XG鎮(zhèn)鑫豪產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告@李景輝

1、謹(jǐn)呈：JL縣XH酒店投資有限公司 XGZXH產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目 投資可行性研究書 武漢DSH房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 日5月8年2014 產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目投資可行性研究書XGZXH 目 錄 前言 第一部分 項(xiàng)目總論 1.1 項(xiàng)目背景 1.2 可行性研究結(jié)論 第二部分 市場分析 2.1 項(xiàng)目投資環(huán)境 2.2 市場宏觀背景 第三部分 項(xiàng)目分析及評價(jià) 3.1 地塊解析 3.2 項(xiàng)目SWOT分析 3.3 市場定位及項(xiàng)目評估 3.4 項(xiàng)目定位 3.5 方案評估意見 第四部分 銷售收入測定 4.1 銷售收入估算 4.2 銷售總收入測算 第五部分 財(cái)務(wù)與敏感性分析 5.1 贏利能力分析 產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目投資可行性研究

2、書XGZXH 5.2 社會(huì)效益和影響分析 第六部分 可行性研究結(jié)論與建議 6.1 可行性研究結(jié)論 6.2 項(xiàng)目主要問題的解決辦法和建議 6.3 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范建議 產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目投資可行性研究書XGZXH 第一部分 項(xiàng)目總論 “XH酒店”是JL縣XH酒店投資管理有限公司投資運(yùn)營的高檔次商務(wù)休閑酒店項(xiàng)目，主要功能為高檔次商務(wù)酒店和高級娛樂休閑服務(wù)中心。XH酒店作為XGZ當(dāng)?shù)刂频曛?，?yán)格按照三星級酒店標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)作管理，酒店在傳統(tǒng)服務(wù)流程的基礎(chǔ)上，全面結(jié)合現(xiàn)代技術(shù)電腦化管理功能實(shí)施管理。 1.1項(xiàng)目背景 XH酒店為適應(yīng)時(shí)代發(fā)展的要求，實(shí)現(xiàn)酒店經(jīng)營模式持續(xù)、穩(wěn)健發(fā)展的目標(biāo)，擬將原XH酒店改建成產(chǎn)權(quán)式

3、酒店，引進(jìn)品牌酒店進(jìn)駐，使其價(jià)值最大化。 1.1.1項(xiàng)目名稱 XGZXH產(chǎn)權(quán)式酒店 1.1.2投資公司 JL縣XH酒店投資管理有限公司 1.1.3承擔(dān)可行性研究工作的單位 武漢DSH房地產(chǎn)營銷策劃有限公司 1.1.4 研究工作依據(jù) 以及其它國家、省、市級法規(guī)、規(guī)范、文件、通知等。 1.1.5項(xiàng)目的建筑規(guī)模和內(nèi)容 XGZXH酒店，屬于XGZ當(dāng)?shù)剌^高檔次商務(wù)休閑酒店，單體7層，總建筑面積：6000（據(jù)袁總初步統(tǒng)計(jì)），客房套數(shù)：60套，客房面積：4000，主體占地面積500平方米。 1.2可行性研究結(jié)論 產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目投資可行性研究書 XGZXH 經(jīng)過對全國和新溝經(jīng)濟(jì)狀況的研究分析，以及對2015-

4、2020年產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的理解，我司經(jīng)過詳細(xì)的市場調(diào)研后認(rèn)為： 項(xiàng)目的變更是必要的、可行的、合理的 在目前各種利好因素的作用下，近幾年內(nèi)新溝市產(chǎn)權(quán)式酒店市場是樂觀的 產(chǎn)權(quán)式酒店更適合項(xiàng)目的整體發(fā)展與規(guī)劃 考慮目前貴司的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、實(shí)力以及資金儲(chǔ)備、企業(yè)發(fā)展需求等因素，項(xiàng)目的正式運(yùn)營條件基本成熟 產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目投資可行性研究書XGZXH 市場分析第二部分 2.1項(xiàng)目投資環(huán)境 2.1.1項(xiàng)目投資環(huán)境分析平方個(gè)居委會(huì)，其中城區(qū)面積3.645個(gè)行政村，3版圖面積XGZ150平方公里，總?cè)丝?0萬人，轄工業(yè)基地實(shí)力雄厚，現(xiàn)有福娃、天和水產(chǎn)、華田米業(yè)、恒泰米業(yè)、發(fā)旺油脂、萬人。XGZ公里，人口3.5 。家,

5、素有“小漢口”美稱鑫泰棉花等農(nóng)業(yè)產(chǎn)品加工和印鐵、制罐包裝業(yè)等龍頭企業(yè)32良好的投資環(huán)境為酒店業(yè)培養(yǎng)了穩(wěn)定優(yōu)質(zhì)的消費(fèi)客戶群，新溝工業(yè)及商業(yè)未來的蓬勃發(fā)展也為酒XGZ 店經(jīng)營提供了有力的保證。 市場研究2.1.2年曾榮獲1987XGZ，歷經(jīng)改革開放后的勵(lì)精圖治，奮發(fā)圖強(qiáng)，現(xiàn)已煥發(fā)出勃勃生機(jī)，51949年月置為年分別被評為20022000年、全省首屆小城鎮(zhèn)建設(shè)競賽二等獎(jiǎng)，1999年被評為湖北省綜合實(shí)力五十強(qiáng)鎮(zhèn)，年被省政府確定為全省首批小19962002年鄉(xiāng)鎮(zhèn)綜合實(shí)力評估在荊州市排名第一，荊州市評為小康鄉(xiāng)鎮(zhèn)，月奪得湖北省小城鎮(zhèn)規(guī)年3城鎮(zhèn)綜合改革試點(diǎn)鎮(zhèn)，2003年被省政府確定為全省小城鎮(zhèn)建設(shè)重點(diǎn)鎮(zhèn)，20

6、06 20個(gè)重點(diǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)之一。年6月被省委確定為全省新農(nóng)村建設(shè)劃建設(shè)管理競賽“楚天杯”，2006 開放開發(fā)的新溝，隨著時(shí)代發(fā)展的脈搏，以強(qiáng)勁的發(fā)展態(tài)勢，迅速融于現(xiàn)代化建設(shè)的滾滾熱流。小型 城市初具雛形，經(jīng)濟(jì)實(shí)力明顯增強(qiáng)，軟硬環(huán)境日趨優(yōu)化。 2.2市場宏觀背景 2.2.1、酒店市場分析 目前XGZ鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)中型規(guī)模酒店約15家，整體經(jīng)營面積約75000，客房總量約1200套，其中較中型規(guī)模酒店10家，相對于10萬常住人口的鎮(zhèn)區(qū)而言，中高型酒店市場仍有一定的市場機(jī)會(huì)。 2.2.2、開房率分析 2013年XGZ區(qū)酒店的年開房率達(dá)50，經(jīng)營情況良好，產(chǎn)權(quán)式酒店的年開房率也在5070之間浮動(dòng)。產(chǎn)權(quán)式酒店有固定的

7、一部分客戶資源，通過圈層裙帶關(guān)系，對酒店經(jīng)營有一定的積極作用，這也是產(chǎn)權(quán)式酒店的開房率略高于其他形式酒店的主要原因。 產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目投資可行性研究書 XGZXH 、酒店規(guī)模分析2.2.330%區(qū)域內(nèi)的賓館及酒店，XGZ中高等規(guī)模的酒店占總比的不同區(qū)域的酒店在經(jīng)營規(guī)模上也有所不同， 20%。左右，小型賓館或酒店占比,50%，招待所等低等檔次的住所占比 2.2.4、酒店管理公司分析 產(chǎn)權(quán)式酒店的管理企業(yè)分為三種情況： A、發(fā)展商自管 、聘請國內(nèi)外知名酒店管理公司全權(quán)管理B 、聘請國外知名酒店管理公司作顧問，發(fā)展商自己管理C目前新溝市場暫無產(chǎn)權(quán)式酒店，市場機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)并存，若聘請專業(yè)的酒店管理公司成本

8、投入太高。因此，大多采用自管或聘請顧問的形式管理。但從長遠(yuǎn)來看，隨著產(chǎn)權(quán)式酒店的逐步發(fā)展，酒店管理公司的品牌度將直接決定物業(yè)的檔次和投資者的購買信心。 市場研究結(jié)論： 1、XGZ工業(yè)基礎(chǔ)較好，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿^大，鎮(zhèn)區(qū)隨著監(jiān)北城關(guān)副中心的區(qū)域概念定位，發(fā)展，XGZ發(fā)展迎來新的機(jī)會(huì)； 2、酒店在規(guī)模上都比較小，客房數(shù)在100間以上的只有寥寥幾家，其他的均不到100間，中高檔類型酒店市場存在一定的機(jī)會(huì)； 3、酒店的開房率都比較高，維持在50%70%的水平。以消化本地各企業(yè)商務(wù)客戶為主，另有少量娛樂消費(fèi)型客戶，消費(fèi)需求比較旺盛； 4、本酒店建議采用自管或聘請顧問的形式管理，管理公司的品牌度將直接決定

9、物業(yè)的檔次和投資者的購買信心。 產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目投資可行性研究書 XGZXH 第三部分 項(xiàng)目分析及評價(jià) 3.1項(xiàng)目解析 3.1.1項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ? 建筑面積：6000 客房面積：4000? 其他面積：2000? 層數(shù)共7層： ? 1層：酒店大堂 2-7層：酒店客房 ? 客房總數(shù)：100間 3.1.2交通條件及周邊配套分析 1、緊鄰銀欣大道51號(hào) ，交通便捷，各種配套完善，人流旺盛，項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè)氛圍一般，并且發(fā)展空間很大。 2、項(xiàng)目方圓1公里內(nèi)，社區(qū)較為密集，餐飲，鎮(zhèn)區(qū)事業(yè)單位較多，富迪購物廣場、陽光步行街，JL縣第三人民醫(yī)院等配套； 3.1.3經(jīng)營品牌價(jià)值 XH酒店為XGZ知名酒店之一，

10、經(jīng)營數(shù)載，積累一定的人氣和品牌效應(yīng)。 3.2項(xiàng)目SWOT分析 3.2.1 SWOT分析 優(yōu)勢（S） 1、項(xiàng)目位于銀欣大道51號(hào) ，周邊各類市政配套設(shè)施完善，臨近城市發(fā)展主干道，具備良好展示面； 2、區(qū)域中高檔酒店，享有一定的市場知名度，目前以商務(wù)客人為主，是典型的商務(wù)型酒店，對客戶的綜合吸引力較大； 產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目投資可行性研究書XGZXH 3、發(fā)展商屬于具有當(dāng)?shù)厣詈裆鐣?huì)關(guān)系，能給客戶以堅(jiān)定的購買信心； 4、項(xiàng)目本身已具有一定的酒店客戶資源貯備，具有強(qiáng)大的潛在客戶群基礎(chǔ)。 劣勢（W） 1、本酒店暫無景觀資源支撐； 2、項(xiàng)目配套設(shè)施經(jīng)營一般，對酒店的營業(yè)收入支撐不足； 3、項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍較弱；

11、 4、項(xiàng)目內(nèi)部酒店功能性設(shè)計(jì)存在缺陷。 機(jī)會(huì)（O） 1、XGZ區(qū)新規(guī)劃，鎮(zhèn)區(qū)面積擴(kuò)容，鎮(zhèn)區(qū)人口增加； 2、產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目在區(qū)域市場處于無競爭狀態(tài)，銷售外部環(huán)境具有一定的優(yōu)勢； 3、工業(yè)企業(yè)較多，消費(fèi)能力強(qiáng)； 4、本地居民可支配收入高，投資欲望強(qiáng)烈。 威脅（T） 1、投資型物業(yè)類型繁多，供應(yīng)量較大，分散一定的投資市場客戶； 2、作為新興的房地產(chǎn)投資模式，在該區(qū)域尚無先例，市場存在一定風(fēng)險(xiǎn)性； 3、酒店未來經(jīng)營情況與客戶信心存在一定的風(fēng)險(xiǎn)性。 3.2.2應(yīng)對策略 四大SO策略（強(qiáng)化優(yōu)勢與機(jī)會(huì)策略） 1、強(qiáng)化項(xiàng)目自身的中高檔性和唯一性，將項(xiàng)目與該片區(qū)其他類型酒店相區(qū)別，迅速占領(lǐng)市場，出奇制勝； 2、

12、配合項(xiàng)目標(biāo)志性建筑的外觀，充分利用良好展示面，強(qiáng)化樓體及現(xiàn)場包裝，迅速吸引周邊客戶關(guān)注； 3、利用酒店本身所具有的豐富客戶資源優(yōu)勢，通過有針對性地實(shí)施點(diǎn)式營銷策略，盡可能將酒店客戶轉(zhuǎn)化為購買客戶； 產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目投資可行性研究書 XGZXH 4、強(qiáng)化、利用發(fā)展商良好的社會(huì)資源資源優(yōu)勢，對轄區(qū)內(nèi)各外資及本地企業(yè)進(jìn)行重點(diǎn)宣傳，促成集團(tuán)購買。 兩大WT策略（化解劣勢與規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)） 1、項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確市場定位，并通過實(shí)施具有極強(qiáng)針對性的營銷方案及投資回報(bào)承諾方案，吸引客戶購買； 2、針對自身酒店配套設(shè)施經(jīng)營的劣勢，我司建議引進(jìn)品牌酒店經(jīng)營公司，增加酒店產(chǎn)品附加值，提升形象檔次； 結(jié)論： 通過對比分析區(qū)域市

13、場的各種特征，以及影響本項(xiàng)目的各種因素，DSH認(rèn)為：本項(xiàng)目在該片區(qū)的酒店市場中占有很大優(yōu)勢，如果能優(yōu)化主觀因素（市場定位、酒店經(jīng)營成本控制、營銷策略等），在特色化和配套性上取得最佳差異化特征，本項(xiàng)目的市場風(fēng)險(xiǎn)可以有效應(yīng)對和規(guī)避，并會(huì)有良好的市場表現(xiàn)。 3.3市場定位及項(xiàng)目評估： 3.3.1市場定位 鑒于目前市場，項(xiàng)目情況考慮，建議本項(xiàng)目作為XGZ區(qū)高檔商務(wù)型酒店定位，以新溝及周邊鎮(zhèn)區(qū)為重點(diǎn)市場，輻射仙桃市，潛江市，JL縣，江陵縣等周邊城市。 3.3.2項(xiàng)目評估 在整個(gè)新溝市場中，XH酒店作為目前唯一的產(chǎn)權(quán)式酒店，具有很強(qiáng)的獨(dú)特性、唯一性，是市場中極具競爭力的投資型房地產(chǎn)產(chǎn)品。 目前本項(xiàng)目面臨資

14、金和經(jīng)營兩大問題，項(xiàng)目的最佳出路必定是能同時(shí)解決和緩解這兩大核心問題。根據(jù)項(xiàng)目目前情況，我們認(rèn)為：該種解決方案必須能 產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目投資可行性研究書XGZXH 同時(shí)滿足以下兩個(gè)核心要求： 、在短期內(nèi)能快速回籠大量資金 1 、能保持并促進(jìn)對項(xiàng)目的高效經(jīng)營管理 2根據(jù)本項(xiàng)目情況，我們認(rèn)為有三種方案可供選擇： ? 整體出讓 ? 抵押貸款 ? 產(chǎn)權(quán)式酒店 1、酒店整體出讓： 概念： 即尋找第三方受讓人，以一定的價(jià)格將酒店的所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓的方式。 優(yōu)勢： （1）能快速回籠大量資金； （2）不存在后續(xù)問題。 劣勢： （1） 大宗項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓難以找到買家； （2） 喪失了對酒店的經(jīng)營管理權(quán)； （3） 整

15、體轉(zhuǎn)讓價(jià)格一般很低，無法根據(jù)市場價(jià)格銷售，難以保證對前期投資的回收，將造成對資產(chǎn)的嚴(yán)重?fù)p失。 小結(jié)： 基于以上分析，酒店的整體轉(zhuǎn)讓雖然能一次性回籠較多資金，但會(huì)造成嚴(yán)重?fù)p失，而且不符合我們對酒店經(jīng)營管理權(quán)的要求。因此，此種方式不符合我 產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目投資可行性研究書 XGZXH 們對酒店最佳出路的要求。 2、項(xiàng)目抵押貸款： 概念： 即按照一定的市場估價(jià)，將酒店所有權(quán)抵押給銀行套取現(xiàn)金的方式。 優(yōu)勢： （1）能回籠部分資金； （2）能保持對酒店的經(jīng)營管理。 劣勢： （1）抵押貸款額度較低，回籠資金少； （2）將背負(fù)沉重利息負(fù)擔(dān)； （3）嚴(yán)重影響發(fā)展商社會(huì)形象和地位，對項(xiàng)目造成嚴(yán)重負(fù)面效應(yīng)。 小結(jié)

16、： 基于以上分析，抵押貸款雖然能保持對酒店的經(jīng)營管理，但不符合我們對快速回籠大量資金的要求，且又會(huì)讓發(fā)展商背負(fù)沉重利息負(fù)擔(dān)。因此，此種方式仍然不符合我們對酒店最佳出路的要求。 3、產(chǎn)權(quán)式酒店： 概念： 即將酒店的整體產(chǎn)權(quán)以客房為單位劃分為獨(dú)立小產(chǎn)權(quán)出售給業(yè)主，業(yè)主再以委托經(jīng)營的形式在一定期限內(nèi)將客房交由酒店管理方繼續(xù)經(jīng)營管理，并收取投資回報(bào)的方式。 優(yōu)勢： 產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目投資可行性研究書 XGZXH ）能以市場價(jià)格快速回籠大量資金；（1 ）能保持對酒店的經(jīng)營管理；（2 ）能促進(jìn)酒店經(jīng)營管理水平的提高。（3 劣勢：1）操作方式較為復(fù)雜； （2）存在后續(xù)經(jīng)營回報(bào)的風(fēng)險(xiǎn)。 小結(jié)： 基于以上分析，酒店

17、的產(chǎn)權(quán)化銷售不僅能一次性回籠大量資金，在很大程度上解決資金利息問題，而且能夠滿足我們對酒店經(jīng)營管理權(quán)的要求，因此，此種方式符合對酒店最佳出路的要求。 3.4項(xiàng)目定位 XH酒店為JL縣XH酒店投資有限公司全資擁有，是XGZ為改善投資環(huán)境而興建起來的。該酒店樓高7層，總投資2000萬元。 XH酒店是一家中高檔商務(wù)休閑酒店。位于銀欣大道51號(hào) 。酒店嚴(yán)格按照星級酒店標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)作管理，酒店在傳統(tǒng)服務(wù)流程的基礎(chǔ)上，全面結(jié)合現(xiàn)代技術(shù)電腦化管理功能實(shí)施管理。 監(jiān)北首個(gè)國際級商務(wù)產(chǎn)權(quán)式酒店。因此，項(xiàng)目應(yīng)該定位為： 3.5方案評估意見 綜合3.3.2項(xiàng)目評估三種方案的比較分析，我們認(rèn)為：產(chǎn)權(quán)式酒店模式符合對本項(xiàng)目最

18、佳出路的要求，對于酒店而言，具有四大戰(zhàn)略性意義： 產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目投資可行性研究書XGZXH 快速回籠大量資金，緩解資金壓力 由市場決定價(jià)格，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的增值 產(chǎn)權(quán)自主分配，保證對項(xiàng)目的經(jīng)營管理權(quán) 促進(jìn)酒店管理水平的全面提高，保證酒店的高效可持續(xù)發(fā)展 產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目投資可行性研究書XGZXH 第四部分 銷售收入測定 4.1銷售收入估算 4.1.1定位理論依據(jù) 1、由于項(xiàng)目周邊沒有類似的產(chǎn)權(quán)式酒店，故不能采取比較法定價(jià)； 2、項(xiàng)目屬于典型經(jīng)營收益性物業(yè)，故可采取收益法。 4.1.2銷售均價(jià)確定 收益法定義： 預(yù)測估價(jià)對象的未來正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)后累加，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)

19、格或價(jià)值的方法。 收益年有限，且其他因素不變的價(jià)格計(jì)算公式： na/r ）1（rV=11/V 項(xiàng)目現(xiàn)今總價(jià)n項(xiàng)目的收益年限 r房地產(chǎn)資本化率，即項(xiàng)目投資回報(bào)率，一般取經(jīng)驗(yàn)值8； a項(xiàng)目的年凈收益 價(jià)格求取 1、本項(xiàng)目作為產(chǎn)權(quán)式酒店，經(jīng)營年限一般為20年，故收益年限n20 2、本項(xiàng)目作為酒店的凈收益a 根據(jù)市場調(diào)研結(jié)果，我們可以設(shè)定： 平均租金收益： （根據(jù)項(xiàng)目酒店客房標(biāo)準(zhǔn)和酒店業(yè)正常租金收益水平作保守估計(jì)） 120元/套/天 產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目投資可行性研究書 XGZXH 開房率（參考目前區(qū)域酒店開房率作保守估計(jì)）45 100套總套數(shù)（根據(jù)現(xiàn)有客房數(shù)） 365天平均租金客房總套數(shù)開房率年收益租金a

20、 元6045=1182600365120na/r 1r）V=1故依公式求得，項(xiàng)目現(xiàn)今總價(jià)值1/（ 元=11610941 3000經(jīng)初步統(tǒng)計(jì)產(chǎn)權(quán)式酒店可售面積S /產(chǎn)權(quán)式酒店理論均價(jià)V/S=3870.31元 價(jià)格調(diào)整4.1.3、由于產(chǎn)權(quán)式酒店對于業(yè)主而言，只需交首期，回報(bào)穩(wěn)定，經(jīng)營年限過后完全歸業(yè)主所有，所以價(jià)1格超出商鋪、樓盤等回報(bào)率相對較低的物業(yè)而言是正常的。同時(shí)，該價(jià)格從房地產(chǎn)估價(jià)理論上講也是合理 來計(jì)算的，意即是客戶能承受的最高價(jià)格。的，但該價(jià)格是按資本化率（投資回報(bào)率）8 2、考慮到市場的接受度，以及降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，我們可以根據(jù)經(jīng)驗(yàn)人為將其調(diào)至合理值。由以上分析，我們在充分考慮市場接受度

21、、開發(fā)商供款負(fù)擔(dān)和收益的平衡問題，經(jīng)過多次嘗試，將初 步均價(jià)定為： ）元/（23870通過以上對價(jià)格的技術(shù)性和市場接受度的分析，我們最終得出本項(xiàng)目的可結(jié)論：3870元/實(shí)現(xiàn)均價(jià)為。 4.2酒店總銷售收入估算 已知條件： 酒店可售面積 S13000 產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目投資可行性研究書 XGZXH 產(chǎn)權(quán)式酒店客房部分價(jià)格 P1=3870元/ 酒店總銷售收入 V=S1 P1 =3000 3870 =11610000元 所以，酒店客房銷售總收入約為：1161萬元（人民幣）。 產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目投資可行性研究書 XGZXH 第五部分 財(cái)務(wù)與敏感性分析 5.1贏利能力分析 目前產(chǎn)權(quán)式酒店的三種主要經(jīng)營方式5.1.

22、1 1、固定回報(bào)模式：年。發(fā)展20物業(yè)產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主所有，物業(yè)委托開發(fā)商與酒店共同經(jīng)營10天（分淡、旺8%20的固定投資回報(bào)；業(yè)主每年可以享受157%商承諾每年成首期，剩余月供款每月從固定回報(bào)中扣除，季）免費(fèi)自用；業(yè)主只需交付3剩余部分收益按月、半年或年度返還。經(jīng)營期滿后，物業(yè)使用權(quán)交由業(yè)主。此類方式適合中高檔型酒店、銷售價(jià)格高、酒店經(jīng)營運(yùn)作成本較大且開房率較高的產(chǎn)權(quán)式酒店。因?yàn)榛貓?bào)明確簡單，可操作性強(qiáng)，正逐步成為此類型產(chǎn)權(quán)式酒 店的主要回報(bào)模式。 、利潤分成模式：2年。業(yè)主只1520物業(yè)產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主所有，物業(yè)委托開發(fā)商與酒店共同經(jīng)營需交付3成首期，另付月供貸款。業(yè)主每年可以享受2040天（分淡、旺

23、季）免費(fèi)自用，并可按一定比例享受酒店經(jīng)營稅后純利的分紅。此類方式被早期的地處旅游風(fēng)景區(qū)，經(jīng)營運(yùn)作成本相對較高，酒店經(jīng)營受淡旺季影響嚴(yán)重的度假型酒店廣泛采用。但從后續(xù)經(jīng)營的可操作性角度來看涉及問題比較復(fù)雜，后續(xù)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)較大。 3、單純免月供模式： 產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目投資可行性研究書 XGZXH 3物業(yè)產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主所有，物業(yè)委托開發(fā)商與酒店共同經(jīng)營20年。業(yè)主交付成首期，月供貸款由發(fā)展商代繳外，不在享受額外經(jīng)營分紅或回報(bào)；同時(shí)每年天。此類方式因?yàn)槌兄Z投資回報(bào)低，因此后續(xù)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)相20享受免費(fèi)入住15對較小，對發(fā)展商和酒店管理公司的壓力也較小。適合酒店檔次較高，銷售價(jià) 格和經(jīng)營運(yùn)作成本也較高，同時(shí)出租率偏

24、低的產(chǎn)權(quán)式酒店。 小結(jié)：也是項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展項(xiàng)目經(jīng)營方式的選擇關(guān)乎整個(gè)酒店后續(xù)經(jīng)營的問題，和贏利能力的關(guān)鍵。通過以上三種經(jīng)營模式的對比分析及本項(xiàng)目的具體情況，我司認(rèn)為：選擇每年7%固定回報(bào)模式比較切合實(shí)際。 5.1.2本項(xiàng)目固定經(jīng)營成本分析： 1、新溝市酒店正常經(jīng)營費(fèi)用構(gòu)成： A、能源費(fèi)用 主要包括：水電、油耗及煤氣等費(fèi)用，按照運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，該項(xiàng)成本約占總收入的17%； B、員工費(fèi)用 主要是員工工資費(fèi)用，酒店在正常營業(yè)時(shí)約需10人，按新溝市酒店員工人均工資2000元/月的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，員工費(fèi)用每年大約為24萬元； C、維修費(fèi)用 主要指酒店日常維修的費(fèi)用，每年約需10萬元； E、保險(xiǎn)費(fèi) 主要是財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、員

25、工社會(huì)保險(xiǎn)等，每年約需2萬元； F、管理費(fèi)用 管理費(fèi)用主要是指辦公費(fèi)用、接待費(fèi)等費(fèi)用，每年約需5萬； 產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目投資可行性研究書XGZXH G、租賃管理費(fèi) 2%； 主要是指出租時(shí)上交給政府部門的管理費(fèi)用，占租金的 H、管理公司酬金 ； 管理公司酬金為營業(yè)收入的2-5% 、大修費(fèi)用I 。為營業(yè)收入的2% 元）本項(xiàng)目經(jīng)營成本估算：（酒店年收益：1182600類別 項(xiàng)目實(shí)際成本 備注金額（萬元） 比例能源費(fèi)用 20 17% 水、電、燃油等能源耗費(fèi)工資保險(xiǎn)福利 24 20% 經(jīng)營管理費(fèi)用17 15% 維修、管理、物料消耗等 合計(jì)61 52% 5.1.3本項(xiàng)目經(jīng)營測算 45%測算：1、按照本項(xiàng)目平均

26、成本52%，開房率類別 平均天租金收益 天數(shù) 房間數(shù)開房率 合計(jì)（元）酒店年收益 120 365 60 45% 1182600 年經(jīng)營成本（元）按本項(xiàng)目平均52%計(jì)算 61 年預(yù)期收益（元） 572600 回報(bào) 固定回報(bào)7% （元）銷售均價(jià)3870元/平方米，銷售總面積為3000平方米，銷售總額為11610000元，按7%固定回報(bào)，每月 元還款為812700812700 小結(jié)： 從以上表格可知：如果按本項(xiàng)目成本率52%，開房率45%核算，選擇固定7%經(jīng)營回報(bào)模式有一定利潤空間，后續(xù)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)較??； 產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目投資可行性研究書 XGZXH 5.2社會(huì)效益和影響分析 1、完善城市功能，推動(dòng)片區(qū)的

27、房地產(chǎn)市場發(fā)展進(jìn)程 該項(xiàng)目的銷售將進(jìn)一步改善酒店的經(jīng)營水平，提升區(qū)域形象，推動(dòng)片區(qū)的房地產(chǎn)市場發(fā)展進(jìn)程； 2、增加財(cái)政稅收 該項(xiàng)目的銷售預(yù)計(jì)將為國家創(chuàng)造銷售稅費(fèi)相關(guān)稅利百萬元； 3、提升品牌形象 該項(xiàng)目的推出將提升JL縣XH酒店的品牌形象。 產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目投資可行性研究書XGZXH 第六部分 可行性研究結(jié)論與建議 6.1可行性研究結(jié)論 經(jīng)過對全國和新溝經(jīng)濟(jì)狀況的研究分析，以及對2015-2020年產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的理解，我司經(jīng)過詳細(xì)的市場調(diào)研后認(rèn)為： 項(xiàng)目的變更是必要的、可行的、合理的 在目前各種利好因素的作用下，近幾年內(nèi)新溝市產(chǎn)權(quán)式酒店市場是樂觀的 產(chǎn)權(quán)式酒店更適合項(xiàng)目的整體發(fā)展與規(guī)劃 考慮目前貴司

28、的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、實(shí)力以及資金儲(chǔ)備、企業(yè)發(fā)展需求等因素，項(xiàng)目的正式運(yùn)營條件基本成熟 結(jié)論：在宏觀政策、經(jīng)濟(jì)、市場環(huán)境不發(fā)生重大變化的前提，在保證酒店盈利能力和品牌價(jià)值、并采取行之有效的營銷手段的條件下，本項(xiàng)目作為產(chǎn)權(quán)式酒店銷售是可行的！ 產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目投資可行性研究書XGZXH 6.2項(xiàng)目主要問題的解決辦法和建議 6.2.1如何提高酒店的盈利能力？ 1、樹立XGZ最高檔酒店形象： （1）引進(jìn)知名經(jīng)營管理品牌公司整合經(jīng)營，提升經(jīng)營管理水平和檔次； （2）增加產(chǎn)品附加價(jià)值，并在形象和服務(wù)上獨(dú)樹一幟，迅速和市場上的競爭對手相區(qū)別； （3）將購房客戶吸收為會(huì)員，提升投資回報(bào)附加值，增加購買吸引力，促進(jìn)項(xiàng)目銷售；同時(shí)有利于提高以后酒店經(jīng)營的開房率； （4）建立長