物權(quán)期末參考資料一

1、物權(quán)期末參考資料一物權(quán)法復(fù)習(xí)： 一案例1、1995年，李某與張某出資購(gòu)買了兩輛東風(fēng)牌汽車從事長(zhǎng)途販運(yùn)， 其中，李某出資 10萬(wàn)元，張某出資 6 萬(wàn)元，雙方約定：盈虧按照出 資比例分擔(dān)。兩年中，雙方贏利均按約定比例作了分配。 1998 年， 李某乘張某外出之機(jī)， 將一輛車以 9 萬(wàn)元的價(jià)格出售給王某， 雙方辦 理了車輛過(guò)戶手續(xù)，張某回來(lái)后，不同意賣車，要求李某追回該車， 李某則認(rèn)為，自己當(dāng)初出資 10 萬(wàn)元，可以買一輛汽車，因而認(rèn)為自 己有權(quán)出售汽車， 張某訴至法院， 要求確認(rèn)李某和王某的買賣行為無(wú) 效。問(wèn)：（1）張某與李某之間對(duì)汽車形成何種關(guān)系？ （2）李某出賣汽車的行為是否有效？為什么？ （

2、3）王某能否取得汽車的所有權(quán)？為什么？ 答：（1）李某、張某合伙買車從事運(yùn)輸，對(duì)汽車形成共有關(guān)系。共有人之一處分共有財(cái)產(chǎn)， 必須征得對(duì)方事前同意或事后追認(rèn)否 則處分行為無(wú)效。 本案中，李某未經(jīng)共有人張某同意擅自出售共有財(cái) 產(chǎn)，其行為無(wú)效。（ 3）由于王某基于善意購(gòu)買了汽車， 并且辦理了產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)， 因此，王某合法取得了汽車的所有權(quán)，張某不能要求王某返還汽車， 但張某可以要求李某承擔(dān)賠償責(zé)任。2、2001 年 12 月，村民李某與所屬的村委會(huì)簽訂了一份土地承包合 同。合同約定，村委會(huì)將村屬的 15 畝荒地承包給李某經(jīng)營(yíng)，承包期 限為 20 年。合同簽訂后，李某對(duì)所承包的土地進(jìn)行了重新規(guī)范和整

3、理，并在投資近 3000 元的承包土地上新打了一眼深井。 2004 年 10 月，李某所在的村委會(huì)進(jìn)行了換屆選舉。 換屆后的村委會(huì)以原村委會(huì) 與李某所簽訂的土地承包合同沒(méi)有召開村民大會(huì)， 違反民主議定原則 為由， 將李某所承包的土地強(qiáng)行收回。 李某將村委會(huì)告上法庭， 要求 確認(rèn)合同有效， 被告繼續(xù)履行合同。 法院經(jīng)審理后認(rèn)為： 原告李某與 原村委會(huì)之間簽訂的土地承包合同違反了民主議定原則， 屬于無(wú)效合 同。原村委會(huì)在簽訂合同中存在明顯過(guò)錯(cuò)， 應(yīng)當(dāng)對(duì)因合同無(wú)效給原告 李某造成的經(jīng)濟(jì)損失進(jìn)行賠償。 問(wèn)：（1）請(qǐng)結(jié)合我國(guó)物權(quán)法的規(guī)定，看法院的判決是否正確？ （2）按物權(quán)法的規(guī)定，應(yīng)該如何處理？為什么

4、？ 答： 評(píng)析律師認(rèn)為， 法院依據(jù)當(dāng)時(shí)的法律、 法規(guī)作出土地承包合同 無(wú)效的判決并無(wú)不妥。但是，如果物權(quán)法實(shí)施后，對(duì)于該類合同 法院則不能再認(rèn)定為無(wú)效。因?yàn)槲餀?quán)法第 131 條明確規(guī)定：“承 包期內(nèi)發(fā)包人不得收回承包地。農(nóng)村土地承包法等法律另有規(guī)定的， 依照其規(guī)定?！倍r(nóng)村土地承包法等法律也沒(méi)有明確規(guī)定村委會(huì)發(fā)包 村屬的荒地也必須召開村民大會(huì)決定。 所以評(píng)析律師認(rèn)為如果 物權(quán) 法實(shí)施后，本案中李某的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)會(huì)依法受法律保護(hù)。3、1983年崔鳳仙與其子女謝敏、 謝天保承包村委會(huì)土地 3 畝（每人 1 畝），未簽訂書面承包合同。謝敏后來(lái)轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口，其承包土地被村委會(huì)收回。 91 年崔鳳仙

5、因不在北關(guān)居住，將其承包土地交 謝金相耕種，謝向村里交納統(tǒng)籌、提留等費(fèi)用。 2000年 12月第二輪 承包時(shí)村委會(huì)與謝金相就謝金相耕種的土地 （村里未重新調(diào)整） 簽訂 了土地承包合同， 約定承包土地 8.67 畝，該合同經(jīng)臨東鎮(zhèn)政府確認(rèn)， 30 年不變。簽訂承包合同時(shí)，謝金相一戶有家庭成員四人，崔鳳仙 一戶有家庭成員二人，兩戶所在第一生產(chǎn)小組每人享有一畝糧（ 棉）田的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)， 如不種糧 （ 棉）田則可享有不足二畝的果園承包 經(jīng)營(yíng)權(quán)。崔訴求人民法院判令村委會(huì)與謝金相簽訂的土地承包經(jīng)營(yíng)合 同部分無(wú)效，恢復(fù)其母子的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。問(wèn)：（1）崔鳳仙所在生產(chǎn)小組是以什么方式與村民簽訂土地承包 經(jīng)營(yíng)合

6、同的？簽訂合同的依據(jù)是什么？（ 2）謝與村委會(huì)簽訂的承包 合同約定的承包地是否包括崔鳳仙母子應(yīng)享有承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的土地？ （3）本案中土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)應(yīng)該由誰(shuí)崔鳳仙母子系北關(guān)村村民， 土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是其基本的生存權(quán)利， 是 其社會(huì)生活的基本保障。 此種權(quán)利的放棄應(yīng)以當(dāng)事人明示為標(biāo)準(zhǔn)， 不 能以當(dāng)事人的行為去推斷其放棄。（1）村委會(huì)與村民均是按家庭聯(lián)產(chǎn)承包的方式簽訂合同。（2）崔所在生產(chǎn)小組人均享有一畝土地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，在第二輪承 包簽訂承包合同時(shí)， 村委會(huì)未再進(jìn)行土地調(diào)整， 是以謝當(dāng)時(shí)耕種的土 地作為合同標(biāo)的，（3）基于承包經(jīng)營(yíng)權(quán)與集體組織成員身份密不可分，農(nóng)戶與村委會(huì)簽訂土地承包合同所確定的土地承

7、包經(jīng)營(yíng)權(quán)的權(quán)利主體是其相應(yīng)的 集體經(jīng)濟(jì)組織成員，認(rèn)定謝與村委會(huì)簽訂的承包合同約定的承包地實(shí) 為六人應(yīng)享有承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的土地， 包括崔鳳仙母子應(yīng)享有承包經(jīng)營(yíng)權(quán) 的土地。4、馬某購(gòu)買孫某價(jià)值 3 萬(wàn)元的建筑石料，由于沒(méi)有足夠的貨款，與 孫某協(xié)商后，約定一年內(nèi)付清，并把祖?zhèn)鞯囊粋€(gè)清朝年間的大衣柜， 押給孫某作為還款擔(dān)保。雙方簽訂書面合同，內(nèi)容為： “馬某欠孫某 石料款 3 萬(wàn)元，自本合同生效后一年內(nèi)付清，以祖?zhèn)鞔笠鹿?（ 經(jīng)評(píng)估 價(jià)值 4萬(wàn)元）擔(dān)保，到時(shí)不能還款，由孫某變賣所押衣柜， 收取欠款”。 問(wèn)：1、上述行為屬于哪種法律關(guān)系？為什么？2、如果馬某不還債，孫某的債權(quán)將如何保護(hù)？1 一是債權(quán)債務(wù)關(guān)系

8、，馬某是債務(wù)人；二是擔(dān)保物權(quán)關(guān)系中的“動(dòng)產(chǎn) 質(zhì)押”關(guān)系， 債務(wù)人馬某用衣柜擔(dān)保自己到期還清貨款， 孫某取得該 衣柜的“動(dòng)產(chǎn)質(zhì)權(quán)”。2 擔(dān)保物權(quán)是一種“從權(quán)利”，必須附著于一個(gè)債權(quán)才能發(fā)生和存 在。本案中，孫某根據(jù)馬某的交付，取得衣柜的占有權(quán)。馬某不用支 付現(xiàn)款，順利取得建筑石料的所有權(quán)， 享受到現(xiàn)實(shí)的物質(zhì)利益。 同時(shí)， 衣柜雖然被孫某暫時(shí)占有， 但馬某并沒(méi)有喪失衣柜的所有權(quán)， 只要按 期付款， 就能物歸原主。 而孫某雖然暫時(shí)沒(méi)有得到貨款， 但是根據(jù)合 同實(shí)際占有了衣柜， 萬(wàn)一得不到貨款， 也能從拍賣、 變賣衣柜所得價(jià) 款中優(yōu)先取得自己的貨款。5、某公司向銀行借款 20 萬(wàn)元，提供三輛汽車（每輛

9、汽車價(jià)值 7萬(wàn)元） 作為抵押擔(dān)保， 汽車仍由公司使用。 不久， 在一次交通事故中三輛汽 車嚴(yán)重受損， 交汽車修配廠大修。 公司將此情況通知銀行， 銀行要求 公司提供新的保證。 公司找到某企業(yè)作為保證人， 銀行予以確認(rèn)， 三 方約定如公司不能按期償還全部本息， 由該企業(yè)負(fù)責(zé)償還。 后公司到 期未能還款， 銀行向某企業(yè)索賠， 企業(yè)主張先執(zhí)行公司未受損的兩輛 汽車后，剩余債務(wù)由企業(yè)賠償。 問(wèn)：（1）未受損的兩輛汽車是否仍可作為抵押財(cái)產(chǎn)由銀行優(yōu)先受償？ （2）企業(yè)承擔(dān)什么性質(zhì)的法律責(zé)任？ 答：1、“未受損的兩輛汽車是否仍可作為抵押財(cái)產(chǎn)由銀行優(yōu)先受償” ： 這要看當(dāng)時(shí)三方約定 “如公司不能按期償還全部本

10、息， 由該企業(yè)負(fù)責(zé) 償還”的具體約定內(nèi)容：（1）如該約定明確以前的抵押解除：則企業(yè)應(yīng)獨(dú)立對(duì)全部債務(wù)承擔(dān) 保證責(zé)任。（2）如果明確約定企業(yè)只對(duì)受損車輛所擔(dān)保的債務(wù)承擔(dān)責(zé)任：則企 業(yè)只在受損車輛的價(jià)值范圍內(nèi)、承擔(dān)一般保證責(zé)任。（3）如果對(duì)此沒(méi)有約定或約定不明：則原抵押權(quán)仍有效，是抵押、保證并存的“一債數(shù)?！钡那樾?，此時(shí)， 【因?yàn)槲锉Ｊ莻鶆?wù)人提供的， 應(yīng)先執(zhí)行物保：也就是 2 輛汽車，企業(yè)的主張是正確的】 。 依據(jù)是：物權(quán)法第 176條：“被擔(dān)保的債權(quán)既有物的擔(dān)保又有人的 擔(dān)保的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán) 的情形，債權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照約定實(shí)現(xiàn)債權(quán)；沒(méi)有約定或者約定不明確， 債務(wù)

11、人自己提供物的擔(dān)保的， 【債權(quán)人應(yīng)當(dāng)【先就該物的擔(dān)?！繉?shí)現(xiàn) 債權(quán)”】2、“企業(yè)承擔(dān)什么性質(zhì)的法律責(zé)任？” ：因?yàn)椤叭郊s定如公司不能 按期償還全部本息，由該企業(yè)負(fù)責(zé)償還” ，所以企業(yè)應(yīng)承擔(dān)的是一般 保證責(zé)任， 在公司債務(wù)未經(jīng)審判或仲裁、 并就公司財(cái)產(chǎn)強(qiáng)制執(zhí)行仍不 能履行債務(wù)前，擔(dān)保企業(yè)可以拒絕承擔(dān)保證責(zé)任。 依據(jù)是：擔(dān)保法第十七條：“當(dāng)事人在保證合同中約定，債務(wù)人不 能履行債務(wù)時(shí)，由保證人承擔(dān)保證責(zé)任的，為一般保證。 一般保證的保證人在主合同糾紛未經(jīng)審判或者仲裁， 并就債務(wù)人財(cái)產(chǎn) 依法強(qiáng)制執(zhí)行仍不能履行債務(wù)前， 對(duì)債權(quán)人可以拒絕承擔(dān)保證責(zé)任。6、開元公司建設(shè)商住樓，建設(shè)中，因資金短缺，向銀行貸

12、款，雙方 簽訂的貸款協(xié)議約定：銀行向開元公司貸款 2000 萬(wàn)元，開元公司以 在建工程作抵押，到期不還，該在建工程歸銀行所有，充抵貸款。雙 方辦理了抵押登記手續(xù)。同時(shí)，開元公司向大發(fā)公司借款 500 萬(wàn)元， 開元公司以同一在建工程作抵押， 為減少稅費(fèi)， 雙方簽訂了抵押借款 合同，未辦理抵押登記手續(xù)。后來(lái)開元公司向中原公司借款 300 萬(wàn)元， 到期后，開元公司未能償還上述三筆款項(xiàng)， 除在建工程外又無(wú)其他財(cái) 產(chǎn)，中原公司訴至法院， 要求開元公司還款。 銀行和大發(fā)公司知道后， 也起訴開元公司還款。 銀行認(rèn)為，開元公司已約定， 如不能償還貸款， 在建工程歸銀行所有充抵貸款?，F(xiàn)還貸期已到，開元公司無(wú)力償

13、還， 該在建工程應(yīng)歸銀行所有。 大發(fā)公司認(rèn)為， 開元公司也以在建工程作 抵押從大發(fā)公司借款， 該抵押有效， 大發(fā)公司應(yīng)當(dāng)優(yōu)先于中原公司受 償。問(wèn)：（1）在建工程可否抵押？ （2）開元公司與銀行的抵押條款是否流質(zhì)條款？其效力如何？（3）該案如何辦理？為什么？答：、（1）按照擔(dān)保法司法解釋，在建工程可以設(shè)立抵押。 開元公司與銀行的抵押進(jìn)行了登記， 故該抵押權(quán)有效成立， 但由 于雙方在抵押合同中約定： 開元公司到期不還貸款， 該在建工程歸銀 行所有。此為流質(zhì)條款的約定，按照擔(dān)保法，流質(zhì)條款無(wú)效。銀行因 設(shè)定抵押享有優(yōu)先受償權(quán)，但不能直接將抵押物據(jù)為己有。開元公司與大發(fā)公司簽訂了抵押合同， 但因未進(jìn)行

14、登記， 抵押物 又是不動(dòng)產(chǎn)，故該抵押權(quán)不成立，開元公司應(yīng)與中元公司同等受償， 不存在先后問(wèn)題。7、甲欠乙貨款 20萬(wàn)元，與乙商量 1年后還清，并以自己價(jià)值 10 萬(wàn) 元的房屋作抵押。乙同意甲 1 年后還清欠款，并與甲訂立了抵押合同。 甲向乙提出， 辦理抵押登記費(fèi)錢費(fèi)時(shí)， 就不必辦理抵押登記了， 如乙 不相信，他愿將自己的一輛價(jià)值 10 萬(wàn)元的汽車質(zhì)押給乙。乙同意不 辦理抵押登記， 同時(shí)又與甲簽訂了質(zhì)押合同。 質(zhì)押合同訂立后， 乙就 將甲質(zhì)押的汽車開回家中院里存放。 半年后，乙感到汽車放在自家院 里不方便，就要求乙將汽車開回。 1 年還款期滿，甲無(wú)力還款。乙向 法院起訴，要求拍賣甲所抵押的房屋和

15、質(zhì)押的汽車，優(yōu)先受償。 問(wèn)：法院能否滿足乙實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)和質(zhì)押權(quán)的要求？為什么？ 答：在本案中，法院不能滿足乙的請(qǐng)求。第一，乙的抵押權(quán)不成立。 根據(jù)擔(dān)保法的規(guī)定，以房屋抵押的，須辦理抵押登記，未辦理抵 押物登記的，抵押權(quán)不能成立。因此，乙不能要求拍賣甲的房屋。第二，乙的質(zhì)權(quán)已不存在。根據(jù)擔(dān)保法的規(guī)定，質(zhì)權(quán)自質(zhì)物 交付時(shí)起成立， 并以質(zhì)權(quán)人占有質(zhì)物為存續(xù)條件。 甲根據(jù)質(zhì)押合同將 汽車交付給乙， 乙取得了汽車的質(zhì)權(quán)。 但后來(lái)乙將質(zhì)押的汽車返還給 甲，乙的質(zhì)權(quán)消滅。因此，乙也不能要求拍賣甲的汽車。8、王某有私房三間， 經(jīng)協(xié)商，王某以 5 萬(wàn)元的價(jià)格將房屋出售丁某， 雙方簽訂了買賣合同， 丁某交付了價(jià)金。

16、 三日后， 李某了解到王某要 出售私房，遂與王某協(xié)商， 愿以 7萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)買王某的私房， 王某 同意，雙方簽訂了房屋買賣合同， 李某交付了 7萬(wàn)元購(gòu)房款， 王某和 李某到房產(chǎn)局辦理了房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)， 辦妥過(guò)戶手續(xù)后， 王某找到 丁某，告知房屋已出售給李某， 并退回了丁某交付的購(gòu)房款， 丁某不 同意，要求王某交付房屋， 王某則以房屋已辦理了過(guò)戶手續(xù)為由拒絕 交付房屋，丁某訴至法院， 要求法院判定王某和李某的房屋買賣合同 無(wú)效，要求王某交付房屋給自己。 問(wèn)：（1）本案涉及哪些法律關(guān)系？ （2）本案中，房屋所有權(quán)應(yīng)由誰(shuí)享有？為什么？ 答：（1）本案涉及兩個(gè)法律關(guān)系：王某和丁某、王某和李某的買賣合

17、 同關(guān)系。（2）丁某雖與王某簽訂了書面買賣合同，交付了購(gòu)房款，并且交付 房子由丁某居住， 但因未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)， 因此，房屋所有權(quán)并未 轉(zhuǎn)歸丁某， 丁某與王某之間存在的是債權(quán)關(guān)系。 李某與王某辦理了所 有權(quán)過(guò)戶手續(xù)， 房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)歸李某所有， 李某與王某之間存在的 是物權(quán)關(guān)系。（3）根據(jù)物權(quán)的優(yōu)先效力，丁某不能主張李某與王某間的房屋買賣 行為無(wú)效。 王某要求法院判定自己與丁某的房屋買賣合同無(wú)效， 要求 丁某退房給自己的請(qǐng)求是合理的， 但丁某可以要求王某承擔(dān)合同的違 約責(zé)任。9、李某與陳某是一對(duì)年輕夫妻，想要買一套房子。這時(shí)正好某房產(chǎn) 商推出一個(gè)樓盤， 其中推介， 如具有教師資格證書， 可獲

18、得九五折優(yōu) 惠。因?yàn)殛惸车哪赣H王某是教師， 于是他們拿了王某的教師證以王某 的名義購(gòu)得了一套房子， 并在房產(chǎn)證上以王某的名義登記。 后來(lái)李某10 與陳某鬧離婚， 要分割財(cái)產(chǎn)。 這時(shí)岳母王某出來(lái)主張房子是她的， 并 有房地產(chǎn)證書為證。 于是李某拿出購(gòu)房時(shí)銀行付款的單證， 以及多年 來(lái)居住該房子的事實(shí) , 主張?jiān)摲孔訉?shí)際上是屬于李某的。 問(wèn)：（1）該案如何處理 ?為什么 ?（2）如果在訴訟期間 ,王某將房子賣給袁某， 并辦理了房產(chǎn)登記手續(xù)， 該房子的所有權(quán)該歸誰(shuí)？李某的權(quán)利如何保護(hù)？ 答：當(dāng)李某提起訴訟， 對(duì)紛爭(zhēng)房屋進(jìn)行確權(quán)時(shí)， 王某不能將房屋賣給 他人，因?yàn)榘凑粘鞘蟹康禺a(chǎn)管理法的相關(guān)規(guī)定，權(quán)屬有

19、爭(zhēng)議的房 屋是不得轉(zhuǎn)讓的。 在李某提起訴訟， 對(duì)紛爭(zhēng)房屋進(jìn)行確權(quán)時(shí)， 王某將 房屋賣給袁某， 并辦理了房產(chǎn)變更登記手續(xù)。 假如袁某在受讓該房產(chǎn) 時(shí)是善意的， 那么袁某可以合法取得該房屋的所有權(quán)， 即法理上所稱 善意取得，否則，李某有權(quán)提起訴訟請(qǐng)求法院確認(rèn)該買賣行為無(wú)效。 待法院作出生效判決后， 確認(rèn)該房屋的所有權(quán)歸屬。 那么怎么判斷袁 某在受讓該房產(chǎn)時(shí)是善意的呢？一般從袁某受讓該房產(chǎn)時(shí)是否知道 該房屋在被法院進(jìn)行確權(quán)， 袁某受讓該房屋時(shí)的價(jià)格是不是合理， 袁 某是否支付了對(duì)價(jià)等方面進(jìn)行綜合判斷。為了防止在訴訟進(jìn)行時(shí)， 紛爭(zhēng)房屋被王某轉(zhuǎn)賣， 李某在提起訴訟 時(shí)，可以申請(qǐng)法院對(duì)該房產(chǎn)進(jìn)行訴訟財(cái)產(chǎn)保

20、全。 經(jīng)財(cái)產(chǎn)保全的房屋是 不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)的。 在這里告誡廣大讀者， 無(wú)論出于何種 目的，自己出錢以他人名義購(gòu)房存在極大的不確定因素。 有時(shí)盡管房 屋自己住著， 但房產(chǎn)登記是他人的， 一旦引起糾紛發(fā)生矛盾， 有關(guān)部 門認(rèn)定的是登記制度。 也就是說(shuō)， 一般情況下， 房屋在誰(shuí)的名下做了11 登記， 那么誰(shuí)就享有所有權(quán)。 就算現(xiàn)在相安無(wú)事， 到了下一代糾紛也 極有可能產(chǎn)生。10、甲將自己的手機(jī)賣給乙。雙方協(xié)商賣價(jià)為 3500 元，乙當(dāng)即預(yù)付 1500 元。雙方當(dāng)時(shí)還商定到第 6 天乙付清 2000 元后，把手機(jī)拿走。 不料第二天發(fā)生地震將手機(jī)砸壞， 乙得知此事后要求甲歸還 1500 元， 而

21、甲認(rèn)為手機(jī)已賣給乙，不僅不同意歸還 1500 元，而且還要求乙付 清 2000 元。問(wèn)：你認(rèn)為應(yīng)如何處理本案？并說(shuō)明理由。 （1）法律規(guī)定，按合同取得財(cái)產(chǎn)的，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)自財(cái)產(chǎn)交付時(shí)起轉(zhuǎn) 移。本案中，乙支付的 1500 元是預(yù)付款，這說(shuō)明手機(jī)所有權(quán)尚未轉(zhuǎn) 移。（2）風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)隨所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移， 本案涉及的買賣合同已經(jīng) 成立，但由于甲的手機(jī)還未交付給乙， 所有權(quán)也就未轉(zhuǎn)移， 所有權(quán)未 轉(zhuǎn)移，風(fēng)險(xiǎn)也就未轉(zhuǎn)移。（3）因此手機(jī)因不可抗力造成的損失應(yīng)由甲 承擔(dān)，甲應(yīng)向乙返還 1500 元的預(yù)付款。11、李某在縣里有臨街房屋 12 間，是祖遺房產(chǎn)。因?yàn)槔钅呈枪鹿牙?人，長(zhǎng)期以出租房屋為生。 1970 年，

22、該縣食品公司因擴(kuò)大業(yè)務(wù)需要 營(yíng)業(yè)用房，便主動(dòng)找到李某協(xié)商要求買房， 李某未同意。 以后縣食品 公司又提出要求典當(dāng)房屋， 李某起初不同意， 后經(jīng)人說(shuō)和， 雙方達(dá)成 了房屋典當(dāng)協(xié)議。協(xié)議規(guī)定： 李某愿將 12 間房屋出典給縣食品公司， 典價(jià) 12000 元，典期無(wú)限，立約為憑。 雙方在協(xié)議上簽字蓋章。縣12食品公司于協(xié)議訂立后即支付了典價(jià)， 李某將房屋交付給了縣食品公 司使用。 1988 年 8 月。李某接受一個(gè)外地朋友的邀請(qǐng)，去朋友處住 了數(shù)月，縣食品公司在此期間將承典的 12 間房屋拆除，并動(dòng)工興建 了營(yíng)業(yè)用樓房。 李某回來(lái)后發(fā)現(xiàn)此事， 即向縣食品公司提出異議， 但 對(duì)方仍繼續(xù)施工， 勸解不成

23、， 李某于是向縣法院起訴， 要求維護(hù)典當(dāng) 關(guān)系，并且認(rèn)為縣食品公司在未征得出典人同意的情況下， 擅自將出 典旁屋毀損，應(yīng)賠償由此所造成的一切損失。而縣食品公司則認(rèn)為， 李某是明典暗賣房屋， 我們買了房， 就有權(quán)拆建， 根本不存在侵權(quán)問(wèn) 題。 問(wèn)題：本案中雙方當(dāng)事人訂立的協(xié)議是什么關(guān)系？應(yīng)該如何判決此 案？理由是什么？ 在本案中，李某與縣食品公司所訂立的協(xié)議明確約定將房屋出典給縣 食品公司， 這種典權(quán)關(guān)系并不違反我國(guó)法律和政策的規(guī)定， 是合法有 效的，不存在著明典暗賣的問(wèn)題。 至于典價(jià)和典期， 也都是符合我國(guó) 民法規(guī)定精神和司法解釋的。在雙方的協(xié)議中，雖然規(guī)定典期無(wú)限， 但這并不是說(shuō)這里的房屋典

24、權(quán)就沒(méi)有期限的限制。 因?yàn)楦鶕?jù)我國(guó)的有 關(guān)規(guī)定，典期最長(zhǎng)為 30 年。本案中盡管雙方約定典期無(wú)限，實(shí)際上 還是有限制的，即典期只能為 30 年。這一點(diǎn)并不違反法律的規(guī)定精 神，也不能成為成立買賣關(guān)系的根據(jù)。 而典權(quán)中的典價(jià)是當(dāng)事人約定 的，法律上并沒(méi)有嚴(yán)格的限制，但一般接近于賣價(jià)。本案中的12 間房屋的典價(jià)為 12000 元，并不過(guò)高，是低于賣價(jià)的。既然本案的典權(quán)關(guān)系合法有效， 那么，承典人縣食品公司就應(yīng)當(dāng)享有13 典權(quán)人的權(quán)利，同時(shí)應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)?？h食品公司有占有、使用、 收益承典房屋的權(quán)利， 同時(shí)應(yīng)當(dāng)妥善保管承典房屋。 但縣食品公司在 沒(méi)有征得出典人李某同意的情況下， 擅自拆除承典房屋，

25、 是違反義務(wù) 的行為， 對(duì)出典人而言， 已經(jīng)構(gòu)成了侵權(quán)行為， 應(yīng)當(dāng)承擔(dān)由此給出典 人所造成的損失。二、名詞解釋1. 流質(zhì)條款：即絕押條款， 是指轉(zhuǎn)移抵押物所有權(quán)的預(yù)先約定。 訂立 抵押（質(zhì)押，下同）合同時(shí)，抵押權(quán)人和抵押人在合同中不得約定在 債務(wù)人履行期限屆滿抵押權(quán)人未受清償時(shí)， 抵押物所有權(quán)轉(zhuǎn)移為債權(quán) 人所有。2、所有權(quán)：財(cái)產(chǎn)所有權(quán)是指所有人依法對(duì)自己的財(cái)產(chǎn)享有占有、使 用、收益和處分的權(quán)利3、共同共有：指兩個(gè)或兩個(gè)以上的共有人對(duì)同一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)不分份額的 享有平等的所有權(quán)的一種共有形式。4. 物權(quán)的追及權(quán)：物權(quán)人可以追及其物，向?qū)嶋H占有人主張其權(quán)利。5、物權(quán)法定原則：指物權(quán)的種類和內(nèi)容由法律統(tǒng)一

26、確定，不允許依 當(dāng)事人的意思自由創(chuàng)設(shè)。6 觀念交付：基于法律的規(guī)定，不需要實(shí)際轉(zhuǎn)移占有，而實(shí)現(xiàn)交付的 效果的交付形態(tài)。（ 動(dòng)產(chǎn)占有在觀念上的移轉(zhuǎn) , 它是不現(xiàn)實(shí)移轉(zhuǎn)標(biāo)的物 占有的物權(quán)變動(dòng)方式。 ）7、按份共有：是指兩個(gè)或兩個(gè)以上的共有人按照確定的份額，對(duì)同14 一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)分享權(quán)利，分擔(dān)義務(wù)的一種共有形式。8、添附：添附指不同所有人的財(cái)產(chǎn)合并在一起，形成一種不能分離 的財(cái)產(chǎn)。9、善意取得：指受讓人以財(cái)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移為目的，善意、對(duì)價(jià)受讓 且占有該財(cái)產(chǎn)， 即使出讓人無(wú)轉(zhuǎn)移所有權(quán)的權(quán)利， 受讓人仍取得其所 有權(quán)。10、地役權(quán) : 指為增加自己土地（需役地）的利用價(jià)值，而在他人土 地（供役地）上設(shè)置的某種

27、權(quán)利。11、物權(quán)： 指權(quán)利人依法對(duì)特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利， 包 括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。12 最高額抵押：是指在預(yù)定的最高擔(dān)保額度內(nèi)，為將來(lái)一定期間內(nèi) 連續(xù)發(fā)生的交易關(guān)系引起的債權(quán)設(shè)立的抵押。13、物上請(qǐng)求權(quán)： 是指當(dāng)物權(quán)的圓滿狀態(tài)受到妨害或有可能發(fā)生妨害 時(shí)，物權(quán)人為了使其物權(quán)恢復(fù)到圓滿狀態(tài)， 請(qǐng)求妨害人為一定行為或 不為一定行為的權(quán)利。14、公示原則： 指物權(quán)在變動(dòng)時(shí)， 必須將物權(quán)變動(dòng)的事實(shí)通過(guò)一定的 公示方法，向社會(huì)公開， 從而使第三人知道物權(quán)變動(dòng)的情況， 以避免 第三人遭受損害并保護(hù)交易安全。15、隱藏物：指隱藏于不動(dòng)產(chǎn)或動(dòng)產(chǎn)之中、所有權(quán)不明的物 （ 隱藏于 土地和他物

28、中，其所有權(quán)歸誰(shuí)所屬不能判明的動(dòng)產(chǎn)。 ）16、混合: 不同所有人的動(dòng)產(chǎn)，互相混合，成為一物，不能識(shí)別或識(shí) 別需要的費(fèi)用過(guò)大。15三、簡(jiǎn)答題1、簡(jiǎn)述物權(quán)的法律特征1）物權(quán)是一種絕對(duì)權(quán)，具有對(duì)世性。 2）物權(quán)的客體具有特定性。 3）物權(quán)以支配權(quán)為核心。 4）物權(quán)一般不具有期限性。5）物權(quán)具有追及權(quán)和優(yōu)先權(quán)效力。 6） 物權(quán)的設(shè)立必須公示。2、物權(quán)的基本分類1）自物權(quán)與他物權(quán) 2）動(dòng)產(chǎn)物權(quán)、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)與權(quán)利上物權(quán)3） 主物權(quán)與從物權(quán) 4） 法定物權(quán)與意定物權(quán) 5）用益物權(quán)與擔(dān)保物權(quán)3、簡(jiǎn)述物權(quán)請(qǐng)求權(quán)與債權(quán)請(qǐng)求權(quán)的區(qū)別1）物上請(qǐng)求權(quán)以物權(quán)的存在并受到侵害為發(fā)生前提，債上請(qǐng)求權(quán)以 債權(quán)存在為前提，包括基

29、于當(dāng)事人設(shè)立債權(quán)的意思表示為前提的請(qǐng)求 權(quán)和基于法律規(guī)定的債權(quán)為前提的請(qǐng)求權(quán)；2）物上請(qǐng)求權(quán)的性質(zhì)屬于救濟(jì)權(quán)，其作用在于排除對(duì)標(biāo)的物的支配 所存在的種種妨害，債上請(qǐng)求權(quán)既有給付請(qǐng)求權(quán)，也有救濟(jì)權(quán)；3）物上請(qǐng)求權(quán)的內(nèi)容不包括賠償損失請(qǐng)求權(quán)，債上請(qǐng)求權(quán)的內(nèi)容不 包括返還原物、 恢復(fù)原狀、排除妨害、消除危險(xiǎn)等，但包括賠償損失、 停止侵害、繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施等。4、物權(quán)法定主義的內(nèi)容第一，物權(quán)必須由法律設(shè)定； 所謂物權(quán)不得由當(dāng)事人隨意創(chuàng)設(shè)， 是指 當(dāng)事人在其協(xié)議中不得明確規(guī)定其通過(guò)合同設(shè)定的權(quán)利為物權(quán)， 也不 得設(shè)定與法定的物權(quán)不相符合的物權(quán)。 例如，法律規(guī)定以動(dòng)產(chǎn)設(shè)立質(zhì) 押必須移轉(zhuǎn)占有， 當(dāng)事人

30、不得設(shè)立不移轉(zhuǎn)占有的動(dòng)產(chǎn)質(zhì)權(quán)， 否則與現(xiàn)16 行法律規(guī)定不符。第二，物權(quán)的內(nèi)容由法律規(guī)定，而不能由當(dāng)事人通過(guò)協(xié)議設(shè)定。 第三，物權(quán)的效力必須由法律規(guī)定， 而不能由當(dāng)事人通過(guò)協(xié)議加以設(shè) 定。5、所有權(quán)的特征與權(quán)能特征： 1所有權(quán)是完全的、全面的支配權(quán)。 2. 所有權(quán)具有自主性。3. 所有權(quán)具有恒久性。 4 所有權(quán)具有彈力性。 權(quán)能：（包括積極的權(quán)能與消極的權(quán)能，積極的權(quán)能有占有、使用、 收益、處分四個(gè)方面，消極的權(quán)能則是所有人在遭受損害的情況下， 對(duì)所有權(quán)進(jìn)行保護(hù)的權(quán)利。 ） 積極：（1）占有權(quán)能：特定的所有人對(duì)標(biāo)的物為管領(lǐng)的事實(shí)。（2）使用權(quán)能： 依所有物的性能或用途， 在不毀損所有本體或 變

31、更其性質(zhì)的情形下對(duì) 物加以利用，從而滿足生產(chǎn)和生 活需要的權(quán)能。（3）收益權(quán)能：收取由原物產(chǎn)生出來(lái)的新增經(jīng)濟(jì)價(jià)值的權(quán)能。（ 4）處分權(quán)能：依法對(duì)物進(jìn)行處置， 從而決定物的命運(yùn)的權(quán)能。 消極：所有人排斥并除去他人對(duì)所有物的不法侵奪，干擾或妨害。6、簡(jiǎn)述擔(dān)保物權(quán)的特征 1）擔(dān)保物權(quán)是以支配標(biāo)的物的價(jià)值為其內(nèi)容2）擔(dān)保物權(quán)是以確保債務(wù)的履行為目的3）擔(dān)保物權(quán)具有從屬性4、不可分性175、物上代位性7、簡(jiǎn)述抵押和質(zhì)押的區(qū)別 ?（1）、抵押標(biāo)的為動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)；質(zhì)押標(biāo)的為動(dòng)產(chǎn)與權(quán)利。（2）、抵押物不移轉(zhuǎn)占有；質(zhì)物移轉(zhuǎn)占有。（3）、當(dāng)事人可以自愿辦理抵押登記的， 抵押合同自簽定之日起生效； 當(dāng)事人不必辦理質(zhì)

32、押登記的， 質(zhì)押合同自質(zhì)物或權(quán)利憑證交付之日起 生效。（4）、當(dāng)事人辦理抵押登記的，登記部門為抵押物的相應(yīng)管理部門； 以股票、知識(shí)產(chǎn)權(quán)出質(zhì)的， 當(dāng)事人應(yīng)向其相應(yīng)的管理機(jī)構(gòu)辦理出質(zhì)登 記。（ 5）、債務(wù)履行期屆滿， 抵押權(quán)人未受清償?shù)模?可與抵押人協(xié)商以抵 押物折價(jià)或以拍賣、 變賣該抵押物的所得價(jià)款受償， 協(xié)議不成的， 可 向人民法院提起訴訟； 債務(wù)履行期屆滿， 質(zhì)權(quán)人未受清償?shù)模?可與出 質(zhì)人協(xié)議以質(zhì)物折價(jià)或依法拍賣、變賣質(zhì)物清償債權(quán)。8、簡(jiǎn)述土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)及其特征 土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是指農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的個(gè)人或集體， 依照土地承包 經(jīng)營(yíng)合同， 以承包的方式對(duì)農(nóng)村集體所有的或國(guó)家所有、 農(nóng)村集體經(jīng)

33、 濟(jì)組織使用的土地享有的占有、使用，從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、 漁業(yè)等生產(chǎn)并進(jìn)行收益的權(quán)利。1）承包主體是集體經(jīng)濟(jì)組織成員或組織本身2）根據(jù)法律和承包合同的規(guī)定設(shè)立3）客體是集體所有或國(guó)家所有由集體使用的土地184）是一種他物權(quán)，具有物權(quán)的特征9、異議登記的條件 第一，利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載存在錯(cuò)誤。 第二，利害關(guān)系人申請(qǐng)了更正登記或者向登記簿記載的權(quán)利人提出了 更正請(qǐng)求，但被拒絕辦理更正登記。第三，在異議登記之后， 必須盡快提起民事訴訟， 否則超過(guò)一定的期 限，異議登記自動(dòng)失效。第四，若因異議登記不當(dāng)而導(dǎo)致權(quán)利人損害的， 權(quán)利人可以向異議登 記申請(qǐng)人主張損害賠償，異議申請(qǐng)人應(yīng)承擔(dān)此種

34、風(fēng)險(xiǎn)。10、我國(guó)法律規(guī)定哪些財(cái)產(chǎn)不得抵押（一）土地所有權(quán)；（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但 法律規(guī)定可以抵押的除外（三）學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施；（四）所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)；（五）依法被查封、扣押、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn)；（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財(cái)產(chǎn)。11、簡(jiǎn)述建筑物區(qū)分所有權(quán)的特點(diǎn)19指一棟建筑物的不同部分或不同房間，分別由不同的所有人所 有，各所有人就其專有的部分享有單獨(dú)所有權(quán)， 就附屬物的共同部分 按專用部分的比例享有共有權(quán)的一種不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán) . 1由各區(qū)分所有人分別享有所有

35、權(quán)。一棟建筑以一定的方式在法律 上劃分為若干不同的部分，由不同的人分別享有所有權(quán)。 2客體在構(gòu)造和使用上具有獨(dú)立性 . 建筑物區(qū)分所有權(quán)在法律上可以 單獨(dú)分割， 作為房屋本身和使用必要組成部分的共用設(shè)施， 前者稱為 專有部分，后者稱為共有部分。3、權(quán)利要素的復(fù)合性 . 建筑物區(qū)分所有權(quán)包括房屋單獨(dú)所有權(quán)與共有 部分的共有權(quán)兩部分。 有學(xué)者認(rèn)為， 除上述兩種權(quán)利外， 還包括成員 權(quán)。4、權(quán)利行使的混合性與專有部分權(quán)利的限制性 . 房屋所有人就該房 屋行使所有權(quán)時(shí) , 必然要與其他所有人就該房屋的具體構(gòu)成材料或結(jié) 構(gòu)行使共同所有權(quán)。就某一房屋的屋頂、地板、墻壁而言，只能是由 直接相鄰或相關(guān)的不同所

36、有人不能分割地共有。5、專有所有權(quán)的主導(dǎo)性與權(quán)利要素的一體性 . 專有部分的單獨(dú)所有 權(quán)具有主導(dǎo)性。 專有部分單獨(dú)所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)， 共有權(quán)隨之變動(dòng)。 此 外，專有部分的單獨(dú)所有權(quán)與共有權(quán)不能分離。12、簡(jiǎn)述按份共有人的權(quán)利 1自由處分處分其應(yīng)有部分的權(quán)利。包括共有人有權(quán)要求分出自己 的應(yīng)有部分；應(yīng)有部分的出賣與優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；以應(yīng)有部分設(shè)定負(fù)擔(dān)；20應(yīng)有部分的拋棄2. 共有人有對(duì)于共有物的使用收益權(quán)。 包括各共有人對(duì)于共有物的全 部均有使用收益權(quán)；共有人的使用收益權(quán)要受其他共有人的應(yīng)有部分 的限制，并不得損害其他共有人的權(quán)利； 共有人的共有權(quán)如被他共有 人否認(rèn)或侵奪時(shí)，被否認(rèn)或受侵奪的人可以提起確

37、認(rèn)或回復(fù)之訴。3. 共有人享有對(duì)共有物的處分權(quán)。 共有物的處分、變更和設(shè)定負(fù)擔(dān)等， 須獲得 2/3 以上的按份共有人的同意，否則不得為之。4. 共有人基于應(yīng)有部分權(quán)可以向第三人提出各種請(qǐng)求。 包括確認(rèn)請(qǐng)求 權(quán)，妨害除去請(qǐng)求權(quán)，妨害預(yù)防請(qǐng)求權(quán)，共有物返還請(qǐng)求權(quán)，基于應(yīng) 有部分權(quán)的時(shí)效中斷請(qǐng)求權(quán)。5. 享有共有物分割請(qǐng)求權(quán)。 分割方法包括協(xié)議分割和裁判分割， 其中 協(xié)議分割又分為實(shí)物分割、變價(jià)分割和價(jià)格補(bǔ)償。13、怎樣理解物權(quán)的排他性 指同一標(biāo)的物上不得同時(shí)成立內(nèi)容相同、互不相容的兩個(gè)以上的物 權(quán)。其一，同一物上不得同時(shí)成立兩個(gè)所有權(quán)； 其二，同一物上不得同時(shí)存在兩個(gè)以上內(nèi)容不能相容的用益物權(quán)。

38、其三，同一物上不能同時(shí)存在均須以轉(zhuǎn)移占有為要件的用益物權(quán)和擔(dān) 保物權(quán)。除此之外， 用益物權(quán)與擔(dān)保物權(quán)可能同時(shí)存在于同一物之上， 多個(gè)擔(dān) 保物權(quán)一般情況下也可同時(shí)存在于同一物上， 其效力依法律規(guī)定確定 先后順序。2114、物權(quán)的公示與公信原則物權(quán)法第 6 條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng) 依照法律規(guī)定登記。動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定交 付?！惫?、公信原則包括兩個(gè)方面： 一是物權(quán)的內(nèi)容變更或者物權(quán)消滅以 什么方式確定。 二是物權(quán)的公信問(wèn)題。 必須讓義務(wù)人清楚地知道誰(shuí)是 權(quán)利人。權(quán)利人轉(zhuǎn)讓自己的物時(shí)， 也要讓買主知道他有無(wú)資格轉(zhuǎn)讓該 物。這都要求以令公眾信服的特定方式確定， 讓大家知道該物是誰(shuí)的， 以維護(hù)權(quán)利人和社會(huì)公眾的合法權(quán)益。（一）公示原則公示是指在物權(quán)變動(dòng)時(shí)， 必須將物權(quán)變動(dòng)的事實(shí)通過(guò)一定的方法向社 會(huì)公開，從而使第三人知道物權(quán)