深圳城市更新細(xì)則三種情形可申請拆除重建

1、深圳城市更新細(xì)則-三種情形可 申請拆除重建作者: 日期: 深圳城市更新細(xì)則三種情形可申請拆除重建深圳新聞網(wǎng)-深圳特區(qū)報是否拆除重建有了衡量標(biāo)準(zhǔn)深圳市城市更新辦法實(shí)施細(xì)則公開征求意見深圳新聞網(wǎng)12月25日訊（記者王慧瓊）在昨天市政府舉行的全市城市更新工作會議上，深圳市城市更 新辦法實(shí)施細(xì)則（征求意見稿）（下簡稱細(xì)則）“出爐”。這份細(xì) 則將城市更新分為綜合整治類、功能改變類、拆除重新類等城市更 新，規(guī)定不同類別更新明確要求和程序。城市更新專項(xiàng)規(guī)劃期限為5年細(xì)則提出，全市城市更新專項(xiàng)規(guī)劃的期限一般為5年。城市 更新單元指以拆除重建類城市更新劃定相對成片區(qū)域，更新單元的劃 定應(yīng)當(dāng)符合全市城市更新專項(xiàng)規(guī)

2、劃，充分考慮和尊重所在區(qū)域社會、 經(jīng)濟(jì)、文化關(guān)系的延續(xù)性，城市更新單元劃定有七項(xiàng)原則和技術(shù)要求o細(xì)則確定，城市更新單元內(nèi)拆除重建用地的面積原則上應(yīng)當(dāng) 大于1萬平方米，應(yīng)當(dāng)提供大于3 0 0 0平方米且不小于拆除重建用 地面積1 5 %的獨(dú)立用地，無償移交給政府，用于建設(shè)城市基礎(chǔ)設(shè)施、 公共服務(wù)設(shè)施和城市公共利益項(xiàng)目o城市規(guī)劃或其他相關(guān)規(guī)定對建設(shè) 配比要求高于以上標(biāo)準(zhǔn)的，從其規(guī)定。城市更新單元原則上不得包含 被非法占用的已完成征轉(zhuǎn)及補(bǔ)償手續(xù)的國有未岀讓用地和基本農(nóng)田 保護(hù)范圍內(nèi)的用地，但是通過城市更新實(shí)現(xiàn)用地清退的除外。政府社團(tuán)用地、特殊用地原則上不得單獨(dú)劃定為城市更新單元。 政府土地整備區(qū)范圍

3、內(nèi)原則上不得劃定城市更新單元。城市更新單元 應(yīng)當(dāng)符合基本生態(tài)控制線、一級水源保護(hù)區(qū)、橙線（重大危險設(shè)施管 理控制區(qū)）、黃線（城市基礎(chǔ)設(shè)施管理控制區(qū)）、紫線（歷史文化遺產(chǎn) 保護(hù)區(qū)）等城市控制性區(qū)域管制要求。福田區(qū)、羅湖區(qū)、南山區(qū)、鹽田區(qū)的原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織地域范 圍原則上應(yīng)當(dāng)以整村范圍劃定城市更新單元，鼓勵其他各區(qū)的原農(nóng)村 集體經(jīng)濟(jì)組織地域范圍以整村范圍劃定城市更新單元。已納入本市綜 合整治計(jì)劃或近5年內(nèi)已完成各類專項(xiàng)整治的區(qū)域原則上不得單獨(dú) 劃定為城市更新單元。拆遷范國界定“模糊”空間細(xì)則還對城市更新單元內(nèi)拆遷范圍的邊界劃定作出明確，其 中對拆遷范圍邊界走向、涉及道路等“模糊”空間進(jìn)行了進(jìn)一步

4、明確。拆遷范圍邊界涉及道路的有三種情況：規(guī)劃道路與現(xiàn)狀道路一致 的，原則上以現(xiàn)狀道路邊界為界，現(xiàn)狀道路用地不納入拆遷范圍；規(guī) 劃道路與現(xiàn)狀道路不一致且規(guī)劃道路為未建成區(qū)的，原則上以規(guī)劃道 路邊界為界，規(guī)劃道路用地不納入拆遷范圍；規(guī)劃道路與現(xiàn)狀道路不 致或現(xiàn)狀無道路，且規(guī)劃道路現(xiàn)狀為建成區(qū)的，原則上以規(guī)劃次干 道及以上級別道路的中心線或規(guī)劃支路的邊界為界，規(guī)劃道路用地納 入拆遷范圍；拆遷范圍邊界涉及其他線性工程控制用地的，參照上述 要求確定邊界。拆遷范圍邊界涉及山體、河流等自然地理實(shí)體的，原則上以自然 地理實(shí)體邊界為界。已建設(shè)完成的用地，拆遷范圍原則上應(yīng)當(dāng)包含完 整的產(chǎn)權(quán)邊界，產(chǎn)權(quán)邊界范圍內(nèi)涉及

5、建筑物保留的區(qū)域除外。未建設(shè)用地原則上不劃入城市更新單元細(xì)則對城市更新單元規(guī)劃的編制原則、規(guī)劃的具體內(nèi)容、不 同類別的城市更新計(jì)劃申報、調(diào)整等作出明確規(guī)定。未建設(shè)用地原則 上不劃入城市更新單元。細(xì)則提出，對于依照城市更新單元的劃定原則，因規(guī)劃統(tǒng)籌 確需劃入城市更新單元的國有未出讓用地，可以作為零星用地岀讓給 實(shí)施主體的土地總面積不超過該項(xiàng)目總用地面積的10%且不得超 過3 0 0 0平方米；對于超出部分，可以結(jié)合城市更新單元規(guī)劃的編 制進(jìn)行用地騰挪或置換，由城市更新單元規(guī)劃對其規(guī)劃條件進(jìn)行統(tǒng)籌 研究。對于依照城市更新單元的劃定原則，因規(guī)劃統(tǒng)籌確需劃入城市更 新單元的已批未建用地，在征得土地使用

6、權(quán)人同意后，可結(jié)合城市更 新單元規(guī)劃的編制進(jìn)行用地騰挪或置換。三類城市更新相關(guān)規(guī)定綜合整治類：市區(qū)政府統(tǒng)籌推進(jìn)深圳市城市更新辦法實(shí)施細(xì)則（征求意見稿）提岀，綜合整 治類城市更新主要由市、區(qū)政府統(tǒng)籌推進(jìn)。市城管部門組織、協(xié)調(diào)、 指導(dǎo)和督促全市綜合整治類城市更新工作。市發(fā)改部門負(fù)責(zé)綜合整治 類項(xiàng)目概算審批和市級建設(shè)資金安排。各區(qū)政府負(fù)責(zé)組織實(shí)施本轄區(qū) 內(nèi)的綜合整治類項(xiàng)目。綜合整治類城市更新的內(nèi)容主要包括：消除片區(qū)安全隱患；改善 城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施和無障礙設(shè)施等；改善建筑外觀和片區(qū) 環(huán)境，進(jìn)行建筑節(jié)能改造；提升片區(qū)城市功能。功能改變類：8種情形不能實(shí)施城市更新細(xì)則明確功能改變類城市更新實(shí)施條

7、件是：按照法定圖則、 城市更新單元規(guī)劃等現(xiàn)行生效規(guī)劃，土地用途已發(fā)生變化或者在滿足 土地功能混合使用相關(guān)要求的前提下，現(xiàn)有建筑物的使用功能需進(jìn)行 調(diào)整的，權(quán)利主體可以持房地產(chǎn)權(quán)屬證書向市規(guī)劃國土部門派岀機(jī)構(gòu) 申請實(shí)施功能改變類城市更新。符合功能改變類項(xiàng)目提出申請后，規(guī) 劃部門將進(jìn)行初審并在深圳特區(qū)報、深圳商報及相關(guān)政府公眾信息網(wǎng) 站公示。細(xì)則確定，具有以下情形之一的，不得實(shí)施功能改變類城市 更新：申請實(shí)施后的建筑物使用功能不符合城市規(guī)劃或者土地功能混 合使用要求；申請將配套服務(wù)設(shè)施改變功能，改變后無法滿足相關(guān)配 套要求的；申請將文物古跡、歷史建筑、紀(jì)念性建筑、標(biāo)志性建筑、 具有地方特色和傳統(tǒng)風(fēng)

8、格的建筑物等改變功能，改變后不符合保護(hù)要 求的；申請將危險房屋或者城市更新單元規(guī)劃確定的拆除重建區(qū)域內(nèi) 的建筑物改變功能的；建筑物改變使用功能后，不符合建筑結(jié)構(gòu)安全、 城市景觀設(shè)計(jì)，或者公共安全、消防、環(huán)境、衛(wèi)生、物業(yè)管理等相關(guān) 技術(shù)要求的，等等，共有8種情形。拆除重建類: 三種情況可拆除重建細(xì)則重點(diǎn)對拆除重建類城市更新相關(guān)情況進(jìn)行了明確。細(xì)則規(guī)定，拆除重建適用范圍特定城市建成區(qū)具有以下三種 情況，且通過綜合整治、功能改變等方式難以有效改善或者消除的， 可以申請以拆除重建方式實(shí)施城市更新。一是城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施亟須完善。城市基礎(chǔ)設(shè)施、公 共服務(wù)設(shè)施嚴(yán)重不足，按照規(guī)劃需要落實(shí)獨(dú)立占地且用

9、地面積大于3 0 0 0平方米的城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施或其他城市公共利益項(xiàng) 目。二是環(huán)境惡劣或者存在重大安全隱患。包括環(huán)境污染嚴(yán)重，通風(fēng) 采光嚴(yán)重不足，不適宜生產(chǎn)、生活等。三是現(xiàn)有土地用途、建筑物使用功能或者資源、能源利用明顯不 符合社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求，影響城市規(guī)劃實(shí)施。拆除重建類城市更新項(xiàng)目的實(shí)施可采取市場主體單獨(dú)實(shí)施、合作 實(shí)施等四種方式。細(xì)則對拆除重建類城市更新單元申報與審批條件作岀規(guī)定。細(xì)則提岀，城市更新單元內(nèi)權(quán)利主體的城市更新意愿符合下列條 件時，方可進(jìn)行單元規(guī)劃制定計(jì)劃申報：城市更新單元拆遷范圍內(nèi)用 地為單一地塊的，須占建筑物總面積三分之二以上且占總數(shù)量三分之 二以上的權(quán)利主體同

10、意進(jìn)行城市更新。拆遷范圍內(nèi)用地包含多個地塊 的，占建筑物總面積三分之二以上且占總數(shù)量三分之二以上的權(quán)利主 體同意進(jìn)行城市更新的地塊，其總用地面積應(yīng)當(dāng)不小于拆遷范圍用地面積的8 0%o拆除重建類單元經(jīng)市政府批準(zhǔn)后，市規(guī)劃國土部門應(yīng)當(dāng)在1 0個 工作日內(nèi)，在相關(guān)政府公眾信息網(wǎng)站上就計(jì)劃內(nèi)容進(jìn)行公告。推進(jìn)城市更新項(xiàng)目有序?qū)嵤┪沂袑缗_關(guān)于深入推進(jìn)城市更新工作的意見深圳特區(qū)報訊（記者鄭向鵬）記者昨天從全市城市更新工作會 議獲悉，市政府近日出臺了關(guān)于深入推進(jìn)城市更新工作的意見， 提出要堅(jiān)持綜合整治、功能改變和拆除重建三種更新模式并舉，未來 5年全市計(jì)劃完成城市更新用地規(guī)模約3 5平方公里，完成城市更新 固

11、定資產(chǎn)投資約1 8 0 0億元。到2 0 1 5年基本完成原特區(qū)內(nèi)城中村改造或轉(zhuǎn)型整治意見要求，大力推進(jìn)城中村和舊工業(yè)區(qū)（含舊倉儲區(qū)）改造、 積極推進(jìn)舊商業(yè)區(qū)改造、穩(wěn)步推進(jìn)I日住宅區(qū)改造，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局，完 善城市功能，保障民生福利，提升環(huán)境品質(zhì)，為打造現(xiàn)代化國際化先 進(jìn)城市提供有力支撐。根據(jù)意見，我市城市更新工作的目標(biāo)是：到2 0 1 5年，全 市完成城市更新用地規(guī)模約3 5平方公里，其中“綜合整治”和“功 能改變”規(guī)模約2 3平方公里，以城中村和舊工業(yè)區(qū)為主的“拆除重 建”規(guī)模約1 2平方公里；完成城市更新固定資產(chǎn)投資約1 8 0 0億 元（含綜合整治、功能改變、拆除重建等各類城市更新），城

12、市基礎(chǔ) 設(shè)施配套更為完善，特區(qū)一體化水平顯著提升；基本完成福田、羅湖、 鹽田、南山的城中村改造或轉(zhuǎn)型整治，基本完成寶安、龍崗、光明、 坪山的主要地區(qū)城中村整治，完成3 - 5個重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)片區(qū)、2-3條 人文特色街區(qū)改造。抓好重點(diǎn)地區(qū)更新項(xiàng)目有序?qū)嵤┮庖娞岢?，要積極推進(jìn)城市更新項(xiàng)目規(guī)范有序?qū)嵤?，抓好?點(diǎn)地區(qū)城市更新項(xiàng)目規(guī)范有序?qū)嵤?，著力福田環(huán)C B D地區(qū)、羅湖筍 崗-清水河地區(qū)、南山大沙河地區(qū)、鹽田港后方陸域地區(qū)、寶安松崗 地區(qū)、龍崗深惠路沿線地區(qū)、華為科技城等重點(diǎn)區(qū)域的城市更新。加 快土地歷史遺留問題的處理，盡快出臺深圳市人民代表大會常務(wù)委 員會關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑處理決定實(shí)施辦法

13、，制定分 類依據(jù)、適用政策及處理程序，針對城市更新特點(diǎn)，簡化認(rèn)定程序， 推進(jìn)妥善處理農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑問題。落實(shí)公共設(shè)施用地配建保障性住房意見要求，落實(shí)城市公共設(shè)施用地，在每個城市更新單元中, 確保大于3 0 0 0平方米且不小于拆遷范圍用地1 5%的面積，用于 建設(shè)道路、學(xué)校、醫(yī)院、公交場站、公共綠地等城市公共設(shè)施，相關(guān) 設(shè)施的立項(xiàng)優(yōu)先安排，并與城市更新項(xiàng)目同步建設(shè)。配建保障性住房, 出臺城市更新項(xiàng)目保障性住房配建比例有關(guān)規(guī)定，根據(jù)項(xiàng)目區(qū)域、改 造類型及用地性質(zhì)等因素，在建成后包括住宅的城市更新項(xiàng)目中配建 定比例的保障性住房，拓寬保障性住房供給渠道，滿足中低收入人 群及人才群體的居住

14、需求。城市更新配建保障房免繳地價城市一類地區(qū)安居型商品房配建比例達(dá)3 0%深圳特區(qū)報訊（記者孫錦）記者昨日從全市城市更新工作會議上 獲悉，深圳市城市更新項(xiàng)目保障性住房配建比例暫行規(guī)定（下簡稱 “規(guī)定”）正式出臺，福田-羅湖、南山-前海等一類地區(qū)的城市更 新項(xiàng)目中保障房配建比例為1 2 %,安居型商品房配建比例將達(dá)到3 0%。而更新中配建的保障房是免繳地價，由政府回購，產(chǎn)權(quán)歸政府 所有，而回購價格則按照保障房建造成本加百分之三的利潤來執(zhí)行。 城市中心區(qū)安居型商品房配建比例達(dá)3 0%根據(jù)規(guī)定，城市更新項(xiàng)目保障房配建比例為實(shí)際建設(shè)的保障性住 房面積占該項(xiàng)目批準(zhǔn)住宅建筑面積的比例。配建比例將按不同地區(qū)

15、的 標(biāo)準(zhǔn)來確定，具體來說，一類地區(qū)保障性住房配建比例為1 2%,保 障性住房類型為安居型商品房的，配建比例為3 0%。而一類地區(qū)是 指福田-羅湖、南山-前海、光明新區(qū)、龍華新城、大運(yùn)新城、龍崗、 沙井、松崗、觀瀾、布吉、橫崗等城市各級中心區(qū)內(nèi)規(guī)劃2 0 1 5年 前建設(shè)的軌道站點(diǎn)1 0 0 0米覆蓋地區(qū)。二類地區(qū)保障性住房配建比例為8 %,安居型商品房配建比例為 2 0%。二類地區(qū)是指除一類地區(qū)之外的城市各級中心區(qū)或規(guī)劃2 0 1 5年前建設(shè)的軌道站點(diǎn)1 0 0 0米覆蓋地區(qū)。三類地區(qū)保障性住房配建比例為5 %,安居型商品房配建比例為1 0%。三類地區(qū)是指除一、二類地區(qū)之外的重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)片區(qū)，如現(xiàn)

16、代 制造業(yè)園區(qū)，現(xiàn)代物流園區(qū)、金融后臺服務(wù)區(qū)等，以及其他適宜配建 保障性住房的地區(qū)。今后，深圳將鼓勵城市更新項(xiàng)目在以上標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上增加配建比例。而對于那些在一、二、三類地區(qū)之外的城市更新項(xiàng)目。配建比例可根據(jù)實(shí)際有增有減城市更新項(xiàng)目位于規(guī)劃2 0 1 5年前建設(shè)的軌道站點(diǎn)5 0 0米 范圍內(nèi)的，保障房配建比例按批準(zhǔn)住宅建筑面積增加3%o如果城市 更新項(xiàng)目屬于工業(yè)區(qū)或倉儲區(qū)改造為住宅的，保障房配建比例按批準(zhǔn) 住宅建筑面積增加5%。如果項(xiàng)目同時符合上述兩種規(guī)定情形的，保 障房配建比例則要按批準(zhǔn)住宅建筑面積增加8 %o如果城市更新項(xiàng)目中包含非農(nóng)建設(shè)用地的，可按非農(nóng)建設(shè)用地面 積占項(xiàng)目建設(shè)用地總面積比例對保障房配建比例進(jìn)行核減，其中，一 類地