《商品房層高縮水的法律分析》

1、商品房層高縮水問(wèn)題的法律分析 近年來(lái)隨著商品房的熱銷(xiāo)，關(guān)于房屋面積、層高縮水的糾紛不斷增加。商品 房預(yù)售中,因面積誤差、質(zhì)量問(wèn)題、交付延期等問(wèn)題，在向開(kāi)發(fā)商索賠時(shí)，目前已 有詳細(xì)的法律和司法解釋依據(jù)，但在層高存在不符合時(shí)如何索賠，卻至今找不到 合法或合理的依據(jù)。層高，從字面上理解也就是一層房屋的高度。根據(jù)國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局、建設(shè) 部聯(lián)合發(fā)布的住宅設(shè)計(jì)規(guī)范的規(guī)定，層高是指“上下兩層樓面或樓面與地面之 間的垂直距離?！闭f(shuō)到層高，我們必須將其與“室內(nèi)凈高”予以區(qū)分。住宅設(shè)計(jì)規(guī)范 規(guī)定，室內(nèi)凈高是指“樓面或地面至上部樓板底面或吊頂?shù)酌嬷g的垂直距離?！笔覂?nèi) 凈高和層高的關(guān)系可以用公式來(lái)表示： 層高=室

2、內(nèi)凈高 +樓板厚度，即層高和樓板厚 度的差叫室內(nèi)凈高。商品房買(mǎi)賣(mài)合同中一般是就層高進(jìn)行約定，而許多買(mǎi)受人 在交房驗(yàn)收時(shí)測(cè)量的是室內(nèi)凈高，忽視了樓板厚度，因此產(chǎn)生了誤解。 長(zhǎng)沙市商 品房買(mǎi)賣(mài)合同 （示范文本）第九條約定：本合同所述房屋層高是指上下兩層樓面之 間或樓面與地面之間的垂直距離。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在與買(mǎi)房者簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)一般都會(huì)表明層高高度， 根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋 ， 此標(biāo)明的內(nèi)容為買(mǎi)賣(mài)合同的內(nèi)容。 房屋實(shí)際層高低于合同約定的， 開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)違 約責(zé)任。但具體的賠償標(biāo)準(zhǔn) ,因沒(méi)有明確的法律法規(guī)或司法解釋的規(guī)定，法官可以 行使自由裁量權(quán)解決此

3、類(lèi)違約賠償糾紛。一、商品房層高“縮水”責(zé)任的定性 如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)交付的商品房在建筑凈高方面與合同約定不符， 究竟屬于欺 詐、一般違約還是意思表示錯(cuò)誤，以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)承擔(dān)怎樣的責(zé)任，具體分 析如下：（一）是否構(gòu)成違約 如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房者簽訂購(gòu)房合同后單方擅自變更層高， 或因建設(shè)施工 誤差過(guò)大導(dǎo)致實(shí)際層高與合同約定不符， 屬于違約行為，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需承擔(dān)違 約責(zé)任。根據(jù) 1999 年 6 月 1日實(shí)施的強(qiáng)制性國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定 ,臥室、起居室的室內(nèi)凈 高不低于 240cm ，利用坡屋頂內(nèi)室空間作臥室、 起居室時(shí)，其 1/2 面積的室內(nèi)凈高 不低于210cm，廚房、衛(wèi)生間的室內(nèi)凈高不低于2

4、20cm。層高的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)是層高 的最低標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)際層高未達(dá)到國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的，開(kāi)發(fā)商構(gòu)成根本違約，業(yè)主不僅可以請(qǐng) 求賠償，而且可以解除合同。購(gòu)房合同中買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)房屋層高高于國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的約定， 開(kāi)發(fā)商交房時(shí)應(yīng)達(dá)到約定標(biāo)準(zhǔn)，允許存在合理誤差。如構(gòu)成一般違約，購(gòu)房人主張解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同的，只有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企 業(yè)交付的房屋構(gòu)成根本違約的情況下購(gòu)房人才能解除。 住宅設(shè)計(jì)規(guī)范中的凈高 要求是最低標(biāo)準(zhǔn)，未達(dá)到此標(biāo)準(zhǔn)的，可認(rèn)定構(gòu)成根本違約，購(gòu)房人方可請(qǐng)求賠償并 解除合同。就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)層高案件而言，層高雖然減少，但仍高于國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，且對(duì) 正常居住使用不產(chǎn)生重大的影響， 不符合購(gòu)房人解除合同的條件， 因此購(gòu)房人單方 主

5、張解除合同的，一般不會(huì)得到法院的支持。但根據(jù)合同法第一百零七條： “當(dāng) 事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的， 應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、 采 取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任?！奔词狗蠂?guó)家標(biāo)準(zhǔn)，也構(gòu)成違約。（二）是否構(gòu)成欺詐若房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)存在欺詐購(gòu)房人的故意， 即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)故意隱瞞經(jīng)批準(zhǔn) 的規(guī)劃、設(shè)計(jì)中的層高而虛報(bào)，購(gòu)房人因陷入對(duì)層高的理解錯(cuò)誤而訂立了商品房 買(mǎi)賣(mài)合同的，購(gòu)房人有權(quán)根據(jù)合同法第五十四條的規(guī)定，請(qǐng)求人民法院變更 或者撤銷(xiāo)該商品房買(mǎi)賣(mài)合同，且房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)賠償購(gòu)房人的損失。實(shí)踐 當(dāng)中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)被認(rèn)定對(duì)購(gòu)房人實(shí)施欺詐的可能性較小，多為過(guò)失所致。（三）是否構(gòu)成

6、“意思表示錯(cuò)誤”房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主張將全部或局部層高在合同中書(shū)寫(xiě)“ x米”成y米”（舉例），應(yīng)屬于“筆誤，”系意思表示行為的錯(cuò)誤，即做出意思表示的人雖知表示行為之客觀意 義，但于行為時(shí)，誤用文字或表示方法，以致文字表意與其內(nèi)心效果意思不一致。需要注意的是，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主張全部或局部層高是“ y 米 （系“筆，誤應(yīng)（當(dāng) 負(fù)舉證責(zé)任。如能夠證明V米”確實(shí)系“筆誤如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房簽署合 同時(shí)已經(jīng)確定的圖紙已經(jīng)確定“全部或局部層高是 x 米，（ 銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)公示的其他資料 記載的層高或者購(gòu)房人能夠獲悉或應(yīng)當(dāng)獲悉的信息資料表明“全部或局部層高是 x 米（，如能完成上述舉證，向法院說(shuō)明情況，則漿被法

7、院判定為“意思表示錯(cuò)誤（的可 能性較大。還需要注意的是， 做出意思表示的人即使能夠證明其在意思表示發(fā)生錯(cuò)誤， 也 應(yīng)承擔(dān)對(duì)方受到的損失， 對(duì)前述損失的賠償范圍法律未作明確規(guī)定， 有人解釋為信 賴(lài)?yán)娴膿p失，但是法律對(duì)信賴(lài)?yán)鎿p失的賠償范圍也不明確， 仍需要法院的自由二、對(duì)商品房層高不符的處理現(xiàn)行法律法規(guī)并未對(duì)商品房因違約、欺詐或“意思表示錯(cuò)誤（等導(dǎo)致的層高縮水 問(wèn)題而給購(gòu)房者救濟(jì)的具體法律規(guī)定， 在商品房買(mǎi)賣(mài)合同對(duì)于層高縮水如何處理已 有約定的情況下，應(yīng)按合同約定處理。在合同未作約定的情況下，一般也不宜強(qiáng)制 要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將層高恢復(fù)到約定層高， 購(gòu)房人只能要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)賠償 損失。購(gòu)房

8、人在索賠時(shí)，往往無(wú)法證明所受損失的具體金額雖然無(wú)法證明，但法院 也不會(huì)判決駁回訴訟請(qǐng)求， 都會(huì)判定一定的賠償額。 一般有如下幾種有代表性的做法計(jì)算賠償額：第一種、利潤(rùn)分成法我們知道，開(kāi)發(fā)商是為了追求利潤(rùn)最大化才減少層高的。 假定某甲購(gòu)買(mǎi)的商品 房，約定層高為 2.8米，屬于高層建筑，設(shè)計(jì)有 20層；如果每層都減少 0.15 米， 則總可減少 3 米。開(kāi)發(fā)商可在不增加建造安裝成本的情況下，多造一層商品房。 由于這層商品房是以每層的層高縮說(shuō)為前提，所以，筆者認(rèn)為，該層利潤(rùn)應(yīng)作為原 購(gòu)房人的共同賠償金。舉例略。該理論的依據(jù)就是當(dāng)合同中的守約方受到損害時(shí)， 如該損害無(wú)法具體計(jì)算， 則 違約方通過(guò)該違約

9、獲得的利益可作為對(duì)守約方的賠償計(jì)算的參考。 這種賠償計(jì)算方 法，其實(shí)在一般的買(mǎi)賣(mài)合同中也時(shí)常遇見(jiàn)， 但似乎至今也沒(méi)有應(yīng)用到商品房買(mǎi)賣(mài)合 同糾紛中。第二種、建筑容積率折算法 建筑容積率指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)建筑面積總和與規(guī)劃建設(shè)用地的面積 之比。由于規(guī)劃建設(shè)用地是不變的，因此，只有建筑面積在變。因此，如果每套房 屋的層高減少，但整幢樓的建筑面積卻增加，則相應(yīng)的容積率就增大，購(gòu)房人實(shí)際 得到的房屋價(jià)值也就相應(yīng)降低。因此，以先后兩個(gè)容積率之比再折算為價(jià)格，即可 得到相應(yīng)的每套層高縮小可得到的補(bǔ)償。舉例說(shuō)明：某幢樓，原計(jì)算建筑面積 2萬(wàn)平方米，每層 1000 平方米，層高 2.8 米，每平方米銷(xiāo)售面

10、積為 10000 元，容積率 2.9，某套房屋為 100 平方米。后開(kāi) 發(fā)商通過(guò)每層減少 0.20 米，增加了一層 1000 平方米。 則：建造后的容積率 =(20000+1000)2.9/20000=3.045, 實(shí)際增加的容積率為 0.145 。然后再與 100 平 方米原先的價(jià)值 100 萬(wàn)元相比，即可得出增加了 0.145 ，相應(yīng)的該套商品房就貶值 50000 元。該賠償理論依據(jù)是，商品房銷(xiāo)售時(shí)，容積率和綠化率都是非常重要的規(guī)劃指標(biāo)， 容積率越低，綠化率越高，說(shuō)明該樓盤(pán)在高品位階段，居住環(huán)境就越好，這種品位 是無(wú)法直接用金錢(qián)衡量的。而當(dāng)容積率增高，則相應(yīng)的人均綠化率減少，居住環(huán)境 就變

11、差。這種變化，是因開(kāi)發(fā)商違約引起，所以應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)責(zé)任。第三種、通過(guò)司法鑒定確定損失的方法 委托鑒定機(jī)構(gòu)，對(duì)同地段符合約定凈高的房屋和凈高縮水的房屋進(jìn)行估價(jià)鑒 定，計(jì)算賠償差額。第四種、參照適用面積縮水處理的司法解釋 參照類(lèi)推適用最高人民法院關(guān)于商品房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛適用法律若干問(wèn)題的 解釋關(guān)于商品房面積縮水的規(guī)定，解決凈高縮水 /體積縮水 /容積率縮水問(wèn)題。最高人民法院關(guān)于商品房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛適用法律若干問(wèn)題的解釋規(guī)定， 面誤差比絕對(duì)值超出3%,買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予 支持。買(mǎi)受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比 在3%以?xún)?nèi)（含3%）部分

12、的房?jī)r(jià)款及利息由出賣(mài)人返還買(mǎi)受人，面積誤差比超過(guò) 3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人雙倍返還買(mǎi)受人） 。以此類(lèi)推：凈高縮水 /體積縮水 /容積率縮水誤差超過(guò) 3%，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合 同、返還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持。買(mǎi)受人同意繼續(xù)履行合同，實(shí)際凈高 / 體積/容積率小于合同約定的，誤差在3%以?xún)?nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款及利息由 出賣(mài)人返還買(mǎi)受人，超過(guò)3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人雙倍返還買(mǎi)受人） 。本人認(rèn)為 ,在上述四種計(jì)算方式中 ,第四種方式更為可行 . 國(guó)家對(duì)由房屋面積產(chǎn) 生的糾紛做了規(guī)定，但是對(duì)商品房的層高卻沒(méi)有給出詳細(xì)解釋。 應(yīng)適用類(lèi)推的方法， 適用商品房面積縮水的規(guī)定 . 按層高或體積縮水的比例確定賠償金額 .建設(shè)部頒布的住宅設(shè)計(jì)規(guī)范 3.6 條規(guī)定：“普通住宅的臥室、起居室（廳） 的室內(nèi)凈高不應(yīng)低于2.4m，廚房、衛(wèi)生間的室內(nèi)凈高不應(yīng)低于2.2m。”層高不符合 合同的約定，開(kāi)發(fā)商如何承擔(dān)違約責(zé)任， 我們認(rèn)為，如不符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)或使用目的， 則業(yè)主可要求解除合同或要求賠償；如符合國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主只能要求賠償， 業(yè)主由此遭受的損失可參照空間縮小的比例計(jì)算（即以房屋總價(jià)款寧合同約定的房 屋立體空間X所交房屋與合