如何做好商鋪投資

1、如何做好商鋪投資？ 贏商網(wǎng)-運(yùn)營(yíng)中心，最專(zhuān)業(yè)“商業(yè)地產(chǎn)在線 商學(xué)院”，海量專(zhuān)業(yè)資料每日更新中！ 資料下載地址：http:/ 添加Q群340180654，可享受每?jī)扇彰鈳排c 優(yōu)惠資料、純干貨實(shí)時(shí)推送 假如給10年前的自己發(fā)一條三個(gè)字的短信， 你會(huì)對(duì)自己說(shuō)什么？ 多買(mǎi)房！多買(mǎi)房！ 多買(mǎi)鋪！多買(mǎi)鋪！ 過(guò)去5-10年的商鋪投資的回報(bào)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅投資！，舉兩個(gè)現(xiàn)實(shí)的例子，西大街 百盛，當(dāng)時(shí)售價(jià)3.2萬(wàn)/，現(xiàn)在的市場(chǎng)價(jià)格恐怕要到7萬(wàn)元/，且百盛簽訂了20 年的租約合同，投資人賺的錢(qián)大家可想而知！ 西高新新西藍(lán)住宅5年前售價(jià)34千元/ ，現(xiàn)在售價(jià)應(yīng)該在7-8千元/ 之間， 而新西藍(lán)的門(mén)面5年前售價(jià)1萬(wàn)元/

2、左右，現(xiàn)在4-5萬(wàn)元/ 都不見(jiàn)能買(mǎi)得到！ 一、大市場(chǎng)環(huán)境下商鋪投資為什么這么火？ 通貨膨脹 流動(dòng)性泛 濫 產(chǎn)能過(guò)剩 資產(chǎn)泡沫 流動(dòng)資金需要找一個(gè)出口，所有和”地”相關(guān)的產(chǎn)品都在炒! 1、國(guó)內(nèi)整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)：后金融危機(jī)時(shí)代，國(guó)內(nèi)整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)嚴(yán)峻。、國(guó)內(nèi)整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)：后金融危機(jī)時(shí)代，國(guó)內(nèi)整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)嚴(yán)峻。 2、國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)：發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體量化寬松的貨幣政策使得大量資金流入、國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)：發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體量化寬松的貨幣政策使得大量資金流入 新興經(jīng)濟(jì)體。新興經(jīng)濟(jì)體。 對(duì)中國(guó)的影響： 外需環(huán)境惡化，對(duì)中國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié) 構(gòu)有影響； 國(guó)際熱錢(qián)沖擊力較大，對(duì)中國(guó) 資產(chǎn)的投資投機(jī)行為嚴(yán)重； 新興經(jīng)濟(jì)體的投資收益水平高新興經(jīng)濟(jì)體的

3、投資收益水平高 于發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體，這一深入原因造于發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體，這一深入原因造 成了發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的資金流入新興成了發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的資金流入新興 經(jīng)濟(jì)體經(jīng)濟(jì)體。 美、日：高失業(yè) 率、高負(fù)債率、 低增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)發(fā) 展原動(dòng)力不足 中國(guó)、泰國(guó)、印 度：通貨膨脹加 劇、資產(chǎn)泡沫化 發(fā) 達(dá) 經(jīng) 濟(jì) 體 新 興 經(jīng) 濟(jì) 體 金磚四國(guó)：通貨 膨脹加劇，資產(chǎn) 泡沫化嚴(yán)重 發(fā)達(dá)國(guó)家，高失業(yè) 率，高負(fù)債率，低 增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展原 動(dòng)力不足！ 一、大市場(chǎng)環(huán)境下商鋪投資為什么這么火？ 其背后是一場(chǎng)發(fā)達(dá)國(guó)家和新興經(jīng)濟(jì)體之間的貨幣戰(zhàn)爭(zhēng)， 反過(guò)來(lái)政府要做的是收緊銀根，放大地根！ 3、國(guó)內(nèi)投資渠道狹窄，且風(fēng)險(xiǎn)較大，在住宅投資受限的情況下，商鋪

4、、國(guó)內(nèi)投資渠道狹窄，且風(fēng)險(xiǎn)較大，在住宅投資受限的情況下，商鋪 投資成為資產(chǎn)保值增值的最佳渠道！投資成為資產(chǎn)保值增值的最佳渠道！ 一、大市場(chǎng)環(huán)境下商鋪投資為什么這么火？ 一、大市場(chǎng)環(huán)境下商鋪投資為什么這么火？ 4、在自己不懂行的領(lǐng)域投資，風(fēng)險(xiǎn)較大！、在自己不懂行的領(lǐng)域投資，風(fēng)險(xiǎn)較大！ 寶馬進(jìn)去，自行車(chē)出來(lái)；西服進(jìn)去，三點(diǎn)式出來(lái)；老板進(jìn)去，打工仔出來(lái)；博寶馬進(jìn)去，自行車(chē)出來(lái)；西服進(jìn)去，三點(diǎn)式出來(lái)；老板進(jìn)去，打工仔出來(lái)；博 士進(jìn)去，呆傻出來(lái)；姚明進(jìn)去，潘長(zhǎng)江出來(lái)；鱷魚(yú)進(jìn)去，壁虎出來(lái)；蟒蛇進(jìn)去，士進(jìn)去，呆傻出來(lái)；姚明進(jìn)去，潘長(zhǎng)江出來(lái)；鱷魚(yú)進(jìn)去，壁虎出來(lái)；蟒蛇進(jìn)去， 蚯蚓出來(lái)；牽著狗進(jìn)去，被狗牽著出來(lái)！

5、蚯蚓出來(lái)；牽著狗進(jìn)去，被狗牽著出來(lái)！ 5、目前商鋪投資是跑贏、目前商鋪投資是跑贏CPI的最佳途徑！的最佳途徑！ 一、大市場(chǎng)環(huán)境下商鋪投資為什么這么火？ 跑贏CPI是大家的任務(wù)！ 二、做好商鋪投資需要注意的幾個(gè)因素：二、做好商鋪投資需要注意的幾個(gè)因素： 地段！地段！還是地段！-李嘉誠(chéng) 1、選地段、選地段 對(duì)于我們西安的投資者來(lái)說(shuō)，東大街、 小寨等熱門(mén)地段永遠(yuǎn)都是投資者關(guān)注的 首選地段！ 西大街時(shí)代盛典西大街時(shí)代盛典 東二環(huán)立豐百盛東二環(huán)立豐百盛 小寨百盛小寨百盛 2、看商家、看商家 主力商家的帶動(dòng)效應(yīng)和租金承受能力一般都會(huì)對(duì)周邊商鋪?zhàn)饨鸷蛢r(jià)格產(chǎn)生較大 的影響，好的主力店是商鋪價(jià)值倍增的誘發(fā)器！“

6、有品牌店，主力店的地方就 有無(wú)窮的商業(yè)機(jī)會(huì)”，如有品牌百貨、大型綜合超市、專(zhuān)賣(mài)店、大型品牌餐飲 簽約的地方就大大降低了商鋪投資的風(fēng)險(xiǎn)。 西大街百盛西大街百盛解放路萬(wàn)達(dá)解放路萬(wàn)達(dá) 二、做好商鋪投資需要注意的幾個(gè)因素：二、做好商鋪投資需要注意的幾個(gè)因素： 3、選位置、選位置 位置有大位置，小位置之分，大位置要交通便利的兩邊為好，城鄉(xiāng)結(jié)合部 及新區(qū)商業(yè)需要養(yǎng)，投資回報(bào)期限將延長(zhǎng)。 小環(huán)境有所謂的“金角銀邊”之說(shuō)，即臨街和把街角為上佳選擇；與通道、 電梯等的相對(duì)位置越近越好！但這不包括很深的把邊角落，俗稱(chēng)“商業(yè)死 角” 所謂“一步差三市”就是說(shuō)的位置不同，帶來(lái)的收益差異化，一般來(lái)講 交叉人流量較大的地

7、方，有利于商鋪經(jīng)營(yíng)。 二、做好商鋪投資需要注意的幾個(gè)因素：二、做好商鋪投資需要注意的幾個(gè)因素： 4、選鋪型、選鋪型 在選鋪時(shí)，我們依然要注意鋪位 結(jié)構(gòu)的選擇，目前很多住宅底商 結(jié)構(gòu)與上面的住宅結(jié)構(gòu)相同，商 鋪內(nèi)有很多的剪力墻，鋪位被分 割的亂七八糟，這樣的鋪位價(jià)格 較低，使用度較差，有一定出租 難度，但自用較佳。 二、做好商鋪投資需要注意的幾個(gè)因素：二、做好商鋪投資需要注意的幾個(gè)因素： 5、挑樓層、挑樓層 商鋪樓層很重要，特別是沿街商鋪，一般三層以上的商鋪招商難度較大，即 使出租，租金收益也不會(huì)太高，且層差租金差異較大。 一般情況下，三樓以 上租金很難漲起來(lái)！ 二、做好商鋪投資需要注意的幾個(gè)因

8、素：二、做好商鋪投資需要注意的幾個(gè)因素： 6、比體量、比體量 一般來(lái)說(shuō)體量較大的商業(yè)其投資風(fēng)險(xiǎn)也較大，這往往是被投資者忽略的一點(diǎn)，商 業(yè)項(xiàng)目體量較大，短時(shí)間內(nèi)難以消化，容易造成面積閑置，不僅使后期招商及長(zhǎng) 期經(jīng)營(yíng)的可持續(xù)性風(fēng)險(xiǎn)加大，整體租金水平也上不去，影響投資回報(bào)，一般情 況下初略估算周邊區(qū)域人均商業(yè)面積超過(guò)2時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)大增。 二、做好商鋪投資需要注意的幾個(gè)因素：二、做好商鋪投資需要注意的幾個(gè)因素： 7、驗(yàn)證照、驗(yàn)證照 看工程進(jìn)度看工程進(jìn)度 一般來(lái)講，開(kāi)發(fā)商的 實(shí)力、專(zhuān)業(yè)背景和業(yè)績(jī)也是投資時(shí)應(yīng)考慮的要素，很 多住宅開(kāi)發(fā)商首次開(kāi)發(fā)商業(yè)，往往專(zhuān)業(yè)性不夠，造成風(fēng)險(xiǎn)；同時(shí)亦要考察 項(xiàng)目銷(xiāo)售手續(xù)（五

9、證）是否齊全，一般封頂后的項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)較小。 二、做好商鋪投資需要注意的幾個(gè)因素：二、做好商鋪投資需要注意的幾個(gè)因素： 8、售后包租要警惕！、售后包租要警惕！ 售后包租并不能降低投資風(fēng)險(xiǎn)，有時(shí)開(kāi)發(fā)商 會(huì)跑掉。前景較好的項(xiàng)目一般不用售后包租， 那些包租10年，年返8%以上的項(xiàng)目反而要 小心一點(diǎn)。 二、做好商鋪投資需要注意的幾個(gè)因素：二、做好商鋪投資需要注意的幾個(gè)因素： 9、看配套！、看配套！ 商業(yè)上我們常講一句話叫“進(jìn)得來(lái)、留得住、出得去”，其實(shí)這是對(duì)我們商鋪的交 通動(dòng)線做出了要求！一般情況下我們?cè)谕顿Y商鋪時(shí)，一定要考慮商業(yè)交通動(dòng)線配套 的便利性，及車(chē)位問(wèn)題！在現(xiàn)在交通便捷的情況下充足的停車(chē)位是

10、影響商業(yè)運(yùn)營(yíng)的 關(guān)鍵因素之一。 同時(shí)需要考慮所購(gòu)商鋪能否符合餐飲業(yè)態(tài)要求，是否設(shè)立隔油池、排煙管道等配套 設(shè)施，因?yàn)椴惋嫎I(yè)態(tài)的租金承受能力強(qiáng)，出租率高，回報(bào)利潤(rùn)高！ 二、做好商鋪投資需要注意的幾個(gè)因素：二、做好商鋪投資需要注意的幾個(gè)因素： 10、估租金，推價(jià)格！、估租金，推價(jià)格！ 選鋪時(shí)，首先要判斷商鋪的售價(jià)是否脫離了價(jià)值，建議可以參考周邊區(qū)域每 平方米租金價(jià)格，可以以商鋪報(bào)價(jià)除以15年，再除以12個(gè)月，大概可以算出 這個(gè)商鋪以15年為回收期的月租金水平，如果租金低于現(xiàn)在的周邊租金水平， 說(shuō)明投資尚有空間，如果高于周邊的水平較多，這個(gè)商鋪投資空間就不是很 大，這是商鋪能否順利出租的一個(gè)參考，當(dāng)

11、然15年能收回匯報(bào)是一個(gè)底線， 計(jì)算較為保守，僅作投資決策參考。同時(shí)投資商鋪的大忌是盲目參與拍賣(mài)， 因?yàn)楦邇r(jià)買(mǎi)回的商鋪出租壓力大。 二、做好商鋪投資需要注意的幾個(gè)因素：二、做好商鋪投資需要注意的幾個(gè)因素： 備注： 目前市場(chǎng)上由于錢(qián)太多的緣故，15年回本的商鋪已經(jīng)屬于罕見(jiàn)，基本上20年能 夠回本的商業(yè)都不一定能夠買(mǎi)得到，這也是目前我個(gè)人對(duì)市場(chǎng)比較困惑的一個(gè) 原因，也希望今天我們的嘉賓中有人能夠幫助我一起找到這個(gè)問(wèn)題的答案。 11、初次投資者需謹(jǐn)慎！、初次投資者需謹(jǐn)慎！ 建議初次投資者最好選擇門(mén)面商鋪、或者有有獨(dú)立交通的商鋪，因?yàn)殚T(mén) 面的抗風(fēng)險(xiǎn)能力最強(qiáng)，且租金最高，投資回報(bào)收益快！對(duì)于初次投資者

12、最好不要投資產(chǎn)權(quán)式分割鋪位。 同時(shí)，在商鋪種類(lèi)中有大眾消費(fèi)類(lèi)和專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)之分，成熟的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)商 鋪?zhàn)饨鹨h(yuǎn)高于同檔次的大眾消費(fèi)商鋪，但專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)需要有多年的 市場(chǎng)培育期和統(tǒng)一的運(yùn)營(yíng)管理，做不到這兩點(diǎn)的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)類(lèi)商鋪不值得 投資。 二、做好商鋪投資需要注意的幾個(gè)因素：二、做好商鋪投資需要注意的幾個(gè)因素： 三、商鋪投資經(jīng)典案例解析（德安操盤(pán)）：三、商鋪投資經(jīng)典案例解析（德安操盤(pán)）： 萊安逸境萊安逸境- -好旺角好旺角 地處南二環(huán)與唐延路交匯處，周邊名盤(pán)環(huán)繞，10萬(wàn) 高新新貴人群聚集區(qū)，堪稱(chēng)：高新第二富人區(qū)！ 占據(jù)南二環(huán)“金角銀邊” 好地頭！好地頭！金角銀邊金角銀邊 萊安逸境萊安逸境- -好旺角好旺

13、角 好定位好定位 “區(qū)域性社區(qū)區(qū)域性社區(qū) 中心中心” 功能闡釋功能闡釋 1）以其輻射范圍內(nèi)的居民為服務(wù)對(duì)象居民為服務(wù)對(duì)象。 2）在于滿(mǎn)足居民步行滿(mǎn)足居民步行1515分鐘內(nèi)的消費(fèi)需求分鐘內(nèi)的消費(fèi)需求 3）輻射范圍為周邊周邊1-1.51-1.5公里公里 4）在業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)上，以大型便民超市、大眾餐飲、娛樂(lè)、休閑（吃喝玩樂(lè)）大型便民超市、大眾餐飲、娛樂(lè)、休閑（吃喝玩樂(lè)） 為主。為主。 三、商鋪投資經(jīng)典案例解析（德安操盤(pán)）：三、商鋪投資經(jīng)典案例解析（德安操盤(pán)）： 萊安逸境萊安逸境- -好旺角好旺角 好商家好商家 給力的財(cái)神給力的財(cái)神 三、商鋪投資經(jīng)典案例解析（德安操盤(pán)）：三、商鋪投資經(jīng)典案例解析（德安操盤(pán)

14、）： 萊安逸境萊安逸境- -好旺角好旺角 好規(guī)劃好規(guī)劃 科學(xué)的的交通人流動(dòng)線科學(xué)的的交通人流動(dòng)線 巧妙的通過(guò)兩端主兩端主 力店的位置規(guī)劃力店的位置規(guī)劃 安排安排和小區(qū)主入小區(qū)主入 口設(shè)置口設(shè)置，完成整體 商業(yè)人流的環(huán)形布 局，帶動(dòng)商業(yè)人氣 聚集。真正做到 “進(jìn)得來(lái)、留得進(jìn)得來(lái)、留得 住、出得去住、出得去” 退 讓 廣 場(chǎng) 主力店帶動(dòng) 出入口帶動(dòng) 出入口帶動(dòng) 出入口帶動(dòng) 主力店帶動(dòng) 三、商鋪投資經(jīng)典案例解析（德安操盤(pán)）：三、商鋪投資經(jīng)典案例解析（德安操盤(pán)）： 萊安逸境萊安逸境- -好旺角好旺角好鋪?zhàn)雍娩佔(zhàn)?周到的配置！周到的配置！ 一層門(mén)面全部臨街，業(yè)態(tài)規(guī)劃上可以做餐飲，預(yù)留煙道、隔油池等配套 設(shè)施，另配有300多個(gè)獨(dú)立商業(yè)專(zhuān)用車(chē)位。 三、商鋪投資經(jīng)典案例解析（德安操盤(pán)）：三、商鋪投資經(jīng)典案例解析（德安操盤(pán)）： 萊安逸境萊安逸境- -好旺角好旺角 鋪位劃分：鋪位劃分： 大開(kāi)間、短進(jìn)深！大開(kāi)間、短進(jìn)深！ 商家好用！投資者好買(mǎi)！商家好用！投資者好買(mǎi)！ 一樓劃分面積區(qū)間 之間，