成本限額與配置標(biāo)準(zhǔn)

1、成本管理作業(yè)指導(dǎo)書 基于專業(yè)協(xié)同、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)控、價(jià)值工程和大數(shù)據(jù)應(yīng)用 依 照 ISO9001:2000 質(zhì) 量 管 理 體 系 標(biāo) 準(zhǔn)WI2.60成本限額與配置標(biāo)準(zhǔn)第 4 頁 共 4 頁1 目的作用描述開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)過程中，如何合理分配資金，做到好鋼用在刀刃上，實(shí)現(xiàn)成本預(yù)控。2 適用范圍2.1 作為事前設(shè)計(jì)管理的手段之一，適用于所有擬建/ 開發(fā)項(xiàng)目；2.2 作為對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)單位履約評(píng)估的依據(jù)。3 支持文件3.1 RF2.60 目標(biāo)成本管理責(zé)任考核指標(biāo)3.2 WI2.30/4.3 順作法及 4.4 逆作法成本測算4 術(shù)語定義4.1 成本分類4.1.1 敏感性成本：系指能形成產(chǎn)品租售賣點(diǎn)、附加值及溢價(jià)，從

2、而達(dá)到加快去化速度、產(chǎn)生品牌效 應(yīng)及提高投資回報(bào)的成本投入，如：大堂裝飾、入戶門和門鎖、園林綠化、電動(dòng)窗簾等。4.1.2 結(jié)構(gòu)及功能性成本：客戶體驗(yàn)感不強(qiáng)的結(jié)構(gòu)及防水保溫等基本功能之成本投入。4.2 成本限額通過預(yù)先限定相關(guān)設(shè)計(jì)內(nèi)容所耗工程量或建造成本， 以此達(dá)到成本對(duì)營銷 （銷售物業(yè)）、租務(wù)（持 有物業(yè)）及設(shè)計(jì)的反制和預(yù)控目的，其內(nèi)容主要包括：4.2.1 限量設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，如：鋼筋、混凝土、窗地比等每平米含量；4.2.2 限額成本標(biāo)準(zhǔn)，如：內(nèi)裝、園林綠化、營銷費(fèi)用、設(shè)計(jì)費(fèi)用等。4.3 配置標(biāo)準(zhǔn)4.3.1 整合設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化和戰(zhàn)略采購成果，將上述限額成本標(biāo)準(zhǔn)，通過一定的劃分標(biāo)準(zhǔn)（如：樓盤的銷 售單價(jià)處

3、于市場平均價(jià)位水平等） ，進(jìn)一步確定選用物料的品牌、規(guī)格、型號(hào)、工藝做法及主 材價(jià)格），以此實(shí)現(xiàn)對(duì)租售及設(shè)計(jì)端的成本預(yù)控。4.3.2 和經(jīng)競品調(diào)研確定配置標(biāo)準(zhǔn)的不同點(diǎn)：前者（配置標(biāo)準(zhǔn)）要求企業(yè)具備一定管理成熟度（產(chǎn)品 定型、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化、戰(zhàn)略采購）和開發(fā)規(guī)模，是適用于批量、異地多項(xiàng)目開發(fā)的成本預(yù)控；后 者是在一個(gè)特定市場里，對(duì)單項(xiàng)工程配置標(biāo)準(zhǔn)的限定。成本管理作業(yè)指導(dǎo)書 基于專業(yè)協(xié)同、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)控、價(jià)值工程和大數(shù)據(jù)應(yīng)用 依 照 ISO9001:2000 質(zhì) 量 管 理 體 系 標(biāo) 準(zhǔn)WI2.60成本限額與配置標(biāo)準(zhǔn)第 4 頁 共 4 頁5 實(shí)施細(xì)則5.1 管控目標(biāo)成本限額與配置標(biāo)準(zhǔn)是成本管理的主要措施之

4、一，必須確保提出的限額指標(biāo)：5.1.1 科學(xué)合理，充分體現(xiàn) “結(jié)構(gòu)性成本嚴(yán)控、功能性成本合理、敏感性成本增強(qiáng)” 。5.1.2 貫徹、落實(shí)于各階段成本測算和目標(biāo)成本內(nèi)。5.1.3 作為過程控制和設(shè)計(jì)獎(jiǎng)罰、履約評(píng)估的主要依據(jù)。5.2 基本方法5.2.1 常規(guī)的，即預(yù)先以設(shè)計(jì)任務(wù)書的形式和要求， 下發(fā)各類限額設(shè)計(jì) （含量及造價(jià)） 指標(biāo)至設(shè)計(jì)顧問， 并輔以一定的獎(jiǎng)罰措施，從而指導(dǎo)設(shè)計(jì)、實(shí)現(xiàn)成本預(yù)控。5.2.2 依照“利潤 - 成本倒逼法”，反向推導(dǎo)、細(xì)分出（可供各設(shè)計(jì)工種使用的）成本配置，即成本限額 指標(biāo)或配置標(biāo)準(zhǔn)建議，以此指導(dǎo)設(shè)計(jì)、實(shí)現(xiàn)成本預(yù)控。5.3 各方職責(zé)5.3.1 財(cái)務(wù)端：提供開發(fā)項(xiàng)目預(yù)期財(cái)

5、務(wù)收益目標(biāo)，據(jù)此在扣除土地成本、財(cái)務(wù)成本、管理費(fèi)用后，剩 余可用成本的控制上限。5.3.2 營銷或租務(wù)端： 及時(shí)提供項(xiàng)目租售定位報(bào)告 （商業(yè)項(xiàng)目則還須及早確定超市、 主力店、影院等）， 參與設(shè)計(jì)評(píng)審并對(duì)設(shè)計(jì)成果進(jìn)行確認(rèn)。5.3.3 成本端：按財(cái)務(wù)端提供的成本控制上限，細(xì)分并給設(shè)計(jì)端下達(dá)成本限額設(shè)計(jì)指標(biāo)，參與設(shè)計(jì)評(píng) 審會(huì)、測算并驗(yàn)證設(shè)計(jì)成果；負(fù)責(zé)持續(xù)收集內(nèi)外部成本數(shù)據(jù)，為成本限額指標(biāo)的不斷優(yōu)化和可 實(shí)施性提供數(shù)據(jù)支持。5.3.4 設(shè)計(jì)端：負(fù)責(zé)下達(dá)、 過程驗(yàn)證和落實(shí)成本指標(biāo)， 調(diào)整并出具合格的設(shè)計(jì)成果， 組織設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì)。5.3.5 條件成熟時(shí)，設(shè)計(jì)與成本管理端共同負(fù)責(zé)制定、固化限量設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) ，涉及

6、客戶敏感性成本的 配置標(biāo)準(zhǔn)及營銷費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，須銷售端介入。5.4 管控步驟5.4.1 成本規(guī)劃（ Cost Planning ）a. 項(xiàng)目投資決策階段，須對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)利潤進(jìn)行預(yù)判，確保在預(yù)期利潤目標(biāo)下，通過“成本=售價(jià) -利潤”（銷售類）或“投資總額 =年租金收益 /收益率”（經(jīng)營類） 的制衡機(jī)制來推導(dǎo)出目標(biāo)成本；b. 成本端將上述目標(biāo)成本（啟動(dòng)版）進(jìn)一步細(xì)化分解為：成本管理作業(yè)指導(dǎo)書 基于專業(yè)協(xié)同、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)控、價(jià)值工程和大數(shù)據(jù)應(yīng)用 依 照 ISO9001:2000 質(zhì) 量 管 理 體 系 標(biāo) 準(zhǔn)WI2.60成本限額與配置標(biāo)準(zhǔn)第 4頁 共 4頁 固定成本（土地成本、政府規(guī)費(fèi)等） ； 半固化成本（配套費(fèi)

7、、設(shè)計(jì)、建安 / 結(jié)構(gòu) / 功能性成本、營銷 / 管理 / 財(cái)務(wù)成本等）； 可變動(dòng)、建安 / 客戶敏感性成本。c. 結(jié)合行業(yè)內(nèi)已有積累的“限額設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)” ，將上述各項(xiàng)成本轉(zhuǎn)換成成本限額。5.3.2 下達(dá)目標(biāo)a. 成本限額對(duì)設(shè)計(jì)單位提出更高的技術(shù)要求，應(yīng)注意避免下述現(xiàn)象的發(fā)生： 選擇設(shè)計(jì)單位時(shí)，偏重設(shè)計(jì)費(fèi)及建筑方案設(shè)計(jì)，忽視結(jié)構(gòu)、機(jī)電設(shè)計(jì)及工程經(jīng)濟(jì)等專業(yè)能力及 其內(nèi)部協(xié)同管理能力； 設(shè)計(jì)單位即無開展限額設(shè)計(jì)的經(jīng)驗(yàn)，又無熱忱、內(nèi)部管控流程、培訓(xùn)方案及獎(jiǎng)勵(lì)措施；設(shè)計(jì)團(tuán) 隊(duì)在觀念上，重技術(shù)、輕經(jīng)濟(jì)。b. 通過設(shè)計(jì)任務(wù)書，設(shè)計(jì)端將限額設(shè)計(jì)要求下達(dá)給設(shè)計(jì)單位；在設(shè)計(jì)合同中，明確限額設(shè)計(jì)的要 求、考核基準(zhǔn)及

8、獎(jiǎng)懲措施；c. 設(shè)計(jì)方所提交的成果文件應(yīng)包含成本限額執(zhí)行情況說明，其結(jié)果須與設(shè)計(jì)費(fèi)支付掛鉤；d. 設(shè)計(jì)合同交底時(shí)，須設(shè)專篇介紹成本限額標(biāo)準(zhǔn)、提供本工程引用的戰(zhàn)略采購物流之技術(shù)資料， 對(duì)成本指標(biāo)的計(jì)算口徑、特殊情景下（如：結(jié)構(gòu)面積、套內(nèi)面積、建筑物高寬比、場地土質(zhì)類 別、抗震等級(jí)、基本風(fēng)壓、地采暖等）的調(diào)整方法、不包括項(xiàng)（如：樁基、墊層、地基處理、 二結(jié)構(gòu)混凝土用量）等予以充分講解。e. 在設(shè)計(jì)進(jìn)度計(jì)劃中，須細(xì)化過程驗(yàn)證的節(jié)點(diǎn)，并預(yù)留出額外的時(shí)間。5.4.3 實(shí)施設(shè)計(jì)a. 在各設(shè)計(jì)階段（包括施工現(xiàn)場的設(shè)計(jì)變更） ，設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)通過如下一系列技術(shù)經(jīng)濟(jì)工作，來實(shí)現(xiàn) 限額設(shè)計(jì)的目標(biāo)： 提出多種技術(shù)方案以作

9、比選； 計(jì)算對(duì)應(yīng)于各可行技術(shù)方案的工程量及匡算成本； 利用價(jià)值工程原理，對(duì)各可行的設(shè)計(jì)方案進(jìn)行綜合比選（工期、凈高、成本） ，直至其能滿足 限額設(shè)計(jì)要求； 遞交設(shè)計(jì)比選過程，并推薦技術(shù)方案供審核。b. 設(shè)計(jì)端在各階段設(shè)計(jì)過程中，負(fù)責(zé)跟進(jìn)面積類指標(biāo)（可租售比、停車位效率等）驗(yàn)證；在設(shè)計(jì) 文件交付前，必須事先會(huì)同成本端共同驗(yàn)證設(shè)計(jì)成本限額達(dá)成情況，驗(yàn)收結(jié)果必須達(dá)標(biāo)后，方成本管理作業(yè)指導(dǎo)書 基于專業(yè)協(xié)同、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)控、價(jià)值工程和大數(shù)據(jù)應(yīng)用 依 照 ISO9001:2000 質(zhì) 量 管 理 體 系 標(biāo) 準(zhǔn)WI2.60成本限額與配置標(biāo)準(zhǔn)第 4 頁 共 4 頁可進(jìn)行定稿傳簽、報(bào)批，以及對(duì)該階段設(shè)計(jì)費(fèi)款項(xiàng)的支付

10、。5.5 標(biāo)準(zhǔn)制定5.5.1 成本限額與配置標(biāo)準(zhǔn)指要求有大量類似項(xiàng)目建安成本、工程含量的分析數(shù)據(jù)，以及相對(duì)應(yīng)的設(shè) 計(jì)（標(biāo)準(zhǔn)化）圖庫、技術(shù)配置標(biāo)準(zhǔn)（部分內(nèi)容還要求市場銷售數(shù)據(jù)）作為基礎(chǔ)，來甄別限額設(shè) 計(jì)指標(biāo)本身，以及各專業(yè)設(shè)計(jì)是否科學(xué)合理，要實(shí)現(xiàn)指標(biāo)體系的科學(xué)合理，須：a. 設(shè)計(jì)、成本管理端上下層密切合作、協(xié)同并進(jìn)、加速積累并建立起該類數(shù)據(jù)庫；b. 參考行業(yè)內(nèi)的成本大數(shù)據(jù)，或引用標(biāo)桿企業(yè)相關(guān)資料，為我所用，并在實(shí)際應(yīng)用中逐步完善。5.5.2 結(jié)合設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)和戰(zhàn)略采購成果。5.6 實(shí)施障礙與應(yīng)對(duì)策略5.6.1 限額設(shè)計(jì)仍較難取得成效的主要原因如下：a. 設(shè)計(jì)人有一種觀念認(rèn)為： “在市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境

11、下，建安成本的變化受多種因素的影響，這些變化 因素是設(shè)計(jì)無法控制的，因此，理論上可行的限額設(shè)計(jì)，在實(shí)際操作中，是不可行的” ，由于 這種觀念的存在，雖然設(shè)計(jì)單位經(jīng)營部為接單子，業(yè)主的要求都會(huì)接受并寫入設(shè)計(jì)合同，但限 額設(shè)計(jì)從一開始就得不到設(shè)計(jì)人的重視和認(rèn)真執(zhí)行；b. 市場環(huán)境大好，或受建設(shè)周期所限，業(yè)主端缺少成本控制的動(dòng)力和緊迫感；c. 業(yè)主方主持設(shè)計(jì)、營銷的職能端，存在“重技術(shù)、輕經(jīng)濟(jì)”的觀念，負(fù)責(zé)具體項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理的 專管員，其本身就缺乏限額設(shè)計(jì)的理念，因此亦無法有效督導(dǎo)設(shè)計(jì)單位開展限額設(shè)計(jì)工作。5.6.2 對(duì)成本限額具體落實(shí)到多方案設(shè)計(jì)比選及含量的控制上，同時(shí)，完善設(shè)計(jì)合同管理，增加設(shè)計(jì) 考核與激勵(lì)條款，將設(shè)計(jì)費(fèi)用的支付、獎(jiǎng)罰與限額設(shè)計(jì)成果結(jié)合起來。5.6.3 督促 設(shè)計(jì)單位加強(qiáng)其內(nèi)部技術(shù)與經(jīng)濟(jì)專業(yè)部門的協(xié)同，在制定設(shè)計(jì)進(jìn)度計(jì)劃時(shí)，須組織好設(shè)計(jì) 工序，適當(dāng)預(yù)留出成本限額的驗(yàn)證和方案比選、調(diào)整的時(shí)間。5.6.4 應(yīng)在項(xiàng)目后評(píng)