LYCYX項(xiàng)目前期投資管理辦法

1、1.目的1.1.為了保障公司以更合理的價(jià)格選擇到優(yōu)質(zhì)的土地資源； 使公司土地開發(fā)資源有一個(gè)持 續(xù)發(fā)展的方向， 新項(xiàng)目的評(píng)估及管理需有一套嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓芾磙k法， 才能使土地資源能得到有效的開發(fā)利用，為公司帶來(lái)更多的利益。2.適用范圍2.1.土地資源的評(píng)估及率選；2.2.公司新項(xiàng)目的前期開發(fā)策劃。3.定義3.1.4.職責(zé)4.1.營(yíng)銷策劃部負(fù)責(zé)土地資源信息的采集，對(duì)地塊進(jìn)行可行性分析；4.2.營(yíng)銷策劃部負(fù)責(zé)組織公司相關(guān)部門對(duì)相應(yīng)地塊進(jìn)行實(shí)地考察，并對(duì)地塊資料進(jìn)行講解；4.3.營(yíng)銷策劃部負(fù)責(zé)對(duì)新項(xiàng)目進(jìn)行定位， 對(duì)新項(xiàng)目的規(guī)劃、 設(shè)計(jì)等提出可行性、 市場(chǎng)化的建議。5.作業(yè)內(nèi)容5.1.土地信息的采集5.1.營(yíng)銷

2、策劃部收集市場(chǎng)土地信息，關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策及發(fā)展動(dòng)向。 拓展土地信息來(lái)源渠道、獲取信息、土地信息調(diào)查，并填報(bào)新項(xiàng)目宗地信息表5.1.營(yíng)銷策劃部一月內(nèi)完成實(shí)地調(diào)查和評(píng)估工作對(duì)土地的權(quán)屬進(jìn)行核實(shí)，形成土地權(quán)屬狀況分析表。5.2.土地信息的篩選5.2.5.3.合作方式的分析調(diào)查核實(shí)土地信息。對(duì)掌握的信息、項(xiàng)目進(jìn)行分析，從城市地圖、三年規(guī)劃、項(xiàng)目布局型、現(xiàn)金流型、利潤(rùn)型、土地結(jié)構(gòu)、經(jīng)營(yíng)型、主流產(chǎn)品等方面篩選，排除不具備操作條件的土地信息。5.3.5.3.5.4.編制項(xiàng)目建議書主管部門應(yīng)根據(jù)土地資源的情況，并根據(jù)與合作方初步的洽商形成整理出 新項(xiàng)目合作條件表。根據(jù)土地談判的進(jìn)展情況，主管部門應(yīng)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)

3、行跟蹤并整理出資料成為 新項(xiàng)目發(fā)展信息表。5.4.5.4.提出意向土地推介，編寫項(xiàng)目發(fā)展建議書。以保證土地信息獲取及基礎(chǔ)研究的前置和效率，擴(kuò)大公司在土地獲取方面的選擇面，提高土地獲取的質(zhì)量。營(yíng)銷策劃部經(jīng)理對(duì)意向投資土地進(jìn)行審批， 并提出調(diào)整意見。納入集團(tuán)的土地儲(chǔ)備計(jì)劃，形成土地儲(chǔ)備動(dòng)態(tài)計(jì)劃表對(duì)土地信息整理歸檔。5.5.可行性研究報(bào)告的編制計(jì)劃與分工5.5.營(yíng)銷策劃部根據(jù)項(xiàng)目的情況全面評(píng)估項(xiàng)目的可行性,形成項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃書編制計(jì)劃與分工表，下達(dá)各相關(guān)部門，要求各部門按分工表中的分工和時(shí)間完成配合工作;5.6.管理職能的分解與分工5.6.營(yíng)銷主管部門應(yīng)開展市場(chǎng)調(diào)研，完成項(xiàng)目概況、市場(chǎng)分析和產(chǎn)品初步定

4、位部分;5.6.工程主管部門應(yīng)根據(jù)營(yíng)銷主管部門對(duì)產(chǎn)品定位的要求，編制出工程的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)。5.6.成本主管部門應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，完成新項(xiàng)目成本分析測(cè)算表5.6.財(cái)務(wù)主管部門應(yīng)根據(jù)各專業(yè)部門提供的資料,完成新項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)測(cè)算表5.6.業(yè)務(wù)主管部門對(duì)當(dāng)?shù)氐母黝悎?bào)建程序熟悉,了解政府各主管部門對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)5.7.節(jié)行政許可手續(xù)報(bào)批的時(shí)間和內(nèi)容進(jìn)行熟悉,為編制開發(fā)報(bào)建計(jì)劃提供依據(jù)性資料。項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃書具體的章節(jié)的分工表分工的章節(jié)職能的分解工程技術(shù)管理部營(yíng)銷策劃部工程技術(shù)管理部工程技術(shù)管理部工程技術(shù)管理部工程技術(shù)管理部第1章項(xiàng)目概況第2章土地權(quán)屬及法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析第8章土地競(jìng)投策略分析第

5、9章綜合分析與建議第12章土地競(jìng)投策略分析第3章市場(chǎng)分析第5章項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃之5.3節(jié)銷售計(jì)劃、營(yíng)銷成本銷售收入第4章規(guī)劃設(shè)計(jì)分析第7章7.2技術(shù)成本第5章5.1報(bào)建計(jì)劃第7章7.3規(guī)費(fèi)成本第5章5.2施工計(jì)劃第7章7.4建造成本5.8.5.8.5.9.項(xiàng)目投資的評(píng)審會(huì)議7行政人事部第10章 新項(xiàng)目管理模式分析8財(cái)務(wù)部第11章財(cái)務(wù)分析第12章資金使用計(jì)劃與融資方案項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃書的匯總分析董事辦收到各相關(guān)部門完成 項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃書定稿，提交公司投資決策委員會(huì)審議。5.9.5.10.簽署合作意向由營(yíng)銷策劃部組織項(xiàng)目投資的評(píng)審會(huì)議， 并形成會(huì)議紀(jì)要，如果能通過(guò)評(píng)審會(huì)議的通過(guò)，則與合作方簽訂合作意向。5.10.5.11.簽署正式協(xié)議5.11.正式與合作方簽訂項(xiàng)目合作合同。5.12.新項(xiàng)目管理模式的選擇營(yíng)銷策劃部提交合作意向書與合作方達(dá)成共識(shí)后，并按合同會(huì)審程序與之簽訂合作意向書。5.12.根據(jù)新項(xiàng)目的特征，選擇不同的管理模式，管理模式可分為:管理模式適用條件新增設(shè)項(xiàng)目管理部模式新購(gòu)買的土地為同城市區(qū)域內(nèi)，離原有開發(fā)項(xiàng)目不遠(yuǎn)的 項(xiàng)目，用原已成立的項(xiàng)目公司進(jìn)行運(yùn)營(yíng)。新成立項(xiàng)目公司模式跨區(qū)域購(gòu)買的土地，新成立項(xiàng)目公司獨(dú)立的運(yùn)作，但職 能受集團(tuán)控制。6. 相關(guān)文件6.1.無(wú)7.相關(guān)記錄7.1新項(xiàng)目宗地信息表7.2土地權(quán)屬狀況分析表7.