22 億元；另加上租賃、管理、財務(wù)及高爾夫球埸項目等需配套流動資金人民幣 19766 萬元，共計需投入資金人民幣 131966 萬元。項目的資金運用分為五個部分：第一部分是土地、綠化及基礎(chǔ)設(shè)施；第二部分是水面租賃；第三部分是高爾夫球埸；第四部分是水上觀光巴士；第五部分是項目營運的有關(guān)費用。各部分費用構(gòu)成如下：1、土地平整及開發(fā)成本：（ 1）土地及附著物補償其它安置費，兩年內(nèi)按 6500 元畝計算，五年后根據(jù)國家級地方的法律法規(guī)和有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)計算，預(yù)計每五年此項支出上升10。（ 2）土地辦證稅費，目前國家土地征稅 10000 元畝

40、的標(biāo)準(zhǔn)，另鄂州市政府于根據(jù)開發(fā)區(qū)優(yōu)惠政策，適當(dāng)予以優(yōu)惠估為 9000 元畝，五年后根據(jù)國家及地方法律法規(guī)將會每五年上升 10。（ 3）房屋拆遷補償費，區(qū)內(nèi)現(xiàn)有居民 2000 多戶及幾所中小學(xué)可由鄂州市政府出面安置，以每戶 150 平方米計算每平方米 400 元，則平均為：（ 20040400） 280004285.7 元畝（ 4）五通成本a道路市政工程費，小區(qū)內(nèi)共計鋪設(shè)水泥路面寬2 米道路 38 公里， 4 車道15 公里，另由廟岑按武黃高速公路車道 8 公里及市政設(shè)施先計費用為 15000 萬元折合每畝單價 15000 萬元 28000 畝 5357 元畝。b. 給水工程投資 4000萬元折

41、合每畝單價 4000 萬元 28000畝 1428.6元畝。c 排水工程費用約為 5000 萬元，折合每畝單價 5000 萬元 28000 畝 1785.7 元畝。d 通電工程，旅游區(qū)內(nèi)需修總配電房一座分配電房 10 座，工程投資初步預(yù)計為 9000 萬元，折合每畝單價 9000 萬元 28000 畝 3214.3 元畝。e 通電工程費預(yù)計為 5000 萬元，折合單價每畝 5000 萬元 28000 畝 1785.7 元畝。f 綠化工程費用及小區(qū)公用設(shè)施費用16000 萬元，折合單價每畝5000 萬元 28000 畝 1785.7 元畝。以上合計： 40071.3 元畝 28000 畝 11.

42、22 億元。2、水面租賃費用：2002 年 5 月 30 日鄂州市人民政府專題會議紀(jì)要（22）號決定度假區(qū)內(nèi)水面由武昌魚集團(tuán)租賃給湖北紅蓮湖旅游度假區(qū)開發(fā)有限公司租賃價格為 28 萬元年，由此推算：水面租賃支出折現(xiàn)為28 萬元 200.618350 萬元。3、 高爾夫球場項目投資和經(jīng)營支出：完善現(xiàn)有高爾夫項目會所及配套娛樂項目投資約 500 萬元，年均經(jīng)營及維護(hù)支出約為 80 萬元年，折現(xiàn)為 80 萬元 200.6181000 萬元，此項支出為 1500 萬元。4、水上觀光巴士項目利用紅蓮湖良好的自然環(huán)境、廣闊的水面資源, 良好的水上航運條件 ,開通聯(lián)接各個景點的水上觀光巴士航線,增加紅蓮湖夜

43、游內(nèi)容 ; 開展紅蓮湖垂釣游、橡皮艇等水上娛樂項目。具體的建設(shè)內(nèi)容為 :建兩個水上觀光巴士專用小型碼頭建十艘 30 客位的小型觀光游船 ;購置垂釣?zāi)局?、橡皮艇?0 艘;建配套的旅游服務(wù)設(shè)施;對周邊環(huán)境進(jìn)行園藝綠化整治。項目的建設(shè)期約為一年，總投資為出約為 100 萬元年，因此經(jīng)營支出折合為元，此項支出為2236 萬元。;1000 萬元，年均經(jīng)營及維護(hù)支100 萬元 200.6181236 萬5、度假區(qū)營運的有關(guān)費用：管理費用：每年費用 800 萬元年，整個度假區(qū)開發(fā)經(jīng)營管理年限為 20 年左右。800 萬元年 200.618 年 9888 萬元銷售費用：按總收入 2計算。 16.6 億 2

44、3320 萬元財務(wù)費用：在前期投資項目未形成收入之前，需依靠貸款資金周轉(zhuǎn)，按在建設(shè)期前五年內(nèi)年均貸款 10000 萬元，平均貸款利率取 8，則年利息 800 萬元，折現(xiàn)后財務(wù)費用為 80050.6182472 萬元。合計費用： 15680 萬元。以上五部分總投資預(yù)算為：12345131966 萬元。二、前期項目的投資需求與資金來源。1、項目啟動的資金需求：由于紅蓮湖旅游開發(fā)區(qū)規(guī)劃的面積達(dá)24 平方公里，面積十分廣闊，而且建設(shè)周期長達(dá)近 20 年，需要投入的資金數(shù)額巨大，因此開發(fā)應(yīng)是分步驟、有階段、流動式的。上述投資預(yù)算是以 28000 畝用地的開發(fā)和 20 年的經(jīng)營費用為基礎(chǔ)計算得出，在實際的項目實施上則必須是分步實施、滾動投資的方式，若以現(xiàn)有地區(qū)較為成熟的地盤為先期開發(fā)對象、以 20 年建設(shè)周期分?jǐn)?，按一般同類項目的資金投資運用情況計算，估計首期頭二年內(nèi)資金的凈投入量約為投資總額的 30%，即約需 4.5 億元。在這 4.5 億元的投入中，如果利用好工程施工中的資金調(diào)度安排，至少可以用 80%的資金完成 100%的工程量，另 20%的余額可從項目經(jīng)營收入中周轉(zhuǎn)支付，因此