房地產(chǎn)法試題

1、一、名詞(3*5)1、房地產(chǎn)法2、物業(yè)3、異產(chǎn)毗連房屋4、房屋拆遷5、土地使用權(quán)二、選擇(1*10)1、房地產(chǎn)抵押權(quán)，不是一種()A從屬權(quán)利B對(duì)房地產(chǎn)的支配權(quán)C優(yōu)先受償權(quán)D擔(dān)保物權(quán)2、當(dāng)拆遷人與被拆遷人對(duì)補(bǔ)償形式和補(bǔ)償金額、安置房面積和安置地點(diǎn)、搬遷過(guò)渡方式和過(guò)渡期限，經(jīng)協(xié)商達(dá)不成協(xié)議的，由A房屋拆遷主管部門裁決B人民政府裁決C人民法院裁決D仲裁機(jī)構(gòu)裁決3、物業(yè)管理公司的權(quán)利不包拾()A依照物業(yè)委托合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費(fèi)E要求業(yè)主委員會(huì)協(xié)助管理C選聘專業(yè)公司承擔(dān)專項(xiàng)管理業(yè)務(wù)D制定實(shí)施年度物業(yè)管理工作計(jì)劃4、在卞列國(guó)有企業(yè)改革方式中，對(duì)劃撥土地使用鼾，可以保留劃撥方式的是()A國(guó)有企業(yè)租賃經(jīng)營(yíng)

2、的B非國(guó)有企業(yè)兼并國(guó)有獨(dú)資公司的C國(guó)有企業(yè)改組為國(guó)有獨(dú)資公司的D國(guó)有企業(yè)改組為有限貴任公司的5、國(guó)有企業(yè)改革中對(duì)劃撥土地使用權(quán)的處理無(wú)論采取何種方式，都必須進(jìn)行 （）A轉(zhuǎn)讓登記 B地價(jià)評(píng)估C規(guī)劃審批 D用途管制6、物業(yè)管理委托合同的生效須經(jīng)（）A業(yè)主人會(huì)批準(zhǔn)E業(yè)主委員會(huì)批準(zhǔn)C開(kāi)發(fā)商批準(zhǔn)D業(yè)豐批準(zhǔn)7、設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，工商行政管理部門在進(jìn)行登記審查時(shí)，應(yīng)聽(tīng)取有關(guān)主管部門的意見(jiàn)，該主管部門是()A土地主管部門B規(guī)劃主管部門C計(jì)劃主管部門D房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門8、對(duì)于因拆除非住宅房屋而造成的停產(chǎn)、停業(yè)引起的經(jīng)濟(jì)損失，拆遷人應(yīng)給予 （）A全部賠償B賠償損失的三分之一C補(bǔ)償損失的二分之一D適當(dāng)補(bǔ)償9、在

3、我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)管理體制下，主管土地資源、礦產(chǎn)資源、海洋資源等自然資源的規(guī)劃、 管理、保護(hù)與合理利用的機(jī)構(gòu)是（ ）A土地管理局B國(guó)家海洋局C建設(shè)部D國(guó)土資源部10超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)口期滿1年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，最高可以征收的土地閑置費(fèi)為土地使用權(quán)出讓金的比例為A10%B15%C20%D25%三、填空（1*20）1、房地產(chǎn)法律關(guān)系的三要素包括:、和O2、房屋所有權(quán)是指所有人依法對(duì)自己所有的房屋享有、和O3、征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)為該耕地被征用前三年平均產(chǎn)值的至_倍，每一 個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征用前三年平均產(chǎn)值的_ 至倍。4、土地使用權(quán)出讓方式有、和。5、拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞接?/p>

4、、和。6、抵押擔(dān)保的范圍包括、損害賠償金和實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用。7、經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)貸款最長(zhǎng)不超過(guò)年。8、以在建工程作抵押的，借款人對(duì)在建工程的自有投資應(yīng)達(dá)到項(xiàng)目總投資以 上。四、簡(jiǎn)答(4*7)1、房地產(chǎn)交易的特征是什么？2、房屋租賃當(dāng)事人的權(quán)利是什么？3、房屋預(yù)售的條件是什么？4、住房公枳金的用途是什么？五、案例分析(15+12)1、甲公司于1998年3月16 口與某市土地管理局簽訂土地使用權(quán)出讓合同，受讓該市某立 交橋東南側(cè)土地使用權(quán)，面枳為98792平方米，每平方米地價(jià)為315元。合同還規(guī)定，1998 年3月底甲公司支付50%的土地出讓金，4月底付清全部土地出讓金。1998年4月28日甲 公司

5、與乙公司簽訂了土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，約定：將該立交橋東南側(cè)130000平方米土地轉(zhuǎn) 讓給乙公司，每平方米390元；甲公司于1998年7月30日前完成居民拆遷和“三通一平” 工作，延誤交付土地，按月利率15%。承擔(dān)預(yù)付款的利息；乙公司于合同簽訂后7 口內(nèi)預(yù)付 80%,余款于7月31日付清，延誤付款，一天罰款5000元。合同簽訂后，至1998年5月 6 口，乙公司陸續(xù)支付80%的預(yù)付款。但甲公司到1998年7月30 口，并未完成居民拆遷和“三通一平”工作，無(wú)法交付土地。1998年9月甲公司因未交足土地出讓金，所受讓的土 地使用權(quán)被依法收回。乙公司對(duì)此不知情，于11月8 口再次催要土地，但此時(shí)甲公司早

6、已 不再進(jìn)行拆遷和“三通一平”工作。經(jīng)查，甲公司在該立交橋東南側(cè)并無(wú)其他土地使用權(quán), 其取得的98792平方米的土地使用權(quán)規(guī)定用途是住宅建設(shè)，而且剩余土地出讓金一分未付。 問(wèn)題：(1) 本案中的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同是否有效？為什么？(2) 本案中甲公司因轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)應(yīng)承擔(dān)哪些責(zé)任？(3) 市土地管理局收回土地使用權(quán)的法律依據(jù)是什么？2、某航運(yùn)公司在1987年經(jīng)縣人民政府批準(zhǔn)，以劃撥方式取得一宗地的土地使用權(quán)，批準(zhǔn)用 途為建職工宿舍。1998年11月航運(yùn)公司在該宗地上興建住宅樓。工程竣工后，航運(yùn)公司公 開(kāi)向出售樓房，將該幢樓房賣給了某副食品公司。當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T查實(shí)情況后認(rèn)為，航運(yùn) 公司公開(kāi)出售

7、自建住宅樓，屬于非法轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的行為，依法對(duì)航運(yùn)公司進(jìn)行了處 罰，同時(shí)，通知購(gòu)房人補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，繳納土地使用權(quán)出讓金。購(gòu)房人認(rèn)為，繳 納土地出讓金是航運(yùn)公司的事。所以拒絕繳納土地使用權(quán)出讓金。請(qǐng)回答下列問(wèn)題：(1) 土地管理部門對(duì)航運(yùn)公司行為的認(rèn)定是否正確？(2) 購(gòu)房人拒繳土地使用權(quán)出讓金的理由能否成立？為什么？參考答案一、名詞解釋1、房地產(chǎn)是調(diào)整房地產(chǎn)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。2、物業(yè)是指已建成并投入使用的各類房屋、附屬設(shè)施以及相關(guān)的場(chǎng)地。3、異產(chǎn)毗連房屋是指結(jié)構(gòu)相連或具有共有、共用設(shè)備和附屬建筑物而為不同所冇人共有的 房屋。4、房屋拆遷是指根據(jù)城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃和國(guó)家專項(xiàng)工程的遷

8、建計(jì)劃及當(dāng)?shù)卣挠玫匚募?，?除和遷移建設(shè)用地范闈內(nèi)的房屋及其他設(shè)施的行為。5、土地使用權(quán)是指土地使用者在法律規(guī)定的范闈內(nèi)對(duì)按慣例土地享有占有、使用和收益的 權(quán)利。二、選擇1-5BADCB 6-10ADDDC三、填空1、主體、客體、內(nèi)容2、占有使用收益處分3、6104 64、協(xié)議出讓、招標(biāo)、拍賣5、產(chǎn)權(quán)調(diào)換、作價(jià)補(bǔ)償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換與作價(jià)補(bǔ)償相結(jié)合6、主債權(quán)、利息、違約金7、38、30%四、簡(jiǎn)答1、房地產(chǎn)交易的特征是什么？答：(1)房地產(chǎn)交易對(duì)象的特殊性(2) 房地產(chǎn)交易形式的確定性(3) 房地產(chǎn)交易是數(shù)種典型合同的稱謂(4) 房地產(chǎn)交易為要式法律行為2、房屋租賃當(dāng)爭(zhēng)人的權(quán)利是什么？答：出租人權(quán)利

9、(1) 出租人有權(quán)按照房屋租賃合同約定向承租人收取房租(2) 出租人有權(quán)對(duì)承租人使用房屋的情況進(jìn)行監(jiān)督(3) 租賃期限屆滿，承租人有權(quán)收回房屋承租人權(quán)利(1) 承租人依照租賃合同的約定，對(duì)租用的房屋享有占有、使用、收益的權(quán)利(2) 承租人對(duì)租賃的房屋享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)和優(yōu)先承租權(quán)(3) 承租人代出租人修繕?lè)课莸模袡?quán)要求出租人支付修繕費(fèi)用。3、房屋預(yù)售的條件是什么？答：(1)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(2) 搬起石頭砸自己的腳建設(shè)工程規(guī)劃許可證(3) 按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資額的25%以上, 并已經(jīng)確定訊息工期進(jìn)度和竣工交付口期(4) 房屋預(yù)

10、售實(shí)行許可證制度4、住房公積金的用途是什么？答：(1)職工購(gòu)買、建造、翻建和人修自住住房(2) 償還職工購(gòu)房貸款的本息(3) 支付超出職工家庭工交收入規(guī)定比例的房租(4) 職工住房公積金貸款(5) 經(jīng)住房委員會(huì)批準(zhǔn)用于購(gòu)買國(guó)債五、案例分析1、答：(1)本案中的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效因?yàn)樗`反了城市房地產(chǎn)管理法第37條的強(qiáng)制性規(guī)定，不符合轉(zhuǎn)讓條件，具體表現(xiàn)在:沒(méi)有支付全部土地使用權(quán)出讓金沒(méi)有取得該地塊的土地使用權(quán)證書沒(méi)有按照約定用 途進(jìn)行房屋建設(shè)，完成開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上。此外，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同中甲公司將自 己并未受其他土地也進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，侵犯了第三人的土地使用權(quán)，也應(yīng)認(rèn)為無(wú)效。(2) 甲公司

11、應(yīng)該承擔(dān)兩個(gè)方面的貴任：合同法上的貴任，合同無(wú)效，甲公司應(yīng)該返還乙公 司預(yù)付款載賠償乙公司因合同無(wú)效所遭受的損失城市房地產(chǎn)管理法上的貴任。甲公司違法 轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，市土地管理局有權(quán)沒(méi)收其違法所得并可以并處罰款(3) 收回土地使用權(quán)的法律依據(jù)是城市房地產(chǎn)管理法第15條，未按照出讓合同約定支付 土地使用權(quán)出讓金的，土地管理部門有權(quán)解除合同。解除合同后，當(dāng)然就要把土地使用權(quán)收 回。2、答:(1) 土地局對(duì)航運(yùn)公司行為的認(rèn)定是正確的。因?yàn)椋竭\(yùn)公司是以劃撥方式取得的運(yùn)動(dòng)隊(duì)，其建造的房屋屬于在劃撥土地上的建筑物。房 地不可分離，房屋轉(zhuǎn)讓必然涉及到土地使用轉(zhuǎn)移。航運(yùn)公司未經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)及補(bǔ)辦土地使 用權(quán)出讓手續(xù)，就公開(kāi)向社會(huì)出售樓房，屬于以買賣房屋的方式轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)，依法 沒(méi)收非法所得并處