商業(yè)物業(yè)管理系統(tǒng)組織構架

1、商業(yè)物業(yè)管理組織構架總物業(yè)經理 1 人主要職責（統(tǒng)管）1. 全面負責商場物業(yè)的日常事務和管理工作，維護商場的整 體環(huán)境。2. 負責物業(yè)工程、消防、安保、監(jiān)控、清潔等管理。3. 負責商場設備維護維保，保障系統(tǒng)安全有效的運作。4. 物業(yè)費用的預算控制和相關審批工作。5. 負責物業(yè)團隊的培訓與建設。6. 配合購物中心其他職能部門開展相關工作。7. 負責建立健全組織架構及人員配備，制訂商場物業(yè)的管理 方針、目標與計劃、組織、指揮、控制和協(xié)調溝通。8. 起草制定達到上述方針目標的實施程序文件和規(guī)章制度。 如崗位職責、層級管理制度、會議管理制度，工作執(zhí)行、督 導、檢査、日記制度及人事、物資管理制度，對客服

2、務管理 制度、商戶公約、手冊，物業(yè)管理服務協(xié)服務協(xié)議及合同， 裝修管理等，并監(jiān)督實施，保證各項管理服務工作的質量與 標準，讓商戶滿意，提高物業(yè)管理水平。9. 物業(yè)管理前期參與 （ 項目的市場規(guī)劃、定位、施工，竣工 驗收等環(huán)節(jié)工作 ） ，并針對后期使用管理提出可行性建議、 意見，并跟進各項整改措施，落實保修措施如單位、期限、 費用等理順與開發(fā)商、施工方的工作關系。10. 指導、管理、協(xié)調物業(yè)各部門的工作，監(jiān)督各項規(guī)章制 度、勞動紀律、工作程序、任務的執(zhí)行與落實，定期和不定 期檢查各部門、 崗位、設備、環(huán)境等， 及時發(fā)現問題并解決， 召集和主持物業(yè)例會或專題會議，及時解決管理中出現的問 題保證商場

3、各項工作能順利進行。11. 帶頭執(zhí)行總公司財務管理制度，參與年度預算并呈報上 級審批后實施，審閱。分析物管各類資產報表，控制物管費 用開支，降低物料損耗和各項成本。12. 監(jiān)督部門的培訓工作，提高公司整體業(yè)務與服務標準；13. 負責合同事務 （委托、維修等 ）的談判、簽約并呈交上級 批準后落實。物業(yè)水電部 1-2 人水- 主要職責1. 負責保證物業(yè)區(qū)域的生活用水、消防用水的供應和污水排 放。熱情為業(yè)主提供周到服務，隨叫隨到。隨報隨修，為商 戶排憂解難。2. 每日負責各類水管以及消防管井的檢查巡視工作，發(fā)現問 題及時處理，保質保量完成各類給排水維修任務。3. 負責各類加壓泵、提升泵的日常維保工作

4、，確保設備運行 正常， 做到機房無積水， 無雜物堆放， 設備無灰塵、 無銹跡4. 做好物業(yè)區(qū)域日常維修、疏通及堵漏工作。杜絕跑、冒、 滴、漏等浪費現象，維修工作保證質量，工完清場。5. 每周巡查水池水質，按管理要求做好消毒處理工作，定期 清潔蓄水池，污水坑和積水坑。6. 按季度、年度工作計劃要求，定時對外閥門做好防銹及潤 滑處理，管道要做防銹和水處理。7. 修舊利廢、勵行節(jié)約，做到維修不浪費材料，努力降低維 修成本。8. 負責物業(yè)區(qū)域小規(guī)模管道安裝工作電- 主要職責1. 必須保證物業(yè)區(qū)域電器設備安全運行，不得擅離職守，不 中斷連續(xù)供電，發(fā)生停電故障，迅速報告有關部門和領導， 啟動備電供電。2.

5、 電工應嚴格執(zhí)行兩票三制 （ 工作票、操作票、工作許可制、 工作監(jiān)護制、工作間斷、轉移和終結制） ，迅速正確的按命令進行倒閘操作，確安防全運行。3. 電工應了解配電房設備的性能狀況，嚴格遵守巡回檢查制 度，定期、定時按巡檢規(guī)定，認真檢查，遇設備異常情況應 及時匯報有關領導并做好各項記錄。4. 進入配電房進行維修保養(yǎng)設備，電工應嚴格按規(guī)定布置現 場安全，做好安全防，保證人員安全。5. 電工應嚴格遵守各項制度，按要求穿戴勞動防護用品，嚴 守崗位，持證上崗。6. 做好所設備和現場清潔衛(wèi)生工作，防火、防水、防小動物 進入配電房，搞好文明生產。7. 嚴格遵守配電房管理制度，執(zhí)行配電房出入制度，未經批 準

6、不得擅自允許外人進入房。8. 完成領導交辦的其它任務。物業(yè)安防部 8-12 人主要職責（巡視）1. 按巡更要求負責物業(yè)區(qū)域巡邏，并認真做好巡更記錄。2. 處理突發(fā)事件，對危害公共安全，公眾利益的人和事敢于 挺身而出作斗爭。3. 勸阻小攤小販及各種推銷人員進入商場管轄區(qū)域。扶老攜 幼，為老弱病殘?zhí)峁椭?. 糾正物業(yè)區(qū)域不文明、有礙觀瞻的行為或現象，確保管轄 區(qū)域整潔有序、文明安全。5. 加強物業(yè)區(qū)域各樓層、走道、電梯間、設備間、衛(wèi)生間的 巡查，檢查有無異常情況。6. 巡查消防、 監(jiān)控等器材設備是否完好， 供水、供電有無跑、 冒、滴、漏導常情況及氣味。7. 巡查施工人員是否佩帶臨時出入證，是否

7、按裝修管理規(guī)定 規(guī)施工，是否有非該作業(yè)區(qū)域的人員進入和亂扔裝修垃圾等 情況。8. 檢查消防通道是否暢通，有無侵占公共部位現象，電梯運 作是否正常。9. 積極主動調解民事糾紛，防止矛盾激化，防止發(fā)生治安案 件、刑事案件。10. 夜間注意詢問從各樓道進出的可疑人員，加強人員進出 管理，確保物業(yè)區(qū)域安全及完成領導交辦的其它任務。物業(yè)保潔部 外包主要職責（環(huán)境）1、合理做好清潔衛(wèi)生和環(huán)境綠化、滅鼠、滅蟑螂、滅蚊蠅 等專項工作。2、做好清潔工具的接收、調配和管理工作。3、巡回檢查各清潔區(qū)域工作中存在的漏洞和不足，提出整 改意見，落實整改措施。4. 經常性對清潔工進行消毒。5. 根據各清潔工作情況，每月提

8、出清潔意見。6. 加強對清潔設備、用具、材料的管理，節(jié)約開支。7. 完成領導交辦的其它工作。8. 及時處理物業(yè)管理區(qū)域室外、公共區(qū)域的清潔工作。9. 及時處理物業(yè)管理區(qū)域日常垃圾收集清運與廢舊物品的 回收工作處理工作。10. 負責管理區(qū)域衛(wèi)生消殺工作。11. 完成領導交辦的其它工作。物業(yè)客服 1 人主要職責（協(xié)助）1. 協(xié)助總經理全面對物業(yè)工作進行協(xié)助管理 （安防、保潔、 綠化、文檔歸建 ） ，并結合國家和地方法律法規(guī)、發(fā)展趨勢， 配合總經理就公司物業(yè)經營管理重大問題提出建議方案。2. 協(xié)助總經理培訓指導物業(yè)分屬部門，全面提升物業(yè)管理和 服務品質，推進年度物業(yè)公司績效目標的實現。3. 整理集團

9、公司下放的文件，管理相關重大協(xié)議、合同等工 作，并在總經理授權下簽訂部分相關合同、協(xié)議等文件。4. 配合總經理制定物業(yè)長期發(fā)展規(guī)劃、年度計劃、各種專項 計劃、物業(yè)管理方案和工作調配。5. 與總經理維護總公司、物業(yè)對、對外（商戶及其他公司， 單位）重大公眾關系，統(tǒng)籌外協(xié)，為各部門開展工作創(chuàng)造有 利條件。6. 與總經理全面調動多方資源，確保物業(yè)有足夠的人力、物 力、財力實現商城完美物業(yè)管理目標，并和總經理對重大安 全事故或服務投訴進行協(xié)調解決。7. 減少部門物資支出、努力提高物業(yè)費按時收取工作，確保 企業(yè)經濟效益的保值增值。8、全面配合總經理完成各項工作，確保實現企業(yè)經營和管 理目標。和諧世界商城

10、物業(yè)部合計 16 人，保潔 外包說明：以上物業(yè)部人員編制視工程進度及區(qū)域狀況而確定；后期整體開業(yè)正常運營人數還需上漲項目物業(yè)激勵性薪酬體系設計方案鑒于項目物業(yè)總體運行的薪酬體系結構單一、缺乏激勵機 制，在吸引優(yōu)秀人才、激勵員工業(yè)績和成長、留住優(yōu)秀人才 方面已不能滿足項目物業(yè)發(fā)展需要，結合物業(yè)行業(yè)特點和公 司的實際情況，提出本激勵性薪酬體系設計方案。一、目的制定本薪酬體系的目的在于使員工能夠保持足夠的工作熱 情，積極地發(fā)揮主觀能動性，通過個人的努力工作與公司一 同分享企業(yè)發(fā)展所帶來的收益，把員工個人與公司的短期收 益、中期收益與長期收益有效結合起來。二、依據原則1、效率優(yōu)先、兼顧公平原則本體系首

11、先體現的是效率優(yōu)先原則，即把崗位對公司發(fā)展貢 獻大小和員工工作績作為分享收益、獲取報酬的第一評判標 準同時考慮多方面因素，把員工間的收入差距控制合理的圍之，一定程度體現社會公平，有效地兼顧效率和公平。2、激勵原則本體系旨在最大限度發(fā)揮薪酬作為激勵員工重要手段應有 的作用，即通過薪酬引導員工不斷提升自身技能、強化責任 心和提高工作績效。3、充分肯定原則雖然不同的員工之間相對能力有高低，但每個人都有特長的 一面，都需要公司給予認同和肯定。 本體系立求做到這一點， 給予員工肯定和認可，增強員工的歸屬感和忠誠度。4、成本控制原則任何一個薪酬體系都必須以公司的承受能力為前提，根據公 司的經營情況控制在一

12、定的支付水平。5、簡單易行原則工資計算未采用任何模型和函數，而是采取最簡單且適合實 際情況的算術方法，從而使工資核算簡單易行。三、薪酬結構項目物業(yè)員工薪酬 （ 收入 ）由工資、獎金、福利三部分組成， 具體項目如下工資；包括基本工資、崗位工資、績效工資、工齡工資、加 班工資、補帖等。獎金：包括全勤獎、年終獎、工作任務獎、特殊貢獻獎等。 福利：包括社會保險、商業(yè)保險 （ 人身意外傷害險 ） 、有薪假 （ 包括因公病假、婚假、產假、慰唁假（ 喪假 ） 、年休假、公休、法定假等 ） 、食宿、節(jié)日慰問、工服等。四、薪酬標準（-） 工資1、基本工資：所謂基本工資就為保證員工基本生活需要而 支付的貨幣報酬。

13、為體現員工生存權利的平等，本公司的所 員工基本工資均定為 1400 元/ 月（ 市最低工資 ） 基本工資隨當地最低工資調整而調整。3、崗位工資崗位工資是根據工作崗位的相對貢獻大小而支 付給在該崗位工作且能勝任工作的員工的貨幣報酬，具體標 準見崗位工資等級標準表 。崗位工資等級標準表等級崗位工資（元/ 月）等級崗位工資（元 / 月）105400527009500042500843003230073700220006300011500各崗位對應的崗位工資等級圍崗位名稱崗位工資級別崗位名稱崗位工資級別總經理9-10領班4-3副總經理8-7客服助理4-3主管6-5員工1-2注：經理以下級別所有入職員工

14、，以員工崗位工作最低作為試用期工資，后期為正式員工，按崗位發(fā)放工資。（例：應聘領班崗位，現入職為員工，工資級別1-2 ，第一個月工資級別為 1試用期（ 1500 元），第二月工資級別為 2 轉正后（ 2000 元），第三個月恢復領班職位，工資級別3-4 ，第三個月工資級別為 3 試用期（ 2300 元），能力表現突出，各方面考核合格結束后申請總經理經總經理證明，第四個月 正式到領班崗位，工資級別為 4（2500 元）。） 注：能勝任崗位且能突出、經驗豐富，工資等級的崗位在本 公司工作滿 3 個月的，正式晉升該崗位等別，若考核期間出 現問題保留現有崗位留查，留查期間仍不改正，則辭退該員 工，工資

15、以實際上班時間次數發(fā)放。4、績效工資：是指根據員工工作績效考核結果而支付的貨 幣報酬。工作普通績效達到本崗要基本要求且無違紀情況發(fā)生，績效 工資按本崗績效工資等級標準的 20%計發(fā)。如連續(xù)一個季度 所在崗位工作無投訴、無過失、人員無遲到，第三個月績效 工資按本崗績效工資等級標準的 30%計獎發(fā)。5、工齡工資：是指依據員工在本公司工作年限支付的一種 功勛性貨幣報酬，支付標準為每工作滿1 年（ 合試用期 ）增加年功工資 50 元 / 月。6、加班工資：因公司主要安排員工加班而又不能給予補休 的，依據法律法規(guī)支付加班工資 （ 加班丁資的計算基數僅包 括基本工資和崗位工資 ） 。7、補貼；交通費補貼、

16、通訊費補貼。1）交通費補貼 管理人員，可車補 150 元/ 月，補貼每月隨工資發(fā)放。(2) 通訊費補貼特殊值班崗位享有通訊補貼的圍是 50 元/ 月，補貼標準見下 表通訊工具手機手機手機手機手機通訊補貼金額5050505050備注：通訊補貼每月隨工資發(fā)放，享有通訊補貼的員工的通 訊工具必須 24 小時處于開機狀態(tài)，每發(fā)現一次因關機而影 響工作聯系的情況扣通訊補貼的 20%，通訊補貼的標準由客 服部統(tǒng)一制定和管理向總經理報備，客服部根據崗位業(yè)務變 化和工作性質的變化對通訊補貼標準進行修改和調整。(二) 獎金1、全勤獎：指員工按照公司的規(guī)定作息時間，出滿勤且無 遲到、早退發(fā)生而的給予相應獎勵，標準

17、為每人每月 50 元。2、年終獎：指公司正式員滿一年工作時間，而向全體員工 發(fā)放的獎勵，獎金金額為 1 個月員工工資 （計發(fā)基數包括工 資的所有組成部分 ） ，即年終雙薪。3、工作任務獎：是指給予完成額外工作任務的員工的一種 獎勵，金額視工作任務而定或受到消費者的表揚（如：拾金 不昧，見義勇為等特殊貢獻） 。獎金全額由總經理評定。（三） 福利1、社會保險公司原則上為每一名簽訂了勞動合同的員工購 買社會保險，繳費標準按市規(guī)定標準執(zhí)行，個人繳費部分由 員工目行承擔。2、商業(yè)保險公司根據實際情況，為部分高危崗位的員工購 買一定的商業(yè)保險 （ 人身意外傷害險 ） ，費用由公司金額承 擔。3、有薪假包括

18、病假、婚假、產假、慰唁假（喪假 ） 、年休假、公休、法定假等，具體參照員工手冊相關條款執(zhí)行。4、食宿；公司為項目物業(yè)員工提供中餐，對于按要求現場 住宿的安防員提供晚餐，居住地離公司較遠的員工提供集體 宿舍，方便員工工作和生活。5、節(jié)日慰問：員工生日，給予員工現金慰問6、工服：公司免費為每一名員工提供工作需要的制服。具 體參照工裝管理規(guī)定相關條款執(zhí)行。五、薪酬調整(-) 工資調整1、基本工資：與總公司最低工資調整時，基本工資隨之調 整。2、崗位工資(1) 崗位變動 ( 晉升、降職或調動 ) 時，調整到相應崗位工資 級別；(2) 晉級調整：員工崗位晉升時，崗位工資等級也隨之晉升， 年終考核被評為優(yōu)秀員工或優(yōu)秀管理者的，崗位工資等級向 上晉升一級；(3) 降級調整：年終考核被評為不合格員工或不合格管理者 的，崗位工資等級動向下降 1 級連續(xù)兩次被評為不合格員工 或不合格管理者的，崗位工資等級向下降2 級。3、績效工資：工作滿一年，期間沒有被為不合格員工或不 合格管理者的，績效工資永久漲幅 5%。3、工齡工資：員工在公司的工作年