基于ArcGIS的住宅價格空間分布規(guī)律研究

1、基于 ArcGIS 的住宅價格空間分布規(guī)律研究摘 要：住宅空間是城市的重要組成部分，每一住宅建筑與其周圍環(huán)境發(fā)生關(guān)聯(lián)并形成不同的住宅區(qū)位。文章結(jié) 合空間分析方法，運用 ArcGIS 、 ArcScene 軟件對南京市大 東郊住宅價格空間分布規(guī)律及影響因素進行實證分析研究， 以期對房地產(chǎn)開發(fā)，城市規(guī)劃以及教育醫(yī)療等公共資源的合 理化配置提供參考依據(jù)。關(guān)鍵詞：住宅價格；空間分布； ArcGIS1 研究范圍與方法 文章以南京搜房網(wǎng)和實地調(diào)研的房價數(shù)據(jù)作為研究的樣本數(shù)據(jù)，篩選出 27 個 2014 年 10 月開盤在售的位于南京 市大東郊的普通住宅項目。調(diào)查研究的范圍包括玄武區(qū)以及 棲霞區(qū)的部分區(qū)域，

2、北至棲霞大道，東至南京繞城高速。價 格數(shù)據(jù)為樓盤的建筑面積銷售均價。利用南京市玄武棲霞兩區(qū)圖形基礎(chǔ)數(shù)據(jù)圖作為空間分析的底圖，將各類基礎(chǔ)地理要素（如道路、河流、公園、學(xué) 校等）數(shù)字化后，按其特征分層存放，然后將住宅項目價格 屬性數(shù)據(jù)和空間位置進行良好的匹配，以此作為分析的數(shù)據(jù) 基礎(chǔ)，建立空間數(shù)據(jù)庫。然后運用 ArcGIS 軟件中的反距離 加權(quán)法進行空間插值，并進行進一步的分析。2 南京市大東郊住宅價格空間分布特征分析 運用 ArcGIS 軟件地統(tǒng)計分析工具中趨勢面分析方法，對研究區(qū)域的商品住宅價格空間變化趨勢進行分析，得到住 宅價格趨勢面分析示意圖。圖1 南京市大東郊住宅價格趨勢面分析示意圖 由

3、圖 1 可見，南京市大東郊住宅價格總體趨勢是從西南向東北方向逐漸降低的。 在 X 軸上顯示出西高東低的價格走這反向，在 Y 軸上顯示出更為明顯的南高北低的價格趨勢。映出住宅價格的空間分異性。在 3D 分析工具中，采用反距離加權(quán)的柵格差值方法，根據(jù)樓盤樣本點房價數(shù)據(jù)得到研究區(qū)域住宅價格空間分布 的示意圖。圖2 南京市大東郊住宅價格空間分布示意圖 由圖 2 可以看出，南京市大東郊區(qū)域按照住宅價格的空間分布大致可以分為三個版塊，西南方位靠近紫金山區(qū)域附 近的住宅價格偏高，而北部和東部兩個區(qū)域的住宅價格都相 對偏低。然后運用 ARCScene 軟件輸出住宅價格三維立體分布示意圖。圖3 南京市大東郊住宅

4、價格三維立體分布示意圖 由圖 3 可以看出在西南至東北走向上出現(xiàn)了三個住宅價格高峰，對照地圖，可看出其走向與南京市地鐵二號線的走向一致；而在西北和東北方位則出現(xiàn)了兩個住宅價格低谷。3 結(jié)束語 通過對南京市大東郊住宅價格空間分布特征分析可知，住宅價格較高的區(qū)域距離市中心距離較近，地鐵站點較多， 交通更方便；附近的中小學(xué)校和醫(yī)院的質(zhì)量均較高；菜場， 超市，商場較多且便利；物業(yè)衛(wèi)生和安保質(zhì)量很好；并且這 部分區(qū)域距離紫金山較近，自然生態(tài)環(huán)境優(yōu)越。比較而言， 住宅價格低的區(qū)域，由于與主城區(qū)的距離較遠(yuǎn)，而且交通配 套設(shè)施如地鐵以及周邊其他配套的基礎(chǔ)設(shè)施還在修建，尚不 完善，雖然周邊均有中小學(xué)及醫(yī)院，但其

5、質(zhì)量不如住房價格 較高的區(qū)域。此外，住宅價格較高的樓盤點大多是 6-8 層， 低密度分布并且南北通透，而且大都是學(xué)區(qū)房。因此， 可以看出房屋戶型， 朝向，建筑結(jié)構(gòu)， 住宅位置，住宅周邊交通，醫(yī)療，教育等公共基礎(chǔ)設(shè)施，環(huán)境，物業(yè)管 理，開發(fā)商品牌等因素對于住宅價格會有相應(yīng)的影響，也造 成住宅價格空間分布的差異。對于這種差異，政府可以通過 逐步完善區(qū)域內(nèi)的交通， 醫(yī)療，教育等公共基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)， 使之分布更加合理，來更加科學(xué)的進行城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開 發(fā)。參考文獻1 許曉暉上海市商品住宅價格空間分布特征分析J.經(jīng)濟地理， 1997，1： 80-87.2 周春山，羅彥 .近 10 年廣州市房地產(chǎn)價格的空間分布及其影響 J. 城市規(guī)劃， 2004，3：52-56.3 宋利利，路燕 .新鄉(xiāng)市普通住宅價格空間