21.1投資決策控制程序

1、1.目的通過(guò)對(duì)項(xiàng)目可行性研究和投資決策的控制，加強(qiáng)投資管理,保證公司在投資決策上的科學(xué)性、可靠性和高效益，防止投資決策的隨意性、盲目性，降低投資風(fēng)險(xiǎn)。2.范圍本程序適用于公司所有開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究和投資決策。3.職責(zé)3.1公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)主持項(xiàng)目投資決策會(huì)議；3.2項(xiàng)目分管領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)向總經(jīng)理報(bào)告對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究的結(jié)果，負(fù)責(zé)指導(dǎo)可行性報(bào)告的編制。3.3策劃與營(yíng)銷中心負(fù)責(zé)編制可行性研究報(bào)告，收集所需資料。3.4財(cái)務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)部、工程部負(fù)責(zé)提供所分管的可研報(bào)告所需資料,對(duì)可研報(bào)告從部門角度提出意見。4. 控制程序4.1 項(xiàng)目可行性研究的前期準(zhǔn)備工作 4.1.1 由策劃與營(yíng)銷中心根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果和收

2、集的有關(guān)信息，進(jìn)行投資項(xiàng)目的預(yù)選。4.1.2 依據(jù)q/tzh-wi-003市場(chǎng)調(diào)研管理辦法的規(guī)定，由策劃與營(yíng)銷中心對(duì)預(yù)選項(xiàng)目的土地規(guī)劃資料、周邊地塊價(jià)格、房?jī)r(jià)等情況進(jìn)行調(diào)查，形成資料匯編。4.1.3 財(cái)務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)部依據(jù)項(xiàng)目規(guī)模制定資金用款計(jì)劃，編制資金流量表。 4.1.4 依據(jù)q/tzh-wi-004政策法規(guī)收集管理辦法的規(guī)定，由策劃與營(yíng)銷中心收集整理項(xiàng)目的有關(guān)政策法規(guī)。4.1.5 策劃與營(yíng)銷中心根據(jù)資料匯總情況，編制項(xiàng)目建議書。對(duì)擬建項(xiàng)目的基本情況進(jìn)行說(shuō)明，初步估算項(xiàng)目的投資效益，進(jìn)行綜合分析，論述建設(shè)的必要性。4.1.6 項(xiàng)目建議書由策劃與營(yíng)銷中心、財(cái)務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)部、工程部經(jīng)理會(huì)簽后，報(bào)

3、分管領(lǐng)導(dǎo)審核、總經(jīng)理審批。4.2 項(xiàng)目可行性研究4.2.1策劃與營(yíng)銷中心依據(jù)項(xiàng)目建議書對(duì)擬建項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)、技術(shù)方面的分析論證和多方案的比較,提出科學(xué)、客觀的評(píng)價(jià)意見。4.2.2 可行性研究主要內(nèi)容:4.2.2.1項(xiàng)目開發(fā)必要性分析: a.項(xiàng)目是否符合政府房地產(chǎn)業(yè)政策、地區(qū)規(guī)劃； b.通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查和預(yù)測(cè)，對(duì)市場(chǎng)供需情況及項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)能力進(jìn)行分析比較； c.分析項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模是否合理。4.2.2.2 項(xiàng)目開發(fā)條件分析： a. 項(xiàng)目位置是否合理，是否符合城鎮(zhèn)規(guī)劃和國(guó)土管理的要求； b.基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)是否到位，交通運(yùn)輸是否有保證； c.工程地質(zhì)和水文地質(zhì)是否符合項(xiàng)目建設(shè)要求; d.拆遷工作是否可行，周圍環(huán)

4、境是否有利于項(xiàng)目建設(shè)。4.2.3 由策劃與營(yíng)銷中心負(fù)責(zé)，財(cái)務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)部配合，進(jìn)行建設(shè)項(xiàng)目基本經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的測(cè)算與評(píng)估,根據(jù)預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)對(duì)項(xiàng)目的投入、產(chǎn)出效益、償還貸款的能力等財(cái)務(wù)情況進(jìn)行分析和評(píng)價(jià)，并計(jì)算評(píng)價(jià)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的各項(xiàng)指標(biāo)，主要內(nèi)容包括： a.總投資的測(cè)算，分析投資構(gòu)成比例是否合理，有無(wú)高估冒算或漏項(xiàng)少算的情況; b.資金籌措方式和項(xiàng)目分步用款計(jì)劃是否合理、得當(dāng); c.各種稅金的計(jì)算是否符合國(guó)家規(guī)定的稅種和稅率; d.項(xiàng)目費(fèi)用的鑒別和估算; e.項(xiàng)目利潤(rùn)預(yù)測(cè)。4.2.4 項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益分析由財(cái)務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)部負(fù)責(zé)進(jìn)行項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益分析，主要內(nèi)容包括： a.編制項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益分析表，主要有：貸款償還

5、期計(jì)算表、財(cái)務(wù)平衡表、財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表等； b.財(cái)務(wù)動(dòng)態(tài)分析指標(biāo)的計(jì)算，主要有：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、貸款償還期等； c.財(cái)務(wù)靜態(tài)分析指標(biāo)的計(jì)算，主要有：投資利潤(rùn)率、投資利稅率、投資收益率、投資回收期等； d.根據(jù)各種計(jì)算指標(biāo)，參考定性分析，作出財(cái)務(wù)分析效益評(píng)估結(jié)論。4.2.5策劃與營(yíng)銷中心依據(jù)項(xiàng)目的建設(shè)要求，對(duì)不確定性進(jìn)行分析： a.盈虧平衡分析，包括生產(chǎn)能力利用率表示的盈虧平衡點(diǎn)； b.敏感性分析,包括工期延長(zhǎng)、投資增減、主要原材料價(jià)格升降，生產(chǎn)能力利用程度等因素變化的敏感性分析；4.2.6 策劃與營(yíng)銷中心根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)中可能存在的不利因素，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析，預(yù)測(cè)項(xiàng)目開發(fā)中可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，并

6、提出采取回避風(fēng)險(xiǎn)的有效措施。4.3 可行性研究報(bào)告由策劃與營(yíng)銷中心負(fù)責(zé)編制，或經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后，委托有資質(zhì)的咨詢單位承擔(dān)可行性研究,提出科學(xué)、客觀的評(píng)價(jià)意見。4.3.1可行性研究報(bào)告包括以下主要內(nèi)容： a.項(xiàng)目開發(fā)的必要性分析； b.項(xiàng)目開發(fā)條件分析； c.基本經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的測(cè)算與分析； d.項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益分析； e.項(xiàng)目不確定性分析； f.項(xiàng)目分析結(jié)論。4.4 項(xiàng)目開發(fā)的決策作為公司需重點(diǎn)控制的業(yè)務(wù)活動(dòng)，在充分進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研和論證的基礎(chǔ)上進(jìn)行。4.4.1由策劃與營(yíng)銷中心組織，總經(jīng)理主持，對(duì)可行性研究報(bào)告進(jìn)行充分的論證，必要時(shí)，由策劃與營(yíng)銷中心負(fù)責(zé)聯(lián)系專家，進(jìn)行決策咨詢和進(jìn)一步的論證。4.4.2 可行性研究報(bào)告經(jīng)分管領(lǐng)導(dǎo)審核、總經(jīng)理批準(zhǔn)后，報(bào)集團(tuán)公司進(jìn)行最終決策。4.5 經(jīng)批準(zhǔn)的可行性研究報(bào)告的修改，嚴(yán)格文件控制程序的規(guī)定執(zhí)行，由策劃與營(yíng)銷中心負(fù)責(zé)及時(shí)將修改情況通知有關(guān)部門。4.6 對(duì)項(xiàng)目可行性研究和決策中涉及的有關(guān)文件資料和質(zhì)量記錄，由策劃與營(yíng)銷中心依據(jù)文件控制程序及q/tzh-wi-0