保障性住房建設(shè)項目可行性實施報告

1、保障性住房建設(shè)項目可行性研究報告第一章 總 論 11.1 概述 11.2 項目承辦單位概況 11.3 可行性研究報告編制依據(jù)及工作容 11.4 項目研究成果 21.5 結(jié)論 4第二章 項目背景及建設(shè)規(guī)模. 62.1 項目提出背景 62.2 市場分析 72.3 建設(shè)規(guī)模 10第三章 項目選址及土地利用. 123.1 項目選址 123.2 土地利用 133.3 征地拆遷和安置 15第四章 建設(shè)方案 164.1 規(guī)劃設(shè)計依據(jù) 164.2 總平面規(guī)劃 164.3 建筑物設(shè)計 204.4 配套工程技術(shù)方案 21第五章 環(huán)境保護、消防和節(jié)能 . 235.1 環(huán)境保護 235.2 消防 265.3 節(jié)能 2

2、8第六章 項目組織及進度計劃. 296.1 項目組織與管理 296.2 項目實施進度計劃 29第七章 投資估算及資金籌措. 317.1 投資估算 317.2 投資構(gòu)成 327.3 資金籌措 32第八章 經(jīng)濟效益分析 348.1 評價說明 348.2 財務(wù)分析 348.3 財務(wù)評價結(jié)論 355第九章 社會評價 369.1 社會影響分析 369.2 社會互適性分析 37附表附圖 附件第一章 總 論1.1 概述1.1.1 項目名稱： 保障性住房建設(shè)項目1.1.2 項目承辦單位及法人 項目承辦和實施單位：開發(fā)有限公司 法人代表：1.1.3 項目實施地點xx 市某街道萬馬路北延段東側(cè)、規(guī)劃新環(huán)北路南側(cè)、

3、原環(huán)北路北 側(cè)的地塊。1.1.4 項目建設(shè)期限 2008年10月 2011年 12月1.2 項目承辦單位概況開發(fā)有限公司1.3 可行性研究報告編制依據(jù)及工作容1.3.1 編制依據(jù)1、國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見（國發(fā) 200724 號）2、關(guān)于認真貫徹落實省政府加快解決低收入家庭住房困難實施 意見的通知省建設(shè)廳、省發(fā)改委（浙建房 2007109 號）3、xx 市近期建設(shè)規(guī)劃4、xx 市 2008-2010 城鎮(zhèn)低收入家庭住房保障規(guī)劃5、xx 市城市總體規(guī)劃 （1996-2020）6、xx 市城北區(qū)控制性詳細規(guī)劃7、項目建議書及批復(fù)8、項目選址意見書9、項目方案設(shè)計成果10、現(xiàn)

4、行有關(guān)的法律、法規(guī)，建設(shè)規(guī)、標準1.3.2 工作容以 xx 市第四期保障性住房建設(shè)項目為研究對象， 在論證項目建設(shè) 背景及必要性的基礎(chǔ)上，對建設(shè)規(guī)模、建設(shè)方案、建設(shè)投資及效益等 進行分析研究和論證。1.4 項目研究成果1.4.1 項目建設(shè)地點項目用地位于 xx 市城北區(qū)域， 某街道萬馬路北延段東側(cè)、 規(guī)劃新 環(huán)北路南側(cè)、原環(huán)北路北側(cè)的地塊?？傆玫孛娣e約 77.4 畝。1.4.2 主要建設(shè)容及規(guī)模（1）人口規(guī)模：居住區(qū)規(guī)劃總戶數(shù) 1072 戶，按每戶 3.5 人計， 居住區(qū)可容納 3752 人居住。（ 2） 建筑規(guī)模：總用地面積51598.1m2（合 77.4 畝）備注總建筑面積112324m2

5、地上建筑面積290454m2其中住宅280751m21072套商鋪9703m2會館29703m2含物管、 經(jīng)營用房等配套 890m2地下建筑面積21870m2建筑密度28%容積率1.75綠化率30%1.4.3 配套工程技術(shù)方案1.4.3.1 供電本項目電源由某變電所引來高壓專線供給，由兩路 10KV高壓電源 由地下供電線路引入至小區(qū) lOKV/0.4KV變電所。小區(qū)采用環(huán)網(wǎng)供電。1.4.3.2 給排水本區(qū)塊給水由 xx自來水公司供應(yīng)， 從市政道路以 DN200管徑引入本 區(qū)塊沿四周道路成環(huán)狀布置。采用分流制排水系統(tǒng)，具體分為雨水和生活廢水系統(tǒng)。雨水排水 室外雨水管網(wǎng)匯總后接入市政雨水管網(wǎng)。室生

6、活污（廢）水排放采用 污、廢水分流系統(tǒng)，室外采用合流系統(tǒng)，匯合后排至市政污水管網(wǎng)。1.4.3.3 電信、寬帶本項目委托 xx 市電信、數(shù)字電視等部門負責接入現(xiàn)代化程控總機 和直撥系統(tǒng)、寬帶網(wǎng)絡(luò)、數(shù)字電視系統(tǒng)。1.4.3.4 智能化 為小區(qū)住戶提供安防、消防、非法入侵報警、來人身份識別、保安巡更等方面的綜合信息管理1.4.4 投資規(guī)模和資金措施方案項目總投資為 24541萬元，其中建設(shè)投資 22823 萬元，建設(shè)期利 息 1718 萬元。商請銀行貸款 15900 萬元，企業(yè)自籌解決 8641萬元。1.4.5 主要技術(shù)經(jīng)濟指標表 1-5 主要技術(shù)經(jīng)濟指標匯總表序號項目名稱單位數(shù)量備注1建設(shè)規(guī)模1.

7、1總用地面積平方米51598.1合 77.4 畝1.2總建筑面積平方米1123242項目總投資2.1建設(shè)投資萬元245412.2建設(shè)期利息萬元17183營業(yè)收入萬元267954營業(yè)稅金及附加萬元1501正常年5利潤總額萬元826稅后利潤萬元617借款償還期年4.81從借款開始年算起1.4.6 項目實施計劃 本項目分二期實施， 建設(shè)期 2008年 10月2011年12月，主要分4 個階段實施。1.5 結(jié)論 本項目開發(fā)的是政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價格， 按照合理標準建設(shè)，面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性 質(zhì)的政策性住房。本項目選址合理，規(guī)劃建設(shè)方案合理、配套建設(shè)齊全，充分考慮

8、了城市低收入住房困難家庭對交通等基礎(chǔ)設(shè)施條件的要求。經(jīng)濟效益 方面貫徹了以保本微利的原則。項目的開發(fā)過程，按照文明施工，最大程度地減少對環(huán)境的破壞 原則；項目建成后，將改變臟亂差的環(huán)境現(xiàn)狀，對促進城市化進程， 美好市容，改善環(huán)境帶來較大的影響。本項目的建成， 為當?shù)靥峁┝?1000 多套的保障性住房， 切實解決 了一部分中低收入家庭的住房問題，為政府人才引進、招商引資搭建 了平臺。項目的建設(shè)，可以迅速帶動上下游的相關(guān)行業(yè)發(fā)展，為社會提供 一定量的就業(yè)機會。 對于拉動需， 維護當?shù)胤康禺a(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展， 促進經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展和社會和諧穩(wěn)定意義重大，社會效益顯著。因此，本項目的開發(fā)，符合保障性用

9、房開發(fā)保本微利的原則，是 可行的，也是完全必要的。第二章 項目背景及建設(shè)規(guī)模2.1 項目提出背景建立和完善住房保障體系，多渠道解決中低收入和最低收入家庭 的住房問題，既是構(gòu)建社會主義和諧社會的要求，是構(gòu)建大社保體系 的重要組成部分，也是調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定住房價格，促進房地 產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展的重要舉措。xx 市堅持以人為本，全面落實科學發(fā)展觀，按照構(gòu)建社會主義和 諧社會的要求，規(guī)運作機制，創(chuàng)新運行載體，著力完善各項住房保障 政策，逐步擴大住房保障面，基本形成了以普通經(jīng)濟適用房、定向經(jīng) 濟適用房、經(jīng)濟解困房、廉租住房、住房公積金、住房保障資金等為 主要容的多類型、多層次城鎮(zhèn)住房保障體系，較

10、好地滿足了不同居民 的住房需求，住房保障體系建設(shè)取得了初步成效。今年以來，國際金融市場急劇動蕩，世界經(jīng)濟增長明顯放緩，國 際經(jīng)濟環(huán)境中不穩(wěn)定因素明顯增多，對我國的影響逐步顯現(xiàn)，經(jīng)濟增 長放緩趨勢明顯，經(jīng)濟社會發(fā)展經(jīng)受了多方面嚴峻考驗。 10 月 17 日 國務(wù)院常務(wù)會議在安排部署四季度經(jīng)濟工作時，明確提出要加大保障 性住房建設(shè)規(guī)模，降低住房交易稅費，支持居民購房等擴大需的一系 列政策。這些政策措施，既有利于促進經(jīng)濟增長，又有利于推動結(jié)構(gòu)調(diào)整，避免重復(fù)建設(shè)；既有利于拉動當前增長，又有利于增強 經(jīng)濟發(fā)展后勁；既能有效擴大投資，又能積極拉動消費。組織實施 xx 市第四期保障性住房建設(shè)項目， 是貫徹落

11、實 國務(wù)院 關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見（國發(fā) 200724 號）， 省建設(shè)廳、省發(fā)改委關(guān)于認真貫徹落實省政府加快解決低收入家庭 住房困難實施意見的通知 （浙建房 2007109 號）精神，是根據(jù) xx 市近期建設(shè)規(guī)劃、 xx 市 2008-2010 城鎮(zhèn)低收入家庭住房保障規(guī)劃 的要求，加大我市住房保障體系建設(shè)力度的具體舉措，是應(yīng)對當前更 為嚴峻的國外經(jīng)濟形勢，貫徹落實黨中央、國務(wù)院關(guān)于當前要實施積 極的財政政策和適當寬松的貨幣政策，進一步采取強有力措施，擴大 國需求，維護房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展，促進國民經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展 和社會和諧穩(wěn)定的重要舉措。2.2 市場分析2.2.1 宏觀環(huán)

12、境分析xx 市座落于至兩大國際著名旅游城市的黃金旅游線上，是一座擁 有得天獨厚山水風光和悠久厚重歷史文化，生態(tài)資源豐富的城市。近 年來，全市經(jīng)濟、 政治、文化和社會建設(shè)不斷取得新的成績。 2005年， xx 市人均 GDP突破 3000美元； 2006年 xx 人均 GDP達到 3700美元； 2007 年全年實現(xiàn)生產(chǎn)總值 197.3 億元，同比增長 17.1%，人均 GDP達 到 4931 美元，財政總收入 18.7 億元，同比增長 27.2%，其中地方財 政收入 9.8 億元，同比增長 21.8%。2008 年 1-9 月，財政總收入 19.26 億元，同比增長 32%，其中地方財政收入

13、10.16 億元，同比增長 32.7%。進入 21 世紀， xx 生態(tài)資源所蘊藏的巨大潛能越來越清晰地顯現(xiàn) 出來，xx 房產(chǎn)漸漸步入了繁榮。至目前， xx 已建成各類商品房 300多 萬平方米，其中商品住宅投資近年來一直占房地產(chǎn)投資的70%左右，占房屋竣工面積的 65%左右，商品住宅建筑類型也越來越呈現(xiàn)多樣化， 從原來的傳統(tǒng)多層公寓發(fā)展到現(xiàn)在景觀低密休閑住宅、小高層住宅等 種類齊全，生態(tài)品質(zhì)樓市的雛形已現(xiàn)。1、規(guī)劃區(qū)住房現(xiàn)狀依據(jù) xx 市住房抽樣調(diào)查，至 2007 年年底，城鎮(zhèn)居民人均住房面 積（建筑面積） 已達到 37平方米，農(nóng)村居民人均住房面積 （建筑面積） 已達到 70 平方米，城市整體

14、住房條件較好。2、規(guī)劃期住房需求xx市的住宅需求由以下五部分構(gòu)成：城市新增人口的居住需求、 城市居民改善居住條件和二次置業(yè)的需求、青山工業(yè)園區(qū)外引發(fā)展配 套及周邊外來務(wù)工人員的需求、城市舊城改造及拆遷安置的需求以及 房產(chǎn)投資的需求（包括外來投資性購房者） 。2006-2020 年住宅建設(shè)需求預(yù)測表年份市區(qū)人口（萬人） （居住水平 平方米 / 人）住宅需求凈增量（萬平方米）拆遷需求 補充量 （萬平方米）投資 需求量 （萬平方米）新建住宅 總量 （萬平方米）200516.2238存量 616.4/2006 20101842.63072.7242.32011 2020254536960/429注：該

15、預(yù)測來源于 xx市房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃（ 2006-2020 ）依據(jù) xx 市住房現(xiàn)狀和需求預(yù)測， 預(yù)計不包括暫住人口的年住宅建 筑面積需求量約為 40 45 萬平方米，與近年現(xiàn)狀商品房竣工面積基本 相符。其中，政府將安排保障性住房建設(shè)每年約為 10 萬平方米，市場 對普通商品住宅的年需求量約為 3035 萬平方米。2.2.2 本市保障性住房建設(shè)發(fā)展分析2.2.2.1 本市保障性住房建設(shè)現(xiàn)狀xx 市自 1999 年開發(fā)建設(shè)經(jīng)濟適用住房以來，堅持標準適度、功 能齊全、經(jīng)濟適用、節(jié)能省地的原則，先后開發(fā)建設(shè)（含將于 2008 年 底竣工 24萬平方米）了：“xx 人家”、“吳越人家”、“昌化人家”、“苕

16、 溪人家”四個經(jīng)濟適用住房小區(qū)，總建筑面積近 40 萬平方米，較好地 解決了 2000 余戶城鎮(zhèn)中低收入居民家庭的住房難問題。2.2.2.2 本市保障性住房市場分析 按照“城鎮(zhèn)保障性住房建設(shè)總量占全市住宅建設(shè)總量的 20%以上” 的總體要求，20082010 年，預(yù)計我市城鎮(zhèn)低收入家庭保障性住房 (主 要包括經(jīng)濟適用房、經(jīng)濟解困房、廉租住房)需求量為建筑面積 20.7 萬平方米。其中：預(yù)計廉租住房保障總戶數(shù)為 480 戶，廉租住房建筑 面積為 0.5 萬平方米；經(jīng)濟適用房(經(jīng)濟解困房)建筑面積 20.2 萬平 方米?？偼顿Y 4.5 億元，總建設(shè)用地 200 畝。2.2.3 本市保障性住房需求特

17、征2.2.3.1 本市保障性住房建設(shè)的政策支持xx 市在實施房地產(chǎn)開發(fā)管理中，始終把確保保障性住宅建設(shè)置于 規(guī)劃住房供應(yīng)體系的優(yōu)先基礎(chǔ)，分別制定了 xx 市房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃 ( 2006-2020)、xx 市“十一五”房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)( 2006-2010)、xx 市住房建設(shè)近期規(guī)劃 (2006.6-2008.5 )，就逐步擴大政府保障性住房 的保障圍，繼續(xù)加強經(jīng)濟適用房和拆遷安置房的規(guī)劃與建設(shè)，完善經(jīng) 濟適用房的建設(shè)管理和擴大保障性住房的覆蓋面等做了明確規(guī)定， xx 市 2008-2010 城鎮(zhèn)低收入家庭住房保障規(guī)劃和 xx 市 2008 年 低收入家住房保障計劃也于 4 月正式出臺，并相繼出臺完

18、善了 xx 市經(jīng)濟適用住房管理辦法 、 xx 市經(jīng)濟解困房銷售管理工作實施意 見、xx 市政府住房保障基金管理暫行辦法 、xx 市廉租住房保障 辦法等一系列規(guī)性文件。相關(guān)規(guī)劃與計劃的出臺成為把破解“住房 難”工作落到實處的重要措施。2.2.3.2 本市保障性住房戶型特征1、xx 市經(jīng)濟適用住房建設(shè)、銷售管理暫行規(guī)定規(guī)定，經(jīng)濟適 用住房建設(shè)原則：按照“市場需求、適度超前、統(tǒng)一規(guī)劃、分步實施” 的原則，本市經(jīng)濟適用住房的建設(shè)面積由市政府視需求形勢逐年下達 開發(fā)計劃。經(jīng)濟適用住房建設(shè)選址要符合城市總體規(guī)劃要求，經(jīng)濟適 用住房面積享受標準為： 一般干部和其他人員 65 平方米；科局級干部 （含中級職稱

19、人員） 75 平方米；處級干部（含副教授級職稱人員） 85 平方米；廳級干部（含正教授級職稱人員） 110 平方米；每戶統(tǒng)一另 加陽臺 5 平方米。2、xx 市城鎮(zhèn)廉租住房保障辦法規(guī)定，城鎮(zhèn)廉租住房保障配租 標準是按人均使用面積 12 平方米（含現(xiàn)房產(chǎn)使用面積）配租，其中家 庭人口不足 3人的，按 3 人標準配租，家庭人口 3人（含）以上按實 際人口配租。2.2.3.3 本市保障性住房價格特征xx 市經(jīng)濟適用住房建設(shè)、銷售管理暫行規(guī)定規(guī)定，經(jīng)濟適用 住房銷售價格：（一）經(jīng)濟適用住房銷售價格實行政府定價，按保本微利原則， 由市物價部門核定。（二）超享受面積標準部分由市物價部門參照同類地段商品房市

20、 場價格水平確定。2.3 建設(shè)規(guī)模根據(jù)規(guī)劃要求和市場分析，本項目的建設(shè)規(guī)模為：總用地面積51598.1m2（合 77.4 畝）備注總建筑面積112324m2地上建筑面積290454m2其中住宅280751m2其中：多層住宅37201m2小高層住宅219550m2高層住宅24000m2商鋪29703m2會館9703m2含物管、 經(jīng)營用房等配套 890m2地下建筑面積21870m2建筑密度28%容積率1.75綠化率30%戶型：主要戶型為每套建筑面積嚴格控制在 50 平方米以的保障性 住房和每套建筑面積一般控制在 60 平方米左右的保障性住宅， 高層和 小高層每套加 10 平方米。為適應(yīng)當?shù)爻擎?zhèn)居民

21、人均住房面積 （建筑面積）已達到 37 平方米， 農(nóng)村居民人均住房面積（建筑面積）已達到 70 平方米，城市整體住房 條件較好的實際情況，作為提供給高職稱、高學歷的享受對象的，部 分高層和小高層的每套建筑面積適當放大；同時廉顧部分家庭人口相 對較多的購房戶實際需求，部分戶型的建筑面積適當放大。第三章 項目選址及土地利用3.1 項目選址項目用地位于 xx 市城北區(qū)域， 某街道萬馬路北延段東側(cè)、 規(guī)劃新 環(huán)北路南側(cè)、原環(huán)北路北側(cè)的地塊?？傆玫孛娣e約 77.4 畝。3.2.1 地塊現(xiàn)狀 地塊現(xiàn)狀為農(nóng)田，有少量的拆遷物；北面是自然山體，南面是 12 米寬的老環(huán)北路（長西線） ，萬馬路北延段和規(guī)劃新環(huán)北

22、路還未開工。3.2.2 場址條件（1）地形與地貌xx 市境地勢西北部高、東南部低，且高差懸殊；西北山嶺起伏延 綿，多崇山峻嶺，向東漸趨低緩，形成低山丘陵與寬谷盆地相間排列， 交錯分布。浙皖交界的清涼峰海拔 1787 米，與余杭接壤的石泉、坎頭 村海拔僅 9 米。全市大致可分為深谷、丘陵寬谷、河谷平原三種 地貌。（2）氣候xx 市屬中緯度北亞熱帶季風氣候區(qū)，四季分明、溫暖濕潤、雨量 充沛，年平均氣溫為 15.8 ，年平均降水量為 1390.8mm，年平均相對 濕度為 81%，年平均風速為 1.38m/s ，全年主導風向為西南風。（3）水文、水系xx 市境水資源擁有總量為 26.64 億立方米，多

23、年平均地表水資源 量為 23.13 億立方米。全市有中苕溪、南苕溪、天目溪、昌化溪等四 條主要溪流，前兩者屬長江水系，后兩者屬于錢塘江水系。（4）公用工程和施工條件根據(jù) xx 市總體規(guī)劃和城北區(qū)域性詳細規(guī)劃， 馬路北延段和新環(huán)北 路與本項目基本同步建成，小區(qū)公用工程（給排水、供電、管道煤氣、 通訊、有線電視等）均可由周邊道路連接。施工期間的臨時用電、用水、交通等，可與老環(huán)北路（長西線） 連接。（5）交通條件和社會環(huán)境 項目用地東臨規(guī)劃建設(shè)的汽車北站，南臨 12米寬的老環(huán)北路，西 臨30米寬萬馬路北延段東側(cè)，馬路北延段西是規(guī)劃中的吳越國王陵旅 游景點，北臨規(guī)劃建設(shè)的 70米寬的新環(huán)北路。現(xiàn)東南角

24、有明月山莊住 宅小區(qū)、某三中、xx中學；南有西林小學；東側(cè)1公里有浙皖農(nóng)貿(mào)城 （設(shè) 菜市場），萬馬路南與 xx廣場相連。（6）土地性質(zhì)土地性質(zhì)為住宅用地。（7）政策法律支持 本項目選址，符合已取得 xx 市建設(shè)局的項目選址意見書 。3.2 土地利用3.2.1 指導思想 遵循節(jié)約集約用地原則，依據(jù)土地管理法 、土地管理法實施 規(guī)定、省實施（土地管理法）辦法 、預(yù)審管理辦法及土地利用 總體規(guī)劃，合理選址，盡量少占耕地、少占基本農(nóng)田。按照科學發(fā)展 觀要求，牢固樹立保護保障、節(jié)約集約、維權(quán)維穩(wěn)和依法規(guī)的理念， 以提高土地綜合利用效率為核心，以“管住總量、用地增量、盤活存 量、提高質(zhì)量”為原則，以調(diào)整和

25、優(yōu)化用地結(jié)構(gòu)為重點，著力形成規(guī) 劃引導，市場調(diào)節(jié)和依法管理的機制，促進土地利用從外延擴型向涵 挖潛型轉(zhuǎn)變，進一步提高土地資源對于經(jīng)濟社會全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展 的基礎(chǔ)保障能力。3.2.2 土地利用評價本項目嚴格按照 xx 市城市總體規(guī)劃和 xx 市城北區(qū)控制性詳 細規(guī)劃進行規(guī)劃。以土地使用的性質(zhì)及其相應(yīng)的指標進行管理與控 制，并與國家和本省、市的其他法規(guī)：如土地、環(huán)保、消防、交通、 衛(wèi)生、綠化、航空限高、電力等相關(guān)條例規(guī)定一起，實施多因素控制。 以城市規(guī)劃法、規(guī)劃編制辦法及相關(guān)法規(guī)規(guī)、設(shè)計標準為依據(jù)，合理 控制各項用地指標。以促進 xx 市發(fā)展為目標，依據(jù)可持續(xù)發(fā)展原則， 著眼于區(qū)域社會、經(jīng)濟、環(huán)

26、境的均衡發(fā)展，形成布局合理、功能分區(qū) 明確、環(huán)境優(yōu)美的住宅小區(qū)。1、開發(fā)利用地下空間 在符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、人防、建筑結(jié)構(gòu)安全和消防安全的前提下，積 極建設(shè)地下設(shè)施，綜合開發(fā)利用地下空間，建設(shè)地下停車庫。市政工 程管線盡量安排在地下空間，電力、電信、自來水等城市管網(wǎng)建設(shè)推 行束狀布置，合理縮小管線工程間距，創(chuàng)造條件建設(shè)共同溝。2、合理節(jié)約利用地面空間 從嚴控制用地規(guī)模，規(guī)劃按照合理布局、節(jié)約土地、集約發(fā)展的 原則，科學確定項目定位、功能目標和發(fā)展規(guī)模，增強綜合承載能力。 統(tǒng)籌規(guī)劃區(qū)道路、綠化、公共建設(shè)、生活服務(wù)設(shè)施等用地，嚴格控制 道路標準，擴大公共綠化。按照合理布局、經(jīng)濟可行、控制時序的原 則，統(tǒng)

27、籌協(xié)調(diào)各類交通、能源、水利、給排水和信息化等基礎(chǔ)設(shè)施建 設(shè)。3、適度提高小區(qū)的土地開發(fā)強度在符合城市規(guī)劃的前提下，以不影響周圍建筑的日照、通風、采 光為原則，對建設(shè)項目向空中拓展，住宅樓層向小高層和高層發(fā)展。本項目建設(shè)方案，力求在滿足生活，符合防火安全、環(huán)保衛(wèi)生等要求的前提下，盡量合并建筑，充分利用空間，堅決貫徹執(zhí)行十分珍惜和合理利用土地的國策，因地制宜，合理布置，各項指標均達到了 規(guī)劃的要求，提高了土地利用率。其中：（ 1）容積率 1.75（ 2）建筑密度 28%（ 3）綠地率為 30%（4）地下建筑面積 2 萬余方3.3 征地拆遷和安置本項目用地由 xx市國土資源局劃撥進行保障性住房開發(fā)。

28、因其中 的4.5畝在2000年出讓給某企業(yè)， 要給予拆遷補償費用。 另外有少量的 青苗補償費。第四章 建設(shè)方案4.1 規(guī)劃設(shè)計依據(jù)1城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī) GB50180-93 2城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置標準 DGJ08-55-2002 3住宅設(shè)計規(guī) GB50096-19994建筑設(shè)計防火規(guī) GBJ16-87 5汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計防火規(guī) GB50067-97 6其他相應(yīng)建筑法規(guī)、規(guī)。4.2 總平面規(guī)劃4.2.1 規(guī)劃理念 該地塊規(guī)劃設(shè)計本著以人為本，合理規(guī)劃，精心設(shè)計，體現(xiàn)新型 社區(qū)的水平要求和社會同步發(fā)展的要求。1規(guī)劃結(jié)構(gòu)居住小區(qū)采用“居住小區(qū) - 居住組團”的兩級結(jié)構(gòu)，以部環(huán)狀車行

29、 路和枝狀步行路串聯(lián)起各個組團為總體構(gòu)架。環(huán)狀車行路及主、次出 入口將地塊分為五個組團，組團之間通過環(huán)狀組團道路和支狀步行系 統(tǒng)相連接。水系景觀結(jié)合出入口及車行、步行、綠地系統(tǒng)在地塊中心 呈帶狀布置以提高小區(qū)品質(zhì)和整體形象。組團分隔以居住小區(qū)主道路 和步行景觀系統(tǒng)分隔，在若干個大的組團結(jié)構(gòu)中又適量分隔尺度更為 親切的鄰里空間。結(jié)構(gòu)中心由小區(qū)公共服務(wù)會所和綠化中心共同 組織形成充滿活力和綠色的居住區(qū)結(jié)構(gòu)中心。2人口和建筑規(guī)模1）人口規(guī)模：居住區(qū)規(guī)劃總戶數(shù) 1072 戶，按每戶 3.5 人計，居住區(qū)可容納 3752 人居住。（2） 建筑規(guī)模：地上建筑面積總量為 90454 平方米，地下建筑 面積為

30、 21870平方米。住宅建筑面積為 80751 平方米。4.2.2 總平面規(guī)劃描述4.2.2.1 組團設(shè)計1、組團層次 本規(guī)劃的居住組團由三個層次組成：住宅院落居住組團 居住小區(qū)。住宅院落：由南北相鄰的兩幢或結(jié)合沿街商業(yè)靈活圍合成一個住宅院 落，形成鄰里空間，有利鄰里交往。居住組團：若干組住宅院落組成居住組團。住宅院落采用南北相 向的住宅入口，形成道路和宅前綠化結(jié)合的硬質(zhì)入宅交通空間。各住 宅院落間則全為軟質(zhì)的綠化空間，各住宅組團之間配有小塊綠地。每 個住宅組團由硬質(zhì)空間和軟質(zhì)空間結(jié)合的布局結(jié)構(gòu)，構(gòu)成最基本的生 活單元，結(jié)合居住組團中心有開敞的公共綠地。2、交通方式： 組團設(shè)計突出私密性和開敞

31、性結(jié)合，獨立性和公共性結(jié)合，在體 現(xiàn)加強鄰里交往的同時， 注重居住的寧靜和安全。 每個居住組團設(shè) 12 個出入口，主出入口以人流車流相結(jié)合，接通居住小區(qū)主道路和公共 活動空間。次入口以人流為主，接通居住區(qū)外部道路；居住組團形成 枝狀道路，入宅道路由環(huán)型組團道路引出。3、停車方式： 為適應(yīng)未來家庭轎車發(fā)展需求，在主要出入口及會館設(shè)置適量地 面停車，方便存取和安全管理 ; 同時結(jié)合地形設(shè)計地下、半地下汽車 庫，滿足各種停車需求。4、入口處理： 在每個組團主入口設(shè)置標志性建筑小品和雕塑，以增加住宅空間 的易識別性，并且美化院落空間。5、住宅布局 住宅布局合理，各組團在統(tǒng)一的建筑風格的基礎(chǔ)上，利用地塊

32、形 狀特點使每組團形態(tài)上略有差別，形成“家園”的整體感覺和親切感。 住宅整體布局在統(tǒng)一的基礎(chǔ)上力求變化，以造就豐富的空間層次，同 時通過景觀規(guī)劃設(shè)計，以打破單一兵營式的布局，形成氣韻生動的總 體面貌，達到富有韻律的布局效果。4.2.2.2 道路交通規(guī)劃1、道路系統(tǒng) 道路系統(tǒng)規(guī)劃以加強部功能組織和便利外交通貫通為原則，在合 理組織公共活動區(qū)、居住區(qū)車流、人流交通的同時，考慮休閑、商業(yè) 和景觀功能的需要，開辟景觀步行系統(tǒng)。將道路設(shè)計和社區(qū)組團設(shè)計 相結(jié)合，一方面注重交通性道路的景觀要求，加強道路綠化，形成優(yōu) 美的道路景觀，并體現(xiàn)居住區(qū)的外部形象；另一方面考慮道路與綠化 與廣場等景觀結(jié)合，創(chuàng)造良好的

33、部道路景觀。道路功能明確，分工有 序，形成完整統(tǒng)一的道路系統(tǒng)。（1）區(qū)道路 指城市道路圍合的城市街區(qū)部的主要道路，為公建和住宅院落之 間以及與城市道路提供交通聯(lián)系，呈相對封閉性環(huán)狀特點。除次要交 通出入口直接連接城市主干道外， 區(qū)道路主要連通城市支路和次干道，體現(xiàn)道路通達功能中“達”的功能公共活動區(qū)的區(qū)道路呈交互式布局，并利用道路的交互空間組織 院落單元共用的綠化休閑場地。居住區(qū)的區(qū)道路在居住組團呈環(huán)狀布 局，通過居住組團主出入口與組團外部聯(lián)系，為居住組團提供有序列 感的出行、入宅交通方式。（2）小區(qū)道路：分為兩個層次。小區(qū)級主道路：道路紅線 9 米（橫向軸線），利用環(huán)狀的曲折性達 到居住區(qū)道

34、路行車安全性的前提下，創(chuàng)造錯落豐富的道路景觀。居住 區(qū)主道路是聯(lián)系各層住組團及居住區(qū)對外聯(lián)系的車行交通主路；居住組團道路： 4.5 米寬，功能為聯(lián)系居住組團部各住宅院落的 車行道路；宅前道路： 2.5 米寬，是承接居住組團道路和住宅的非機動車道 路：同時在各級道路及步行景觀道路交叉部位適度開放， 保障通達性。（3）步行系統(tǒng)： 中央景觀道：以沿車行道設(shè)置并結(jié)合主次出入口設(shè)置水系及景觀 步行道，并貫通廣場綠化空間，線形流暢，通達各功能建筑組團設(shè)計。 結(jié)合居住區(qū)中心綠地設(shè)計，規(guī)劃綠化步行道。其間設(shè)置小亭、環(huán)廊、 小橋、雕塑等；并突出流線型綠地步行的運動特征；并且結(jié)合社區(qū)公 共設(shè)施和水系邊沿形成帶狀步

35、行系統(tǒng)。4.2.2.3 綠化景觀布局1、規(guī)劃思路 綠化是居住區(qū)的靈魂，是實現(xiàn)居住區(qū)生態(tài)發(fā)展、可持續(xù)開發(fā)的最 重要容。本區(qū)域綠化景觀規(guī)劃從實際出發(fā)，力求突破制約性因素，因 地制宜創(chuàng)造類型豐富、形態(tài)萬千的綠色景觀空間；積極探循綠化的最佳實現(xiàn)方式的綠化空間2、綠化結(jié)構(gòu)居住區(qū)結(jié)合水系和環(huán)狀主要小區(qū)道路形成線形綠化帶；結(jié)合廣場 和公共空間各自形成綠化中心，以中心為基礎(chǔ)輻射發(fā)展點狀綠地，道 路綠化和步行系統(tǒng)將綠化中心和點狀綠地有機串聯(lián)。形成外部以綠圈 環(huán)繞，以綠廊將部的綠面與外部形成骨架聯(lián)系，部以綠線將綠點與綠 面相串聯(lián)的多個層次緊密結(jié)合的生面勃勃的綠色空間架構(gòu)。同時結(jié)合 建筑院落，強化綠化空間處理，提高

36、整體綠化率?？倛D布置詳見附圖?？倛D技術(shù)經(jīng)濟指標如表 4-1 。表 4-1 總圖主要技術(shù)經(jīng)濟指標表總用地面積51598.1m2（合 77.4 畝）備注總建筑面積112324m2地上建筑面積90454m2其中住宅280751m2商鋪9703m2會館9703m2含物管、 經(jīng)營用房等配套 890m2地下建筑面積221870m2其中地下汽車庫10198m2停車位 293 個半地下汽車庫3532m2停車位 114 個半地下自行車庫8140m2自行車庫 600 間建筑密度28%容積率1.75綠化率30%停車泊位436 個人防面積24216m24.3 建筑物設(shè)計建筑風格的處理上，突出現(xiàn)代意味，簡約風格，造型簡

37、潔樸素大 方；以六層住宅為主，但在中心花園及基地北側(cè)沿新環(huán)北路布置小高 層及高層住宅，勾勒出住宅區(qū)建筑空間的多樣性和層次性。新時代的 住宅建設(shè)要強調(diào)建筑的節(jié)能性、生態(tài)性和信息化。多層住宅建筑以一梯二戶為主，特殊部位有少量一梯多戶房 , 高 層為一梯多戶 ; 小高層為一梯二戶 , 建筑空間體量配合組團公共活動 場地的景觀需求，突出立面和屋頂?shù)膶哟涡?。住宅間距：住宅前后之間距離按規(guī)設(shè)計為 1838.8 米，滿足日照 間距要求。入戶方式為南、北向結(jié)合靈活設(shè)置。前后住宅之間由宅前 道路和入戶道路環(huán)繞起活動空間，設(shè)置架空層自行車和汽車停車，以 綠化為主，同時在適當位置設(shè)置半地下車庫，車庫頂部接合景觀綠化

38、 設(shè)置屋頂花園，形成立體空間綠化，適當設(shè)置硬地，為居民提供方便、 安靜、整潔具有一定私密性的活動空間。4.4 配套工程技術(shù)方案4.4.1 供電本項目電源由某變電所引來高壓專線供給，由兩路 10KV高壓電源 由地下供電線路引入至小區(qū) lOKV/0.4KV變電所。小區(qū)采用環(huán)網(wǎng)供電。4.4.2 給排水本區(qū)塊給水由 xx自來水公司供應(yīng)， 從市政道路以 DN200管徑引入本 區(qū)塊沿四周道路成環(huán)狀布置。住宅水表均設(shè)于戶外 , 遠程抄表計量。 采用分流制排水系統(tǒng)，具體分為雨水和生活廢水系統(tǒng)。各樓二層 以上排出系統(tǒng)匯總后接入室外對應(yīng)排水系統(tǒng)，地下室排水由排水泵提 升排放。一層排水單獨直排至室外相應(yīng)管網(wǎng)。雨水排

39、水室外雨水管網(wǎng)匯總后接入市政雨水管網(wǎng)室生活污（廢）水排放采用污、廢水分流系統(tǒng)，室外采用合流系 統(tǒng)，匯合后排至市政污水管網(wǎng)。4.4.3 電信、寬帶本項目委托 xx 市電信、數(shù)字電視等部門負責接入現(xiàn)代化程控總機 和直撥系統(tǒng)、寬帶網(wǎng)絡(luò)、數(shù)字電視系統(tǒng)。為小區(qū)住戶提供通訊、電視、 Internet 接入、社區(qū)公共服務(wù)等信息傳輸通道，及可拓展的基于小區(qū) 網(wǎng)絡(luò)基礎(chǔ)還可以增加的 VOD視頻點播、家庭信息中心、社區(qū)公共服務(wù) 以及電子商務(wù)等信息增值服務(wù)。4.4.4 智能化為小區(qū)住戶提供安防、消防、非法入侵報警、來人身份識別、保安巡 更等方面的綜合信息管理，本項目智能化系統(tǒng)的具體功能有：、住戶報警系統(tǒng)：住戶的防盜、

40、防火、防燃氣泄漏以及緊急求助的 監(jiān)控管理；、門禁控制與可視對講系統(tǒng)：各建筑單元的出入門的開關(guān)均實現(xiàn)就 地控制與物業(yè)中心集中控制、集中報警；、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)：在出入口、主要道路、小區(qū)周界、地下車庫 裝設(shè)電視監(jiān)控裝置，在物業(yè)中心進行多畫面監(jiān)控及錄像；、各種計量表的遠程抄收、物業(yè)信息管理、計費管理、公共設(shè)施監(jiān) 控管理系統(tǒng)。第五章 環(huán)境保護、消防和節(jié)能5.1 環(huán)境保護5.1.1 環(huán)境保護原則1、環(huán)境質(zhì)量標準環(huán)境空氣：環(huán)境空氣質(zhì)量標準 GB3095-1996；雨水：地表水環(huán)境質(zhì)量標準 GB3838-2002；噪聲：城市環(huán)境噪聲標準 GB3096-19932、污染物排放標準污水：污水綜合排放標準 GB8

41、978-1996顆 粒 物 、 氮 氧 化 物 、 THC 排 氣 ： 大 氣 污 染 物 排 放 標 準 GB16297-1996；施工期噪聲：建筑施工場辦噪聲限值 GB12523-1990。5.1.2 環(huán)境保護措施5.1.2.1 施工期主要污染源及防治措施根據(jù)本項目的工程特點，施工期的環(huán)境影響主要為施工場地的揚 塵、廢水、噪聲污染等方面。1、施工期廢水施工期廢水來源主要為工程施工廢水和生活污水。其中工程施工 廢水有一定量的油污和泥沙。另外，雨季作業(yè)場面的地面徑流水，含 有一定量的泥土和高濃度的懸浮物。要求施工單位在施工現(xiàn)場設(shè)置臨時集水池、沉砂池等臨時性污水 簡易處理設(shè)施，對施工廢水、生活污

42、水進行處理后，有組織的排入排 污管。另外，還需設(shè)置干廁或臨時沖水廁所，糞便污水經(jīng)一定時間發(fā) 酵后作為農(nóng)家肥。2、施工期揚塵施工期對環(huán)境空氣污染主要為施工時灰土拌合，土石方的開挖、回填與 施工車輛等作業(yè)的二次揚塵和瀝青煙污染。因此必須做好施工期大氣污染 防治措施，其主要容如下：（1）灰土攪拌站是施工期主要固定塵污染源， 對攪拌設(shè)備應(yīng)有較 好的密封并加裝二級除塵裝置。（2）瀝青熬制和攪拌應(yīng)設(shè)置在距居民點 600m 以外區(qū)域，避免瀝 青煙對周邊環(huán)境的污染影響，保護人群身體健康。（3）加強施工現(xiàn)場的管理，水泥、石灰等材料運送時運輸汽車應(yīng) 完好，不得超載，并盡量采取遮蓋、封閉措施，以防泥土灑落，減少 起

43、塵量。水泥、石灰等容易飛散的物料，應(yīng)統(tǒng)一存放，并采取蓋棚等 防風遮擋措施；砂石的篩料，水泥的拆包等應(yīng)在避風處進行，起塵嚴 重的場所四周要加設(shè)擋風塵設(shè)施。（4）為防止施工期挖、填土方，平整場地起塵，應(yīng)配備一定數(shù)量 的灑水車，使表面有一定的濕度，減少揚塵。3、施工期噪聲施工各階段，將會對項目周圍環(huán)境造成噪聲污染。建議：（1）施工單位應(yīng)注意施工機械保養(yǎng)，維持施工機械低聲級水平， 給在較高聲源附近工作時間較長的工人，發(fā)放防聲耳塞，并按工業(yè) 企業(yè)噪聲控制標準合理安排工作人員作業(yè)時間或進行工作輪換。（2）施工車輛在施工運行時，禁止亂鳴喇叭。合理安排運輸車輛 的路線和工作時間，尤其在深夜，避免運輸車輛經(jīng)過居

44、民居住區(qū)，防止噪聲擾民。噪聲源強大的作業(yè)盡量在白天進行，噪聲大的施工機械 在夜間停止施工，最大限度地控制噪聲污染程度和污染圍。4、固體廢物（1）施工期生活垃圾 施工期施工人員的生活垃圾要進行專門收集，并定期送到指定的 垃圾處理場進行統(tǒng)一處置，嚴禁亂堆亂扔，防止產(chǎn)生二次污染。（2）施工期建筑垃圾 施工期的固體廢物應(yīng)送到指定處置場所堆放或處置。 施工結(jié)束后， 應(yīng)及時清運多余或廢棄建筑垃圾。對建筑垃圾中的土建施工垃圾，可 以就地填埋處理 （可用于地基或低洼地的回填） ；安裝施工的金屬垃圾 要進行回收。5.1.2.2 環(huán)境保護設(shè)計1、廢水治理 生活污（廢）水，室生活污（廢）水排放采用污、廢水分流系統(tǒng)，

45、 室外采用合流系統(tǒng)，匯合后排至市政污水管網(wǎng)。2、廢氣治理 建筑污、廢水排水管道均采用專用通氣立管通氣。住宅廚房，公 建餐飲排煙、排氣道伸至頂排放。3、固廢治理 小區(qū)設(shè)有垃圾收集點，并通過收集至垃圾收集站，由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng) 一清運。4、噪音控制 水泵均采用低轉(zhuǎn)速優(yōu)質(zhì)水泵，水泵均設(shè)減震基礎(chǔ)并在水泵進出水管上設(shè)可曲撓橡膠軟接頭，以最大限度地降低噪聲。5、綠化通過各種建筑及景觀的設(shè)計手法，建立起從庭院綠地、組團綠地 向中心綠地層層滲透、逐步過渡的網(wǎng)絡(luò)化綠化體系。為了改善自然環(huán)境、美化小區(qū)環(huán)境、減少灰塵及噪聲等危害，種 植適宜于當?shù)貧夂?、易成活、樹姿美觀的行道樹及草皮、灌木，營造 小區(qū)部綠化空間環(huán)境，充分考

46、慮視覺景觀和各類功能的需求布置相應(yīng) 的硬質(zhì)和軟質(zhì)景觀，營造各具特色的綠化景觀，使之體現(xiàn)小區(qū)的整體 品質(zhì)和風貌。小區(qū)四周用綠化隔離帶而封閉、隔離城市街道的噪音、 廢氣及視覺污染。5.2 消防5.2.1 總圖及建筑消防1、本小區(qū)有兩個車行出入口與城市道路相連， 小區(qū)部均實現(xiàn)消防 車道環(huán)通，小區(qū)設(shè)環(huán)形消防車道。2、高層住宅樓均四邊直接落地， 各建筑物之間及與周邊建筑物之 間均符合防火間距要求。3、地下車庫及設(shè)備，人防用房，防火分區(qū)面積滿足汽車庫防火規(guī) 及高層民用建筑防火規(guī)要求。5.2.2 消防給水1、消防給水系統(tǒng)：根據(jù)有關(guān)規(guī)規(guī)定各消防水量為：室消防水量： 20升/ 秒室外消防水量： 15升/ 秒自噴

47、強度： 30 升/ 秒其中火災(zāi)持續(xù)時間為 2 小時，持續(xù)噴啉時間為 1 小時。2、本工程消防給水為獨立消防給水系統(tǒng)，采用臨時高壓制，在 地下室設(shè)消防水池一只3、地下車庫按間距不大于 30 米布置 DN65型室消火栓，按間距 不大于 3.6 米布置直立式噴頭，按防火（人防）分區(qū)設(shè)水流指示器， 每組濕式報警閥控制 800 只噴頭。各樓按單元每層布置 DN65 型室雙栓消火栓，消火栓壓力超過 0.5Mpa的采用減壓式消火栓。物管用房等按間距不大于 30 米布置 DN65型室消火栓。全區(qū)塊室外按間距不大于 120米布置 SS150室外消火栓， 消火栓 給水系統(tǒng)在室外各設(shè)二組 DN100型消防水泵接合器

48、，自動噴淋系統(tǒng)室 外設(shè)二組 DN100消防水泵接合器，以供消防隊加壓滅火。整個區(qū)塊按 300m2/組（ 2 只）密度配置 MF3干粉滅火器。5.2.3 消防電氣設(shè)計1、高層住宅在每層電梯前室設(shè)置設(shè)有感煙探測器， 一個消火栓按 鈕、一個手動報警按鈕、一個火災(zāi)警報裝置和在電梯機房設(shè)有電梯返 降控制模塊?？蓪崿F(xiàn)在火災(zāi)時遠程啟動消防泵，反映消火栓按鈕的狀 態(tài)，人工手動報警、火災(zāi)發(fā)生時火災(zāi)信號報警提示和非消防電梯返降 底層。消防控制室設(shè)在地下車庫。2、地下汽車庫消防系統(tǒng)設(shè)計 在地下車庫設(shè)感溫探測器，設(shè)置有消火栓按鈕、手動報警按鈕、 火災(zāi)警報裝置和有關(guān)消防聯(lián)動設(shè)備相關(guān)的控制模塊，以實現(xiàn)在火災(zāi)時 遠程啟動消

49、防泵、防排煙風機。消防設(shè)備電源采用來自不同變壓器的雙電源末端自動切換。在地 下車庫設(shè)事故照明和疏散指示照明。3、在消防控制室設(shè)置火警專用 119 外線與就近公安消防隊建立通 訊聯(lián)系，以便盡快撲滅可能發(fā)生的火災(zāi)。5.3 節(jié)能5.3.1 建筑節(jié)能設(shè)計 嚴格按省夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計標準和省公建設(shè)計，保 證屋面、外墻面、外門窗傳熱系數(shù)，按 xx 地區(qū)夏熱冬冷地區(qū)居住建筑 節(jié)能設(shè)計標準設(shè)計控制體型系數(shù)。1、建筑體型系數(shù)滿足規(guī)要求。2、建筑外墻采用外墻保溫系統(tǒng)。3、建筑外窗采用鋁合金中空窗。窗墻比滿足節(jié)能設(shè)計規(guī)要求。4、建筑屋頂采用 40 厚擠塑泡沫板保溫，綜合傳熱系數(shù)及熱惰性 指標滿足節(jié)能設(shè)計規(guī)

50、要求。5、采用節(jié)能設(shè)備、燈具。5.3.2 給水排水節(jié)能設(shè)計 所有衛(wèi)生設(shè)備均采用節(jié)水產(chǎn)品，其中：大便器沖洗水箱選用 6 升 節(jié)水型，水池、水箱進水選用節(jié)水浮球閥控制。5.3.3 電氣節(jié)能設(shè)計1、選用節(jié)能低損耗干式變壓器 SCB9，降低有功和無功損耗；2、變電所采用無功功率自動補償，功率因數(shù)不低于0.9, 降低電壓損失，減少有色金屬用量3、地下車庫、物業(yè)管理用房照明采用節(jié)能型熒光燈，戶外道路照 明采用節(jié)能燈。公共部位使用節(jié)能燈，提高照明效率。風機、設(shè)備采 用 BAS管理，使其工作在最佳工況，降低能耗。4、住宅樓梯設(shè)節(jié)能自熄開關(guān)。第六章 項目組織及進度計劃6.1 項目組織與管理本項目的建設(shè)單位已組建

51、了項目領(lǐng)導班子，在公司主要領(lǐng)導的親自參與下，具體負責和領(lǐng)導本項目的實施。項目組織機構(gòu)如下：6.2 項目實施進度計劃 根據(jù)實際需要，結(jié)合項目建設(shè)地的環(huán)境和實施條件，本項目分二 期實施，建設(shè)期 2008年 10月 2011年 12月，主要分 4 個階段實施。第一階段為前期準備階段，從 2008年 10 月到 2008年 12 月，完 成項目建議書，可研報告編制和審批。第二階段為勘察、設(shè)計、實施準備階段，從 2009 年 1 月到 2009 年 5 月，完成勘察設(shè)計、初步設(shè)計、施工圖設(shè)計、審查，完成招標工 作，并按照國基本建設(shè)項目的審批程序做好開工準備。第三階段為項目施工階段，從 2009年 6 月

52、到 2011年 6月，分二 期完成本項目的建筑安裝工程及裝修工程。第四階段為工程掃尾、竣工驗收階段， 2011 年 12 月完成竣工驗 收，投入使用年份季度200820092010201134123412341234前期準備階段勘察設(shè)計、施工準備階段施工階段工程掃尾、竣工驗收表 6-1項目實施進度計劃表第七章 投資估算及資金籌措7.1 投資估算7.1.1 投資概況項目總投資估算為 24541萬元，其中建設(shè)投資估算為 22823 萬元,建設(shè)期貸款利息為 1718 萬元 。7.1.2 編制依據(jù)1、房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法（ 2000 版）。2、省建筑工程概算定額 （2003 版）。3、省工程建設(shè)

53、其他費用定額 （2003 版）。7.1.3 編制說明1、建筑工程根據(jù)省建筑工程概算定額及參照當?shù)貙嶋H情況按 概算指標進行計計算。2 、公用工程設(shè)備及材料部分均以現(xiàn)行市場價及信息價估算。3、本項目征用土地為 77.4 畝，土地出讓金按每畝 15 萬元計，并 另計取土地補償費及青苗補償費 500 萬元。4、工程建設(shè)其他費用主要包括建設(shè)單位費、勘察設(shè)計費、市政基 礎(chǔ)設(shè)施配套費、場地準備及臨時設(shè)施費等，參照省工程建設(shè)其他費 用定額編制。其中各項規(guī)費按比例減半計算。5、項目不可預(yù)見費按建安工程及其他費用的 5%計算。6、項目管理費按建安工程及其他費用的 3%計算。7、項目稅費按建安工程費用的 3%計算。8、商業(yè)用地補交出讓金按每畝 65 萬元計。7.2 投資構(gòu)成表 7-1 單位：萬元序號投資容投資額所占比例（ %）人民幣合美元總投資24541.00一建設(shè)投資22823.00100.001主要工程費用16487.6072.242土地費用1661.007.283其他費用2299.3710.084不可預(yù)見費1019.034.464管理費及稅費968.004.245商業(yè)用地補交出讓金388.001.70二建設(shè)期貸款利息1718.00詳見總投資估算表、建設(shè)投資估算表7.3 資金籌措本項目新增總投資為 24