城市土地經(jīng)濟(jì)青島

1、城市土地經(jīng)濟(jì) (土地利用與空間結(jié)構(gòu)) 一、土地的特性與權(quán)屬關(guān)系 幾個(gè)關(guān)于土地的數(shù)字： 地表面積：5.1億平方公里 陸地面積：1.49億平方公里 可利用面積：0.7億平方公里 我國(guó)耕地面積：截至2006年10月31日，全國(guó)耕地面積為 18.27億畝，比上年度末凈減少460.2萬(wàn)畝。 全國(guó)人大農(nóng)業(yè)與農(nóng)村委員會(huì)：2011年2月，我國(guó)耕地面積約為 18.26億畝，我國(guó)人均耕地面積由十多年前的1.58畝減少到 1.38畝，僅為世界平均水平的40 。 一、土地的特性與權(quán)屬關(guān)系 一、土地的自然特性 1、固定性。 2、差異性。 3、耐久性。 一、土地的特性與權(quán)屬關(guān)系 二、土地的經(jīng)濟(jì)特性 1、稀缺性。 2、區(qū)位

2、效益性。（location,location,and location） 3、邊際產(chǎn)出遞減性?！稗k公大樓經(jīng)濟(jì)高度” 一、土地的特性與權(quán)屬關(guān)系 三、世界各國(guó)土地制度比較三、世界各國(guó)土地制度比較 土地所有權(quán)和土地使用權(quán)（使用經(jīng)營(yíng)權(quán)） 占有、使用、收益、處分 1、完全市場(chǎng)模式 ：土地是商品 美國(guó)：59%屬私人，39%為公有（聯(lián)邦：32%，州 及地方：7%），2%為印第安人保留地 日本：23.7%國(guó)家所有，5.6%地方公共團(tuán)體所有， 70.7%為私人和法人所有 2、非市場(chǎng)模式：大部分社會(huì)主義國(guó)家 3、國(guó)家控制下的市場(chǎng)模式：土地最終所有權(quán)歸 國(guó)家或國(guó)家象征（如皇室） 英：永業(yè)權(quán)(freehold)和租業(yè)

3、權(quán)(leasehold) 一、土地的特性與權(quán)屬關(guān)系 四、我國(guó)土地的權(quán)屬關(guān)系四、我國(guó)土地的權(quán)屬關(guān)系 國(guó)有土地使用權(quán)是指國(guó)有土地的使用人依法利用土地并取得收益的權(quán)利。國(guó)有土地使用權(quán)是指國(guó)有土地的使用人依法利用土地并取得收益的權(quán)利。 國(guó)有土地使用權(quán)的取得方式有劃撥、出讓、出租、入股等。國(guó)有土地使用權(quán)的取得方式有劃撥、出讓、出租、入股等。 有償取得的國(guó)有土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和繼承。有償取得的國(guó)有土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和繼承。 土地使用權(quán)出讓有拍賣(mài)、招標(biāo)和協(xié)議三種方式。土地使用權(quán)出讓有拍賣(mài)、招標(biāo)和協(xié)議三種方式。 我國(guó)農(nóng)村多種地權(quán)形式 農(nóng)民集體土地使用權(quán)是指農(nóng)民集體土地的使用 人

4、依法利用土地并取得收益的權(quán)利。 分為農(nóng)用土地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)和建設(shè)用 地使用權(quán)。 種類(lèi)： 農(nóng)戶(hù)經(jīng)營(yíng)加大穩(wěn)定、小調(diào)整 山東平度縣發(fā)起的兩田制。 以機(jī)械化集體耕作為特點(diǎn)的蘇南模式 以貴州湄潭縣為代表的“生不增、死不減”制 度 以浙南為代表的溫州模式 以廣東南?？h為代表的土地股份制 一、土地的特性與權(quán)屬關(guān)系 我國(guó)城市土地所有制我國(guó)城市土地所有制 改革開(kāi)放前，我國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地實(shí)行的是單一的行改革開(kāi)放前，我國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地實(shí)行的是單一的行 政劃撥制度，土地使用權(quán)不能在土地使用者之間流政劃撥制度，土地使用權(quán)不能在土地使用者之間流 轉(zhuǎn)。轉(zhuǎn)。 19881988年年4 4月，月，憲法憲法刪除了土地不得出租的規(guī)

5、定，刪除了土地不得出租的規(guī)定， 增加了增加了“土地使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”的的 規(guī)定。規(guī)定。 土地管理法土地管理法：國(guó)家依法實(shí)行國(guó)有土地有償使用：國(guó)家依法實(shí)行國(guó)有土地有償使用 制度。制度。 19901990年年5 5月，月，中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán) 出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例和和外商投資成片開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)外商投資成片開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng) 土地暫行管理辦法土地暫行管理辦法。 19941994年年7 7月，月，城市房地產(chǎn)管理法城市房地產(chǎn)管理法 19981998年年8 8月，月，土地管理法土地管理法修訂，修訂，1212月發(fā)布月發(fā)布

6、土土 地管理法實(shí)施條例地管理法實(shí)施條例 二、地租理論與土地區(qū)位選擇 一、西方經(jīng)濟(jì)學(xué)地租理論 威廉.配第：地租市場(chǎng)價(jià)格生產(chǎn)成本 ；地租是 土地的恩賜，而不是勞動(dòng)的產(chǎn)物。 理查德坎蒂隆 ：地租市場(chǎng)價(jià)格生產(chǎn)成本利 潤(rùn) 亞當(dāng).斯密：土地是地主的資本，地租是土地資本 帶來(lái)的利息。 大衛(wèi).李嘉圖：級(jí)差地租 馬歇爾：商業(yè)租金=轉(zhuǎn)移收入+經(jīng)濟(jì)租金；土地供 給的非彈性；“最高租金原則”。 二、地租理論與土地區(qū)位選擇 二、馬克思主義地租理論：二、馬克思主義地租理論： 一切地租都是由于土地被壟斷占有和壟斷經(jīng)營(yíng)造成的；地一切地租都是由于土地被壟斷占有和壟斷經(jīng)營(yíng)造成的；地 租的實(shí)質(zhì)是超額利潤(rùn)；城市地租的基礎(chǔ)和農(nóng)業(yè)地租一

7、樣，租的實(shí)質(zhì)是超額利潤(rùn)；城市地租的基礎(chǔ)和農(nóng)業(yè)地租一樣， 并由農(nóng)業(yè)地租來(lái)調(diào)解。并由農(nóng)業(yè)地租來(lái)調(diào)解。 地租分為地租分為絕對(duì)地租絕對(duì)地租和和級(jí)差地租級(jí)差地租. . 級(jí)差地租級(jí)差地租1 1：由于土地肥沃程度不同或距離市場(chǎng)遠(yuǎn)近不同由于土地肥沃程度不同或距離市場(chǎng)遠(yuǎn)近不同 而產(chǎn)生的超額利潤(rùn)。而產(chǎn)生的超額利潤(rùn)。 級(jí)差地租級(jí)差地租2 2：在同一塊土地上連續(xù)增加投資在同一塊土地上連續(xù)增加投資，從而形成較，從而形成較 高的勞動(dòng)生產(chǎn)率所獲得的超與額利潤(rùn)高的勞動(dòng)生產(chǎn)率所獲得的超與額利潤(rùn). . 個(gè)別生產(chǎn)成本 個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格 個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格 社會(huì)生產(chǎn)價(jià)格 價(jià)值 （K） （優(yōu)等地） （中等地） （劣等地） （售價(jià)） | | |

8、平均利潤(rùn) 級(jí)差地租 絕對(duì)地租 農(nóng)業(yè)資本家獲得| 大土地所有者獲 得 | 二、地租理論與土地區(qū)位選擇 絕對(duì)地租的來(lái)源： 1、農(nóng)業(yè)資本有機(jī)構(gòu)成低于工業(yè)，等量資本投入農(nóng)業(yè)可獲得更多 剩余價(jià)值。 2、土地所有權(quán)的壟斷阻礙著資本自由進(jìn)入農(nóng)業(yè)，使農(nóng)業(yè)的剩余 價(jià)值較多的保留下來(lái)，不參與利潤(rùn)率平均化的分配。農(nóng)產(chǎn)品不 是按社會(huì)生產(chǎn)價(jià)格、而是按高于生產(chǎn)價(jià)格的價(jià)值出售。 3、農(nóng)業(yè)資本家在獲得平均利潤(rùn)之外，還能把農(nóng)產(chǎn)品價(jià)值高于社 會(huì)生產(chǎn)價(jià)格的部分繳納給土地所有者，成為絕對(duì)地租。 二、地租理論與土地區(qū)位選擇 三、地租杠桿對(duì)城市經(jīng)濟(jì)的調(diào)節(jié)作用 1、絕對(duì)地租促使土地的集約經(jīng)營(yíng)。 2、級(jí)差地租影響城市產(chǎn)業(yè)的布局。 3、級(jí)差地

9、租控制城市規(guī)模的膨脹。 4、級(jí)差地租調(diào)節(jié)國(guó)民收入的分配。 二、地租理論與土地區(qū)位選擇 四、城市土地的投標(biāo)租四、城市土地的投標(biāo)租 金金 1、馮.杜能的農(nóng)業(yè) 國(guó)： 一個(gè)城市； 一片平原； 土地供給完全非彈性， 且只用于農(nóng)業(yè)； 運(yùn)輸成本與距離成正比； 農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的資本與勞動(dòng) 比例確定。 2、農(nóng)業(yè)的投標(biāo)租金（r）曲線 d:距離 p:產(chǎn)品價(jià)格 q:產(chǎn)量 c:單位生產(chǎn)成本 f:單位距離運(yùn)費(fèi) :平均利潤(rùn)率 運(yùn)輸成本的變化引起曲線斜率變化 r(d) r(d)=qp-c-fd 0 Bd 二、地租理論與土地區(qū)位選擇 五、城市土地的區(qū)位選擇 A C B 商業(yè)商業(yè) 0 E A 制造業(yè)制造業(yè) E F F 居住居住 BC

10、d 居住居住制造業(yè)制造業(yè)商業(yè)商業(yè) 1、 城市 土地 地租 曲線 二、地租理論與土地區(qū)位選擇 五、城市土地的區(qū)位選擇 2、商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)促進(jìn)城市中心區(qū)的形成 A 5/6 DCXYM B 3/4 1/21/2 三、城市土地使用制度與土地市場(chǎng) 一、城市土地使用制度的變革 1、城市土地國(guó)有制的建立 2、城市土地劃撥制的弊端： 土地產(chǎn)權(quán)的模糊 土地資源的浪費(fèi) 土地配置的不當(dāng) 土地收益的流失 3、城市土地有償使用制的改革 城市土地單一國(guó)有制 土地國(guó)有權(quán)和使用權(quán)分離 部分依法取得使用權(quán)的土地，可以進(jìn)行商品化經(jīng)營(yíng)。 國(guó)家共用地繼續(xù)劃撥，其他用地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓。 三、城市土地使用制度與土地市場(chǎng) 二、城市土地有償使用的

11、途徑 1、相關(guān)稅費(fèi)： 土地出讓金、土地使用稅、土地增值稅 2、征收原則：因地制宜，區(qū)分對(duì)待 按不同城市 按不同區(qū)位 按不同性質(zhì) 按不同對(duì)象 三、我國(guó)城市土地市場(chǎng)的變化 計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期，實(shí)行土地行政劃撥制度，我 國(guó)城市土地使用概況地說(shuō)是“無(wú)償、無(wú)限期 和無(wú)流動(dòng)性”的使用。 自20世紀(jì)80年代以來(lái)推行土地使用制度改革， 實(shí)行土地使用權(quán)價(jià)格有償有期出讓土地，形 成土地市場(chǎng)，市場(chǎng)逐漸取代政策成為城市土 地資源配置的主要手段。 1992年至今：以開(kāi)發(fā)區(qū)和大城市建設(shè)為主的 城市化和民間資本介入城市建設(shè)階段 四、城市土地市場(chǎng)的運(yùn)行模式 城市土地 依附于房產(chǎn)交易讓渡土地使用權(quán) 企事業(yè)單位與個(gè)人建房用地 出售商品

12、房時(shí) 讓渡土地使用權(quán) 直接轉(zhuǎn)讓已開(kāi)發(fā) 土地的使用權(quán) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 一 級(jí) 市 場(chǎng) 城市原有土地 征用農(nóng)村土地 三 級(jí) 市 場(chǎng) 二 級(jí) 市 場(chǎng) 市 場(chǎng) 競(jìng) 爭(zhēng) 市 場(chǎng) 競(jìng) 爭(zhēng) 壟 斷 經(jīng) 營(yíng) 土地來(lái)源 企事業(yè)單位與個(gè)人建設(shè)用地 城市政府批租 到期收回 轉(zhuǎn)讓收回 其他收回 完全的不受制約的市場(chǎng)會(huì)帶來(lái)一定的問(wèn)題，在城市發(fā)展 中主要表現(xiàn)為： 1.市場(chǎng)只能體現(xiàn)少數(shù)集團(tuán)的短期局部利益，往往與城市 發(fā)展的長(zhǎng)期方向相悖 2.市場(chǎng)在不能保證平等競(jìng)爭(zhēng)的情況下可能助長(zhǎng)投機(jī)行為， 造成“泡沫經(jīng)濟(jì)”。 3.市場(chǎng)雖然促成土地的優(yōu)化配置，但也可能危害社會(huì)利 益和環(huán)境利益，產(chǎn)生負(fù)的外部性。 當(dāng)政策和市場(chǎng)成為土地利用的主要驅(qū)

13、動(dòng)力時(shí)，公眾的意 愿沒(méi)有得到反映，這種土地利用決策往往得不到社會(huì)的 認(rèn)可，系統(tǒng)內(nèi)部的排斥造成土地利用的不可持續(xù)性。 城市土地利用的演化就是政府、企業(yè)和公眾相互博弈的 過(guò)程。每一個(gè)主體的決策都會(huì)影響其他主體，反過(guò)來(lái)， 也受到其他主體決策的影響。 城市各項(xiàng)活動(dòng) 占用土地 城市土地面積 相對(duì)有限 不同地塊交通可 達(dá)性和地價(jià)各不 相同 各項(xiàng)活動(dòng)必 然發(fā)生競(jìng)爭(zhēng) 同類(lèi)活動(dòng)在 空間上高度 聚集 形成城市功 能區(qū) 四、城市地域功能分區(qū) 阿瑟奧沙利文的公害分區(qū)理論 1.工業(yè)分區(qū)制。工業(yè)分區(qū)制可以將住宅用地與 工業(yè)用地相分離，將污染源與潛在的受害者分 開(kāi)，限制工業(yè)污染的外部性，這種土地利用方 式有助于提高社會(huì)福利

14、，簡(jiǎn)便易行，可操作性 強(qiáng)。 性能分區(qū)制。性能分區(qū)制是對(duì)傳統(tǒng)工業(yè)分區(qū)制 的改進(jìn)。政府為每個(gè)區(qū)設(shè)定性能標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)企業(yè) 污染設(shè)定上限，是一種鼓勵(lì)消除污染的政策， 給無(wú)污染企業(yè)更多選擇生產(chǎn)地點(diǎn)的機(jī)會(huì)。 3.立體排污費(fèi)制。排污費(fèi)是一種針對(duì)污染征收 的稅收，處于效率的目的，這種收費(fèi)應(yīng)等于污 染的邊際外部成本，即增加一單位污染所帶來(lái) 的社會(huì)成本。 四、城市地域功能分區(qū) 特點(diǎn) （1）功能區(qū)之間沒(méi)有明顯界線； （2）某個(gè)功能區(qū)通常包含其它一些功能。 分類(lèi)： 住宅區(qū)：是城市最基本的職能，在各類(lèi)功能區(qū)中占 地面積最大 商業(yè)區(qū)：經(jīng)濟(jì)活動(dòng)最繁華；人口數(shù)量的晝夜差別很 大；建筑物高大稠密；中心商務(wù)區(qū) 工業(yè)區(qū)：不斷向市區(qū)外緣

15、移動(dòng)趨向于沿主要交通干 線分布 行政區(qū) 文化區(qū) 娛樂(lè)區(qū) 經(jīng)濟(jì)、歷史、社會(huì)、行政因素 大廈垂直分布圖 行政區(qū) 娛樂(lè)區(qū) 案例案例：青島：青島CBDCBD的建設(shè)與發(fā)展的建設(shè)與發(fā)展 中央商務(wù)區(qū)的特征及其應(yīng)具備的條件中央商務(wù)區(qū)的特征及其應(yīng)具備的條件 功能特征。功能特征。CBDCBD實(shí)際上是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下一個(gè)經(jīng)實(shí)際上是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下一個(gè)經(jīng) 濟(jì)的樞紐機(jī)構(gòu)。城市的經(jīng)濟(jì)、科技、文化等在此濟(jì)的樞紐機(jī)構(gòu)。城市的經(jīng)濟(jì)、科技、文化等在此 高度集中，成為城市的重要核心功能區(qū)。高度集中，成為城市的重要核心功能區(qū)。 產(chǎn)業(yè)特征。產(chǎn)業(yè)特征。CBDCBD以第三產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，非傳統(tǒng)的第以第三產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，非傳統(tǒng)的第 三產(chǎn)業(yè)，而是代表當(dāng)今

16、最先進(jìn)、最發(fā)達(dá)的第三產(chǎn)三產(chǎn)業(yè)，而是代表當(dāng)今最先進(jìn)、最發(fā)達(dá)的第三產(chǎn) 業(yè)，如金融、保險(xiǎn)、證券、中介、信息服務(wù)等。業(yè)，如金融、保險(xiǎn)、證券、中介、信息服務(wù)等。 地理特征。地理特征。是世界性城市，是世界性城市，CBDCBD在一定意義上已在一定意義上已 成為一個(gè)城市的代名詞，代表整個(gè)城市最精華的成為一個(gè)城市的代名詞，代表整個(gè)城市最精華的 區(qū)域。區(qū)域。 案例案例：青島：青島CBDCBD的建設(shè)與發(fā)展的建設(shè)與發(fā)展 人口特征人口特征。CBDCBD是城市中人口密度最大的區(qū)域，具有最多的人是城市中人口密度最大的區(qū)域，具有最多的人 流量，流量，2424小時(shí)人口的變化值也最高，要求交通非常便利。小時(shí)人口的變化值也最高，要

17、求交通非常便利。 建筑特征建筑特征。體現(xiàn)高密度建筑量的特征，一般建筑量都是上千萬(wàn)。體現(xiàn)高密度建筑量的特征，一般建筑量都是上千萬(wàn) 平方米。平方米。CBDCBD往往是一個(gè)城市突出的景觀，代表一個(gè)城市的形象。往往是一個(gè)城市突出的景觀，代表一個(gè)城市的形象。 地價(jià)特征地價(jià)特征。CBDCBD是黃金地段，樓價(jià)、地價(jià)在該城市內(nèi)部或一個(gè)是黃金地段，樓價(jià)、地價(jià)在該城市內(nèi)部或一個(gè) 區(qū)域內(nèi)應(yīng)該是最高的區(qū)域內(nèi)應(yīng)該是最高的。 案例案例：青島：青島CBDCBD的建設(shè)與發(fā)展的建設(shè)與發(fā)展 青島市青島市CBDCBD的核心區(qū)域邊界應(yīng)該是：的核心區(qū)域邊界應(yīng)該是： 東至燕兒島路，西至東海一路，北接閩江路，南部到東海西路東至燕兒島路，西

18、至東海一路，北接閩江路，南部到東海西路 和東海東路的臨海區(qū)域。和東海東路的臨海區(qū)域。核心區(qū)域總控制面積約核心區(qū)域總控制面積約2.92.9平方公里。平方公里。 以香港中路為主軸，沿海岸線向內(nèi)推進(jìn)，涵蓋福州路、南京路、以香港中路為主軸，沿海岸線向內(nèi)推進(jìn)，涵蓋福州路、南京路、 山東路部分地區(qū)，山東路部分地區(qū)，現(xiàn)已形成商務(wù)區(qū)的中心。未來(lái)青島的中央商現(xiàn)已形成商務(wù)區(qū)的中心。未來(lái)青島的中央商 務(wù)區(qū)，很可能跨越市南區(qū)和市北區(qū)，延山東路、南京路向北延務(wù)區(qū)，很可能跨越市南區(qū)和市北區(qū)，延山東路、南京路向北延 伸。伸。 案例案例：青島：青島CBDCBD的建設(shè)與發(fā)展的建設(shè)與發(fā)展 國(guó)家建設(shè)部提出的建設(shè)國(guó)家建設(shè)部提出的建設(shè)

19、CBDCBD的五個(gè)條件：的五個(gè)條件： 該城市具有一定的國(guó)際知名度和影響力；該城市具有一定的國(guó)際知名度和影響力； 該城市具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，一般該城市具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，一般GDPGDP應(yīng)在應(yīng)在10001000億元以上；億元以上； 城市基礎(chǔ)設(shè)施比較配套完善；城市基礎(chǔ)設(shè)施比較配套完善； 有一定的資金流、信息流；有一定的資金流、信息流； 有較集中的一批高素質(zhì)、高水平的人才。有較集中的一批高素質(zhì)、高水平的人才。 案例案例：青島：青島CBDCBD的建設(shè)與發(fā)展的建設(shè)與發(fā)展 青島市市南區(qū)建設(shè)青島市市南區(qū)建設(shè)CBDCBD的有利條件的有利條件 1 1地理位置優(yōu)越地理位置優(yōu)越 市南區(qū)地處山東半島西南部，沿黃海綿延

20、的海岸線分布，地理位置十分優(yōu)市南區(qū)地處山東半島西南部，沿黃海綿延的海岸線分布，地理位置十分優(yōu) 越。越。 近年已形成一小時(shí)都市圈，三小時(shí)的服務(wù)圈和六小時(shí)的腹地圈，即以市南近年已形成一小時(shí)都市圈，三小時(shí)的服務(wù)圈和六小時(shí)的腹地圈，即以市南 區(qū)為中心，一小時(shí)車(chē)程可輻射涵蓋整個(gè)青島所轄的七區(qū)五市；三小時(shí)可輻區(qū)為中心，一小時(shí)車(chē)程可輻射涵蓋整個(gè)青島所轄的七區(qū)五市；三小時(shí)可輻 射至周邊縣、市和其他港口城市（如日照、連云港等），涵蓋整個(gè)山東半射至周邊縣、市和其他港口城市（如日照、連云港等），涵蓋整個(gè)山東半 島；六小時(shí)的車(chē)程可輻射到北京、天津、河南、安徽、江蘇等地。島；六小時(shí)的車(chē)程可輻射到北京、天津、河南、安徽、

21、江蘇等地。 案例案例：青島：青島CBDCBD的建設(shè)與發(fā)展的建設(shè)與發(fā)展 青島市市南區(qū)建設(shè)青島市市南區(qū)建設(shè)CBDCBD的有利條件的有利條件 2 2樓宇資源充足樓宇資源充足 建筑面積在建筑面積在50005000平方米以上的高、中檔寫(xiě)字樓平方米以上的高、中檔寫(xiě)字樓 共共8080多座，總建筑面積約多座，總建筑面積約300300萬(wàn)平方米，多集中萬(wàn)平方米，多集中 在香港中路、東海路、南京路和山東路一帶。在香港中路、東海路、南京路和山東路一帶。 各種檔次樓宇齊全，能滿(mǎn)足現(xiàn)代辦公、商務(wù)活各種檔次樓宇齊全，能滿(mǎn)足現(xiàn)代辦公、商務(wù)活 動(dòng)的不同層次需求。動(dòng)的不同層次需求。 案例案例：青島：青島CBDCBD的建設(shè)與發(fā)展的

22、建設(shè)與發(fā)展 青島市市南區(qū)建設(shè)青島市市南區(qū)建設(shè)CBDCBD的有利條件的有利條件 2 2樓宇資源充足樓宇資源充足 寫(xiě)字樓前期發(fā)展已形成良好的硬件環(huán)境和商務(wù)氣氛，共有各類(lèi)企業(yè)、商社寫(xiě)字樓前期發(fā)展已形成良好的硬件環(huán)境和商務(wù)氣氛，共有各類(lèi)企業(yè)、商社 等等976976家。家。 全市現(xiàn)有的全市現(xiàn)有的180180家海外商社辦事機(jī)構(gòu)，家海外商社辦事機(jī)構(gòu)，600600多家外貿(mào)公司，多家外貿(mào)公司，7070家航運(yùn)船務(wù)家航運(yùn)船務(wù) 公司，公司，3232家世界家世界500500強(qiáng)的企業(yè)辦事處和區(qū)域總部，強(qiáng)的企業(yè)辦事處和區(qū)域總部，8 8家外資銀行也大都入家外資銀行也大都入 駐其中。駐其中。 集中了交通運(yùn)輸、貿(mào)易、金融、銀行、

23、保險(xiǎn)、證券、通訊、廣播、信息、集中了交通運(yùn)輸、貿(mào)易、金融、銀行、保險(xiǎn)、證券、通訊、廣播、信息、 文化教育、科學(xué)技術(shù)、旅游、酒店等行業(yè)，加上與之相配套的其他各類(lèi)服文化教育、科學(xué)技術(shù)、旅游、酒店等行業(yè)，加上與之相配套的其他各類(lèi)服 務(wù)，已在市南區(qū)東部香港路及東海路一線初步形成了務(wù)，已在市南區(qū)東部香港路及東海路一線初步形成了CBDCBD的雛形。的雛形。 案例案例：青島：青島CBDCBD的建設(shè)與發(fā)展的建設(shè)與發(fā)展 青島市市南區(qū)建設(shè)青島市市南區(qū)建設(shè)CBDCBD的有利條件的有利條件 3 3人才資源比較豐富人才資源比較豐富 科研院所云集，高學(xué)歷人口比重較大。區(qū)內(nèi)省級(jí)以上科科研院所云集，高學(xué)歷人口比重較大。區(qū)內(nèi)省

24、級(jí)以上科 研機(jī)構(gòu)研機(jī)構(gòu)1414家，中科院海洋所、國(guó)家海洋局一所、黃海家，中科院海洋所、國(guó)家海洋局一所、黃海 水產(chǎn)研究所等著名海洋院所都分布在市南區(qū)。共有博士水產(chǎn)研究所等著名海洋院所都分布在市南區(qū)。共有博士 后流動(dòng)站后流動(dòng)站5 5個(gè)，博士學(xué)位一級(jí)學(xué)科個(gè)，博士學(xué)位一級(jí)學(xué)科3 3個(gè)，博士點(diǎn)個(gè)，博士點(diǎn)1818個(gè)，個(gè)， 碩士點(diǎn)碩士點(diǎn)110110個(gè)。海洋科技實(shí)力雄厚，海洋科研水平位居個(gè)。海洋科技實(shí)力雄厚，海洋科研水平位居 全國(guó)的前列。全國(guó)的前列。 青島著名的商貿(mào)公司、金融機(jī)構(gòu)、外商駐青辦事處、律青島著名的商貿(mào)公司、金融機(jī)構(gòu)、外商駐青辦事處、律 師事務(wù)所等大多設(shè)在市南區(qū)，金融機(jī)構(gòu)數(shù)量占全市的師事務(wù)所等大多設(shè)

25、在市南區(qū)，金融機(jī)構(gòu)數(shù)量占全市的 96%96%，律師事務(wù)所數(shù)量占全市的，律師事務(wù)所數(shù)量占全市的58%58%，會(huì)計(jì)師事務(wù)所數(shù)，會(huì)計(jì)師事務(wù)所數(shù) 量占全市的量占全市的56%56%。外經(jīng)貿(mào)、金融、旅游、商貿(mào)、電信等。外經(jīng)貿(mào)、金融、旅游、商貿(mào)、電信等 各類(lèi)人才兼?zhèn)?，同時(shí)還聚集了相當(dāng)數(shù)量的海歸人才。各類(lèi)人才兼?zhèn)?，同時(shí)還聚集了相當(dāng)數(shù)量的海歸人才。 案例案例：青島：青島CBDCBD的建設(shè)與發(fā)展的建設(shè)與發(fā)展 青島市市南區(qū)建設(shè)青島市市南區(qū)建設(shè)CBDCBD的有利條件的有利條件 4 4、發(fā)展機(jī)遇良好發(fā)展機(jī)遇良好 加入加入WTOWTO后，服務(wù)業(yè)發(fā)展的空間非常廣闊，有利于市南后，服務(wù)業(yè)發(fā)展的空間非常廣闊，有利于市南 區(qū)擴(kuò)大

26、服務(wù)業(yè)利用外資，發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。區(qū)擴(kuò)大服務(wù)業(yè)利用外資，發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。20082008年北年北 京奧運(yùn)帆船項(xiàng)目在青島市南區(qū)舉行，為市南區(qū)發(fā)展國(guó)際京奧運(yùn)帆船項(xiàng)目在青島市南區(qū)舉行，為市南區(qū)發(fā)展國(guó)際 服務(wù)貿(mào)易提供了重大機(jī)遇。服務(wù)貿(mào)易提供了重大機(jī)遇。 奧運(yùn)會(huì)作為國(guó)際性盛會(huì)，將對(duì)青島國(guó)際旅游業(yè)的發(fā)展產(chǎn)奧運(yùn)會(huì)作為國(guó)際性盛會(huì)，將對(duì)青島國(guó)際旅游業(yè)的發(fā)展產(chǎn) 生巨大推動(dòng)作用。旅游業(yè)的繁榮將帶動(dòng)酒店業(yè)、航空運(yùn)生巨大推動(dòng)作用。旅游業(yè)的繁榮將帶動(dòng)酒店業(yè)、航空運(yùn) 輸、零售業(yè)、國(guó)際會(huì)展以及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。輸、零售業(yè)、國(guó)際會(huì)展以及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 為成功舉辦奧帆賽，青島市對(duì)市南區(qū)體育設(shè)施的興建和為成功舉辦奧帆賽，青島市對(duì)市南

27、區(qū)體育設(shè)施的興建和 改建、快速交通網(wǎng)絡(luò)的打造、大規(guī)模的環(huán)境治理和信息改建、快速交通網(wǎng)絡(luò)的打造、大規(guī)模的環(huán)境治理和信息 化建設(shè)、新增投資以及對(duì)消費(fèi)需求和旅游業(yè)的刺激等，化建設(shè)、新增投資以及對(duì)消費(fèi)需求和旅游業(yè)的刺激等， 將成為推動(dòng)市南區(qū)服務(wù)貿(mào)易高速增長(zhǎng)的助推器。將成為推動(dòng)市南區(qū)服務(wù)貿(mào)易高速增長(zhǎng)的助推器。 案例案例：青島：青島CBDCBD的建設(shè)與發(fā)展的建設(shè)與發(fā)展 青島市市南區(qū)建設(shè)青島市市南區(qū)建設(shè)CBDCBD的有利條件的有利條件 5 5旅游資源豐富旅游資源豐富 市南區(qū)位于山海之間，依山傍水，氣候濕潤(rùn)溫和，自然市南區(qū)位于山海之間，依山傍水，氣候濕潤(rùn)溫和，自然 環(huán)境優(yōu)美，風(fēng)景秀麗，擁有融環(huán)境優(yōu)美，風(fēng)景秀麗

28、，擁有融“山、海、城山、海、城”為一體的為一體的 獨(dú)特風(fēng)貌。南段分布著風(fēng)景秀麗的團(tuán)島灣、青島灣、匯獨(dú)特風(fēng)貌。南段分布著風(fēng)景秀麗的團(tuán)島灣、青島灣、匯 泉灣、太平灣和浮山灣等港灣，以及聞名全國(guó)的幾大海泉灣、太平灣和浮山灣等港灣，以及聞名全國(guó)的幾大海 水浴場(chǎng)；水浴場(chǎng)； 沿岸有八大關(guān)景區(qū)、魯迅公園、五四廣場(chǎng)、棧橋和小青沿岸有八大關(guān)景區(qū)、魯迅公園、五四廣場(chǎng)、棧橋和小青 島等多處旅游景點(diǎn)，縱深分布著總督府、康有為故居、島等多處旅游景點(diǎn)，縱深分布著總督府、康有為故居、 眾多德式建筑等人文旅游景觀。自然景觀和人文景觀和眾多德式建筑等人文旅游景觀。自然景觀和人文景觀和 諧統(tǒng)一。諧統(tǒng)一。 區(qū)內(nèi)集中了區(qū)內(nèi)集中了5

29、5座五星級(jí)酒店、全市座五星級(jí)酒店、全市54%54%的三星級(jí)以上酒的三星級(jí)以上酒 店和店和60%60%的高檔休閑娛樂(lè)場(chǎng)所，為今后旅游業(yè)和相關(guān)服的高檔休閑娛樂(lè)場(chǎng)所，為今后旅游業(yè)和相關(guān)服 務(wù)業(yè)的發(fā)展提供了有利條件。務(wù)業(yè)的發(fā)展提供了有利條件。 案例案例：青島：青島CBDCBD的建設(shè)與發(fā)展的建設(shè)與發(fā)展 青島市市南區(qū)建設(shè)青島市市南區(qū)建設(shè)CBDCBD的有利條件的有利條件 6 6配套基礎(chǔ)設(shè)施較好配套基礎(chǔ)設(shè)施較好，便于商務(wù)活動(dòng)高效進(jìn)行，便于商務(wù)活動(dòng)高效進(jìn)行。 市南區(qū)已形成了較市內(nèi)其它四區(qū)更好的商務(wù)基礎(chǔ)設(shè)施，通訊、市南區(qū)已形成了較市內(nèi)其它四區(qū)更好的商務(wù)基礎(chǔ)設(shè)施，通訊、 金融、交通、電力等基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展較快，為商務(wù)活

30、動(dòng)的發(fā)展提金融、交通、電力等基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展較快，為商務(wù)活動(dòng)的發(fā)展提 供了很好的基礎(chǔ)。供了很好的基礎(chǔ)。 討論題：青島（市南區(qū)）建設(shè)CBD的 制約條件有哪些？ 青島（市南區(qū)）建設(shè)CBD的制約條件 1 1服務(wù)業(yè)的功能區(qū)布局還比較分散服務(wù)業(yè)的功能區(qū)布局還比較分散 2 2高檔寫(xiě)字樓少。目前在已建成的高層樓宇中，除了華仁、海信等樓宇的高檔寫(xiě)字樓少。目前在已建成的高層樓宇中，除了華仁、海信等樓宇的 智能化水平較高外，其他樓宇均為較低檔次。智能化水平較高外，其他樓宇均為較低檔次。 3 3交通瓶頸制約大。目前，市南區(qū)香港中路路段、南京路段、福州路段及交通瓶頸制約大。目前，市南區(qū)香港中路路段、南京路段、福州路段及

31、東海西路路段等，交通堵車(chē)現(xiàn)象已十分嚴(yán)重，停車(chē)場(chǎng)規(guī)劃建設(shè)嚴(yán)重滯后，東海西路路段等，交通堵車(chē)現(xiàn)象已十分嚴(yán)重，停車(chē)場(chǎng)規(guī)劃建設(shè)嚴(yán)重滯后， 停車(chē)問(wèn)題十分突出。停車(chē)問(wèn)題十分突出。 青島（市南區(qū)）建設(shè)CBD的制約條件 4 4地理發(fā)展空間相對(duì)不大，人均公共綠地不足。市南區(qū)地理發(fā)展空間相對(duì)不大，人均公共綠地不足。市南區(qū) 目前可利用的土地較少，且居民住宅區(qū)所占面積過(guò)大，目前可利用的土地較少，且居民住宅區(qū)所占面積過(guò)大， 高檔公寓較少，興建寫(xiě)字樓征用土地成本較高。高檔公寓較少，興建寫(xiě)字樓征用土地成本較高。 5 5土地成本高昂，近年來(lái)青島市房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快，土地成本高昂，近年來(lái)青島市房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快， 尤其是市南區(qū)

32、。目前房產(chǎn)均價(jià)市南區(qū)已達(dá)尤其是市南區(qū)。目前房產(chǎn)均價(jià)市南區(qū)已達(dá)80008000元元/ /平方平方 米以上。導(dǎo)致辦公、交易成本費(fèi)用過(guò)高，有違米以上。導(dǎo)致辦公、交易成本費(fèi)用過(guò)高，有違CBDCBD區(qū)商區(qū)商 務(wù)活動(dòng)高效的功能。務(wù)活動(dòng)高效的功能。 6 6樓宇密度過(guò)大。超高層建筑對(duì)周?chē)h(huán)境影響較大，如樓宇密度過(guò)大。超高層建筑對(duì)周?chē)h(huán)境影響較大，如 無(wú)線電波干擾、防火災(zāi)等隱患問(wèn)題值得重視。無(wú)線電波干擾、防火災(zāi)等隱患問(wèn)題值得重視。 青島（市南區(qū)）建設(shè)CBD的制約條件 7 7高層建筑之間缺乏統(tǒng)一協(xié)調(diào)感。高層建筑之間缺乏統(tǒng)一協(xié)調(diào)感。 8 8交通樞紐作用難以發(fā)揮。交通樞紐作用難以發(fā)揮。 9 9與國(guó)內(nèi)發(fā)達(dá)的大城市（北京

33、、上海、深圳等）相比，與國(guó)內(nèi)發(fā)達(dá)的大城市（北京、上海、深圳等）相比， 青島市的總體經(jīng)濟(jì)實(shí)力相對(duì)較弱，建設(shè)青島市的總體經(jīng)濟(jì)實(shí)力相對(duì)較弱，建設(shè)CBDCBD尚存在一定尚存在一定 的資金瓶頸制約。的資金瓶頸制約。 1010與很多大城市相比，青島市的人才儲(chǔ)備相對(duì)欠缺，與很多大城市相比，青島市的人才儲(chǔ)備相對(duì)欠缺， 尤其是適應(yīng)經(jīng)濟(jì)全球化的復(fù)合型、外向型高級(jí)人才較為尤其是適應(yīng)經(jīng)濟(jì)全球化的復(fù)合型、外向型高級(jí)人才較為 欠缺；人文底蘊(yùn)不夠豐厚。欠缺；人文底蘊(yùn)不夠豐厚。 一、土地的特性與權(quán)屬關(guān)系 二、土地的經(jīng)濟(jì)特性 1、稀缺性。 2、區(qū)位效益性。（location,location,and location） 3、邊際產(chǎn)出遞減性?！稗k公大樓經(jīng)濟(jì)高度” 我國(guó)農(nóng)村多種地權(quán)形