《物權(quán)法》對(duì)淮安市物業(yè)管理企業(yè)的影響分析

1、物權(quán)法對(duì)淮安市物業(yè)管理企業(yè)的影響分析徐葉香 陳衛(wèi)芬（淮陰工學(xué)院經(jīng)管學(xué)院 江蘇 淮安 223000）摘要 ：物權(quán)法的實(shí)施是我國(guó)法制建設(shè)的重大事件，關(guān)系到每個(gè)公民的切身利益。本文主要從淮 安市的物業(yè)管理企業(yè)入手，探討物權(quán)法實(shí)施后對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的影響，并對(duì)物業(yè)管理企業(yè)和 政府分別提出相關(guān)的建議，以推進(jìn)淮安市物業(yè)管理企業(yè)的健康發(fā)展。關(guān)鍵詞 ： 物權(quán)法 建筑物區(qū)分所有權(quán) 物業(yè)管理企業(yè)Title: The Analysis of Effect on The Estate Managementent EnterprisesIn Huai aAnrea Caused by The Law of Propert

2、y Management RightsAbstract: On the basic of property management development, this article analysis the impact about housing owners in Huaian area caused by the Property Rights Law from three facts, including the owners consciousness,rights and the related hot issues. Then, to put forward the propos

3、al for the housing oweners. I wish this article would promote the health and development of Huaian property management.Keywords Property Law, Huaian, property management, housing owners物權(quán)法于 2007年3月 16日在十屆全國(guó)人大五次會(huì)議高票通過，自 2007年 10月1日起 正式實(shí)施。它的通過，為我國(guó)物業(yè)管理法制化進(jìn)程寫下了濃重一筆。 物權(quán)法中的“建筑物區(qū)分 所有權(quán)”等內(nèi)容，直接涉及物業(yè)管理，為物業(yè)管理定紛止

4、爭(zhēng)、業(yè)主維護(hù)自身合法權(quán)益、及物管企 業(yè)更好地為業(yè)主提供服務(wù)，都提供了基本的法律依據(jù)。本文主要以淮安市的物業(yè)管理企業(yè)為研究 對(duì)象，分析物權(quán)法給它們帶來(lái)的影響，研究如何利用物權(quán)法促進(jìn)淮安市以至江蘇省物業(yè)管理的健 康發(fā)展。1 淮安市物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r 淮安市地處蘇北腹地，北接連云港，東北接鹽城市，偏南接揚(yáng)州市，南鄰安徽省，西連宿遷 市，是個(gè)典型的蘇北中等城市。其物業(yè)管理起步于 20 世紀(jì) 90 年代中期，發(fā)展至今取得了不少成 績(jī)。物權(quán)法的新體制為物業(yè)管理工作破解了許多難題，淮安市在落實(shí)新體制長(zhǎng)效管理的工作中，創(chuàng)新建立“兩站、一中心、一平臺(tái)”（即街道物管投訴調(diào)解工作站，房屋應(yīng)急維護(hù)服務(wù)站，街道物業(yè)

5、服務(wù)中心，社區(qū)服務(wù)與物業(yè)服務(wù)結(jié)合平臺(tái)），促進(jìn)物管又好又快發(fā)展，受到了建設(shè)部和省建設(shè)廳的高度評(píng)價(jià)，并向全省推廣。到2005年底，淮安市有物業(yè)管理企業(yè)106家，是 九五”末的10.6倍；托管面積1240萬(wàn)平方米，是“九五”末的15.5倍。隨著物業(yè)管理企業(yè)隊(duì)伍的日益壯大，據(jù)最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，目前全市已 有物業(yè)服務(wù)企業(yè)174家，其中一級(jí)資質(zhì) 5家，二級(jí)資質(zhì)13家，三級(jí)（含三級(jí)暫定）資質(zhì) 156家, 共托管物業(yè)總面積 1997多萬(wàn)平方米，受益人口 50萬(wàn)多人，吸納就業(yè)人員 7000多人。174家物業(yè) 服務(wù)企業(yè)中有10家外地企業(yè)，它們基本上都具有一級(jí)資質(zhì)和二級(jí)資質(zhì)，這些外地物業(yè)管理企業(yè)對(duì)本地的物業(yè)管理企業(yè)產(chǎn)生

6、了很大的競(jìng)爭(zhēng)壓力。2淮安市物業(yè)管理企業(yè)物權(quán)法規(guī)意識(shí)水平問卷分析為了了解物權(quán)法對(duì)淮安市物業(yè)管理企業(yè)的影響，針對(duì)物業(yè)管理企業(yè)設(shè)計(jì)了一份淮安市物 業(yè)管理企業(yè)物權(quán)法律意識(shí)水平的調(diào)查問卷。2.1 對(duì)物業(yè)基本法規(guī)的認(rèn)識(shí)2.1.1是否具有相關(guān)法律意識(shí)在這次的問卷調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，只有60%的被調(diào)查者了解物權(quán)法第六章“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”的規(guī)定，這反映出物業(yè)管理從業(yè)人員的相關(guān)法律意識(shí)還有待進(jìn)一步提高。2.1.2物業(yè)管理企業(yè)自身定位在本次問卷調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，76.7%的被調(diào)查者認(rèn)為物業(yè)管理公司是服務(wù)公司，并覺得物業(yè)管理?xiàng)l例變化之一是要求物業(yè)管理公司更名為物業(yè)服務(wù)公司是合理的，但被問到業(yè)主與物業(yè)管理公司之 間的關(guān)系時(shí)就

7、出現(xiàn)不同意見，這種觀點(diǎn)必然會(huì)影響到物業(yè)公司開展日常工作時(shí)對(duì)待業(yè)主的態(tài)度， 增加兩者間的糾紛。調(diào)查結(jié)果如表1：業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的關(guān)系調(diào)查表表1業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的關(guān)系比例（%）雇傭與被雇傭13.3接受服務(wù)與服務(wù)63.4被管理與管理23.3領(lǐng)導(dǎo)與被領(lǐng)導(dǎo)02.2 物業(yè)管理企業(yè)對(duì)業(yè)主權(quán)利與義務(wù)的認(rèn)識(shí)2.2.1對(duì)業(yè)主專有權(quán)的認(rèn)識(shí)物權(quán)法規(guī)定：業(yè)主對(duì)其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使 權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。在此次問卷中，涉及到業(yè)主專有權(quán)的問題是：您認(rèn)為小區(qū)業(yè)主的裝修方案設(shè)計(jì)需要通過物業(yè) 管理公司嗎？在幾個(gè)不同物業(yè)公司的50名被調(diào)查者中，80%

8、認(rèn)為小區(qū)業(yè)主的裝修方案設(shè)計(jì)有必要通過物業(yè)管理公司，只有 20%的認(rèn)為沒有必要?？梢?，總體情況還算樂觀。222對(duì)業(yè)主共有權(quán)的認(rèn)識(shí)物權(quán)法規(guī)定：建筑物區(qū)分所有共有權(quán)人的權(quán)利主要有二項(xiàng)：對(duì)共有部分的使用權(quán)與收益權(quán)。問卷中，對(duì)于問題：“您認(rèn)為小區(qū)公共場(chǎng)所的收入歸誰(shuí)所有？ ”的回答的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)如表2：小區(qū)公共場(chǎng)所的收入歸屬表2小區(qū)公共場(chǎng)所的收入歸誰(shuí)所有比例(%)物業(yè)公司20開發(fā)商0全體業(yè)主40物業(yè)公司和全體業(yè)主比例分成40從以上數(shù)據(jù)中看出，認(rèn)為共有部分的收益應(yīng)歸全體業(yè)主所有的只占被調(diào)查者的40%，說明物業(yè)公司的大部分員工并未真正了解業(yè)主對(duì)于共有物權(quán)的權(quán)利有哪些。物業(yè)維修基金是物業(yè)管理財(cái)務(wù)方面的重要內(nèi)容。物權(quán)

9、法及維修基金管理規(guī)定明確指出：維修基金的使用、籌集等決策權(quán)在業(yè)主，日?？捎蓸I(yè)主委員會(huì)代管，其籌集、使用情況應(yīng)當(dāng)公布， 以便于各業(yè)主對(duì)業(yè)主委員會(huì)籌集、使用基金情況進(jìn)行監(jiān)督。在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)物業(yè)管理人員 都贊成小區(qū)物業(yè)管理財(cái)務(wù)情況和物業(yè)計(jì)劃向業(yè)主公開，這有利于業(yè)主的對(duì)基金使用情況的監(jiān)督。 但是在被調(diào)查到物業(yè)維修基金應(yīng)由誰(shuí)管理的問題上，出現(xiàn)了不同的意見，具體調(diào)查數(shù)據(jù)見表3：物業(yè)維修基金的管理表3物業(yè)維修基金應(yīng)由誰(shuí)管理比例(%)業(yè)主0物業(yè)管理公司63.3政府6.7業(yè)主委員會(huì)302.2.3對(duì)成員權(quán)的認(rèn)識(shí)成員權(quán)是通過區(qū)分所有權(quán)人組成業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)、制定管理規(guī)約、選舉管理委員會(huì)委托物業(yè)管理企業(yè)對(duì)

10、建筑物進(jìn)行管理等形式予以行使的。但是，在問卷調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，物業(yè)管理企 業(yè)對(duì)業(yè)主的成員權(quán)了解得不夠，例如，對(duì)于問題：“業(yè)主委員會(huì)是個(gè)什么機(jī)構(gòu)？ ”的調(diào)查結(jié)果見表4:業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)表4業(yè)主委員會(huì)是個(gè)什么機(jī)構(gòu)比例(%)執(zhí)行機(jī)構(gòu)3.3決策機(jī)構(gòu)3.3協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)93.4營(yíng)利機(jī)構(gòu)0從以上數(shù)據(jù)看出，只有極少部分物業(yè)人員知道業(yè)主委員會(huì)是執(zhí)行機(jī)構(gòu)，絕大部分被調(diào)查者并不清楚自己所在的物業(yè)公司與業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系，不知道業(yè)主委員會(huì)的法律地位是什么。2.3對(duì)焦點(diǎn)問題的認(rèn)識(shí)2.3.1對(duì)停車收益歸屬問題的認(rèn)識(shí)小區(qū)車位(車庫(kù))的權(quán)屬爭(zhēng)議，是建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛中，最常見、也是最復(fù)雜的問題。在此次調(diào)查中，對(duì)于停車位收益分配的問題上

11、，物業(yè)從業(yè)人員給出的答案不盡相同。具體數(shù)據(jù)見表5:小區(qū)公共車庫(kù)收入的歸屬表5小區(qū)公共車庫(kù)的收入應(yīng)該歸誰(shuí)比例(%)物業(yè)管理公司33.3業(yè)主共有20物業(yè)管理公司和業(yè)主共有30充當(dāng)物業(yè)管理費(fèi)20物權(quán)法關(guān)于小區(qū)內(nèi)停車位歸屬及權(quán)益分配的規(guī)定，小區(qū)內(nèi)停車泊位所有權(quán)屬于小區(qū)全體業(yè)主，而由于使用和管理的需要租賃給部分業(yè)主使用，又屬于共有的專有使用權(quán)。這部分的業(yè)主 所付出的費(fèi)用即租賃費(fèi)用，也即使用費(fèi)。這部分費(fèi)用應(yīng)歸屬全體業(yè)主按份共有，即扣除物業(yè)管理 企業(yè)相關(guān)勞務(wù)以及開發(fā)泊位和購(gòu)買附屬設(shè)施的費(fèi)用之外應(yīng)充入小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)用、維修基金或由 小區(qū)全體業(yè)主共同支配。232對(duì)物業(yè)管理收費(fèi)難問題的認(rèn)識(shí)物業(yè)收費(fèi)問題是一個(gè)敏感的

12、話題，其涉及到物業(yè)企業(yè)、業(yè)主等多方的利益關(guān)系。我們?cè)趩柧碚{(diào)查中也涉及了類似問題的調(diào)查，調(diào)查結(jié)果如表物業(yè)公司處理業(yè)主拖欠物管費(fèi)的方式6：表6業(yè)主長(zhǎng)期拖欠物管費(fèi)，物業(yè)公司該怎么辦比例(%)電話或者登門催繳50上訴法院46.7警告20斷水?dāng)嚯?以上數(shù)據(jù)表明，我們調(diào)查的物業(yè)管理企業(yè)的從業(yè)人員不會(huì)通過斷水?dāng)嚯姷耐緩絹?lái)解決拖欠物 管費(fèi)的問題。這些物業(yè)管理企業(yè)在處理拖欠物管費(fèi)的問題上，一般是會(huì)了解業(yè)主的欠費(fèi)原因，積 極解決并做好反饋工作，對(duì)于惡意欠費(fèi)的業(yè)主要加大處理力度，通常是上訴法院。根據(jù)物權(quán)法 的規(guī)定，在處理欠費(fèi)問題上，物業(yè)管理企業(yè)還可以充分發(fā)揮業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作用。3物權(quán)法對(duì)淮安市物業(yè)管理企業(yè)的影

13、響分析從問卷分析可看出，目前淮安市物業(yè)管理企業(yè)關(guān)于物權(quán)法相關(guān)法規(guī)意識(shí)水平總體較好。對(duì)專有權(quán)、共有權(quán)、成員權(quán)及其相應(yīng)義務(wù)方面認(rèn)識(shí)比較明確；而關(guān)于業(yè)主和物業(yè)管理公司關(guān)系及 其業(yè)主委員定位等問題的認(rèn)識(shí)還有待提高，對(duì)于一些焦點(diǎn)問題如管理費(fèi)收繳、維修基金管理和車 庫(kù)問題認(rèn)識(shí)不夠。同時(shí)通過問卷調(diào)查，還發(fā)現(xiàn)被調(diào)查者的崗位性質(zhì)、工作年限等諸多因素都會(huì)影 響其對(duì)物權(quán)法的認(rèn)識(shí)。在這樣的行業(yè)總體法律意識(shí)水平下，物權(quán)法的全面實(shí)施必將給淮安物業(yè)管 理企業(yè)帶來(lái)一定的沖擊。3.1 對(duì)從業(yè)人員素質(zhì)提出更高要求從問卷中能看出， 40% 的被調(diào)查者不了解物權(quán)法第六章“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”的 規(guī)定，有的甚至沒聽說過這部法規(guī)。隨

14、著物權(quán)法的逐步施行，物業(yè)管理法規(guī)政策的不斷完善， 業(yè)主的法律意識(shí)和維權(quán)意識(shí)也不斷增強(qiáng)，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)人員素質(zhì)也必將提出更 高的要求。3.2 企業(yè)定位將發(fā)生轉(zhuǎn)變根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，物業(yè)管理公司的角色必須從小區(qū)“管理者”轉(zhuǎn)變?yōu)椤胺?wù)者”。 而 調(diào)查問卷的數(shù)據(jù)顯示，淮安 23.3% 的被調(diào)查者認(rèn)為業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系是被管理與管理， 而且并不贊成物業(yè)管理公司是服務(wù)公司。這種以管理者自居的服務(wù)思想將影響服務(wù)質(zhì)量。而物 權(quán)法中，體現(xiàn)的是享有物權(quán)的權(quán)利人對(duì)物的“自治自管”?；谏鲜鏊枷耄飿I(yè)管理公司應(yīng)當(dāng) 正確正視自身定位，真正從“管理企業(yè)”向“服務(wù)企業(yè)”轉(zhuǎn)變。3.3 將改善物業(yè)管理企業(yè)收費(fèi)

15、較難的現(xiàn)狀物權(quán)法 的實(shí)施， 為物業(yè)服務(wù)企業(yè)處理收費(fèi)難的問題提供了法律依據(jù)。 在問卷調(diào)查中發(fā)現(xiàn)， 淮安市的物業(yè)管理企業(yè)還存在收費(fèi)較難的困境。其中的原因一部分是物業(yè)管理公司自身導(dǎo)致的， 物業(yè)管理公司的從業(yè)人員整體素質(zhì)不高，導(dǎo)致服務(wù)質(zhì)量低下，從而直接或間接影響了物業(yè)費(fèi)的收 繳工作；另一部分是業(yè)主的因素，有些業(yè)主市場(chǎng)意識(shí)淡薄，法律意識(shí)薄弱，并且缺乏對(duì)物權(quán)法 的了解， 不知道拒交物業(yè)管理費(fèi)也是違法行為， 因而出現(xiàn)了拒交物業(yè)管理費(fèi)的行為。 相信隨著物 權(quán)法的不斷推行，這種現(xiàn)象必將得到改善。3.4 物業(yè)管理企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)壓力加大物權(quán)法規(guī)定了三種物業(yè)管理的模式，其一為業(yè)主自行管理；其二為委托物業(yè)管理企業(yè)管 理；其三

16、為委托其他管理人管理。淮安市的益興名流小區(qū)現(xiàn)已采用業(yè)主自治的模式，其辦公地點(diǎn)稱為便民服務(wù)中心。業(yè)主自治 模式的出現(xiàn)打破了淮安市原有的物業(yè)管理單一格局，對(duì)淮安市的物業(yè)管理企業(yè)來(lái)說是一種挑戰(zhàn)， 突顯了 “財(cái)產(chǎn)即自由 ”的立法精神，使業(yè)主有了更多的選擇自由，客觀上推進(jìn)了物業(yè)管理的市場(chǎng)化 進(jìn)程，加大了物業(yè)管理企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)壓力。3.5 物業(yè)管理糾紛在短期內(nèi)將有所增加物權(quán)法 以法律的形式總結(jié)、 深化和升華了物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)， 規(guī)制了物業(yè)管理各方關(guān)系， 但物權(quán)法不能解決我國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)育不足和行業(yè)發(fā)展脫離社會(huì)需求的超前問題。同時(shí)， 由于法律規(guī)定的原則性， 物權(quán)法也不能完全解決舊有的矛盾和糾紛。相反，從較短的

17、時(shí)間看， 由于物權(quán)法引發(fā)的現(xiàn)行物業(yè)管理法規(guī)變革，不可避免地將引發(fā)新舊法規(guī)的沖突；另一方面， 物權(quán)法出臺(tái)后，業(yè)主維權(quán)意識(shí)迅速提高，將出現(xiàn)一個(gè)業(yè)主維權(quán)的高潮，從而導(dǎo)致更多的矛盾 糾紛。但從長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度看，物權(quán)法將極大地避免因權(quán)屬不清引發(fā)的物業(yè)管理糾紛，從根本上促 進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)范化發(fā)展，并提升物業(yè)管理的品質(zhì)。4 對(duì)淮安市物業(yè)管理行業(yè)健康成長(zhǎng)的建議4.1 對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的建議4.1.1 注重人才培養(yǎng)，提高企業(yè)的整體素質(zhì) 物業(yè)管理企業(yè)是服務(wù)行業(yè)，服務(wù)質(zhì)量的好壞直接關(guān)系到企業(yè)的生死存亡?；窗彩形飿I(yè)管理企 業(yè)的發(fā)展，應(yīng)重點(diǎn)致力于自身隊(duì)伍建設(shè)，要求所有物業(yè)管理從業(yè)人員必須持證上崗，多學(xué)習(xí)、多 取經(jīng)，不斷提

18、高業(yè)務(wù)水平和服務(wù)水平。4.1.2 強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)，轉(zhuǎn)變思想觀念 必須要擺正服務(wù)業(yè)主的位子，切實(shí)轉(zhuǎn)變“管理者”的角色，通過專業(yè)的服務(wù)和規(guī)范化的管理， 讓業(yè)主得到價(jià)有所值的服務(wù)；要倡導(dǎo)“以人為本”的科學(xué)發(fā)展觀，在與業(yè)主的接觸和服務(wù)中要把 “人情味” 體現(xiàn)在每個(gè)細(xì)節(jié)中， 注重對(duì)業(yè)主的感情投資， 為小區(qū)用戶營(yíng)造一種高品位的生活氣氛， 引導(dǎo)一種全新的生活方式，讓客戶感到受尊重，建立與業(yè)主的融洽關(guān)系。4.1.3 加大物業(yè)管理的宣傳力度 物業(yè)管理公司針對(duì)業(yè)主缺乏市場(chǎng)意識(shí)的情況，應(yīng)通過電視、報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)等新聞媒介，加大物 業(yè)管理法律、法規(guī)的宣傳力度，幫助大家正確認(rèn)識(shí)物業(yè)管理，理解物業(yè)管理，支持物業(yè)管理，樹 立有償付費(fèi)的市場(chǎng)化消費(fèi)理念。4.1.4 實(shí)現(xiàn)規(guī)模化經(jīng)營(yíng)，切實(shí)推行“建管分離” 淮安