唐槐大廈市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

1、太 原 市“唐 槐 大 廈”市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告北京信邦互聯(lián)房地產(chǎn)咨詢(xún)有限公司2005年10月18日目 錄第一篇 太原市宏觀市場(chǎng)調(diào)查 3一、太原市地域研究 41、地理特征 42、歷史沿革 43、行政區(qū)劃 5二、社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 61、山西省經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況 62、太原市近年來(lái)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r 6三區(qū)域商品住宅/商業(yè)開(kāi)發(fā)總量與消化總量分析121、太原房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)分析122、區(qū)域房地產(chǎn)需求量與現(xiàn)狀分析14四、投資型客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)力及心理分析171、投資能力分析172、投資意愿173、投資渠道分析17五、太原房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)結(jié)論19六、區(qū)域文脈狀況分析21第二篇 “唐槐大廈”項(xiàng)目分析22一、項(xiàng)目概況說(shuō)明 23二、項(xiàng)目

2、周邊環(huán)境調(diào)查241、項(xiàng)目周邊的主要建筑物242、綠化景觀243、人文景觀25三、項(xiàng)目交通條件的調(diào)查261、項(xiàng)目周邊的主要道路情況262、項(xiàng)目周邊的交通情況26四、項(xiàng)目周邊的主要配套設(shè)施 27五、項(xiàng)目發(fā)展的swot分析28六、歷史溯源 30七、項(xiàng)目分析結(jié)論 31第三篇 “唐槐大廈” 周邊項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)查與分析 32一、設(shè)定周邊區(qū)域的調(diào)查范圍331、范圍設(shè)定332、設(shè)定原因34二、區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有的產(chǎn)品類(lèi)型及市場(chǎng)表現(xiàn)35三、重點(diǎn)項(xiàng)目的調(diào)查與分析37四、周邊項(xiàng)目的綜合分析44五、泛競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的調(diào)查與分析46六、市調(diào)總結(jié)471、供給市場(chǎng)472、需求市場(chǎng)493、其他影響因素51第四篇 產(chǎn)品規(guī)劃的方向 52一、產(chǎn)品

3、策略53二、產(chǎn)品表現(xiàn)形態(tài) 54三、功能組合劃分 56四、產(chǎn)品的市場(chǎng)表現(xiàn)規(guī)劃57五、相關(guān)行業(yè)的調(diào)查與分析581、太原酒店行業(yè)現(xiàn)狀分析 582、區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)的酒店經(jīng)營(yíng)狀況583、北京市場(chǎng)中的酒店式公寓及產(chǎn)權(quán)酒店59第五篇 產(chǎn)品的可行性分析611、工程方面622、產(chǎn)品概念方面 62結(jié)束語(yǔ)64北京信邦互聯(lián)房地產(chǎn)咨詢(xún)有限公司2005.10.18第一篇 太原市宏觀市場(chǎng)調(diào)查分析一、太原市地域研究1、地理特征太原位于山西中部，西、北、東三面環(huán)山，黃河的重要支流汾河，橫貫全市，流經(jīng)境內(nèi)約100公里。市區(qū)東有太行山阻隔，西有呂梁屏障，坐落在兩山間的河谷平原上。屬北溫帶大陸性氣候，冬無(wú)嚴(yán)寒，夏無(wú)酷暑，晝夜溫差較大，無(wú)

4、霜期較長(zhǎng)，日照充足。太原全市國(guó)土總面積為6988平方公里，相當(dāng)于北京市國(guó)土面積的2/5，其中以山地和丘陵為主，平原川地約占五分之一。太原城區(qū)約為168平方公里，坐落在汾河兩畔海拔780800米的平原谷地上，整個(gè)地勢(shì)北高南低，逐漸傾斜。太原礦物資源蘊(yùn)藏豐富，素有“煤鐵之鄉(xiāng)”的美譽(yù)。在眾多的礦產(chǎn)中，以煤、鐵、石膏為最，煤不僅儲(chǔ)量豐富，而且煤種齊全，焦煤、肥煤、瘦煤、貧煤、無(wú)煙煤應(yīng)有盡有。豐富的礦產(chǎn)資源，決定了太原的城市性質(zhì) 一個(gè)以冶金、煤炭、機(jī)械、化工工業(yè)為主體，輕紡、電子、食品、醫(yī)藥、電力和建材工業(yè)具相當(dāng)規(guī)模，工業(yè)門(mén)類(lèi)比較齊全的工業(yè)城市。2、歷史沿革太原是山西省省會(huì)，全省的政治、經(jīng)濟(jì)、科技、文化

5、、教育、交通、信息中心，以其悠久的歷史、燦爛的文化、豐富的資源而聞名天下。太原歷史悠久，自古為軍政要地，史載有“控山帶河，踞天下之肩背”的盛譽(yù)。春秋時(shí)期，晉陽(yáng)古城問(wèn)世，迄今已有2500年的歷史。漢代并州刺吏部設(shè)治晉陽(yáng)，這也是太原稱(chēng)并州之始，太原簡(jiǎn)稱(chēng)“并”也來(lái)源于此。明、清兩代，太原經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，其礦業(yè)、商業(yè)、手工業(yè)，對(duì)全國(guó)的經(jīng)濟(jì)影響很大，有“晉商執(zhí)全國(guó)牛耳”之譽(yù)。太原是我國(guó)建國(guó)初期的工業(yè)基地，經(jīng)過(guò)50多年的建設(shè)，已形成了以能源、冶金、機(jī)械、化工為支柱，紡織、輕工、醫(yī)藥、電子、食品、建材精密儀器等門(mén)類(lèi)較齊全的工業(yè)體系，加之科研機(jī)構(gòu)和大專(zhuān)院校集中及商業(yè)物資供應(yīng)中心的優(yōu)勢(shì)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)了快速、協(xié)調(diào)、

6、健康發(fā)展。3、行政區(qū)劃太原現(xiàn)轄6區(qū)1市3縣，市轄區(qū)為迎澤區(qū)、杏花嶺區(qū)、萬(wàn)柏林區(qū)、小店區(qū)、尖草坪區(qū)、晉源區(qū)；市轄縣為清徐縣、陽(yáng)曲縣、婁煩縣；市轄市為古交市。2004年末全市總?cè)丝?41.38萬(wàn)人，其中，城鎮(zhèn)人口281.19萬(wàn)人，占全市總?cè)丝诘?2.4%；鄉(xiāng)村人口60.19萬(wàn)人，占全市總?cè)丝诘?7.6%。全市戶(hù)籍人口331.94萬(wàn)人，其中，市轄區(qū)254.78萬(wàn)人；非農(nóng)業(yè)人口226.59萬(wàn)人，農(nóng)業(yè)人口105.35萬(wàn)人。全市家庭戶(hù)均人口為3.7人。（圖一：太原市行政區(qū)劃圖）二、社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析1、山西省經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況2005年1季度，山西省實(shí)現(xiàn)國(guó)民生產(chǎn)總值完成713.86億元，按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長(zhǎng)1

7、2.6%，高于全國(guó)9%的平均增長(zhǎng)水平，在全國(guó)排第7位。工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)實(shí)現(xiàn)良好開(kāi)局，工業(yè)生產(chǎn)保持高位平穩(wěn)運(yùn)行。1季度，全省規(guī)模以上工業(yè)完成工業(yè)增加值357.9億元，同比增長(zhǎng)20%。增速雖比上年同期回落了3.9個(gè)百分點(diǎn)，但仍為近年來(lái)的較高增速，高出全國(guó)平均水平3.8個(gè)百分點(diǎn)。主導(dǎo)行業(yè)持續(xù)向好，主要工業(yè)產(chǎn)品產(chǎn)量增長(zhǎng)強(qiáng)勁。煤炭采選業(yè)、煉焦業(yè)、電力工業(yè)等對(duì)全省工業(yè)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)73.8%，拉動(dòng)工業(yè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)14.7個(gè)百分點(diǎn)。農(nóng)業(yè)生產(chǎn)開(kāi)局良好，1季度全省完成農(nóng)林牧漁業(yè)總產(chǎn)值47.2億元，同比增長(zhǎng)7.7%。與此同時(shí)，1季度投資、消費(fèi)、出口三大需求日趨活躍，宏觀發(fā)展環(huán)境進(jìn)一步改善。全省財(cái)政總收入完成203.2億元，

8、同比增長(zhǎng)54%，從總量來(lái)看，三個(gè)月的收入已經(jīng)超過(guò)2000年全年的總收入194.6億元。一般預(yù)算收入完成96.3億元，同比增長(zhǎng)56.3%，從增長(zhǎng)速度看，在連續(xù)幾年快速增長(zhǎng)的高基數(shù)上比上年同期又加快6.8個(gè)百分點(diǎn)，在全國(guó)各省區(qū)中增速排名第一。總的來(lái)說(shuō)，1季度山西省經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度高位平穩(wěn)運(yùn)行，增長(zhǎng)質(zhì)量和效益穩(wěn)步提高。市場(chǎng)物價(jià)漲幅平穩(wěn)回落，企業(yè)家對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境向好的信心明顯增強(qiáng)。預(yù)計(jì)今年上半年山西省經(jīng)濟(jì)仍將保持快速平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)。2、太原市近年來(lái)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r近幾年來(lái)，太原市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率逐年提高，經(jīng)濟(jì)總量三年跨越三個(gè)百億元臺(tái)階。自2001年gdp實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)增長(zhǎng)后，增長(zhǎng)速度逐年提高，2002年達(dá)到13.

9、5%，2003年達(dá)到15.5%。進(jìn)入2004年以來(lái)，在投資、消費(fèi)和出口快速增長(zhǎng)的驅(qū)動(dòng)下，保持了快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，增幅達(dá)到15.7%，創(chuàng)造了1984年以來(lái)的最新增長(zhǎng)水平。近三年gdp連續(xù)跨越三個(gè)百億元：2002年跨約400億元、達(dá)到433.64億元；2003年跨越500億元、達(dá)到515.59億元；2004年跨越600億元、達(dá)到643.09億元，三年間累計(jì)增加258.69億元。從2002年開(kāi)始，太原市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行進(jìn)入了新一輪經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)周期的上升階段，目前已經(jīng)攀升至較高的運(yùn)行區(qū)間內(nèi)，正處于快速增長(zhǎng)的平臺(tái)。2001年-2004年gdp完成情況（圖二：太原市2001年-2004年gdp完成情況）【數(shù)據(jù)來(lái)源：太原

10、統(tǒng)計(jì)局】2001年2004年主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)完成情況指標(biāo)2004年實(shí)際完成比2001年增加比2001年增加%年平均增加%gdp（億元）643.09258.6951.714.9規(guī)模以上工業(yè)增加值（億元）230.11130.5984.522.6固定資產(chǎn)投資（億元）335.12212.41173.139.8社會(huì)消費(fèi)品零售總額（億元）226.3486.1861.517.3財(cái)政總收入（億元）120.1755.9587.123.2外貿(mào)進(jìn)出口總額（億美元）33.9420.72156.736.9其中：出口（億美元）26.3015.77149.835.7城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）9353285343.912.9農(nóng)

11、民人均純收入（元）3873113541.512.3（表一：2001年2004年主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)完成情況）【數(shù)據(jù)來(lái)源：太原統(tǒng)計(jì)局】進(jìn)入2005年，太原第一季度gdp達(dá)到了160.83億元，同比增長(zhǎng)15.1%，經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持快速增長(zhǎng)，運(yùn)行質(zhì)量不斷提高，財(cái)政收入迅速增加，居民收入不斷提高，投資、消費(fèi)、出口共同驅(qū)動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?，F(xiàn)階段太原市總體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)2004年全年，太原市的國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持了快速增長(zhǎng)的發(fā)展趨勢(shì)。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)， 2004年全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值（gdp）643.09億元，比2003年增長(zhǎng)15.7%。太原市產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r2004年太原市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值（gdp）643.09億元，比2003年增長(zhǎng)15.7%。其中

12、：第一產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)值19.33億元，增長(zhǎng)1.4%；第二產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)值353.95億元，增長(zhǎng)19.8%；第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)值269.81億元，增長(zhǎng)12.4%。人均生產(chǎn)總值18881元，增長(zhǎng)15.2%。呈現(xiàn)為第一產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)（占3%）、第二產(chǎn)業(yè)領(lǐng)先（占55%）、第三產(chǎn)業(yè)較快增長(zhǎng)（占42%）的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行格局。2004年三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)對(duì)比圖（圖三：太原市2004年三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)對(duì)比圖）【數(shù)據(jù)來(lái)源：太原統(tǒng)計(jì)局】2005年第一季度，太原市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值（gdp）160.83億元，其中：第一產(chǎn)業(yè)為2.73億元，增長(zhǎng)0.5%，達(dá)到1.7%；第二產(chǎn)業(yè)為81.67億元，增長(zhǎng)19.1%，達(dá)到50.8%；第三產(chǎn)業(yè)為76.43億元，增長(zhǎng)12.6

13、%，達(dá)到47.5%。2005年第一季度三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)（圖四：太原市2005年第一季度三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)對(duì)比圖）【數(shù)據(jù)來(lái)源：太原統(tǒng)計(jì)局】可以看出，2005年第一季度，太原市第一產(chǎn)業(yè)和第二產(chǎn)業(yè)的比例有所減少，第三產(chǎn)業(yè)在gdp中的份額逐漸增大。但是考慮到太原市的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和城市性質(zhì)，在今后的幾年內(nèi)，第二產(chǎn)業(yè)在太原的經(jīng)濟(jì)建設(shè)中，仍將占據(jù)重要地位，而現(xiàn)階段工業(yè)生產(chǎn)仍是支撐太原市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主導(dǎo)力量，2005年前5個(gè)月，全市規(guī)模以上工業(yè)完成增加值117.61億元，增長(zhǎng)23.5%，充分的印證了這一點(diǎn)。居民年收入水平及消費(fèi)水平1）2004年太原居民收入狀況2004年，太原城鄉(xiāng)居民收入加速增長(zhǎng)。全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入9

14、353元，比2003年增長(zhǎng)13.2%，增幅提高1.2個(gè)百分點(diǎn)。農(nóng)民人均收入達(dá)到3873元，增長(zhǎng)15.4%，增幅提高6.3個(gè)百分點(diǎn)。居民儲(chǔ)蓄存款穩(wěn)步提高，年末全年城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額815.26億元，比年初增長(zhǎng)21.1%。其中：城鎮(zhèn)居民儲(chǔ)蓄751.00億元，增長(zhǎng)22.1%；農(nóng)村居民儲(chǔ)蓄64.26億元，增長(zhǎng)10.0%。2001年-2004年城鎮(zhèn)居民人均收入情況（元）（圖五：太原市2001年2004年城鎮(zhèn)居民人均收入情況）【數(shù)據(jù)來(lái)源：太原統(tǒng)計(jì)局】2）2004年太原居民消費(fèi)水平 良好的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)也給太原市的零售業(yè)發(fā)展提供了比較有利的經(jīng)濟(jì)條件。從下面近幾年來(lái)太原社會(huì)消費(fèi)品零售總額的增長(zhǎng)示意圖可以看出，

15、太原的零售業(yè)在這幾年中有了較大的發(fā)展，2004年總銷(xiāo)售額比2000年增長(zhǎng)了近50%。（圖六：太原市2000年2004年社會(huì)消費(fèi)品零售總額）【數(shù)據(jù)來(lái)源：太原統(tǒng)計(jì)局】當(dāng)然，消費(fèi)是收入的函數(shù)，收入的增加是消費(fèi)水平提高和消費(fèi)結(jié)構(gòu)變化的前提，所以對(duì)居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)的分析，可以很好地反映出居民的收入水平。伴隨著收入水平的提高，城鄉(xiāng)居民各項(xiàng)支出全面增加，消費(fèi)性支出隨之增長(zhǎng)。顯然，高速增長(zhǎng)的居民收入水平，成為推動(dòng)消費(fèi)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變的主要?jiǎng)恿Α?）2005年太原居民收入狀況進(jìn)入2005年，太原居民收入增速回升，消費(fèi)支出增加，物價(jià)指數(shù)漲勢(shì)平穩(wěn)。2005年前5個(gè)月，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入4217元，增長(zhǎng)7.9。截止5月末，

16、城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額894.31億元，比年初增長(zhǎng)9.7。4）2005年太原居民消費(fèi)狀況 2005年前5個(gè)月，太原城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出為3197元，增長(zhǎng)15.0。 居民消費(fèi)傾向提高。前5個(gè)月，消費(fèi)支出增長(zhǎng)速度高于5月末居民儲(chǔ)蓄增長(zhǎng)速度5.3個(gè)百分點(diǎn)。在八大類(lèi)消費(fèi)支出中，除教育文化娛樂(lè)支出下降5.8外，其他七項(xiàng)支出均呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)：食品類(lèi)增長(zhǎng)6.7，衣著類(lèi)增長(zhǎng)18.5，家庭設(shè)備用品及服務(wù)類(lèi)增長(zhǎng)286，醫(yī)療保健類(lèi)增長(zhǎng)81.0%，交通及通信類(lèi)增長(zhǎng)9.2，居住類(lèi)增長(zhǎng)33.7，雜項(xiàng)商品與服務(wù)類(lèi)增長(zhǎng)21.0。綜上所述，在良好的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，太原居民的收入水平不斷上升，人均消費(fèi)水平也相應(yīng)的不斷提高，而消費(fèi)水平達(dá)

17、到一定程度時(shí)，市民對(duì)住房的需求必定隨之提升，住宅消費(fèi)必然會(huì)出現(xiàn)快速增長(zhǎng)。5）總體經(jīng)濟(jì)狀況總結(jié)從宏觀經(jīng)濟(jì)上來(lái)看，近幾年來(lái)，太原市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率逐年提高。從2002年開(kāi)始，太原市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行進(jìn)入了新一輪經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)周期的上升階段，目前已經(jīng)攀升至較高的運(yùn)行區(qū)間內(nèi)，正處于快速增長(zhǎng)的平臺(tái)。進(jìn)入2005年，太原經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持快速增長(zhǎng)。在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)方面，2005年第一季度，太原市第一產(chǎn)業(yè)和第二產(chǎn)業(yè)的比例有所減少，第三產(chǎn)業(yè)在gdp中的份額逐漸增大。呈現(xiàn)出第一產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)、第二產(chǎn)業(yè)領(lǐng)先、第三產(chǎn)業(yè)較快增長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行格局。在居民收入及投資消費(fèi)方面，太原市居民收入持續(xù)增長(zhǎng)，銀行存款穩(wěn)定，居民具有良好的投資能力和投資意愿。在眾多投資渠道當(dāng)

18、中，太原市民對(duì)于房產(chǎn)投資的認(rèn)可程度較高，同時(shí)太原市及其周邊區(qū)域擁有一大批購(gòu)買(mǎi)能力很強(qiáng)的人群，可以有效的支持將來(lái)的房地產(chǎn)需求市場(chǎng)。三區(qū)域商品住宅/商業(yè)開(kāi)發(fā)總量與消化總量分析1、太原房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)分析1）供應(yīng)情況房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況2004年全年，太原市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成62.8億元，同比增長(zhǎng)47.5%，其中住宅開(kāi)發(fā)占全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額的49.6，開(kāi)發(fā)投資額比03年增長(zhǎng)85.5%，辦公樓占98，比03年增長(zhǎng)56.5%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房約占254，比03年增長(zhǎng)64.2%。進(jìn)入2005年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資快速增長(zhǎng)的趨勢(shì)得到延續(xù)，1-5月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額絕對(duì)量達(dá)到10.9億元，比去年同期增長(zhǎng)40.7%。

19、可見(jiàn)，目前太原市房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)速度非常迅速，市場(chǎng)正處于快速成長(zhǎng)期。太原市2000年至2004年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額2000年2001年2002年2003年2004年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額（萬(wàn)元）217565292533222426123628424（圖七：太原市2000年2004年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總投資額）【數(shù)據(jù)來(lái)源：太原統(tǒng)計(jì)局】根據(jù)上圖可以得出，太原房地產(chǎn)在2001年開(kāi)始抬頭，經(jīng)過(guò)2002年的醞釀和過(guò)渡，2003年眾多住宅項(xiàng)目集中推出，巴黎大街、銅鑼灣廣場(chǎng)等商業(yè)大盤(pán)也浮出水面，太原房地產(chǎn)市場(chǎng)在2003年開(kāi)始集中爆發(fā)，這種迅猛趨勢(shì)在2004年得到了延續(xù)，2004年又增長(zhǎng)了近50%。因此，當(dāng)前的太原房地產(chǎn)市場(chǎng)

20、正在快速成長(zhǎng)并逐漸走向成熟，在市場(chǎng)的初級(jí)階段，必然會(huì)出現(xiàn)階段性的無(wú)序狀態(tài)，出現(xiàn)很多市場(chǎng)空白和機(jī)會(huì)點(diǎn)，如果能夠把握這些市場(chǎng)空缺，迅速切入市場(chǎng)，建立品牌，當(dāng)前是最好的時(shí)機(jī)。房地產(chǎn)開(kāi)復(fù)工面積2004年太原城鄉(xiāng)居民居住條件進(jìn)一步改善。全年城鎮(zhèn)住宅施工面積的610.43萬(wàn)平方米，住宅竣工面積235.44萬(wàn)平方米。舊城改造和經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)工面積102萬(wàn)平方米，竣工面積40萬(wàn)平方米，房地產(chǎn)交易額24億元。人均居住面積達(dá)到11.66平方米，比2003年增加0.38平方米。2004年太原市建筑業(yè)房屋建筑施工面積為1443萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)9.2%，房屋建筑竣工面積為294萬(wàn)平方米，房屋面積竣工率為20.4%。2005

21、年第一季度，太原市建筑業(yè)房屋建筑施工面積為630萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)23%，房屋竣工面積為4.5萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)9.8%。從以上數(shù)據(jù)不難看出，無(wú)論是開(kāi)工面積還是竣工面積，從04年至今都保持著穩(wěn)定增長(zhǎng)，隨著更多新項(xiàng)目的進(jìn)入，這種增長(zhǎng)趨勢(shì)還將加速。2）供應(yīng)特征供應(yīng)量尚未完全放開(kāi)太原房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然在近兩年得到了飛速的發(fā)展，但還遠(yuǎn)未成熟。太原的開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)還僅限于迎澤區(qū)、小店區(qū)等區(qū)域，開(kāi)發(fā)的廣度和力度還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，未來(lái)的市場(chǎng)空間巨大。目前太原開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)規(guī)模普遍較小，能夠改變一個(gè)區(qū)域的超級(jí)大盤(pán)尚未出現(xiàn)，還有許多開(kāi)發(fā)商閑置著大量土地伺機(jī)而動(dòng)。可以預(yù)見(jiàn)，盡管近兩年太原市的市場(chǎng)供應(yīng)量急速增長(zhǎng)，但還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有飽和，未來(lái)的市場(chǎng)

22、是巨大的，也是慘烈的。必然會(huì)有一些開(kāi)發(fā)企業(yè)在未來(lái)的角逐中越做越大 ，同時(shí)也會(huì)有一些準(zhǔn)備不足的公司在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中倒下。供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡太原房地產(chǎn)市場(chǎng)的產(chǎn)品在供應(yīng)結(jié)構(gòu)中存在局部失衡現(xiàn)象，表現(xiàn)為：一是高價(jià)位、高檔住房在市場(chǎng)供應(yīng)中所占比例較高，而中低價(jià)位，普通商品房與經(jīng)濟(jì)適用房比例偏小，但市場(chǎng)需求總量卻較高；二是大戶(hù)型、大面積住房面積供應(yīng)總量較大，而中、小戶(hù)型和中、小面積住房供應(yīng)不足，但需求量很大。在本公司此次調(diào)研過(guò)程中，通過(guò)與各個(gè)樓盤(pán)的銷(xiāo)售人員以及其他業(yè)內(nèi)人士的溝通和了解，得出了比較直觀的印象太原市內(nèi)的居民，普遍能接受的產(chǎn)品應(yīng)該是總價(jià)在30-45萬(wàn)的房子，對(duì)應(yīng)的面積應(yīng)該是2居室為80-110平方米，3居

23、室在120平方米上下。然而，這種面積的產(chǎn)品在太原市場(chǎng)卻并不是很多，已有的這種定位的項(xiàng)目市場(chǎng)反應(yīng)大多非常好，銷(xiāo)售周期很短。產(chǎn)品缺乏個(gè)性和創(chuàng)新太原房地產(chǎn)尚處于初級(jí)階段，市場(chǎng)沒(méi)有細(xì)分，競(jìng)爭(zhēng)不激烈，由于房子好賣(mài)，銷(xiāo)售壓力小，開(kāi)發(fā)商基本上沒(méi)有大的競(jìng)爭(zhēng)，因此在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上缺乏創(chuàng)新、忽視細(xì)節(jié)，造成了市場(chǎng)上的產(chǎn)品千篇一律，或者一有新的產(chǎn)品，大家便爭(zhēng)相效仿。這樣的結(jié)果，就是雖然市場(chǎng)狀況供需兩旺，新盤(pán)迭出，但是在各個(gè)樓盤(pán)在產(chǎn)品層面的進(jìn)步卻與銷(xiāo)售市場(chǎng)的火爆不成正比。整個(gè)樓市缺乏經(jīng)典之作，缺乏有經(jīng)驗(yàn)有實(shí)力的開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行引導(dǎo)?？傊m然當(dāng)前市場(chǎng)火爆異常，近兩年的市場(chǎng)供應(yīng)量激增，但是整個(gè)市場(chǎng)供應(yīng)量還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有放開(kāi)，加之整個(gè)太

24、原市場(chǎng)產(chǎn)品類(lèi)型相對(duì)單一，產(chǎn)品細(xì)分并不成熟，因此潛在的市場(chǎng)空間和機(jī)會(huì)點(diǎn)還是非常巨大的?，F(xiàn)階段，在真正的激烈競(jìng)爭(zhēng)尚未開(kāi)始前迅速切入市場(chǎng)，準(zhǔn)確把握市場(chǎng)脈搏，推出高質(zhì)精品樓盤(pán)，一定可以取得很好的市場(chǎng)反應(yīng)，樹(shù)立良好的品牌。2、區(qū)域房地產(chǎn)需求量與現(xiàn)狀分析1）市場(chǎng)需求分析市場(chǎng)消化能力2004年上半年，太原市新建商品房屋銷(xiāo)售面積為72.1萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)57.5%，商品房銷(xiāo)售總額為35.11億元。其中，銷(xiāo)售住宅52.26萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)67.79%，占總面積的72.51%；辦公樓銷(xiāo)售4.32萬(wàn)平方米；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售15.5萬(wàn)平方米。2005年上半年，商品房銷(xiāo)售面積為71.45萬(wàn)平方米。近兩年來(lái)，盡管太原

25、市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)大幅增長(zhǎng)，但是需求依然旺盛。預(yù)計(jì)商品住房的供應(yīng)會(huì)在今年下半年和明年有較大增加，但是隨著新增供地和城市房屋拆遷量的減少，以及銀行房貸的收緊，能夠拿到土地的開(kāi)發(fā)商明顯減少，使土地變得越發(fā)珍貴，如果可以把產(chǎn)品做精，市場(chǎng)需求依然會(huì)非常強(qiáng)烈。個(gè)體消化能力在良好的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，太原居民的收入水平不斷上升，人均消費(fèi)水平也相應(yīng)的不斷提高，而消費(fèi)水平達(dá)到一定程度時(shí)，市民對(duì)住房的需求必定隨之提升，住宅消費(fèi)必然會(huì)出現(xiàn)快速增長(zhǎng)。收入及消費(fèi)水平的提高必然使太原居民的住房觀念發(fā)生轉(zhuǎn)變，太原居民二次置業(yè)、梯次消費(fèi)的觀念已基本形成，而隨著太原城市化進(jìn)程的加快，城市人口的增加將帶動(dòng)住房消費(fèi)需求，這也為房地產(chǎn)市場(chǎng)的

26、快速發(fā)展創(chuàng)造了條件。值得一提的是，山西有一大批潛在的消化高端產(chǎn)品消費(fèi)群體，太原市是山西省的省會(huì)，這就為山西房地產(chǎn)市場(chǎng)的高端產(chǎn)品的發(fā)展提供了得天獨(dú)厚的條件。山西擁有一大批房地產(chǎn)高端消費(fèi)群體，可他們中的許多人都選擇到北京買(mǎi)房子，山西人在北京買(mǎi)房子出手大方是出了名的。這其中的原因還在開(kāi)發(fā)商身上，產(chǎn)品太單一，商品房的個(gè)性沒(méi)有充分體現(xiàn)出來(lái)?，F(xiàn)實(shí)供應(yīng)與購(gòu)房者對(duì)住宅的需求有很大差距，供應(yīng)與需求脫節(jié)。如果太原有真正好的樓盤(pán)，完全可以吸引全省購(gòu)房人到太原置業(yè)，并且應(yīng)該是未來(lái)太原市房地產(chǎn)高端產(chǎn)品最大的消化群體。2）市場(chǎng)需求總體結(jié)論主體購(gòu)買(mǎi)群體購(gòu)買(mǎi)商品房的群體主要集中在 40-50 歲左右，這部分群體目前是太原房產(chǎn)

27、的核心購(gòu)買(mǎi)力量，該群體一般都受過(guò)高等教育，有子女，而且對(duì)目前的居住狀況和生活品質(zhì)寄予很高的希望，力圖通過(guò)購(gòu)置商品房來(lái)改善目前的居住生活狀況。他們大多是太原當(dāng)?shù)鼐哂幸欢ń?jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的私營(yíng)業(yè)主和具有穩(wěn)定收入來(lái)源的白領(lǐng)和公務(wù)員?？蛻?hù)關(guān)注客戶(hù)購(gòu)置商品房的主要區(qū)域分布在小店區(qū)、迎澤區(qū)。這兩個(gè)區(qū)域之所以接受度較高，主要原因在于該區(qū)塊在交通配套和現(xiàn)時(shí)生活配套等方面具有相對(duì)優(yōu)勢(shì)，這與太原當(dāng)?shù)卮蟛糠謪^(qū)域的公共配套市政設(shè)施不夠完善有關(guān)，只有在市政設(shè)施、公共設(shè)施普遍完善的情況下，太原的樓盤(pán)遍地開(kāi)花才有能實(shí)現(xiàn)。購(gòu)房目的置業(yè)的目的多為自住，三房是普遍接受的主力戶(hù)型，面積100-120平方米之間最受歡迎，產(chǎn)品形態(tài)的接受基本上

28、無(wú)抗性，年輕群體對(duì)高層、小高層的物業(yè)類(lèi)型有偏愛(ài)，但對(duì)總價(jià)要求有一定的普遍區(qū)間，約為15-25 萬(wàn)，其中以18-21 萬(wàn)較為普遍。配套設(shè)施對(duì)物業(yè)管理，周邊的生活配套和社區(qū)的小環(huán)境非常關(guān)注，周邊的生活配套主要是周邊的便利店、醫(yī)療設(shè)施，子女教育等社區(qū)配套關(guān)注程度也較高；對(duì)于社區(qū)的小環(huán)境方面的配套主要是針對(duì)傳統(tǒng)的生活硬件配套，如有線(xiàn)電視、管道煤氣等，同時(shí)強(qiáng)烈希望小區(qū)有游泳池、健身房等體育配套。媒體宣傳對(duì)于普及性的媒體渠道，報(bào)紙、展會(huì)、售樓處、戶(hù)外廣告的重視程度已經(jīng)有所提高，但消費(fèi)者普遍對(duì)媒介的宣傳信任度不高，而了解購(gòu)房信息更多的是主動(dòng)收集相關(guān)信息，其次口碑的推薦。因此，太原樓盤(pán)在推廣過(guò)程中，應(yīng)該重點(diǎn)加

29、強(qiáng)銷(xiāo)售案場(chǎng)的接待能力，通過(guò)熱情的接待和專(zhuān)業(yè)的溝通指導(dǎo)，一方面直接了解客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)意向，把握住客戶(hù)的購(gòu)房心理，最終促成成交。另一方面給客戶(hù)留下深刻的印象，在市場(chǎng)上樹(shù)立良好的口碑，驅(qū)動(dòng)口碑傳播廣泛普及。四、投資型客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)力及心理分析1、投資能力分析從宏觀經(jīng)濟(jì)上來(lái)看，太原市居民收入持續(xù)增長(zhǎng)，銀行存款穩(wěn)定，具有良好的投資能力。更重要的是，太原市及其周邊區(qū)域擁有一大批投資能力很強(qiáng)的人群，主要可以分為以下幾類(lèi)：政府官員他們?cè)诟鱾€(gè)職能、權(quán)力部門(mén)，往往具有很高的灰色收入。還有的政府官員利用職權(quán)之便，直接或間接的進(jìn)行從商活動(dòng)。他們都有極高的投資消費(fèi)能力。從事煤炭等資源開(kāi)采的私營(yíng)業(yè)主由于山西特有的自然資源，造就了

30、一大批從事此類(lèi)行業(yè)的有錢(qián)人，他們大都有著驚人的消費(fèi)能力，他們?cè)诒本┥虾５却蟪鞘匈?gòu)買(mǎi)豪宅是出了名的。從事商業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)的私營(yíng)業(yè)主主要是指那些在各個(gè)行業(yè)從事自主經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的私營(yíng)業(yè)主。各個(gè)城市都會(huì)有他們的存在，他們是構(gòu)成城市經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，這部分人群同樣有著較大的資本積累，具有較強(qiáng)的投資能力。以上三類(lèi)人群可以說(shuō)是太原投資消費(fèi)的主力軍團(tuán)，他們對(duì)投資市場(chǎng)的影響舉足輕重。正是由于擁有這樣高質(zhì)量、高數(shù)量的中高端消費(fèi)人群，因此太原居民的總體投資能力不容小視。2、投資意愿當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定程度，隨著生活水平的不斷提高，居民的投資意識(shí)會(huì)越來(lái)越強(qiáng)。通過(guò)與不同層次的太原居民進(jìn)行接觸和溝通，可以直觀地了解到，太原的大部

31、分居民都愿意有選擇的進(jìn)行投資，以使自有資金獲得高于銀行存款利息的良好升值。但是，對(duì)于有效的理財(cái)方式和投資渠道卻知之甚少。3、投資渠道分析目前，太原市投資渠道非常狹窄，股票、期貨等常見(jiàn)的投資方式在太原還并不是主流，主要原因還是進(jìn)入門(mén)檻較高，需要投資者具備一定的專(zhuān)業(yè)知識(shí)。此外，以上各種投資方式，或者風(fēng)險(xiǎn)較大，或者投資收益較小。而房地產(chǎn)投資作為一項(xiàng)自古就有投資方式，受到區(qū)域內(nèi)居民的廣泛接受。尤其是近幾年，太原樓價(jià)急速上升，許多人目睹或親歷了這一過(guò)程，對(duì)于投資地產(chǎn)所蘊(yùn)藏的升值潛力深信不疑，因此房地產(chǎn)投資普遍受到太原居民的認(rèn)可。但是在當(dāng)前的太原市場(chǎng)，房地產(chǎn)投資具有其自身的特點(diǎn)：第一，商鋪投資受到冷遇。中

32、國(guó)早就有“一鋪養(yǎng)三代”的說(shuō)法，這種理念也曾一度影響著太原的居民，商鋪投資也曾火熱異常。但是2004年太原幾個(gè)商業(yè)項(xiàng)目如巴黎大街、銅鑼灣廣場(chǎng)等，由于招商和管理等方面的不足，致使商業(yè)部分運(yùn)轉(zhuǎn)不佳，冷卻了太原居民的商鋪投資熱情。進(jìn)入2005年，這種狀況并沒(méi)有得到改觀，投資潛力大、風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低、產(chǎn)品比較成熟的商業(yè)項(xiàng)目尚未出現(xiàn)。也許商業(yè)投資的重新興盛，還要再等待一段時(shí)間。第二，住宅投資的目的不都是為了經(jīng)營(yíng)或套現(xiàn)。和其它城市所不同的是，太原絕大多數(shù)投資購(gòu)房者，不是為了將來(lái)出租經(jīng)營(yíng)或在升值后變賣(mài)贏利，而是單純的把購(gòu)房看成是“置產(chǎn)業(yè)”，把它留給家里人，不到萬(wàn)不得已不會(huì)變賣(mài)。他們也許會(huì)有許多套住房，購(gòu)買(mǎi)的初衷也

33、僅僅是“置業(yè)”，不一定會(huì)進(jìn)行出租或轉(zhuǎn)賣(mài)。小結(jié)：隨著太原城鎮(zhèn)居民收入的增加，個(gè)人投資逐漸成為社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中非常重要的部分。但是長(zhǎng)期以來(lái)，但由于目前投資渠道有限，同時(shí)伴隨著太原房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，投資房地產(chǎn)逐漸成為眾多太原居民優(yōu)選的投資產(chǎn)品，太原居民對(duì)于購(gòu)置房產(chǎn)業(yè)也有著特殊的偏好。同時(shí)，太原市場(chǎng)擁有高質(zhì)量、高數(shù)量的中高端消費(fèi)人群，房產(chǎn)投資的能力不容小視。五、太原房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)結(jié)論從宏觀經(jīng)濟(jì)上來(lái)看，近幾年來(lái)，太原市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率逐年提高。從2002年開(kāi)始，太原市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行進(jìn)入了新一輪經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)周期的上升階段，目前已經(jīng)攀升至較高的運(yùn)行區(qū)間內(nèi)，正處于快速增長(zhǎng)的平臺(tái)。進(jìn)入2005年，太原經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持快速增長(zhǎng)。在

34、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)方面，2005年第一季度，太原市第一產(chǎn)業(yè)和第二產(chǎn)業(yè)的比例有所減少，第三產(chǎn)業(yè)在gdp中的份額逐漸增大。呈現(xiàn)出第一產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)、第二產(chǎn)業(yè)領(lǐng)先、第三產(chǎn)業(yè)較快增長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行格局。在居民收入及投資消費(fèi)方面，太原市居民收入持續(xù)增長(zhǎng)，銀行存款穩(wěn)定，居民具有良好的投資能力和投資意愿。在眾多投資渠道當(dāng)中，太原市民對(duì)于房產(chǎn)投資的認(rèn)可程度較高，同時(shí)太原市及其周邊區(qū)域擁有一大批購(gòu)買(mǎi)能力很強(qiáng)的人群，主要包括政府官員、從事煤炭等資源開(kāi)采的私營(yíng)業(yè)主、從事商業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)的私營(yíng)業(yè)主這三類(lèi)人群。他們是太原房地產(chǎn)消費(fèi)的主力軍團(tuán)，他們對(duì)市場(chǎng)的影響舉足輕重。正是由于擁有這樣高質(zhì)量、高數(shù)量的中高端消費(fèi)人群，因此太原居民的總體投資能力

35、不容小視。可以有效的支持將來(lái)的房地產(chǎn)需求市場(chǎng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展方面，雖然近年太原市房地產(chǎn)市場(chǎng)高速發(fā)展，但是和全國(guó)比較發(fā)達(dá)的地區(qū)相比太原市的房地產(chǎn)市場(chǎng)還比較落后，太原房地產(chǎn)還處于功能產(chǎn)品時(shí)代，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)還停留在只能滿(mǎn)足一般居住需求。產(chǎn)品的細(xì)節(jié)刻畫(huà)普遍不夠，還沒(méi)有真正的高端產(chǎn)品，市場(chǎng)空間巨大。市場(chǎng)供應(yīng)方面，雖然當(dāng)前市場(chǎng)火爆異常，近兩年的市場(chǎng)供應(yīng)量激增，但是整個(gè)市場(chǎng)供應(yīng)量還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有放開(kāi)，加之整個(gè)太原市場(chǎng)產(chǎn)品類(lèi)型相對(duì)單一，產(chǎn)品細(xì)分并不成熟，因此潛在的市場(chǎng)空間和機(jī)會(huì)點(diǎn)還是非常巨大的。現(xiàn)階段，在真正的激烈競(jìng)爭(zhēng)尚未開(kāi)始前迅速切入市場(chǎng)，準(zhǔn)確把握市場(chǎng)脈搏，推出高質(zhì)精品樓盤(pán)，一定可以取得很好的市場(chǎng)反應(yīng)，樹(shù)立良好的品

36、牌。市場(chǎng)需求方面，太原市場(chǎng)的需求量較大，還遠(yuǎn)未飽和。客戶(hù)購(gòu)置商品房的主要區(qū)域分布在小店區(qū)、迎澤區(qū)。這兩個(gè)區(qū)域之所以接受度較高，主要原因在于該區(qū)塊在交通配套和現(xiàn)時(shí)生活配套等方面具有相對(duì)優(yōu)勢(shì)?？蛻?hù)置業(yè)的目的多為自住，三房是普遍接受的主力戶(hù)型，產(chǎn)品形態(tài)的接受抗性不明顯，年輕群體對(duì)高層、小高層的物業(yè)類(lèi)型有偏愛(ài)，但對(duì)總價(jià)要求有一定的普遍區(qū)間，約為15-25 萬(wàn)，其中以18-21 萬(wàn)較為普遍?？傊?，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、市政交通及投資環(huán)境的改善將吸引各地的房地產(chǎn)投資商和開(kāi)發(fā)商加快進(jìn)入太原市場(chǎng)的步伐，刺激和繁榮太原的房地產(chǎn)市場(chǎng)；而太原的開(kāi)發(fā)商對(duì)本地房地產(chǎn)市場(chǎng)也會(huì)更加充滿(mǎn)信心，這將會(huì)造成已取得土地的開(kāi)發(fā)商加快速度開(kāi)發(fā)，尚

37、未取得土地的開(kāi)發(fā)商將加大資金投放，甚至不惜提高成本購(gòu)置土地。太原未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量將會(huì)大增，同時(shí)地價(jià)的增長(zhǎng)會(huì)加大開(kāi)發(fā)成本，一定時(shí)期內(nèi)房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)上漲。但目前太原市的總體需求量較大，房?jī)r(jià)的合理上漲對(duì)銷(xiāo)售市場(chǎng)的影響并不明顯，但是經(jīng)過(guò)時(shí)間的積累，供應(yīng)的大量增長(zhǎng)以及需求的逐漸飽和，必將導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)加劇，市場(chǎng)將逐漸趨于穩(wěn)定。六、區(qū)域文脈狀況分析山西是中華文明發(fā)祥地之一，而太原地處內(nèi)陸，民風(fēng)樸實(shí)、人杰地靈。獨(dú)特的自然、人文環(huán)境，使得太原在文化層面上具有了極富個(gè)性、極具風(fēng)采的特點(diǎn)。太原文化是一種混雜了中原農(nóng)耕民族與北方游牧民族民風(fēng)民氣民俗民性的文化，是一種頑強(qiáng)進(jìn)取、剛健有為、多元開(kāi)放、勤儉務(wù)實(shí)的文化。在歷史

38、上，山西有著無(wú)比輝煌。山西人憑借他們的勤勞智慧，讓山西成為了中國(guó)歷朝歷代經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的省份之一。而晉商則更是山西人的驕傲。山西商人的活躍，古代文獻(xiàn)多有記載，到明代已在全國(guó)享有盛譽(yù)。清代初期，山西商人的貨幣經(jīng)營(yíng)資本逐步形成，不僅壟斷了中國(guó)北方貿(mào)易和資金調(diào)度，而且插足于整個(gè)亞洲地區(qū)，甚至把觸角伸向歐洲市場(chǎng)，南自香港、加爾各答；北到伊爾庫(kù)茨克、西伯利亞、莫斯科、彼得堡；東起大坂、神戶(hù)、長(zhǎng)崎、仁川；西到塔爾巴哈臺(tái)、伊犁、喀什噶爾，都留下了山西商人的足跡。無(wú)怪有人說(shuō)：“凡是有雞鳴狗叫的地方，都有山西人。”晉商即聯(lián)合、即開(kāi)放、即競(jìng)爭(zhēng)、即創(chuàng)新，晉商是在不斷的商戰(zhàn)中長(zhǎng)大的。沒(méi)有了競(jìng)爭(zhēng)、沒(méi)有了創(chuàng)新、沒(méi)有了商戰(zhàn)，晉

39、商不可能復(fù)興；沒(méi)有了策略、沒(méi)有了智慧、沒(méi)有了聯(lián)合，晉商斷不能成功。晉商最好的品質(zhì)就是誠(chéng)信、重義、敬業(yè)、謹(jǐn)慎、有群體精神。晉商的本質(zhì)是文化，這是晉商輝煌的本質(zhì)。現(xiàn)代晉商應(yīng)該以晉商文化的商道，在新世紀(jì)樹(shù)立晉商的新形象，用文化的力量重塑人心，用文化的力量推動(dòng)社會(huì)的進(jìn)步和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，造就一批新一代的晉商。第二篇 “唐槐大廈”項(xiàng)目分析一、項(xiàng)目概況說(shuō)明“唐槐大廈”坐落于太原市迎澤大街與金街柳巷交叉口的東北角，地處太原市絕對(duì)的黃金地帶。其中，迎澤大街在太原市的地位相當(dāng)于北京的長(zhǎng)安街，而金街柳巷的地位更相當(dāng)于北京的王府井，是太原市歷史最悠久的傳統(tǒng)商業(yè)街。項(xiàng)目總占地面積4800平方米左右，總建筑面積約4.6萬(wàn)平

40、方米。其中，一至九層為集中商業(yè)。主體建筑地上建筑共41層，總高146米，屬于超高層建筑。同時(shí)，也是太原市繼國(guó)貿(mào)中心后的又一地標(biāo)性建筑。其中，主體建筑標(biāo)準(zhǔn)層面積為1100平方米。大廈的外立面通體為金色玻璃幕墻，風(fēng)格簡(jiǎn)潔、現(xiàn)代，氣質(zhì)高貴。（照片攝自：青年路北口）二、項(xiàng)目周邊環(huán)境調(diào)查1、項(xiàng)目周邊的主要建筑物項(xiàng)目所處的位置是太原絕對(duì)的核心區(qū)，同時(shí)也是太原金融、商業(yè)、酒店最密集的區(qū)域。其中，比較標(biāo)志性的建筑有緊鄰項(xiàng)目東側(cè)的中國(guó)人民銀行太原分行總部大樓，項(xiàng)目東南剛剛投入使用的龍城國(guó)際酒店，以及包括剛剛改造完成的迎澤賓館在內(nèi)的數(shù)座賓館、飯店。2、綠化景觀項(xiàng)目周?chē)G化景觀豐富，除大面積的城市綠化外，坐落于項(xiàng)目

41、西南側(cè)的太原市區(qū)最大的公園“迎澤公園”與項(xiàng)目東北側(cè)的“太原兒童公園”為項(xiàng)目所特有的景觀資源。其中：“迎澤公園”居于市中心寬闊的迎澤大街中段，交通便利，視野開(kāi)闊，占地666900平方米，園中的迎澤湖水面占總面積的三分之一，是太原最大的市內(nèi)公園。迎澤湖分成南、北、中三個(gè)部分。中湖東側(cè)，長(zhǎng)廊蜿蜒，長(zhǎng)達(dá)150米的廊式木構(gòu)建筑雕梁畫(huà)棟，具有鮮明的民族風(fēng)格。中湖南面，假山堆砌。假山腳下，水榭伸至湖心。迎澤湖上，橋梁橫跨，游船點(diǎn)綴，頗有生氣。迎澤公園涼亭極多，取名也很別致，北湖東岸的繡綺亭，菜花池畔的荷花亭，西門(mén)附近的景亭，果園附近的玫瑰亭，與長(zhǎng)廊相對(duì)的六角亭，牡丹園里的牡丹亭、小茅亭、四角亭曲徑奇趣，優(yōu)美

42、多姿，引人入勝。公園內(nèi)的金代古建藏經(jīng)樓更是頗為典雅，原在別處，后遷移至此，給迎澤公園平添了古樸的風(fēng)采。（照片攝自：迎澤公園）“太原市兒童公園”面積近12萬(wàn)平方米，其中水面4萬(wàn)平方米。公園內(nèi)，樓堂館舍，亭橋水樹(shù)，一應(yīng)俱全。因園內(nèi)安放著著名的漢白玉方形烈士紀(jì)念碑，于1965年5月被定為省級(jí)文物保護(hù)單位。3、人文景觀 項(xiàng)目附近最主要的人文景觀場(chǎng)所莫過(guò)于項(xiàng)目東側(cè)的“五一廣場(chǎng)”。作為太原唯一的廣場(chǎng)建筑，其在太原人們心中的地位無(wú)可替代。在88000 多平方米的廣場(chǎng)四周，環(huán)聳著拔地而起的高樓大廈、賓館商店，輻射著四通八達(dá)的平坦大道。廣場(chǎng)中心是聲光控噴泉及高達(dá)十余米的大型雕塑。廣場(chǎng)地下，是太原最大一座地下商城

43、。廣場(chǎng)的前身，是明太原府城的八座城門(mén)和關(guān)城之一的當(dāng)時(shí)叫做“承恩門(mén)”的故址，迄今已有 530年的歷史。（照片攝自：五一廣場(chǎng)東南角）三、項(xiàng)目交通條件的調(diào)查1、項(xiàng)目周邊的主要道路情況項(xiàng)目周邊的主要道路為：1）迎澤大街：為太原市東西方向最主要的城市主干道，貫穿整個(gè)太原市區(qū)。2）府西街：同為太原市東西方向的城市主干道，集中了太原市最高檔的辦公場(chǎng)所及酒店，是太原市城市化程度最高的一條大街。同時(shí)，目前的省政府也在這條大街上。3）柳巷：太原市最知名的傳統(tǒng)商業(yè)街，集中了最早的一批零售業(yè)及大型商業(yè)。4）五一路、并州路：位于項(xiàng)目東側(cè)，為太原市南北方向的主干道之一，同時(shí)，也是聯(lián)系老城區(qū)與規(guī)劃新城區(qū)的干路之一。5）解放

44、路：位于項(xiàng)目西側(cè)，同為太原市南北方向的主干道之一。2、項(xiàng)目周邊的交通情況項(xiàng)目周邊交通條件得天獨(dú)厚。具體表現(xiàn)在：1）沿迎澤大街向東1公里左右為太原火車(chē)站；2）沿迎澤大街向東800米左右為太原長(zhǎng)途汽車(chē)站；3）距迎澤大街50米左右；4）距五一路400米左右；5）距解放路400米左右；同時(shí)，沿迎澤大街、青年路、柳巷有10幾路公交車(chē)從項(xiàng)目周?chē)?jīng)過(guò)，能到達(dá)太原大部分地區(qū)。同時(shí)，由項(xiàng)目向西經(jīng)新建南路，約20分鐘即可到達(dá)太原國(guó)際機(jī)場(chǎng)。但因?yàn)槠瘌P街、柳巷均為單行車(chē)道，因此，對(duì)于對(duì)于主要靠地面交通的私家車(chē)主來(lái)說(shuō)，在這一區(qū)域行駛比較不方便。由北向南、由東向西需繞行其他路線(xiàn)。四、項(xiàng)目周邊的主要配套設(shè)施因項(xiàng)目位于太原市

45、中心繁華地段，是太原市政治、商業(yè)、金融、酒店等最集中的區(qū)域。周邊配套資源豐富，其中比較突出的有：1、餐飲：肯德基、麥當(dāng)勞、好倫哥、華安肥牛城等；2、金融：各銀行的山西省分行總部都在此區(qū)域。包括：中國(guó)人民銀行、中國(guó)建設(shè)銀行、中國(guó)工商銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)民生銀行等；3、購(gòu)物：柳巷是太原市具有300多年歷史積淀的傳統(tǒng)商業(yè)“金街”。大型購(gòu)物中心有貴都商廈、聯(lián)洋商廈、五一大樓、百貨大樓、時(shí)代廣場(chǎng)、銅鑼灣商業(yè)廣場(chǎng)等。品牌店及零售店鋪更是數(shù)以千計(jì)。4、娛樂(lè)：項(xiàng)目周邊也是高檔消費(fèi)場(chǎng)所云集的區(qū)域。上島咖啡、美特好ktv戀歌城、太原影都、御花園國(guó)際俱樂(lè)部都是同類(lèi)娛樂(lè)場(chǎng)所中消費(fèi)水平較高的。5、酒店：太原市80%

46、以上的高檔酒店賓館都集中在方圓1公里區(qū)域，主要包括：山西國(guó)貿(mào)大飯店、迎澤賓館、龍城國(guó)際酒店、山西大酒店、三晉國(guó)際飯店、并州飯店、愉園大飯店、海外海飯店等。其中，山西國(guó)貿(mào)大飯店已申請(qǐng)為國(guó)家五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)；迎澤賓館、龍城國(guó)際酒店、山西大酒店也都具有四星級(jí)的水準(zhǔn)。這一區(qū)域可以當(dāng)之無(wú)愧為太原市的“中央酒店區(qū)”。五項(xiàng)目發(fā)展的swot分析優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目位于太原市傳統(tǒng)的商業(yè)核心區(qū)內(nèi)，地處迎澤大街與柳巷交叉口，地段價(jià)值突出。迎澤大街是太原市橫貫東西的一條匯集政府、銀行、零售、星級(jí)酒店的城市主動(dòng)脈，相當(dāng)于北京的“長(zhǎng)安街”； 大廈地上共41層，高146米，是太原市繼山西國(guó)貿(mào)飯店后第二高建筑，當(dāng)之無(wú)愧為太原市的地標(biāo)級(jí)建筑；

47、 項(xiàng)目設(shè)計(jì)為筒中筒結(jié)構(gòu)，層內(nèi)易于分割； 項(xiàng)目臨近太原市最大的市內(nèi)公園，景觀優(yōu)勢(shì)明顯； 大廈外立面線(xiàn)條簡(jiǎn)潔、通體金色玻璃幕墻，整體風(fēng)格融現(xiàn)代和高貴于一體，具有鮮明的特色； 區(qū)域內(nèi)待開(kāi)發(fā)用地接近枯竭，有地緣優(yōu)勢(shì)。劣勢(shì) 大廈總建筑面積4.6萬(wàn)余平米，而目前規(guī)劃停車(chē)位僅70余個(gè)，停車(chē)位嚴(yán)重不足； 超高層建筑，公共面積要求較多，使用率低； 大廈西側(cè)柳巷為由北向南單行、南側(cè)起鳳街為由西向東單行，大廈的可及性差； 西側(cè)柳巷的人群主要為中低端步行購(gòu)物人群，其噪音等對(duì)大廈主樓的使用者（居住或辦公）都是一種較大的擾動(dòng)； 項(xiàng)目為十年前爛尾工程，前期負(fù)面的市場(chǎng)印象對(duì)項(xiàng)目操作有較大影響； 項(xiàng)目底商銷(xiāo)售的負(fù)面影響同樣對(duì)后

48、繼操作有一定影響； 因項(xiàng)目為超高層建筑，設(shè)備運(yùn)營(yíng)及維護(hù)費(fèi)用較高，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力不高。機(jī)會(huì) 太原房地產(chǎn)市場(chǎng)處于一個(gè)尚未成熟的發(fā)展育階段，發(fā)展商并未出現(xiàn)諸侯割據(jù)的局面。從產(chǎn)品設(shè)計(jì)到營(yíng)銷(xiāo)手法，都有提升的空間。新的項(xiàng)目、新的開(kāi)發(fā)商存在著一炮而紅的機(jī)會(huì)； 同區(qū)域內(nèi)類(lèi)似項(xiàng)目幾乎沒(méi)有，在產(chǎn)品規(guī)劃得當(dāng)?shù)那疤嵯率袌?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力?。?項(xiàng)目處于傳統(tǒng)的城市中心區(qū)，周邊生活配套設(shè)施完善，如推廣力度足夠，推廣方向正確，配合產(chǎn)品形式，容易產(chǎn)生價(jià)值聯(lián)想，產(chǎn)品價(jià)值容易被市場(chǎng)認(rèn)同； 山西省的龍頭行業(yè)煤炭及其相關(guān)行業(yè)發(fā)展依然良好，太原房地產(chǎn)市場(chǎng)的高端購(gòu)買(mǎi)力依然存在； 昌通集團(tuán)蓄勢(shì)待發(fā)，進(jìn)軍房地產(chǎn)行業(yè)的決心堅(jiān)定，蘊(yùn)涵的能量巨大。威脅 市場(chǎng)之

49、中很多被其他城市視為欺詐的營(yíng)銷(xiāo)手法大行其道，對(duì)于購(gòu)買(mǎi)力尤其是投資客造成很大傷害； 京、津、滬等發(fā)達(dá)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)于太原房地產(chǎn)市場(chǎng)的高端客戶(hù)，尤其是投資客戶(hù)有很大的分流作用； 國(guó)家宏觀調(diào)控后新政策對(duì)于房地產(chǎn)投資的抑制效果明顯； 宏觀調(diào)控后消費(fèi)者對(duì)于價(jià)格預(yù)期走低，短期內(nèi)仍會(huì)有大批消費(fèi)者處于觀望階段； 城市遠(yuǎn)景規(guī)劃對(duì)于城市核心區(qū)的定義，使更多的待開(kāi)發(fā)區(qū)域充滿(mǎn)想象力，可能會(huì)造成置業(yè)首選區(qū)域向規(guī)劃新區(qū)轉(zhuǎn)移，進(jìn)而分散大部分的購(gòu)買(mǎi)力。（照片攝自：起鳳街）（照片攝自：迎澤大街迎澤公園門(mén)口）六歷史溯源項(xiàng)目緊鄰太原市最負(fù)盛名的商業(yè)街“柳巷”。柳巷是太原市一條歷史悠久的商業(yè)老街，具有三百多年的商業(yè)歷史，也是太原最繁華的一條商業(yè)街道。擁有中國(guó)華北地區(qū)最大的夜市，日人流量多達(dá)二十余萬(wàn)。大凡外鄉(xiāng)人到太原市出差旅游時(shí)，都要在柳巷里走一走，用心體味一番晉商的遺風(fēng)。這條街緣何得名“柳巷”已無(wú)從考證，相傳起源于明代。明朝開(kāi)國(guó)名將常遇春太原刺探軍情遇險(xiǎn)，逃至一條街內(nèi)被一位柳姓人家所救，脫險(xiǎn)后，與柳姓人家約定以柳枝插于門(mén)頭為記以避戰(zhàn)禍。消息傳開(kāi)后，街上各家均以柳枝為記躲避戰(zhàn)禍。太原光復(fù)后，為紀(jì)念因此將柳枝植于門(mén)前。此后數(shù)年，街內(nèi)綠柳成蔭，遂得名柳巷。據(jù)地方志書(shū)的記載，柳巷起初并不是一條繁華的大街，而是一條院落破舊的市井小巷，居住著飽經(jīng)風(fēng)霜的窮苦市民。是清光緒中葉的那一場(chǎng)大水患，淹沒(méi)了城南和南關(guān)城的商市街巷，