各行業(yè)的稅務(wù)籌劃項目建議報告書

1、某稅務(wù)籌劃項目建議報告書（參考）(2008-03-30 11:48:16) 轉(zhuǎn)載標(biāo)簽： 稅務(wù)雜談分類： 稅收籌劃案例 稅務(wù)籌劃是一個經(jīng)營管理活動，企業(yè)在考慮整個企業(yè)構(gòu)架成立各種公司、取得地塊、轉(zhuǎn)讓股權(quán)、吸收股權(quán)、股權(quán)置換等等環(huán)節(jié)上都滲透了稅收的籌劃問題。因此，稅收籌劃貫穿于企業(yè)經(jīng)營活動的全過程。針對房地產(chǎn)市場目前宏觀調(diào)控的大環(huán)境，稅收籌劃對提高集團的整體效益顯得尤為重要，集團領(lǐng)導(dǎo)也已把稅收籌劃提到議事日程上來。對財會人員提出了更高的要求，在做好會計核算工作的同時，更要熟知稅法的規(guī)定，及時掌握稅收政策變動的時效性。根據(jù)集團的實際情況對此特提出以下方面的建議：一、結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)實際,做好稅務(wù)籌劃工

2、作。1、價外收費根據(jù)國稅發(fā)1995年（76）號文、財稅2003（16）號文規(guī)定，只有代理銷售公司或代理采購公司掛在賬上的價外費用可以不交營業(yè)稅；按財稅2003（16）號文規(guī)定物業(yè)公司只有對水費、電費、煤氣費才可以列做代收代付項目實行差額交稅。要規(guī)避價外費稅收的辦法，只有通過代理公司，凡代收代付的款項由代理公司收取，才可以按差額計交營業(yè)稅，只有真正的手續(xù)費報酬才要交納營業(yè)稅。2、合理選擇企業(yè)組織形式：一般項目公司不提倡自然人參股，對目前有自然人參股的項目公司在項目決算前用低價先收購自然人的股份。因為項目公司在交納33%的所得稅后，自然人股東分得的股利還要再交納20%的個調(diào)稅。對咨詢公司、建筑設(shè)計

3、公司之類的企業(yè)成立合伙企業(yè)，不成立具有獨立法人的有限公司，因為作為獨立法人要交企業(yè)所得稅,而選擇成立合伙企業(yè)。他不具有法人資格，就不交企業(yè)所得稅，合伙人只要交個人所得稅，稅率在530，平均稅率為25，只要交一道，稅后為個人所得。3、投資方式的選擇：投資方式一般有“買、投資、合并”三種，從稅收籌劃角度看，得到地塊最好的方式是投資；用不動產(chǎn)和土地使用權(quán)進行投資，不交土地增值稅和營業(yè)稅，免交企業(yè)所得稅。4、投資業(yè)務(wù)的納稅籌劃：有多方投資的成立的項目公司，當(dāng)另外又收購了土地考慮要減少股東，這就存在稅收籌劃的問題。按國稅發(fā)2004（390）號文規(guī)定，內(nèi)資企業(yè)擁有被投資方股權(quán)在95%以下，對原合作項目在竣

4、工決算后，就先確定收入、成本、利潤，將原項目的利潤先進行分配。然后董事會決議收購小股東股權(quán)，這對大股東更有利。異地投資后，當(dāng)沒有新的后繼項目：一、最好項目結(jié)束后馬上進行清算；二、最好沒有自然人投資，有自然人投資會給異地清算帶來麻煩；凡準(zhǔn)備清算的項目公司不要有自然人股東，在項目清算前，先由法人股東用低價收購公司自然人股權(quán)，然后再予以清算；清算前先將未分配利潤和超過注冊資本25%的盈余公積部分進行分配，分配的都是貨幣資金，待分配結(jié)束后貨幣資金少了，余下的就只有實收資本了，法人股東再實行清算時就將所得稅規(guī)避了。5、銷售業(yè)務(wù)的納稅籌劃：根據(jù)國稅函1996（144）號文規(guī)定，凡售后回購、回租都要全額交納

5、各種稅收（營業(yè)稅、土地增值稅、所得稅）。當(dāng)代理銷售公司可以享受優(yōu)惠政策，比如核定征收或下崗再就業(yè)政策（在2005年12月31日以前成立的公司才能享受二免三減的稅收優(yōu)惠政策）的話，可以考慮成立代理銷售公司；但當(dāng)一旦取消稅收優(yōu)惠政策，成立代理銷售公司對集團而言，將會重復(fù)交稅（開發(fā)商支付給銷售公司的手續(xù)費，銷售公司要交營業(yè)稅；開發(fā)商將商品房全部賣給銷售公司，銷售公司要交契稅）。這可以在集團內(nèi)成立銷售部門，當(dāng)項目公司要銷房時，有銷售部門派員到項目公司，作為項目公司的銷售部門向外出售。為考核銷售部門工作業(yè)績，可以制定內(nèi)部考核辦法，對銷售單獨進行業(yè)績、回款的考核。（注：該政策已失效）6、公司架構(gòu)設(shè)計籌劃：

6、根據(jù)業(yè)務(wù)的需求設(shè)定公司為業(yè)務(wù)發(fā)展需要，在、等地成立項目公司；為售后服務(wù)成立物業(yè)公司；為了更好的出售商品房，成立銷售代理公司。為避稅享受稅收優(yōu)惠政策成立公司項目公司只能在地塊所在地注冊成立，但可將咨詢公司、設(shè)計公司、管理公司等企業(yè)設(shè)立在國外的避稅地或有稅收優(yōu)惠政策的區(qū)域；成立中外合資的設(shè)計、裝潢公司，根據(jù)國稅發(fā)1992（109）號文規(guī)定，這外方投資比例只要占25%以上的股份，該公司在稅收上就可以享受二免三減的優(yōu)惠政策。目前，全國在稅收上政策最優(yōu)惠的是上海松江區(qū)，在松江區(qū)注冊成立的公司實際的稅率（營業(yè)稅及附加、所得稅、個調(diào)稅）只達到6.87%?？煽紤]在松江區(qū)注冊成立設(shè)計公司、咨詢公司。這樣做有兩個

7、好處：開發(fā)商支付的設(shè)計費用可在開發(fā)成本中列支，少交了所得稅和土地增值稅，而設(shè)計公司又可享受稅收優(yōu)惠政策。成立材料公司或貿(mào)易公司這些公司必須是一般納稅人，按進出材料差價的17%交納增值稅，這與開發(fā)商交納的土地增值稅相比要少交稅收；在成立材料代理采購公司、材料公司、貿(mào)易公司時考慮利用下崗再就業(yè)政策（在05年12月31日前成立，安排下崗人員達到企業(yè)職工總?cè)藬?shù)的30%以上）三年內(nèi)就可免營業(yè)稅及附加、所得稅。（注：該政策已失效）成立物業(yè)總公司可利用的稅收政策就是下崗再就業(yè)政策。（注：該政策已失效）裝修房的納稅籌劃當(dāng)房產(chǎn)市場是賣方市場，商品房好出售的前提下，將裝修費用與毛胚房銷售單獨分別簽訂合同后收款。這

8、樣做在裝修費用上就少交了2.2%的營業(yè)稅稅率差(開發(fā)商按5.5%交營業(yè)稅，建筑裝潢按3.3%交營業(yè)稅)。另外對裝修費用的收費作為開發(fā)商的收入還要多交土地增值稅。7、納稅時間的籌劃：樓盤決算的時間問題上海目前房產(chǎn)開發(fā)的所得稅是按15%的利潤率在進行預(yù)交，如經(jīng)測算項目經(jīng)營利潤要大大超過預(yù)交的稅款，在可能的情況下推遲決算，延緩補交稅款；如項目是為了形象工程，經(jīng)營利潤低于預(yù)交稅款，那就抓緊決算結(jié)算，多交的稅款可以轉(zhuǎn)到下一個項目中進行抵減。按2003（83）號文規(guī)定，要正確掌握開發(fā)產(chǎn)品的完工條件：一交付使用，二竣工決算。8、廣告和業(yè)務(wù)宣傳費的問題按稅法規(guī)定公司的廣告宣傳費用要控制在售房收入的8%之內(nèi)，超

9、限部分可在以后年度中繼續(xù)扣除使用；而業(yè)務(wù)宣傳費和業(yè)務(wù)招待費在按規(guī)定比例使用后超限部分要調(diào)整納稅所得。因此對超限部分考慮只要是宣傳集團品牌，沒有注明是哪一個樓盤的，可在集團內(nèi)部統(tǒng)籌考慮進行調(diào)劑。9、房地產(chǎn)公司的整合問題項目公司是獨立核算的分公司，由于前期開發(fā)時間較長，拿到的地塊已逐步升值，且升值的幅度又較大，當(dāng)項目公司開發(fā)后，土地成本還維持原價格，這就增大了所得稅和土地增值稅的稅收額；但如果采取把項目公司投資出去，另組建一個獨立法人的子公司，按國稅發(fā)2003年（45）號文規(guī)定：將整體資產(chǎn)對外投資可以不交所得稅，而且用土地對外投資可以不交營業(yè)稅和土地增值稅，對被投資企業(yè)的子公司又可以用評估價入賬，

10、作為土地成本抵減所得稅，又可少交土地增值稅。通過這樣操作后，從集團角度上看就大大地減少了稅款。10、公司之間借款的利息 集團向銀行借款后再轉(zhuǎn)給項目公司；項目公司借款后通過集團結(jié)算中心再借給其他項目公司，這些企業(yè)間的相互借款、融通資金，收到的利息費用都要交納營業(yè)稅、企業(yè)所得稅；支付利息的一方一定要取得正規(guī)的發(fā)票，否則這利息支出部分不得在稅前扣除。因此，集團內(nèi)企業(yè)之間、母子公司間的借款，是否可采取不支付利息費用，但做好利息的清結(jié)工作，年末作為集團內(nèi)經(jīng)營者考核業(yè)績用。11、培訓(xùn)費用的稅收籌劃按國稅發(fā)2000(84)號文規(guī)定,職工教育基金是按工資的1.5%的比例來提取的，如果使用后超標(biāo)，不能在稅前扣除

11、，要進行納稅調(diào)整，一旦還在發(fā)生各類培訓(xùn)費用，可以請對方單位開會議費或咨詢費，但要提供相關(guān)的會議通知、時間、地點等資料。12、合作建房的稅收籌劃一方出土地，一方出資金，可采用借款辦法，簽訂借款合同，然后待項目開發(fā)后按借款合同的條款支付費用，可規(guī)避稅收。13、代建項目的稅收籌劃根據(jù)滬地稅199643號文規(guī)定如果由開發(fā)商立項的代建項目，進開發(fā)成本的發(fā)票又都開給開發(fā)商的，待項目結(jié)算后，要按結(jié)算的造價成本及收取的管理費合并全額交納營業(yè)稅；如果由對方立項又不墊付資金，不承擔(dān)造價成本的結(jié)算，僅收取管理費，那就只對管理費部分交納營業(yè)稅。因此，關(guān)于代建項目，一般采取由對方立項，發(fā)票抬頭為對方，同時還要由對方出資，我們代做項目管理僅收取管理費，那就可以大大的減少營業(yè)稅。二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收核查應(yīng)對措施今年稅務(wù)籌劃的大量工作是如何應(yīng)對檢查。因此面對全市6月份即將開展的房地產(chǎn)行業(yè)的稅收大檢查工作，最近重點要做的工作為：1、各項目公司對二年來的會計核算、業(yè)務(wù)處理、逐項按規(guī)范要求全面進行自查，做到自查自糾。2、對一些模菱兩可的